宜宾地产项目调查.ppt

1、东方时代广场策略,前言市场研判 一、区域项目概况 区域项目基本信息 区域项目商业业态解构 二、区域商业市场在售项目分析 供应量及特征分析 价格分析 客户群分析 三、市场研判,目 录,思路第一阶段策略 一、营销节奏 第一阶段营销建议（销售、招商） 重点工作事项（销售、招商）,推广项目核心价值建设 一、推广节奏 推广主线 推广节点配合 二、渠道组合应用建议 时段媒体建议 第一阶段媒体（户外）布点建议,市场研判,区域项目概况 区域项目基础信息 区域项目商业业态解构,区域项目基础信息,区域项目商业业态解构,区域商业市场在售项目分析 特征分析 供应量及 客户群分析 价格分析,市场调查,在售项目特征分析：

2、,区域商业市场已足步形成相对准确的业态功能定位，市场的专业化沉度提升。而在物业价值上主要以直接销售的模式为主，对于后期经营及商业市场的良性增长信心不足。,供应量分析（注：此表中的供应量是除去了招商和定向销售的面积，去划区间为2010年6-2011年5）,1、区域现有商业存量1.2万平米，正常市场去化情况下，将不能满足下半年的市场销售需求。 2、由存量可见市场存留集中在一层临街门市，由此在价格的合理性市场认可度上提出了疑问。 3、月去化情以首席滨江为最优，其次为莱茵河畔及义乌小商品城；,客户群分析（注：客群构成按项目整体销售期间分析）,区域项目的市场去化主要依靠本地客户，比重均在70%以上；结合

3、项目去化情况可见，配套型商业多为自营者购买，面积区间划分小得商业存有余钱的普通人群成主要投资人，面积区间划分大则政府官员、煤矿老板、商人大投资户较多。,三、区域商业市场价格走势,1、由图表可看出区域市场一层的价格波动较大，均有3000元/平方米-6000元/平方米不等的上浮，平均增长率大于20%。 2、 20000元/平米销售价格，是市场内主流产品形态在这一波增长中难点位。 3、区域市短期快速增长除政策导向原因之外，区域商业投资时机逐渐显现。,区域商业市场二层、三层价格整体较平稳，波动不明显。 原因归纳： 1、从人流到达性而言，现有市场二、三层商业均为配套型商业的坚向叠加，由此带来了人流到达性

4、限制及市场自发性业态分流。从而在二、三层商业发展上，这样的产品雏形是限制城市商业发展的。 2、同时二层、三层的面积区间相对较大，多在300平方米及以上，总价问题直接影响单价。,价格分析（楼层价格对比系数分析）,区域商业市场楼层价格对比系数,1、半年时间区域主流产品形态的价格对比系数出现较大的变化，从另一方面也更加的突出了市场对于商业地产的关注度在急速加温； 2、在长期的自发性市场的商业运营模式之下，市场自身对于临街门面之外的商铺的发展及价值提升存在明确的顾虑，市场以出现向专业化定向商业运营模式的发展需求，一但出现必将受到市场的高度关注；,价格分析（各商业项目一层商业最底最高总价对比分析）,区域

5、商业市场一层商业总价整体有明显的上长，2010年50-250万总价为市场主力，2011年100-300万为市场主力，整体上升50万，在价格上突破300的总价难点。 情况分析： 1、从市场楼层去化情况而言，在价格上依然存在市场抗性。 2、此价格为区域一定周期内的市场支点，而从现阶段而言，市场依然需要半年左右的市场消化期。,1、区域商业买方市场热度进一步提升，引导区域物业价值提升； 2、价格上长主要体现在一层商铺上，涨幅平均大于20%； 3、通过一层商业的价格提升，对比出现二层三层商铺的性价比， 在销售上起到一定的带动作用； 4、本轮价格上长从市场的角度依然须要一定的周期取得市场的认 同，合理周期

6、约半年； 5、产权式定额回报投资型物业，在区域市场有发展潜力；,市场研判,【观点】,思路第一阶段策略 一、营销节奏 第一阶段营销建议（销售、招商） 重点工作事项（销售、招商）,第一阶段营销建议（销售、招商）,策略总纲： 目标在产品上分阶段，在时间上分时段，循序渐进的向市场 逐步阐述项目的物理属性及商业生活属性，最终实现项目的销售目标，以达成项目整体运作的安全性及美誉度。 原则1、企业对于商业项目开发的安全性； 2、项目销售阶段的自身安全性； 3、项目运营阶段的发展性及市场美誉度；,策略思考： 本项目为商业项目，从市场价值以及市场的长效影响上远远大于住宅项目。并且其复杂性、综合性及发展性重点表现

7、在项目对于区域消费文化的建设，即未来区域商业前瞻性的现实还原。 这无疑导致了商业项目在商业价值销售期内的价值理解的困难性。这也是每一个商业项目在销售阶段必将面对的难题。 通过长时间有效的市场分析，本项目的产品研发已进入收尾阶段，其物理属性已成型。同时其商业业态规划工作，是为了更好的通过直观感知的层面展现本项目的未来价值，即商业生活属性。 对于营销策略而言，就提出了更高的要求，即如何将项目的物理属性明确展现的同时，又阐述明白项目对未来商业生活属性的前瞻性建议。以实现市场对于项目信息的完整树立，从而实现项目于销售阶段的市场价值？即为项目整体策略建设的基础。,营销工作总思路： 招商先行，分阶段切入销

8、售。,招商先行立足于项目城市综合体的业态出发，以切实的手段构建项目业态，以实现物业存留部份的价值最大化，并兼顾对销售物业部份的价值提升性。 分阶段切入销售即先塔楼后裙楼商业的销售模式，分期进行物业销售。以写字楼入市，从项目物业中功能性最容易被市场理解的部份入手，立求吸引市场的逐步深入的关注，以实现项目商业生活的完整解读。,10月1日,9月3日,1月15日,4月15日,5月30,节点营销事：项目开工仪式 推广动作：项目起动事件，在推广力度及媒体构成上着重于社会性事件报道方式。,节点营销事件：临时接待中心中心起动 推广动作：项目推广正式展开，整体解析项目。,节点营销事件：销售中心起动 推广动作：项

9、目销售信息展开，推广由项目解析转入项目销售。,实现写字楼销售产值70% 完成第一阶段整体工作，进入第二阶段策略沟通阶段。,节点营销事件：写字楼公开发售 推广动作：写字楼公开信息发布，实效性手段以完成阶段销售认务。,招商事宜：招商办公室成立。 实现前期客户接待及招商工作的进行。,招商事宜：主力店招商洽谈， 同期完成招商所需的物料准备。,招商事宜：次主力店工作展开 次主力店、商会等线下招商工作展开。,招商事宜：销售中心内招商办正式起动 次主力店、商会等线下招商工作展开。,7月10日,7-9月,10-1月,1-5日,5-12月,招商事宜：工作持续开展 次主力店、商会等线下招商工作展开。,招商工作,销

10、售节点,第一阶营销节点规划：起止于2011年7月-2012年5月（即写字楼部份实现销售产值70%）。,项目销售前期重点筹备事宜： 时间跨度：2011年7月-10月 工作重点：1、主要节点： 7月10日媒体实现首轮发布工作； 7月10日完成于招商办公室布置工作（形象及办公物资）； 9月20日推广信息画面调整，完成第二阶段发布； 9月25日完成临时接待中心的装修工作； 10月1日以主力店签约庆典的方式正式对外起动临时接待中心。 2、物料建设： 7月9日完成招商手册的制作.； 9月20完成项目商街及公共区域二装设计工作； 9月28日完成临时接待中心、模型等建设工作； 3、推广建设： 7月5日明确项目

11、推广核心方向及首轮形象调性； 7月5日确定7-10月推广、媒体、活动策略。 9月10日明确临时接待中心公开阶段推广设计方案； 4、销售建设： 7月9日招商中心人员到位，进入主力店招商工作及区域商会等客户 信息收集工作； 9月15日临时接待中心销售人员到位，进入现场培训考核； 5、招商建设： 商家接洽；,推广项目核心价值建设 一、推广节奏 推广主线 推广节点配合 二、渠道组合应用建议 媒体建议 第一阶段媒体（户外）布点建议,推广思考： 推广即通过动态或静态的渠道介质，将被传播物的核心信息有效的传播。 对于综合性极高的商业房地产项目而言，更是如此！项目的核心信息即是推广中述求的中心点。,项目核心价值建设,商业地产核心价值？,商业地产核心价值探讨,非城市级主力商业地段； 非未来商业核心发展地段； 地段作为项目的核心价格并不适合！,城市筹备项目规模大体相当； 规模作为项目的核心价格也不适合！,城市综合体的项目定位确定了产品形态 的多样性； 产品基础奠定了多元化业态高效组合的 可能性； 由此，所带来的丰富业态见百货、超市、 影院、电玩、健身、餐饮、早教等合理 的整体布局，形态了项目自身所独有的 商业生活属性。成就了未