估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编8

估价原理与方法-《房地产估价理论与方法》真题汇编8单选题（共35题，共35分）(1.)下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是()。A.高层建筑地价分摊B.房（江南博哥）地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估正确答案：B参考解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。(2.)从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果正确答案：D参考解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是在一系列正常交易假定条件下最可能的价格，而实际成交价格不一定是正常市场价格，所以一般采用合格的估价师的重新估价结果。(3.)一个估价项目中的估价时点，本质上是由()决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿正确答案：B参考解析：估价通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值，这就要求估价必须先确定某个特定时间，这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。(4.)房地产供给有限特性的本质是()。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大正确答案：B参考解析：房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。(5.)下列土地状况中，不属于土地权益状况的是()。A.土地使用期限B.土地使用管制C.土地面积大小D.土地权利性质正确答案：C参考解析：土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权；②土地使用权（一是土地权利性质，对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。二是还应说明是单独所有还是共有）；③土地使用管制；④目前使用状况；⑤出租或占用情况；⑥其他权利设立情况；⑦其他特殊情况。(6.)某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为()万元。A.2500B.3000C.3500D.4000正确答案：B参考解析：该在建工程的再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款=6000－1000－1000/50％=3000（万元）。(7.)某宗建筑密度为50%，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元/m2，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2。该宗土地的总价为()万元。A.96B.192C.240D.480正确答案：D参考解析：建筑面积=2000×10000/5000=4000m2，土地总价=楼面地价×建筑面积=1200×4000=4800000（元）=480（万元）。(8.)下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）()。A.现在按9.5折一次性支付B.一年后一次性支付C.现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付D.现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付正确答案：D参考解析：设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，实际价格=0.95a；B项，实际价格=a/（1+6%）=0.94a；C项，实际价格=30%a+70%a/3×（P/A，6%，3）=0.924a；D项，实际价格=50%a+5%a/10×（P/A，6%，10）=0.868a。比较可知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。(9.)用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是()。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离正确答案：A参考解析：A项，空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区（如山地城市），它往往会失去意义，一般不宜采用；B项，交通路线距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况（包括路面、交通流量等状况）、交通管制等的影响，虽然距离不远，但通达性可能不好，特别是在时间对人们越来越宝贵的情况下；Ｃ项，交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因主要是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间；Ｄ项，经济距离是更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。(10.)下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是()。A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.提高购房贷款利率正确答案：C参考解析：A项，降低房地产开发贷款利率会降低房地产开发建设成本，使房地产价格下降；B项，增加土地有效供给会增加房地产市场供给，在需求不变时会导致房地产市场价格下降；C项，契税是向买方征收的税收，降低契税会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨；D项，提高购房贷款利率会加重房地产购买者的贷款偿还负担，从而抑制房地产需求，进而导致房地产价格下降。(11.)某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的()。A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可正确答案：D参考解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。(12.)有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于()。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长正确答案：A参考解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。(13.)某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1∶0.8，则按建筑面积计算的比准价格是()元/m2。A.8571B.10000C.13393D.15625正确答案：B参考解析：由题意可知，该可比实例的建筑面积为120/0.8=150（m2），则按建筑面积计算的比准价格=成交价格/可比实例的建筑面积=150/150=1（万元/m2）=10000（元/m2）。(14.)某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为()元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964正确答案：A参考解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常成交价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=2659/（1+3.9%）=2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额=正常成交价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）=2559.2×（1－6.8%）=2385（元/m2）。(15.)评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为()元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580正确答案：B参考解析：比较价值（比准价格）=可比实例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×房地产状况调整，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格=（8000－1000+800）/1.1=7091（元/m2）。(16.)评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是()。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3正确答案：A参考解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。(17.)某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A.5286.72B.7552.45C.9939.23D.14198.90正确答案：A参考解析：该写字楼的报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%×（1+25%）=7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V=A/Y[1-1/（1+Y）n]+Vt/（1+Y）t，则V=400×（1－30%）/7.5%×[1－1/（1+7.5%）5]+V×（1+20%）×（1－6%）/（1+7.5%）5，解得：V=5286.72（万元）。(18.)某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2?天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2?天），报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为()万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22正确答案：A参考解析：由题意可知，现在的承租人权益价值V=A/Y［1－1/（1+Y）n］=（3.5－3）×365×500/6%×［1－1/（1+6%）18］=98.80（万元）。(19.)关于收益法求取净收益的说法，错误的是()。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值正确答案：B参考解析：运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。(20.)下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是()。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法正确答案：C参考解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=EGI×EGIM。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。因此，当估价对象与可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。因为投资者在估算房地产的价值时，是会考虑空置率的差异的。有效毛收入乘数法的缺点是没有考虑运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。(21.)某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%正确答案：B参考解析：成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）。投资利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）。将题中数据代入得：20%＝开发利润/（600＋900＋50＋60），解得：开发利润＝322（万元），则成本利润率＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。(22.)城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是()。A.投资价值B.谨慎价值C.快速变现价值D.市场价值正确答案：D参考解析：征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。(23.)某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为()万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17正确答案：C参考解析：由题意，每年的折旧额=建筑物重新构建价格×（1－残值率）/建筑物的经济寿命=350×（1－3%）/60=5.6583（万元/年），建筑物折旧总额=每年折旧额×有效年龄=5.6583×15=84.88（万元）。(24.)下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是()。A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建设费D.人防工程费正确答案：B参考解析：基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、供热等设施的建设费用。A项，围墙工程费属于建筑安装工程费；Ｃ项，居委会用房建设费属于公共配套设施建设费；Ｄ项，人防工程费属于开发期间税费。(25.)参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是()。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值正确答案：D参考解析：同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。(26.)假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取()。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机正确答案：A参考解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。(27.)现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是()万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800正确答案：A参考解析：由题意，该写字楼开发完成后的现值=年金终值FV×（10%，3）=8000×1.6/（1+10%）3=9616.83（万元）。(28.)某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为()。A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年正确答案：A参考解析：在成本法中，某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度。由于本题是拟拍卖的在建工程，所以起点是费用发生的时点，终点为目前时点，即0.5年。在假设开发法中，当房地产市场较好而适宜预售的，通常是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；销售收入在销售期内均匀实现，视为其集中发生在期中，即本题的折现期为1年。(29.)某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法()。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法正确答案：C参考解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法和平均发展速度法的条件均是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，而数学曲线拟合法则没有这样的要求。(30.)某类房地产2005~2009年的价格见表1，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为()元/m2。表1A.8460B.8500C.8790D.8838正确答案：B参考解析：由题意，逐年增减量的平均数d=（7130－6810）×0.1+（7460－7130）×0.2+（7810－7460）×0.2+（8150－7810）×0.5=338（元/m2）。则采用逐年上涨额的加权平均数预测该房地产2010年的价格为：V5=P0+d×u=6810+338×5=8500（元/m2）。(31.)用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，该两类房地产的价格增长潜力相比()。A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度相同D.该两类房地产强弱程度不可比正确答案：A参考解析：根据直线趋势法的特点可知，直线的斜率代表价格变动情况，即斜率越大价格变动越大，斜率为正值表明价格增长，反之则表明价格下降。由于甲类房地产价格变动趋势线斜率大于乙类房地产价格变动趋势线斜率，且斜率为正值，所以甲类房地产增长潜力大于乙类房地产。(32.)某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为()元/m2。A.2025B.2250C.2700D.3000正确答案：B参考解析：“四三二一法则（four—three—two—onerule）”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40％、30％、20％和10％。故可设路线价为a，则根据题意有24×50×（40%+30%+20%）×a=243×10000，解得a=2250（元/m2）。图1(33.)某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为()万元。A.1125B.1800C.2250D.3375正确答案：A参考解析：原楼面地价=土地单价/原容积率=4500/3=1500（元/m2），提高容积率后的新楼面地价=1500×［1－（5－3）/0.1×1%］=1200（元/m2），此时的土地单价=新容积率×新楼面地价=6000（元/m2），则应补交地价款=（6000－4500）×7500=1125（万元）。(34.)关于估价对象实地查勘的说法，错误的是()。A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可正确答案：D参考解析：实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：①感受估价对象的区位优劣；②核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；③观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；④拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影像资料；⑤调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；⑥补充搜集估价所需要的其他资料。(35.)下列估价业务中，估价机构可以承接的是()。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务正确答案：C参考解析：估价机构不应承接估价业务的情形有：①超出了本机构的业务范围；②自己的专业能力难以胜任；③估价业务有较大的风险。C项，估价师与估价需求者或相关当事人有利害关系，或者与估价对象有利益关系，应回避相应的估价业务。多选题（共15题，共15分）(36.)关于房地产估价本质的说法，正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术正确答案：A、D、E参考解析：房地产估价的本质有以下五点：①房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。(37.)对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有()。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案：A、E参考解析：如果估价机构或估价师感到自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的，就不应承接相应的估价业务。对估价所涉及的其他专业性问题，可以聘请相应的专家或者采用“分包”方式聘请相应的研究机构等出具专业意见来解决，即可依据相应的专家意见。(38.)关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱正确答案：A、B、C参考解析：A项，通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱；B项，一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱；C项，一般地说，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。(39.)某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有()。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格正确答案：A、B、C参考解析：名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。(40.)关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估正确答案：A、C、D、E参考解析：B项，评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关参数的取值。例如折现率，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。(41.)下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施正确答案：A、B、C、E参考解析：房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置（包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。房地产实物因素包括：①土地实物因素（土地面积、土地形状、地形、地势、地基、土壤、土地开发程度）；②建筑物实物因素（建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、维护情况和完损状况）。(42.)城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途正确答案：A、C、E参考解析：土地使用管制情况，说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：①土地用途；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。(43.)在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括()。A.在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低D.在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正正确答案：A、C、D参考解析：《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：①在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。(44.)下列房地产中，难以采用市场法估价的有()A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房正确答案：B、C、E参考解析：难以采用比较法（市场法）估价的房地产有：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。(45.)某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则()。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年正确答案：B、C、D参考解析：该房地产的合理经营期限n=28/2+1=15（年）。根据收益法中净收益按一定数额递减的公式计算该房地产的收益价格，V=（A/Y－b/Y2）［1－1/（1+Y）n］+b/Y×n/（1+Y）n=（28/8%－2/8%2）×［1－1/（1+8%）15］+2/8%×15/（1+8%）15=143.89（万元）。净收益乘数是房地产的价格除以未来第一年的净收益所得的倍数，即NIM=V/NOI=143.89/28=5.14。(46.)某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括()。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应采用实际成本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整正确答案：A、C、D参考解析：在运用成本法估价时特别要注意下列三个问题：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。(47.)在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括()。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发成本D.销售费用E.销售税金正确答案：A、B、C、D参考解析：在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：①未知的需要求取的待开发房地产价值；②待开发房地产取得税费；③后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。(48.)根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如表2所示，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有()。表2A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B.利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2C.利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D.利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2E.利用平均发展速度法预测2010年的价格为8873元/m2正确答案：A、B、C、E参考解析：在平均增减量法下，逐年增减量的平均数d=［（7130－6810）+（7810－7130）+（8150－7810）+（8490－8150）］/5=336（元/m2），则V2006=6810+336×2=7482（元/m2），V2010=6810+336×6=8826（元/m2）。在平均发展速度法下，该类房地产价格平均发展速度：Vi=P0×ti，即V2006=6810×1.04512=7438（元/m2），V2010=6810×1.04516=8873（元/m2）。(49.)运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的()。A.容积率B.土地用途C.土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质正确答案：A、B、C、E参考解析：明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点；②土地用途；③土地使用权性质；④土地使用期限；⑤容积率；⑥土地开发程度。(50.)实际估价中，估价对象范围的界定包括()的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围E.影响范围正确答案：A、B、C参考解析：在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定，包括实物构成上的范围（如是否包括建筑物内的家具、电器、机器设备等动产）、权益上的范围（如是否包括特许经营权、债权债务）、空间上的范围（如坐落、四至、高度、深度）。判断题（共15题，共15分）(51.)对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。()正确答案：正确参考解析：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。(52.)在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。()正确答案：错误参考解析：某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值。(53.)甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元/m2，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/m2，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6%）。()正确答案：错误参考解析：计算过程如下：①楼面地价=土地单价÷容积率，所以甲土地楼面地价=1500÷4=375（元/m2）；乙土地楼面地价=1130÷3=376.67（元/m2）。②报酬率为6%，甲地块V∞=375÷[1－1/(1＋8%)50]=396.53（元/m2）；乙地块V∞=376.67÷[1－1÷(1＋6%)60]=388.45（元/㎡）。③甲地块V∞>乙地块V∞，因此投资甲土地更经济。(54.)在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。()正确答案：正确参考解析：交通时间距离从理论上讲更为科学，但在实际中往往被误用而产生误导，原因是测量所用的交通工具、所处时段不能反映真实的交通时间状况。(55.)房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。()正确答案：错误参考解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似，帮助估价师如何去思考和衡量估价对象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。(56.)市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。()正确答案：错误参考解析：比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。路线价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。(57.)在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。()正确答案：错误参考解析：当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例，而不能“劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例。(58.)根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。()正确答案：错误参考解析：净收益每年不变的公式可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。(59.)某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.07，则该宗房地产的价格为25万元。()正确答案：正确参考解析：购买者要求的税前现金流量=5×12%=0.6（万元），偿还抵押贷款的能力=2－0.6=1.4（万元），抵押贷款金额=1.4/0.07=20（万元），所以该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=20+5=25（万元）。(60.)建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。()正确答案：正确参考解析：有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得到的。当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。(61.)成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。()正确答案：错误参考解析：当采用成本法评估局部房地产的价值时，如评估某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先评估该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行朝向、楼层、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。(62.)在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。()正确答案：正确参考解析：开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时，可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。(63.)在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。()正确答案：错误参考解析：移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。移动平均法有简单移动平均法和加权移动平均法。(64.)路线价法实质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。()正确答案：错误参考解析：路线价法实质上是一种市场法，但它与一般的市场法有三点不同：①不做“交易情况修正”和“市场状况调整”；②先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；③利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——该街道其他临街土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值。(65.)在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。()正确答案：正确参考解析：在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上是适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。问答题（共2题，共2分）(66.)某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）正确答案：参考解析：具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－