国内房地产企业现状探讨

引 言房地产企业是我国房地产行业的主体，占我国房地产行业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到 3 万多家，房地产行业从业人员已突破 1000 万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业“市场类型和消费者“产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征房地产企业数量多，规模小。20 世纪 90年代中后期到现在，虽然我国房地产开发业不再像以前那么混乱，许多房地产公司已初具规模，有些还颇具实力，但相对“ 小、散、差”的特点并没有改变。截至 2003 年，我国房地产企业具有一级资质的企业仅有 349 家。我国房地产企业管理是指房地产企业从开发项目的选择、开发过程直至项目完成后的售后服务等全过程的管理。与其他企业一样，房地产企业还处在一种能人管理、经验管理的体制上。素质高、能力强的企业家队伍是房地产企业成功的关键。房地产企业是中国房地产行业的主体，目前官方统计的数字是全国近 3 万家，占中国房地产行业总数的 80多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代 集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来 看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。本文重点是对国内房地产企业现状和对七十个大中城市房屋销售价格指数进行相关性分析，主要对房屋销售价格指数数据进行相关性分析和偏相关性分析。论文共分为四个部分，基本框架如下：第一章 SPSS 统计分析软件介绍。介绍 SPSS 统计分析软件相关知识。第二章 房地产住宅价格基础理论。主要介绍房地产价格体系构成和房地产的形成机制。第三章 房地产价格变化与影响因素分析。介绍房地产价格影响因素，并进行分析其的特征，并对房地产市场价格变化现状分析，并分析房地产价格现状的导向因素。 第四章 房屋销售价格数据的相关性分析与偏相关性分析。对相关分析进行概述，采集数据并绘制散点图，综合对房屋销售价格数据的相关性分析与偏相关性分析。第一章 SPSS 统计分析软件介绍SPSS（Statistical Product and Service Solutions） ，是世界上最早的统计分析软件，由美国斯坦福大学的三位研究生于 20 世纪 60 年代末研制，同时成立了 SPSS 公司，并于 1975 年在芝加哥组建了 SPSS 总部。1984 年 SPSS 总部首先推出了世界上第一个统计分析软件微机版本 SPSS/PC+，开创了 SPSS 微机系列产品的开发方向，极大地扩充了它的应用范围，并使其能很快地应用于自然科学、技术科学、社会科学的各个领域，世界上许多有影响的报刊杂志纷纷就 SPSS 的自动统计绘图、数据的深入分析、使用方 便、功能齐全等方面给予了高度的评价与称赞。迄今 SPSS 软件已有 30 余年的成长历史。全球约有 25万家产品用户，它们分布于通讯、医疗、银行、证券、保险、制造、商业、市场研究、科研教育等多个领域和行业，是世界上应用最广泛的专业统计软件。SPSS 是世界上最早采用图形菜单驱动界面的统计软件，它最突出的特点就是操作界面极为友好，输出结果美观漂亮。它将几乎所有的功能都以统一、规范的界面展现出来，使用 Windows 的窗口方式展示各种管理和分析数据方法的功能，对话框展示出各种功能选择项。用户只要掌握一定的 Windows 操作技能，粗 通统计分析原理，就可以使用该软件为特定的科研工作服务。SPSS 采用类似 EXCEL 表格的方式输入与管理数据，数据接口较为通用，能方便的从其他数据库 中读入数据。其统计过程包括了常用的、较为成熟的统计过程，完全可以满足非统计专业人士的工作需要。输出结果十分美观，存储时则是专用的SPO 格式，可以 转存为 HTML 格式和文本格式。对于熟悉老版本编程运行方式的用户，SPSS 还特别设计了语法生成窗口，用户只需在菜单中选好各个选项，然后按“粘贴”按 钮就可以自动生成标准的 SPSS 程序。极大的方便了中、高级用户。SPSS 输出结果虽然漂亮，但不能为 WORD 等常用文字处理软件直接打开，只能采用拷贝、粘贴的方式加以交互。这可以说是 SPSS 软件的缺陷。 SPSS for Windows 是一个组合式软件包，它集数据整理、分析功能于一身。用户可以根据实际需要和计算机的功能选择模块，以降低对系统硬盘容量的要求，有利于该软件的推广应用。SPSS 的基本功能包括数据管理、统计分析、图表分析、输出管理等等。SPSS 统计分析过程包括描述性统计、均值比较、一般线性模型、相 关分析、回归分析、对数线性模型、聚类分析、数据简化、生存分析、时间序列分析、多重响应等几大类，每类中又分好几个统计过程，比如回归分析中又分线性回归分析、曲线估计、Logistic 回归、Probity 回归、加权估计、两阶段最小二乘法、非线性回归等多个统计过程，而且每个过程中又允许用户选择不同的方法及参数。SPSS 也有专门的绘图系统，可以根据数据绘制各种图形。 SPSS for Windows 的分析结果清晰、直观、易学易用，而且可以直接读取EXCEL 及 DBF 数据文件，现已推广到多种各种操作系统的计算机上，它和SAS、BMDP 并称为国际上最有影响的三大统计软件。在国际学术界有条不成文的规定，即在 国际学术交流中，凡是用 SPSS 软件完成的计算和统计分析，可以不必说明算法，由此可见其影响之大和信誉之高。最新的版采用 DAA（DistributedAnalysis Architecture，分布式分析系统） ，全面适应互联网，支持动态收集、分析数据和 HTML 格式报告，依靠于诸多竞争对手。但是它很难与一般办公 软件如 Office 或是 WPS2000 直接兼容，在撰写调查报告时往往要用电子表格软件及专业制图软件来重新绘制相关图表，已经遭到诸多统计学人士的批评；而且SPSS 作为三大综合性统计软件之一，其统计分析功能与另外两个软件即 SAS 和BMDP 相比仍有一定欠缺。 虽然如此，SPSS for Windows 由于其操作简单，已经在我国的社会科学、自然科学的各个领域发挥了巨大作用。该软件还可以应用于经济学、生物学、心理学、地理学、医疗卫生、体育、农业、林业、商业、金融等各个领域。第二章 房地产住宅价格基础理论房地产价格是住宅房地产经济价值的货币表现，它是某一房地产在一定权利状态下一定时点的价格，是房地产权利和预期收益的资本化。在我国实行土地所有权和土地使用权分离的情况下，房地产价格主要表现为土地使用权价格和房产所有权价格之和，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现。2.1 房地产价格体系构成房地产价格体系是地产价格与房产价格组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体。在房地产价格体系中，从横向可分为比价关系，从纵向可分为差价关系。商品比价是指在同一市场、同一时间、不同商品价格之间的比例关系。商品差价是指同一商品在流通过程中由于购销环节、购销地区、购销季节和商品质量不同而形成的价格。上述房地产的差价、比价关系的形成并不是人为的，而是市场机制作用的结果，是各经济主体从自身利益最大化的目标出发，在市场上竞争的结果，当然这种结果必须以符合国家土地利用总体规划为前提，是在政府的宏观调控下形成的。房地产价格的构成是房地产价值构成的货币表现。在中国住宅市场结构中，商品住宅的供给价格只能从成本角度出发予以确定，在住宅成本基础之上适当考虑开发商的利润，并辅之以一定的税金而形成。对廉租住宅供给价格的确定则以低收入家庭的支付能力作为依据。由于我们的研究对象为商品住宅价格，因此，我们来分析商品住宅价格的构成。一般认为，住宅价格=住宅成本+合理利润+税金。虽然由于地区差异造成理论界和实际操作部门对住宅价格所包括的项目种类有着不是十分相同的看法，但总体而言是比较一致的。2.2 房地产价格的形成机制房地产价格机制，是房地产价格决定的客观依据和定价体制的总称。房地产价格形成机制具体表现为市场供求价格机制和生产价格机制。房地产市场价格是房地产供给和需求双方相互作用过程中形成的。从短期来看，房地产供给是相对稳定的，它不能立即适应已突然变化的需求，导致价格上涨或下降。因此，房地产短期供给无弹性。在供求均衡条件下，如果需求突然增加，供给却不能相应增加，则价格上升，如果需求突然下降，过多的供给不可能转运到其他地区销售，导致房地产价格下降。价格（或租金）的变化只能使现有房地产供给在需求者间重新分配。生产价格理论。生产价格是利润转化为平均利润后商品价值的转化形式。由社会成本加平均利润构成。在资本主义条件下，通过部门间竞争，资本不断从利润率低的部门向利润率高的部门转移，导致利润平均化，等量资本不论其资本有机构成的高低，都获得等量利润。平均利润率的形成使价值转化为生产价格。成本在商品的价格中占有很大比重。我国国民经济各部门成本在售价中的比重平均为 81.8%，因而成本是商品价格的最重要组成部分，它是制定商品价格的基本依据，也是制定商品价格的最低经济界限。在社会主义市场经济条件下，价格应以社会价值而非个别价值为基础，这就是说，作为制定价格依据的成本，必须是在生产、合理经营条件下的社会成本。因而，所谓社会价值就是部门平均价值，社会成本就是部门平均成本。价格中的盈利要正确反映商品价值中的 m。盈利由价格中的利润和税金两个部分组成。关于价格形成中应该采取什么盈利率的问题，我国理论界主要有四种意见，即社会平均工资盈利率、社会平均成本赢利率、社会平均资金赢利率和综合赢利率。这四种意见仅是理论上的论述，他们假定工资是符合按劳分配原则的，产品的劳动消耗和物质消耗是正常的，物资的价格是合理的，各类产品的成本、占用的资金也是合理的。然而，这些假设条件在现实中是根本不存在的，此外，也不存在按社会平均成本利润率、平均加工价值利润率、综合利润率形成利润。税收中的价外税是不计入商品价格的税金，不是商品价格的独立构成要素，而是对价格构成中某个部分的再分配；价内税则计入商品价格，一般称税金。因此，在已知生产成本、成本利润率、税率的情况下，价格成本(1+成本利润率)/(l税率)。也可采用加工费用盈利率的方法把税收和利润放在一起考虑。从理论上讲，房地产价格的形成应以开发成本为最低限度。马克思指出:“商品出售价格的最低限度是由商品的成本价格规定的，假如商品低于它的成本价格出售，生产成本己消耗的组成部分就不能全部由出售价格得到补偿。假如这个过程继续下去，预付资本价值就会消失。 ”房地产价格的形成以开发成本为最低界限，反映了经济发展的客观要求。两种房地产价格形成机制的一统论房地产市场供求价格机制说明供求如何决定价格，房地产生产价格形成机制是以马克思的劳动价值及生产价格理论为理论基础，因而传统上认为二者是不相容的，特别是认为供求价格论是错误的。根据价值形成规律，决定商品价格的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定的。商品价值决定于商品生产的社会必要劳动时间，是第一种含义的社会必要劳动时间。价值规律影响的不是个别商品，而是各个生产部门的总产品，因而，社会必要劳动时间又指社会总劳动中按一定比例，用来生产社会所需要的某种商品所必要的劳动时间，这是第二种含义的社会必要劳动时间，它直接决定商品的价值，并影响价值的实现。两种含义社会必要劳动时间对价值的决定作用，实际上表现为某类商品的社会供给和社会需求之间的相互作用。生产价格是比较发达的商品经济社会下的价值转形。社会主义市场经济条件下必然存在利润平均化，这种利润平均化只能在一定时期内一定社会利润总量内形成。然而，利润平均化是一种处于不断变化中的平均趋势，并不存在按社会平均成本利润率形成价格的客观依据，生产价格中的平均成本利润率只能是在部门或行业内形成的。这种行业内平均成本利润率完全是由部门产品的社会总供求形成的。从房地产市场供求价格来看，供求关系也决定着市场价格，而且是决定市场价格的最直接因素。社会主义市场经济条件下仍然存在着两种供求关系：一是长期形成、短期内难以改变的供求关系，称之为长期供求关系；二是短期内形成的、从长期来看并不具有必然性的短期供求关系。两种供求关系对价格的作用是不同的。短期供求关系直接决定价格的日常变动。而长期供求关系则直接参与价值或生产价格的决定。因此，可以认为房地产供求关系和房地产生产价格是决定房地产价格的两大基本因素，他们是在不同层次上共同决定着房地产价格的运动。短期供求和长期供求是在较具体的层次上决定着价格的短期变动和长期趋势，生产价格则是在较抽象的层次上决定着价格变动的长期趋势。房地产供求价格机制和生产价格机制是房地产价格运行机制的两个相统一的方面，是房地产价格运行外在机制与内在机制的统一。社会主义市场经济条件下的房地产价格，既应该是与耗费劳动量相一致的价格，又应是与社会需求相一致的价格，因而应是一种供给价格和需求价格相一致时的均衡价格。供给价格就是生产这种商品所消耗的社会必要劳动量，需求价格就是在社会总劳动中按社会需要的比例分配给该种商品的劳动量。根据前面对房地产市场供求价格机制的分析，可以得出价格变化是由于供求状况变化的结论。但只用供求变化来解释房地产价格的变化，相当于什么也没说。关键要分析为什么会供过于求或者供不应求，即分析影响供求量的因素。第三章 房地产价格变化与影响因素分析房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用。近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飘升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房价问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。3.1 房地产价格影响因素分析与特征房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占 GDP 的比重在 10%以上。在我国，房地产业对全国 GDP 的直接贡献率和间接贡献率约占 15，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成： 1） 土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家