上海市房地产转让管理制度

上海市房地产转让管理制度一、引言房地产转让作为房地产市场中的重要环节，对于保障房地产权利人的合法权益、维护房地产市场秩序、促进房地产资源的合理配置具有重要意义。上海市为规范房地产转让行为，制定了一系列完善的管理制度，确保房地产转让活动在合法、有序的轨道上进行。二、房地产转让的定义与范围（一）定义房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。（二）范围1.国有土地上的房屋所有权转让及该房屋占用范围内的土地使用权转让。2.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合相关条件，包括按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件等。3.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。三、房地产转让的条件（一）权属清晰转让的房地产应当权属清晰，不存在产权纠纷或其他权利瑕疵。房地产权利人应当持有合法有效的房地产权属证书，证明其对房地产享有所有权或其他相关权益。（二）符合规划与用途要求房地产转让不得违反城市规划和土地用途管制规定。转让后的房地产用途应当符合城市规划要求，如需改变土地用途的，应当依法办理相关审批手续。（三）已支付相关费用如以出让方式取得土地使用权的，应已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；涉及房屋建设工程的，应完成规定比例的开发投资。（四）不存在限制转让情形1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。2.依法收回土地使用权的。3.共有房地产，未经其他共有人书面同意的。4.权属有争议的。5.未依法登记领取权属证书的。6.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。四、房地产转让的程序（一）签订转让合同房地产转让当事人应当签订书面转让合同，合同中应明确双方的权利和义务，包括转让房地产的位置、面积、价格、付款方式、交付时间等条款。（二）申请转让登记1.当事人持房地产权属证书、转让合同等相关材料，向房地产所在地的房地产交易管理部门提出转让登记申请。2.房地产交易管理部门对申请材料进行初步审查，符合条件的予以受理，并出具受理通知书。（三）审核与公示1.房地产交易管理部门对转让申请进行审核，核实房地产的权属状况、是否符合转让条件等。2.在一定期限内进行公示，征求相关利害关系人的意见。如有异议，交易管理部门将进行调查核实。（四）缴纳税费根据房地产转让的性质和相关规定，当事人需要缴纳相应的税费，如契税、印花税、土地增值税等。（五）办理产权过户登记经审核无异议且当事人缴纳税费后，房地产交易管理部门为当事人办理房地产产权过户登记手续，核发新的房地产权属证书。五、房地产转让合同（一）合同内容房地产转让合同一般应包括以下主要内容：1.双方当事人的姓名或者名称、住所。2.房地产权属证书名称和编号。3.房地产坐落位置、面积、四至界限。4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。5.房地产的用途或使用性质。6.成交价格及支付方式。7.房地产交付使用的时间及条件。8.违约责任。9.双方约定的其他事项。（二）合同的效力1.房地产转让合同自双方当事人签字或者盖章之日起生效。2.当事人签订的房地产转让合同，未办理权属转移登记手续的，不影响合同的效力，但合同另有约定的除外。（三）合同的变更与解除1.经双方当事人协商一致，可以变更或解除房地产转让合同。2.因不可抗力或者一方当事人过错导致合同无法履行或不能完全履行的，可以依法变更或解除合同。3.变更或解除合同的，应当及时办理相关手续，并通知房地产交易管理部门。六、房地产转让中的税费规定（一）契税1.在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。2.契税税率为百分之三至百分之五。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。3.上海市根据实际情况确定契税的具体适用税率。例如，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（二）印花税1.对房地产转让合同，按照产权转移书据税目征收印花税，税率为万分之五。2.印花税由合同双方当事人分别缴纳。（三）土地增值税1.转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当缴纳土地增值税。2.土地增值税按照增值额与扣除项目金额的比例实行四级超率累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。3.纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金等。4.上海市对个人销售住房暂免征收土地增值税。（四）其他税费房地产转让过程中还可能涉及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费，其计税依据和税率根据相关规定执行。七、房地产转让的价格管理（一）价格评估1.房地产转让价格明显偏低且无正当理由的，房地产交易管理部门可以根据需要委托有资质的房地产价格评估机构进行评估，以确定合理的转让价格。2.评估机构应按照相关评估规范和标准进行评估，评估结果作为房地产转让价格的参考依据。（二）价格申报房地产转让当事人应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产交易管理部门有权对申报价格进行核实，对不真实的申报，可依法予以处理。八、房地产转让中的中介服务管理（一）中介机构资质要求从事房地产转让中介服务的机构，应当具备相应的资质条件，取得房地产中介服务机构资质证书，并在规定的范围内从事经营活动。（二）中介服务规范1.中介机构应当遵守法律法规和职业道德规范，如实提供房地产转让相关信息，不得隐瞒、欺诈、误导当事人。2.中介机构促成房地产转让合同签订的，应当按照合同约定收取中介服务费用，并向当事人开具合法有效的发票。（三）监管与处罚房地产交易管理部门对房地产转让中介服务活动进行监督管理。对违反规定的中介机构，依法给予警告、罚款、吊销资质证书等处罚；对相关责任人，依法给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。九、房地产转让中的纠纷处理（一）协商解决房地产转让当事人之间发生纠纷的，可以首先通过协商解决。双方当事人根据合同约定和实际情况，平等协商，寻求解决方案。（二）调解当事人不愿协商或者协商不成的，可以向房地产所在地的房地产调解机构申请调解。调解机构根据相关法律法规和事实情况，进行调解，促使双方达成和解协议。（三）仲裁或诉讼1.当事人可以根据合同中的仲裁条款或者事后达成的仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有终局性，对双方当事人具有约束力。2.当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院提起诉讼。人民法院将根据相关法律法规和证据，依法作出判决。十、房地产转让管理制度的监督与执行（一）监督部门上海市房地产管理部门负责对房地产转让活动进行监督管理，依法查处违法违规行为。同时，其他相关部门如税务部门、工商行政管理部门等按照各自职责，协同做好房地产转让管理工作。（二）监督措施1.建立健全房地产转让信息系统，实时掌握房地产转让动态情况，加强对转让行为的监测和分析。2.定期开展房地产转让市场检查，对房地产转让当事人、中介机构等进行实地检查，核实其行为是否符合规定。3.畅通投诉举报渠道，接受社会公众对房地产转让违法违规行为的举报，及时进行调查处理。（三）法律责任1.对违反房地产转让管理制度的当事人，依法给予行政处罚，包括警告、罚款、没收违法所得、吊销相关证书等。2.对构成犯罪的，依法追究刑事责任，如涉及非法转让土地使用权罪、合同诈骗罪等。3.房地产管理部门工作人员在房地产转让管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。十一、结论上海市房地产转让管理制度涵