商业营销方案

1、.大营未来十年引领企业市场命运和前景的高端平台先川革命即将从“中国大营毛皮名城”拉开帷幕“中国大营毛皮名城”工程项目管理和营销学修订版2010年9月22日鉴于大营毛皮名城商用信0922结合大营房地产市场发展动态及其本案定位的特殊性，鉴于云同步尚未对大营镇当地情况进行深入调查，仅与一些人进行磋商和收集相关资料，并进行了初步分析。 制定了“中国大营毛皮名城”的工程项目管理和营销学推进方案，通过制造的关注效果，期待本项目工程的开盘和后期销售打开局面。 由此，提高本项目工程的市场认知度、顾客认知度，最终实现销售期待目标。 一、项目工程背景分析“中国大营毛皮名城”项目工程所处的中心位置是德克萨斯、衡水、

2、邯郸三地立交桥，具有特殊的地理环境，可以说是冀鲁平原的“金三角”地辖区。 由于上世纪末期毛皮及其附属产业的兴起和空前发展，对当地经济发展起了质的推动作用，城乡消费水平大幅度提高。 外来和流动人口急速膨胀等很多因素的集合，通过应对刺激了房地产的上升。 现在大型房地产市场，消费投资水平的房地产，特别是商业房地产市场的供应量不能满足现有的需求。 大批发和大物流带动了外来商业贸易人口的增加，新产业区招商带来了更高收入的外来人口，结合当地人均消费水平快速增加形成的新需求，大经营商业和服务业原来的基础设施和条件水平，已经不能满足城镇综合发展的要求。 那么，现在的商业圈的品质、商业环境、商业氛围、商业水平等

3、，成为了限制商业产业进一步发展的“瓶颈”，突破也是必须等待的！ 这种普遍观点折射出消费市场的需求增加和新的要求。 大营皮毛经济在发展中，逐渐出现了一些不利因素。 相对产业基础较一盏茶，但皮毛制造、深加工、营销学等整个产业链缺乏系统性、规范性、有序循环性，商品销售平台固定于传统市场化的初级阶段，难以开展与国际市场相同的竞技。 产品品质只有少量的上升、精干、走极端的道路模式，而且自主研发的产品具有比国际化水平更大的提升空间，缺乏著名的布兰德和店面布兰德。 【总论】城市的发展、市场的进步、消费的增加，对大营商业发展的基础平台条件提出了更高、更现代化的要求。 这是“中国大营毛皮名城”顺应城市发展和市场

4、进步的需要而诞生的背景。 市场需求是我们提供的，任何东西的发展都必须服从供求关系的特点。 在“商兴市、市造城”形成产业集群全面升级，推进大营由村镇向城市转型升级。 2008年开始于华尔街的金融风暴使世界经济陷入了软弱，三年五载前房地产炒作导致的泡沫经济经济加上国内一方面，二线城市房地产市场陷入了停滞状态，形势极为严峻。 但三线或三线以下市场大营镇房地产状况比较乐观，受到一定影响，但不太相关。 在大形势如此严峻的情况下，大营房地产要时刻保持供求平衡，大于供给的局面。 房地产不能说是市场，要保持营销学过程中最原始的经营理念方式，不需要广告等辅助手段，迅速售罄，风险程度极低，这对于刚启蒙的发展者来说

5、是最好的创业契机。 - 2 -大营毛皮名城商用信0922大营镇房地产总体来看，中心区、老商业区、周边近郊是最近开发的重点。 房地产行业逐渐出现雏形，从过去单一项目工程的建设向市场化转变，形成房地产供给数量相对过多、类型相对不足，并各项目工程营销对象客户相对集中的现象，产品等级逐渐提高，尤其是在去年下半年新村合并、社区建立等政策的引导下，地产代理的二、中国大营毛皮名城项目工程定位1、基础标准定位：毛皮产业综合体本项目工程在我国地产界自身的定位尤为特殊，与当地其他项目工程有很大区别。 国际著名布兰德领先3-5家，国内著名布兰德领先数十家，形成了10年内中国规模最大、布兰德最集中、商品等级最高端、商

6、业功能最完备的毛皮著名布兰德集散基地。 1 )项目工程大板块：聚居房地产、商业房地产等形式2 )毛皮产品及其附件的布兰德配置比例：布兰德标准所占的比例在市场所起到的作用国际一线布兰德上作毛皮市场的引导人布兰德，提高商业知名度，提高1%商业等级，提高1%从外部到国内一线品牌的58%国内二线品牌占2030%，市场的空虚增加市场商品销售的完备性3 )商业功能和划分：中国大营毛皮名城的建设应与其他项目有很大区别，应着重于一盏茶在当地发挥明显的优势。 让更多的投资家和经营者看到商业机能发挥的作用。 毛皮制造业的整个产业链的上流产品材料，下流产品都体现在整个市场上。 商业功能： l形成集订购、研发、布兰德

7、展示、电子商业、餐饮、娱乐、商业定径套为一体的多元化产业群l形成集零售、物流、信息为一体的全方位营销体系l形成集生产、供应、大头针为一体的连锁产业。 - 3 -大营毛皮名城商用信0922产品功能区分：阶房屋面积商业功能定位意义一层毛皮精品布兰德展示区形象展示二层？ 毛皮常规制品，产品材料，产业链的整体表现辅料，零配件的饮食，娱乐，其它商业配合Ni弥补商业不足，合理利用3层？ 脆弱空间2、营销对象客户群：销售客户营销对象群定位招商营销对象客户群定位商店客户群商业客户群住宅客户群市民u龙头大户大营及周边高收入群成功者企业单身狗白领聚u行业协会政府高官， 产业园区企业家SOHU家族u专业招商工作团队

8、资源享受国家专项津贴的学者理念先进投资者u当地生产加工企业商业经营者u著名布兰德商外阜从事商品流通者政府公务员u毛皮制品， 附件商专业油炒面团专业投资工作团队u外贸工艺品加工企业专业投资工作团队u其他外贸订单式企业远程房地产代理公司驻海外大营分公司初期创业者餐饮娱乐等配套企业由于大营镇房价持续上涨，本楼盘价格适中，空间较大，在大营国内工作的一些人，以及周边地区投资美食特别是对国家住房房地产的宏命令特罗尔慷慨大方，以上客户群投资消费合理，对价格敏感性高，易接受本案住房部分的版结构修订和户型修订。 电气通讯、金融、医疗、电力等政府垄断性资源关联行业性公司的个人所得税缴纳是一般行业的3.5倍。 因此

9、，这些个的人、高层管理人员形成的群体在改善居住环境上引起了很大的反响。 适用于我的项目工程住宅部分和其他部分的投资。 以上实体企业在创业初期，或由于地域扩大运营的需要，不想注入资金短缺、临时订单等，但需要找个地方，作为产品展示和对外形象窗口使用。 等企业实力大了再扩张。 一般的投资模式是在租赁和财产权购买之间保持基本平衡。 - 4 -大营毛皮名城商用信0922 C，运营管理公司成立：经过销售期限、招商运营等主要环节，条件成熟，各方面都齐备后必须成立专业的工商管理公司。 全权负责中国大营毛皮名城的后期运营及其管理。 实现开发商和工商管理公司的分离原则，提高项目工程后期的运营水平，向投资客户展示商

10、业运营的专业性，也是降低开发商风险的合理规避。 三、部门组织架构1、组织架构1 )自主工作团队：由研发公司自主建立，自主管理，作为房地产营销学支柱的力量分为七个部门： a、项目工程师环b、采购部c、风险控制部d、财务部e、综合管理部f、营销学运营中心： 1、招商部：负责项目预备招商的主体性力量。 设立部门经管人1名，招商顾问6名。 2、销售部：负责项目工程销售的主要力量。 设立销售经管人1名、销售咨询顾问8名。 3、企划部：负责整个项目工程的广告、策划、推广、重大活动组织的主体部门。 各设置一名复印设计师。 g、商业管理运营公司：房地产公司如居住小区，由专门工作团队设立负责。 人员建议由先行销

11、售和招商者转入或由外部投标建构。 二)外联代理工作团队：社会经营活动中销售代理公司、社会团体、商会、行业协会、名人等联合销售工作团队，推举或者领导投资者的认知项目工程。 建立互利共赢的合作关系，实现全体人员的营销学。 3 )外勤项目工程监理公司2、组织架构图会长总经理行政助理综合管理部风险控制部项目工程师环部财务部购买部营销学中心企划部代理队销售部市场部企划部复印件设订- 5 -大营毛皮名城商用信0922三、营销策略项目工程营销学强调：“营业推广、营业推广并行，立足大营，辐射周边。 外地发展代理，在内部实现自营，强调主题，推进发展”原则。 1、直销方式：卖场每天留出5人值班，中层以上管理者率领

12、卖场的一线人员，对深入分布在城市范围内的商业街区、各龙头企业、一般消费者等进行面对面的交流。 2、场外代理合作：以高分为魅力，实现互利共赢，降低销货成本。 调动和发挥公司内部营销学人员积极性，把制定的佣金奖励政策对外公开，激发和调动公司全体人员的积极性，真的要实现全体人员的营销学。 动员营销学工作人员开展业务，并与省内外房地产专门代理公司、代理销售和剪辑师进行联系，建构巨大的销售系统网。 3、招商、销售不分：与营销学工作团队同步进行案例管理，案例人员协助营销学工作团队带来客户接待，必要时离开营销学中心到市场，协助DM单张的发放和客户协商等工作。 利用有限的人力资源，做到零，募集、销售并行，共享

13、资源。 结合开拓国内市场的宣传和访问工作创造性地扩大前浙江海宁皮革行业的资源，形成团购团的招聘。 4、广泛吸收社会活动的人们参加我们的工作团队，利用他们的领先资源，实现营销学范围关系到大营和周边城市的各个中高层角落(人数未定)。 营销学发掘、推荐云同步先前提到的社会集团业务员，建立具有社会专业的营销学工作团队，以达到广泛接触、广为宣传的目的。 营销学负责人的素质要有广泛的人脉基础和丰富的社交、营销学经验，相信有大的投资基金会参加的话会有很大的希望。 对云同步，外部市场将继续积极联系，不能放弃现有资源。 如果您能够充分利用所有可用的资源，并在一盏茶中实现让客户感动的直销原则，将大大增强说服。 5

14、、调动区域内各中介组织，分门别类，协助推进宣传和项目工程销售。 6、客户调动客户(保留具体激励政策):获得新客户后，对云同步，不抛弃客户，对靠近前后集中积累的客户进行再访问，了解客户对最近项目工程的种子文件反馈，安排直接接待的服务台人员引出其他人员的考察项目工程。 7、开盘前预售贵宾卡，1万扣3万房优惠。 经过8、2个月的市场开拓和客户积累，共同规划部门在大营镇中心和项目工程组织了“中国大营毛皮名城项目工程主题推介会”，营造氛围，作为当前工作的第一节点，总结了阶段的工作。 9、商店实现租赁销售，2年前还租，每年至少达到8%的收益率。 根据需要考虑5年的回购政策(慎重决定)。 - 6 -大营毛皮

15、名城商用信0922四、样板间设置建议(1)样板间重要性激烈的市场竞争，已成为开发人员在样板间出售大楼不可或缺的工具。 实际建立了一些模型，消费者不仅可以从模型中看到开发者的工作风格、人居观念、管理潜力，而且能够发挥修饰户型的作用，提高顾客的购买欲望。 (二)样品板间分类样品板室作为销售工具，最终随着销售的完成，具有、破坏、出售自各儿的归属。 根据样品室的最后归属，可分为完全可销售的样品室、半拆卸样品室、全拆卸样品室3种。 (3)样本大板块间设定修改制作样本大板块间的设定修改应当是观念第一、室内装修第二。 设计观念要鲜明，风格要新颖，要有个性。 必须符合我们的设计理念。 样品大板块之间的要点是包

16、装与主题相符，注重细节，最大限度地利用所有空间、犄角旮旯。 样品之间应该给予真正的“家”的感觉。 因此，推荐在项目工程入口便利地区设置主力户型样品板之间，提高产品的直观性。 五、推广广告和宣传活动(具体未定)此次广告投放达到了“全面展开、立体轰炸、一声呐喊”的效果，为大家所熟知。 (1)媒体选择： 1、广播电视集团：(衡水交通音乐的声音) 2、户外广告牌：交通标志广告作为平面媒体具有广告到达率高、广告成本低等优点，被众多商家所采用。 交通标志安装地点的选择：经过市场调查，实际确定。 3、车身广告：车身作为城市流动的广告推广媒介，对消费者有引导、指导作用。 城市租用靠背、背面玻璃、车身等部位，效果直观，具有长期性。 4、DM宣传单页面：街面发行、夹报直投5、工地围墙广告6、销售楼盘：第一个重点是结合营销学广告的实际，修改现有楼盘与项目工程的统一口才。 强调主题，一目了然，直接投资家关注。 七、网站：- 7 -大营毛皮名城商用信0922实现丰富的内容、电子商业平台的作用。 (二)配送日程：略(三)广告主题(暂定):中国大营毛皮名城、最高高级精品产业链展示平台、成功者优先”。 各种媒体的宣传主题必须统一，不同收件人对我的项目工程关注度不能增强，认识不能统一。 (四)卖场、卖场、卖场包装(外部、内部)六、场外设立流通事务所：鉴于商业地产营销学市场竞争的激烈局面