房地产项目管理期末复习

Chpl项目管理理论项目定义：项目是在一定时间、资源、环境等约束条件下，为达到特定的目标所做的一次性任务或努力。特征：（1）项目任务和成果具有一次性；（2）项目组织的临时性；（3）项目对象具有确定性；（4）项目目标具有明确性；（5）项目系统具有整体性；（6）项目具有资源约束性；（7）项目环境具有开放性房地产项目定义：在一定的时间、费用和质量等资源要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产投资，而按特定的程序完成的一次性任务。特征：（1）项目时间目标的限定性较强；（2）房地产项目质量目标要求较高;（3）房地产项目的费用目标较强；（4）房地产项目具有较强的系统性；（5）房地产项目具有特定的程序性；（6）房地产项目组织的特殊性；（7）政策法律条文的多样性；房地产项目管理定义：为实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品，房地产项目的管理者在一定约束条件下，运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用全过程进行计划、组织、协调、控制的综合管理活动。房地产项目根据管理者的不同可分为：将建设项目管理（业主单位）、设计项目管理（设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单位）和后期物业管理（物业公司）。

房地产项目管理的职能:工程项目管理的职能控制职能

协调职能

组织职能控制职能

协调职能

组织职能房地产项目管理的类型:建设单位的项目管理——包括项目的决策阶段和实施阶段的各个环节。在实施阶段的主要目标是投资、质量、进度，主要工作“三控两管一协调”，即组织协调、合同管理、投资控制、质量控制、进度控制、信息管理。咨询单位（监理公司）的项目管理一一监理合同设计单位进的项目管理一一设计合同施工单位的项目管理——施工合同，施工项目管理的周期包括施工投标、签订施工合同、施工准备、施工、交工验收和保修等施工全过程。具体的目标是施工质量、成本、进度、施工安全和现场标准化。房地产项目管理的内容:（1）按系统工程理论，项目管理系统：“预测一一决策一一计划一一控制一一反馈……修正决策一一计划”等职能的结合体。（2）按照项目管理的工作任务4）现场管理5）组织和信息管理2）项目的系统分析5）项目的信息管理4）现场管理5）组织和信息管理2）项目的系统分析5）项目的信息管理8）项目的后期管理6）合同管理7）风险管理（3）按项目实施过程项目管理系统可划分为以下几个阶段：1）项目的定义、目标设计和可行性研究3）项目的计划管理4）项目的组织管理6）项目的实施控制7）项目的营销管理房地产项目管理方法：（1）按管理目标划分进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法和现场管理方法。（2） 按管理方法的量化程度划分定性方法、定量方法和综合管理方法（3） 按管理方法的专业性质分行政管理方法、经济管理方法、法律管理方法另外，管理技术方法：网络计划方法、价值工程方法、数理统计方法、信息管理方法、线性规划方法、ABC分类方法、目标管理方法等。项目管理方法的应用原则：1）适用性原则2）灵活性原则3）坚定性原则4）开拓性原则Chp2组织系统项目组织与项目管理组织：共同点：都是在项目寿命期内临时组建的，是暂时性的，只是为了实现项目特定目标的组织机构或组织行为。项目管理组织作为一个组织单位，也必然包括在项目组织之中。不同点：任务不同；层面不同；机构不同房地产项目组织的特点：（1） 组织目标明确（2） 组织结构的完整性（3） 组织形式具有一次性、暂时性（4） 项目组织与企业组织之间具有关联性项目组织依附于企业组织项目组织又具有一定的独立性（5） 项目组织易受到相关部门不同程度的影响（6） 项目组织有高度的弹性、可变性（7） 项目组织没有固定的组织文化（8） 项目组织有自身的结构和组织关系专业与行政的关系合同关系房地产项目组织的基本原则：（1） 目标统一原则（2） 责权利平衡原则权责对等权力的制约与保护责任到位，奖罚分明（3） 灵活性和适用性相结合的原则（4） 组织制衡原则（5） 保持项目组成人员及其责任的连续性和统一性原则项目的整体性工作最好由一个单位或部门全面负责管理、统筹安排。项目的主要承担者应对项目的最终成果负责。（6） 合理安排项目组织管理跨度与管理层次原则管理跨度：又称管理幅度，是指某一组织单元直接管理下一层次组织单元的数量。管理层次：是指一个组织总的结构层次。窄跨度、多层次的组织结构宽跨度、少层次的组织结构（7） 合理授权原则按所完成的任务和预期取得的结果进行合理授权。采取分权形式对组织进行授权。应谨慎授权。房地产项目的组织形式及其特征：（1）寄生式项目组织形式：①项目组织的功能和作用很弱项目经理对组织成员没有正式的指令权、指挥权和决策权；仅是一个联络小组的领导，从事信息收集、处理与传递，对目标不承担责任；项目组织不需要组织规则一一成员兼职项目组织成员在项目建设期间与原部门暂时停止领导关系适用范围：企业内部可以完成的、低成本、低经济风险、规模小、项目参与者之间界面处理方便、时间和费用压力不大的项目。优点：①寄生式项目不需新建组织机构，对企业原组织影响较小，且管理成本较低。②有利于各种专业人员结合在一起，办事效率高。缺点：①项目经理没有组织上的权力，无法确保项目目标。项目经理来自某职能部门，容易造成比较狭隘、不全面的决策行为。项目的某些职能工作只是参与项目成员的一项附带性工作，一定程度上限制了项目成员的发展。独立式项目组织形式：①独立式项目组织是企业内部的一个项目组织项目经理承担项目管理职能，对项目组织拥有完全权力优点：①能将项目参加者的力量集中于项目能对项目加强领导，实施统一管理适应范围较广泛：企业进行较大的、持续时间较长的项目；也适用于要求在短期内完成的、费用压力大、经济要求高的项目。缺点：①独立式项目组织效率低，成本高项目任务不均匀，资源的计划和供应困难不利于企业和人员的发展项目组织可变性和适应性不强一独立组织的建立与结束，会对原企业组织产生冲击。直线式项目组织：通常独立项目和中小型房地产项目都采用直线式组织形式。优点：①项目组织管理方便。②目标分解和责任落实比较容易，协调费用较低。信息流通快，决策迅速，容易控制。缺点：①可能造成企业的有限资源不能合理利用。项目经理责任较大，一切决策信息都集中于项目经理。可能由于权力争执，使企业各项目之间不仅缺乏信息交流，协调困难。矩阵式项目组织形式：①与职能部门部门数相同，多个项目与职能部门的结合部呈矩阵状。②项目组织中，永久性的专业职能部门和临时性的项目组织同时交互作用。③矩阵式组织原则上是由价值观相同、任务不同的两个管理系统的叠合。④既适用于同时承担多个项目的管理，也适合于大型、复杂项目的管理。优点：①具有项目式组织的长处：有专门的人即项目经理负责管理整个项目；项目可以分享多个部门的技术人才储备②有利公司资源共享,可对多个项目同时进行管理；③兼有寄生式和独立式项目组织形式的优点。④矩阵式组织结构灵活，富有弹性。⑤项目组成员对项目结束后的忧虑减少缺点：①多头领导，当领导命令发生冲突时，他们会无所适从。对项目经理能力要求高；需要很强的计划性与控制系统。经常会出现项目经理的责任与权力不统一的形象。项目经理只关心项目成败易忽略公司整体目标；项目经理与职能经理权限不同，可能会影响项目进度和职能部门的日常工作。事业部组织结构 (6)混合式组织结构项目经理的作用：领导作用；沟通作用；组织作用；计划作用；控制作用；协调作用。(项目经理人的要求及地位见课本P95考选择)Chp3项目前期策划房地产项目项目构思的特征：地域性；前瞻性；市场性；创新性；可操作性；多样性房地产市场调查的类型：探测性调查；描述性调查；因果性调查；预测性调查方法：访问法；观察法；实验法可行性研究一概念：指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。内容：项目概况；市场分析和需求预测；规划方案的优选；开发进度安排；项目投资估算；资金的筹集方案和筹资成本估算；财务评价；风险分析；国民经济评价；结论。不确定性分析：定义步骤感性分析通过测定一个或多个不确定性因素的变化所引起项目经济效果评价指标的变化幅度，计算项目期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，分析不确定因素对于项目预期目标的敏感程度，并根据因素的敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。选择不确定性因素选定分析评价指标计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况判定敏感性因素提出控制敏感性因素的建议率分析是运用概率理论研究不确定性因素的变动对项目经济效果指标影响的一种定量分析方法。列出各种要考虑的不确定性因素；预计各种不确定性因素可能发生的情况，即其可能出现的几种数据值或变动幅度；分别确定每种情况出现的可能性，即概率，各种可能情况出现的概率之和等于1;分另味出各种可能情况下的财务净现值、加权平均值和期望值；计算净现值大于和等于零的累计概率。泓亏平衡分析盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。风险管理的内容：风险识别；风险分析；风险评估；风险应对；风险监控Chp4看课件重中之重（计算）计划系统项目结构分解的基本原则：1.应在各层次上保持项目内容上的完整性，不能遗漏任何必要的组成部分。一个项目单元Ji只能从属于某一个上层单元J,不能同时交叉属于两个上层单元J和I。由一个上层单元J分解得到的几个下层项目单元JI、J2…… Jn应有相同的性质。项目单元应能区分不同的责任者和不同的工作内容，应有较高的整体性和独立性，单元之间的工作责任、界面应尽可能小而明确。项目分解结构应有一定的弹性，应能方便地扩展项目的范围、内容和变更项目的结构。项目结构分解的合理性原则符合要求的详细程度常见WBS分解思路：①按实施阶段分解；②按照项目要素分解；③按功能区间的分解；工期计划的方法（1）横道图优点：①比较容易编制，简单、明了、直观、易懂。②可结合时间坐标，使各项工作的起止时间、作业持续时间，工程进度、总工期等都能一目了然。③能清楚地反映流水工作的情况，可以与劳动力计划、资源计划、资金计划相结合。缺点：①不能清楚地表达项目活动之间的逻辑关系。②不能表明项目活动的重要性，所能提供有关项目活动的信息量较少，不能反映项目的关键所在和全貌。③几乎不能采用计算机处理。（2）网络计划 优点：①能全面明确地反映出各项工作之间的逻辑关系；②通过网络图时间参数的计算，可以反映关键工作和关键线路，便于抓好主要矛盾，确保项目总工期的实现；③能清楚地显示各项工作的机动时间，能方便地进行工期和资源的优化和调整，便于管理；④通过对网络图的规划和分析，可从中获取大量的有用信息；⑤可利用计算机进行高效的网络规划和参数计算，便于修正和调整。 缺点：①流水作业的情况在网络计划图上很难清晰地反映出来，不象横道图那么直观明了；②网络图的制作、分析和使用比较复杂，往往需要计算机作为分析工具。了解｛应用范围：1）横道图的应用范围可直接应用于小型的、简单的项目。适合于上层管理者使用，进行项目总工期计划。可用于项目初期的工期计划。作为网络分析的输出结果。项目初期由于尚没有作详细的项目结构分解，工程活动之间复杂的逻辑关系尚未分析出来，一般人们都用横道图作总体计划。2）网络计划的应用范围：网络计划最适合于项目计划，特别适合于大型、复杂、协作广泛的项目进度计划及其控制。就项目而言，它既适合于项目内的单体工程，又适合于群体工程；既适合于土建工程，又适合于安装工程；既适合于部门计划，又适合于企业的年、季、月计划；既适合于肯定型计划，又适合于非肯定型计划，还适用于有时限的计划；既可进行常规时间参数的计算，又可进行计划的调整和优化。｝计划成本的估算方法：（1）前期策划阶段的估算：1）单位指标估算法；2）按照国家或部门颁布的概算指标估算。3）专家咨询法。（德尔菲（Delphi）法）；4）其他方法：头脑风暴法、小组讨论法等；（2） 设计与计划阶段的概预算：1）定额法；2）询价法；3）类似项目法；4）合同价法；（3） 实施阶段成本计划的方法：1）落实已完成或已支付成本计划，并计算项目实际完成的进度；2）修正原成本计划；3）安排剩余成本计划；4）计算实际成本和结算价格。资源计戈U方法：（1）劳动力计划法（2）材料的需求与供应计划（3）设备的需求与供应计划（4）土地资源计划主要是单双代号网络图各个参数计算以及工期优化Chp5房地产项目进度控制房地产项目进度控制方法：进度监测1.进度计划执行中的跟踪检查；2.实际进度数据的加工处理；3.实际进度与计划进度的对比分析（横道图比较法；前锋线比较法：时标网络及横道图；S形曲线比较法；香蕉形曲线比较法；列表比较法）｛课本：关键线路法；计划评审技术；管理技术方法｝房地产项目进度控制的措施：组织措施；技术措施；合同措施；经济措施;信息管理措施；赢得值（挣值）原理（见课件）房地产项目质量：由项目范围内的所有单项工程质量及其他工程质量所构成，包括设计质量、建筑工程质量、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量，这些单项质量构成了项目质量系统。特点：影响因素多；质量的波动大；质量变异大；质量隐蔽性；终检局限大项目质量管理工具：直方图；排列图（柏拉图）；因果图；关联图；调查表；分层法；KJ法；网络图法；合同总类索赔分为工期和费用索赔安全及环境保护控制了解课件及课本Chp6组织协调与信息管理系统用系统方法分析项目协调的一般原理有三大类：人员/人员界面；系统/系统界面；系统/环境界面。组织内部冲突：组织冲突的类别：目标冲突；专业冲突；权利冲突；素质冲突；处理组织冲突的方法：冷处理法；协调法；互助法；裁决法；房地产开发项目组织协调的方法：经常性事项的程序化组织协调；利用责权体系的指令性组织协调；设立专门机构或专人进行组织协调；利用会议进行组织协调：常规的协调会议和非常规的协调会议；房地产项目信息的基本内容：组织外部信息；组织内部信息：由上而下的信息；由下而上的信息；横向信息；与顾问部门之间的信息交流；数据处理过程：事务处理(直接与项目实施、运行相联系的信息处理)：输入数据；数据检验；数据存储；数据调用：信息使用：表明项目或组织的状况；与目标进行比较，以便控制；决策支持。Chp7营销管理4P理论(市场营销组合理论)产品(product)；价格(price)；渠道(place)；促销(promotion)4C理论(整合营销理论)；消费者(consumer)；便利性(convenience)；购买成本(cost)；沟通(communication)由“消费者请注意”转为“请注意消费者”房地产营销新观念：品牌营销；绿色营销；知识营销；关系营销；网络营销房地产市场细分：指从消费者需求出发，从顾客及其需求的差异当中，寻找和发掘某些共同或相关的因素，以此将房地产市场划分为若干子市场，使各个部分的异质性减少，同质性增多的一种市场营销行为。细分的原贝U：相关性原则；差异性原则；规模适度性原则；大因素原则。细分的因素分析：地理因素；人口因素；行为因素；心理因素细分的方法：单指标细分法；交叉细分法；立体细分法目标市场的选择模式：①单一市场集中化；②产品专门化；③市场专门化；选择性专业化；⑤全面进入。现代目标市场定位：市场定位；功能定位；身份定位。目标市场的拓展思路（即4P）：（1）利用项目特点进行市场拓展；（2）利用价格进行市场拓展；（3）利用渠道策略进行市场拓展；（4）利用促销策略进行市场拓展。房地产项目营销计划的制定程序：1）分析现状；2）确定目标；3）发掘可行方案；4）评估各种可行方案；5）选定正式的计划方案；6）拟定政策