房地产开发与经营（第四版）课件：房地产用地取得与开发

房地产用地取得与开发6.1集体土地征收

我国现行《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这一法律规定明确了农村集体所有的土地只能用来兴办乡镇企业，建设自用的村民住宅等，不能用于其它目的的建设用地，当然也不能进行房地产开发。房地产开发用地只能使用国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第6章房地产用地取得与开发6.1集体土地征收6.1.1土地征收的概念及特征

一般来说，土地征收是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。世界上大多数国家都有土地征收制度。英国法律称之为“强制收买”，法国、德国法律称之为“征收”，日本法律称之为“官地收回”，而我国法律则称为“土地征收”。我国《宪法》和《土地管理法》都规定了国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。具体讲，我国的土地征收是指国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。

第6章房地产用地取得与开发6.1集体土地征收6.1.1土地征收的概念及特征

我国土地征收具有以下特征：（1）土地征收以公共利益为目的。（2）行使征地权的主体只能是国家。（3）征地的标的只能是集体土地。（4）征地行为具有强制性。（5）征收土地应以土地补偿为条件。第2章房地产经纪人员6.1.2土地征收的审批根据我国《土地管理法》，土地征收实行二级审批，即国务院和省级人民政府。

《土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：①基本农田；②基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；③其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”第2章房地产经纪人员《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。”第2章房地产经纪人员6.1.3土地征收补偿（1）征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。（2）征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。（3）征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。（4）被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。（5）征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。（6）依照《土地管理法》规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。（7）国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。（8）大中型水利、水电工程建设征收土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。第2章房地产经纪人员6.1.4我国征地制度改革与完善（1）2004年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）（以下简称《决定》）提出：“县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。”第2章房地产经纪人员6.1.4我国征地制度改革与完善（2）为指导各地贯彻落实好《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》精神，加快开展制订和公布征地的统一年产值标准和区片综合地价工作，2004年11月3日，国土资源部发布《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，对统一年产值标准的制订、统一年产值倍数的确定、征地区片综合地价的制订、土地补偿费的分配等，提出了指导意见。该《意见》提出，在有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。第2章房地产经纪人员6.1.4我国征地制度改革与完善（3）2005年7月23日，国土资源部发出了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》，要求各地力争在2005年底完成征地统一年产值标准和区片综合地价的制订及公布工作，征地补偿依据将从“前三年主要农产品的平均产值或产量”向“制订征地统一年产值标准和区片综合地价”发生转变，这将带来征地制度的重大变革。

所谓征地区片综合地价，是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准（原则上不含地上附着物和青苗的补偿费）。第2章房地产经纪人员例如，2010年1月7日，辽宁省人民政府办公厅发布了《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（辽政办发〔2010〕2号），就实施征地区片综合地价标准有关问题通知如下：第一、本征地区片综合地价标准，是指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和，其他地类以综合地价标准为基础按以下系数调整：建设用地1.0；未利用地0.8。未经批准任何单位和个人不得擅自改变或降低征地区片综合地价标准。第二、被征收土地上有附着物和青苗的，对地上附着物和青苗的所有权人要另行补偿。具体补偿标准（林木补偿费除外）由各设区的市政府制订，报省政府备案。青苗补偿费按征地时当季作物的产值价计算。

第2章房地产经纪人员第三、依法征收农民家庭承包土地的，征地补偿费的80%归被征地农户，20%归集体经济组织；征收土地集体经济组织未发包以及实行其他方式承包的土地，征地补偿费归集体经济组织，依法分配或使用。第四、建设项目施工和地质勘查等需要临时使用农村集体土地或国有土地，使用期为1年的，补偿标准为征地区片综合地价的15%；使用期限为2年的，补偿标准为征地区片综合地价的20%。第五、建设项目经批准使用国有农用地和未利用地的，比照该区域内集体农用地和未利用地区片综合地价标准补偿。第六、《辽宁省征地区片综合地价标准》自发布之日起执行。凡过去省及省以下各级政府制定的有关征地补偿标准与本通知不一致的，以本通知为准。第七、对《辽宁省征地区片综合地价标准》实施以前，已按法定程序和权限批准征收的土地（含2009年经批准新开工建设的国家、省重点基础设施项目用地），仍按原批准的征地补偿方案执行。第八、征地区片综合地价标准每3年调整一次，由省国土资源厅提出调整方案，报省政府批准后组织实施。第2章房地产经纪人员6.2房地产开发用地取得6.2.1房地产开发用地取得方式

房地产开发用地取得方式主要有出让、转让、划拨以及与土地使用权拥有者合作等。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，房地产开发商通过转让的途径获得土地使用权主要是从其他土地使用者手中购买土地使用权。

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第2章房地产经纪人员6.2房地产开发用地取得6.2.1房地产开发用地取得方式

与土地使用权拥有者合作是指一些拥有资金但缺少土地的房地产开发商，通过土地转让、公司入股、并购或合伙等方式，与当前土地使用权拥有者合作，获得房地产开发用地的一种方式。

另外，房地产开发用地无论是通过出让、转让还是划拨方式取得，如果涉及使用集体土地，还必须先进行集体土地征收。第2章房地产经纪人员6.2房地产开发用地取得6.2.2国有建设用地使用权出让1建设用地使用权的含义

根据《中华人民共和国物权法》，建设用地使用权是建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。第2章房地产经纪人员2国有建设用地使用权出让方式（1）招标出让国有建设用地使用权（2）拍卖出让国有建设用地使用权（3）挂牌出让国有建设用地使用权（4）协议出让国有建设用地使用权第2章房地产经纪人员3招标拍卖挂牌出让方案及文件编制

出让方案应当包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。招标拍卖挂牌出让文件应当包括出让公告、投标或者竞买须知、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、中标通知书或者成交确认书、国有建设用地使用权出让合同文本。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：（1）出让人的名称和地址；（2）出让宗地的面积、界址、空间范围、现状、使用年期、用途、规划指标要求；（3）投标人、竞买人的资格要求以及申请取得投标、竞买资格的办法；（4）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点和方式；（5）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（6）确定中标人、竞得人的标准和方法；（7）投标、竞买保证金；（8）其他需要公告的事项。第2章房地产经纪人员4、建设用地使用权出让合同根据我国《物权法》的规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：

（1）当事人的名称和住所（2）土地界址、面积等（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间（4）土地用途（5）使用期限（6）出让金等费用及其支付方式（7）解决争议的方法第2章房地产经纪人员5、出让土地使用权终止

出让土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。（1）因土地使用权期满终止（2）因土地使用权提前收回终止（3）因违反出让合同有关规定终止（4）因土地灭失终止第2章房地产经纪人员6.2.3土地使用权转让1、土地使用权转让概念土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。2、土地使用权转让的形式（1）出售（2）交换（3）赠与3、土地使用权转让原则（1）出让合同规定的全部权利和义务随土地使用权同时转移的原则。（2）土地使用权与其地上建筑物产权一致的原则。（3）不得损害土地及地上筑建物经济效益的原则。

第2章房地产经纪人员4、土地使用权转让条件

《城市房地产管理法》第三十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

《城市房地产管理法》规定土地使用权不得转让的条件：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第2章房地产经纪人员5土地使用权转让的程序（1）提交转让申请（2）审查批准（3）交纳有关税费（4）登记发证6.2.4国有土地使用权划拨1土地使用权划拨的概念根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。该条同时规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第2章房地产经纪人员2土地使用权划拨的特征（1）土地使用权划拨关系中的划拨主体是特定的，即行使国有土地使用权划拨权的只能是县级以上人民政府，其他任何单位和个人无此权力。而划拨土地的使用者则可以是不特定的单位和个人。（2）划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式，无需支付土地使用权出让金。（3）划拨土地使用权无使用期限的限制。根据法律规定，除法律、行政法规对划拨土地使用权的期限有特别规定以外，划拨土地使用权没有使用期限的限制。（4）划拨土地使用权物权属性的非独立性，与出让土地使用权不同，划拨土地使用权在未经政府主管部门批准办理出让手续或者经批准可不办理出让手续但未向国家支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得将土地使用权转让、出租和抵押。第2章房地产经纪人员3土地使用权划拨的适用范围国土资源部根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》的规定，制定了《划拨用地目录》。该目录规定的划拨用地范围如下：（1）国家机关用地和军事用地，包括党政机关和人民团体用地和军事用地。（2）城市基础设施用地和公益事业用地，包括城市基础设施用地、非营利性邮政设施用地、非营利性教育设施用地、公益性科研机构用地、非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地。（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，包括石油天然气设施用地、煤炭设施用地、电力设施用地、水利设施用地、铁路交通设施用地、公路交通设施用地、水路交通设施用地、民用机场设施用地。（4）法律、行政法规规定的其他用地。第2章房地产经纪人员4土地使用权划拨的程序（1）用地单位提交用地申请（2）审核批准（3）划拨土地和登记发证5划拨土地的管理我国《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让条例》对划拨土地的管理主要有以下规定。（1）划拨土地可以转让。（2）划拨土地使用权可以出租。（3）划拨土地使用权可以抵押。（4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。（5）国有企业改革中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。（6）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。（7）划拨土地使用权的收回。

第2章房地产经纪人员6.3房地产用地开发房地产用地开发一般分为土地出让前开发和土地出让后开发。6.3.1土地储备土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为了调控土地市场、促进土地资源合理，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行前期开发、储备，并向社会各类提供建设用地的行为第2章房地产经纪人员6.3.2土地一级开发产生的背景（1）土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础（2）我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式（3）我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力第2章房地产经纪人员土地一级开发的发展历程

从全国范围来看，土地一级开发大约经历了以下三个阶段：（1）萌芽期（1996年至1999年）

这一阶段，文献或文件尚未明确提出“土地一级开发”的概念，因此人们对土地一级开发的概念还不是很明确。（2）发展期（1999年至2002年）

这一阶段是土地一级开发走向正规的发展过渡阶段。（3）规范期（2002年至今）

为规范土地一级开发行为，合理开发利用土地资源，满足经济发展和城市建设用地需求，各地结合自身实际情况，陆续出台了一些地方文件，对土地一级开发的组织实施、合同监管、项目验收、资金管理等方面进行了规定。第2章房地产经纪人员土地一级开发模式土地一级开发的模式，实际上就是指政府和企业在一级开发中各自处于什么位置，即一级开发主体是谁的问题。（1）政府主导型的一级开发模式①完全政府运作的模式。②政府主导下的市场化运作模式。（2）企业主导型的一级开发模式第2章房地产经纪人员土地一级开发的程序（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发申请。（2）北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。（3）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，（4）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。（5）通过联审会的项目确定土地开发主体⑥土地储备开发实施单位到市规划部门办理规划意见,到市国土部门办理用地手续,到市发展和改革委员会办理核准手续,涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的,应按照有关规定办理相应手续。⑦如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的,土地储备开发实施单位依法办理相关手续,并获得市人民政府的批准。⑧在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、房屋征收、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、房屋征收和市政基础设施建