广州天鹿湖地区发展策划与城市设计方案

1、2.02.12.22.3可持续发展的天鹿湖地区Sustainable Development in Tian Lu Lake可持续发展的定义可持续发展的目标可持续发展的方法导则3.03.13.23.33.43.53.63.73.83.93.10总体发展策划Strategic Planning1.01.11.21.3愿景与定位Vision & Positioning目 标 与策 略功能结构分区功能定位、产业选择与发展策略DEEP总体发展策略空间结构发展模式开发与经营模式土地运营与规划控制分期开发与可行性分析资金预算与财务分析区域旅游策略契机:焦点问题项目愿景项目定位24.04.14.24.3总体

2、城市设计Integrated Urban Design6.06.16.2基地研究分析SWOT分析城市设计框架核心区城市设计Core Area Urban Design核心区城市设计节点：会议中心区7.07.17.2附录Appendix尺度比较与案例研究环境研究报告5.05.15.25.3广州的绿宝石A Green Jewel for Guangzhou精雕细琢的绿宝石绿色空间绿色意象31.0愿景与定位Vision & Positioning4契机:焦点问题1.1 56.水系：净化水质与预防洪涝5.景观：自然景观与人文景观相结合4.生态：生态护育与旅游开发平衡3.功能：六区（六个功能分区）一线（

3、天鹿南路）2.交通：转变过境交通为滨水休闲景观路1.定位：打造广州城市后花园, 会议旅游休闲地项目愿景1.2魅力和谐的山中明珠,活力生态的星光湖岸山色 6项目定位1.3修复自然生态环境、打造现代高端商务、生态旅游度假胜地，透过多样性的生态环境与丰富的活动, 发展旅游度假产业与提升本地经济 7 探索体验与生态教育以差异化森林湖泊旅游区规划，提供广州或珠江地区家庭或青少年生态体验与教育的实景 环境保育与景观风貌重视永续生态涵养,避免过度开发与交通阻隔, 降低未来旅游与景观价值 养生游憩与商务会议配合科学城企业人才培训、会议与休闲合一的天然氧吧（SPA）场域 产业东进与旅游拓展作为大广州产业人口适度

4、分散与服务产业升级的天然诱因2.0可持续发展的天鹿湖地区Sustainable Development in Tian Lu Lake8可持续发展的定义 2.1 环境责任引用生态概念，尊重基地及区域生态环境的规划设计。经济繁荣 Economic Success 社会公平让所有人都有机会享受健康的私人、家庭和社区生活。可持续发展社区 Sustainable Development 经济繁荣让所有参与者享受经济发展的成果；使社区的经济保持持续发展。社会公平 Social Equity环境责任 Environmental Responsibility 可持续发展社区 一个对经济和环境负责的社区会创造

5、一种自我维持模式，不会超过场地的自然资源所能承受的极限。 三个基本因素 9可持续发展的目标2.2减少碳排放保护和改善环境质量提高居民生活质量提高社会经济效益提升地方竞争力维持低影响的开发和运作保留地方特色的长久设计风格给未来发展留有余地 10可持续发展方法导则2.3 11管理 Management材料 Material Selection节能 Energy Reduction社区发展 Community Development基地选择设计 Site Selection & Design水资源 Water基础信息分析 Baseline Research可持续发展方法导则2.3基础信息分析包括对场

6、所的现状、机遇和限制，环境文化资源、和社会经济基础的研究。其对于确保天鹿湖地区的可持续发展以及成本控制、物质文化社会的限制都起到核心作用。B1环境基础 确保项目没有对环境资源造成影响，进行环境敏感性分析。B2文化资源基础 了解基地历史和受保护的潜在文化或历史资源，进行文化资源基线研究。B3社会基础 考虑基底内已有的居民区以及对项目基地的社会基线进行研究， 进行基地社会基底研究。 12基础信息分析 Baseline Research可持续发展方法导则2.3天鹿湖地区将实现可持续发展的水管理实践，用以提升现有的水系统和水质。计划的指导定为：通过收集、储藏、处理和水的再利用，促进减少以非饮用为目的城

7、市用水。洪涝控制策略水口水库：主要利用水库来调蓄洪水，作为区域的主要防 洪工程湿地：具有滞留洪水的作用，同时对水质进行初步处理， 净化水质排水渠：较大重现期洪水发生时，可以利用排水渠道泄洪，以保证场地安全城市暴雨水管理系统 通过暴雨水管理系统的运用，来控制径流量和水质，减少城市开发对天然河道、水体的不利影响，并减少洪涝灾害的可能。W1水安全 严格控制饮用水源周围水污染源排放。W2水回用计划 用水效率和回用率最大化，以减少自来水用量。运用雨水回收和中水回收策略。W3景观用水效率 尽量利用收集和回用雨水或中水进行景观灌溉用途。W4水平衡评价 基地可用水量与饮用水和景观需求相平衡。W5 13水资源

8、Water可持续发展方法导则2.3天鹿湖项目开发应重点考虑选址和设计，使得对环境的冲击最小化， 应以保育为主干避免在不适宜的地点进行开发。选择适合的基地对于可持续发展起到关键作用，它不仅可以保护动物重要的栖息地，自然资源和未开发的土地，同时还减少汽车使用带来的污染和土地开发造成的冲击。基地选址 临近已有基础服务设施。避免在不适宜开发的土地上进行开发，S1以及减少开发带来的。供水和排水 基地临近现有的引用水源和规划中的市政污水管道。S2洪泛区 建成区设在在百年一遇洪水的洪泛区以外。S3受保护区域 项目不位于环境敏感的栖息地或受政府保护的区域。S4湿地/水体 保护天然水系和限制湿地区域的开发，并在

9、水系和湿地边界设立缓冲带。S5栖息地和湿地保护 保护和修复已被破坏的野生动植物栖息地和湿地。S6生态廊道的修复和加强 保护和增强绿色空间和栖息地间的连接，创造综合的生态廊道网络。S7 14基地选择设计 Site Selection & Design可持续发展方法导则2.3减少来自城市扩展、计划外或不受控制的城市开发扩散造成的社会环境冲击是非常必要的。天鹿湖地区开发可以创造一个真正的宜居社区，带动健康 生活，保护开放空间和珍稀物种，增加公共交通工具的选择，相对减少对汽车的依赖。社区基础设施 规划包括了市民和社区设施，设施间也有良好的可达性。S1开放社区 促进了社区相互间的联系。S2紧凑开发 保护

10、土地，促进宜居，提高交通效率和位于步行范围内。S3用户多样化 创造宜居、交通高效和位于步行方便的多功能的综合社区。S4住宅类型多样化 社区内居住着不同经济水平和年龄段的居民。S5增加步行街道，减少停车足迹 创造吸引人的舒适环境和连续的步行道网络和自行车道以提高公共健康。道路网络 道路的规划的宗旨是最高效的通达性。S6S7交通设施 通过创建安全舒适的交通设施来鼓励使用交通和减少驾驶。开发应在每个站点提供休息亭和交通时刻信息。可达性 提供去往目的地或邻里中心直接和安全的步行、自行车和驾驶路线。 鼓励步行、锻炼和户外活动。公共绿地和公园系统 开发一个公共开放空间和公园网络。S8S9S10当地食物生产

11、 结合景观设计布置蔬菜园，减少运输带来的S11。减少基地的人为干扰 在进行开发时，保护现有本土植被和透水面积。S12 15社区发展 Community Development可持续发展方法导则2.3当今世界的能源消耗模式是不能维持长期发展的。中国因为 自身的发展目标和发展需求面临着重大的能源挑战。天鹿湖项目主动减少其能源消耗，通过提高能源预算依靠可再生能源自给自足，并于本土鼓励减少浪费能源的生活模式。热岛效应 在建筑密集区增加绿化面积，鼓励进行屋顶绿化，在室外活动空间设置遮阳，设计透水性的人行道等措施来减少城市热岛效应。E1绿色建筑 在建筑设计中运用绿色建筑技术，如运用可再生能源、建筑朝向、自

12、然光线通入、通风、节水等方面。E2基地内可更新能源 在未来的发展中可考虑在基地内进行可再生能源的开发。E3低影响公共交通 公共交通鼓励运用电力、混合电力和燃料技术。E4绿色产业 鼓励绿色能源产业进驻，增进企业利用可再生能源的意识。E5 16节能 Energy Reduction可持续发展方法导则2.3持续发展材料在绿色建筑的实施上是关键一环。选用正确的材料可以减少与原料开采，运输，加工，设备安装和原料处理有关的环境冲击。在资源日益优化的当今世界，天鹿湖地区运用蓄能材料， 在提高居住者的健康指数和生产力的同时，将材料资源的过剩和浪费最小化。建筑废物管理 尽可能回收利用建筑废料，不可回收的可扔进垃

13、圾填埋场和炉。制定废物管理计划。W1建筑材料 选用本地制造、耐久和低能耗的材料。W2景观材料 多选用本地材料和可再生材料进行富有乡土特色的景观塑造。W3垃圾分类和回收 在规划的同时加入垃圾分类和回收设施设计，配合未来发展的城市回收系统。W4 17材料 Material Selection可持续发展方法导则2.3往前部分详细说明了所有在设计和建造上可持续发展战略之后，真正的可持续发展还极需不断坚持的管理、监测和维护。如果缺乏这种态度， 将会影响推动未来发展的机遇。因此这些策略应当使自然资源的回收和可持续使用最大 化，为后续的发展创造条件，同时需要维持充裕的公园等绿色景观供市民使用和享受。B1废弃

14、物管理 提高回收率，减少运输和倾倒到垃圾填埋场的废弃物。B2污染监测 制定空气和水污染的监测时间表，以确保对人类健康或生态系统没有产生影响。B3公园、河岸和景观维护 通过公众协作维持公园、河岸和开放空间，以确保清洁和安全。 18管理 Management3.0总体发展策划Strategic Planning19目标与策略 3.1目标：天鹿湖地区的整体定位为依托于萝岗、服务于广州的现代高端的商务与生态旅游度假胜地。在注重修复自然生态环境、打造现代高端商务、生态旅游度假胜地的同时，又要透过多样性的生态环境与丰富的活动, 发展旅游度假产业与提升本地经济。策略:首先是生态环境的修复、保护方面，既要依据

15、生态敏感等级,赋予相应开发活动的强度，同时又要避免季节性因素过度冲击营运与生态环境。其次在经济发展策略方面，要引入具有前瞻性及国际化的开发内容，创造有一系列吸引力的活动；在开发经营上，要引入民营与社区资源来共同参与开发经营。再者在规划方面，避免穿越通,造成区内游憩活动的阻碍与隔绝；同时在整体功能分布具有完整性、连续性、多样性。最后体现在设计方面的策略有：以基地的空间尺度为基底的建设量体以及强调自身的景观元素（山、林、水、丘） 20功能结构分区 3.2规划范围将分为六个主要功能分区，除了东侧的山林体验区以外，其它五个分区位于核心区内，包括南部的入口服务区，中心的商务旅游区，西侧的湖滨活动区，西北

16、部的生态休闲区，北部的度假生活区。其中西侧的康体娱乐区除了包括设施功能齐全与经常清洁维护的森林体验区， 也让体验者了解森林保健与生态系统的教育环境。核心五区将在下面章节详细描述。度假生活区湖滨生活社区高端住宅生态休闲区 湿地水生植物区选定开发策略：统包策略- 由单一运营商负责营利性设施，并要求回馈公益服务设施委托原则：BOT（建造、营运及转移）- 依据设施的风险可移转程度，赋予不同的权力责任范围湖滨活动区 湖面活动星光音乐艺术活动场所湖滨亲子游戏区国际童玩节商务旅游区会议中心游客中心民宿策略:将入口服务区,山林体验区,商务旅游区以及湖滨活动区统一交给一个运营商负责建设并经营，经营期限为20年，

17、每年缴纳一定的土地租赁费度假生活区可以选择由政府进行开发并主导开售, 或者出售土地使用权给运营商进行开发销售经营运营商负责各旅游区内维护及经营工作政府可以协助进行策划及招商等工作政府可以为园区建设森林小火车并自行经营，以提高园区对游人的吸引力运营商每年在湖滨活动区内举行的活动作为回馈公益服务生态休闲区由政府与学术机构合作经营, 但每年的生态维护费用由运营商提供,作为运营商对公益服务设施的回馈民宿山林体验区 森林探索体验区露营区入口服务区运动用品酒店住宿区民宿市场开拓策略与目标市场：保龄球策略首先攻占整个目标市场中的关键市场第一个球瓶，然后利用这个关键市场的巨大辐射力来影响周边广大的市场,以达到

18、全部占领目标市场的目的。 有两个关键目標市场：第一个是萝岗区企业群，是此区最主要的商务旅游与会议的需求者；第二个是广州市国际, 透过国际亲子活动与高端并且透过BOT国际招标活动, 可以提高本區的知名度, 提早在國際旅遊市場曝光。 21功能定位、产业选择与发展策略3.3产业选择与发展策略1 BOT : Build Operate and Tranfer 兴建, 营运, 移转 22* 功能定位、分区商务旅游区山林体验区湖滨活动区度假生活区生态休闲区入口服务区定位- 与广州国际会展中心在区位与型态上具有相当差异性，强调自然山水环境- 可利用森林与湖泊发展企业员工野外求生等探索体验培训课程- 争取新开

19、发区与科学园区的信息技术业者为主要客源- 经常性维护清洁与设备功能的森林体验区- 能使体验者了解森林保健与生态系统的教育环境- 提供开发区居民平日与特定假期亲子活动场所- 创造国际天鹿湖日作为天麓湖活动行销品牌- 国际民间传统儿童欢乐日以演出、展览、游戏、交流四大轴线，设计各种与主题相关的活动内容；并突显在地文化、亲子同乐、学习交流、四海一家等特色让企业主管在新区找到宜人居所作为广州生态物种与环境保育的基地提供完整的旅游谘询、服务、休憩、交通转乘入口中心需求分析- 广州开发区建成了化学原料及化学制品制造业、电子及通信设备制造业、电气机械及器材制造业、食品饮料制造业、金属冶炼及加工业、交通运输设

20、备制造业等六大支柱产业集群- 年度广交会- 亚运即将来临- 根据统计，信息技术业、医药、汽车、金融保险、制造等依序为商务旅游最主要需求产业, 而广州以汽车、造船、会展与物流为最大经济动力来源;- 一般公司需求100人/次, 活动多、公司支付为主、人均消费较高、多待2天- 协会需求1000人/次, 活动少, 人均消费较低, 个人支付, 多待3-4天- 容易携带亲友共同前来- 企业培训- 国际会议- 新品发表会- 展销会- 广州或萝岗市民为主- 少数商务旅游者- 新开发区附近国际- 各地区亲子活动需求高薪企业主管- 都会居民愈来愈喜爱亲近自然生态保育地- 作为广州地区的生态平衡基地- 上述各区所衍

21、生产业- 原居民安置供给- 交通运输（市中心与机场接驳）- 住宿- 餐饮- 视听娱乐- 剧场- 演讲厅- 露营区- 厕所- 水源- 交通接驳- 体能训练场地- 亲水音乐艺术公园- 环湖步道与自行车道- 皮划艇小港- 中小型游湖船旅程利用湖岸景点较佳处创造高档住宅- 生态教育解说中心- 便于不破坏生态的人行通道- 安置住宅- 酒店- 露营与运动用品店- 会议顾问- 餐饮- 停车场- 生鲜超市- 租车(汽车、自行车)- SPA、按摩、足浴店- 生态旅游培训中心（生态解说员训练基地 , 参 考 生 态 旅 游专业培训中心）- 急难救助中心- 农村旅游与民宿辅导中心（ 提升当地村落运营知识与服务能力,

22、 也作为旅客了解当地文化的平台）- 旅行社与旅行谘询- 萝岗区旅游局供给特性- 广州商务旅游排名全国前三名, 但现有场所以都市中心型与建成环境为主, 例如琶州会展中心- 不受季节性影响- 人日均消费较高- 人均消费很低- 设施破坏率高- 配合大型节庆举办音乐艺术活动- 创造国际亲子或儿童亲水活动场所- 以活动品牌经营为主- 隐蔽、安全、- 舒适、景观- 维持原始环境风貌- 维持生态多样性服务便利、专业、一次购足产业选择- 商务中介：会议安排、活动企划、旅行业、营销公司、展览公司等- 在地产业：摄影、标志制作、印刷、鲜花销售等- 露营设备业- 足浴按摩业- 登山运动用品- 民宿- 体能训练业(

23、攀岩、山地自 行车、射箭等)- 生鲜超市(露- 音乐艺术活动企划- 皮划艇、游湖船- 自行车- 灯光音响设备业- 水上高尔夫- 食品娱乐小摊- 保全- 物业管理生态研究设计准则- 隐蔽的停车空间- 便利性- 自然采光的会议室- 本地材料的建材- 本地植物的植栽- 循环用水- 节能设备- 信息设备- 多语言的指示标志- 指示标志- 与自然融合的小屋、营区- 容易维护的设施- 安全、自然、亲水公园- 一个适合音乐艺术表演的自然广场- 与环境协调的建筑规范- 低密度与私密性高的开发- 生态教育中心应低密度且与自然环境协调- 尽可能利用已有建物改造具有入口意象、醒目、作为游客进入此区获得旅游资讯与服务

24、的第一站发展策略BOT1, 由政府招标2009年国际厂商出资、兴建、运营BOT1, 由政府招标2009年国际厂商出资、兴建、运营BOT1, 且厂商提供回馈方案政府主导标售给BOT厂商政府与学术机构合作BOT, 且厂商提供安置住宅经济收入- 租金收入- 会议中心、信息设备出租收入- 接驳车车资- 自行车出租- 游乐设施租用- 自行车出租- 接驳车车资- 登山清洁费收入- 露营场地收租- 企业认养- 自行车出租- 接驳车车资- 亲水公园活动场地收租- 游乐设施租用销售收入- 自行车出租- 接驳车车资- 门票收入- 企业认养各类销售或出租收入经济支出- 各项硬体投资- 场地设备维护费用- 各项硬体投

25、资- 场地设备维护费用- 生态保育费用- 各项硬体投资- 场地设备维护费用生态保育费用各项硬体投资场地设备维护费用生态保育费用各项硬体投资居民安置经济效益收支长期平衡多样的产业衍生, 有助于在地者就业旅游服务产业升级企业培训基地以国际亲子活动, 带动地区品牌, 创造更多消费力DEEP总体发展策略3.4天鹿湖地区发展策划与城市设计是一个多学科、多专业领域需要亲密配合的项目，需要综合考虑自然生态环境、景观视线走廊、社会经济发展现状以及基地里现有的土地开发利用以及基础设施等。介于这种背景，提出 的规划设计思路及工作方式，所谓 ， 就 是 设 计 (Design) 、 生 态(Environment)

26、 、经济(Economic) 和规划(Planning)四个方面的专业人员在整个策划、规划、设计过程中都在一起工作，从而最终形成一个综合的工作成果。可开发的范围总体规划概念设计重点区域概念设计景观视线分析综合资源敏感度生物栖息地水 资 源坡度噪音自然灾害避免季节性因素过度冲击营运与生态环境依据生态敏感等级， 赋予开发活动的程度生态恢复保育概念Economics历史文化资源经济基 础 设 施现状土地利用现状交通分析Planning规划 23设施规划维持调整弹性，因应游憩活动的规划设计概念趋势变化功能片区相融性且活动连续性高，降低彼此冲突性以活动组合与互动式旅游策略的生态解说创造游憩吸引力开发项目

27、引入民营与社区 资源，共同参与开放活动Environment生态 以生态设计为基底的建设量体景观概念避免穿越通造成区内游憩活动的阻碍与隔绝Design设计 总体开发概念开发适宜 性空间结构发展模式 3.5* 根据:广州市萝岗区区域发展规划萝岗区的发展目标是成为广州东部未来的城市副中心，要将萝岗区建设成适宜创业发展和生活居住的开放型、生态型和创新型示范新城区。2020年，萝岗区规划城市建设用地123平方公里，总居住人口70万，发展成华南现代制造业与高新科技产业基地和创新基地；保税加工与现代物流中心；广州东部行政商务中心；适宜的城市居住生活区；现代高新农业研发与示范基地。“一核两翼”的空间结构。萝

28、岗中心区、科学城、黄陂天鹿湖构成中部核心城区，规划形成广州东部的城市副中心，萝岗区的公共服务中心，区域性现代服务业中心、高新技术产业集聚中心；九龙镇将作为萝岗的“北翼”，萝岗未来空间拓展的主要方向和生态型产业区、新城区；“南翼”的西区、东区、永和，规划为综合性的制造业和现代服务业集聚区。“双快”交通体系（高快速道路与快速轨道线）为骨干的交通网状结构。该交通网以轨道站点为核心，开辟公交优先的道路系统。“四横一纵”高速公路网、“中心环放射路”城市快速路体系、由交通性干道和生活性干道构成的“网格状”主骨架路网；努力推进城市轨道交通和大容量公交建设，依托高快速路强化与新白云机场之间的便捷联系；建设广深

29、铁路第四线、广深铁路市郊列车线、京九铁路东北联络线、广深城际铁路等铁路交通线及一批铁路公路站场。还将建设新港码头、西基码头、广石化油码头、穗港客运码头和东江口岸，加强航道整治和疏浚。* 分析结果由于受制于行政区划, 广州市选择了开发城市北翼大组团, 保留传统东翼大组团的方案, 结果形成了以广州市旧城中心区为核心的三大组团城市形态广州市空间结构问题东北两翼同时发展进一步集聚而不是纾解旧城的功能与人口。由于白云山和珠江的限制, 东北两翼的人流、物流、车流必然通过交通已十分困难的旧城, 加剧广州老城区的交通瓶颈北翼组团侵入了广州宝贵的水源保护区与广花平原地下水涵养区, 进入可能会发生地质灾害的不宜建

30、设的广花平原岩溶地质地带天鹿湖地区在广州市空间结构有机疏散、开辟新区、拉开建设等发展目标下, 起著优化广州空间结构的作用保护东翼地区的山水生态涵养基地提供萝岗新开发区产业与居住人口健康休闲、养生度假与拓展活动的场所, 减少东翼到旧城中心区的交通冲击提供与琶州会展产业区错位的商务旅游区域, 以山水自然资源为基底, 服务东翼组团的企业活动提供良好的居住环境, 吸引广州新增人口迁移东部生活圈透过国际型的亲子活动品牌, 优化萝岗开发区的国际形象 24开发与经营模式 3.6本团队建议“商务、康体、亲水与住商混合区”采取BOT(buildoperatetransfer)即建设经营转让开发与运营模式，即政府

31、通过契约授予私营企业（包括外国企业）以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向使用者收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润；特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。由私营或外国企业在财务自偿的原则下, 通过竞标取得与政府签订一定期间的兴建与运营权利并缴交一定的开发权利金给政府, 通常期间依据性质订在20-50年间, 资本投资由得标厂商负担, 营运收益扣除缴交给政府的经营权利金后由企业取得。若企业营运不善, 政府得透过监理机制（例如一定的经济指标）收回自营或另行委托其他私营企业继续运营, 以避免天鹿湖发展方向偏离原来的政策目标可适量要求专营企业提

32、供一定质量的社会回馈, 建议在亲水旅游区部分, 专营企业需提供年度相当数量的亲子娱乐与亲水音乐艺术活动、在住商混合区需兴建安置住宅提供区内住民居住, 甚至可以提供一定股份给当地住民分享运营利益, 或负担专营区内村庄维修与辅导村民从事旅游或民宿服务。政府可利用开发与运营权利金、高端住宅销售等收入、推广企业社会责任的认养制度作为生态旅游区与生态维护 25土地运营与规划控制 3.7占地面积（平方米）土地运营与规划控制原则是，一方面依据生态环境敏感程度，另一方面依据游客可达性, 愈靠近南方入口节点, 营利性、混和使用与开发强度较高, 而愈靠近北方湿地与森林区域, 营利性、混和使用与开发强度愈低, 甚至

33、不予以开发而进行生态修复与保育。初定建筑面积（平方米）占地面积（平方米）容积率功能组团项目小计1,344,750占地面积（平方米）功能组团小计1,927,00030,000393,2481,344,75013区以南另有面积 261大型体育量贩店/全区游客中心255,0002运动产业基地/绿色产业区/展览区252,0003拆迁村庄安置地100,0004学校、机构、医院配套130,0005城市广场/亲水活动区/水滨商业街、滨水步道、游艇会250,0006湖区游客中心/大型酒店、会议、会展中心区160,0007高档低密度度假区、别墅区115,0008拓展主题半岛129,0009山水生态生活别墅区半岛

34、61,00010极限挑战主题半岛40,00011森林浴（康体主题）8,00012山水生态生活别墅区半岛39,00013钓鱼湾（老人安养主题）195,00014教育湿地公园自然解说中心/湿地游客中心103,00015保护村庄/体验生态农业90,00016山林植生研究配套区1体育用品店2,00010,0000.21生鲜超市1,0002,0000.51旅游超市5001,0000.51运动场25,0000.01酒店20,00010,0002.01餐馆、咖啡厅、茶室2,0002,0001.01淋浴中心、按摩中心1,0001,0001.01全区游客中心3,0003,0001.02展览中心10,00020,

35、0000.52产业基地10,000200,0000.13村庄安置地119,600100,0001.24学校，培训中心6,84810,0000.74机关办公2,0001,0002.04办公5,0005,0001.04医院（社区健康服务中心）2,0002,0001.05滨水商业街1,5003,0000.55城市广场、设备房500200,0000.06酒店40,00040,0001.06会议附属2,5001,2502.06会展中心50,000100,0000.56湖区游客中心1,0001,0001.06量贩中心5,0002,5002.07高档低密度住宅23,000115,0000.28拓展训练，滨水

36、运动2,000150,0000.09低密度住宅（多层，联排别墅）48,80061,0000.810极限挑战40,0000.011康体休闲5008,0000.112低密度住宅（独栋）19,50039,0000.513渔人码头10,000100,0000.114湿地游客中心1,0001,0001.014解说培训中心1,0001,0001.015生态农业基地57,0000.015村庄占地31,0000.016研究中心2,0002,0001.01区占地54,0002区占地220,0003区占地100,0004区占地18,0005区占地203,0006区占地144,7507区占地115,0008区占地1

37、50,0009区占地61,00010区占地40,00011区占地8,00012区占地39,00013区占地100,00014区占地2,00015区占地88,00016区占地2,000分期开发与可行性分析3.820122009* 拟建项目经济效益可行性分析20132010* 项目开发周期2008200920102011区域分项目项目启动A 、入口服务区天鹿湖游客中心安置住宅、酒店、餐饮及超市等旅游局等办公2014-20182011B 、山林体验区C 、商务旅游区D 、湖滨活动区 E、生态休闲区 2012201320142015201620172018F、度假生活区 多层湖滨住宅低密度住宅高档低密

38、度住宅 2720%20%30%30%20%20%20%20%20%20%20%20%20%20% 100% 60%40% 40%40%20% 50%50% 50%50% 60%40% 60%40% 方案一：入口服务区、山林体验区、商务旅游区以及湖滨活动区统一交给运营商建设经营，期限20年净现值（人民币RMB)Netpresent value 10%-24,044,412内部回报率IRR9.55%方案二：入口服务区、山林体验区、商务旅游区以及湖滨活动区统一交给运营商建设经营，期限20年，并且该运营商在几年后能分别获得度假生活区的土地使用权，并建成住宅后出售由于受委托的运营商有盈利需要，故方案二较

39、为可取净现值（人民币RMB)Netpresent value 10%15,842,793内部回报率IRR10.29%在旅游区的开发及经营过程中，政府和社会的经济效益主要包括 政府财政收益：各旅游区土地租赁费；度假生活区土地使用权出让费 社会经济效益：运营商在湖滨活动区举行的各种回馈社会的活动费用；生态休闲区内的生态维护费用湖滨活动区投资商举办活动费用净现值（人民币RMB)Netpresent value 10%72,911,367生态休闲区生态维护费用净现值（人民币RMB)Netpresent value 10%16,563,240资金预算及财务分析 3.9* 开发项目、建筑面积及建筑成本建筑

40、面积G FA* 测算结果单位造价U n it p ric e （RM B/sq m ）建筑成本 To ta l C o n struc tio n C o st（RM B） 单位造价U n it p ric e （RM B/sq m ）建筑成本 To ta l C o n struc tio n C o st（RM B） 建筑面积G FA（sq m ) 区域功能区域功能内部回报率IR R净现值（人民币） N PV 10% (R M B)（sq m ) A 、入口服务区D 、湖滨活动区区域 A 、入口服务区B 、山林体验区C 、商务旅游区D 、湖滨活动区E 、生态休闲区F、度假生活区 92,00

41、08,0003,0002,0001,5001,0003,0006,8002,0008,000127,300安置住宅经济型酒店露营及运动用品店餐饮生鲜超市SPA中心天鹿湖游客中心学校、培训中心医院、急难救助中心旅游局等办公2,2003,0003,0002,0003,0003,0002,0003,0003,5003,000202,400,00024,000,0009,000,0004,000,0004,500,0003,000,0006,000,00020,400,0007,000,00024,000,000304,300,000滨水商业街音乐广场设备用房环湖自行车道皮划艇、游船小港12,0001

42、0,00050025,00050048,0002,6002501,0002501,00031,200,0002,500,000500,0006,250,000500,00040,950,000-2.71%1.33%15.84%10.22%10.73%33.12%-202,417,503-3,758,845181,397,218734,718904,60539,887,205小计（游玩项目）森林小火车 10.31%815,016E、生态休闲区解说培训中心人行步道游客中心研究中心1,0002,5001,0002,0006,5003,0002002,0003,0003,000,000500,0002

43、,000,0006,000,00011,500,000小计B、山林体验区小计交通接驳点体能训练场露营区小木屋水源厕所5006005008005005003,4008001,0001,0001,2001,0002,000400,000600,000500,000960,000500,0001,000,0003,960,000 F、度假生活区 多层湖滨住宅低密度住宅高档低密度住宅20,00012,0006,00038,0002,5003,5004,50050,000,00042,000,00027,000,000119,000,000小计小计C 、商务旅游区总计 学校、医院以外的建筑成本297,1

44、00288,300853,110,000825,710,000五星级酒店会议设施附属餐饮娱乐会展中心湖区游客中心酒店别墅野外体验培训湖滨康体运动40,0004,8005,00010,0001,0009,6001,0002,50073,9006,0003,0003,0005,0002,0005,0001,5001,000240,000,00014,400,00015,000,00050,000,0002,000,00048,000,0001,500,0002,500,000373,400,000小计 28区域旅游策略 3.10天鹿湖地区虽然未具国家级旅游自然资源, 但由于位于广州市东进发展的战略

45、位置, 紧邻萝岗区国际高新技术产业区, 加上丰富的山水田林等生态环境, 其区域旅游兼具“分与合” 的4P策略思维。“分” 指的是天鹿湖地区与广州市其他旅游景点的差异与错位产品（Product）策略, 在和谐的山水田林资源衬托下, 让商务与市民游客无形地透过体验与活动中, 认知到天鹿湖地区既养生又修心的区域旅游品牌, 能够满足观光旅游、休闲度假、商务会展、科教探险等多层次的要求。“合” 指的是天鹿湖地区可以与广州市现有的旅游景点结合的渠道（Promotion）策略, 让游客可以体会广州样貌丰富的旅游景点, 从徒步商业街到纯粹的山水体验, 整体上让游客愿意在广州停留更久、消费更多, 从旅游产品的系

46、列化延长游客在广州的逗留时间，进一步增加区域旅游收入。具体做法上需强化区域的接驳交通, 包括机场、地铁与公交车站的专车接送服务, 并推广交通系统与旅游景点整合的套装票务服务等。在价格(Price)与场所（Place）策略方面, 从高价位的高档居住区、中价位的商务旅游会展区,到低价位的亲水活动、生态教育与森林康体区进行活动空间区隔、活动时间区隔、消费价格区隔等平衡策略, 让政府与运营厂商既可以保持此区的社会价值形象, 又拥有合理足够的利润持续经营。 294.0总体城市设计Integrated Urban Design30基地研究分析4.1地理区位分析 4.1.1地理区位：基地地处广州市东北、萝岗

47、新城的西北部。有着便捷的外部交通系统。基地距广州中心城区二十分钟车程，与整个珠三角也在12小时的车程范围内。天鹿湖的定位不应局限于萝岗区甚至广州市， 应该站在更高的层面上。珠三角区位基地在萝岗区珠三角“发展脊梁”上的重要的产业、交通节点、中部都市区的次核心以及广州市域范围内配合主城区的次中心城区直接接受中心城区的各种辐射广州科学城周边范围内分布的众多高等院校和科研机构广州市的生态安全保障区，整区以黄陂天鹿湖为生态保护节点，向北东、南东方向延伸，构成萝岗区大生态格局的主要骨架 31基地研究分析交通区位分析4.14.1.2公交系统道路系统道路系统交通区位：区内交通干线密集，拟建的广河高速自天鹿湖北

48、部经过，主入口在南面广汕公路与天鹿南路交界处距广州新机场20公里，水路距太和镇约65海里，30-40分钟可进入广州中心城区，向北经天鹿路进入地铁6号线延长线经过基地最南端的黄陂村，现状公交线网密度相对较低，公交出行比例不足 32基地研究分析4.1生态文化区位分析 4.1.3生态区位：中国森林公园风景资源质量等级评定- 国家二级森林公园广州东肺-广州四肺包括有“广州北肺”之称的白云山风景名胜区以云山秀美而称奇；有“广州南肺”之称的海珠区万亩果园以瓜果飘香而闻名；有“ 广州西肺”之称的芳村花卉保护区又以繁花似锦而著称，素以山水秀美而见长的“广州东肺”文化区位：珍贵的植物化石桫椤，天鹿湖森林公园内禾雀花：罕见的大型木质藤本花卉,“千亩禾雀花”,为广州市区唯一一片大规模禾雀花原生景观，萝岗区禾雀花文化旅游节，天鹿神榄：天鹿湖公园有一棵形态酷像“梅花鹿”的橄榄树， 天上的仙鹿曾到此饮水，因迷恋湖光山色