购物中心物业部手册

1目 录一、物业部组织架构与人员结构 3二、部门职责 4三、物业部各岗位职责 5、物业部经理职责 5、运行督办经理职责： 5、楼宇管理经理职责 5、强电主管职责 5、给排水、空调主管职责 6、弱电主管职责 6、电梯主管职责 6、楼宇维修主管职责 7、文员职责 710、维修电工领班职责 811、管、钳工领班职责 812、维修管钳工职责（实行考核上岗制度） 813、维修电工职责（实行考核上岗制度） 814、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度） 915、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度） 916、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度） 9四、物业部主要工作内容、程序及制度 11（一）维修领班日常工作程序 11（二）维修电工日常工作内容及注意事项 11（三）弱电各系统工作程序 12（四）维修管、钳工日常工作内容及注意事项 12（五）楼面维修工日常工作内容及注意事项 13（六）电梯维修工日常工作内容及注意事项 13（七）设备三级保养制度 13（八）设备检修管理制度 14（九）设备巡检管理制度 15（十）设备封存、启用管理制度 15（十一）工具借、领管理制度 15（十二）楼面及其它部门设施维修程序 17（十三）向财务部提供扣款数据要求 17（十四）电梯科规章制度及操作规程 18（十五）空调给排水科规章制度及操作规程 29（十七）强电科规章制度及操作规程 41（十八）、关于收缴水、电费的管理规定（试行） 47（十九）关于卖场营业设施、装修改造工程的管理规定 49五、物业部与相关部门间的关系 503一、物业部组织架构与人员结构物业部经理文员 督办经理空排科主管 电梯科主管 维修科主管 设备科主管 强电科主管 弱电科主管维修班 运行班空 空 楼 楼 设 设 运 设 楼 化 电 电 电 管 临 材 采 仓 设 维 楼 楼 运 运 费 调 调 面 面 备 备 行 备 面 验 扶 扶 扶 时 料 购 库 备 修 层 修 行 行 用设 设 给 给 给 给 班 层 运 室 梯 梯 梯 理 工 审 员 保 管 班 维 保 班 值 管备 备 水 水 水 水 长 运 行 运 维 维 核 管 理 长 修 养 长 班 理维 维 维 维 维 维 行 行 保 保 员 员 员 电 电 电 员修 修 修 修 修 修 工 班 工 工 工 工班 班 班 长长 长 长楼 监 消 广宇 控 防 播自 报 系 系控 警 统 统4二、部门职责、负责购物中心设备设施正常、安全、经济运作，为购物中心的经营提供基本保证。、负责购物中心所属设备设施的运行、维修、保养工作，使之保持良好的工作性能技术状况。、根据经营布局要求及设备技术状况，对设备设施进行合理调整改迁，使公司物业得到升值。、对部门员工进行严格管理、检查、督促部门员工严格执行公司各项管理制度。、组织部门员工进行物业管理培训，提高员工综合素质。5三、物业部各岗位职责、物业部经理职责负责购物中心设备设施运作、维修、保养工作， 使之保持良好的工作性能状况；组织制定相应工作管理办法、工作程序制度，编制、 审核物业部年度、月度计划；合理组织实施维修、运行工作计划及日常工作， 每月向安全运营部提交物业部工作分析报告；检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、 规范及工作进度，了解部门员工思想状况， 对不良倾向及时纠正。负责组织各项专业培训，提高员工专业素质。负责对直接下属工作业绩考核，并与工资挂钩。全面负责购物中心物业部的技术管理工作， 督促各专业工程师尽职尽责，以确保配电、空调、给排水、弱电、 电梯等设备经常处在优良的技术状态安全运行。负责购物中心的技术整改项目和新项目的施工质量监督的管理工作。、运行督办经理职责：积极配合物业部经理搞好物业部的工作。每天检查工程现场和设备状况：检查设备运行状态，发现问题及时处理。检查下层岗位纪律的工作态度，发现不良现象立即纠正。检查运行、维修记录，掌握能耗情况，做好节能工作，并制定具体措施。每月负责审查各大客户的用电量、用水量报表，广场购物中心总用电量、用水量及能耗情况。各项培训工作。、楼宇管理经理职责、积极配合物业部经理搞好物业部的工作。、对购物中心楼宇设施维修及改造工作费用审核。、对购物中心设施的装修格局及品质进行监控。针对购物中心的自身特点，做出适合的布局方案；确保购物中心的装修档次，对专柜所用材料、颜色、 尺寸进行控制；为新招专柜出具平面尺寸图， 并利用专业特点协助客户设计及改造设施；对购物中心所用装饰工程跟进、协调、 使之按计划进度进行，并保证工程的质量。负责对购物中心设施维修和改进提供方案；根据确定的设计方案按要求组织实施到位；、强电主管职责（）在物业部经理领导下主管楼面配电、照明、变电设备的全面工作， 确保楼面配电柜， 照明设备经常处在优良的技术状态下安全运行及日常安全管理。负责购物中心内电话末端设备、线路的全面工作。6（）每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况，发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度， 发现不良现象立即纠正，并如实记入考核成绩。审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（）每月负责广场各大客户的用电量报表， 在空调工程师配合下核算广场购物中心总用电量， 发现差异要分析原因，及时采取措施纠正。（）制定并贯彻电气设备运行方案、检修方案、 计划和安全操作规程，监督和检查各班组合理使用电气设备， 定期维护电气设备的情况，并记录归档。（）每月负责商场客户， 除公司应配照明外的电费管理收取工作。（）负责督促检查电气设备的技术资料收集整理工作， 完善技术资料。（）掌握科技发展新动态，适时应用新技术。（）负责对直接下属的业绩考核并与工资挂钩及各项培训工作。、给排水、空调主管职责（）在物业部经理的领导下主管楼面卫生间给排水设施的维修、 保养和楼面空气处理机的按时开关工作。负责物业部所属空调设备，室外给排水设备、 泵房设备的运行，维修等全面工作。（）每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状况，发现问题及时处理。检查下层岗位纪律和工作态度，发现不良现象立即纠正。审查运行记录，掌握能耗状况，做好节能工作,做好记录.（）每月负责与强电主管配合核算空调用电量 。（）对系统设备的运行、维修状况进行监督、考核， 每月分析报表。（）负责空调系统技术资料的收集、整理工作， 完善技术资料。（）负责直接下属的业绩考核工作并与工资挂钩及各项培训工作。、弱电主管职责（）在物业部经理的领导下主管广场、电视监控、防盗报警、广播系统、 楼宇自控系统设备、线路的全面工作。负责购物中心消防系统设备线路的全面工作。（）每天检查工程现场和设备状况检查设备运行状态，发现问题及时处理。审查运行、维修记录。负责对消防系统等设备运行，维修的工作，每月分析报表。负责弱电系统技术资料的收集、整理工作、完善技术资料。负责楼宇自控装置的正常运行。、电梯主管职责（）在物业部经理的领导下负责监视分析购物中心电梯（部扶梯，台直升梯）的运行情况， 保 证各种设备在规定的参数下运行， 发现异常应立即安排维修人员处理，并7立即向上级报告，并做好记录。负责按电梯维保计划对广场电梯进行维保， 使电梯保值。积极参加各种培训， 对发生事故的隐患进行分析，查找原因、制定措施。负责电梯设备运行、维修工作，每月分析报表。、楼宇维修主管职责（）在楼宇主管经理指导下，负责各楼面柜台、橱窗、灯箱、货架、楼面装饰等其它设施的维修、保养工作， 以保证完美的经营环境。（）协助、配合其它工种（电工、钳工、 水工）的维修保养工作。（）根据维修保养计划， 具体负责完成本工种的计划任务，安排常规的巡查、维修、保养工作， 解决协调实施过程中所出现的各类问题。 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。对简单维修工作要随时处理， 保证完好率在以上。（）严格执行各项制度、规范、程序， 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核验收， 每月向维修主管提交楼面维修工作报告。（）负责所属维修设备及公用工具的保管。、文员职责（）规范化地管理本部门各种资料， 使之能方便应用，并充分发挥作用。具体包括：与外部单位工作衔接、往来公文。与购物中心各部门衔接，往来公文。所有机电设备资料档案，设备运行状况的统计， 通过资料统计搜集信息，反馈信息，为领导决策提供依据。所有设备维修记录、报告、请示、批复的整理归类。向公司提交的工作计划、报告及批复的归档。公司下发的指示，通知及规章制度的归档。本部门工作任务、 进度的调查报告及汇报材料总结的整理归档。物业部所有相关会议的记录及其整理、归档。物业部内部资料借阅管理。（）负责卖场营业设施维修事宜。楼面营业设施申请单、派工单的收集、归类。根据申请单派工维修。对维修中出现的问题， 及时报告并做好相关部门的协调解释工作。结算各专柜的维修费用，月底报送财务部。（）负责物业部内勤工作。制订每月排班、值班及考勤表。办理员工到岗、转岗、离职手续。办理员工各种假事、加班、外出等事宜。员工号牌、考勤卡、生活补贴、 生日补品等的办理发放事宜及办公区域的卫生管理。（）执行上司指派的其它工作任务。810、维修电工领班职责（1）在主管指导下，具体负责购物中心所属设备、 设施电气部分的维修、保养工作。（2）协助配合其它工种的维修保养工作。（3）根据维修保养计划， 具体负责完成本工种的任务，安排常规维护、保养、巡查等项工作， 解决协调实施过程中所出现的各类问题， 对各楼面送交的维修申请单及时加以处理。（4）严格执行各项制度、规范、程序， 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种工作任务执行情况进行检查、考核、统计。 每月向维修主管提交维修电工工作报告。（5）负责所属维修设备、公用工具的保管。 并保证维修工作不拖拉，完好率在以上11、管、钳工领班职责（1）在主管的指导下，具体负责购物中心的空调、 给排水设施及其它设备、设施机械钳工的维修、保养、运行工作。（2）保证所属各水系统畅通、无堵塞、无泄漏、各设备、设施机械钳工部分保持良好性能状况。（3）作好其它工种的配合协调工作。（4）根据维修保养计划，具体负责完成本工种各项任务，安排常规维修、维护，检查工作， 解决协调实施过程中出现的各类问题，保证各楼面所送交维修单及时维修处理。（5）严格执行各项制度、规范、程序。 了解下属员工思想状况，严格管理，及时纠正不良倾向。 对本工种员工的工作进行检查、验收、统计、考核， 每月向上司提交管钳工工作报告。12、维修管钳工职责（实行考核上岗制度）（1）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。（2）对购物中心所属给排水系统设施及其它设备设施机械钳工部分进行检查、维修、保养。（3）保证水系统畅、无堵塞、无泄漏，各设备、 设施、机械钳工部分保持良好性能状况。（4）做好其它工种的配合协调工作。（5）在实际工作中严格执行各项规章制度， 自觉接受上司的检查，督促，考核。（6）参加各种培训学习，掌握大楼设备原理， 结构及各项技术要求，提高自身业务素质。（7）违反制度，拖延时间，工作质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。13、维修电工职责（实行考核上岗制度）（）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。（）对购物中心的所属设备、设施电气进行检查、 维修保养，保证其性能状况良好。9（）做好其它工种（钳工、水工、 楼面维修）的配合协助工作。（）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、 程序，保证工作质量。同时应遵守相关部门所制定的规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。（）参加各种培训学习，掌握大楼设备原理、 结构及各项技术要求，提高自身业务素质。（）违反制度、拖延时间、修理质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。14、楼面维修工职责。（实行考核上岗制度）（）服从本工种领班指令及工作安排，主动、 高效地进行工作。（）对购物中心各楼层经营设施进行检查、维修、 保养工作，保证经营环境完善。（）做好其它工种（钳工、电工、水工）配合协助工作。 （）在实际工作中严格执行本工种各项制度、规范、 程序，保证工作质量，同时应遵守相关部门所定各项规章制度。自觉接受上司的检查、督促、考核。（）参加各项培训学习，掌握大楼各类设施的技术要求，提高自身业务素质。（）违反制度、拖延时间、修理质量低劣， 造成营业及设备损失者，应承担相应责任。15、仓库保管员职责。（实行考核上岗制度）（）仓库保管员负责所属仓库物资的管理， 保证满足维修运行对备品备件要求，保证公司财产不受损失。 仓库物资管理包括进货、存储、发放及账务管理。（）坚守岗位、忠于职守， 熟悉掌握所管理物品名称、规格型号、质量要求、物品价格、用途、 性能等各项知识，对所管理物品心中有数。（）货品购进入库时，应注意手续单据齐全，物品数量、质量、价格、型号规格符合要求，并做好登账手续。（）仓库应保持卫生，各类物品分类合理， 堆放整齐，并满足安全技术要求，物品所存放地点心中有数。（）物品发出时，按手续填写单据。严格执行审批程序。（）做每月盘存报表，为下月计划作好准备。 每月盘点保证账、卡、物相符。（）做好仓库防火、防盗工作，保证公司财产安全。16、物业部采购员职责。（实行考核上岗制度）（）负责维修运行方面备品备件的采购及外协工作， 保证满足运行维修工作的需求。（）遵守公司各项制度并接受监督， 对采购工作要具备高度责任心。严格执行外采审批制度。（）掌握专业知识，熟悉物品名称、规格、性能、质量、用途及价格，掌握市场行情，以最经济的价格， 购置最佳质量的物品。（）按每月采购计划及临时拟购单，按质、按量、 按期购置入库，常用物品不得掉档。（）对所购物品质量、规格不符合要求， 或保证期内因质量不好损坏的，10应及时给予更换。并承担相应责任。（）采购物品票据手续齐全，如有特殊情况， 应及时上报，及时掌握资金情况，合理组织使用资金。11八、扶手驱动装置的维护从驱动装置到传动辊的动力输送系统， 所用的是驱动链，对此链应该严格润滑。此外， 还应严格检查扶手传动辊是否磨损和核实压力辊的弹簧压力， 检查传动辊和扶手带内缘之间的间隙。维修保养项目周期 项 目 检 查 内 容 每月 扶手链条润滑 从顶部机房里通过加油器润滑。一次 检查各传动辊的磨损、开裂、剥扶手传动辊 落及变形，如有损坏严重的，应予更换。另外检查辊表面是否粘上油，如有，必须除去。 检查各压力辊有无磨损、开裂、压力辊的检查 剥落及变形，检验压力辊弹簧的每 调整长度。 年 年 检查空转链轮 检查旋转情况，特别要检查轴承有无毛病。 一 确认压力辊和扶手带内缘间隙大检查压力辊和 于 0.5MM。 扶手带内缘间隙 次 检查传动链张力，如果与标准不符（用 50N 力推链，S=203）检查扶手传动 则需进行调整。 链 每年一次 主轴轴承润滑 给主轴轴承加 2 号锂基润滑脂。 12九、装潢件检修为了使自动扶梯经常保持清洁、美观， 而且能安全使用，应按下述要领进行检修。十、扶手检修扶手有很多人用手去触摸，因此， 应进行认真的日常检修，以便使乘客能干净舒适地使用。将抹布在清水中浸湿拧干，反复数次擦轻度污垢 拭扶手面，然后将扶手擦干。 冼 污垢稍明显 将稀释 10 倍以上的中性洗洁剂沾在抹布时 上擦拭，污垢去掉后，再用干净的抹布将洗洁剂擦掉，然后将扶手擦干。 净油脂及口香 用抹布沾些有机溶剂（如酒精等）擦掉糖类附着时 后再用水擦掉。 消 需要进行消毒时，将市场上销售的达尔美消毒液稀释毒 后，用布沾着轻轻擦拭。 上 扶手洗净干了后，用抹布沾着 SAH-289 阴离子羟基乳液擦涂在扶手面上，待液体干燥后进行干擦。如果用过浓的乳液弄湿扶手后放置不管的话，就会使扶手带光 硬化，因此应加以注意。 注意事项：、扶手的检修应先从露出的部分开始， 当露出部分全部结束后，再运转将扶手剩余部分露出。按同样要领进行检修。、应绝对避免一边运转自动扶梯，一边擦拭洗洁剂、 上光剂，因这样会使液体流进机器里。、应注意当汽油、酒精等沾在扶手带上时应立即擦去， 否则会使扶手带老化。、汽油、酒精属易燃物品，使用时严禁靠近火种。十一、外盖板在停止扶梯运行后，用扫帚、 拖把等工具进行清扫揩擦。如果有水泥、灰浆附着的话，表面就会受腐蚀， 因此在建筑物内进行改装工程时应注意不得将水泥等物溅在外盖板上。十二、梯级、梳齿当梯级槽和梳齿有异物嵌入时，应停止运行， 将异物取出，因异物嵌入将会使梯级和梳齿的齿损坏， 易造成夹鞋等事故。十三、前沿板前沿板兼作自动扶梯机房上盖板和出入口的通路， 因此在清扫时注意不要13让水流进去。十四、裙板的检修每月应涂 1-2 次本公司指定的润滑剂（SAH-289 阴离子羟基乳液）。如果润滑剂不足，当胶鞋贴在围裙上时， 容易出现拖进间隙的危险，而且也容易附着污垢， 如果是氟树脂裙板应三个月涂一次润滑剂， 应每半年一次检查裙板及盖板的安装小螺钉有无松动和损坏，如有应及时拧紧或调换。十五、自动润滑供油装置千万不能让灰尘或异物进入油箱，齿轮泵绝对不可拆，只应在检查时才用电源检查按钮，时间尽量短， 融电池寿命将大大缩短，从加油孔中注油时应先拭净加油孔塞周围， 再把清洁干净的机油通过过滤器注入。十六、维修保养用润滑油（脂）及辅料序号 名 称 用 途 1 60 号极压齿轮油 用于驱动装置减速器 2 2 号锂基润滑脂 用于各类轴承 3 40 号低凝液压油 用于手工加油和自动供油装置 4 SAH-289 阴离子 裙板润滑、扶手带上光 羟基乳液 5 达尔美消毒剂 用于扶手消毒 注：荧光灯管为本公司特制，与市场规格不符请注意。十七、安全操作规程1、司机或管理人员在电梯行驶前的检查与准备工作。（1）开启层门进入轿厢之前，需注意轿厢是否停在该层。（2）开启轿内照明。（3）每日开始工作前，将电梯上下行驶数次， 无异常现象后，方可使用。（4）层门关闭后，从层门外不能用手拨启， 当层门轿门末全开闭时，电梯不能正常启动。（5）平层准确度应无显著变化。（6）经常清洁轿箱内、层门及乘客可见部份。2、电梯行驶中司机或管理人员应注意事项（1）在服务时间内，如司机必须离开或电梯停用时， 须将轿内电源开关断开，如层门有能在外开启的设施亦将层门关好。（2）轿厢的载重量应不超过额定载重量。14（3）乘客电梯不允许经常作为载货电梯使用。（4）不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需经司机和管理部门同意和批准并严加安全保护措施后装运（5） 严禁在层门开启情况下， 掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来作一般正常行驶中的消号。（6） 不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件。（7） 应劝阻乘客在行驶中，勿倚靠在轿厢门上。（8） 轿厢顶上部、除电梯固有设备外，不得放置其它物品。3、当电梯使用中发生如下故障时， 司机或管理人员应立即通知维修人员，停用检修后方可使用。（1） 层、轿门全关闭后，电梯未能正常行驶时。（2） 运行速度显著变化时。（3） 轿、层门关闭前，电梯自行行驶时；（4） 行驶方向与选定方向相反时。（5） 如内选、平层、快速、 召唤和指层信号失灵失控时（司机应立即掀按急停按钮）。（6） 发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。（7） 当轿厢在额定载重量下， 如有超越端站继续运行时。（8） 安全钳误动作时。（9） 接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时。（10）发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。4、电梯使用完毕停用时， 司机或管理人员应将轿厢停在基站将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。5、发生紧急事故时司机应采取下列措施。（1）当已发觉电梯失控而安全钳尚未起作用时， 司机应保持镇静，并严肃告诫乘客切勿企图跳出轿厢， 并作好承受因轿厢急停而产生冲击的思想准备。（2）电梯行驶中突然发生停梯事故， 司机应立即掀按警铃按钮，并通知维修人员，设发使顾客退出轿厢。在机房用手轮盘车，使电梯短程升降时，必须先将主源断开，制动器张开。6、电梯的机房和井道管理（1）机房应由维护检修人员值班管理， 其它人员不得随意进入，机房门应加锁，并标有“机房重地、闲人免进”字样。（2）机房需保证没有雨雪侵入的可能。（3） 机房需保证通风良好和保温。（4） 机房内应保持整洁、干燥、无尘烟及腐蚀性气体， 除检查维修所必须的工具外不应存放其它物品。（5）当设有井首检修门时， 则在检修门近旁应设有下列须知：“电梯井道危险，未经许可禁止入内”。（6） 井道内除规定的电梯设备外不得存放杂物，铺设水管或煤气管等。（7） 电梯长期不使用时，应将机房的总电源开关断开。（8） 机房顶板设置的承重梁和吊钩上应标明最大允许载荷。（9） 当机房内设有活地板门时，应设有永久可见的须知， 向活地板的使用者表明：“谨防坠落重新关好活地板门”。7、紧急情况后的处理15（1） 当电梯发生严重的冲顶或蹲底后。（2） 当发后地震后 微震和轻震对电梯的破坏不大， 可是轿厢或对重的导轨有可能脱出导轨， 或一部分电线切断不可引起意想不到的事故。（3）发生火灾时根据火灾轻重程度不同， 对设有可作消防员专用的电梯，将乘客运送到安全层站。十八、维修保养标准时间单位：月 序 区 基本时间 项 备 注号 目 分 间 隔 1舒适性 每次保养 (每月 1-2 次) 2平层状态 同上 3各发光二极管检查 同上 4故障数据的确认 同上 5异常的声响、振动 同上 6保险丝(SCL) 同上 7电解电容（主回路）检查 2 8制动器滑移量检查 4 9脉冲测速输出检查 12 10 充电回路检查 同上 11再生回路检查 同上 DC-CT(OT-2,3)偏 同上 12置电压检查 13各种安全检查动作 同上 的检查 14TSD 的检查 同上 16 时间单位：月 序 区 基本时间 项 备 注号 目 分 间 隔 15TLP 动作检查及平层数据 写入 12 16 更换电解电容器(主回路) 不定 17 曳引机减速器的检查 12 18 曳引机制动器的检查 每次保养 (每月 1-2 次) 19 曳引电动机检查 12 20 曳引轮检查 12 21 限速器检查 每次保养 (每月 1-2 次) 22 轿厢门和自动门机机构检 每次保养 查 (每月 1-2 次) 23 安全钳检查 2 24 导轨润滑检查 每次保养 (每月 1-2 次) 25 缓冲器检查 2 26 层门检查 每次保养 (每月 1-2 次) 27 曳引钢丝绳检查 12 28 补偿装置检查 6 29 润滑检查和控制屏、曳引 每次保养 17 机清洁工作 (每月 1-2 次) 18（1）通知司机或管理人员尽快在安全楼层停车， 把乘客引导到安全的地方。（2）轿厢开到安全的楼层， 在乘客确已完全撤出终了后切断电源。（3）把各层厅门关闭，防止向其它楼层延烧。在发生上述三种情况后，须经过有关人员严格检查， 整修鉴定后方可使用。8、维修保养注意事项（1）非维修保养人员不得擅自进行维修作业， 本电梯采用电脑控制系统，维修保养时应谨慎小心。（2）电梯维修和保养时应遵守下列规定：不得乘客或载货，各层门处悬挂检修停用的指示牌；应断开相应位置的开关；在机房时应将电源总开关断开；在轿顶应合上检修开关；在底坑应将底坑检修按钮箱急停开关断开或同时将限速器张断开。使用的手灯必须带护罩并采用 36 伏以下的安全电压;(在机房底坑,轿顶或轿底应装设检修用的低压插座);操作时请由主持和助手协同进行;操作时如需司机配合进行,司机要精神集中, 严格服从维修人员的指令;严禁维修人员站在井道外探身到井道内或在轿厢顶或在轿厢地坎处轿厢内外各站一只脚来进行较长时间的检修工作严禁维修人员拉吊井道电缆线,以防电缆线被拉断（3）维修保养时,使用的仪器要注意以下几点:万用表内阻在 200K 以上;交流电压计量程为 AC300A,对于指针式，输入阻抗在 300K 以上；高压兆欧表应使用电池式，500V，内阻 200K以上， 禁止使用手摇式兆欧表；转速表量程为 0-50000RPM。由于12插件板上的电源检查开关（5VCHK）置向上侧或下侧，进行CPU 复位，则由于检查出电解电容器的容量下降，变为不能起动。复位过程中对 CPU 电源进行一次切断、接通，并将容量不足检测标志清零。电源切断后，进行主回路方面的作业，应确认电解电容器的端子电压DCO（零）V，再开始作业。说明舒适性调整有起动冲击时A 机械系统的确认制动器不完全松闸，或者即使松闸制动瓦歪斜，制动瓦与轮鼓间有摩起起动冲击，故应确认之。确认各导靴的安装位置等。B 电气系统的确认，调整用控制反面 KCL12X 上的旋转开关“DLB”来调整制动器松闸的时间。19制定器松闸时间太迟， - “ 故空载上行，空载下行 D 上皆有起动冲击时。 旋转开关的调整方向L 制动器松闸时间太早， - B 使空载上行时产生飞车” 而当空载下行时产生对重拉轿厢的现象。 旋转开关的调整方向表 3-1 DLB 开关调整要领 运行中有振动时机械系统的确认确认在运行中有否制动器 轮鼓相摩擦， 钢丝绳拉伸不良等现象。有时往往由于导轨的接头有高低，就会产生振动， 不应将之与电气系统所引起的振动相混淆。电气系统的确认、调整用控制屏反面 KCJ-12X 上的旋转开关“DGN“和“MGN“来调整之。MGN 从起动开始到停止为止，对整个舒适都有影响，而 DGN 对加减速时的舒适性都有影响，而 DGN 对加减速时的舒适性有影响。20（十五）空调给排水科规章制度及操作规程水泵运行操作规程一、开、停泵操作方法、开泵前，检查油位，油位应保持在视油镜 1/3-2/3 范围之内，并保持油质正常，无水、无杂质。、用手盘靠背轮，应灵活，无卡阻现象。、打开进口阀门，使泵中充满水，关闭出口阀门。、起动电机，慢慢开高出口阀门，调好出口压力。、停泵时，先慢慢调好进出口阀门，再停电机， 如环境温度低于 0时，必须将泵内水放净，防止冻裂泵体，长期停泵时，必须将泵清洗擦干，妥善保管。二、运转检查、泵在运转中，要经常巡回检查，（每两小时 1 次），轴承温度不得起过75。、润滑油位正常，清洁。、压力平稳，无大的波动。、无异常声响，无剧烈振动，如有异常，立即停车。、填料室漏水每分钟在 10-20 滴之间，如泄漏严重应停车紧填料。、及时排除机器上的积水。、保持设备清洁。、认真填写运行记录。板式换热器操作规程、在使用前，应检查夹紧螺拴是否松动， 如松动应夹紧到夹紧尺寸。、启动前，应打开换热器的所有出口阀， 检查电机及水泵运转中是否正常，关闭去换热器的进口阀，启动泵后， 再慢慢的打开换热器的进口阀，逐渐提高压力， 避免冲击而产生局部高压损坏设备。、换热器运行时，为防止一侧超压， 进换热器冷热介质的进口阀应同时打开，或者先慢慢的注入低温侧流体， 然后慢慢的注入高温流体。、根据换热器进出口温度计的指示， 用节流阀来控制冷热流体的流量。、换热器停车时，其操作步骤应按启动的逆过程进行。空调运行的操作规程一、运行前的准备工作、检查风机，水泵的正反转情况。、检查风机皮带松紧度是否合适，盘车数圈能够转动。、检查袋式过滤器是否有短路现象。、检查各阀门，疏水器是否开启正常。、检查冷却塔及上下水阀门是否正常。、具备开车条件，如压力表、温度计、风机、水泵、 轴承上油等。、检查风机的风叶是否松动，转动是否灵活。、检查送风、新风、回风、阀门开启是否正常。21二、启动程序、启动冷冻水泵，冷却水泵、冷却塔、启动送风机。、调节表冷器阀门和送回风阀门，达到送风要求。三、停止程序、关闭水泵，回风机、送风机（顺次）、关闭水蒸汽，冷水阀门。、拉下仪表柜，配电柜内的空气开关（电工人员操作）。空调操作人员的职责范围、认真学习专业技术，努力作到四懂（原理、结构、性能、用途），三会（使用，保养、排除故障）， 严格遵守安全操作规程，杜绝人身事故。、搞好机房与机组周围的环境卫生，坚持安全， 文明生产，做到机组表面干净，地面无杂物、水迹、油渍。、做好风机的日常维护保养，经常检查风机地脚螺拴， 风机轴承，皮带的松紧程度，表冷器、加热器的泄漏情况， 各风阀的开启情况，及机组门板漏风情况。、密切注意机组运转状况，所供房间的温、湿度情况， 做到勤巡检，按时记录， 发现问题和隐患及时通知维修和管理人员。、及时更换过滤器，及时疏通表冷器、 集水器的水路和地漏、在冬季，应及时将换热器和表冷器中的水及时放掉，防止冻裂。、在停机情况下和大修期间， 操作人员要协助维修人员做好维修工作。、负责本岗位所用设备的润滑保养， 除对设备要定时加油外，还应对阀门，阀杆螺拴等部位加油。、发现紧急情况有权立即停车， 并立即通知维修和管理人员。、负责验收维修的设备，对检修不合格的设备， 有权提出返工，以致拒绝使用。、有权制止非有关人员进入岗位，制止不合手续的参观。回程式软化水操作规程、交换：开启 1#阀（原水进水阀），2#阀（出水阀）， 原水通过树脂层，经交换后由出水阀流出， 工作压力小于等于 0.4Mpa。、小反洗：开启 3#阀（小反洗阀）。4#阀（上排阀）。清洗水进入注内向上清洗树脂表面层， 清除树脂表层中的悬浮物，并从上部排水装置排出注外，小反洗流速为 5- 10 米时，时间 5-10 分钟或排出水的清晰透明为终点， 若原水浊度低，可以隔几个周期进行 1 次小反洗。、再生：开启 5#阀（进再生液阀），4#阀（上排阀）， 再生液从上部出液装置进入，经过树脂层进行再生后， 到达上部进液装置，流出柱外（与运行方向相反）， 再生流速无严格要求。、正洗：开启 1#阀（原水进水阀）6#阀（正洗排水阀），正洗流程和交换流程一样，原水从上部进液装置进入， 清洗整个树脂层，到达上部出液装置排出柱外， 正洗流速快慢均可，当排出水符合出水指标时，正洗结束，关闭 6# 阀（正洗排水阀），开启 2#阀，投入运行（交换）。22空调运行交接班制度、 空调运行值班人员要按领导批准的值班制度和值班表进行交接班。、接班人员提前 15 分钟到岗，做好接班准备， 严禁班前饮酒，必须保持清醒头脑。、交班人员必须在交班之前，如实填写本班运行记录。 搞好设备及环境卫生。、接班人员要认真听取交班人员介绍和阅读运行记录， 了解设备运行方式及操作情况， 掌握运行异常及设备故障的发现和消除情况。、检查工具、备品、钥匙等是否齐全， 检查设备及环境卫生。、交接班双方认为无问题后分别在运行记录本上签字， 以示交接班工作完成。、交班人员下班后，要按时离开工作岗位。、若交、接班时设备、管道发生故障， 必要时两班人员共同处理好后再交接班，并做详细记录。、交、接班人员必须严格认真、一丝不苟， 做好交接班工作，保证空调系统正常运行。空调运行值班岗位责任制、值班人员必须有敬业精神，积极主动，认真负责。、熟悉空调系统和空调设备性能， 掌握空调运行专业技能.、严格遵守有关安全法规，规程和制度不得违章操作。、对所辖区空调设备和安全负责，能正确使用灭火器材。、严格坚守工作岗位，认真做好巡检工作， 发现问题及时处理，按时准确填写运行记录。、未经批准不准私自倒换班次，有事提前和带班长商量，同意后方可， 到点接班人员未来时交班人员不能离开工作岗位。、善于总结经验教训，不断提高专业素质， 保证空调系统正常运行。空调维修值班岗位责任制、值班人员必须做到敬业爱岗，工作认真负责，一丝不苟。、熟悉空调系统各种设备的原理、性能、 规格参数和操作保养方法。掌握设备维修、调试的专业知识，有实践经验，维修能力强。、严格遵守各项规章制度，不违章作业， 消除一切不安全隐患。、坚守工作岗位，切实做好巡检工作， 与运行值班人员密切配合，发现问题及时解决，并做好有关记录。、做好设备定期维护、保养、检修工作， 确保设备不带病运行。、维修工作须做到安全、快捷、可靠、杜绝马虎、拖沓、凑合。、工作场所须做到整洁有序、工具、备品备件不乱摆乱放。、确保维修质量，注意节约，杜绝浪费。、不断总结经验、教训、注重学习，提高自身专业水平。23空调运行班长职责范围一、负责空调运行人员的管理工作。二、负责中央空调系统各种设备的运行工作。三、贯彻执行空调运行的各种操作规程和有关制度。四、根据室内外空调参数的变化， 协助主管制定相应的空调运行计划。五、掌握运行设备的状况，发现故障、缺陷要及时停机，向主管报告并通知维修人员检修。六、经常向维修人员介绍设备运行情况， 提出有关维修的合理化建议。七、坚持安全运行，贯彻安全法规，确保设备及人身安全。八、拒绝操作带“病”设备，不运行检修不合格的设备， 不运行安全防护不完善的设备。九、在实践中，探索节能新途径，采取有效节能措施， 确保节能运行。十、善于总结经验教训，注重提高专业素质， 确保空调系统正常运行。制冷机、水泵操作人员的职责范围一、认真学习专业技术，努力做好四懂（原理、结构、 性能、用途），三会（使用、维护保养、排除故障）， 严格遵守安全操作规程、杜绝人身、设备事故。二、搞好设备及环境卫生，坚持安全、文明生产， 做到设备漆见本色，铁见亮，地面无油渍，污垢，周围无杂物。三、按各种设备的具体要求搞好设备的日常维护保养， 做到本岗位的设备及管道无泄漏点。四、密切注意设备运行状况，做到勤巡回检查，认真记录，如实向维修人员反映设备运行情况， 发现问题及隐患及时通知维修人员，并积极配合维修人员分析原因。五、按维修人员的安排，认真执行运行备车制度， （特殊情况操作人员可决定换车，但要及时通知维修人员）。六、负责本岗位所有设备上的螺栓、地脚螺栓、法兰螺栓、阀门螺栓等的紧固、放松，对设备充氟、加油， 更换干燥剂，过滤网等。七、在停机情况下和大修期间， 操作人员要协助维修人员的维修工作。八、负责岗位所用设备的润滑保养工作， 除对设备各注油点定时加油外，还应对阀门、阀杆、螺栓等部位加油。九、发现危及设备，人身安全的异常现象有权立即停车， 并立即通知维修人员，并报设备管理人员。十、负责验收维修的设备，对验收不合格的设备， 有权提出返工，以致拒绝使用并将情况报设备管理人员。十一、有权纠正不符合实际情况的各项记录， 以至不予签字.十二、负责安全保卫工作， 对非工作有关人员有权制止进入岗位，制止不合手续的参观。空调维修班长职责范围一、负责空调维修人员的管理工作。二、负责中央空调系统设备的维修工作。24三、负责正压送风，排烟设备的维护、保养修理工作， 并配合消防部门对设备进行定期检查试运行。四、负责分体空调、冷库、冷柜的维修工作， 并指导用户正确使用。五、坚持贯彻设备巡视检查制度， 经常以取运行人员介绍设备运行状况，随时掌握设备动态。六、发现设备故障，缺陷及时通知运行人员停机， 并报告主管领导，迅速采取消除措施。七、有权制止运行人员操作带“病”设备， 有义务对运行人员介绍设备维修情况，并提出有关注意事项。八、工作中要作到积极主动，快捷及时，精益求精， 一丝不苟。九、坚持安全第一，预防为主的方针， 贯彻执行有关安全法规和规章制度，确保设备及人身安全。十、总结经验，吸取教训，注重学习， 不断提高专业技术水平，保证设备正常运行。设备维护保养制度一、设备维护保养制度是保证设备正常运行的基础。二、设备要强制维护保养，要定期倒换使用，设备， 要按计划运行，安全运行，设备完好率在 95以上。三、贯彻设备巡回检查制度， 按巡回路线定时检查运行情况.四、在正常情况下，水泵每月倒换使用一次。五、组合空调风机 15 天，停运检查 1 次，每三个月换油一次。六、排风、正压送风系统，风机每半年检查一次， 每半年换（加）油一次。七、排烟系统风机每年检查一次，每年试运行半小时。八、冷却塔风机，变速箱，喷嘴、淋水板，每年检查一次，风机每年换油一次，变速箱运行三个月换油一次。九、冷水机组严格按厂家要求的标准运行、维护保养。十、板式换热器每年检查一次。十一、冷库、冷柜每月检查一次，每周了解使用情况一次，根据实际情况，换油，加氟，拆检。十二、分体空调每月检查一次。十三、系统所有阀门做到开关灵活自如， 无明显跑冒滴漏现象，在运行当中，发现问题，及时处理。十四、所有散流器、风口、外露表面， 每年清洁一次（委任使用部门进行）。十五、热风幕、风机盘管每年检查一次。十六、对设备、管道涂料层根据实际情况及时予以处理。十七、对测量仪表要经常检查，按规定校验。 发现问题及时检修。十八、对电器控制柜，电动阀门等每个月