鹏欣白金湾府邸办公楼营销案

区域发展策略宏观经济研究——产业发展规划十一五规划支柱产业十一五重点发展产业虹口区上海市虹口区上海市航运业金融业航运业商贸业知识服务业物流业商贸旅游文化休闲业旅游会展业商贸旅游文化休闲业

信息产业知识服务业专业服务业房地产业文化及相关产业房地产业房地产业——先进制造业——社区服务业区域发展策略一：确定区域发展规划航运商贸区商贸办公区商住综合区中高档居住区提篮桥历史风貌及现代商业街区航运商贸区商贸办公区商住综合区中高档居住区历史风貌及现代商业区本项目区域发展策略二：确定区域产业发展

资本密集型产业具有规模经济和集约化经营的特点，附加值也比较高劳动密集型产业企业规模较小，经营相对分散，产业附加值较低

共计4方面：邮轮经济、货物运输、船舶租赁、拖船作业共计10方面：码头服务、集装箱堆场、仓储服务、船舶代理、货运代理、报关服务、理货服务、内陆运输服务、船舶供应服务、船员劳务产业链划分产业链特征产业链内容中游产业海运业下游产业海运辅助、港口服务业产业发展优势一：港区分离虹口区上海航交所75KM32KM上海市地图费利克斯托港

伦敦

140KM产业发展优势二：航运交易所海事组织船代货代航运交易信息服务船舶交易集中了包括上海海事局等11家区域性功能机构,是国内航运服务机构最为集中的区域之一航运服务企业2000余家，船运业务占全市总量的79.6%。航运企业（分公司）达800多家虹口世界第二大运价指数集装箱运价指数2004年上海航运交易所完成船舶交易鉴证125艘次北外滩上海航交所伦敦约20%的世界著名船东在伦敦设有办事处700多家船代公司，完成世界50%的油轮运输和30%-40%的干散货运输的洽谈合同世界排名第一的散货运价指数至少拥有15个国际组织总部以及众多的国际航运机构、协会世界超过50%的新船或二手船通过伦敦波罗的海航运交易所进行买卖伦敦波罗的海航交所船代货代、报关报检等货运客运船公司、船舶租赁等2008～2010年中游产业要形成亮点2010年以后航运信息、咨询、金融、商务等目前大量下游航运货代服务企业

上游服务业接轨国际先进水平时间现状/目标产业重点现代航运服务业的中上游高附加值企业将是未来商业地产的潜在主力客户航运服务航运金融邮轮经济区域发展策略三：外部交通网络的形成对外交通现状地铁4号线已建成通车12号线规划中隧道大连路隧道已建成通车新建路隧道在建道路拓宽东大名路（2车道变4车道）施工中东长治路（2车道变4车道）施工中﹡虚线为在建或规划，实线为已建成大木桥路方向蓝村路方向巨峰路方向地铁站点本项目大连路站杨树浦路站提篮桥站大连路隧道新建路隧道①东大名路②东长治路①②4号线12号线市区及漕河泾方向项目地块分析项目地块属性分析总建筑面积33856㎡总占地面积4111㎡建筑高度17层用地属性办公：12974㎡商业：10995㎡车位：174个5A智能办公楼住宅：白金湾府邸酒店公平路客运码头图例北延伸段中心段南延伸段协调区核心区黄浦江两岸综合开发黄浦江两岸综合开发的规划岸线长度约85公里，面积约73.3平方公里，横跨上海七个区。规划控制范围包括核心区和协调区两部分。核心区分中心段、北延伸段和南延伸段三部分，北起吴淞口南止徐浦大桥总面积约66.6平方公里。协调区位于浦西中心段以西，总面积约6.7平方公里。核心区北延伸段北延伸段位于宝杨路、淞宝路、逸仙路、军工路和江海路、浦东北路之间，面积27.3平方公里。随着吴淞口水上客运枢纽及三岔港大型绿地的建设，北延伸段将结合沿江厂区改造，塑造上海崭新的河口（黄浦江入长江口）面貌。核心区中心段中心段北起翔殷路-五洲大道，南迄卢浦大桥，面积22.6平方公里。目前中心段港区林立，未来该区域将向金融贸易、文化旅游以及生态居住的方向发展。逐步提升中心段的土地效益。核心区南延伸段南延伸段位于内环线、宛平南路、石龙路、龙吴路、外环线和济阳路之间，面积16.7平方公里。有关规划明确南延伸段以住宅建设以及第三产业为主的地区发展导向，突出居住、文化、旅游、高科技研发及生态等五大功能。协调区协调区位于浦西中心段以西，范围包括军工路-平凉路-通北路-榆林路-大连路-东长治路-虹口港-汉阳路-吴淞路-天潼路-四川中路-金陵东路-中山东路-东大名路-杨树浦路-东门路-中华路-海朝路-斜土路-鲁班路-中山南路，总面积约6.7平方公里。协调区建设将同核心区的景观建设或产业开发保持一致，以确保同周边环境的和谐发展，同时为向市区腹地拓展搭建跳板。北延伸段中心段南延伸段协调区协调区本项目项目地块属性分析项目周边景观优势地块东眺：瑞丰大厦地块北眺：提篮桥保护区地块南眺：小陆家嘴建筑群地块周边自然人文景观资源极为丰富，积极利用对于提升物业价值有较大意义本案项目产业优势136542上海港国际客运中心编号机构名称1上海航运交易所2上海船东协会3上海船东互保协会4上海报关协会5中国港口协会6上海港口协会本项目区域虹口区2006年航运类企业数2000（家）2004-2006年引进外资航运项目数164（家）2006年引进航运公司数800（家）代表航运公司DHL、UTI、罗宾逊、中海汽车船运、上港物流等2006年上海航运公司营业收入比较73%27%上海市其他区县航运公司营业收入比重项目产业优势项目邮轮经济优势国际客运中心建成所带来的大批豪华邮轮游客将是区域酒店和商业设施的潜在消费群体﹡为预测值上海港国际客运中心邮轮客运量邮轮游客数量（万人次）2.582.6650100030609012020062007H1*2010*2012项目周边道路交通劣势编号路名单双向车道数道路等级1东大名路单向2次干路2杨树浦路双向4次干路3公平路南段双向1支路4大连路双向4主干路5东长治路双向2次干路6秦皇岛路双向1支路7惠民路双向2次干路8霍山路双向2次干路9海门路南段单向2次干路10公平路北段双向2次干路11临潼路双向2次干路项目四至及周边道路现状主干路次干路支路单线为单向双线为双向6510298741大连路隧道本项目113项目SWOT分析优势（Strengths）弱势（Weaknesses）机遇(Opportunities)威胁（Threats）全市写字楼市场去年供应量创下新高之后，本季度租金继续呈下跌走势。

今年大部分供应将集中在下半年入市，市场形势暂时得以缓和；

需求乏力仍为隐忧!全市甲级写字楼分布特征外环中环内环上海市外环区域地图虹桥南京西路小陆家嘴人民广场淮海路徐家汇上海市甲级及以上写字楼集中在人民广场极其周边，主要分布区域为南京西路、人民广场、淮海中路、小陆家嘴、徐家汇以及虹桥开发区。小陆家嘴区域甲级及以上写字楼达19栋，占全市总量39.5%，是目前为止甲级写字楼集中度最高的区域。浦西主要集中在淮海中路，共有13栋甲级及以上写字楼，占全市总量的11.4%。全市写字楼市场供求\空置率走势区域写字楼市场租金\空置率走势随着甲级写字楼市场供过于求的局面依然持续，租金在2009年第一季度继续下跌。南京西路去年交付的几个项目拉低了该区域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供应，租金下调幅度不大。这使得以上两个区域平均租金持平，共同成为上海写字楼租金最高的商务区。在此之前，沪上写字楼租金最高的区域由南京西路独享多年。由于市场变动不大、新增供应有限，多数区域的甲级写字楼空置率在第一季度都较为稳定。然而在虹桥由于两个新项目交付使用，甲级写字楼存量上升了13.8%，同时由于新增供应仅有6.8%的入驻率，使该区域整体空置率升至21.8%。全市甲级写字楼未来供应预测287,978704,474715,316486,5634,268,5714,973,0455,688,3616,174,92401,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,0006,000,0007,000,0002007*200820092010新增供应累计供应建筑面积(M2)未来供应主要分布在浦东陆家嘴，截至2010年,浦东陆家嘴预计新增供应大约123万平方米，仅上海环球金融中心一个项目就提供了226,000平方米的新增供应。未来甲级写字楼持续供应将缓解目前市场供小于求的状况。全市甲级写字楼未来需求预测287,978704,474715,316486,563388,937423,746416,796456,0962.8%8.0%12.3%11.8%0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,00020072008200920100%2%4%6%8%10%12%14%建筑面积(M2)空置率虽然未来写字楼需求仍将保持强劲增长势头，但由于未来甲级写字楼供应量较大，因此预期未来三年上海甲级写字楼市场空置率会逐步增加，在2009年达到高峰12.3%新增供应新增吸纳量空置率全市甲级写字楼租金指数市场存有大量甲级写字楼空置面积，导致租金继续下跌。然而由于新增供应有限，租金下跌幅度较上一季度小幅放缓。与上一季度类似，许多已有项目的租户选择续租，空置面积大部分位于新交付的项目，此外经济下滑也使部分办公单位被退租。在第一季度末，上海甲级写字楼平均租金为人民币7.5元每平方米每天（33.4美元每平方米每月），整体空置率上升至17.2%。租金在2009年第一季度继续下跌，整体甲级写字楼租金指数自年初开始累计下跌了4.8%。中心区和非中心区的甲级写字楼租金分别下跌了4.1%和5.6%。去年大部分新增供应位于浦东，受此影响，浦东在租金和入驻率方面的表现都弱于浦西。随着新项目提供更多折扣和更为优惠的免租期，整体市场受到的租金下行压力将越来越大。全市甲级写字楼未来租金预测未来三年由于空置率上升，租金将有可能出现回调的趋势，这也是对目前写字楼租金上涨过快的市场调整2010年后，由于社会经济发展和未来国际性企业的陆续入驻，本行对于上海甲级写字楼市场持肯定态度2402332222102.7%-2.8%-4.7%-5.3%1952012072132192252312372432007200820092010-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%￥/M2/月租金增长率租金租金增长率区域写字楼市场虹口区写字楼市场价量走势分析时间项目板块供应面积供应套数销售价格0809嘉杰国际广场四川北路、四平路板块17037㎡1402.1~2.3(售罄)骏丰国际财富广场23333㎡1602.2（09年05月）荣欣大厦92㎡1——0811嘉和国际大厦四川北路、四平路板块1847㎡273.0（09年04月）上海国际客运中心东外滩板块42565㎡1434.5（成交均价）0812上海国际客运中心东外滩板块27035㎡284.5（成交均价）0901上海国际客运中心东外滩板块4970㎡54.5（成交均价）资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

*

高档写字楼：租金水平在3元/M2/天以上，或售价超过20,000元/M2定义为高档写字楼（下同）单位:万平方米大连路路平公路名大东路治长东路嘴家周路阳溧路淞吴15810412201617111429152124251367183231922海运大楼金岸大厦晟隆大厦港运大厦临江大厦建爱大厦鼎立大厦海泰时代大厦家化金融大厦海湾大厦景泰大楼东泰大厦爱思大厦远洋大厦华联集团大厦中国联通分公司高档中低档商住楼自用楼未来供应自用24%非自用76%自用非自用28.667.7827.43高档商住中低档101.36区域内高档写字楼入驻企业行业分布(%)区域内入驻写字楼主要行业面积分布物流23.2%贸易8.2%加工制造6.7%IT4.5%房地产3.4%货运代理38.3%

主导行业0102030405060708090100≥

20001500-20001000-1500500-1000200-500100-200≤

10045%40%17%41%50%42%30%39%17%44%50%45%货运代理物流航运贸易加工制造IT房地产10262422218129入驻企业总数(家)

办公面积(M2)航运15.7%%小结

市场供需租金走势客户特征全市高档商务区内甲级写字楼租户基本集中在金融、专业服务等高增值服务业；租赁面积多集中在1000-2000M2及以上。全市全市高档商务区内甲级写字楼金目前维持在RMB240元/M2

月的平均水平。全市甲级写字楼主要分布在小陆家嘴、淮海中路、南京西路、人民广场、徐家汇等传统商务区内，年供应量基本保持在30万M2左右。大连路路平公路名大东路治长东路嘴家周路阳溧路淞吴国中世纪广场金港广场(APP地块)中美信托大厦海泰中心一期弘基休闲广场汇德丰广场汉荣国际广场瑞丰大厦上海港国际客运中心

20072008200920102010以后金港广场13.6

国际客运中心8.15.8

国中世纪广场5.9

瑞丰大厦4.1

弘基休闲广场11.0

中美信托大厦

5.2海泰中心一期9.0

汉荣国际广场

3.8汇德丰广场

4.0总计(万M2)4.18.116.828.513.0市场供需租金走势市中心土地供应日益稀缺，未来像本项目区域这类有滨江优势的项目更是凤毛麟角。由于浦东甲级写字楼新增供应大幅增加，有可能拖累全市甲级写字楼租金下滑，但下跌幅度有限。客户特征市中心未来主要主导产业还是面向高增值服务业，主要客户来源于此；另外陆家嘴对金融业的吸引，卢湾、黄浦、静安等对于现代服务业的吸引仍因其聚集效应有一定优势全市未来区域未来未来区域周边高档写字楼仍然集中分布在吴淞路沿线和滨江沿线；吴淞路沿线距离稍远，对本项目不构成直接竞争；滨江沿线2010年供应达到高峰，体量约19.5万M2，有一定竞争压力。预计未来区域对于航运及其相关产业的新引力将更大，同时对于相关产业的500强企业产生一定的吸引力，前景看好。消费者调研—小结有搬迁意向的企业略超过总量的一半，占50.7%；其主要看中楼宇品质、地段、交通以及是否符合当地的产业定位；地段所决定的楼宇品质是企业挑选写字楼的重要考量企业搬迁意愿

写字楼产品偏好标准型写字楼仍为市场主流产品；各行业考虑办公楼所需求的面积多在1500-2500M2，500强企业倾向于2000-2500M2，航运业巨头多集中在1500-2000M2；对室内净高要求基本在2.7米以上。企业对写字楼租买意向

外资倾向于租赁的比例大大高于购买，尤其在金融服务、专业服务和货运代理这3大行业中，租赁的比例分别为87%、83%和93%；65.7%的企业租金承受力在4-8元/M2

天售价承受力在3-5和2-3万元/M2的居多。会展及车位需求除金融服务业外，其他行业对会展的需求度均低于10%停车位需求量更多受企业规模影响、但与企业行业类型相关度较小；但平均需求量表现出来行业差异，现代物流、货运代理等企业车位需求量较多，每千平米的停车位需求达到6.03个其他配套要求对于其他配套需求最多的4个为员工餐厅、银行、周边餐饮和咖啡厅对于客梯的满意度不高主要表现在速度慢和客体数量少等方面智能化水平方面对于办公智能化的要求较高物业管理费的承受力基本在16-25元/M2

月项目价格制定保证销售速度的基础上，将物业价值最大化!价格制定——系数比较法项目成交均价

(元/M