江门市物业管理实施细则

江门市物业管理实施细则第一章总则第一条目的为了规范江门市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本细则。第二条适用范围本细则适用于江门市行政区域内的物业管理活动。第三条定义本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。本细则所称业主，是指房屋的所有权人。本细则所称物业使用人，是指物业的承租人、借用人或者其他实际使用物业的人。本细则所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。第四条基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公平、公正、公开，保障当事人的合法权益。第二章业主及业主大会第五条业主权利与义务业主在物业管理活动中，享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。第六条业主大会的成立1.物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.符合成立业主大会条件的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位提交的资料之日起30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。3.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。4.筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起，筹备组职责自行终止。第七条业主大会的职责业主大会履行下列职责：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；8.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第八条业主大会会议1.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。2.业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。3.业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第九条业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。3.业主委员会履行下列职责：执行业主大会的决定和决议；召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。第三章前期物业管理第十条前期物业服务合同1.建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订书面的前期物业服务合同。2.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第十一条临时管理规约1.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，并向物业买受人明示。2.临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。3.物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第十二条承接查验1.在物业承接查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册；物业管理所必需的其他资料。2.物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行查验，发现资料不齐全的，应当要求建设单位补齐。3.物业服务企业应当在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备进行查验。4.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四章物业管理服务第十三条物业服务合同1.业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。2.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第十四条物业服务内容与质量物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列物业服务：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业管理区域内的环境卫生清扫保洁、垃圾收集、清运及相关设施设备的维护；4.物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5.物业装饰装修管理服务；6.车辆停放管理服务；7.物业服务合同约定的其他服务。物业服务企业提供的物业服务应当符合国家和地方规定的质量标准。第十五条物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定按时交纳。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十六条专项维修资金1.专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的缴存、使用、管理和监督按照国家和本市的有关规定执行。第十七条物业管理用房1.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业服务用房，包括物业服务企业办公用房和业主委员会办公用房。2.物业服务用房的建筑面积按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二至千分之五配置，最少不低于100平方米。其中，业主委员会办公用房建筑面积不少于20平方米。3.物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、通讯等正常使用功能。第五章物业的使用与维护第十八条物业使用规定1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。2.业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守物业服务企业的装修管理规定。3.物业管理区域内禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；法律、法规和管理规约禁止的其他行为。第十九条物业维护责任1.业主应当按照国家有关规定和物业服务合同的约定，承担建筑物及其附属设施的维修养护责任。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理。3.物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第二十条共用设施设备管理1.供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。2.物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第六章监督管理第二十一条政府部门职责1.市、区、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。2.街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导、协调本辖区内的物业管理工作，监督业主大会和业主委员会的活动，调解物业管理纠纷。3.其他有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。第二十二条监督检查措施1.房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当建立健全物业管理投诉举报制度，及时受理业主、物业使用人、物业服务企业及其他单位和个人的投诉举报，并依法进行处理。2.房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当定期对物业服务企业的服务质量进行监督检查，发现问题的，应当责令其限期整改。3.房地产行政主管部门应当加强对专项维修资金缴存、使用情况的监督管理。第二十三条信用档案管理1.房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案，记录物业服务企业的基本情况、经营活动、服务质量、诚信记录等信息。2.物业服务企业信用档案信息应当向社会公开，供业主和社会公众查询。3.对物业服务企业的不良行为，房地产行政主管部门应当依法予以处理，并将处理结果记入信用档案。第七章法律责任第二十四条业主、物业使用人法律责任业主、物业使用人违反本细则规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.违反规定改变物业使用性质的，由城市规划行政主管部门责令限期改正，恢复原状，并处以罚款；2.损坏房屋承重结构、主体结构的，由建设行政主管部门责令立即停止违法行为，限期恢复原状，并处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；3.占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地的，由物业服务企业责令限期改正，恢复原状，并处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；4.违章搭建、私设摊点的，由城市管理行政执法部门责令限期拆除，并处以罚款；5.在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品的，由城市管理行政执法部门责令限期清除，并处以罚款；6.堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的，由环境保护等相关部门依法予以处理；7.违反规定饲养动物，干扰他人正常生活的，由公安机关依法予以处理。第二十五条建设单位法律责任建设单位违反本细则规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以罚款：1.未按照规定通过招投标的方式选聘物业服务企业的；2.未按照规定提供前期物业管理有关资料的；3.未按照规定配置物业服务用房的；4.未按照规定承担物业保修责任的。第二十六条物业服务企业法律责任物业服务企业违反本细则规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：1.未按照物