开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》点睛提分卷1

开发经营与管理-《房地产开发经营与管理》点睛提分卷1单选题（共35题，共35分）(1.)下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住（江南博哥）房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性正确答案：C参考解析：本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。P44。(2.)关于房地产贷款担保的说法，正确的是()。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权正确答案：B参考解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押；选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。(3.)()是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出。A.期间费用B.财务费用C.管理费用D.运营费用正确答案：D参考解析：本题考查的是投资与成本。运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用（销售费用、管理费用、财务费用）、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。(4.)用()定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。A.目标定价法B.认知价值定价法C.价值定价法D.挑战定价法正确答案：B参考解析：本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。(5.)建筑规划一般在1万～3万平方之间，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元之间，该物业为()。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店正确答案：B参考解析：本题考查的是零售商业物业分析。(6.)我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为()。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%正确答案：B参考解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率＋风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）＝9%＋0.14×（18%－9%）＝10.26%。(7.)当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是()。A.绿地率B.容积率C.建筑密度D.建筑限高正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。(8.)房地产属于不动产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金，这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.变现风险C.机会成本风险D.市场供求风险正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。参见教材P19。(9.)下列物业中，属于特殊物业的是()A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产投资概述。物殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可得房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。(10.)某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是()模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化正确答案：B参考解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。P121。(11.)在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是()。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。P37。(12.)某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为()元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60正确答案：D参考解析：本题考查的是资金等效值的换算。(13.)制定进度计划时，从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作，这是()法的缺点。A.横道图B.单代号网络图C.双代号网络图D.时标网络图正确答案：A参考解析：本题考查的是进度控制。制定进度计划时，横道图的缺点是从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。P83。(14.)关于评标委员会组成的说法中，正确的是()。A.评标委员会由政府有关部门代表和技术经济方面的专家组成B.评标委员会成员可以为5人C.评标委员会成员中，经济技术专家不得少于成员总数的1/3D.评标委员会的专家成员应由招标人负责指定正确答案：B参考解析：本题考查的是工程建设招标。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。P77。(15.)下列关于房地产市场自然周期的表述中正确的是()。A.自然周期的第一阶段租金增长率稳定或小步上升B.自然周期的第二阶段空置率下降，租金增长率上升C.自然周期的第三阶段空置率上升，租金增长率下降D.自然周期的第四阶段空置率上升，租金增长率上升正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。选项A，第一阶段的前一时期租金增长率仍下滑，空置率有下降趋势；选项C，第三阶段空置率上升，租金增长率仍缓慢上升；选项D，第四阶段空置率继续上升，租金增长率下滑甚至为负。P51。(16.)某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为()。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年正确答案：B参考解析：本题考查的是平均建设周期指标的计算。平均建设周期=房屋施工面积/报告期竣工面积=（报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建、在报告期内恢复施工的面积）=（90+30）/80=1.5（年）。P40～41。(17.)银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款50万元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是()元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36正确答案：C参考解析：本题考查的是复利计算。P157。(18.)在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是()。A.目标定价法B.价值定价法C.挑战定价法D.成本加成定价法正确答案：A参考解析：本题考查的是的是制定租售方案。成本导向定价法包括两种，成本加成定价法和目标定价法，后一种需要用到损益平衡图。P98。(19.)()是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。A.住房价格合理性指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者信心指数正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产市场指标。选项A是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断；选项B指报告期内房地产价格变化率与交易量变化率的比值，可以判断市场所处的景气阶段；选项D指消费者近期的购房意愿，通常根据对消费者未来6个月内是否计划买房的调查结果来构造。P44。(20.)如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用()。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.渗透定价法正确答案：B参考解析：本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。P99。(21.)下列费用中，不属于企业财务费用的是()。A.审计费B.利息C.外汇汇兑净损失D.融资代理费正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产开发费。选项A属于管理费用。P262。(22.)市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的()。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量正确答案：C参考解析：本题考查的是市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。(23.)在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于()。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查正确答案：C参考解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查项目可以分成三种类型：试探性调查、描述性调查和因果性调查，试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。(24.)下列房地产市场指标中，属于供给指标的是()。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格正确答案：A参考解析：本题考查的是供给指标。选项B属于需求指标，选项CD属于市场交易指标。(25.)从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为()。A.投机B.储蓄C.投资D.信托正确答案：C参考解析：本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。(26.)2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为()万m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0正确答案：B参考解析：本题考查的是市场趋势分析。根据指数平滑法的公式：Q=0.65×400+(1-0.65)×350=382.5（万m2）。(27.)下列不属于管理费用的是()。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费正确答案：C参考解析：本题考查的是投资估算。管理费用是指开发商为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。户外发布会属于销售费用。(28.)已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为()。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%正确答案：A参考解析：本题考查的是投资利润率。投资利润率=年利润总额或平均利润总额/项目总投资×100%=650/（4500+500）=13%。P199。(29.)某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为()。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%正确答案：D参考解析：本题考查的是现金回报率与投资回报率。P201。(30.)以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为()。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法正确答案：A参考解析：本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。P261。(31.)在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现()。A.借贷利息B.折旧与摊销C.所得税D.自有资金正确答案：B参考解析：本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。P145。(32.)目标市场选择中，最简单的模式是()模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化正确答案：A参考解析：本题考查的是目标市场选择。目标市场选择中，最简单的模式是企业只选择一个细分市场，即市场集中化。(33.)在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对()进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元正确答案：D参考解析：本题考查的是写字楼物业管理。租户选择写字楼时非常关心其承租部分的有效使用和能否为其雇员提供一个舒适的工作环境。如果租户不能充分使用其承租的单元建筑面积，就会白白浪费金钱；但如果为了少支付房租而使办公空间过分拥挤，则会大大降低雇员的工作效率，这同样也是在浪费金钱。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。P351。(34.)能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是()。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.资产负债率正确答案：D参考解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。(35.)方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是()。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则正确答案：D参考解析：本题考查的是方案经济比选及其作用。在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则，这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。多选题（共15题，共15分）(36.)房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有()。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性正确答案：B、C、E参考解析：本题考查的是房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。(37.)依照代理委托方的不同，代理形式可以细分为()。A.买方代理B.卖方代理C.双重代理D.首席代理E.分代理正确答案：A、B、C参考解析：本题考查的是选择物业租售形式。依代理委托方的不同，代理形式还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。(38.)房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有()。A.购买物业用于出租经营B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.投资房地产企业股票E.购买土地进行开发正确答案：B、C、D参考解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，房地产间接投资包括投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券。(39.)关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有()。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中，一般采用单利计息D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算正确答案：B、E参考解析：本题考查的是单利计息与复利计息。选项A错误，我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的；选项C错误，在投资分析中，一般采用复利计息；选项D错误，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。参见教材P154~P155。(40.)房地产营销因素调查包括的类型有()。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查正确答案：A、B参考解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。选项CE是与营销因素调查平行的类型，选项D属于国内外市场环境调查。P106。(41.)根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的()。A.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段正确答案：A、B、C、D参考解析：本题考查的是房地产自然周期。P51。(42.)在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法正确答案：A、B、C、E参考解析：本题考查的是房屋开发费。选项D是风险评价的方法。P261。(43.)房地产权益融资的方式有()。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券正确答案：A、B参考解析：本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。选项CDE均为债务融资。P297。(44.)收益性物业管理中的运营费用可以包括下列()。A.租金收入B.保证金C.固定资产折旧D.人工费E.公共设施设备日常维修费正确答案：C、D、E参考解析：本题考查的是收益性物业管理服务费用。收益性物业管理中运营费用的具体费用项目包括：人工费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化养护费；清洁卫生费；保安费用；办公费；固定资产折旧费；不可预见费；保险费；物业管理企业的服务费和利润；法定税费；房产税。(45.)按投资计算基础的不同，现金流量表分为()。A.项目投资现金流量表B.部分投资现金流量表C.资本金现金流量表D.借贷现金流量表E.投资者各方现金流量表正确答案：A、C、E参考解析：本题考查的是基本报表。按投资计算基础的不同，现金流量表分为项目投资现金流量表、资本金现金流量表、投资者各方现金流量表。(46.)房地产间接投资包括()。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款正确答案：B、D参考解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，包括：（1）投资房地产企业股票或债券；（2）投资房地产投资信托基金；（3）购买住房抵押支持证券。P12。(47.)下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有()。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法正确答案：C、D、E参考解析：本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。P98。(48.)利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有()。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优正确答案：A、E参考解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。选项BC错误，净现值标准差在一定程度上能够说明项目风险的大小，但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，因此单纯以净现值标准差大小衡量项目风险高低，有时会得出不正确的结论；选项D错误，净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越小。(49.)利用期望值判断投资方案优劣的标准是()。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优正确答案：A、D、E参考解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。(50.)实物期权类型主要包括()。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权正确答案：A、B、C、E参考解析：本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。P244。判断题（共15题，共15分）(51.)开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是基本报表。开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补。(52.)对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。(53.)房地产开发项目用于销售时，不仅需要计算开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，还需要另行计算期间费用。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是投资与成本。开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用为计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。(54.)成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是成本利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。P189。(55.)现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资财务报表体系。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。P270。(56.)以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。P259。(57.)由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。P36。(58.)不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是不确定性分析的种类。盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的分析。P229。(59.)房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。(60.)对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。P21。(61.)发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是房地产市场结构。发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度，是我国住房市场发展面临的重要任务。考前黑钻押题，超压卷，(62.)根据期末惯例法，把资金的流动情况绘成现金流量图时，所有的现金流均发生在期末。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是现金流量图。只有初始投资例外，应放在第1期的期初，即0点位置。P146。(63.)准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。()正确答案：正确参考解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保持在一个名为“有息银行存款”的账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。P370。(64.)细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。(65.)销售利润率的计算公式为：销售利润率＝销售利润/销售成本×100%，其中，销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。()正确答案：错误参考解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率＝销售利润/销售收入×100%。其中：销售收入为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益；销售利润等于开发项目销售收入扣除总开发成本和增值税和税金及附加，在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润。问答题（共2题，共2分）(66.)某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)正确答案：参考解析：设月最低租金为A元。第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。(2)净现值=0，可求最低月租金水平：ic=16%则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。则：A=86.45元/m2。[知识点]财务净现值(67.)某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）2、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000m2的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）3、某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。正确答案：参考解析：1、1.面积计算（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）1）保障性住房建筑面积：60000