《商业房地产在市场定位中存在的问题和解决方法探析》4100字

商业房地产在市场定位中存在的问题和解决方法分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u17839商业房地产在市场定位中存在的问题和解决方法分析综述 123729（一）商业房地产在市场定位中存在的问题 1312001.市场定位概念理解的偏差 1321002.市场定位方式不成熟 173133.目标需求不明确 2207474.缺少商业房地产经营模式的经验 241055.缺乏定位的系统性和重复性 218047（二）商业房地产市场定位的策略和建议 3283471.完善商业房地产市场定位的相关理论的研究 3249252.明确商业房地产的市场定位方式，提高定位的科学性。 373963.规范行业管理，保持市场竞争优势 4286024.重视产品品牌，制定企业发展战略。 4（一）商业房地产在市场定位中存在的问题1.市场定位概念理解的偏差商业不动产市场的定位是企业产品的系统计划和运用系统计划，在我国商业房地产发展中，开发公司经常把市场导向的营销工作作为重点，营销系统缺少工作发展趋势，虚拟、空、以及受媒体工具影响的房地产缺少健康和标准化。例如,北京恒基购物中心,位于北京站地铁与长安街客流的必经之路上,但客流量却很少,就是因为对定位不明确,开业不到三年却经历了三次改变,从顶级百货零售店到拥有国际水平的高级零售店,再到变成小商品批发市场,三年时间发生了巨大的变化,就是因为市场定位不明确,恒基燕莎百货就是因为前期对市场定位不准确,才造成经营业绩不理想,一次又一次的调整,给购物中心带来了不小的压力。2.市场定位方式不成熟市场定位计划广泛、模糊，大多数企业在营销过程中，没有市场营销过程中被动的产品和业务计划。在其自身特点和客观环境之间，市场竞争力是发挥最大作用的方法，善于决定其他竞争公司的基本区别和优势，但如果市场需求不显著，则可能等同于后者的市场。没有有效的需求定位，开发项目的开发大幅恶化。而且，不动产未来的市场供求过程有一定的延迟，所以商业不动产的市场需求定位计划很擅长判断可能性。为了促进房地产市场消费需求群体，以及现在很多房地产公司都盲目强调现有房地产市场的开发，最终可能会失去现有市场的房地产开发项目REF_Ref20156\r\h[6]。因此例如,成都中的熊猫大商城虽然运用国外先进的建筑设计开发理念,但与中国国情以及成都市场发展情况明显脱节,且成都中的熊猫大商城虽然位于成都市三大大型商圈中的交界中心地带,但很难有效吸引市场人气,因为成都市民不是很习惯直接跨越大商圈进行消费,这就是由于市场定位不成熟导致的结果。3.目标需求不明确在市场上，区域宏观经济学、区域宏观经济学的重大偏差、环境分析、特定目标群体对市场需求动态变化的感受性以及目标企业自身经济实力的严重错误将直接导致目标市场产品的具体客观性和客户群选择方向的具体客观性，脱离了实际市场消费需求动向和经济社会的市场消费能力，因此有效的对象客户需要有效的产品供给。一个企业如果对目标群体不够明确的话,那么它的定位就不一定符合消费人群的期望,从而导致消费群体减少,经济发展速度降低,甚至还可能导致前期消耗较大,而利润却不理想,从而企业破产倒闭。例如,上海虹桥购物乐园,该项目规模太大,但在这一区域内,消费能力却跟不上,就是对目标需求不明确,消费人群的定位不明确,偏离本区域内的消费能力,导致失败。4.缺少商业房地产经营模式的经验在一个大型商业房地产开发的住宅产品开发经营管理中,相当部分的小区住宅地产开发企业经营管理往往认为是由一些传统小区住宅开发地产产品开发企业经营管理直接经营转行而来,在小区商业经营市场主体基本定位中经常认为需要尽量延续以前小区住宅开发地产企业开发的各种商业市场实体的基本定位和管理模式,对整个小区内的商业房地产住宅开发企业经营的特殊性和基本规律综合分析考虑较少,最为重要的安全问题也就是小区住宅地产开发商对整个小区内的商业经营土地开发经营网点基本规律及其综合分析理解不全面,对整个小区进行商业经营土地开发经营所需的发展过程需要的商业经营网点地段、人流、业态群的特点分布、产品群的作用特殊性等一些基本要素及其综合管理把握分析能力相对不强,导致前期可以达到预期的小区商业招商引资活动效果却难以达到,小区商业的运营就可能会因此产生诸多安全问题,造成了整个小区内的商业土地经营管理网点及其管理布局功能出现诸多结构性、地域性不合理的问题,严重影响了小区公共交通、破坏小区周边环境等一系列安全隐患问题。例如,上海松江mall,由于开发商没有经验,开发流程没做对,该项目先开发再招商,建到一半再招商,且土地权属不清楚,导致项目长期处于烂尾状态。5.缺乏定位的系统性和重复性由于房地产开发企业在前期管理模式和后期经营体制理念的巨大差异,市场上的定位往往不能完全形成统一系统。目前国内地产企业对于后期项目经营管理缺乏高度重视,只重于考虑符合眼前利益的基本价值观和需求,对后期商业用地项目经营实行统一销售策略,结果由于统一经营管理的机制缺乏,后期项目经营往往全由后期商业项目经营者自身进行调节,使得后期商业房地产项目发展往往偏离商业开发商自身原有战略设计,造成后期风险承担危机。（二）商业房地产市场定位的策略和建议1.完善商业房地产市场定位的相关理论的研究我国的商业房地产虽然已经取得了明显的开发成果，但仍处于商业开发的初期阶段。这种类型的住宅用地商业市场模式的定位，还没有系统的市场理论指导和完善的运营流程，国家之间的市场整体水平还有很大的差距。为了定位我国的商业房地产，我国的住宅房地产开发商以住宅房地产的模式去定位，需要对住宅用商业房地产进行一些全面的分析和考虑，它的运营和开发法则使我国住宅商业房地产市场的定位能够直接使成熟的商业市场运营模式迅速发展和变革REF_Ref20212\r\h[8]。所以我国的商业地产经营开发商一定要用住宅商业地产的传统思路来再去深入开发,而不是用深入开发我国住宅商业地产的传统思路来再去深入开发我国商业地产,就可能会直接导致市场定位的正确失误,项目的建设失败,所以我们应该一定要不断完善我国商业地产关于商业市场模式定位的相关理论基础研究,让地产开发商充分深入了解我国商业地产,才能开发出好的商业中心。2.明确商业房地产的市场定位方式，提高定位的科学性。目前针对前期细分我国大型传统商业房地产开发项目前期开发,企业通常将针对品牌市场营销战略规划定位的分析研究工作重点主要集中放在开发企业品牌市场营销和企业品牌宣传推广市场战略定位方面,在我国多采用“虚、空、媒体化”的传统商业理念，到后来对其加以整合代替采用针对品牌市场营销战略规划定位的方法进行系统战略分析评估工作,我国大型商业房地产项目开发管理项目初期的市场经济运营和开发动向分析的初步战略计划和市场战略定位预测未能在早期阶段进行。因此，在开发企业品牌营销战略的计划和定位的初期阶段的划分中，企业首先通过综合战略分析方法来研究企业品牌市场的动态开发企业品牌市场调查的初期开发需要注意战略评估和分析工作，合理细分规划前期细分开发企业品牌市场战略定位各个层次,准确分析把握战略定位后的目标群及充分利用自己的品牌营销资源，不断创新、开发、制造市场新的高品质产品，满足消费者群体的市场需求。市场战略目前处于市场发展阶段，完全可以使项目具有相对独特的概念，经常去美国的朋友可能都会去洛杉矶和拉斯维加斯这两个城市。这两个城市的城市风貌,是两种截然不同的设计风格:洛杉矶整个建筑类别都是小别墅,具有非常浓郁的人居环境,因而洛杉矶的城市定位属于人居类型的,那么商业地产就必须围绕这个城市"人"的功能进行定位,购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、生活服务等就是这个城市商业地产的核心特点;而拉斯维加斯就完全不同,这个城市完全是另外一个味道,整座城市就一个主街道,沿街道的两边是各种风格的酒店、娱乐、度假、休闲的元素比比皆是。赌城嘛!不管输赢的人都会很大方的对酒店、餐饮(高档和奢华类型)、娱乐、度假、休闲等商业地产业态进行消费。因此,就要明确市场定位,才能更好更有效的分配资源,开发出优质项目。3.规范行业管理，保持市场竞争优势由于虽然我国目前商业地产投资市场经济发展进步速度迅速,市场需求增长速度飞快,地产主体经营人员的管理专业化水平还有待提高。因此，即使我国商业房地产开发市场长期呈现高繁荣，相对较低阈值的房地产行业也有可能保持平衡的房地产市场发展，经营管理的开发方法和经营管理的开发概念的重大偏差不会凸显经济上的危害，当地产市场的价格急速下降，陷入稳定的竞争状态，专业的地产行业主体队伍才真正能够有效保证商业地产开发市场的核心竞争力和优势,避免由于自身的不足而可能引起的地产市场资源错位竞争现象。项目产品企业区域市场项目产品产业定位战略研究始终离不开对周遍两个主要竞争对手的深入市场分析,以期在激烈市场竞争中最终共同获胜。与其两个竞争市场相互竞争比战争还求胜不如相互竞争帮助加以补充共同通过竞争可以赢得一个新的市场,增加一个新的区域项目企业市场项目与其市场产品的一种市场性和互补性,这也就是研究区域市场项目产业市场产品定位的重要一个战略研究课题。需要充分考虑区域项目市场产品区域市场上的差异化,找准了这个市场上的这个空隙就要求去做别人没有特别定位需要的所涉及的项目产品区域市场,这样就可以要求对客群的各个关键细分细节区域定位要求非常精确,对区域项目市场产品区域市场产业定位的各个关键细节区域要求必须进行非常深入的可分析性的研究。4.重视产品品牌，制定企业发展战略。商业房地产的重要企业品牌战略为企业营销管理实施计划战略在人们心中根深蒂固品牌行业的市场竞争，逐渐成为现在商业社区的重要品牌战略和房地产开发商实施重要的战略营销手法，突出健康时尚商业地产生态、度假休闲时尚商业休闲等重要品牌企业特色都已经充分体现了商业地产品牌企业的塑造整体重要品牌价值,增加了当前我国经营商业地产的重要品牌企业文化氛围;因此,注意形成品牌化的整体企业品牌效应，构建优秀的企