洪雅市场报告

1、2012年洪雅项目报告,目录,洪雅县概况,1,2,洪雅县房地产规划及个案分析,3,洪雅县商业现状及分析,人口,城市人口现状构成 洪雅县城由洪川镇和止戈镇、将军乡部分村社构成。2012年年底城镇人口为6.51万 构成如下： 非农业人口3.78万（洪川镇2.70万、止戈镇0.55万、将军乡0.53万。外来0.5万） 驻城内农民1.8万 常驻城内一年以上的流动人口（学生、第二、三产业从业人员）0.63万。 特殊人口（部队、监狱劳教人员等）忽略不计。 预计2020年可达1012万。,经济,据县统计局的统计数据显示，上半年，全县地区生产总值GDP完成33.55亿元，增长13.5%，高于全年目标任务0.5

2、 个百分点。其中，第一产业增加值完成4.38 亿元，增长4.2%，高出全年目标任务0.6个百分点；第二产业增加值完成20.9亿元，增长16.6%；第三产业增加值完成8.2亿元，增长10.9%。 据统计数据显示，上半年，城乡居民收入稳步增长，农民人均现金收入预计为4704 元，增长17.4%；城镇居民可支配收入为10400 元，增长16.3%。全县金融运行平稳，金融机构各项存款余额79.2 亿元，增长7.3%；各项贷款余额47.07亿元，增长16.6%。城乡市场协调发展，批发零售业稳定增长，实现社会消费品零售总额10.56 亿元，同比增长16.1%。 2011年洪雅县地区生产总值（GDP）达57

3、.3亿元，增长15.1%；全社会固定资产投资42.7亿元，增长15.2%；规模以上工业增加值增长26.8%；第三产业增加值增长8.2%；社会消费品零售总额15.8亿元，增长18.9%；万元GDP综合能耗下降4.5%；地方财政一般预算收3.08亿元，增长33%；城镇居民人均可支配收入14071元，增长12.8%；农民人均收入5821,区域,洪雅县位于川西盆地西南边缘， 幅员1896平方公里，辖11镇4乡、142个村、1048个村民小组、16个社区，人口34.8万人。 洪雅县城处于成都平原经济圈和川南经济圈的结合部，地处眉山、乐山和雅安三角中心，,洪雅县房地产概述及个案分析,城市发展方向,洪雅逐渐

4、向西发展，西部逐渐成为房地产开发，城市建设的热门区域。,主力片域,城南片区为老城区,洪雅江南新区,随着洪雅县逐渐向西发展，城市化发展不断提高。2011年，洪雅县地产的发展步伐继续加快，城西逐渐成为房地产开发，城市建设的热门区域。洪雅县房价稳步上扬。但，由于国家对房地产宏观调空的进一步加强，及购房者对房产的购买亦趋于理想化，因此，房地产行业竞争更将呈现白热化。洪雅即将迎来一个全新的居住时代。,洪雅楼盘概况,洪雅县楼盘,洪雅县楼盘,城西片区,雅康世纪广场,馨雅丽都,置地时代帝景,观澜城邦,南岸国际一期,公园壹号,西城水郡3期,财富广场,洪雅房地产市场重要结论,供应需求比基本合理， 月均走量约30套

5、,价格主流区间处于3000-3200元/，,多数楼盘以地段和配套组建成产品最核心的价值体系，整体品质感不强,整体营销水平粗放，观澜城邦以先进的营销体验一枝独秀，实现热销,产品-规划,一期,二期（在售）,一期2#,观澜城邦组团式布局，易做出中心庭院景观；建筑层数上高低搭配（6-17F），以获取良好日照和景观均好性,西城水郡呈组团式布局，是目前市面上唯一纯多层板式（6+1F）小区。,财富广场,财富广场成行列开放式布局，周围被安置房环绕，自身难以形成小区环境的打造。,观澜城邦,西城水郡,时代帝景,时代帝景围合式布局，形成大中庭景观，强化了小区邻里交往空间。,N,N,N,N,行列开放式布局,多层物业采

6、用组团布局，高层物业采用围合或行列布局 围合布局形成大面积中庭景观，提升品质感,产品-建筑风格,西城水郡：外立面品质感不断升级,西城水郡二期 外立面：典雅棕褐色，外墙小面砖,建筑风格多样新古典、英伦、法式、现代，材质上通过面砖、石材体现品质感,产品-园林设计,园林景观逐渐受到重视，喜爱种植热带树种，开始注重景观层次感、小品的应用,关键词：热带棕榈树、草坪、鲜花、高低树搭配、亭子、水景,关键词：入户大门、喷泉雕塑、鲜花、四重园林（地被、低灌、高灌、高乔）、（绿化400元/）、坡地、引青工程,观澜城邦,西城水郡,财富广场,公园壹号,时代帝景,关键词：商住式空中花园,关键词：主题景观节点、水景,产品

7、-配套,以社区商业配套为主，公园壹号配置1.6万方集中商业,产品-户型配比,观澜城邦,西城水郡,财富广场,时代帝景,公园壹号,南岸国际,144-167,142-144,114-117,115,123,142-155,公园壹号,总占地：7亩 地 址：禾森大道90号 电 话开发商：鑫顺房地产开发有限公司 户型区间：57-117 价格区间：3000 房源：总房源304套。剩余房源100套余 销售周期：11个月,个案分析（西城水郡3期）,总占地： 95亩 地 址：洪州大道289号（汽车站对面） 电 话开发商：成都市德勋 户型区间：3期1批次：84

8、120（6层）-主力户型117 3期2批次：80140（6层）-主力户型117 价格：销售均价3550元左右 项目形态：商住（以住宅为主，少量商业） 房源存量： 一期 2007年4月开盘156套（售罄） 二期 2009年10月开盘156套（售罄） 三期 2012年2月开盘248套（剩余20套左右） 项目现状： 项目现阶段3期2批次尾盘 项目区位位于市区边缘，但交通相对便捷 临江为该项目主要卖点为多层,馨雅丽都,总建面：约4.9万平米 地 址：洪州大道新广场东侧 电 话开发商：四川长远 营 销：四川国海 住 宅：421户 户型区间：82133平米，户型方正（无赠送）

9、价格区间：3400-3500 项目形态：商住（楼下3层商业、2个单元27层、2个单元17层、3个单元16层均为2梯4户） 项目现状： 1. 项目现阶段处于排号期，工地部分6层左右 2. 案场口径为预计8月开盘，开盘均价3500元左右 3. 项目客户缴纳排号费（2万元）后可自行选定房源，开盘后即转为定金 4. 停车位300余个，成为该楼盘对外一大优势 5. 售楼部装修简陋、无品质感可言，置业顾问专业度不高，楼盘整体对外输出较弱，除围墙外基本无任何渠道 。,置地时代帝景,总建面：约30万平米（85亩） 地 址：新广场上正街口处 电 话开发商：洪雅置地 营 销：自营 住

10、宅：1803户 户型区间：6372平米（在售） 户型增送面积较大户均赠送40平米左右 价格：5700左右（对外只宣传实得面积单价3450左右） 项目形态：商住（1栋商业为亮相、4栋28层住宅围合式建筑，英伦风格） 房源存量：剩余23套 2011年10月28日一批次1栋115楼开盘160套左右（2梯6户） 二批次未开盘 项目现状： 项目现阶段处于一批次尾盘期，工地部分16层左右 楼盘销售进度缓慢，但是开发商为本土品牌实力较强 楼盘现阶段对外输出点，以其2层停车位（3000余个）优势为主 售楼部装修简单、品质感较弱，销售氛围较差,财富广场,总占地：33亩 地 址：禾森大道90号 电 话：028-3

11、7412222 开发商：洪雅置地 户型区间：57-117 价格区间：3000 房源：总房源304套。剩余房源100套余 销售周期：11个月,南岸国际,总占地： 232亩（一期60亩） 地 址：洪雅青衣江大桥南岸 电 话投资商：华星集团、浙江余姚松乐投资有限公司 户型区间：一期：60200（18+1层电梯）-主力户型99122 二期：待定 价格：销售均价3000元左右 项目形态：商住（以住宅为主，少量商业） 房源存量： 一期 2011年12月26日开盘144套（剩余10套左右） 项目现状： 项目现阶段一期尾盘 在洪雅市场上属于中端项目，因项目本身原因整体规划，推盘节奏

12、尚不明确，虽然体量大但在当地口碑较差 临江为该项目主要卖点 该项目交通不便，周边环境较差 洪雅第一个规划有问题的盘，即将拆迁,观澜城邦,总占地： 268亩 地 址：洪雅青衣江南岸 电 话开发商：眉山青衣江置业 营 销：双代 住 宅：4000余户 户型区间：一期：81170（电梯洋房） 二期：86183（小高层） 三期：49117（33层电梯、在售） 价格：销售2500-4000元左右 项目形态：商住（以住宅为主，少量商业、法式风格） 房源存量： 一期 2011年1月23日开盘402套（售罄） 二期 2011年8月开盘503套（剩余30套房源左右） 三期一批次 201

13、2年4月28日开盘165套 销售价2500-3200元左右,洪雅县第一个双代盘,雅康世纪广场,总建面：约23万平米 地 址：洪州大道新广场西侧 电 话开发商：四川雅康 营销顾问：成都嘉联 推 广：成都奥维广告 住 宅：1200余户 户型区间：80118平米，户型方正（有少量赠送） 项目形态：大型商业综合体（商业住宅酒店购物中心） 项目现状： 2012-5-30奠基仪式 项目现阶段处于亮相期，工地处于基础施工阶段 案场口径为预计10月1日开盘 项目旗下开辟有“雅康会”用于收集意向客户，通过不定期活动维系客户情感 售楼部装修较好、内部品质感较好，硬件配套较齐备 售楼部昭

14、示性较强，精神堡垒、道旗、围墙包装氛围较好,竞争盘,洪雅房地产个案总结,洪雅县楼盘分布可以大致分为新广场城西片区、城南片区两大板块 楼盘大多集中在新广场片区，因此新广场成为各个项目的一大卖点 在走访楼盘中楼盘品质参差不齐，大多数楼盘在硬件打造上较为落后；【置地时代帝景】以其户型超大赠送、【雅康世纪广场】以其多元化综合体、【观澜城邦】以其高端楼盘品质，成为洪雅县特点鲜明的代表性楼盘 在走访过程中发现当地楼盘宣传渠道、规模、力度等推广方面较为局限，力度较小 洪雅县楼盘整体产品设计方面，正从小高层向高层过度阶段，户型设计方正，赠送面积除个别楼盘以外均较小。洪雅县走访所有楼盘热销户型区间100-110

15、。整体楼盘户型面积区间50-150,洪雅县商业,商业市场发展阶段,国际商业发展模式演变,我国商业业态的发展历程,洪雅即将进入,商业发展模式演变,1990年代初,1990年代中,1990年代后,2000年代初,百货商店、批发市场,大型综合超市、仓储商场,商业街,SHOPPING- MALL,1000,2000,3000,7000,10000,百货商店,大型综合超市,都市MALL,仓储式购物中心,郊区Mall,人均GDP,商业业态演变,时期,从商业发展规律来看，洪雅目前是大型综超的起步发展期,城市商业版块,江南新区,城南（老城区）,城西新区,本案,城市商业版块： 一轴心，五组团。（核心商圈+五类商

16、圈） 城市商业印象： 低端，缺乏良好商业形象，业态落后。商业分布混乱 洪雅城市街道：成田字分布。 城市交通工具：1.2路公交车，私家车，出租车，人力车。,核心商圈分析,地域 项目地处洪雅老城南核心商业核心区，项目北侧为商业最核心的中正街。,洪雅核心商业圈 上正街和中正街组成,交通分析 项目周边交通便利有两路公交车通过，出租和人力车聚集 业态比例 租金分布 80-150元/，县政府往东价格略高，每年租金递增为随行就市，基本为10% 售价状态 近几年无出售，确切售价不准，走访商家 接受售价3万至6万以上 转让费状况 转让费7万至20万 合同年限 3-5年一签,百货,超市,服装,通讯,金融,零售,6

17、3%,3%,21%,1%,2%,1%,5%,餐饮商圈分析,地域 地域位于上正街南侧与护城河人民路想包围，紧靠新广场,洪雅餐饮商圈主要小吃一条街。主要独立门面和摊位构成,成都英汇行地产顾问有限公司,交通分析 有2路公交车通过，出租车人力车相对聚集。 租金分布 40-80元/，靠近中正街的位置价格高，租金年增长在10% 售价状态 近几年无出售，确切售价不准，走访商家接受售价1.2万至2万以上 转让费状况 转让费3万至20万（新转让牛肉汤锅店，一楼门面面积200转让费20万） 合同年限 3年一签,休闲商圈分析,地域 城西新广场和城南步行街区域,洪雅休闲商圈主要分布在新广场片区。主要茶坊，电玩城，KT

18、V,交通分析 休闲地域分为三块，新广场南侧有酒吧、茶楼、KTV，交通方便有2路公交车，出租车与人力车聚集。城隍庙北口老酒吧、KTV，交通不便，车流量少。江边滨江大道主要为茶楼，出租车、人力车较多。 租金分布 新广场租金休闲主要集中在二楼，租金在50-60元/，年增长在10%，城隍商业街北口，租金在20-30元/，年增长5%，滨江路茶楼，一楼在15-20元/，年增长在10% 售价状态 新广场售价在2.5万元/，二楼在1.6万元/，城隍商业街北口售价在0.75万元/-1.2万元/。滨江路无出售，价格不详。 转让费状况 新广场转让费2万元-3万元 ，城隍转让费在2万元，滨江路转让费不详 合同年限 3

19、年一签,建材商圈分析,地域,洪雅建材商圈主要分布在清衣路。,紧靠青衣江，与项目地南侧紧邻,交通 有一路公交车通过，出租车、人力车较多，交通比较便利 租金分布 20-50元/，靠近项目地的五牛灯饰最低，主要原因建筑杂乱，民宅违建存在，签合同一次付清合同规定年限不涨价，一年一付，年增长在10%， 售价状态 0.9万-1.6万元/ ，价格中间高，街道两头低 转让费状况 1万-3万元每间，因经营和开间大小不等 合同年限 3-5年一签,通讯电子商圈分析,地域 地处人民路，县政府门口，核心商业圈支路,洪雅通讯商圈主要分布在县政府对面的街道。,交通分析 有两路公交车，出租车、人力车聚集地交通便利 租金分布

20、40-80元/，签合同一次付清合同规定年限不涨价，一年一付，年增长在10%， 售价状态 近期无人出售，价格不详、 转让费状况 转让费2万元-8万元 合同年限 3年一签,汽配商圈分析,地域 地处修文路，紧邻106省道与305省道交接，地处县城北段,洪雅汽配商圈主要分布在修文路段,汽配商圈分析,交通分析 较偏僻，无公交线路，出租车、人力车少，交通不便。 租金分布 8-20元/，槽渔滩水电站公司门面价格最低8 元/。私人的较高，房租基本增长10%。 售价状态 近期无出售，价格不详 转让费状况 基本无 合同年限 3年一签,洪雅县重点商业分析,鑫顺步行商业街,地域 鑫顺步行街北通中正街，南通项目地,鑫顺

21、步行商业街,鑫顺步行商业街,洪雅第一条商业步行街 业态混乱 缺乏商业形象 交通动线混乱 人流量较少,交通分析 鑫顺步行街北通中正街，南通项目地，农贸市场未拆之前人气很旺，目前稍差。交通便利 物业构成 由一，二楼底商与独栋商业构成 租金分布 一楼街铺40-80元/，靠近中正街价格高，二楼商业20-30元/ 售价状态 近几年无出售，确切售价不准，走访预计售价一楼在1.6万元/，二楼0.7万元/ 转让费状况 转让费2万元-3万元 合同年限 3年一签,鑫顺步行商业街,城隍步行商业街,地域 城隍步行街南接中正街，北通修文路，其南段和中正街是洪雅核心商圈，地理位置优越,城隍步行商业街,城隍步行商业街,号称

22、洪雅“春熙步行街” 业态分布较为规范 人流量较少,交通分析：，有两路公交通过，出租车、人力车聚集，交通方便。 体量与构成：主要有底商与部分独栋构成，体量含住宅在内共有7万 租金分布：40-200元月/平方 租金南高北低依次递减，房东与租客协商租金以随行就市为主部分增长10% 售价状态 0.8万-6万元靠近中正街价格高，修文路价钱低 转让费状况 转让费4万至15万 合同年限 3-5年一签,城隍步行商业街,雅康.世纪广场（待售）,地域与交通分析 地处洪雅新广场 洪州大道旁，交通有两路公交车，出租车、人力车聚集，是新城中心点交通便利 体量与构成 商业建筑体量共计6万，三栋独栋商业与二层底商构成， 业

23、态构成 大型超市、商业步行街、酒店、百货、数码影院、KTV、餐饮 商业现状: 1. 商业组成部分：2层底商与3栋独立商业楼构成。 2. 1#楼负一层为生活超市，1楼为零售商铺。2 3 4为整体出售定位为精 品商业。 5楼为KTV,电影城（占定为大地电影院）4.7#楼为独立精品商业。 3. 项目主入口为小型的休闲广场。 4. 其他商业为商业步行街。,公园壹号（在售）,地域与交通分析 地处青衣路西段，紧邻新广场，有一路公交车，出租车、人力车聚集，交通便利 体量与构成 体量1.4万，街铺与内铺构成，面积区间一楼街铺40-20040-50居多，层高5.2米，二、三、四楼面积区间8-40，40居多，层高

24、均为4.5米。 业态构成 主力店 联合一百超市 租金分布 待定 售价状态 一楼2.6-1.8万元/，二楼1.1万元/，三楼0.8万元/ 合同年限 15年返租合同。年回报7%。租金抵房款（5年）。,财富广场（在售）,地域与交通分析 上正街南，正对小吃一条街，1路公交车通过，出租车、人力车聚集，交通便利 体量与构成 体量一楼2000，二楼2000， 三层裙楼构成，层高4.5米，面积区间50-80 业态构成 一楼街铺无规划，二楼整体招租德惠超市，三楼休闲茶楼 租金分布 二楼整租40元/ 售价状态 一楼1.8-1.6万元/、二楼自持整体出租，三楼待售 转让费状况 待定 合同年限 待定,财富公馆（在售）

25、,地域与交通分析 上正街南，正对小吃一条街，1路公交车通过，出租车、人力车聚集，交通便利 体量与构成 业态构成 物业效仿EGO潮流广场，室内缓坡街区，引入时代铂金酒店，酒店返租销售 租金分布 二楼整租40元/ 售价状态 待定 转让费状况 待定 合同年限 待定,洪雅商业小结与启示,洪雅县商业格局分布为一核心加五组团 核心商圈地理位置分为上正街和中正街、五组团主要是餐饮商圈，通讯电子商，休闲娱乐商圈，汽配商圈，建材商圈。 核心商圈业态较明显，以服装，百货为主。 在走访过程中商业品质参差不齐，多数商业在打造上较为落后；主要以临街商铺为主。 商业低端，缺乏良好商业形象，业态落后。商业分布混乱 洪雅县商

26、业统计出租较多，买卖较少特别是核心商业圈。转让费在洪雅成为盛行租赁规则。 核心商圈年回报率3.2%。餐饮商圈年回报率2.4%。通讯电子商圈年回报率2.4%。休闲娱乐商圈年回报2.4%。汽配商圈年回报率2%。建材商圈年回报2.5% 主题产品特征层高4.5米,销售区间8-300，主力销售面积区间40-50。价格区间8000-2.6万。,洪雅县项目地块分析及建议,项目区位图,项目现状,本案,项目四至 东至南街， 南至五牛灯饰城 西至河道管理处， 北至鑫顺步行街， 项目指标： 占地：26亩 建筑密度：80% 容积率：6.5 限高：100M 物业配比：商业51% 住宅49%,项目SWTO分析,Text,

27、优势,机会,优势 1）地块为洪雅中心城区，建筑为城市标杆建筑。 2）地块周边为历史护城河，环境优美 3）城市配套距离近 4）城市的中心，出则繁华、入则宁静 5）路网发达，交通便利,劣势 1） 项目周边部分居住地和规划环境较差 2) 整个市场对高层住宅的接受度还有待成熟 3) 社区内部景观环境展示面较小 4) 现代居住社区概念较弱。 5）地块为不规则多边形，不太利于建筑摆布和形象展示,本案与政府打造的新城板块 形成以一敌多的竞争格局,稀缺地段住宅，消费者认同度高,Text,劣势,威胁,高端定位会迎合人群的心理需求,当地居民对区域认知度高,项目,开发目标,审时度势规避风险 塑造经典 丛林法则，求合

28、理利润。,本项目为洪雅县城市原商业中心（原城南菜市场）升级换代项目 引领区域市场，满足客户需求，需求利润最大化,核心问题,开发方向的确定高品质引领市场 如何规划商业商业定位及预留商业的发展空间,项目站位,通过这样一个差异化定位，将项目定位于“领导者”角色，建立新的高端评估标 准及产品特色价值，随着项目的推进及价格的不断走高，最终成为本土市场 “领导者”角色。,制定游戏规则 垄断价格 产品有不可复制性 建立成本优势,领导者,追随者,搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者,非行业领袖，中大规模市场,非行业领袖，中大规模,挑战者,改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 建立低

29、成本结构,敏锐的机会主义者,补缺者,目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点,行业领袖,次非主流市场,项目定位,城市中央-五分钟地标生活圈,地段,配套,教育,品质,户型,核心之地，入则宁静、出则繁荣。仅少数人才有实力居住在该区域，本项目独有的优势。,集中是商业和裙楼式商业、城区商业核心，独立商业街，购物，休闲娱乐，餐饮为一体综合体。,洪雅中学，幼儿园。,项目用料精良，做工精细，倍显主人尊崇高贵。,舒适，精致，亮点多，适合洪雅县客户群体的需求。,主广告语,繁华之后生活之上,经济指标梳理,项目规划指标限制明显，项目的发展方向商业占重要比重； 本案商业占比51 住房比例小于49%，户型面积配比不限制； 商业较大的体量下，政府要求同层赔付拆迁使得商业不得不双首层； 商业面积占比较重，增加后期销售难度。,电 视 台 五 牛 灯 饰 城,休闲广场,指标推算,根据