广州市x生活小区物业管理制度

广州市x生活小区物业管理制度一、总则1.目的为了加强广州市[X]生活小区的物业管理，保障小区物业的正常使用，为业主和使用人创造优美、整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家相关法律法规及物业管理相关规定，结合本小区实际情况，制定本管理制度。2.适用范围本制度适用于广州市[X]生活小区内的所有物业及相关人员，包括业主、物业使用人、物业服务企业工作人员等。3.基本原则物业管理应当遵循业主自治与专业服务相结合、依法管理与文明服务相结合、服务第一与经济效益兼顾的原则，保障业主的合法权益，促进小区的和谐发展。二、物业基本情况1.小区概况广州市[X]生活小区位于[具体地址]，占地面积[X]平方米，建筑面积[X]平方米。小区共有[X]栋住宅楼，[X]户业主，配套设施包括停车场、绿化景观、休闲广场、物业管理用房等。2.物业构成小区物业由房屋建筑及附属设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、车辆停放管理等部分组成。三、物业服务内容与标准1.房屋管理与维修养护对房屋共用部位进行日常巡查，每月不少于一次，做好巡查记录。按照房屋装饰装修管理规定，对装修活动进行监督管理，确保装修行为符合规范，不影响房屋结构和外观。对房屋共用部位、共用设施设备的损坏及时进行维修，一般维修项目在接到报修后[X]小时内到达现场，紧急维修项目立即响应。定期对房屋进行安全检查，重点检查房屋主体结构、基础、屋面、外墙等部位，发现安全隐患及时采取措施并上报相关部门。2.共用设施设备运行、维护和管理建立共用设施设备档案，记录设备的型号、规格、运行状况、维修保养情况等。对共用设施设备进行日常巡检，每天不少于一次，确保设备正常运行。按照规定的周期对电梯、消防设施、供电供水设备等重点设施设备进行维护保养，确保其性能完好，安全可靠。对设施设备的故障及时进行维修，一般故障在[X]小时内修复，重大故障在[X]小时内采取应急措施，并尽快组织修复。3.环境卫生管理小区内公共区域每日清扫[X]次，保持整洁干净，无杂物、无积水。定期对楼道、电梯轿厢、垃圾桶等进行消毒，每月不少于[X]次。及时清理小区内的生活垃圾，做到日产日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。加强对小区内卫生死角的清理，每月至少进行[X]次集中清理。4.绿化养护管理制定绿化养护计划，定期对小区内的花草树木进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。确保绿化植物生长良好，无明显病虫害，绿化覆盖率达到[X]%以上。对损坏的绿化设施及时进行修复，保持绿化景观的完整性。5.公共秩序维护实行24小时值班制度，对小区出入口、巡逻路线等进行定时巡逻，每天巡逻不少于[X]次，做好巡逻记录。对外来人员和车辆进行登记，严格控制外来人员和车辆进入小区，确保小区安全。协助有关部门做好小区内的治安防范工作，发现异常情况及时报告并采取相应措施。定期组织开展安全宣传教育活动，提高业主的安全意识。6.车辆停放管理合理规划小区内的停车位，设置明显的停车标识。对车辆停放进行管理，引导车辆有序停放，确保消防通道、人行通道畅通。按照规定收取停车费用，做到收费合理、公开透明。对小区内的车辆进行日常巡查，防止车辆被盗、被损坏等情况发生。四、物业服务费用管理1.收费标准物业服务费用按照政府指导价结合小区实际情况确定，具体收费标准为[X]元/平方米·月。物业服务费用构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。2.收费方式物业服务费用采取预收的方式，业主或物业使用人应在每季度首月的前[X]日内缴纳本季度的物业服务费用。3.费用调整物业服务费用如需调整，应提前[X]个月书面通知业主，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。4.费用使用物业服务费用应专项用于本小区物业管理服务，不得挪作他用。费用使用情况应定期向业主公布，接受业主监督。主要用于以下方面：物业工作人员的工资、福利等支出。共用设施设备的运行、维护、保养费用。环境卫生清洁费用。绿化养护费用。公共秩序维护费用。办公费用。法定税费等。五、业主大会及业主委员会1.业主大会业主大会由本小区内全体业主组成，是小区物业管理的最高权力机构。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.业主委员会业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员人数为[X]人，任期[X]年，可连选连任。业主委员会履行以下职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。六、房屋使用与管理1.业主使用房屋的规定业主应按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋结构、外貌、用途或进行其他危害房屋安全的行为。业主需要对房屋进行装饰装修的，应事先告知物业服务企业，并按照规定办理相关手续。装修过程中应遵守相关规定，不得影响其他业主的正常生活。业主应按时缴纳物业服务费用、专项维修资金等相关费用。2.物业使用人的规定物业使用人在使用物业过程中应遵守本管理制度及业主公约，接受业主大会和业主委员会的监督。物业使用人应按照与业主的约定使用物业，并按时向业主支付相关费用。物业服务企业有权要求物业使用人提供必要的资料，以便进行管理和服务。七、共用部位共用设施设备管理1.共用部位管理小区内的房屋共用部位（如屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等）属全体业主共有，业主和物业使用人不得擅自占用、损坏。物业服务企业应加强对共用部位的巡查和维护，发现问题及时处理，并做好记录。因维修、养护等需要临时占用、挖掘共用部位的，应当经业主委员会同意，并在约定的期限内恢复原状。2.共用设施设备管理共用设施设备（如电梯、消防设施、供电供水设备、排水排污管道等）由物业服务企业负责统一管理和维护。物业服务企业应建立健全共用设施设备档案，制定设施设备操作规程和维护保养计划，定期进行维护保养和安全检查，确保设施设备正常运行。业主和物业使用人不得擅自拆改、损坏共用设施设备。因使用不当等原因造成共用设施设备损坏的，责任人应承担维修或赔偿责任。共用设施设备出现故障需要维修时，物业服务企业应及时组织维修，维修费用按照相关规定从专项维修资金中列支或由责任人承担。八、环境卫生与绿化管理1.环境卫生管理业主和物业使用人应保持房屋及周边环境整洁，不得随意丢弃垃圾、杂物，不得在楼道、电梯轿厢等公共区域堆放物品。物业服务企业应按照环境卫生管理标准，做好小区内公共区域的清扫、保洁工作，及时清理各类垃圾和废弃物。加强对小区内卫生死角、下水道等部位的清理和疏通，防止污水外溢和垃圾堆积。鼓励业主和物业使用人积极参与环境卫生维护，共同营造良好的居住环境。2.绿化管理业主和物业使用人应爱护小区内的绿化植物，不得随意践踏、攀折、砍伐树木花草，不得在绿化区域内种菜、堆放杂物等。物业服务企业应加强对绿化植物的养护管理，定期浇水、施肥、修剪、防治病虫害，确保绿化景观美观、整洁。对损坏的绿化设施及时进行修复，对缺失的绿化植物及时进行补植。鼓励业主和物业使用人参与绿化养护活动，如认养树木花草等。九、公共秩序维护管理1.人员出入管理小区出入口实行24小时值班制度，对进出人员进行登记和询问，核实身份后予以放行。业主和物业使用人应主动配合门岗人员的管理，出示有效证件或证明。外来人员和车辆进入小区应进行登记，并经业主确认后方可进入。严禁携带易燃、易爆、剧毒等危险物品进入小区。2.巡逻制度物业服务企业应制定详细的巡逻路线和巡逻时间，安排专人进行定时巡逻。巡逻人员应佩戴明显标识，携带必要的巡逻工具。巡逻过程中应重点检查小区内的治安情况、消防安全、设施设备运行状况等，发现问题及时报告并采取相应措施。做好巡逻记录，对巡逻中发现的异常情况进行详细记录，并及时向上级汇报。3.安全防范措施小区内设置监控系统，对公共区域进行24小时监控，确保小区安全。加强对小区内停车场、电梯轿厢等重点部位的安全防范，防止发生盗窃、抢劫等事件。定期组织开展安全演练，提高物业服务人员的应急处置能力和业主的安全意识。与公安机关等相关部门保持密切联系，及时了解周边治安情况，共同做好小区的安全防范工作。十、车辆停放管理1.停车位管理小区内的停车位分为地上停车位和地下停车位，业主和物业使用人可根据需要申请租用停车位。物业服务企业应按照规定合理分配停车位，确保公平、公正。停车位应设置明显的标识，注明车位编号、使用规定等信息。2.车辆停放规定业主和物业使用人应按照规定的车位停放车辆，不得随意占用他人车位或消防通道、人行通道等公共区域。车辆停放应保持整齐有序，不得妨碍其他车辆和行人通行。停车后应关好门窗，锁好车辆，贵重物品请勿留在车内。3.停车费用管理停车费用按照物价部门核定的标准收取，物业服务企业应在小区内显著位置公示收费标准和收费方式。停车费用应专款专用，主要用于停车场设施设备的维护、管理等支出。对拖欠停车费用的业主和物业使用人，物业服务企业有权按照合同约定采取相应措施。十一、专项维修资金管理1.专项维修资金的缴存本小区按照规定缴存专项维修资金，专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积缴存，每平方米建筑面积缴存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的[X]%。2.专项维修资金的使用专项维修资金专项用于本小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。维修、更新和改造项目需使用专项维修资金的，应按照相关规定程序办理，经业主大会或业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施。专项维修资金的使用情况应定期向业主公布，接受业主监督。3.专项维修资金的续筹专项维修资金余额不足首期缴存额的[X]%时，应当及时续筹。续筹方案由业主大会决定，续筹标准按照国家和地方相关规定执行。十二、违约责任1.业主、物业使用人的违约责任业主或物业使用人违反本管理制度、业主公约或物业服务合同约定的，应当承担违约责任。未按时缴纳物业服务费用等相关费用的，应按照合同约定支付违约金，并补缴欠费。擅自改变房屋用途、损坏共用部位共用设施设备等行为，给其他业主或物业服务企业造成损失的，应承担赔偿责任。2.物业服务企业的违约责任物业服务企业违反本管理制度或物业服务合同约定的，应当承担违约责任。未按照规定履行物业服务职责，导致小区环境卫生差、公共秩序混乱、设施设备损坏等情况的，应及时整改，并向业主道歉。给业主造成损失的，应承担赔偿责任。擅自提高物业服