万达广场、泉乐坊.ppt

1、万达广场,项目性质：由城市高尚社区、5A级写字楼、超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目 项目规模：占地345亩，建筑面积约100万平方米，其中沿经四路商业规划逾23万平米，高尚住宅建筑面积约53万平米，酒店5.3万平米，写字楼17.9万平米，城市精装公寓3万平米，学校1.2万平米和1万平米的市民广场； 建筑结构：板房、高层搭配； 开发商：济南万达商业广场置业有限公司； 开盘时间：济南万达广场A组团5栋住宅09年1月份开盘，C组团公寓09年5月份开盘，预计济南万达广场2010年9月份入住；,万达广场,销售模式：售后代租； 销售价格：住宅8000元/平方起，公寓价格1万左右，商铺价格25

2、00038000元/平米。 广告宣传：万达出品达人界； 经营现状：引进万千百货（万达旗下）、国美电器，商铺已基本售完。 项目分析： 地理位置优越，周边商业环境好，社区配套完善； 经五路小学的入驻，增加了住宅的卖点； 公寓主力面积为40-65，宜住、宜租、宜办公，前景看好； 地处成熟商业中心，商铺价位合适，宜投资、宜自营； 商铺面积均在120以上，缺少小面积商铺，导致部分业态无法进驻，不利于整体商业形态的丰富。,万达广场,万达广场运营分析 采取了先引进主力商场万千百货（万达自有品牌）及国美电器，起到稳定经营的作用，然后商业街采取售后代租的运营模式，保证业态的丰富及有序。 一，万达尊重商业地产开发

3、的客观规律，注重商业地产开发前期的介入和投入，组织专业人员对项目的商业定位、布局进行专业的规划和设计。这样，项目的各项功能配套和设备配套更加符合商业经营的需要，符合投资商户经营的利益。 二，万达开始加大对商业物业自己持有的比例，有的项目甚至几乎全部持有。从而加强了对项目的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的整体利益。 第三，万达开始改变过去追求销售收益最大化的模式，转而注重获取长期的租金收益和资产升值的收益，变销售赢利模式为租金赢利模式。因而在商业地产开发运营模式上更加稳健、更加成熟。 第四，成立专门机构，加强对后期招商、经营、管理、服务的力度，统一招商

4、，统一管理，从而有效的保障了项目后期的商业经营和商户的利益。 第五，在销售对象和招租商户的甄选方面，万达表现出更加严格和规范，对商户的经营形式、信誉、经营品类、实力等方面有系统的要求，为之后的经营管理打下了基础。,万达广场,铺位划分与业态分布图,泉乐坊,项目性质：庭院式商业步行街； 项目规模：近 5 万平方米； 建筑结构：三层步行街； 开盘时间：06 年 7 月 29 日； 供应量：一期共供应142间铺，二期定名为“新坊巷”在建，具体供应量未定。 主力铺：40-300平不等； 层高：单铺层高不等，一楼3.3m，二楼一般在5m左右，余留隔层接口。 得房率:一期83%，二期85%。 开发商：济南汇

5、泉新世界置业有限公司；,销售模式：直接出售，无返租承诺，可代租，开发商自留部分形象店铺； 销售价格：一期开盘价：一层商铺价格为 36000元/平米，二层价格为 24000 元/平米，三层价格为 13000 元/平米。 一期2009年12月价：一层内街只剩一间4.5万/,二层3.3万/。铺位极少，可能是扫尾。 二期：对外宣传只租不卖。 租赁情况：一期一楼代租价格为6-7元，二期开发商持有商业租金暂定一楼8-12元/天/，二楼6-10元/天/。但对于独自经营的客户，可以卖，价位外街铺7万/。 经营范围：业态定位餐饮、百货、美容、娱乐等综合业态。二期意向客户：DQ冰欺凌、鹿港小镇、周大福（买铺）。

6、开发商：济南汇泉新世界置业有限公司； 项目地址：县西巷9号,泉乐坊,项目分析： 泉乐坊引入了泉文化主题，建筑风格鲜明，营造了独特的消费氛围。但由于其主迎客面相对偏僻（而且受到路口烂尾楼影响），项目外观与引导标识模糊，泉城路人流难以沿县西巷流动、客流导入困难。同时由于建筑的功能设施严重局限（无法引入餐饮业），和开发商过于追求小面积分拆销售（无法引入主力品牌商家），导致过多与泉城路商业街业态重合的零售业进入，更进一步加剧竞争、无法形成消费需求互补。 泉乐坊项目的销售均价较低，而且开发商未背负投资回报率负担，所以虽然目前商业形态比较混乱，但开发商的短期的销售收益良好。只是随着项目后期开发规模的增大，这样的运营局面会增加其后期销售和招商难度。 泉乐坊运营失败的主要原因： 动线不合理：1、主入口不明显，人流导入不流畅；2、二三楼入口较 隐蔽，人流很难导入。 忽视运营的重要性：开发商单纯为了销售，忽视后期运营，只是经营无特色，