【地产报告】房地产开发项目可行性研究报告

浙江大学宁波理工学院土建分院内容要求【 地产报告 】 房地产开发项目可行性研究报告1 可行性研究概述2 可行性研究与投资决策项目投资与收入估算3项目财务评价4项目国民经济评价5项目社会影响分析6浙江大学宁波理工学院土建分院1 房地产开发项目可行性研究概述1.1 房地产开发项目可行性研究含义房地产开发项目的可行性研究就是在 投资决策前 ，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目 技术上是否先进适用 、 经济上是否合理 、 财务上是否盈利 、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。浙江大学宁波理工学院土建分院1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据房地产开发项目可行性研究是 项目投资决策 、 申请有关建设许可文件 、 申请金融信贷 、 指导规划设计 工作的依据。（ 1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（ 2）项目所在城市的规划条件；（ 3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（ 4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（ 5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（ 6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。1.房地产开发项目可行性研究的作用2.房地产开发项目可行性研究的依据1 房地产开发项目可行性研究概述浙江大学宁波理工学院土建分院1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序接受委托与建立研究组织收集资料并进行市场调研设计研究项目投资方案编制可行性研究报告并提交1 房地产开发项目可行性研究概述浙江大学宁波理工学院土建分院1.4 可行性研究报告的编制单位可行性研究报告可由开发商自行编制，但不适用于向金融机构申请贷款的情况。通常情况下，由开发商委托具有相应资质的工程咨询机构来编制完成。1 房地产开发项目可行性研究概述浙江大学宁波理工学院土建分院2 房地产开发项目可行性研究与投资决策 项目概况 市场研究 项目经济评价 项目开发方案可行性研究的主要内容2.1 可行性研究的主要内容 社会影响分析 结论及建议浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院投资决策就是在综合分析 项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中， 定性分析 正变得越来越重要。房地产开发项目的投资决策分析2.2 房地产开发项目的投资决策分析2 房地产开发项目可行性研究与投资决策浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院一、天津市房地产市场分析二、可比项目对比分析浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院西青 1号地项目，总建筑面积为 86.4万平米，其中可售商业 2%（ 17280）、联排2.5%（ 21600）、多层 78%（ 673920）、小高层 15%（ 129600）、非经营性公建2.5%（ 21600）。计划 2005年 5月 1日开盘，开发周期为六年，计划主要产品以5500元 /平米价格入市，具体开发计划及销售节奏如下：浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院浙江大学宁波理工学院土建分院3 房地产开发项目投资与收入估算3.1 房地产开发项目投资估算1.土地费用2.前期工程费与城建费用3.基础设施建设费4.建筑安装工程费6.开发间接费管理费8.销售费用10.税费11.其他费用12.建设期利息9.不可预见费5.公共配套设施建设费浙江大学宁波理工学院土建分院市场法成本法收益法假设开发法3.2 招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算3 房地产开发项目投资与收入估算长期趋势法浙江大学宁波理工学院土建分院假设开发法 ： 也称为剩余法、预期开发法，预测估价对象 开放完成后的价值 和后续开放建设的 必要支出及应得到的利润 ，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来计算估价对象的方法。步骤： 调查待开发房地产状况；选择最佳开发利用方式；估算后期开发经营期；预测开发完后的房地产价值；预测后续开发建设的必要支出和利润；进行具体计算。待开发土地价值 =开发完房地产价值 -后续开发成本 -管理费用 -销售费用 -开发利润 -税费浙江大学宁波理工学院土建分院假设开发法2）传统法，各项支出、收入尽管发生时间不一样，单直接相加减，不进行折算，但要计算投资利息。现金折现法， 投资利息（及利润） 不单独显现出来，隐含在折现过程中。现金流量折现法传统方法1）传统法中完成后房地产价值、开发成本等以 现在 为计算节点，静止不动。现金折现法则是模拟开发过程，预测他们在未来发生时的金额，再折现到 开发起点 （现在）， 进行计算。浙江大学宁波理工学院土建分院P147 例 7-12000亩荒地、开发后可以 75%熟地、 260万元 /亩、开发期 3年、开发成本管理等费用为 30万元 /亩、贷款利率 8%、年利润 10%、卖方 6%营业税（买方 4%），计算荒地总价 V和单价。荒地 熟地260万元 /亩2000亩75%39000万元30万元 /亩 2000亩 6000万元V 4% 6%39000万元0.04V+23400万元投资利息总和 =0.27V+7342万元开发利润总和 =0.312V+9000万元V+6000+（ 0.27V+7342)+（ 0.312V+9000） + 0.04V+23400浙江大学宁波理工学院土建分院P147 例 7-210亩熟地、写字楼容积率 2.5、 50年、 2007年 11月， 2年。费用：建安 2000元 /平方米、设计前期及其他按建安 10%计算，管理费总和 3%。第一年投入 45%，第二年 55%。第一年末广告费用，售价的 2%(年中投入 )， 4500元 /平方米。卖 6%税金，买 4%税金。销售费用 =（ 450016666.752%） /（ 1.12） 1.5=126.55万元税金 =0.04V+5978.986%=358.74万元V=5978.98-3358.33-126.55-358.74-0.04V建安设计前期管理费 =3358.33万元20011 2008.11 2009.11土地价格、税金 建安、设计、前期工程和管理费销售总额销售税金销售费用开发完总价值 =(16666.754500)/(1.12)2=5978.98万元浙江大学宁波理工学院土建分院确定租售方式 确定可租售面积及可分摊建筑面积确定售价（租金）水平 安排租售进度编制租售计划表3.3 房地产开发项目租售方案的制定3 房地产开发项目投资与收入估算浙江大学宁波理工学院土建分院资金来源渠道资本金预租售收入借贷资金3.1房地产 开发项目的资金筹措3 房地产开发项目投资与收入估算浙江大学宁波理工学院土建分院房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。资金投放次序先使用资本金最后可安排使用借贷资金3 房地产开发项目投资与收入估算之后考虑使用预租售收入的再投入资金筹措计划表的编制浙江大学宁波理工学院土建分院4 房地产开发项目财务评价财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是 静态评价指标和动态评价指标。4.1财务评价的基本概念和指标体系浙江大学宁波理工学院土建分院静态经济评价指标动态经济评价指标清偿能力分析财务评价的主要技术经济指标借款偿还期利息计算动态投资回收期财务内部收益率财务净现值静态投资回收期成本利润率投资利润率4.2 财务评价的主要技术经济指标4 房地产开发项目财务评价浙江大学宁波理工学院土建分院P151 例 7-3总投资 1000万、建设 2年、经营期 8年、年净利润 200万元，折旧 125万元。基准 8年。阶 段 建 设阶 段 经营 期时间 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10净现 金流量 -500 -500 325 325 325 325 325 325 325 325累 计净 -500 -1000 -675 -350 -25 300 625 950 1275 16005年 6年-25300浙江大学宁波理工学院土建分院P152 例 7-4330万元 /亩， 4.5亩、容积率 3.5 ，建筑覆盖率 55%，高 16层， 1-3为商铺， 4-16为住宅，建安 2000元 /平方米、人员费建造成本的 5%， 300万元，管理费按土地、建造、人员、其他费用的 3%，推广费、销售代理、销售税金分别为 1%、 2%和 6.5%， 6500元 /平方米。开发期 3年（准备 1年，建造 2年），土地一次性投入，其他建造起内均匀投入； 8%，按季度计息。融资费用为 10%