中国建设银行A分行个人住房抵押贷款

PAGE中国建设银行A分行个人住房抵押贷款风险管理问题与对策研究摘要近年来随着我国经济的高速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一，而住房金融对推动我国房地产业的快速发展起到了关键作用。本文以建设银行某分行为例，探讨了商业银行住房贷款风险管理研究。论文首先分析和介绍了中国建设银行A分行住房抵押贷款情况，其次中国建设银行A分行住房抵押贷款风险管理现状，接着分析了中国建设银行A分行住房抵押贷款风险管理中存在的问题，最后针对风险，提出了相应的风险控制措施，主要对策包括完善内部风险控制管理制度、做好贷前调查与贷后管理。关键词：商业银行；个人住房贷款；风险管理目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、中国建设银行A分行住房抵押贷款情况 3（一）建行A分行住房贷款的发展历程 3（二）A分行2020年贷款发放量个人住房贷款情况 3二、中国建设银行A分行住房抵押贷款风险管理现状 4（一）A行住房贷款业务的品种 4（二）A行住房贷款审批流程管理 5（三）A行住房贷款风险表现 5三、中国建设银行A分行住房抵押贷款风险管理中存在的问题 7（一）缺乏完善的内部风险控制制度 7（二）缺乏科学的贷前调查和贷后管理 8四、A分行住房贷款业务风险控制的措施与对策 8（一）完善内部风险控制管理制度 8（二）做好贷前调查与贷后管理 9五、结论 10参考文献 11中国建设银行A分行个人住房抵押贷款风险管理问题与对策研究银行是通过存款、贷款、汇兑、储蓄等业务，承担信用中介的金融机构。银行吸收闲置存款，为急需用钱的企业或者个人发放贷款，激活了经济，维持了经济的发展。银行在经济中居于举足轻重的地位，维系着国民经济命脉和经济安全。但是，信贷业务是我国商业银行的主要收益来源，信贷风险也是银行面临的主要风险。近年来随着我国经济的高速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一，而住房金融对推动我国房地产业的快速发展起到了关键作用，从1998年国家停止福利分房以来，商业银行的个人住房贷款发展迅猛，已成为我国居民购买住房的主要融资模式。现状，总结问题出现的原因，找出解决融资难问题的对策，帮助中小企业渡过难关。一、中国建设银行A分行住房抵押贷款情况（一）建行A分行住房贷款的发展历程建行某分行是一家老牌国有商业银行的二级分行，银行下辖9家城区和县级支行，对外营业网点63家，银行于2004年开始办理个人住房贷款业务，经过近10年的摸索和发展，截止2020年末银行个人住房贷款额近65亿元，占整个分行信贷资产的比重的32%，2020年末银行个人住房贷款中的不良贷款余额为3.85亿元，平均不良贷款率高达8.34%，高于全行业平均水平。从2012年到2018年期间，银行个人住房贷款的当年违约率保持了较低水平，2018年后随着银行大量违约事件的出现，不良贷款率和贷款绝对额出现了快速上升的趋势，2020年未时不良贷款率己达到8.53%，不良贷款绝对额为1.82亿元，尽管2019年银行通过大量新增投放住房贷款和采取清收、呆帐核销等措施使不良贷款率一度降到5.51%的水平，但实际不良的绝对额未得到大幅下降，随着2019年以来银行的个人住房贷款余额的下降和不良贷款的大幅反弹，导致银行的个人住房贷款不良率创开办以来的新高。虽然银行个人住房贷款业务所产生的不良贷款同其他资产业务相比无论是绝对额还是不良占比都相对较低，但个人住房贷款业务在10年发展过程中暴露出的问题和带来的教训却是十分深刻的。（二）A分行2020年贷款发放量个人住房贷款情况下表是对A分行2020年1-4季度贷款发放量的统计，通过此表我们不难看出该建行1-4季度的贷款发放量呈下降趋势，出现此种趋势的主要原因是：一是自国家90年代初打破了建行个人贷款业务的垄断地位后，各商业银行均结合自身特点开展了个人住房贷款业务抢占了一定的市场份额。虽然建行在个人住房贷款业务上仍然处于主导地位，但受其他商业银行的竞争的影响，个人住房贷款发放量近几年均略有下降；二是受国家压缩固定资产投资规模政策影响，近两年房地产市场增幅趋缓，同时建行为了控制房地产开发的泡沫经济，避免造成不良资产的增加，自2019年以来对个人住房贷款逐渐紧缩，也是造成建行个人住房贷款发放量略有下降的重要原因。2020年建行A分行1-4季度贷款发放量单位：万元年初余额本年新增上月余额本月新增昨日余额本日新增本日余额一季度857215-9078895467-728894739712895451二季度895467-205488749191045875964-529875435三季度895467-349218605462675853221245853466四季度895467-57834837633-685836948187837135数据来源：建行A分行内部资料二、中国建设银行A分行住房抵押贷款风险管理现状（一）A行住房贷款业务的品种银行根据总行的业务设计，结合实际开展多个品种的金融产品，具体为：（1）个人一手住房贷款一手住房贷款是指农业银行向借款人发放的，用于借款人购买首次交易的住房（即房地产开发商或其他合格开发主体开发建设后销售给个人的住房）的贷款。（2）个人二手住房贷款二手住房贷款是指银行向借款人发放的，用于购买再交易住房（即售房人通过交易取得房屋所有权证书及允许上市的证明文件，可以在房地产三级市场再次交易的住房）的贷款。（3）置换式个人住房贷款“置换式”个人住房贷款是对己经用自筹资金全额付款购买商品住房并取得房屋所有权证书的自然人客户发放的、用于清偿购房所负债务的贷款。（4）个人住房非交易转按贷款个人住房非交易转按贷款是指对已经在其他金融机构获得了个人住房贷款的借款人发放的、用于借款人提前清偿在其他金融机构个人住房贷款的贷款。（5）个人住房与公积金组合贷款住房公积金委托贷款是指银行根据当地住房公积金中心的委托，以住房公积金资金为来源，向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房与公积金组合贷款是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款。（6）个人自建住房贷款个人自建住房贷款是指银行向借款人发放的、用于借款人在以个人名义独立取得使用权的国有土地上建造自用住房的贷款。（二）A行住房贷款审批流程管理目前银行基本的办理流程是：在开发商与合作银行签署合作协议后，购房申请人收集全资料后送到开发商（经销商）处；由开发商（经销商）代交经办行信贷员→经办行信贷员受理申请；进行贷前调查、审查、填写审批意见→信贷员初审通过提交信贷主管审查→信贷主管审批同意提交支行长审批→支行长审批同意后信贷员将材料由支行送分行主管部门由审查员进行审批→审查员审批通过后提交审查主管进行审批→审查主管审批同意后提交部门负责人进行终审→通过后信贷人员将材料从分行取回→通知开发商、保险、公证组织准备进行现场办公→信贷人员、公证处、保险公司合署办公→信贷人员将现场办公材料提交公证处进行公证→信贷人员取回公证材料；送至产权处办理产权手续→产权手续办理完毕后信贷人员将材料取回，将贷款档案送至分行录入资料，进行放款操作，放款后，信贷人员将材料取回支行进行放款确认，同时提取开发商保证金，打印相关放款凭证及回单→按分行管理要求将相应凭证送交分行归档→通知借款人前来领取合同和还款计划表。银行内部审批流程也非常复杂，银行目前基本的办理流程如图1所示。图1银行住房贷款办理审批流程从以上流程看，为办理一笔贷款，贷款的审批涉及经办信贷员、信贷主管、支行长、审查员、审查主管、个贷中心主任等多个环节，若干个签字和盖章，再加上每个环节的责任人都是兼职，都还有其他工作需要完成，因而一笔贷款审批的时间也就较长，此外，按这一流程，信贷员完成一笔个贷业务放款，仅支行及个贷中心就至少需要往返四次，业务成本高，业务效率比较低，离“优质高效”尚有很大差距。（三）A行住房贷款风险表现1.市场风险分析根据国家现行的经济政策，A银行住房贷款相关业务所在区域存在一定的市场风险，主要表现为房地产价格的下跌和同业之间的恶性竞争。自2018年开始，中国在启动调控房价举措时，一些城市房产购买或贷款的权利逐渐被限制。2019年后，国家开始进一步严格控制房地产价格，限制房地产开发商的销售价格。再加上市场需求的变化，一些房价出现了下跌。当房地产由于价格下跌而成为“负资产”时，“断供”的动机要强于普通个体购买者。为了防止房地产价格下跌的风险，银行应该仔细评估房地产的价值，严格控制贷款的数额，特别是要大幅度提高投资者和投机者的首付比例。在住房供应过程中，房地产公司向消费者伸出橄榄枝，甚至一些房地产公司愿意降低客户准入标准和贷款标准。A银行属于孝感市。除此之外，还有8家银行也在开发个人住房贷款业务。A银行为了抢占市场资源，采取低利率，迎合开发商，零手续费吸引客户，成为住房贷款风险的一大隐患。2.经营风险分析A银行个人住房贷款业务存在两个风险，第一,信息不对称风险。为了吸引客户，缓解竞争压力，A银行不断降低放贷条件。在社会信用体系建设前期尚未完成的情况下，基于客户提供的信息有限，客户经理很难在短时间内对客户进行全面评估，准确识别违约风险。其次，由内外勾结造成的虚假抵押风险。由于A银行的内部管理问题，对外开放业务贷款存在很多漏洞。例如，开发商以员工或亲友的名义，伪造购房合同和首付在A银行贷款，从而获得低息贷款。这种虚假的抵押贷款，为不良开发商提供可以钻漏洞的机会，同时随着银行对外债务的增加，银行的不可控风险也逐渐增大，这恰恰说明银行在贷款前开展贷前调查和贷款审核是非常重要的。3.信用风险分析个人住房贷款的信用风险可以从借款人的行业、教育背景、婚姻状况、家庭收入、年龄等因素来判断。一般来说，从事稳定行业、学历高、收入稳定的己婚中青年是银行愿意发放贷款的对象，因为这类人群拥有一定经济基础和社会地位。对于行业来说，除了考虑借贷人的从事行业、社会地位等外在因素外，还需要考虑贷款人所支付的首付比例，以及是否有固定资产作为抵押物，或者是否存在一年之内超过三次的信用卡逾期还款等不良现象。这些指标成为A银行判断个人信用贷款的重要指标。如果这些指标在控制范围内，A银行将根据个人信用提供相应的贷款额和贷款期限。如果其中一些指标超出控制范围，但因程度较轻，譬如某位客户虽有有三张过期的信用卡，但因使用金额未过100元，针对此类情形，A银行将酌情考虑放贷金额。如果这些指标严重超标，A银行将拒绝办理个人贷款。4.抵押物风险分析在A银行个人住房贷款的过程中，其中最重要的环节就是住房贷款的审核。在住房贷款中会连带着一系列隐藏的风险，如产权风险、价值风险、租赁风险、法律风险、处置风险等。首先，个人住房贷款很好的满足了国家建设和社会公共利益的需要。如果在偿还贷款时，借款人因没有足够资金，而选择抵押物来偿还债务，这必然会导致抵押物的价值出现贬值，从而使银行面临着抵押物贬值的风险。其次，抵押权的法律风险主要取决于抵押权在使用中是否具备合法性。如果银行之前发放过贷款，债权将被暂停。最后，若银行选择处理抵押物，相关执法部门会为了维护社会稳定以及其他方面因素，会让银行承担部分的社会保障责任。如在司法案件中，被执行人拥有唯一套住房且抵押给银行办理了住房贷款，那么即使人民法院查封了此住房，也不得进行变卖、拍卖来偿还银行贷款。三、中国建设银行A分行住房抵押贷款风险管理中存在的问题个人住房贷款风险是商业银行面临的重要风险之一，银行2001年开展个人住房贷款业务流程并沿用至今，现行的贷款业务流程落实了审贷分离、集体审议、分级授权等信贷管理制度，包括信用评级、贷款评估、客户资料的审查、贷款五级分类等信贷管理工具，在一定程度上控制了信贷风险。但在仔细分析住房贷款风险产生的根源后，发现银行个人住房贷款业务流程存在一些问题，隐藏了较多风险隐患。（一）缺乏完善的内部风险控制制度我国商业银行正处于改革的深水区，改革现有的内部经营权和所有权的关系成为改革的重点，而现代化的公司治理结构模式是商业银行内部组织机构和权力分配体系的具体形式。优良的治理结构才会有优良的激励和约束机制。但是我国商业银行存在着经营者和所有者完全不对称的问题。在我国特殊的环境下我国商业银行的董事长或者行长乃至中层管理人员都是由政府决定认命的。即这些商业银行的董事会和管理层不是依靠自有资产而进入这一行行使所有者权益的机构。在面对具有风险的贷款时不能够做到一个正真所有者相同的使命感和责任感。因此也就说我国商业银行在经营和个人住房贷款风险管理上缺乏激励和约束机制。而在现有的激励和约束机制下也是对于我国商业银行的人才战略有相当大的约束力。所有者的缺位也同时将导致银行信用风险承担主体的不明确，使得商业银行受损的同时国家也在受损。但是随着我国商业银行改革的不断深入，我国商业银行的治理结构不健全、决策执行体系结构不合理、监督机构有效性不足也会逐渐的被克服，但是这需要时间和一个相当的过程。目前银行个人住房贷款的内控制度仍以上级对下级的业务检查为主，这种对口部门的检查，往往因各种原因而流于行式。因而建立健全科学的内控制度和机制应是银行个人住房贷款集约化经营，提升管理的关键所在。银行个人住房贷款的组织机构仍然沿袭业务发展初期的住房信贷专门机构，这种专业机构不仅从事个人住房贷款业务的营销、管理，还承担着住房开发贷款的营销、审查、审批工作，这种前、中、后台不分离，个人住房贷款与开发贷款不分离的结果就为个人住房贷款风险的产生留下了可乘之机。风险分析图如图2所示。图2风险分析图（二）缺乏科学的贷前调查和贷后管理自身管理流程和监管的不完善。一是，贷前调查流于形式。过分依赖贷款人提供的申请资料，对贷款人提供的申请资料不进行深入的调查和分析，或是审核不严，或是信贷经办人员违反信贷规章制度。以权谋私，随意超越权限，发放人情贷款、关系贷款。二是，贷中审查把关不严，出现贷款额度顶格抵押、超权限审批等现象。三是，未建立起良好的贷后主动管理体系。而是根据违约的发生进行被动的贷后管理，这就使得商业银行住房抵押贷款要面临较大的风险。另外，我国有些商业银行虽然有较为完善的贷后管理制度，要求信贷人员进行定期和不定期的借款人贷后跟踪。但在信贷人员具体实施使，往往应付程序草草了事，并不进行实际的电话询问，更谈不上上门走访。四、A分行住房贷款业务风险控制的措施与对策（一）完善内部风险控制管理制度（1）明确业务发展目标银行内部应确立合理的业务发展目标，必须根据银行自身的负债结构，市场份额及资本金状况确定合理的目标资产结构，将个人住房贷款放在整个资产业务中加以统筹考虑，而决不是将个人住房贷款规模做得越大越好。商业银行内部应结合自身的存款结构（应控制在贷款总额的40%以内），确定个人住房贷款占总资产的目标比例，并根据不同地区的经济发展水平，确定个人住房贷款的重点经营区域，不宜全面开花，必须要强化经营流动性和资本充足要求对个人住房贷款的约束作用，当个人住房贷款占总资产的比例达到预期目标值以后，必须要与总资产的增长速度保持同步，不能过快发展。（2）健全风险管理组织架构，明确部门职能进一步完善个人贷款中心建设。设立个人贷款中心，有利于集中有限资源推进中心城市行业务发展，有利于最大限度利用全行整体资源拓展市场、营销客户，有利于明确岗位责任、有效控制风险，有利于提高经营集约度、方便客户、提高服务效率，有利于提高政策传导效率和执行力、加强业务管理。从目前的情况来看，银行个贷中心建设工作的进展还不够理想，其运营模式也与要求相差甚远。这主要是因为依然习惯于过去的以支行为单位的运营模式，害怕集中经营后会丢失市场，发生混乱。把受理、营销和审批、贷后管理等环节分开；将营销和受理继续放在网点，以充分发挥网点作为营销渠道的作用，而审批和贷后管理的工作则应向个贷中心进行集中。（3）加强内控制度建设，完善业务操作规程加强个人住房贷款业务的内控制度建设，完善业务操作规程，有章必循，违章必纠，保障此项业务的健康发展。银行在内部组织架构建设中要着重注意以下问题：一是加强个人住房贷款业务的内控制度建设，在不断总结实践经验的基础上，完善业务操作规程；二是加强从业人员培训和依法经营，依法放贷，依法管贷，依法收贷意识，提高从业人员的整体素质和风险防范能力，做到有章必循，违章必纠，防止执行走样；加强规范化、标准化制度建设，明确贷前调查、审查、审批、贷款发放、贷后管理各环节的岗位分工、落实责任；实行双人调查、相互复核，强化相互监督，严禁“一手清”；将操作失误降到最低程度，减少人为操作原因造成的风险：实行信贷专职审批人制度，实行严格的审贷分离，严禁人员混岗、顶岗操作。（4）优化业务流程，实现制衡和效率的和谐统一个人住房贷款一个重要的特征是其专业面广、政策性强、流程多。能适应客户的需要设计是一门一步式的一条龙服务，在同一城市由统一的个人贷款中心集中办理个人房产贷款业务，强化了市场营销、房地产评估、法律咨询、贷后管理专业人才的市场分工，实现个人住房贷款的集中化、专业化、规范化管理。银行进行业务流程再造决非只停留在业务层面上，还包括员工素质再造、观念再造、技术再造、和组织结构再造。业务流程再造需要员工的业务技能、沟通能力、协同合作等综合素质全面提高；需要将以技术、产品或行长为中心的经营观念，转变为以顾客为中心；需要创造性地应用信息技术建立统一的信息共享平台，规划、设计、开发新的信息系统；需要打破传统金字塔型的组织结构，通过规模调整、职能转变，使银行的组织形式向扁平化、精益化的方向发展；需要改变旧的企业文化来适应新的流程，不能让旧的企业文化对新的流程产生阻碍。业务流程再造成功的关键取决于领导层的抱负、意识和领导艺术。银行领导的责任在于克服各方面的阻力，改变旧的传统，只有领导层为业务流程再造营造一个很好的“势”，“流程银行”才能完整地构建起来。（二）做好贷前调查与贷后管理（1）对来自开发商风险的预防与控制对策优选开发商和开发项目。为了防止风险的产生，必须从贷款的源头抓起。首先，在选择合作伙伴方面，应当选择经济实力强、资质等级高、开发业绩突出、负债比率较低、信用状况良好的开发商进行合作；其次，在选择开发项目方面，要选取地段区位好、环境布局优良、设计规划合理的优良项巨，且项目实际投入资金要达到规定的比例。第三，银行要对按揭贷款资金进行严格监管，确保按揭贷款资金用于项目建设。这样，才可以真正从源头上防范风险，避免“烂尾”项目的出现，确保银行贷款安全，同时，由于开发商实力较强，一旦出现超期违约客户，开发商也具备回购能力，能够履约实现回购，从而大大降低贷款的风险程度。（2）对来自借款人风险的控制对策加强对借款人借款资格和偿债能力的审查，切实防范借款人信用风险。全面加强贷前调查，是把好防范借款人信用风险的第一关，通过实地调查、审查工资单、代发工资存折、住房公积金缴存情况、纳税情况等，充分了解借款人的收入水平、收入的稳定性，避免虚假收入证明蒙混过关。定期核实担保、保险、登记的有效性，可批量核实他项权证、保险单、抵押物价值报告、权属证明、抵押授权书、抵押物清单等资料，确认抵押物权属是否清晰、保险期及保险受益人是否正确、抵押登记是否真实有效。（3）加强对借款人动态监控建立与借款人的常规联系制度:随时掌握借款人的还款动态，实时分析借款人的还款能力变化情况。按照《商业银行房地产贷款风险管理指引》，根据借款人年龄、学历、工作年限、所在行业及行业发展趋势等信息判断借款人收入的真实性、收入水平的发展趋势；坚持与借款人面谈制度，通过与借款人的广泛交流，直观了解借款人的基本素质和能力情况，对其信用程度作出感性判断，并作为资信评定的参考因素；要建立借款人资信等级评定机制，实行借款人准入制度。对不同学历、收入、职业、素质的人员划定信用等级标准，并成立评信小组集体评定信用级别；借款人达到一定信用级别，才能申请个人住房贷款。（4）做好与开发商的联系和资产处置工作加强对贷款资金使用情况的跟踪检查，确保专款专用。个人住房贷款采取专项划款方式，将个人住房贷款直接划到房地产开发企业。个人住房贷款发放后，还要加强与开发商联系，一方面掌握开发商经营状况，有无明显资不抵债的情况:了解掌握开发项目的进度，按揭贷款的实际用途和流向，督促开发商按时、按质、按量完成开发项目。期房按揭中，贷款银行的经办人应经常深入土地，了解按揭贷款房屋（期房租费）的建设进度、资金使用情况。如为现房按揭，则主要关注购房人的情况，督促购房人按期归还本息，另一方面如发现购房人无力归还本息，要利用与开发商签订的阶段性担保协议，尽早采取措施，要求开发商履行回购义务或拍卖所抵押的房产。对不能解决的，银行应按照借款合同的约定提起法律诉讼；对抵押资产采取保全、处置等强制措施，或通过中间机构采取以大换小的方式，收回所欠贷款本息。（5）加强信贷档案标准化、信息化的管理在贷后管理中要加强对贷款合同、在还款管理期间，具有法律效力的借款文件档案的管理，由于按揭贷款时间较长，