同致行_惠州大亚湾广祥西区项目市场研究报告_192.ppt

1、,谨呈：惠东县广祥实业有限公司,竞争,客户,开发 建议,解决的四大核心问题,本市场研究报告解决以下几个问题,宏观层面,1,整体市场环境,政策、经济、战略地位、城市机会,土地增值税的征收将改变利润格局,呼声较高的调控方式： 1、个人所得税： 征收住宅交易增值部分差额的20%； 2、物业税： 增加物业的持有成本，主要打击拥有多套房产的炒客； 3、土地增值税（2007年1月17日）： 改原先的“预征”为“清算”，主要打击“囤地”和“炒地”；,政策环境,土地增值税,土地增值税加速存量土地开发释放,1、挤压市场闲置土地，抑制开发商储地投机心理，土地二级市场的流转速度会加快； 2、减少投机资本进入二级市场

2、带来开发投资及发展的整体性风险，保证行业的健康发展； 3、土地增值税将对专业的房地产开发企业的盈利模式产生影响，改变市场竞争格局； 4、豪宅开发利润空间受到挤压，资金压力增大，房企融资难度增加； 5、清算项目的上溯日期会成为下一个关注的焦点，但近期各地会逐渐清晰化；,自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。 过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。 购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20的规定。关于落实新建住房结构比例要求

3、的若干意见（建设部建住房2006165号文） 套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成 发展商无法随意增加产品空间附加值，采用设计技术提高容积率。,大势利好政府调控初告段落,2007年是中国政府继2006年后对房地产调控力度最大的一年，一系列抑制房地产价格的政策出台，但房地产价格仍持续上涨，依据“两会”的精神，未来房地产政策由单一的抑制房价转向“多渠道、多方式”解决居民住房需求上来。,政策环境,国六条,物权法通过并将于2007年10开始实施 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地

4、上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 深圳成功申办2011世界大学生夏季运动会 深圳举办大运会,主会场在龙岗中心城区,这一盛会的举办,将有力的提升龙岗区板块的形象和价值张力,使得与龙岗有地缘关系的大亚湾西区的区域价值后续发展潜力会越来越强。,大势利好多种利好继续催热地产,伴随两会议的结束，国家对房地产产业的态度基本清晰，在未来的几年政策经济上的调整将进一步加速房地产市场更加高速的发展，对于深圳地产来说“2007年2011年无疑是深圳房地产最好的发展时机”。深圳地产的持续发展,带动了惠州地产的平稳发展。,政策环境,物权法,大势利

5、好 - 中海壳牌和中海油项目的进驻,将推动大亚湾产业优化的下游企业的进驻；,深惠一体化 - 深圳和惠州一体目标的提出,有利于惠州的快速发展；,限制性规范 - 90/70政策，新测绘标准，15%返还政府的规定等,把握开发时机，创造领先项目 深圳房价继续走高，分流一部分客户置业周边区域； 价格洼地优势发挥；,产品的精准定位 找准每类产品目标客户的核心价值点，形成产品发力点；,07-09年是区域地产形式向好的阶段我们要打造领先项目创造高额价值。,政策环境对于本项目的影响,政策环境,房地产业加速发展:深圳发展空间有限带来的产业转移、地产巨头抢滩、174平方米公里深圳大工业区距惠阳仅16公里,2006年

6、投资额达到67.92亿元,房地产投资逐步加大,施工竣工面积比06年达5.01，未来2-3年惠州市场面临巨大消化压力,5.01,惠州历年房价集中在24002900元/，即将突破3000元/大关。,摆脱93年地产泡沫的影响，从2002年一路高歌猛进。,2942,经济环境,宏观经济前景无限:和黄收购惠州港、石化工业的建设投产将催熟大亚湾、合理产业布局刺激GDP成倍增长,2006年达到102亿元,石化产业对经济拉动效应明显,产业结构优化,第二产业带动第三产业稳步发展,城镇人口增长迅速,城市化进程加快(至2020年),以石油化工为主导的产业链正在加速形成,经济环境,随着石油化工的产业链形成,带来惠阳和大

7、亚湾的快速经济发展。,大亚湾GDP自2000年以来，呈现稳步上涨的，由于产业的带动，在近两年来GDP会出现成倍的增长。,和黄收购惠州港； 深圳地产巨头抢滩大亚湾 ； 174平方公里的深圳（龙岗）大工业区距离惠阳16公里； ,经济利好事件,大亚湾将承接因深圳发展空间有限所带来的产业转移； 石化工业的建设投产将催熟大亚湾 ； 合理的产业布局将使GDP成倍增长 ； 预计到2010年，石化区将完成1000亿人民币的投入，实现1200亿元的工业产值和500亿元的GDP。到2015年完成1500亿人民币的投 入，初步建成石化区； ,经济展望,大亚湾的发展得利于产业的发展及城市基础的完善。在众多经济得好的条

8、件下，大亚湾发展前景看好。,经济环境,为项目的开发提供强有力的经济支撑,经济环境对于本项目的影响,大亚湾至深圳市区的距离仅为36公里，仅需车程二十分钟；京九铁路支线惠大铁路已建成通车，惠州港成为京九铁路南端最便捷的出海口。 大亚湾北距惠州平潭机场36公里，西至深圳宝安机场70公里，均在一个小时车程内；至广州白云机场130公里，至香港赤蜡角新机场120公里，均在2个小时车程内。,大亚湾成为东端第一规模组团,深圳1小时生活圈成为趋势，大亚湾位于深圳一小时生活圈范围内。,战略地位,大亚湾成为深圳东部发展轴线上桥头堡,从深圳的城市扩张趋势来看大亚湾的区位：大亚湾、惠阳是深圳东部发展轴线上的桥头堡。,战

9、略地位,根据政府规划，大亚湾的发展定位是：惠州中心城市的发展重心，以发展临海型大工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型、现代化城区； 总体规划布局为“一港四区”，分别为惠州港、石化工业区、西部工业产业区、行政商务区和旅游休闲区； 大亚湾总体经济战略为：建设以石油化工为主导，电子信息、汽车、港口、储运为基础，并以此带动房地产、旅游、商业、金融等全面发展的新型工业开发区。,与淡水实现无缝连接，二三产业迅速发展,战略地位,战略地位,项目开发启示：如何把握项目地位的优势及如何把握地块与淡水项目的竞争关系将是项目后期开发考虑的重点,战略地位对于本项目开发的启示,惠州港现已建成澳头、荃湾和马鞭

10、洲三个沿海港区； 拥有五座码头，11个泊位。其中：15万吨级原油泊位1个，3万吨级泊位3个，1000至1万吨级泊位4个，1000吨级以下泊位1个，客运专用泊位2个； 各码头各项设施配套齐全，年货物吞吐能力达1000万吨以上； 惠州港在石化项目带动下，2015年货物吞吐量可能达到700014000万吨，名列全国第九，成为全国主枢纽港。,经济线,房地产线,港口经济发展港航、临港工业、商贸、旅游,推动区域经济发展，GDP贡献,大量有效产业人流，房地产需求旺盛,港口经济可能直接参与房地产运营,大量可开发土地，开发商积极运作,房地产市场繁荣，房价上升,案例借鉴：盐田港楼价攀升图,机会一：惠州港带来物流产

11、业的发展,城市机会,产业经济规划、规模、发展战略,形成,产业聚群,与产业相关的中下游企业的聚集形成产业聚集效益 形成系统产业链,带来,产业人群的聚集,导致城市区域内人口结构的变化 带来劳务型人才和知识型人才,对住房的需求,带动,房地产市场的迅速发展,住宅、商业、商务需求市场旺盛,27.8平方公里的大亚湾石油化学工业区遵循“油化”结合、上中下游一体化发展的道路，以炼油和乙烯项目为龙头，充重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品生产基地； 大亚湾通过产业投资拉动人口，2005年人口目标达到15万人，到2010年达到18万人。,石化工业区在建项目一览表,机

12、会二：石化工业建设投产，产业聚集,城市机会,27.8平方公里的石化工业区 大亚湾石油化学工业区遵循“油化”结合、上中下游一体化发展的道路，以炼油和乙烯项目为龙头，充重点发展高附加值、高技术含量的石化深加工产品、高新技术材料、专用化学品和精细化工产品生产基地。,石化工业区主要在建项目一览表,产业规划带来的产业聚集,城市机会,石化工业区主要在建项目一览表,产业规划带来的产业聚集,城市机会,大亚湾石化区中下游明确意向项目表,中海壳牌石油投资43亿美元； 1200万炼油项目投资169亿； LNG发电厂投资85亿； 华德油库投资30亿； 法国阿托菲纳公司聚苯乙烯项目投资1.2亿美元； 台湾台达化工股份公

13、司ABS项目投资3.25亿美元； 三洋电机、三洋光部品、住友、三菱等世界500强日资企业落户该区； 广东第二座大型高水头大容量纯抽水蓄能电站投资81亿；,产业规划带来的产业聚集,城市机会,响水河工业园概况（响水河占全区工业总产值59.80%）,产业规划带来的产业聚集,城市机会,响水河工业园概况（响水河占全区工业总产值59.80%）,产业规划带来的产业聚集,城市机会,惠州已形成由深水港、航空港、高速公路、铁路、内河航运构成的立体交通网络； 在未来几年打造的京九、广梅汕铁路南端最便捷的出海通道，把惠州建设成连接香港、珠三角东部与粤东、江西、福建等省市的交通枢纽。,机会三：内外交通组织改善，一小时生

14、活圈形成,城市机会,大亚湾城区路网的骨架结构为典型的东西带状走向的方格网型式； 城市公共交通规划：快速公交1号线，即惠城惠阳大亚湾之间次区域快速公交线。快速公交2号线，即惠城陈江惠阳大亚湾之间快速公交线； 新建沿海高速大亚湾北部出入口立交；新建沿海高速大亚湾中部出入口立交；新建西一大道和北大道；新建进港大道与北大道、澳霞大道立交；向西延伸西三大道至龙岗；新建西A路、西B路、西二大道；改造延伸大亚湾大道至惠州港； 区域交通规划：深汕高速 ；沿海高速 ；惠州港疏港高速 ；,大亚湾公路交通组织规划,城市机会,大亚湾公路交通组织规划,公路 1）：深汕高速公路从大亚湾西北面擦边而过； 2）：沿海高速公路

15、动工根据沿海高速的投资规划，沿海高速将于2007年底全线通车。此线沟通惠深两市、惠州港和盐田港两港，是两港的东西向疏港高速公路； 3）：广汕高速、广惠高速、惠河高速、惠盐高速； 4）：惠（州）澳（头）疏港大道； 5）：快速公交1号线，即惠城惠阳大亚湾之间次区域快速公交线。快速公交2号线，即惠城陈江惠阳大亚湾之间快速公交线；,新建沿海高速大亚湾北部出入口立交；新建沿海高速大亚湾中部出入口立交；新建西一大道和北大道；新建进港大道与北大道、澳霞大道立交；向西延伸西三大道至龙岗；新建西A路、西B路、西二大道；改造延伸大亚湾大道至惠州港。,城市机会,区内交通干道,三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋

16、公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。 惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地； 惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业； 新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊；,城市机会,大亚湾轨道交通组织规划,龙一线：全线高架沿深惠路铺设。龙岗区内线路全长24公里。 龙二线：联系东部工业组团、龙岗中心城组团和中部物流组团。线路全长34公里，设站18座，线路西端

17、与全市轨道4号线观澜停车场衔接。 龙三线：利用规划的市轨道11号线的线位，高架方式在平盐铁路两侧铺设。线路全长25公里，线路最大输送能力每小时3.78万人次。龙四线：利用规划的市轨道交通10号线的线位，高架方式在广深铁路两侧铺设。线路全长16公里，线路最大输送能力每小时3.78万人次。龙五线：采用轨道4号线相同的模式，采用地下形式到布吉路吉华路，其后采用高架沿吉华路贝尔路铺设，线路西接龙华火车站形成综合交通枢纽。线路设站7座，全长12公里，3.7万人次。,城市机会,城市交通组织对房地产影响的理论模式,同致行观点：随着区域交通组织（深汕高速 ；沿海高速 ；惠 州港疏港高速 ）的完善大亚湾至深圳市

18、区的距离仅为36公里，仅需车程二十分钟 。这种区间连接，犹如滨海大道的全线开通，会给原本淡然的大亚湾楼市带来结构性变化。,城市机会,城市中心化,城市郊区化及边缘化,正向发展,逆向发展,大亚湾现阶段发展模式,深圳现阶段发展模式,机会四：城市化进程脚步加快，促进经济发展,城市机会,把握：解决项目客户的定位符合产业及物流业客的需求特征,本项目如何把握城市发展的机会,城市机会,把握：解决项目由于规划得好带来的消费及投资需求,把握：项目区域客户的需求，,竞争层面,2,竞争环境分析,城际、泛区域、片区、板块、小区域,城际竞争,深圳,东莞,大亚湾,东莞市北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地 深圳全市总面积1952.84平方公里，其中特区内395.81平方公里。 大亚湾位于广东省惠州市南部，毗邻深圳、香港，属广东经济活跃的珠江三角洲经济区范围。总辖陆域面积273.68平方公里，海域面积488平方公里，海岸线长52公里，海岸线长52公里。,泛珠三角，两小时生活圈形成，使得大亚湾竞争将面临着东莞及深圳周边城市的竞争。,城际竞争,深圳,东莞,大亚湾,VS,VS,城际竞争,房地产价格洼地，以及后期经济的腾飞将是大亚湾城际竞争的核心。,大区域