不动产统一登记信息管理系统建设方案

目录

1概述1

1.1建设背景1

1.2国家对信息管理平台的总体部署2

2需求分析2

2.1现状分析2

2.2功能需求3

3总体设计4

3.1建设目标4

3.2系统架构5

3.3建设依据6

4平台设计8

4.1功能齐全的应用软件8

4.2业务模型驱动的架构9

4.3动态定制的开发平台12

4.3.1组件化的动态制作工具包13

4.3.2灵活的数据交换与应用协作平台26

4.3.3统一管理的系统登录控制30

4.3.4严谨的安全管理体系34

4.4整合的数据管理平台35

4.4.1共享库37

4.4.2业务库38

4.4.3查询库46

4.4.4分析库50

5系统功能65

5.1不动产登记信息系统65

5.1.1业务类别65

5.1.2办理流程76

5.1.3操作界面86

5.1.4系统特点103

5.2不动产信息共享查询分析系统125

5.2.1不动产登记信息协同共享子系统125

5.2.2不动产登记信息查询子系统132

5.2.3不动产登记信息分析及综合展示子系统136

5.3不动产测绘成果管理系统177

5.3.1测量管理177

5.3.2漫游管理180

5.3.3三维GIS182

5.3.4外业调查184

5.3.5落宗管理195

5.3.6决策辅助199

5.4数据库管理系统199

5.4.1系统访问登录200

5.4.2数据调阅200

5.4.3数据维护管理200

5.4.4数据统计分析200

5.4.5数据检查200

5.4.6元数据管理201

5.4.7系统管理201

5.4.8系统配置201

6项目实施202

6.1进度控制202

6.2项目实施方案202

6.2.1现状与需求分析202

6.2.2系统设计204

6.2.3系统开发204

6.2.4系统测试205

6.2.5系统上线205

6.3项目管理方案208

6.3.1项目管理组织机构208

6.3.2项目的时间管理211

6.3.3项目的成本管理211

6.3.4项目的资源管理212

6.3.5项目的需求管理213

6.3.6项目沟通管理215

6.3.7项目的变更管理216

6.3.8项目质量管理217

附件一223

1历史档案清理、建库与数据汇交223

1.1准备工作224

1.1.1资料数据准备225

1.1.2明确数据整理整合目标225

1.2标准建设226

1.2.1不动产整合数据库结构标准226

1.2.2不动产登记信息数据库整合技术规范227

1.3数据整理227

1.3.1空间数据整理227

1.3.2登记簿册整理227

1.3.3历史档案整理228

1.4数据整合235

1.4.1空间数据整合236

1.4.2非空间数据整合237

1.4.3整合关联238

1.5成果检查及入库238

1.5.1入库内容238

1.5.2入库方案240

1.5.3成果检查245

1.5.4数据验证与修改247

1.6数据存储247

1概述

L1建设背景

整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能

转变的重要内容，是本届政府向社会的庄严承诺，党中央、国务院高度重视，国

土资源部与相关部门积极推进。

“健全自然资源资产产权制度和用途管制制度。对水流、森林、山岭、草原、

荒地、滩涂等自然生态空间进行统一确权登记。形成归属清晰、权责明确、监管

有效的自然资源资产产权制度。”

会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，由国

土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职

责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

明确提出由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等

不动产登记工作，牵头建立不动产登记信息管理基础平台，国土资源部、住房城

乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方

式，实现土地、房屋、草原、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信

息实时互通共享。推动建立不动产登记信息公开查询系统，方便社会依法查询。

公布《不动产登记暂行条例》，该条例自2015年3月1日起施行。不动产登

记暂行条例是建立不动产统一登记制度，推进简政放权、整合部门职能职责、减

少多头管理，逐步实现一个窗口对外、方便企业和群众的有效举措。

不动产登记信息系统是落实《不动产登记暂行条例》及其它各项不动产登记

制度的基础。通过建立不动产登记信息系统，整合土地、房屋、林地、草原、海

域等各类不动产登记信息，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法

依规互动共享，提供不动产信息依法公开查询服务，对于方便群众办证、提高办

证效率，消除“信息孤岛”，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，建立

健全社会征信体系，保证不动产交易安全，保护群众合法权益，具有重要意义。

1

1.2国家对信息管理平台的总体部署

通知要求各地要高度重视信息平台的建设、准确把握目标任务、加快推进重

点工作、切实落实有关要求，同时也印发了国家级不动产信息基础平台的总体建

设方案及不动产数据库标准和建库技术规范，用于指导各地在国家级平台的总体

框架内、因地制宜选择部署运行模式并且按照总体的实施步骤逐步开展各自平台

的建设和运行，在该方案中要求省级国土资源主管部门做好以下几方面的工作：

一是编制本地的建设方案，按照信息平台建设总体方案，结合本地实际情况,

编制本地不动产登记信息化建设方案，提出本地推进思路、技术路线和建设方式。

二是因地制宜地推进平台或系统的建设，同时做好运行环境及省以下三级网络互

联及安全系统建设，构建起一套支撑全省不动产登记业务的信息化体系，完成省

级信息系统安全等保定级和测评。三是组织推进不动产登记数据整合建库和汇

交。督促、指导辖区内各级不动产登记机构开展不动产登记数据整合，并对辖区

内的不动产登记数据进行接收、检查，并向国土资源部汇交。四是做好系统部署

及培训工作，为信息平台的指导和运行提供有力保障。

2需求分析

2.1现状分析

1、不动产登记分属不同部门，各系统之间差异性大

长期以来，土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记职责分散在国土资

源、住房城乡建设、农业、林业、海洋部门，现有的业务职能和工作流程均不尽

相同，各部门都针对各自行业管理特点，制定了技术标准和规程。从而造成信息

管理系统和地理信息支撑平台不统一，技术架构和技术路线不尽相同，数据和系

统标准化程度不一，不符合国家不动产登记的“四个统一”要求。不动产登记职

责划转到统一的不动产登记机构后，需要按照不动产登记相关制度的要求将各类

登记业务整合到一起，并设计出统一的登记流程和业务规范。

2、历史数据格式不统一，分散存储

不动产登记信息的完整性、准确性、现势性是不动产登记信息平台运行的前

2

提和基础。在分散登记制度下，各部门大都建立有各自的登记信息系统，积累了

丰富的数据资源，但是在进行不动产统一登记时也面临很多问题：一是登记资料

分散保存在各级不同部门，且数字化程度较低，数据标准互不衔接，数据格式不

统一，行业之间差异较大；二是数据库、地理信息系统等平台软件不统一，技术

架构和技术路线不尽相同；三是行业或部门信息化统筹力度不同，数据和系统标

准化程度不一。因此，不动产登记信息平台建设的一项重要内容，就是要按照统

一的数据标准对各单位原有的登记档案数据进行清理整合，并建立数据实时更新

和同步机制。

3、运行环境、网络、安全等建设，是基于当前业务系统而设计

当前，国土资源部门的信息化建设，是按照当前或之前业务系统的建设需要

而设计，现有的硬件设备、安全设计等无法满足待建不动产登记系统安全运行需

要；国土资源、住房城乡建设、农业、林业、海洋部门的现有不动产业务的办理,

基本上是在各部门内部完成，而不动产登记系统建设完成以后，主要是依靠网络

实现信息在各部门之间快速传递，显然，各部门之间现有网络连接无法满足信息

联网、数据共享、业务协同等的工作需要。

2.2功能需求

为满足不动产统一登记工作的需要，建立结构完整、功能齐全、技术先进的

不动产统一登记信息平台，支撑万安县不动产统一登记发证，同时做好本县技

术服务保障工作。该不动产登记信息平台在技术上能满足万安县不动产登记需

求，主要分为以下建设内容：

1、不动产测绘成果管理系统

完成不动产相关的所有类型要素的前期加工、调查、处理、入库、变更以及

输入输出等处理，并应用空间数据引擎来管理所有不动产相关数据，同时，图

形信息可与登记审批业务案件挂接，可在案件办理过程中，实时查看案卷涉及

的土地或房屋，以对不动产登记数据进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、

发布。

2、不动产登记数据库管理系统

实现对所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、登记审批信息、、档

3

案信息、用户信息等各类数据管理，并对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多

媒体等数据进行统一的管理，支持数据分类读取和调阅，支持多时点多专题数据

的对比和更新，为不动产登记提供数据支撑。

3、登记发证管理信息系统

依据我国不动产统一登记的办法、程序、规范等要求，从满足日常不动产统

一登记业务需求角度出发，建立以土地为基础的不动产统一登记制度体系和以不

动产登记单元为基础的不动产登记体系，充分借鉴现有土地、房屋、林业、农村

承包地等不动产登记业务系统的建设经验，研发符合万安县实际的不动产统一登

记业务系统，实现基于同一平台的不动产初始登记、转移登记、变更登记、注销

登记、预告登记、更正登记、异议登记、抵押登记、查封登记等类型的不动产登

记业务统一办理，并且实现统一的电子政务搭建平台，业务审批涵盖土地、房屋、

林地、农村承包地等各类不动产登记业务，能体现不动产登记单元在不动产登记

业务流转中的基础作用，具有流程业务与图形信息一体化管理功能。

4、不动产统一查询系统

不动产统一查询模块面向于各级政务用户及公众用户设置不同权限，用户可

在权限范围内快速查询登记信息及相关表、卡、册信息，并能定位需要的图形信

息，实现图属一体化的查询应用。除此之外系统还能将查询结果导出为excel文

件报表，并生成对应的分析报告文档。

5、共享查询交互系统

以不动产登记数据为基础，在多种网络环境下，对各种分布式、异构的信息

资源进行一体化组织，实现信息的汇交、交换、共享等全方位服务，实现各土地、

房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能，并以网站、手机短信、

网上业务办理等形式向单位、企业和个人提供多样、便捷、人性化的信息服务，

满足不动产登记信息的公开查询。

3总体设计

3.1建设目标

不动产统一登记信息平台是不动产登记系统建设中的核心，负责全部不动产

4

登记业务的办理和不动产档案系统的搭建。平台围绕各级不动产登记部门的内部

办公、管理、协调、监督、决策等业务，按照“标准统一、功能完善、分级联动、

业务协同”的原则设计，以实现信息采集标准化，登记业务规范化、流程化，档

案管理电子化。

3.2系统架构

不动产登记信息平台总体框架如下图所示：

门户

00

市级用户县级用户

不动产登记信息管理系统不动产登记档案管理系统

不动产信息共享查询分析系统不动产权籍调查成果管理系统

标

信

准

息

平

规

安

台

范

全

层

体

体

系

系

数据接口

数

据

资

源

有询库分析库

层

开发语言工

基础软件操作系统GIS平台数据库平台

具

基

础

设资源池计算资源存储资源网络资源

施

层

物理资源服务器存储设备网络设备

一

图不动产登记信息平台总体框架

1、基础设施层

5

将计算资源、存储资源、网络资源等物理资源进行整合，构建不动产登记系

统所需的基础设施，形成高性能计算环境、大容量存储环境，满足海量不动产登

记数据存储，登记业务办理和信息共享查询的需要。

2、数据资源层

对上层的不动产登记信息平台提供数据支撑。不动产登记数据包括覆盖全市

的、通过历年土地、房屋、林地等登记积累的登记信息，不动产登记数据通过日

常登记业务实时动态更新，按用途分为共享库、业务库、查询库和分析库。

3、应用支撑层

应用支撑是按照模块化、构件化的设计理念，为应用系统的快速开发与稳定

运行提供应用支撑。一是作为系统的软件运行环境，提供基础的公共服务功能，

支持消息服务、数据管理、日志管理等；二是作为应用管理和数据管理平台，实

现统一的用户管理、权限控制、身份认证；三是以成熟新信息技术为系统建设提

供技术支撑，包括云计算、大数据等。

4、应用层

面向各类用户，通过网络提供不动产登记信息的查询、分析、交换、共享、

接入服务和登记业务办理服务。服务对象包括不动产登记机构、国土资源、住房

城乡建设、农业、林业、海洋等部门，公检法纪、民政、税务、工商金融等部门，

以及社会公众等，通过统一的信息门户向用户呈现。

5、标准和制度保障体系

包括信息和应用服务方面和技术标准规范及运维管理制度，确保不动产登记

信息平台各组成部分之间、以及与外部系统交互能够有效衔接规范运转。

6、安全保障体系

包括安全管理、安全基础设施、网络安全、系统安全、应用安全等组成，保

障数据存储、传输、访问的安全。

3.3建设依据

1、国土、房产、林业、草地、承包地、海域管理的相关规范和标准

《房地产管理法》

《不动产登记暂行条例》

6

《村庄和集镇规划建设管理条例》

《房屋登记办法》

《房屋登记簿管理试行办法》

《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)

《土地管理法》

《土地登记办法》

《宗地代码编制规则(试行)》

《地籍调查规程》(TD/T1001-2012)

《土地利用现状分类》(GB/T21010—2007)

《土地利用数据库标准》(TD/T1016—2007)

《城镇地籍数据库标准》(TD/T1015—2007)

《土地承包法》

《农村土地承包经营权证管理办法》

《农村土地承包经营权调查规程》

《农村土地承包经营权确权登记数据库规范》

《森林法》

《森林法实施条例》

《林业统计管理办法》

《森林资源规划设计调查主要技术规定》(GB/T26424-2010)

《草原法》

《不动产登记数据库标准(试行)》

2、软件工程标准

在系统数据库设计和实现以及相关数据建库软件的开发过程中按照软件工

程的规范要求，进行分析、详细设计、编码实现以及系统测试等过程。在整个项

目实施过程中，按照CMMI3相关的规定或约束进行，在项目的每一阶段，提交

相应的完整的设计和开发文档。具体参照标准如下：

《计算机软件需求说明编制指南》

《计算机软件质量保证计划规范》GB/T12505-1990

《计算机软件单元测试》GB/T15532-1995

7

《软件维护指南》GB/T14079-1993

《计算机软件开发规范》GB8566-88

信息产业部或其他相关部门规定的其他信息系统建设的文件和规范

4平台设计

4.1功能齐全的应用软件

应用软件是计算机系统替代人工劳动过程中，面向最终用户，最直接地将现

实世界转化为计算机作业的工具，它需要以最终用户能够读懂的方式表达和完成

作业。但现实的问题是，客观世界不断变化，从房产、国土分类到现在的整合就

是客观时间变革的典型事例。那么坐落与计算机系统最顶层的应用软件是否要随

着客观时间的变更而要每次推翻重建呢？

这取决于应用软件的“底层建筑”是什么样的？能否快速重新组合、能否灵

活的扩展？现实世界无论怎么变化都是有规律的，就像物质虽然表现形式多样，

但都是由分子和原子构成的一样。只要抓住这些规律，就能快速生成永远领先一

步的“功能齐全的应用软件”。

系统基于必特思维自主产权的动态平台开发，平台采用基于标准的、松散耦

合的面向服务的技术构架(Service-OrientedArchitecture,SOA),以保证系

统敏捷性。所具有的组件化特点可以快速完成功能的定制和扩展。如下图所示：

管理对象就类似一个可以任意添加的容器，添加的管理对象可以直接调用平台中

的服务组件，快速构建新的应用。

8

图业务模型架构

之所以能达到快速定制和扩展，是因为系统采用了如下三层架构:

图系统架构

4.2业务模型驱动的架构

我们知道，模型是指现实世界的事物在人脑的映射，它提供了一个物理系统

的抽象，模型可以让人们通过忽略无关的细节而把注意力放到系统的重要部分来

思考系统。工程中的所有工作形式都依赖模型来理解复杂的、真实世界的系统。

模型既可以指导我们的业务实践、也可以引导我们正确地研发软件，类似于

高楼大厦建设和电器生产的设计图纸，软件系统的“图纸”就是业务模型，因此

模型建立是整个系统建设的基础性工作和核心所在。可以让我们：

A依托模型，可方便建立严密、完整的房产业务规范和数据规范；

A有利于迅速建立高效、快捷、安全的新业务应用系统；

9

A减少系统建设中不必要的重复和盲目性；

A实现资源共享，提高效率、降低风险；

A明晰各种联系、保证系统的完整性和一致性。

我公司通过运用哲学、数理逻辑、营销学、新公共管理学、统计学、管理学、

运筹学等数十门知识，结合十几年的客户实践，在研究分析了电子政务管理各业

务流程和工作模式，并充分借鉴全国各地数百家大中城市房地产管理部门现有的

业务审批模式和管理规范的基础上，设计了科学严密的“活动+资源+关系”的

管理模型。

其中“活动”映射现实世界的“事”，“资源”映射现实世界“物”，“关系”

（物权）映射现实世界的“事和事”、“物和物”、“事和物”之间的联系。

下面先说明模型中涉及的各名词含义：

活动：是指人对人、人对物的作用。活动又分为业务活动、行政活动、管理

活动。

业务活动：是指人根据不同的资源及其关系而从事的活动。例如：转移登记。

行政活动：是指人根据不同行政级别而从事的业务活动。例如：初审、终审。

管理活动：是指计划、执行、反馈等控制类活动。例如：办理时效，效能考

核。

资源：是指人、物、财、时间、空间。

人：是指现实世界中存在的人类个体和由个体组成的集合（组织）；例如，

张三、XX市大地房地产开发公司。也称主体资源，简称主体。

现权利人：未经政府不动产管理部门确认权利的权利人。

原权利人：已经政府不动产管理部门确认权利的权利人。

虚权利人：拥有虚权利的权利人。

实权利人：拥有实权利的权利人。

物：是指人生产的产品，包括实物（有形物）、知识（无形物）和服务（有

形物+无形物）；例如：楼栋、房屋、土地、海域是实物；证书、法规是知识；

测绘、审核、收费是服务。也称客体资源，简称客体。

财：是指价值的度量衡（货币、资金）；例如，房屋成交金额80万、房屋交

易税费2亿。

时间：是表示事物运动的度量衡；例如，2006年10月6日。

10

空间：是表示事物静止的度量衡；例如，北京、芜湖。

关系：是指活动间、资源间和活动与资源间的联系。

权利（关系的一种）：从主体资源的角度看，是指主体资源对客体资源的所

有关系；从客体资源的角度看，是指客体资源对主体资源的从属关系。权利也称

为物权。

所有权：是指主体资源对客体资源的占有权、管理权、享有权、排他权和处

置权的总和。

用益权：是指主体资源对客体资源拥有的享用权，用益权是由所有权衍生出

的。这里主要是指租赁权。

抵押权：是指主体资源对客体资源拥有的除所有权、用益权以外的抵押权等

权利，抵押权是由所有权衍生出的。这里主要是指抵押权。

虚所有权：不动产建成前的所有权。相对于虚所有权，所有权称为实所有权。

虚用益权：不动产建成建成前的用益权。相对于虚用益权，所有权称为实用

益权。

虚抵押权：不动产建成前的抵押权。相对于虚抵押权，所有权称为实抵押权。

根据上面的定义，我们可以对照“活动+资源+关系（物权）”模型，可以看

出，不动产管理实际上就是对“人”、“不动产”以及“人和不动产的关系一权

利”的管理。

在不动产行业中，“人”是主体资源、“土地、楼盘（房屋）等”是客体资

源。

“关系一一权利”的变化通过业务活动来驱动，是业务活动发生的结果。虽

然“关系”在不断的变化，但是“人”和“楼盘（房屋）”基本上是不变的。所

以，系统可以将“人、土地、楼盘（房屋）”等资源数据存储在“统一”的数据

库中，形成资源数据库，使其能够实现数据共享，减轻重复输入的工作量、提高

数据利用率。

依托“活动+资源+关系（物权）”模型，我们可以完整、严密、准确地去建

立不动产管理的业务框架体系，形成科学、标准房产管理的业务规范和数据规范。

11

愫

人——单位和个人

物权/关系

4受理首次登记更正登记

A审核/转移登记异议登记Q

审批(土地、勾筑物笺

变更登记限制登记

归档0

预告登记其他登记服务,

注销登记识(证书)

物一一产品

空间

时间

财——税费

图业务模型架构图

4.3动态定制的开发平台

有了科学严紧的模型，还需要有一个与计算机系统打交道的开发平台，才能

使模型发挥作用。我公司还创新了应用软件的开发平台，用于模型的实践。

采用任意定制的开发平台，可以带来以下好处：

＞加快实施速度、缩短实施周期；

＞当用户需求发生变化，只需在开发平台进行简单设置和修改就能满足要

求，不用重新编写代码，保证系统运行的稳定、可靠；

＞开发平台采用下一代Web服务(WebServices)标准一一面向服务架构

(SOA：ServicesOrientedArchitecture),能够跨平台运行;

＞开发平台采用图形化界面，通过简单的选择和定义就能实现复杂的业务

逻辑，方便、易用。

12

431组件化的动态制作工具包

开发平台是一个开发包，它由一系列组件（中间件）和工具组成。应用软件

的定制实施和后期维护都可以在我公司自主开发的开发平台上实现。开发平台由

动态表单、动态界面、动态页签、动态报表、动态查询等数百个服务部件组成，

它是将业务模型变成的可操作性、适用于业务办理的应用软件的工具。它可运行

在.Net或J2ee架构上。

传统的信息系统的开发，都是采用一次调研、一次开发成型的方法，这样开

发出来的系统只能够说暂时满足用户的部分需求，一旦用户需求发生变化，则系

统就难以适应和维护，以业务流再造为例，在传统的系统设计中，是将业务流程

以编码的方式固化在应用系统中，这样如果房地产管理部门的业务流程和组织流

程发生了改变，就需要将系统进行重新设计，甚至需要再次编写代码、进行二次

开发，使软件的可用性、灵活性、可扩展性都非常低，不仅影响工作的正常进行,

还会造成重复投资、增加运行成本。

我们根据面向服务的架构（SOA）和Web服务的标准，采用“外松散、内聚

合”的面向对象设计思路，结合多年房地产管理的行业经验，将需求进行汇总、

分类、抽象、定义，然后封装成为一系列既可独立提供服务，也可协同工作的各

种部件，这些服务部件组成具有高度灵活性、伸缩性的“电子政务开发平台”。

实现快速随需求变化调整应用系统以满足管理的要求，系统的研发更加关注于业

务的建模而不是底层程序代码的设计。

采用“电子政务开发平台”开发系统，由于大量采用可重复利用的服务部件,

基本上不需要重新编写代码就可以快速实现各种办案业务的全方位、流程化管

理，同时也支持项目结束后，使用单位自己对流程的再造。

13

揄

出

服

务

（一）

构图

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1）

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