房 地 产 评 估教学课件

房地产评估资产评估Contents

第一节房地产评估概述1

第二节房地产价格及其影响因素2

第四节收益法在房地产评估中的应用4第三节市场法在房地产评估中的应用3

第五节成本法在房地产评估中的应用5

第六节其他评估方法在房地产评估中的应用6

第八节房地产评估典型案例分析8

第七节在建工程评估7第一节房地产评估概述

一、房地产的概念

房地产又称不动产，是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称，是房产和地产的综合体，是实物、权益、区位三者的综合体。实物权益区位二、房地产的特性

位置固定性供求区域性长期使用性保值与增值性投资风险性政策限制性大量投资性不易变现性三、房地产的类型（一）按用途划分的类型

1.居住房地产2.商业用房地产3.办公房地产4.工业和仓储房地产5.农业房地产6.特殊用途房地产7.综合房地产(二)按开发程度划分的类型1.生地2.毛地3.熟地4.在建工程5.现房(三)按是否产生收益划分的类型非收益性房地产收益性房地产分类四、

房地产评估原则最有效使用原则功能价值法合法性原则市价折扣法评估原则市盈率乘（倍）数法五、房地产评估程序制订工作计划明确评估基本事项，受理评估业务实地勘察与收集资料123综合分析确定评估结果

选择评估方法、测算待估资产评估价值撰写房地产评估报告456第二节

房地产价格及其影响因素一、房地产价格的概念及其种类房地产价格是公正合理地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币、商品或其他有价物。按照房地产价格的内涵和构成等，可将房地产价格划分为不同的种类。(一)按房地产权益分类根据权益不同，可将房地产价格分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格。(二)按房地产的实物形态分类按房地产的实物形态，可将房地产价格划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。(三)按房地产价格表示单位分类

按房地产价格表示单位，可将房地产价格划分为总价格、单位价格、楼面地价等。(四)按房地产价格形成方式分类按房地产价格形成方式分类，可将房地产价格分为房地产市场交易价格和房地产评估价格。二、房地产价格的特征1.房地产价格是房地产权益的价格2.房地产价格有两种基本表现形式3.房地产价格具有个别性4.房地产价格与用途相关三、房地产价格的影响因素

(一)一般因素1.经济因素2.社会因素3.行政因素4.心理因素(二)区域因素

区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域性特征，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。

(三)个别因素

1.土地的个别因素

（1）区位是影响地价的一个非常主要的因素。（2）从土地利用的角度来说，宗地面积应当适中，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。（3）宗地临街宽度过窄，临街深度过浅、过深，都不适合土地最佳利用，从而影响土地收益和地价水平。（4）具体宗地的形状各异。（5）地质条件决定着土地的承载力。（6）地形是指地面的起伏形状。（7）地势因素是指该土地与相邻土地的高低关系，特别是与邻近道路的高低关系，一般来说，地势高的宗地地价比地势低的宗地价格高。（8）容积率因素也是影响土地价格的主要因素之一。（9）在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。

2.建筑物的个别因素

建筑物的个别因素主要表现为建筑物的面积、结构、材料、设计、设备、施工质量以及与周围环境的协调等方面。

第三节市场法在房地产评估中的应用一、市场法的基本思路

(一)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。这一替代原理作用于房地产市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致。(二)市场法的适用范围和条件1.市场法的适用范围（1）适用于可广泛交易的房地产类型（2）适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区，但在没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区则难以使用。

2.市场法的适用条件（1）市场性（2）类似性（3）可靠性二、市场法的因素修正交易情况修正交易日期修正区域因素修正3214个别因素修正进行因素修正

选择可供比较的交易实例作为参照物

广泛收集房地产交易资料

确定待估房地产评估价值

运用市场法评估房地产价格时，通常采取以下步骤进行操作：三、市场法在房地产评估中的操作步骤第四节

收益法在房地产评估中的应用

一、收益法的基本思路和适用范围(一)基本思路

运用收益法评估房地产的理论前提是：收益性房地产能够在未来时期内形成源源不断的收益。房地产所有者可以凭借对房地产拥有的所有权和控制权合法地取得这些收益。房地产在交易时，随着房地产所有者权利的让渡，房地产的收益转归房地产购买者。房地产所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以体现，房地产购买者必须一次性支付一定的货币额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于其每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是该收益性房地产的理论价格，用公式表示为：房地产价格=纯收益/资本化率(二)适用范围

收益法主要适用于有收益或潜在收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、饭店、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产的评估大多不适用。二、收益法的计算公式(一)评估房地合在一起的房地产价值

房地产价值=房地产净收益/综合资本化率

(二)单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地的价值土地价值=土地净收益/土地资本化率

2.由房地产收益评估土地的价值（1）土地价值为房地产价值与建筑物现值之差。土地价值=房地产价值-建筑物现值

建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限=建筑物重置价×（1-残值率）/耐用年限（2）土地价值为房地产净收益与建筑物净收益之差除以土地资本化率。土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率(三)单独评估建筑物的价值建筑物价值=房地产价值-土地价值

或建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率三、收益法评估房地产的基本参数

123房地产收益年期的测定

资本化率

纯收益

第五节

成本法在房地产评估中的应用

一、成本法的基本思路和适用范围(一)成本法的基本思路

理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定的，即认为费用是价值的主体，价值是由费用与利税之和所构成的。

但在现行市场条件下，房地产的市场价值受到土地位置、用途、规划限制、使用强度、建筑物结构、建筑物质量等多种因素的影响，房地产的取得费用加利税并不一定能客观反映其市场价值。也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。因此，在进行房地产估价时，成本法的应用范围受到了限制。(二)成本法的应用范围成本法主要应用于下列条件的房地产估价：1.市场发育不成熟，成交实例较少，难以运用市场法和收益法的房地产估价。2.供公益事业使用的房地产估价。3.开发房地产的估价。4.特殊性用途，缺乏比较实例的房地产估价，如工业用房地产等。

二、成本法在土地评估中的操作步骤

计算土地开发费用

计算待开发土地取得费用

计算投资利息

123确定土地增值收益

计算投资利润和税费

计算土地使用权价值

456

三、成本法在房地产评估中的应用

（一）成本法在新建房地产评估中的应用在新建房地产的情况下，成本法的基本公式为：新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润

（二）成本法在旧建筑物评估中的应用

1.房地合一的旧房地产价格：旧房地产价格=旧房地产重置成本-建筑物折旧=土地重置成本+建筑物重置成本-建筑物折旧2.旧建筑物价格：旧建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物折旧第六节

其他评估方法在房地产评估中的应用

一、剩余法在房地产评估中的应用

(一)剩余法的基本思路及运用范围

1.剩余法的基本思路剩余法又称假设开发法或倒算法，它是将待估土地预期开发后的全部建筑物的租售价格减去建造费用、利息、利润、税金、租售费用等来确定待估土地评估价值的一种具体方法。剩余法的基本思路是：开发商欲投资开发一宗土地，由于存在竞争，其投资目的是希望获取社会正常利润。因此，他首先得仔细研究这块土地的内外条件，然后进行最有效利用方式的设计，包括使用用途和使用强度，同时，预测开发完成最有效设计后的建筑连同土地一起转让或租赁出去的预计价格是多少，以及为了建造该建筑物发生的建设费用(包括设计费、建筑费、测量咨询费等)、投资利息(自有资金投入或银行贷款均考虑投资利息)、正常利润、租售费用和税费等。这样开发商就知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少，这个最高价格等于楼价(预测的未来房地产混合价)减去开发建设费、投资利息、开发利润和其他税费后的余额。2.剩余法的运用范围剩余法主要适用下列范围的评估：（1）待开发土地的评估。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。（2）将生地开发成熟地的评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。（3）待拆迁改造的再开发地产的评估。对原有旧建筑物拆迁，重新进行土地开发，此种情况下开发建设费中还应包括拆迁费等费用。(二)剩余法的计算公式剩余法的计算公式表现形式较多，根据其开发思路，其基本公式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-税费-利润目前，剩余法的一个较具体的计算公式为：地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润选择最佳的开发利用方式

调查待估土地的基本情况

预测土地开发完成后的楼价

123计算并确定地价

估测各项成本费用及利税

45（三）剩余法的估价步骤（三）剩余法的估价步骤

二、基准地价修正法在房地产评估中的应用

(一)基准地价的含义、特点及作用1.基准地价的含义基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。2.基准地价的特点（1）区域性（2）平均性（3）时效性（4）全域性（5）标准性3.基准地价的作用（1）具有政府公告作用。（2）宏观调控地价水平的依据。（3）是国家征收城镇土地税收的依据。（4）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据。（5）是进一步评估宗地地价的基础。（6）引导土地资源在行业部门间的合理配置。(二)基准地价修正法的适用范围及计算公式

1.基准地价修正法的适用范围（1）适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正系数成果。（2）基准地价修正系数法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可方便快速地进行大面积的、数量众多的土地价值评估。（3）基准地价修正系数法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。2.基准地价修正法的计算公式基准地价修正法的一般数学表达式为：P=A×a×a×a123(三)基准地价修正法的估价步骤

1.收集、整理土地定级估价资料2.确定修正系数表3.调查宗地地价影响因素的指标条件4.制定被估宗地因素修正系数5.确定被估宗地使用年期修正系数6.确定期日修正系数7.确定容积率修正系数8.评估宗地地价被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数三、路线价法在房地产评估中的应用

(一)路线价法的基本思路及适用范围

1.路线价法的含义

路线价法是根据土地价值随距街道距离增大而递减的原理，在特定街道上设定单价，并以此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临街同一街道的宗地地价的估价方法。

2.路线价法的基本思路

路线价法的基本思路是，城市内各宗地的价格与其临街深度关系很大，土地价值随其离街道的距离(即临街深度)的增加而递减，一宗土地愈接近道路部分价值愈高，离街道愈远价值愈低。3.路线价法的适用范围

一般的土地评估方法如收益法、市场法仅适用于对单个宗地进行评估，路线价估价法则适用于同时对大量土地进行评估，特别适用于土地课税、征地拆迁、土地重划或其他需要对大宗土地进行估价的情况。(二)路线价法的计算公式路线价法的基本数学表达式为：宗地评估值=路线价×深度指数×临街宽度

采用此方法估价时，如果街道两边的土地另有特殊条件存在，如街角地、两面临街地、不规则形地等，则还要进行因素的加减修正，数学表达式为：宗地评估值=路线价×深度指数×临街宽度×其他条件修正率或

宗地评估值=路线价×深度指数×临街宽度±其他条件修正额(三)路线价估价法的估价步骤1.路线价区段的划分2.标准宗地的确定3.路线价的评估4.深度指数表和其他修正率表的制作5.土地宗地价值的计算(四)四三二一路线价法则(五)路线价估价法举例

第七节

在建工程评估

一、在建工程的含义与特点

在建工程是指在评估时点尚未完工，或虽已完工但尚未竣工验收、交付使用的建设项目。在建工程作为一类评估对象与单独的土地评估、已建成的房地产评估相比具有自身特点。

1.在建工程情况复杂2.在建工程之间可比性较差3.在建工程的投资在会计上的账面价值和实际表现价值不完全一致4.在建工程的建设周期长短差别较大5.在建工程的价格受后续工程的影响二、在建工程的操作步骤现场勘察在建工程情况

收集与待估在建工程有关的资料

进行评定估算

123未完工的在建工程的评估步骤如下：

三、

在建工程评估的主要方法成本法形象进度法假设开发法主要方法整个建设工程已经完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程，可采用工程形象进度法进行评估，按在建工程建成后的房地产市场价值结合工程形象进度作适当扣减作为其评估值。

对于实际完成工程量较少的在建工程，可采用成本法或假设开发法进行评估。

属于停建的在建工程，要查明停建的原因，并要考虑在建工程的功能性及经济性贬值，进行风险系数调整。

四、在建工程方法的选择（一）（二）（三）第八节房地产评估典型案例分析

评估价值定义

基本情况评估方法的选择

123估价结论

评估技术说明

案例分析

456小结

房地产评估是资产评估中出现频率最高的一类资产评估，涉及范围广、种类多。房地产评估的程序有：明确评估基本事项，受理评估业务；制订工作计划；实地勘察与收集资料；选择评估方法，测算待估资产评估价值；综合分析确定评估结果；撰写房地产评估报告。影响房地产价格的因素主要有一般因素、区域因素和个别因素。相对其他资产类型而言，房地产无论在价格特性、市场特征、评估技术等方面都存在特殊性，而且比其他类型资产评估开展得早，发展得比较成熟。因此，房地产评估除了资产评估常用的成本法、收益法和市场法外，还有适合房地产特征的独特方法，如假设开发法、基准地价修正法、路线价法等。

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