物业管理实务复习资料

物业管理实务复习资料合同编号：__________甲方（委托方）：地址：联系方式：乙方（受托方）：地址：联系方式：鉴于甲方拥有[物业名称]物业项目，希望委托乙方进行物业管理服务，乙方具备相应的物业管理资质和能力，双方经友好协商，达成如下协议：一、物业管理概述（一）物业管理的概念与内涵1.乙方应按照国家相关法律法规以及行业规范，对本物业项目提供全面的管理服务。包括但不限于物业区域内的建筑物、附属设施设备、环境卫生、公共秩序等方面的管理维护，旨在为业主和使用人创造一个安全、舒适、便捷的居住或使用环境。2.物业管理服务内涵还涉及对物业使用人的管理与服务协调，促进邻里和谐、规范物业使用秩序，处理业主和使用人之间的关系等。（二）物业管理的起源与发展1.乙方应向甲方介绍物业管理的起源与发展情况，使甲方了解物业管理行业的发展趋势。乙方应积极引入现代物业管理理念和技术手段，不断提升本物业项目的管理水平。2.在本合同履行期间，乙方应根据物业管理行业的发展，适时向甲方提出改进物业管理服务的建议，以适应不断变化的需求。（三）物业管理的类型与模式1.本物业项目采用[具体管理模式，如全权委托管理模式]，乙方应按照该模式的要求，全面负责物业的管理运营。2.乙方应根据本物业的类型（如住宅、商业、写字楼等），制定有针对性的管理服务方案，明确不同类型物业的管理重点和服务标准。二、物业管理相关主体（一）业主与业主大会1.乙方有义务协助业主成立业主大会，提供必要的信息和资料支持。在业主大会成立之前，乙方应按照本合同约定，为业主提供服务；业主大会成立之后，乙方应积极配合业主大会开展工作，接受业主大会的监督。2.乙方应尊重业主的权利，及时处理业主的合理诉求，保障业主对物业管理事务的知情权、参与权和监督权。（二）业主委员会1.若本物业成立业主委员会，乙方应与业主委员会建立良好的沟通协调机制。定期向业主委员会报告物业管理工作情况，包括财务收支、服务改进措施等。2.乙方应按照业主委员会的要求，对物业管理服务方案进行调整和完善，但调整内容不得违反本合同的约定和法律法规的规定。（三）物业服务企业1.乙方作为物业服务企业，应具备合法有效的营业执照、物业管理资质证书等相关证照，并在本合同履行期间保持其有效性。2.乙方应按照企业内部管理规定，组建专业的管理团队，配备相应的管理人员和服务人员，为甲方提供优质的物业管理服务。三、物业服务合同（一）物业服务合同的订立1.本合同的订立遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。双方应在合同中明确各自的权利和义务，保证合同内容合法、有效、完整。2.在订立合同前，乙方应向甲方详细介绍物业管理服务的内容、标准、收费等情况，甲方应向乙方提供物业项目的基本情况等必要信息。（二）物业服务合同的内容与条款1.服务内容：房屋建筑共用部位的维护与管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道等。乙方应定期对上述部位进行检查、维修和养护，保证其正常使用功能。共用设施设备的维护与管理，如电梯、给排水系统、供电系统、消防系统等。乙方应制定详细的设施设备维护计划，定期进行保养、维修，保证设施设备的安全运行。环境卫生管理，乙方应负责物业区域内的清洁卫生工作，包括公共场所、楼道、电梯轿厢等的清扫、保洁，垃圾的收集、清运等。绿化管理，对物业区域内的绿化植物进行养护、修剪、浇水、施肥等工作，保持绿化景观的美观。公共秩序管理服务，包括安全防范、消防管理、车辆停放管理等。乙方应制定安全管理制度，安排安保人员进行巡逻、值班，防范安全的发生；做好消防设施设备的检查、维护，组织消防演练；合理规划车辆停放区域，引导车辆有序停放。2.服务标准：房屋建筑共用部位的维护标准应达到国家相关建筑质量标准和行业规范要求，外观整洁、无破损、渗漏等现象。共用设施设备的运行应保持正常，各项技术指标符合国家和地方标准。电梯应定期进行年检和维护保养，保证安全运行；给排水系统应畅通无阻，无积水、渗漏等问题；供电系统应稳定可靠，停电应按照规定提前通知业主。环境卫生应达到清洁、卫生、无杂物、无异味的标准。公共场所每日清扫不少于[具体次数]，垃圾日产日清。绿化植物的成活率应达到[具体比例]以上，绿化景观应保持美观、整洁。公共秩序管理方面，安全防范应做到无重大安全发生；消防管理应符合消防安全规定，消防设施设备完好率达到[具体比例]以上；车辆停放有序，无乱停乱放现象。3.服务费用：甲方应按照本合同约定向乙方支付物业管理服务费用。服务费用的计算方式为[具体计算方式，如按照建筑面积每平方米每月[X]元计算]。服务费用的支付周期为[具体支付周期，如月付、季付等]，甲方应在每个支付周期的[具体日期]前支付服务费用。除服务费用外，如因特殊情况发生额外费用（如设施设备的大型维修费用等），由双方另行协商确定费用承担方式。（三）物业服务合同的履行与变更1.乙方应按照本合同约定的服务内容、标准和费用等条款，认真履行物业管理服务义务。在履行过程中，乙方应建立完善的服务质量监督机制，及时发觉和解决服务过程中存在的问题。2.若本合同需要变更，应经双方协商一致，并签订书面的变更协议。变更协议应明确变更的内容、生效时间等事项。未经对方书面同意，任何一方不得擅自变更本合同内容。四、物业管理招投标（一）物业管理招投标概述1.双方确认本物业管理服务项目通过[招投标方式，如公开招标、邀请招标等]选定乙方为物业服务企业。乙方应在招投标过程中提供真实、准确、完整的企业信息和物业管理服务方案。2.在本合同履行期间，若甲方因特殊原因需要重新进行物业管理招投标，应按照相关法律法规的规定执行，并提前通知乙方。（二）物业管理招标程序1.若甲方重新进行物业管理招标，应遵循以下程序：编制招标文件，明确招标项目的基本情况、服务内容、标准、要求、评标标准等内容。发布招标公告或发出投标邀请书，按照规定的时间和方式进行信息发布。组织开标、评标和定标工作，保证招标过程公平、公正、公开。2.乙方应积极配合甲方的招标程序，提供必要的协助和资料。（三）物业管理投标策略1.乙方在参与物业管理投标时，应制定科学合理的投标策略。包括对项目的深入分析、竞争对手的研究、服务方案的优化、报价的合理确定等。2.乙方应在投标文件中详细阐述其物业管理服务理念、服务内容、管理团队、服务质量保障措施等内容，以提高中标概率。五、物业的承接查验（一）物业承接查验的内容与标准1.房屋主体结构：乙方应查验房屋的基础、墙体、柱、梁、楼板等主体结构部分是否存在裂缝、变形等缺陷。主体结构应符合国家建筑结构设计规范要求，承载能力满足正常使用要求。对外墙面的查验应包括墙面的平整度、垂直度、有无渗漏、空鼓等情况。外墙面的装饰材料应牢固、无脱落危险。2.共用设施设备：对于电梯，乙方应查验电梯的制造厂家、型号、规格、安装日期等基本信息，检查电梯的运行速度、平层精度、轿厢内设施设备（如按钮、照明、通风等）是否正常，电梯的安全保护装置（如门锁、限速器、安全钳等）是否有效。给排水系统的查验包括生活用水、消防用水等管道的连接是否牢固，无渗漏；阀门、水龙头等配件是否灵活好用；排水管道是否畅通，化粪池、雨水井等是否定期清理。供电系统的查验内容有配电箱、配电柜的接线是否正确，电气元件是否正常工作；电线电缆是否破损、老化；照明系统是否正常等。消防系统的查验涵盖消防水带、水枪、灭火器等消防器材是否配备齐全且在有效期内；消火栓的阀门是否灵活，水压是否正常；自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统等是否正常运行。3.公共区域：公共区域的地面、墙面、天花板应平整、无破损、无污渍。楼道内的扶手、栏杆应牢固、无松动。公共区域的门窗应开启灵活、关闭严密，玻璃无破损。（二）物业承接查验的程序与方法1.程序：准备阶段：甲方应向乙方提供物业项目的相关资料，如竣工图纸、设备清单等。乙方应组建承接查验小组，制定承接查验计划。查验阶段：乙方按照承接查验计划，对物业的房屋主体结构、共用设施设备、公共区域等进行逐一查验。在查验过程中，应做好记录，对发觉的问题进行拍照、标记。问题汇总与处理阶段：乙方将查验过程中发觉的问题进行汇总，形成书面报告，提交给甲方。甲方应在规定的时间内对问题进行处理，如委托乙方进行维修，应明确维修费用的承担方式。承接查验结果确认阶段：在甲方对问题处理完毕后，双方对物业承接查验结果进行签字确认，完成物业的承接查验工作。2.方法：直观检查法：通过观察、触摸等方式，直接检查物业的外观、结构、设施设备的运行情况等。工具检测法：使用专业工具，如测量工具（如卷尺、水平仪等）、检测仪器（如万用表、兆欧表等）对物业的尺寸、电气功能等进行检测。试验法：对电梯进行运行试验，检查其运行是否平稳；对消防系统进行喷水试验，检查其灭火功能等。（三）物业承接查验的问题与处理1.若在物业承接查验过程中发觉一般性问题，如设施设备的小故障、装饰装修的小瑕疵等，甲方应在[具体时间]内负责修复或委托乙方修复，修复费用由[具体承担方]承担。2.对于影响物业正常使用或存在安全隐患的重大问题，如主体结构缺陷、消防系统严重故障等，甲方应立即采取措施进行整改，整改期间乙方有权拒绝接收该部分物业，直至问题得到彻底解决。若因重大问题导致乙方无法按时开展物业管理服务，甲方应承担相应的违约责任。六、房屋及设施设备管理（一）房屋建筑管理1.日常维护乙方应建立房屋建筑日常巡查制度，安排专人定期对房屋的外立面、屋顶、楼梯间、走廊等共用部位进行巡查。巡查频率为每周至少[X]次。在巡查过程中，如发觉墙面有裂缝、屋顶有渗漏、楼梯扶手松动等问题，应及时记录并采取临时防护措施。对于能够立即修复的小问题，应在发觉后的[具体小时数]内进行修复；对于较为复杂的问题，应制定维修计划，在[具体天数]内进行修复。乙方应定期对房屋的门窗进行维护保养，包括清洁、润滑、调整等工作，保证门窗的正常开启和关闭，提高其密封性和使用寿命。2.装饰装修管理业主或使用人进行装饰装修时，乙方应告知其遵守国家和地方的相关法律法规以及本物业的装饰装修管理规定。要求业主或使用人在装修前提交装修方案，经乙方审核同意后方可施工。乙方应在装修期间对施工现场进行巡查，检查装修是否按照批准的方案进行，是否存在破坏房屋结构、影响其他业主正常生活等违规行为。如发觉违规行为，应及时制止并要求整改，如拒不整改，乙方有权向相关部门报告。装修完毕后，乙方应参与验收工作，检查装修是否符合规定要求，如发觉问题应要求业主或使用人进行整改，直至验收合格。3.房屋安全管理乙方应建立房屋安全管理制度，定期对房屋进行安全检查，包括结构安全、消防安全等方面。对于存在安全隐患的房屋，应及时通知业主，并采取必要的防范措施，如设置警示标志等。在自然灾害（如地震、台风等）来临之前，乙方应做好房屋的安全防范工作，如检查房屋的加固情况、清理屋顶和阳台上的杂物等。在自然灾害过后，应及时对房屋进行检查，对受损情况进行评估，并组织维修工作。（二）设施设备的分类与管理1.设施设备分类本物业的设施设备分为供配电系统、给排水系统、电梯系统、消防系统、智能化系统等。供配电系统包括高压开关柜、变压器、低压配电柜、配电箱、电线电缆等设备，主要为物业提供电力供应。给排水系统由生活水泵、消防水泵、水箱、水池、管道、阀门等组成，负责物业的生活用水供应和污水排放。电梯系统包含电梯轿厢、曳引机、导轨、安全装置等，是物业内垂直交通的重要工具。消防系统有消火栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、灭火器等设备，用于预防和扑救火灾。智能化系统包括门禁系统、监控系统、停车场管理系统等，主要为提高物业的安全管理水平和服务便捷性。2.设施设备管理供配电系统管理：乙方应安排专业电工对供配电系统进行24小时值班监控，定期对设备进行巡视检查，检查内容包括设备的运行温度、电压、电流等参数是否正常，电气连接是否牢固，有无异味、冒烟等异常现象。制定详细的供配电设备维护保养计划，包括月度保养、季度保养和年度保养。月度保养主要对设备进行清洁、紧固、检查运行参数等工作；季度保养增加对设备的绝缘电阻测试、接地电阻测试等内容；年度保养应对设备进行全面检修，更换老化的部件等。在停电检修或设备故障时，乙方应按照预先制定的应急预案进行操作，及时通知业主并采取临时供电措施（如启用备用发电机等），保证重要设备（如电梯、消防设备等）的用电需求。给排水系统管理：对给排水系统进行日常巡查，检查水泵的运行声音、振动情况，水箱、水池的水位是否正常，管道是否有渗漏现象。巡查频率为每日至少[X]次。定期对水泵进行维护保养，包括更换密封件、轴承润滑、叶轮清洗等工作。每月对水箱、水池进行清洗消毒，保证水质符合国家卫生标准。建立给排水系统的应急处理机制，当发生爆管、水泵故障等紧急情况时，能够迅速组织抢修，减少对业主生活的影响。电梯系统管理：乙方应委托具有相应资质的电梯维保单位对电梯进行维护保养，签订维保合同，并监督维保单位按照合同要求和国家相关规定进行维保工作。对电梯的日常运行情况进行监控，记录电梯的运行次数、故障情况等信息。在电梯轿厢内设置紧急呼叫装置，并保证其与监控中心的联系畅通。定期组织电梯安全检查和应急演练，提高管理人员和业主的电梯安全意识和应急处理能力。当电梯发生故障时，应及时通知维保单位进行抢修，并在轿厢内张贴故障通知，安抚被困人员。消防系统管理：建立消防系统的日常巡查制度，每日对消火栓、灭火器、火灾自动报警系统、自动喷水