2010房地产住宅精装修管理研讨会

1、发表专家：陈现培先生，2010房地产住宅完善管理研讨会，住宅产业化的完善设施修订管理篇发表专家介绍：国家注册建筑师高级室内建筑师北京清华城市建筑设施修订院精装研发中心主任IDU国际设施修订机构/清尚博尼设施修订公司负责人清尚博尼工程设施修订(北京)有限公司执行董事博洛尼旗舰装饰(北京) 有限公司执行董事博洛尼家庭集团钛马赫设置修订中心研究开发专家法国CNAM国立工艺学院项目管理硕士北京大学环境学院EMBA IFI国际室内设计修订联盟专业会员国际建筑.室内设计联合会注册老手室内建筑师中国建筑学会室内设计学会会员CIHAF-2003/2004年度中国十佳住宅设计师2007年中国室内设计优秀设计师2

2、008年全国杰出中青年室内建筑师2009年国际建筑室内设计师联合会亚太室内设计管理精英奖2009年全国最终设计管理巡回讨论会：北京杭州、广州、长沙、深圳、上海、宁波等地区内容包括从项目概念设定订正的跟踪到项目设定订正企划中的市场研究。 从室内设置修订、零部件设置修订到施工图设置修订、从施工现场的协作安装到产品营销说明的制作、后期顾客支持的维护、整改的技术支持。符合企业发展战略，锁定项目营销目标，在符合企业发展的产品战略指导下，通过有效的组织、完善的流程和制度建立、方法提高等一系列手段，对住宅产品制造过程中实施的设施修订内容进行管理。精密设计管理的定义、序、产品战略、产品策略、设计管理三个目标涉

3、及产品种类、品牌及开发运营模式，符合企业发展战略，锁定项目经营目标，在符合企业发展的产品战略指导下，实现有效的组织、完善的过程和质量保证、进度控制、成本控制、目录第一部分第一模块3360整体的精装饰业务模型分析与探讨一、住宅区精装饰住宅设置的发展趋势二、现在的精装饰业务模型分类三、模型的优缺点分析与探讨四、 未来精装饰系统化管理的发展方向第二模块3360精装饰设施订正市调的必要性一、项目环境调查分析二、消费环境调查分析三、设施订正需求调查分析第三模块3360精装饰设施订正过程管理一、精装饰设施订正的专业分解二、项目设施订正企划和设施订正三、精装饰设施订正过程制定、 第一模块：整体精装修业务模型

4、分析与探讨一、房地产全装饰住宅设施修订的发展趋势二、现在的精装业务模型分类.三、模型的优缺点分析与探讨.四、未来精装系统化管理的发展方向.一.房地产全装饰住宅设施修订的发展趋势行业的现状全球领域金融危机的到来，中国房地产市场的发展中国房地产经过20年的快速发展，同时2010年4月国务院办公厅正式发布促进房地产市场稳定健康发展的通知(简称“国十条”)，中国房地产行业已经开始新的调整期，准备进行新的打乱。 同时，竣工住宅的完成流程促进了住宅建筑技术的升级。 当然，中国每年城市住宅竣工面积的供给量约占世界一半，也是目前年代保留最多住宅建筑遗产的年代。 住宅细微化设施修订将成为未来设施修订发展的方向。

5、 住宅设置修订的优劣并非单纯的外立面造型和环境景观，内部空间的人性化功能主义设置修订是不可忽视的重要问题。以往大量的住宅设计是“箧卜太多不洗泥”，所以各方面都缺乏仔细推敲(包装结构、水、电、设备及管理)。 一、房地产全装饰住宅设置的发展趋势，政策由国务院办公厅1999年72号文件转送的建设部等部门引导推进住宅产业现代化提高住宅质量的几点意见和2003-07-15同时实施商品住宅装饰的细则。 加强住宅装饰的管理，积极推进装饰的初级位置或菜单式装饰模式，避免了二次装饰造成的结构破坏、浪费和扰民等现象。 2005年9月23日，在中国精工大厦高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心孙克放处长表示，商品住宅

6、装饰一次性达到实施指导规则(2002年)以来已经发表了将近4年。 金融危机的到来，房地产质量时代的到来。 特别是近年来住宅产业化不断发展，开发者更加强调产品的精细制造和创新营销模式。 随着消费者对成品住宅认知度的提高，精装住宅所占的楼市比例越来越高。 一、房地产全装饰住宅修订的发展趋势、政策指南2006年5月28日、中国建设部等六部委共同制定的关于房地产供应结构稳定住宅价格调整的意见(简称“国家六条”)中，“年度居住用地供应总量的70%是中底价格、 中小夹克型普通应该使用的对不同城市环境的住宅消费环境分析不足，而且盲目的一个尺寸，不同地区的住宅消费环境开始出现同等的现象。 严重影响了房地产平衡

7、的持续发展。 2010年1月10日国务院办公厅就促进房地产市场稳定健康发展的通知2010年4月17日国务院办公厅就促进房地产市场稳定健康发展的通知(简称“国十条”)提出国家必须切实解决城市居民住房问题。 城市化加速，政府制定的住房开发政策，为了解决更多人的消费需求，将更多地推进对小户型的开发。 绿色住宅概念的到来，低碳排放，节能减排，减少污染和建筑浪费，推进深层住宅快速发展，房地产市场开发进入深层住宅时代。 不久，在住宅建筑设施修订和室内设施修订领域实施全面细微化设施修订，将成为住宅的基本现实要求。 同时，房地产精细化设施修订也成为房地产开发的必然发展趋势。 1 .房地产全装饰住宅修订的发展趋

8、势、市场状况目前，在深圳、广州、上海等地，开发者已经多采用精装饰板模型。 并且，这些装修住宅采用了大量的新的设置修订理念、新的技术做法和新的材料技术的应用。 未来35年的发展时间，不做完就没有市场，缺乏竞争力。 同时，二、三线城市饰面的发展进程也进一步加快。 一、房地产装修住宅的发展趋势，市场状况2008年上半年的调查显示，北京装修住宅已经占总量的45，上海占55，广州、深圳占70多个比例。 二级城市精装比例也快速增长，平均达到27.8多(数据来自中国指数)。 从精工楼盘的成功例子可以看出，有实力的品牌开发者是推进精工的主力军。 万科、中海、绿地、奥林匹克花园、富力、珠江等品牌企业非常注重精装

9、开发模式。 华南、华东地区发展相对较快，北方地区较慢，中西部地区刚刚开始，市场需要培育。1、房地产装修住宅的发展趋势、消费心理现在业主的消费观念正在成熟，进入合理的购买时代，对装修住宅的接受程度越来越高，装修住宅成为房地产开发和消费市场的主要方向和趋势。 同时，整体装修住宅的细微化设置在便利性、舒适性和人性方面有很大进步。 建筑和环境修订计划修订是房地产项目开发的主题。 住宅功能主义空间的细微化设施修订是住宅设施修订的灵魂。 一、房地产全装修住宅建设的发展趋势，城市住宅及装修行业的发展历史1:建国初期，为了解决人民的居住问题，“让居住者拥有房屋”是当时的重要政治任务之一，但由于社会经济能力的限

10、制，住宅往往是多数家庭同居，橱柜后卫空间这个时代的居住目标只有“每人一张床”。 没有装修的阶段2:20世纪670年代，受自然灾害和文革的影响，城市住宅建设发展缓慢。 文革初期的住房标准一度下降，放宽到后期。 此时，独门独户、满足家庭使用要求的小面积住宅成为许多人的希望。 橱柜保护空间已经各户独立使用。 开始进入粗装饰阶段，一.房地产全装饰住宅修订的发展趋势，城市住宅及装饰行业的发展过程3:20世纪70年代末到80年代，改革开放在推进经济发展的同时，也有效地推进了城市住宅的建设。 “独家套房”成为居住的目标，住宅面积比以前增加，住宅中的空间配置基本满足当时人们的生活需要，有些套房型出现了独立小角

11、厅(即餐厅)，初步实现了“居住分离”。 4:1998年，中国全面推进商品房政策，城市住宅形式发生了很大变化。 居民需求更加重视，各功能空间更加充实，“单人房”是这个时期的居住目标。 夹克的设计也变得丰富了。 进入毛坯时代，一.房地产全装饰住宅设计的发展趋势，城市住宅及装饰行业的发展过程5:2003年以来，住宅的商品化特征越来越明显，套型设计呈多样化趋势，虽然来自“健康住宅”、“绿色住宅”，但户型设计修订也有消费先行的趋势，单户面积开始进入完工阶段6 :强调未来城市住宅的整体完工便于人文关怀，重视生活方式的精品工业化完工(未来方向) (政府行为)将全面进入完工时代，1 .房地产完工住宅设置修订的

12、发展趋势，国内外完工的实例(1)，日本，1.60年代，政府提出了“住宅建设”工业化的基本构想到70年代，住宅装饰改造、优质节能建筑技术进一步推广。 现在日本的住宅市场已经没有毛坯房了，所有的销售都是完成的房间。 日本的住宅早已不是装修的一次发展水平，而是处于更高的水平。 对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平的要求。 对单体住宅的要求包括耐久性、防水、绝热、通风、安全性等项目的指标，对住宅小区的要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪音，这些指标大约每5年根据经济发展和居民的要求进行修改。对于楼盘的质量问题，监管部门有标准的处罚办法：对开发人员处以巨额罚款，可能会倒闭公司，有关人员面临监狱灾

13、难，问题严重的楼盘被迫重建。 因此，在日本，开发人员并不容易制造。 日本住宅使用的材料和规格是透明的，卖场设有展厅，购买者可以体验自己使用建材的好处。 但是，在日本购买的人也可以购买与样板相同的家具家电，开发人员负责安装调整。 在内部装修中，开发者为地板的颜色、墙面的涂装提供了多种选择，类似于“菜单式内部装修”。 不同的是，上海的很多楼盘提供了多种内部装修风格，但是细节变动很少，日本的楼盘一般只有一种风格，但是细节的选择是多样的。 国内外装修实例(二)韩国、一.房地产装修住宅设计发展趋势，住宅建筑、装修一体化中韩住宅美观、功能差异不大，关键在于开发模式和设计理念的细节差异。 在韩国买房子也是内

14、部装修的房子，天地的墙壁、厨房、厕所已经内部装修配置，购买者自己买家具，携带行李就可以入住。 在韩国，没有建筑设计师和室内设计师，所有的项目都有整体性的考虑，从修订、建筑、景观、户型到装修，各个环节都在一个修订单位体系中进行。 最终制作的设计相册非常精细。 从修订案到施工图纸，细节都极为研究。 同时，建筑装饰也全部以一个施工单位进行，保证效率和施工技术。 水、电、煤等各种管道在浇注混凝土之前就已经准备好，可以消除毛坯内部装饰敲打墙埋管的复杂过程。 另外，还备有各种水龙头和接口，只要是可以用于生活的，在房子的修改建设时就考虑过了，没有必要再敲打破坏。 许多住宅在土建和装修的间隔工期中，每天由清洁

15、人员处理电源插槽的粉尘，都为装修阶段提供最便利的条件。 韩国的住宅装饰一般采用工厂化生活方式，住宅通用零件的使用频率高，建筑材料或零件设备尽量能够再利用，强调住宅的美观，提倡节能。 国内外装修实例(三)美国法制健全不为个人服务的企业美国住宅建设基本实现产业化，一般不得购买毛坯。 出售的都是整套装修房。 美国市场上也没有为个人服务的企业，一般都为整个开发者服务。 避免手动操作，手动操作无法控制的主要原因很多。 误差大，有意发生质量通病，对劳动力施工要求高，不能有效地提高工作效率。 美国住宅多采用木结构或轻钢结构，采用工业化建设方式。 一般的3-4层实木结构是一户式2周的交际，一个小区的建设通常是

16、数户同时施工，签订交际合同是3个月。 在整个建设中，出水混凝土和除水混凝土之外，都可以加快作业(工厂流水生产，现场装配)，房子完成后就可以入住。 一、不动产的装修住宅设施的发展趋势，一、不动产的装修住宅设施的发展趋势，国内外的装修实例(三)法国的轻装，重装欧洲的多层和高层小区没有空白，开发者交给买家的是完全满足使用要求的成品的房间， 装修基本上在“定食”装修中销售的功能标准中很多欧洲国家的能源管理部门制定产品的能源消费标准，达到这个标准是产品销售的前提条件，同时要求另一个高的能源消费标识，具有这个标识的产品在税收上受到一定的优待。 法国的装修房间装修极为简单，按照中国人的概念装修的恐怕只有厕所

17、和厨房，“轻装、重装”的理念在家庭中得到充分体现。 法国人不喜欢天花板照明，卧室、书房、餐厅、客厅都靠台灯、落地灯提供的部分照明。只有大厅、走廊、楼梯等地方有天花板灯面积大的照明。 因此，对天花板几乎安全地放弃装饰，不从天花板悬挂，用石膏线装饰周围后，连屋顶周围的墙壁都用乳胶漆涂成白色，但没有其他看起来像的装饰。 法国人喜欢用很多柔软的装饰装饰室内装饰的美丽、布艺、地毯、油画，都体现了这个国家固有的浪漫。装修住宅的发展趋势标准化、产业化2 .室内空间最优化设施修订质量化3 .产品类型差异化4 .零部件工厂化5 .收纳空间设施修订微细化研究确立装修零部件标准化的基础理论和标准体系。 包括模块协调和合理的残奥表确定、公差和尺寸协调、连接结构和材