泰宁城西综合体地块1

泰宁城西综合体地块

市场调查报告及产品建议庄子策划2011年12月本案整体思路土地属性市场研判客户定位决定参考产品定位参考决定区域市场竞品分析市场研判土地属性产品定位客户定位1.本案地块指标项目地块至项目西北至北城环路，西南为规划路，东北至民主路，东到迎宾西道，南迎规划路，由东北至西南有水渠穿过占地面积63211㎡(约95亩)容积率≤2.2建筑面积139064.2㎡限高控制≤50米建筑密度≤30%绿化率≤35%出让价312894450元楼面地价2250元/㎡(成交价)挂牌时间2011年10月20日本案位于福建省西北部，武夷山脉南麓，居两省三地市交界处面积1533.8平方千米，人口12.70万人，城区人口3.8万。历史悠久，素有“汉唐古镇，两宋名城”之称，曾有“一门四进士、隔河两状元、一巷九举人”之盛况，历史上共出了2位状元、54名进士、101位举人，朱熹、李纲、杨时等历史名人曾在此读书讲学。距福建铁路枢纽站邵武40分钟路程，距武夷山机场1.5小时，由福银高速到南昌2.5小时、到福州3小时、到武汉5小时、到上海7小时；向莆高速铁路将在泰宁设点建站，可望在2012年底建成通车。有丰富的矿产资源、水力资源、渔业资源、动植物资源和旅游资源，世遗及5A景区。2.泰宁县城地位----历史悠久，人文发达，旅游业兴盛至福州3小时至南昌2.5小时至上海7小时至武汉5小时至武夷山机场1.5小时3.项目区域在城市中扮演的角色—该地区为县政府重点发展区域和城市中心拓展方向，未来将将形成以行政、教育、居住、娱乐、体育休闲、旅游服务、商业金融为主体的大型城市综合体。老城区集中了尚书第等古文明遗址，商业配套成熟，该区域短期内没有收储土地供开发。存量房都是一些规划建设较早的小区，近两年内房产升值空间不大。城北板块的城市功能定位为轻工业与住宅相结合的区域。既没有金融配套，也无大型的市政工程，道路、市政等都不是以居民生活配套方面规划，商业总体档次也不高。不利于房地产市场的发展。该区域人群的消费能力不强，购买人群仅局限于本区域居民以及外来人口落户泰宁。城西目前以居住、教育为主的新中心城区各项生活配套已经基本到位，该区域内金湖御景、丹霞名府等楼盘均呈供不应求状态。随着泰宁城市框架的拉开，城区将不断向火车站拓展延伸。该片区将成为今后泰宁城区建设和发展的中心区域。政府计划于明年4月完成四中沿河道路、工业路改造及金湖体育休闲公园投资合同的签订，10月完成内环路建设。年底前基本完成体育公园项目一期场地平整、会所基础工程。未来该区域将抓紧完成氨厂片区拆迁收储，布点入驻中影万星影视城、启动集休闲、体育、美食、娱乐、会展、旅游集散中心为一体的城西旅游文化综合体打造步伐。城东是泰宁目前与外界联系的交通枢纽，目前除汽修、汽贸、汽车配件为主的单边商业街以外，没有规模性的商业区和居住区。红木家具城仍在招商中。泰宁4.本案道路交通—周边路网发达，距城关中心约5分钟车程，附近设有公交站点迎宾西道规划路规划路北城环路民主路5.本案周边配套—部分行政职能部门已入驻，中小学教育配套已完善工商管理局泰宁四中泰宁实验小学检察院县人民法院国家电网6.项目区域规划—该区域紧邻政府重点建设的城西综合体与副行政中心隔河相望，一桥相连，周边配套规划成熟、起点高，适合开发高品质楼盘，又邻近即将建成的向莆高铁车站，未来人口导入可观。金湖体育休闲公园城西综合体，规划有商住、文化娱乐、旅游服务等项目旅游服务用地人民法院状元山休闲公园教育科研设计用地商业金融用地泰宁县福利中心观音山公园商业金融用地公共绿地泰宁四中&泰宁第二实验小学金湖体育休闲公园工地

（土地平整中）中影万星影视城示意图（规划中，重点项目）旅游服务项目示意图（规划中）商业金融项目示意图（规划中）河滨公园施工现场（在建）6.项目区域规划—该区域紧邻政府重点建设的城西综合体与副行政中心隔河相望，一桥相连，周边配套规划成熟、起点高，适合开发高品质楼盘，又邻近即将建成的向莆高铁车站，未来人口导入可观。7.本案用地条件----片内拆迁业已完成，地面整体地势较平坦本案地块现状

本案位于杉城镇民主村张家坊，处于三山环抱之内，杉溪和城步溪交汇处，地块呈不规则多边形状，四面为民主路、北环城路、迎宾路及两条市政规划路环抱，东侧有桥梁在建，城步溪自东北向西南贯穿该地块，片内拆迁业已完成。工业路安置小区8.本案土地属性结论区域规划较好，起点较高居民对城西地块前景有所期待，有利于引导规划道路交通便利，通达性强邻杉溪，内有城步溪穿过，易于打造亲水景观，体现高端形象教育设施完善，中小学配套齐全距离主城区有一定距离未来规划齐全，但民众对政府的执行力信心不高周边居住环境较差，多为早期民房和政府安置房周边路网未完善，多数仍处于施工状态优劣项目属性项目周边规划有次行政商务中心，城西综合体、金湖休闲体育中心、中影万星影城等公建配套，前景看好规划前景优越占地约100亩，总建约139064.2㎡规模较大区域属性县政府重点规划的城区核心新城发展处在闽北经济欠发达三、四线县城，但近年发展速度快三线县城项目地块周边生活配套欠缺，周边现有建筑多为早期民房及政府安置房，路网建设尚未完善，居民导入需要一定时间积累目前配套欠缺临水不规则多边形地块，较平整，周边居住氛围一般的新城区域城市综合体项目用途为商住综合用地，商业建筑面积不超过12000㎡，地下商业面积不大于5000㎡商住用地属性8.本案土地属性结论市场研判土地属性产品定位客户定位城市总体规划福建省城镇体系规划中，泰宁县属于十二个二级城市经济区中的邵武二级城市经济区该城市经济区包括泰宁、邵武、建宁、光泽四县市，该区域要充分发挥交通和资源优势，建成经济逐步繁荣、贸易活跃的边贸走廊。重点开发具有区域优势的森工、纺织、电力等行业，相对集中发展乡镇企业。三明市城镇体系规划中，泰宁县为三明市西北部经济区核心该经济区包括泰宁、将乐、建宁三县。该区域经济整体发展水平较高，区内差异较小，造纸、农林产品加工和旅游业是本区的主导产业。区内将乐、泰宁的整体实力较强，经济发展势头较好。本区的开发重点是：选择泰宁为中心，加快建设旅游基地，积极开拓旅游观光、休闲度假等新兴产业。与此同时，注重与江西及南平的邵武、顺昌的经济协作，建立省际合作开发区。按照城镇综合发展评价，结合城镇体系职能组织与上述原则，泰宁县将形成以县城为中心，以朱口为副中心，以京福高速公路和205省道为主轴，带动两翼乡镇三次产业整体协调发展的格局。1.城市研究—泰宁属于邵武二级城市经济区，为三明市西北部经济核心泰宁县近五年GDP走势分析泰宁近五年来GDP一直增长趋势，年均增长率保持在13%左右。泰宁县近五年城镇居民人均可支配收入走势分析泰宁近五年来城镇居民人均可支配收入均呈上升趋势，年均增长率保持在13%左右。1.城市研究--GDP在省内各县市中处于中游水平，近年GDP与均呈上升趋势，总体增速较快数据来源：《福建年鉴》2.产业环境—主要以林产、水电、矿产、化工、旅游业等为支柱产业化工旅游业水电林产矿产指标名称单位当月累计增长%1规模以上工业总产值万元4774242817241.7

#规模以上工业增加值万元1522113680542.82全社会固定资产投资万元4978834175234.2

#城镇以上固定资产投资万元1811223090538.13社会消费品零售总额万元114978431020.04出口创汇万美元3444312163.25实际利用外资(验资口径)万美元07150.6

实际利用外资(可比口径)万美元200283313.36地方一般预算收入万元10411403430.17一般预算支出万元43544057813.38城镇居民人均可支配收入39居民消费价格指数%105.8105.55.510国税收入万元4485471-8.411地税收入万312银行存款余额万元

3229497.813银行贷款余额万元

21365319.8

#中长期贷款万元

12389931.42.泰宁县2011年1~10月国民经济主要指标数据来源：泰宁县统计局《2010年第六次全国人口普查主要数据公报》全县2010年11月1日零时常住人口为110278人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的114187人相比，十年共减少

3909人，减少3.42%，年平均递减0.34%。全县常住人口中共有家庭户32637户，家庭户人口为103759人，平均每个家庭户的人口为3.18人。3.人口及人均居住面积—常住人口总数小，呈负增长状态，15-59岁的中青

年占人口比重最大，乡村人口总数大于城镇人口，但十年间城镇人口比重上升9.19%，城镇化进程明显。3.人口及人均居住面积—人口总数小、主要集中在杉城及朱口两镇泰宁县常住人口地区分布情况表地区人口数（人）比重（%）2000年2010年泰宁县110278100.00100.00杉城镇5034535.3945.66朱口镇1737019.1615.75新桥乡56186.425.10上青乡54826.844.97大田乡61565.575.58梅口乡41494.533.76下渠乡69617.006.31开善乡57805.925.24大龙乡84178.997.63数据来源：泰宁县统计局《2010年第六次全国人口普查主要数据公报》4.人口及人均居住面积—人均住房面积低于三明市水平但略高于福建省及全国平均水平5.2010~2011年国家房地产调控政策2010~2011年国家地产调控政策概述

2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作，央行6次提高存款准备金率，两度加息。当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。全年全国主要大中城市新房成交量多数呈现萎缩，而多数城市房价仍在快速上涨中，政府调控意图再次落空。

2011年新年伊始，堪称史上最严厉的楼市调控政策“新国八条”横空出世，央行随后又数次提高存款准备金率及存贷款利率，部分大中城市房价上涨势头放缓，10月，万科宣布其旗下在全国多个大中城市开发的楼盘降价，引发国内数家地产巨头降价潮，国内楼市开始回归理性价值。

2010~2011年存款准备金率调整一览表次数时间调整前调整后调整幅度92011年3月25日(大型金融机构)19.5%20.00%0.5%(中小金融机构)16.00%16.50%0.5%82011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50%0.5%(中小金融机构)15.50%16.00%0.5%72011年1月20日(大型金融机构)18.50%19.00%0.5%(中小金融机构)15.00%15.50%0.5%62010年12月20日(大型金融机构)18.00%18.50%0.5%(中小金融机构)14.50%15.00%0.5%52010年11月29日(大型金融机构)17.50%18.00%0.5%(中小金融机构)14.00%14.50%0.5%42010年11月16日(大型金融机构)17.00%17.50%0.5%(中小金融机构)13.50%14.00%0.5%32010年5月10日(大型金融机构)16.50%17.00%0.5%(中小金融机构)13.50%不调整-22010年2月25日(大型金融机构)16.00%16.50%0.5%(中小金融机构)13.50%不调整-12010年1月18日(大型金融机构)15.50%16.00%0.5%(中小金融机构)13.50%不调整-5.1货币政策—提高准备金率5.1货币政策—提高准备金率使房贷额度减少，贷款优惠利率取消大型金融机构存款准备金率上调0.5个百分点房贷额度减少，贷款优惠利率取消所有金融机构存款准备金率上调0.5个百分点5.1货币政策----提高存贷款利率2010~2011年历次存贷款利率调整一览表次数公布时间调整幅度52011年07月06日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点42011年04月05日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点32011年02月08日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点22010年12月25日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点12010年10月19日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点2011年12月房贷利率与2010年12月26日房贷利率前后对比贷款额（万）贷款年限（年）购房情况执行利率月供总还款5020首套房未加息前5.94%3564.87185556910.12.256.40%3698.48888763711.12.077.75%4106.5985560新加息与上次加息差额对比408.01297923二套房未加息前6.53%3736.789680810.12.257.04%3888.5193324211.12.078.46%4326.51038360新加息与上次加息差额对比437.991051185.1货币政策----连续五次加息后，5年期以上基准利率达到7.05%，房贷利率升

至最近10年来的最高水平。连续加息成交量及房价开始回落放贷时间延长，资金面紧张，运营成本增加持币观望预期房价下行购房成本增加购房者开发商5.1货币政策----提高存贷款利率后购房成本增加，更多购房者选择持币观望，同时房企运营成本增加，中小开发商为尽快回笼资金不得不选择降价国十一条2010.01.10严格二套房贷款管理首付不得低于40%2010.04.17国十条首套住房且建筑面积逾90平米的，首付比例不低于30％，利率7-8.5折二套住房贷款首付款不低于50％，利率不低于基准利率的1.1倍对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平2010.09.29国五条深圳、厦门、上海、宁波等城市出台限购细则不分住房大小，首付比例均不低于30%不分区域，停发第三套住房贷款对不能提供一年及以上纳税及医社保缴交证明的非本地居民停发购房贷款2011.01.26国八条二套房首付款不低于60%利率不低于基准利率的1.1倍扩大限购城市范围5.2行政调控—陆续出台国字号政策，提高一、二套房首付率，限制异地购房1、进一步落实地方政府责任2、加大保障性安居工程建设力度——首提公开、公平、公正3、调整完善相关税收政策，加强税收征管——购房不满5年营业税按卖价全额征收4、强化差别化住房信贷政策——二套房首付提至六成，利率是基准利率的1.2倍，

首套房利率为基准利率1.1倍5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求——省会城市户籍家庭三套房停购7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8、坚持和强化舆论引导5.2行政调控—出台史上最严厉楼市调控政策：新国八条5.3调控结果—70个大中城市环比房价涨幅均出现明显下调，10月京沪广深房价出现全面下

调，最高下调幅度达到0.3

2011年前三季度我国商品住宅销售面积达到6.36亿平米，销售金额3.27万亿，销售均价5141元/平米。今年前三季度的季均销售面积2.12亿平米，预计全年销售面积将达到8亿平米的规模，全年销售均价预计将维持在5150元左右，对比一下去年全年的销售数据：销售面积9.3亿平米，销售均价5030元/平米。销售面积出现一定下降，而销售均价较去年的增幅仅为2.4%。在通货膨胀率超过6%的情况下，这种2.4%的价格增幅实际上意味着房价的实质性下降。

今年以来中央政府限购、紧缩银根、提高首付比例和贷款利率、加税、增供等政策效应逐步发酵，以北京、深圳等地为代表的需求很大程度上被冻结。种种几乎重回计划经济时代的调控政策，虽未对销售面积造成很大的影响，但确实有效遏止了部分城市房价上涨的势头，使得大量资金和项目转向二、三线城市。南昌、兰州、西宁、乌鲁木齐、秦皇岛、丹东、吉林、牡丹江等二、三线城市同比涨幅仍旧较高，这显示在调控力度不均下，房价走势开始出现分歧。5.3调控结果2011年调控，政策细化和调控效果普通购房者，“被观望”政策效力与企业博弈进军商业地产一次性付款购房5.3调控结果中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。机构普遍认为后续下调准备金率降成为常态。央行三年来首次宣布下调准备金率，将释放4000多亿元的流动性，此举无疑将增强银行体系流动性、提高银行的放贷能力，尤其将惠及首套房购房群体。从过往历史看，流动性往往热衷流进回报率高的房地产领域，尤其是在房地产商正面对资金链十分紧张的急迫形势之下。虽然目前的房地产市场不景气形势下，央行放松的流动性，难以“滋润”到房地产业中，但是房地产市场也可能因此而间接受益。比如2008年为次贷危机放松政策，却使房地产市场因此大大受益。目前银行按揭贷款的放款周期普遍已经从上半年的1个月左右拉长到3个月以上，随着存准率的下调和明年一季度银行贷款额度的回升，若放款周期有一定程度的缩短，将在一定程度上缓解目前严重依赖项目回款速度的开发商的资金压力。这对众多开发商而言无疑是一个利好消息。同时，全国46个限购城市中有10个城市的限购令将在今年年底到期，住建部要求各地方限购延期，即便如此，近期仍有佛山、成都等城市在试探放宽限购，虽然其后被紧急叫停，但不排除部分地方（主要为二三线城市）政府放松对政策的执行的可能。5.4最新调控政策—下调存款准备金率，部分地方政府可能放松限购政策的执行6.土地市场2002年以前，泰宁建房以个人或合作建房为主，零星建设杂、重复建设多。自2002年起实行土地收储后，各个城市开始不再进行小宗土地单体开发，而是进行成片规划。泰宁政府将城区分为三个片区进行管理：老城区为一类严管区，个人或单位不得翻建、改建；城区边缘为二类控制区，囤积土地，成片建设住宅小区，使城市扩容；城郊为三类区，个人可进行符合规划的有序建房。

2007年到2009年间，泰宁响应国家对房地产的调整政策，结合当地人口数量和自身发展实际，开始严格控制开发步伐，每年只放量有限的土地供开发建设商住项目，在一定程度上保证了市场的平稳发展，但是也制约了整体上的发展速度和市场的竞争机制。

7.房地产市场—现有丹霞名府和文昌御墅两个楼盘有房在售，金湖御景房源全数售罄已进入后期交房及产权证办理阶段泰宁房产市场的市场主体一直以来都由开发企业来充当，由于政府对开发体量的控制，使得整个泰宁的房产市场出现垄断性的市场格局，房源供应供小于求，但是受制于整个市场的刚性需求限制，供小于求的现象表现的不明显。目前有房在售的楼盘仅有丹霞名府和文昌御墅，同期的金湖御景经过两年半的销售，房源全数售罄，已进入后期交房及产权证办理阶段。

另：项目地块对岸，靠近城中心的片区有大片当地居民自建房，近期该片区房价一直呈上涨势头，自建房转让价格约4500元/㎡文昌御墅丹霞名府金湖御景7.1金湖御景—中心地段、学区配套均价：3600多元/㎡（限价房，二手房价格超过5000元/㎡）总户数：约1000户建筑类型：多层、小高层主力户型：约110~120㎡首次开盘时间：2009年5月，共售四期，

所有房源已售罄，业主已陆续开始入住客群分析：以首次置业的本地客户为主，其中多数为个体商人和公务员，个体商人中有部分为在上海经商回乡的置业客

户，进城置业者也占一定比例楼盘优势：泰宁第一个真正意义上的商品房项目，位于县城中心地段，周边各项生活配套齐全，生源划入泰宁实验小学，

对为子女教育教育而购房的置业者形成极大吸引力，户型较齐全。小区内部环境规划较早期居民楼有较大优

势，因此在交房后，仍有许多未购房的客户在体验了小区内部环境后产生购房意愿。楼盘劣势：与其他两个楼盘相比，在楼盘品质上有一定差距，小区景观设计相对较弱，存在随意变更绿化带用途的现象。7.2文昌御墅—旅游地产，环境优美总户数：约170户现均价：约6000元/㎡建筑类型：以联排别墅为主，部分为洋房和独栋主力户型：240~260㎡联排别墅，洋房主力面积102~120㎡房源状态：一期售罄，二期尚有部分余房，部分房源已交房客群分析：限购前本地客户与外地投资客平分秋色，本地客户以私营业主和企事业单位领导为主，销

售形势良好；限购后，外地客户无法介入，仅存本地客源，销售形势不乐观。楼盘优势：位于泰宁县世界地质博物苑河对岸，环境优美。楼盘劣势：距城区较远，区域认可度不高，周边配套不完善，以联排和独栋别墅为主，总价较高，受

众范围窄，尤其限购后外地投资客难以进入，本地客户有限，难以消化所有房源，在一定

程度上造成销售困难。7.3丹霞名府—定位高端，最佳景观总户数：961户均价：多层7700元/㎡，高层6500元/平米建筑类型：多层、小高层、高层主力户型：约110㎡房源状态：一、二期均已售罄，三期蓄客火爆客群分析：以本地客户首次置业客户为主，主要来源为城关和朱口两地，其中绝大多数为私营业

主和公务员，外地回乡置业生意人居多。业主年龄集中在20~49岁之间，多数客户选

择按揭付款，一次性付款客户也占了相当比例。楼盘优势：邻近中心地段，周边生活配套齐全，交通方便，楼盘定位高端，品质较高，景观设计

获得中国建设部“中国人居典范最佳景观设计”，户型佳，赠送面积多。楼盘劣势：工程进度相对较慢，学区划片不够理想。8.整体市场总结从紧从严，通过行政和货币等多种手段坚决遏制房价过快上涨，国家调控对泰宁楼市最大的影响在于增加了本地人申请购房贷款的难度和成本，可能使更多有购房意愿的民众持币观望，以及限购令的出台将许多外地投资客拒之门外。国家调控实行土地收储，政府严格控制土地放量，在一定程度上保证了市场的平稳发展，但是也制约了整体上的发展速度和市场的竞争机制。土地供应人口有限，市场规模小，但由于政府严格控制土地放量，使得可售楼盘少，竞争小，整体依然呈现供小于求的状态，目前市场有房源可售的在售楼盘仅有文昌御墅和丹霞名府，从整体销售情况看，110~120㎡的三房户型在市场上最为紧俏。供需状况市场研判土地属性产品定位客户定位1.客群分析--客群来源丰富，多数为原有住房，但首次购买商品房目前各楼盘客户群构成私企业主泛公务员阶层回乡置业此类客户是以居住升级为目的的人群，有较强的经济实力，有自建房或单元房，但居住品质不甚理想，虽为首次购买商品房，目的仍以自住为主，但也关注物业品质和投资价值，将房产作为身份象征和价值标签。以公务员为主，兼顾企事业单位职员。此类客户原住房产一般为福利分房、集资房或自建房。这部分客户的首次购买商品房的目的主要出于对居住现状不满，希望在经济承受范围内提高居住品质，关注社区环境和居住舒适性。外地（主要是上海）做生意回家置业者，与私营业主相似，经济实力较雄厚，多有自建房或单元房，为家人在本地置业，关注物业品质和投资价值，将房产视作烫金名片，以凸显身份，对房价承受力高。乡镇进城客户周边乡镇客户，为获得城区生活的便利及城区教育资源让子女就读好的学校，在好学区内购买住宅为子女落户，与城市不同的是，此类客户多须兼顾举家搬迁需要，更倾向于购买较大户型以满足全家的住房需要2.目标客户需求----地段和周边配套是主要考虑因素本地客户是目前泰宁市场的主力消费群体，私营业主、进城置业客户、公务员和企事业单位客户是本地购房主力，市场以自住型需求为主，各类客户中为子女上学购占相当比例；

通过关系找开发商预订房子的现象比较普遍，进行预定，造成大量房产皆由关系客户购买，开盘时留给普通客户的房源比例小。

目前购房客户以首次购买商品房客户为主，但多数为已有自建房或分配房等老式住房，选择购买商品房的以改善住房条件的客户为主。泛公务员客源，经济能力较好，追求改善生活品质和空间及周边配套。适合价位适中，实用的90~110㎡三房户型。首次进城置业客源，经济能力较好，多为子女上学考虑，举家入城，对学区、生活配套和面积有一定要求，适合价位适中，宽敞的110~120㎡的三房户型。首次置业年轻客源客源，经济能力一般，多数需要父母资助，对总价考虑较多，适合低总价，75-80㎡的两房户型。私营业主客源，经济能力好，视房产为身份象征，追求生活品质和社区环境。对总价敏感度低，适合高端奢适的110~1300㎡三~四房户型。周边配套小区地段客户购房主要考虑因素户型小区档次物业市场研判土地属性产品定位客户定位优势教育资源：项目地块划片泰宁第二实验

小学和泰宁四中，泰宁四中

为县城仅有的两所初中之一，

教学质量认可度高。景观资源：北向靠山，南向面山，临杉溪，城步溪穿社区而过，周边环境景观优美。交通优势：周围路网密集，四通八达。规模较大：占地约100亩，具有规模效应。升值潜力：区域规划空间充足，城西综合体待建，升值潜力大，本地人对该地块价值有期待。土地价值：申遗成功后，泰宁新推出的土

地价值节节攀高，无形中提升

了本案的价值。1.本案SWOT分析劣势人口规模：人口总量少，市场规模小，·前

期金湖御景，丹霞名府等楼盘

已消化掉部分客源，剩余有购

房需求的客源有限。生活环境：临马路，可能产生噪音污染配套不足：周围现有的日常生活消费的场所和基本生活配套设施十分不完善。区位认可：距城中心有一定距离，本地人目前对该区域的价值存在观望心理。周围民居：本案四周为年代较早的民居，杂乱无章，在一定程度上影响整体形象。1.本案SWOT分析面临机会区域升温：泰宁县房地产市场持续升温，

区域发展空间大，价值将得

到进一步提升。政府规划：泰宁县政府将城西作为未来

城市发展的主战场，各项配

套逐日完善，体育休闲中心已

进入土地平整阶段，工业路安

置房年底将竣工，预计明年将

有大量居民入住，人口导入可观。市场空白：泰宁城区内中高档住宅和大型商业少，项目具有后发优势。未来供应：泰宁城区现今住宅供应量不足，市场仍处于供不应求的状态。竞争对手：金湖御景房源售罄，丹霞名府蓄客火爆，但可售房源有限，

后期可与本案形成联动，通过

联合营销等手段适当引导客源

至本案。申遗成功：丹霞地貌的申遗成功，使得泰宁的旅游业有了质的飞跃，将

吸引更多的外来投资客户。面临威胁政策导向：进过多轮调控，全国多地房价开始

松动，年末温总理在访问俄罗斯时

明确中国下调房价是国家坚定的政

策，随后李克强副总理在河北廊坊

也指出当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要

坚持实施遏制房价过快上涨的政策

措施，进一步巩固成果。预计明年

国家调控政策仍将从严从紧，市场

悲观情绪不断蔓延，越来越多的购

房者开始选择持币观望，这多少会

对泰宁购房者的心理产生负面影

响。竞争对手：本案最大竞争对手为丹霞名府，与

之相比，本案在地理位置上不占优

势，且定位相当，难免出现争抢客源的情况。2.产品营销策略：整体思路----差异化规划/体验式营销以开发成本计算，本案销售单价将远高于目前泰宁其他普通商品住宅，致使项目必须向高端品质大盘的方向定位，这与同一开发商旗下另一楼盘丹霞名府在定位上形成一致，从而难以避免的要在客源上形成竞争的态势，然而，与丹霞名府相比，本案在区位和市政配套等硬件上不占优势，加之本地客户对本案所处区域的认可度不高，因此，要将本案客源与丹霞名府的客源剥离开来，尽量避免两个楼盘争抢客源的情况，同时使目标客户能够接受相对较高房价，必须使本案无论在景观设计、户型安排还是自身配套等方面都比丹霞名府有一个质的提升，配合县政府对城西综合体的整体规划，将本案打造成泰宁品质最高端，品味最独特，配套最完善，居住环境最优美的第一品质大盘。具体建议在内装修、服务和管理方面以五星级酒店标准建设，会所式营销中心，为客户营造前所未有的尊贵购房环境。引入品牌物业，提高物业服务标准，作为提升楼盘形象的方式，又是营销中的卖点。选用高端建材、在景观设计等细节之处彰显楼盘品质，营造极致奢华的楼盘形象。引入体验式营销模式，在项目工地开辟建材、景观体验区，用事实说话，以提高客户对楼盘的购买信心。1.商业定位：东南向与东北向以集中式商业为主，西向以休闲水街为主。集中式商业主题：《丹霞·本草养生馆》(暂名)休闲水街商业主题：《杉溪·高逸街》(暂名)2.商业平面布置建议：东南、东北角为集中商业，东南角布置二层集中式商业（沿街为独立店面），东北角布置三层集中式商业(第三层设计按商业与办公兼顾的方案)，集中式商业与东向一层底商串联，设商业小广场。东北角为商业主入口，场地富裕，可设计半下沉广场连接地下商业。地下商业功能定位以水疗、足疗、泥疗、养生为主，地上集中式商业以食疗、药疗、按摩疗法为主。商业中庭与内部装饰以《本草纲目》、《周易参同契》为主线（周易参同契是一本道家养生的经典之作，是世界上现知最早的包含着系统的外丹理论的著作。为东汉·魏伯阳所著。）展示具有养生疗效的植物主题与道家的房中术。东向独立店面主要经营养生类用品与美容美体。西向规划商业水街。