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文档简介
反诉状(业主反诉物业)(供参考)反诉原告:李四,男,汉族,X年X月X日生,住XX,电话XX反诉被告:XX物业公司,法人:XX,统一社会信用代码:XX,地址XX,电话XX反诉请求:1.请求法院确认反诉被告提供的物业服务不合格,包括但不限于房屋管理,共用设施设备维护,保洁服务,绿化养护管理,小区内交通、消防和安保管理,车辆停放管理,物业档案资料的管理等。2.请求法院判令反诉原告无需交纳物业费。3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由:根据湖北省住宅小区物业服务指导标准,反诉被告没有提供合格的级物业服务:1.没有公示服务标准、收费标准、企业信息、企业人员及投诉举报电话。2.物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度,承接项目有完善的物业管理服务方案,请反诉被告出示这些资料,其中包括:员工签到打卡记录,消控室值班记录,停车场机动车停放记录。3.没有按规定履行查验共用部位、共用设施设备,承接查验手续不齐全。4.没有完善的各类突发事件应急预案制度并定期演练、重大事故及时上报相关部门。5.没有定期检查共用部位、共用设施设备,对存在的问题也没有书面告知业主。6.从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定,取得与其岗位要求相一致的资格证书,请反诉被告出示电工证,物业经理证,消防设施中级操作员证,保安证,电梯管理员证,管水员证。7.反诉被告没有建立以户为单位的业主档案,建立房屋及其共用设施设备档案,档案资料不齐全。8.没有对房屋共用部位进行日常管理和维护,没有巡检记录和保养记录。9.根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况并组织维修,请反诉被告出示检查和维修记录。10.没有制定物业管理区域共用设施设备周期养护及维修计划,保养和维修记录不齐全。11.设备运行、维护保养、日常巡查等管理制度不完善,设施设备标识不齐全、不规范,没有现场明示检测合格标识,没有设备台帐、运行记录和巡查记录。12.没有严格执行设备运行操作规程,没有突发事件应急处置预案和处理记录。13.设备用房脏乱差。14.没有建立企业内部培训体系,没有定期组织从业人员培训、考核。15.物业公司客服人员人均服务户数不多于600户,客服人员不足。16.物业管理区域要求公示24小时服务电话,受理业主咨询、报修、投诉,客户意见、建议应在24小时内回复,求助、投诉应在36小时内反馈。建立回访制度,有回访记录,年回访率90%以上;建立投诉受理制度,有投诉受理记录,投诉受理率100%,回访率90%。被告服务电话不是24小时,投诉电话从来没有回复和回访,请反诉被告拿出来电和回访记录以及投诉受理记录。17.每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。反诉被告从来没做过满意度调查,请拿出满意度记录。18.小区主要人行出入口有文明宣传栏,固定公示管理规约或临时管理规约,至少每季度更换1次宣传内容。从来没见过。19.每周巡查2次物业管理区域楼宇单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维护。请出示巡查记录和维护保养记录。20.依据合同约定、管理规约(临时管理规约)及房屋使用说明书等要求,指导业主/物业使用人正确使用房屋,共同维护房屋共用部位及房屋外观的完好。对违反法律法规和管理规约(临时管理规约)的行为,及时劝告并报告业主委员会和政府有关主管部门。请出示记录。按照房屋装饰装修和安全使用有关规定及管理规约(临时管理规约)的要求,将室内装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。每2日巡查1次装饰装修施工现场,对施工进行有效监督。对危及房屋结构安全、影响房屋外观、拆改共用管线等损害公共利益的行为及时制止,并报告业主委员会和政府有关主管部门。被告从来不巡查,请出示巡查记录和检查报告记录。21.物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识,做到维护及时、标识明显。没见过,请出示。22.要求楼内公共通道无杂物存放,保持畅通。我有多张相片记录证明楼道里有杂物。实行24小时报修受理值班制度,并配有相应的值班力量。急修半小时内到达现场,一般维修24小时之内或在双方约定时间到达现场。请拿出保修受理值班制度和维修记录。共用照明设施完好率95%以上,并按规定时间开关。重点区域照明发生故障,维修人员应在1小时内到场处理,36小时内恢复照明。请拿出维修记录。23.物业管理区域道路平整,主要道路及停车场交通标识齐全。我有证据证明道路有破损,物业公司根本没有维修,道路及停车场交通标识也不齐全。24.载人电梯24小时运行,并按有关规定进行维护保养和年检。电梯经常坏,维保都是假维保,10分钟就维保一部电梯,请拿出维保记录和年检记录。25.按照有关规定定期检查消防设施设备,疏通消防通道。请出示消防器材检查记录。26.物业管理区域设有水景、水系的,应及时维护、定时开放。收房的时候开过一个月,后来再也没有开过,费电,物业为了省钱。27.对可能危及人身安全隐患的设施设备、场所,设有明显警示标识和相应的防范措施。没见过警示标识和防范措施。28.对雨、污水管道每2个月检查1次,每年雨季前对公共雨、污水管道全面疏通1次,下雨天及时疏通,确保排水通畅。请出示检查记录,疏通记录。29.对化粪池每月检查1次,每年清掏1-2次。请出示检查和清理记录。30.每年向业主开放1次设备间、中控室、电梯机房,邀请并组织业主参观。从来没开放过,也没组织过,想进去看看也不让进。31.物业管理区域主出入口24小时值班,重点区域、重点部位每4小时巡查1次,并有巡查记录。从来没有巡查,请出示值班记录和巡查记录。32.设有安防监控报警系统的,应设置24小时值守,并依法保留录像资料。监控室经常没人,请出示监控室值班记录。33.秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。没见过保安拿对讲机。34.对进出物业管理区域的装修施工人员、服务人员实行临时出入管理。门卫从来不管这些,只收装修证的钱,不管进出的人,请出示装修人员出入管理登记记录。35.引导业主遵守管理规约(临时管理规约)的约定,禁止饲养家禽、家畜,饲养宠物必须符合相关规定,对违反者及时劝阻、报告,并配合有关部门进行处理。物业对这些问题从来不管理,不报告。36.地面:电梯前厅,每日清扫1次,隔日拖擦1次;无电梯的楼内通道和楼梯,每日清扫1次,隔日拖擦1次;有电梯的楼内通道和楼梯,每2周拖擦1次;大堂、门厅大理石、花岗石地面,每日拖擦1次,定期保养,保持材质干净、有光泽。楼梯根本没有每日清扫,隔日拖擦,请出示保养记录和检查记录。37.墙面:涂料材质的墙面及2米以上贴砖墙面,每2个月清扫1次,保持无蛛网;2米以下贴砖墙面,每2周抹擦1次,保持表面无污渍。瓷砖从来不抹擦,请出示保养记录和检查记录。38.楼宇楼梯扶手、电梯按钮、照明开关按钮,每3日擦抹1次,保持表面干净、无污渍。从来没见清理过楼梯扶手和开关按钮,有相片为证。39.栏杆、窗台、消防栓、标识牌等共用设施,每2周擦抹1次,保持表面无污渍。没擦抹过,有相片为证。40.天花板、共用照明灯具,每2个月除尘1次,目视无灰尘、无蛛网。全是灰尘,有相片为证。41.门及门厅玻璃每2周擦拭1次,目视洁净、光亮、无污渍。做不到2周擦拭1次。请出示清理记录。42.天台、屋顶,每2个月清扫1次,保持清洁、无垃圾。垃圾很多,相片为证。43.电梯轿厢,每日清扫、擦拭1次;每2个月对电梯门壁上光1次,表面光亮、无污渍;装修期间进行表面包装保护的轿箱内壁小广告每日清除1次。没见过电梯门上光,请出示清理记录。44.空置房屋每2个月清洁1次入户门楼道面,除灰尘,除广告。请出示记录。45.楼外共用区域:(1)硬化道路地面:每日清扫1次,其中广场砖地面每2周拖擦或冲洗1次,目视地面干净。(2)绿地每2周清理1次,无杂物、无积水。(3)水景:打捞漂浮杂物,保持水体清洁,水面无漂浮物;定期对水体投放药剂或进行其它处理,保持水体无异味。(4)积水、积雪清扫及时。请出示记录。46.公共卫生间:每天全面清洁2次,保持无明显异味。每天2次,做不到,请出示记录。垃圾的收集:(1)按照生活垃圾分类有关规定落实垃圾分类制度。(2)生活垃圾日产日清,垃圾桶、果壳箱无满溢现象,保持垃圾桶清洁无异味。(3)设有垃圾中转站的,根据实际需要进行冲洗、消杀,有效控制蚊、蝇等害虫孳生。垃圾分类名存实亡,经常垃圾桶满溢。47.定期灭虫除害。每2个月对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水1次,每半年灭鼠1次。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主/物业使用人。没见过,请出示记录。48.有专业人员实施绿化养护管理。这个人是谁,公示牌上没见过。49.草坪。基本保持平整,无坑洼、下陷,每年剪草4遍以上,无大面积枯死,及时浇灌,定期清除杂草、杂物,保持生长良好。树木:乔、灌木每年修剪1遍,基本无枯枝、萌蘖枝,生长良好,树冠完整,树木基本无倾斜,不影响车辆行人通行;篱、球、造型植物按生长情况和造型要求及时修剪,每年3遍以上,基本无缺枝、无斑秃;地被、攀援植物修剪、整理及时,每年2遍以上,基本无枯枝。围栏安防设备运行区域,每年清理枝、萌蘖枝、叶不少于4次,保障设备稳定运行环境。按植物品种、生长、土壤状况合理施肥,每年至少1遍。做好病虫害防治,主要病虫害发生率低于8%。请出示绿化养护记录。50.枯死的花草树木,必须在15天之内清除,并适时补栽补种。死了很多花草树木,从来没有补种,有相片为证。51.绿地应设有宣传
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