房地产企业税收筹划方案11114

房地产企业税收筹划方案11114一、引言房地产行业作为我国经济的重要支柱产业，在国民经济中占据着举足轻重的地位。然而，随着市场竞争的日益激烈以及税收政策的不断调整，房地产企业面临着越来越大的税收负担。合理的税收筹划不仅能够帮助企业降低税负，提高经济效益，还能增强企业的市场竞争力，实现可持续发展。本税收筹划方案旨在结合房地产企业的经营特点和税收政策，为企业提供一系列有效的税收筹划策略，以实现企业价值最大化。

二、房地产企业税收现状分析（一）房地产企业主要税种1.增值税：房地产企业销售不动产、出租不动产等行为均需缴纳增值税。根据不同的业务类型，适用不同的税率，如销售自行开发的房地产项目一般纳税人适用9%的税率，小规模纳税人适用5%的征收率。2.土地增值税：对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收。按照增值额与扣除项目金额的比例，实行四级超率累进税率。3.企业所得税：以房地产企业的应纳税所得额为计税依据，基本税率为25%。4.其他税种：还涉及城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。

（二）税收负担分析房地产企业开发周期长、资金投入大、涉及税种多，税收负担较重。例如，土地成本在房地产开发成本中占比较大，但在计算土地增值税时，土地成本虽然可以扣除，但增值额的计算较为复杂，导致土地增值税税负较高。同时，增值税的预缴和清算制度也增加了企业的资金压力和税务管理难度。

三、税收筹划目标1.合法降低企业整体税负，提高企业经济效益，增强企业盈利能力。2.优化企业税务管理流程，降低税务风险，确保企业合规经营。3.通过合理的税收筹划，促进企业资源的优化配置，提高企业运营效率。

四、税收筹划具体策略

（一）增值税筹划1.合理选择纳税人身份对于规模较小、会计核算不健全的房地产企业，可以选择作为小规模纳税人，按照5%的征收率缴纳增值税。这样可以避免因采用一般计税方法而产生的较高增值税税负，同时简化税务核算。对于规模较大、财务制度健全、能够准确核算进项税额和销项税额的企业，选择一般纳税人身份更为有利。通过合理取得增值税专用发票，充分抵扣进项税额，降低增值税实际税负。2.利用税收优惠政策房地产企业销售自行开发的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企业在项目规划和定价时，可以合理控制增值率，享受这一税收优惠政策。例如，通过合理确定开发成本、销售价格等因素，使增值率控制在20%以内。对房地产企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。企业应准确界定老项目，合理选择计税方法，降低增值税税负。3.合理安排销售方式房地产企业可以通过合理安排销售方式来进行增值税筹划。例如，采用分期收款方式销售房地产，按照合同约定的收款日期确认收入并计算缴纳增值税。这样可以延缓纳税时间，获取资金的时间价值。对于购买方需要开具发票的情况，可以先开具不征税发票，待达到纳税义务发生时间时再开具正式发票并申报纳税。例如，房地产企业在收到预收款时开具不征税发票，避免提前缴纳增值税。

（二）土地增值税筹划1.合理确定扣除项目金额土地增值税的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等。企业应准确核算各项扣除项目金额，确保能够充分扣除。例如，对于房地产开发成本中的各项费用，如建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费等，要取得合法有效的凭证，以便在计算土地增值税时能够全额扣除。房地产企业可以通过增加扣除项目金额来降低增值额，从而减轻土地增值税税负。例如，适当加大对开发项目的公共配套设施建设投入，如幼儿园、社区医院等，这些公共配套设施的建设成本可以计入扣除项目金额，同时还能提升项目的品质和竞争力。2.利用税收优惠政策除了前面提到的普通标准住宅增值率未超过20%免征土地增值税外，房地产企业还可以利用其他税收优惠政策进行筹划。例如，对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。企业可以关注国家相关政策动态，合理规划项目开发，争取享受这些税收优惠。对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。企业可以根据自身经营情况，合理安排房地产的用途，降低土地增值税税负。3.合理定价土地增值税实行四级超率累进税率，增值率越高，税率越高。因此，房地产企业在定价时应充分考虑土地增值税的因素，合理确定销售价格。通过对不同销售价格下增值率和土地增值税税负的测算，选择最优的定价方案，使企业利润最大化。例如，当企业预计销售价格提高会导致增值率超过某一临界点时，可以通过适当降低销售价格，增加扣除项目金额等方式，将增值率控制在较低水平，从而降低土地增值税税负，同时确保企业的总收益不减少。

（三）企业所得税筹划1.合理利用税收优惠政策房地产企业可以享受一系列企业所得税税收优惠政策。例如，从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，第一年至第三年免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税。企业可以根据自身业务情况，合理投资符合条件的公共基础设施项目，享受税收优惠。对符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税。房地产企业可以通过合理控制企业规模和利润水平，争取符合小型微利企业条件，降低企业所得税税负。2.合理分摊成本费用房地产企业开发项目通常涉及多个成本核算对象，如不同类型的房屋、配套设施等。企业应合理分摊成本费用，确保成本费用的归集准确、合理。例如，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按照受益原则和配比原则，采用合理的分配方法进行分摊，如占地面积法、建筑面积法等。企业还可以通过合理安排成本费用的发生时间，如将一些费用提前或推迟至不同纳税年度，以达到均衡各年度应纳税所得额的目的，避免出现某一年度应纳税所得额过高而导致税负过重的情况。3.税收递延筹划房地产企业可以利用税收递延政策进行筹划。例如，企业采用加速折旧方法对固定资产计提折旧，在固定资产使用前期多计提折旧，后期少计提折旧。这样可以在前期增加成本费用，减少应纳税所得额，从而递延缴纳企业所得税，获取资金的时间价值。对于企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。企业可以合理控制广告费和业务宣传费的支出规模，充分利用这一税收递延政策。

（四）其他税种筹划1.印花税筹划房地产企业在签订合同等经济活动中会涉及印花税。企业可以通过合理签订合同，降低印花税税负。例如，对于一些金额较大的合同，可以采用分拆合同的方式，将合同金额分拆为多个较小金额的合同，分别计算缴纳印花税，从而降低印花税总额。对于一些不属于印花税应税范围的经济活动，企业应避免签订相关合同，以免多缴纳印花税。2.契税筹划在房地产企业受让土地使用权和房屋所有权时需要缴纳契税。企业可以通过合理规划土地和房屋的交易方式来降低契税税负。例如，对于一些可以通过股权收购等方式间接取得土地和房屋所有权的情况，如果符合相关税收政策规定，可以避免直接缴纳契税，降低企业的税收成本。企业还可以关注契税的税收优惠政策，如对非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助的，免征契税。企业在进行相关业务活动时，可以充分利用这些优惠政策。

五、税收筹划风险及防范措施（一）政策风险税收政策不断变化，房地产企业税收筹划方案可能因政策调整而失效。企业应密切关注税收政策动态，及时调整筹划方案，确保筹划方案符合最新政策要求。例如，定期组织财务人员参加税收政策培训，及时了解政策变化情况；与税务机关保持良好沟通，获取政策解读和指导。

（二）操作风险税收筹划需要严格按照法律法规进行操作，如果操作不当可能引发税务风险。企业应加强内部税务管理，规范税务核算流程，确保税收筹划方案的实施合法合规。例如，建立健全税务管理制度，明确各部门在税收筹划中的职责；加强对财务人员的培训和考核，提高其税务专业水平和操作能力。

（三）经营风险税收筹划方案应与企业的经营活动相结合，如果筹划方案影响企业正常经营，可能会带来负面影响。企业在制定税收筹划方案时，应充分考虑经营实际情况，确保筹划方案切实可行。例如，在进行销售方式筹划时，要充分考虑客户需求和市场竞争情况，避免因筹划方案导致销售不畅等问题。

六、结论通过实施上述税收筹划方案，房地产企业可以在合法合规的前提下