房地产经济学（第三版）课件 第8章 房地产制度

房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著2房地产制度可细分为土地制度和住房制度。土地制度是长期稳定的，由法律等规范的土地所有、使用和管理等方面制度性的规定组成。住房制度是社会生活中的重要制度，关乎百姓生活，也涉及经济发展。本章将从土地所有制、土地使用制和土地管理制度三个方面介绍土地制度的形成、演变过程和目前存在的问题及制度创新探讨；对住宅供给与保障制度、住房金融制度和住房制度改革三个方面进行介绍；最后，对国外土地制度和住房制度进行介绍和讨论。由于住房管理与土地管理有许多交叉，这里仅作简单介绍。[本章内容提要]第8章房地产制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地制度是关于土地所有、土地使用等方面的制度规定，即以土地为核心，对由于占有、利用土地等行为而产生的人与人之间的关系的制度性规定。

资本主义的土地制度，最显著的特征是土地私有；而社会主义的土地制度，最典型的特点是土地公有。38.1土地制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.1.1土地所有制度的建立与现状1.城市土地所有制的建立与现状2.农村土地集体所有制的建立与现状土地所有权虚设集体的受益边界模糊三元地权结构，国家、集体、农户对土地的权属不清3.农村土地国有制的建立48.1土地制度8.1.1土地所有制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.1.2土地所有制度的改革与完善1.城市土地所有制度的完善（1）有利于维护社会主义生产资料公有制。（2）城市土地国家所有，是适应城市化和工业化发展、合理利用城市土地资源、进行城市经（3）有利于城市土地的统一管理。2.土地集体所有制度的完善（1）与现实国情和生产力的发展水平相适应。（2）有利于维护政策的持续性与稳定性。（3）有利于对土地的管理和控制。58.1土地制度8.1.1土地所有制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.1.3港、澳、台土地所有制1.香港土地所有制《中华人民共和国香港特别行政区基本法》的规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”68.1土地制度8.1.1土地所有制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.1.3港、澳、台土地所有制2.澳门土地所有制按照《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》的规定：“澳门特别行政区境内的土地和自然资源，除在澳门特别行政区成立前已依法确认的私有土地外，属于国家所有，由澳门特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人使用或开发，其收入全部归澳门特别行政区政府支配。”78.1土地制度8.1.1土地所有制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.1.3港、澳、台土地所有制3.台湾土地所有制台湾地区由台湾本岛、澎湖群岛和其他84个大小附属岛屿构成。土地面积36000.06平方公里，其中陆地面积为35961平方公里，海埔新生地为38.84平方公里。土地所有权性质有私有、公有以及公私有等几种形式，其中以私有土地的数量为多。88.1土地制度8.1.1土地所有制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.2.1土地使用制度的建立土地使用制度是关于土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所发生的人与人之间的经济关系的法律规定。1.城市土地使用制度的建立2.农村土地使用制度的建立98.1土地制度8.1.2土地使用制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.2.2土地使用制度的现状土地利用年度计划耕地保护制度土地收购储备制度土地征收制度集体建设用地流转制度城乡建设用地增减挂钩制度108.1土地制度8.1.2土地使用制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.2.3港澳土地使用制度1.香港的土地使用制度回归以前，香港土地的使用方式主要是土地租用制，即政府批地的方式。回归以后，香港特区政府以行政管理者和所有者的身份，采用与土地租用制类似的方式出让土地，具体方式有拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时出租。2.澳门的土地使用制度对私有土地，政府一般不强行征收，主要依据《都市建筑总规章》限制和约束私有土地的发展。118.1土地制度8.1.2土地使用制房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地管理制度是国家行政管理制度的一个组成部分，专门负责对土地相关事宜的管理。土地管理制度的主要内容是指土地管理机构及其运行模式和运行规则。8.1.3.1土地管理制度的现状1.统管与分管的模式2.集权与分权模式8.1.3.2土地管理制度确定的原则1．与土地产权制度相适应2．与国家行政体系相协调3．反映社会经济体制的性质128.1土地制度8.1.3土地管理制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.1.3.3土地管理制度的改革与完善1.改革省以下国土资源管理体制（1）调整省以下国土资源主管部门干部管理体制。（2）理顺国土资源行政管理体制。（3）完善和强化行政管理职能。2.建立国家土地督察制度《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出要“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”。138.1土地制度8.1.3土地管理制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材住房制度是关于住房建设、流通以及使用等过程中所发生的各种经济关系的制度性规定。8.2.1.1我国住房供应体系的发展历程大体来看，新中国成立以来，我国城镇住房供应体系经历了四大阶段：1.单一的住房行政供给制阶段——改革开放前2.住房市场化供应的探索和试点阶段——1978—1998年3.以经济适用住房为主的阶段——1998—2003年4.以普通商品住房为主的阶段——2003年以来148.2住房制度8.2.1住房供给制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材158.2住房制度8.2.1住房供给制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材图8—1目前我国住房供应体系8.2.1.2当前住房供应体系存在的主要问题制度设计不尽完善，操作上还没有完全涵盖不同收入人群存量与增量市场发展不平衡租赁与买卖市场发展不平衡住房保障制度建设明显滞后于住房市场发展商品住房供应结构不合理住宅产业化程度低168.2住房制度8.2.1住房供给制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.2.1.3完善住房供应制度的建议1.着力改善供应结构，坚持普通商品住房在住房供应中的主体地位2.创新机制，强化住房保障3.大力培育租赁市场4.加快推进住宅产业现代化178.2住房制度8.2.1住房供给制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.2.2.1我国住房保障制度的历史沿革1.住房保障政策的提出2.住房保障制度基本框架的完善3.住房保障制度的规范4.住房保障制度的全面推进188.2住房制度8.2.2住房保障制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.2.2.2我国住房保障制度实施现状1.经济适用住房制度经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。城市政府要通过提供土地划拨供应、减免有关配套费用等政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，满足低收入家庭的需要。2.廉租住房制度廉租住房制度是社会救助制度的组成部分。1999年以来，根据国务院关于加快城镇廉租住房制度建设的要求，建设部与相关部门密切配合，先后出台了一系列文件规定。198.2住房制度8.2.2住房保障制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.2.2.2我国住房保障制度实施现状3.公共租赁住房制度近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。4．其他保障方式的探索在上述三项主要制度基础上，部分地区结合当地改革和发展的实践，进行了一些新探索。主要表现在三个方面：一是对房屋拆迁中的困难家庭实施拆迁保障。二是积极推进旧住宅区改造。三是改善农民工的居住条件逐步得到重视。208.2住房制度8.2.2住房保障制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.3.1.1国外土地所有制1.各国土地所有制现状（1）美国

美国的土地所有制主要有三种形式：美国联邦政府所有、州政府所有以及私人所有，三者的比例分别是32％、10％、58％。（2）英国

自1066年以来，英国的土地在法律上都归英王或国家所有，即从法理上来讲，只有英王是土地的唯一绝对所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。持有土地的方式主要有“永久业权”和“租赁业权”两种，（3）加拿大

加拿大现行的土地所有制主要有联邦政府所有、省政府所有和私有三种形式。（4）日本

日本的土地所有制主要有公有和私有两种形式。218.3国外房地产制度8.3.1国外土地制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.3.1.1国外土地所有制2.国外土地改革土地改革是对原有的土地制度直接或间接地进行根本的改善或者加上很大的限制，以便尽量消除原土地所有制度所带来的或造成的弊端的社会变革活动。228.3国外房地产制度8.3.1国外土地制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材8.3.1.2国外土地使用制不同国家，特别是市场经济发达的国家的土地使用制度是建立在市场机制条件下的对于土地利用、土地利用中权益关系调节等内容的制度性规定，市场的供求关系、市场的价格变化、市场竞争状况等决定着土地的配置、土地的开发与利用以及土地权益的分配等，并形成一种相对稳定的、成熟的土地使用制度基本框架。土地用途管制农用地保护238.3国外房地产制度8.3.1国外土地制度房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材不同国家的住房供给与保障制度的具体内容虽然不完全相同，但也有许多共同之处，诸如在政府投资建房、鼓励民间建房、提供住房补贴、提供住房融资支持等主要方面都有着相似的举措。8.3.2.1政府制定建房计划8.3.2.2政府直接投资或干预建房8.3.2.3鼓励民间建设与经营住宅8.3.2.4提供住房补助8.3.2.5提供住房融资支持8.3.