福贡县农用地定级估价总报告

云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告(送审稿)福贡县国土资源局昆明麦普房产土地评估咨询有限公司第一部分农用地定级估价工作基本概况 1 1 2、意义 (二)农用地定级估价工作任务及其来源 2(三)农用地定级估价工作依据 2 2 2 2 3 4 4 54、从福贡县农业局获取的数据 5 5 5(二)经济概况 7 9 9(二)农用地估价结果摘要 9第二部分福贡县农用地定级技术报告 一、农用地定级基本情况 (一)定级理论及原则 1、定级理论 2、定级原则 (二)定级技术方法 1、定级的三种技术方法 2、技术方法各自的特点 3、福贡县定级技术方法的确定 (三)定级技术程序 (四)定级基础图件的制作与确定 二、农用地定级过程 (一)定级资料的整理 (二)编制外业调查工作底图 (三)外业补充调查 1、外业补充调查的内容 2、外业补充调查的方法 3、外业补充调查的结果 (四)确定定级因素及权重 1、定级因素的概念及确定定级因素的原则 2、确定定级因素 3、确定定级因素权重 (五)计算因素分值并编制因素分值图 1、计算因素分值 (1)土壤有机质含量分值的计算 (2)有效土层厚度分值的计算 21(3)表层土壤质地分值的计算 22(4)土壤剖面构型分值的计算 (5)土壤pH值分值的计算 (6)海拔条件分值的计算 24(7)地形坡度分值的计算 25(8)排水条件分值的计算 (9)灌溉保证率分值的计算 (10)路网密度分值计算 29(11)耕作距离作用分值的计算 (12)田块大小作用分值计算 (13)田块形状作用分值计算 (14)利用方式作用分值计算 (15)人均耕地作用分值的计算 (17)道路通达度分值计算 2、定级因素分值图的编制 (六)划分定级单元及定级单元定级因素分值的计算 1、定级单元的划分要求 392、确定划分定级单元的方法 3、计算定级单元定级因素分值 (七)计算定级指数及初步划分土地级别 401、计算定级指数 2、初步划分土地级别 (八)检验初步划分的级别及农用地级别的确定 421、检验初步划分的级别 2、农用地级别的确定 三、农用地定级成果的检验与比较分析 43(一)农用地定级结果检验 (二)农用地定级结果与土地利用效益比较分析 (三)农用地定级结果与分等成果比较分析 46四、农用地定级成果的整理 (二)定级结果分析及整理 1、农用地级别的数量分布 48 493、农用地级别的分布规律 51 (二)图件成果及数据库成果 第三部分福贡县农用地基准地价评估 (二)估价原则 (三)估价技术方法 (四)估价技术程序 二、农用地估价过程 58(一)农用地估价资料的收集和整理 58 (二)确定土地利用类型 (三)投入产出样点资料的调查与整理 1、样点资料调查要求 2、样点资料调查内容 59 4、样点资料的可靠性 60(四)利用投入产出样点资料测算样点地价 V1、样点地价测算的方法 602、样点纯收益的计算 3、福贡县农用地还原利率的确定 4、用收益还原法测算样点地价 5、样点地价检验 6、福贡县农用地样点数量及分布状况说明 (五)建立定级指数与定级单元地价关系模型 1、构建模型基本思路 2、基本模型的设定选择 3、福贡县各地类地价模型 (六)计算各级别基准地价 (七)基准地价的校验 1、各级别农用地基准地价的方差分析 2、定级指数模型法与样点地价平均法两种计算方法的对比 74三、农用地估价成果的整理 (一)面积及基准地价统计 (二)估价结果分析及整理 1、基准地价的分别状况 2、基准地价的变化规律 (三)、基准地价与区片综合地价、统一年产值补偿标准的衔接 1、相关概念及意义 2、农用地基准地价、征地统一年产值标准和征地区片综合地价三者间的关系 3、福贡县农用地基准地价与征地统一年产值标准的衔接 四、农用地估价提交的成果 (二)图件成果及数据库成果 (三)数据表格成果 五、农用地基准地价修正体系 (一)建立基准地价修正体系的目的和意义 (二)建立基准地价修正体系的总体思路 (三)选择修正因素 (四)修正因素权重的确定 (五)计算各因素影响地价幅度 1、级别修正幅度值的计算 842、影响地价各因素修正幅度的确定 (六)编制宗地地价影响因素说明表 六、基准地价修正系数表及定级指数模型在农用地宗地评估中的应用 (一)基准地价修正法的步骤及方法 (二)采用基准地价修正法评估农用地宗地实例 90(三)定级指数模型法的评估步骤及方法 (四)采用定级指数模型法评估农用地宗地地价实例 92(五)确定宗地最终价格的方法 第四部分福贡县农用地图件汇编及数据库建设 94一、定级、估价图件编绘 (一)图形数据的基本情况 (二)全县农用地图件编绘 1、定级图件编汇 2、估价图件编汇 二、定级估价数据库的建立 1、农用地定级估价信息的基本特征 2、数据分类与编码 3、基础数据库的建立 4、农用地定级数据库内容 第五部分福贡县农用地成果应用建议 一、农用地定级估价工作与其他相关工作的衔接情况及其需要说明的技术问题 二、农用地利用中存在的主要问题分析 (一)农用地总量和人均农用地占有量减少 (二)农用地质量有所下降 (三)农用地利用地区差异大 (五)农用地后备资源不足 (六)劳动力转移使得务农劳动力缺乏 (七)农用地利用结构不尽合理 (八)农用地流转困难 (九)农用地有效管理能力还有待加强 (十)农业实用技术推广不够，农业科技贡献率低 (十一)未建立健全农用地的信息技术系统 三、农用地定级估价成果应用及建议 (一)在土地利用总体规划中的应用 (二)在农用地流转中的应用 (三)在征地补偿制度改革中的应用 1、计算农用地质量价格 2、计算社会保障价格 附录：福贡县定级估价相关图件及照片 (一)福贡县各级别景观照 (二)福贡县农用地定级估价相关图件 1(一)农用地定级估价的目的和意义(2)科学量化区域内农用地质量及其分布；(3)为土地利用总体规划、农用地流转、农用地估价及其他有关土地管理工农用地定级估价工作，是法律赋予国土资源管理部门的一项重要职责，也是国土资源管理改革的重要内容。发达国家管理保护土地资源，已经跨过了数量管护、质量管护两个阶段，正向生态环境管护的更高层次发展，而我国耕地数量管农用地定级估价是国土资源大调查的一项重要基础工作。切实搞好农用地分等定级与估价工作，全面掌握和科学量化农用地的质量和价值状况，对实现土地资源管理由数量为主，向数量、质量、生态相协调管理的转变，推动农业、农村发展和农民富裕，建设社会主义新农村和资源节约型社会具有十分重要意义；是国家和地方实施征地制度改革、耕地占补平衡、粮食综合能力核算、土地利用总体规划修编和农用地流转等项工作的重要依据；是优化配置土地资源、促进土地资源集约合理利用的基础性工程。开展农用地分等定级将为规范土地市场行为和(二)农用地定级估价工作任务及其来源根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分级别。在农用地定级资料的基础上，根据县政府的需要，针对农用地2不同级别或不同均值地域，按照不同土地利用类型，分别评估确定的某一估价期农用地定级估价工作是国家统一安排的全国国土资源大调查的一个部分，福贡县农用地定级估价属云南省农用地定级的一部份，为搞好云南省的农用地定级(三)农用地定级估价工作依据(1)《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表(2)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号);土资用[2009]385号)(9)新一轮国土资源大调查相关要求。(1)技术委托协议；(2)外业调查及资料收集的相关成果。3本次定级的工作范围为福贡县(以下简称福贡县)全县的辖区范围，定级的对象为全县范围内的耕地。根据福贡县第二次土地调查面积统计数据，全县耕地总面积为11443.03公顷。定级对象总面积为11443.03公顷。全县所辖共7个乡镇，包括：上帕镇、鹿马登乡、匹河怒族乡、架科底乡、石月亮乡、子里甲乡、马吉乡。其中各乡镇定级对象的面积见下表1-1所示：表1-1福贡县各乡镇定级对象面积表单位：公顷序号乡镇名称耕地面积定级对象的总面积12鹿马登乡3匹河怒族乡4架科底乡5石月亮乡6子里甲乡7马吉乡总计图1-1福贡县各乡镇定级估价对象面积表4表1-2福贡县农用地定级对象表水田面积(公顷)占全县定级对象面积百分比图1-2福贡县农用地定级估价对象地类面积分布图福贡县农用地定级估价工作所涉及的基础数据主要包括：福贡县新一轮土地利用现状图、福贡县2009年土地面积统计台帐数据、福贡县农用地分等数据、福贡县2007年——2009年社会经济基础数据、及全县交通、水利、农业等部门的基础数据等。数据的收集主要是在福贡县国土资源局的协助下，请各相关部门提供。数据的来源与年份情况如下：1、从福贡县国土资源局获取的数据(1)福贡县1:1万土地利用现状图与数据库(二调2010年3月数据)(2)福贡县土地面积统计台帐(2)福贡县土地面积统计台帐(3)福贡县农用地分等总报告及农用地基础数据汇编(2007年)(4)福贡县1:5万农用地分等图件(2007年)(4)福贡县1:5万农用地分等图件(2007年)5(5)福贡县征地统一年产值补偿标准(2(5)福贡县征地统一年产值补偿标准(2009年)(1)2007年福贡县统计年鉴(1)2007年福贡县统计年鉴(2)2008年福贡县统计年鉴(2)2008年福贡县统计年鉴(3)2009年福贡县统计年鉴(3)2009年福贡县统计年鉴(3)2007年——2009年农产品价格数据及投入产出数据(3)2007年——2009年农产品价格数据及投入产出数据(1)《福贡县交通志》(2007年)(1)《福贡县交通志》(2007年)(2)福贡县公路现状与规划图(2007年)(2)福贡县公路现状与规划图(2007年)(1)《福贡县土壤志》(1985年)(1)《福贡县土壤志》(1985年)(2)福贡县土壤图(1985年)(2)福贡县土壤图(1985年)(1)《福贡县县志》(2003年)(1)《福贡县县志》(2003年)(一)自然概况福贡县位于云南省西北部，怒江东岸。地处滇西北横断山脉中段碧罗雪山和高黎贡山之间的怒江峡谷。东与兰坪县和维西傈僳族自治县交界，南与泸水县相连，西与缅甸接壤，北与贡山独龙族怒族自治县相邻。边境线长142.218公里。位于东经98°41′～99°02′,北纬26°28′～27°32′之间。南北最大纵距112公里，东西最大横距23公里。全县总面积2756.44平方公里。全县地势北高南低，怒江由北向南纵贯全境，形成一个从北向南狭长的字型谷地。县内最高点在碧罗雪山的嘎拉拍山峰，海拔4379米，最低点在与泸水县交界处的怒江江面，海拔1010米，相对高差达3369米。县城驻地上帕镇海拔6福责县国土资源局福责县国土资源局NN昆明麦普房产土地评估咨询有限公司制图时间：2010年6月1980西安坐标系1985国家高程基准图1-3福贡县地形地貌图72、气候福贡县气候垂直变化显著,从南到北有南、中、北亚热带和南温带等气候类型。受印度洋季风气候和太平洋季风气候的双重影响，形成了春季和夏秋间两个雨季的独特气候环境。2004年，县城年平均气温16.9℃,年均降雨量1443.3毫米，年日照1479.9小时，相对温度84%,无霜期267天。全县属高山峡谷地貌，水能资源极为丰富。境内河流有怒江和从碧罗雪山、高黎贡山山涧注入怒江的木古甲、施底、亚母、利沙底、木克吉，木加甲等30条天然河，水资源理论蕴藏量为48.6万千瓦，可开发利用量有6.04万千瓦。福贡的峡谷主体气候环境为生物的生长繁衍提供了良好的条件。境内各种有小熊猫、野牛、岩羊、滇金丝猴、小熊猫、猕猴、鹿、麂、飞鼠、水獭、黑熊、尾梢红雉、灰角雉环颈雉等国家I级、Ⅱ级、Ⅲ级保护动物39种。药用植物有黄连、天麻、茯苓、贝母、牛夕、羌活等170余种。目前已初步探明境内矿物资源有锡、沙金、铅锌、钨、铁、水晶石、云母、绿柱石、电气石、石棉、密玉、绿帘石、硅、大理石、石灰岩等矿种，其中大理石资源储量为24.3亿立方米。(二)经济概况近年来，福贡县紧紧围绕“生态建设立县”的发展思路，坚持走“生态建设基地建设项目以后，该县迅速组织有关部门和人员就可供造林地块、现有经济林等在全县范围内展开调查统计。根据调查统计结果，结合全县发展规划，县委、县政府提出要结合生态建设工程、兴边富民工程和扶贫开发工程，针对境内的气候和土壤特点，选择核桃、漆树、花椒等几个适生性强、生态和经济效益好、管理要求相对较低、群众容易接受的干果树种，用三年时间完成10万亩核桃、10万8亩漆树、10万亩花椒共30万亩林果基地建设的目标任务，并把任务分解到全县六迅速启动了育苗基地建设，目前已培育种苗150万株。为了确保30万亩林果基地建设的顺利实施，该县制定了包括领导措施、组织措施、政策措施、职责措施、科技措施、宣传措施、奖惩措施等一系列工作措施。该县还启动了10万亩油桐改良工程，多次请省内外专家“集体会诊”,积极寻求解决10万亩油桐树龄老化和特色优势作物促进农业增效。福贡县境内80%以上的国土面积是高山峡谷，10万亩耕地中90%的土地坡度在25度以上。特殊的地形地貌形成了高山峡谷、立体气候环境，为多种生物的繁衍提供了良好的条件。县委、县政府结合资源优势，坚持“围绕增收调结构、突出特色闯市场、依靠科技增效益”的方针，在依靠科技、提高单产、增加产量的基础上优化种植业内部结构，大力发展马铃薯、荞麦、鸡脚稗、油菜以及无公害蔬菜等特色优势作物，同时积极构建农产品的加生态产业初具雏形。近年来，福贡县在优化种植业内部结构、加快生态建设的进程中，积极寻求生态建设产业化的有效途径。通过政府引导、农户参与、招商引资等方式，逐步构建起生态产业发展平台。目前，全县完成生态经济园建设32202亩，其中，药材园24413亩，茶园3500亩，果园4289亩；完成魔芋种植200亩，木豆种植800亩，草果育苗基地1个。同时，该县正在加快建设1000亩魔芋基地和以党参、黄连为主的50000亩药材种植基地，全县生态建设正逐步走福贡县通过扎实抓好林果基地建设、发展特色优势作物、培植生态产业，生(三)人口概况根据第五次人口普查数据：全县总人口88127人。全县有傈僳族、怒族、白族、纳西族等20个少数民族，点总人口的98.6%,其中傈僳族有68498人，占总人口的74.3%,怒族有17485人，占总人口的19%。有5.99万群众信仰基督教，9(一)农用地定级结果摘要经过对福贡县农用地定级单元指数的计算分析，根据全县实际情况，农用地级别划分为4个级别，具体情况如下表：表1-3福贡县农用地定级结果表农用地级别一级二级三级四级定级指数面积(公顷)(二)农用地估价结果摘要通过对估价资料整理、分析、计算，应用定级成果均测算各级别、各利用类型的基准地价。将基准地价计算结果进行显著性F检验及T检验，并与实际情况相比较、验证，最终确定福贡县各级别各利用类型农用地无限年期基准地价，如表1-4所示：级别面积所占比例万元/hm²万元/亩I水田上帕镇、鹿马登乡、架科底乡匹河怒族乡、子里甲乡石月亮乡鹿马登乡、上帕镇、架科底乡子里甲乡Ⅱ水田上帕镇、石月亮乡、架科底乡匹河怒族乡、鹿马登乡子里甲乡、马吉乡上帕镇、鹿马登乡、架科底乡子里甲乡、匹河怒族乡石月亮乡、马吉乡Ⅲ水田匹河怒族乡、上帕镇、马吉乡石月亮乡、鹿马登乡子里甲乡马吉乡、匹河怒族乡、上帕镇石月亮乡、子里甲乡架科底乡、鹿马登乡石月亮乡、马吉乡匹河怒族乡、子里甲乡上帕镇、鹿马登乡、架科底乡(一)定级理论及原则(1)土地肥力理论农用地质量评价的主要理论依据是土地肥力原理。肥力是土地的本质属性和质量标志。影响农业用地肥力的高低不仅有自然因素，而且有社会生产因素。自然肥力在一定程度上是一种潜在肥力，只有通过农业技术对土地的作用才能发挥出来。发挥的程度取决于社会生产力的发展。人工肥力是在自然肥力的基础上产生的，是人类在耕作、施肥、播种等对土地发生作用的过程中产生的。人工肥力合成了一个整体，显示着土地的质量，是农用地质量评估评价的客观依据。有效肥力，即经济肥力。经济肥力是自然肥力和社会劳动生产的统一体，是社会生产力发展到一定水平的肥力。随着社会生产力和科学技术的发展，肥力也在不断提高。经济肥力分绝对肥力与相对肥力两种。绝对肥力表示一定生产条件下农产品产出量。相对肥力表示质量不同的土地等差肥力。农用地质量定级就是评价质量(2)级差地租理论马克思在分析资本主义级差地租时，认为耕种较优土地所获得的，归于土地所有者占有的超额利润，因其与土地级别相联系，称之为级差地租。级差地租产生的条件是自然条件，是形成超额利润的自然基础，是较高劳动生产率的自然基础，即与土地的质量等级有联系，它产生的原因是土地的有限性所引起的土地的经营垄断，它的源泉是农业劳动者所创造的超额剩余价值，这部分超额剩余价值转入土地所有者手中便成为级差地租。社会主义制度下的级差地租是在工人阶级和全民所有制的工业支援下，在集体或国有的土地上，由农民或农业工人的劳动创造的。所反映的社会关系一方面是集体所有制经济内部相互独立的生产单位之间的经济差别；另一方面，是集体所有制经济与全民所有制经济之间的等价交换关系。它反映着全民所有制和集体所有制以及不同单位之间根本利益一致的基础上的经济差别。社会主义制度的中国农村也存在绝对地租。在土地所有权与使用权分离的前提下，不同所有制之间存在的不同形式的绝对地租。对于社会主义经(3)土地质量观对农用地而言，土地质量差异在农业生产中通常是以土地的物质生产能力大小来衡量的，严格的讲应当是以对土地作了等量投入后土地产出的多少为衡量的土地质量对农用地定级具有现实的指导意义。对土地质量的认识是农用地定级的基础和前提。农用地定级是以土地质量评定为内容的，是对土地质量相对优劣程度的划分。土地质量的复杂性和综合性，决定了农用地定级的基本思路，即综合(4)区位理论土地是重要的生产与生活的物质基础，是区位实现的场所。在各类土地利用中，不同位置显示出的差异性，及其在空间上的分布，形成了土地级差，等级差别和不同的使用价值、地租、地价，影响土地的用途和利用效果。应考虑的区位(5)系统理论农用地是由土壤、气候、地质地貌、水文、植被、微生物以及人类活动等构成的复杂系统，是人类与自然界进行物质、能量、信息交流的场所和载体。构成农用地的各要素的相互影响，相互联系，共同形成一个有机整体，并且具有提供物质产品的特定功能。土地要素对土地质量的影响不是单方面的，是多方面的，综合性的，也是复杂的。系统理论有助于理解和认识农用地质量的综合性、复杂性以及农用地质量变化的规律，对农用地定级具有方法论上的指导意义。农用地定级就是将农用地视为一个由气候、土壤、地形、区位、经济、环境等因素构成的复杂系统，每个定级单元可视为一个子系统，通过定级单元子系统的综合比较2、定级原则(1)综合分析原则农用地质量是各种自然因素、社会经济因素综合作用的结果，农用地定级应(2)主导因素原则农用地定级应根据影响因素因子及其作用的差异，重点分析对农用地质量及(3)土地收益差异原则农用地定级应反映土地自然质量条件、土地利用水平、社会经济水平的差异(4)定量分析与定性分析相结合原则农用地定级应把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主。对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，并将定性分析的结果(二)定级技术方法(1)因素法：通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及影响权重，采用因素加权求和计算定级指数，确定农用地级(2)修正法：在农用地分等指数的基础上，选择区位条件、交通条件、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，采用加权修正法计算定级指(3)样地法：是以选定的标准样地为参照，建立定级因素记分规则，通过比(1)因素法：独立性强，自成体系，受等别指数干扰小，易于操作，但与分等成果衔接性差，等、级体系性不强。适用于无分等成果或分等成果不完善，内(2)修正法：与分等成果的衔接性好，但受等别指数的影响大，并且定级成果与分等成果的合理性密切相关。等、级体系性强。适用于已有分等成果，定级范围较大，内部情况相对复杂，强调与等别和估价成果相衔接的县级区域，受分(3)样地法：不易于操作，根据试点县的经验测算结果合理性不强。根据各方法的特点结合福贡县的实际情况，作出了如下分析，具体情况见下表2-1福贡县农用地分等与定级基本情况对照表的项目的基本情况农用地定级的基本情况对比分析的结果工作对象水田和旱地水田和旱地园地无分等成果无法通过修正分等成果工作底图一调数据二调数据工作底图的比例尺的差异以致无法精准的获取等指数，故不综上所述，本次福贡县农用地定级工作采用因素法作为定级的技术方法较合(三)定级技术程序图2-1定级技术程序图(四)定级基础图件的制作与确定结合福贡县的实际情况，福贡县定级工作的技术方法采用因素法测算定级指数确定农用地级别，福贡县农用地定级工作单元划分的方法主要采用地块法，即直接(一)定级资料的整理(二)编制外业调查工作底图农用地定级工作单元划分的方法主要采用地块法，即直接将第二次土地调查图件根据定级对象对现状图上的图斑进行删减，工作底图上的图斑仅保留定级对(三)外业补充调查(1)收集当地农民或熟悉情况的农技人员对农用地质量的经验评价结果，用(2)对现势性较差的资料进行校核修正。(3)重点调查最近3年的农产品产量、价格、成本等经济因素。(4)对农用地质量有影响的自然因素，如土壤的基本属性等；对农用地质量有影响的现状区位条件，如城镇中心影响度、交通通达度等；及对农用地质量有(5)近几年的农用地市场交易资料，如：征地价格及租地价格等。由福贡县国土资源局安排各乡镇土管所人员及2名熟悉土壤和农经统计业务(1)我公司组织乡镇土管所人员及农科技术人员进行外业调查的培训，给他性的定级单元进行实地考察，以询问的方式调查农用地近3年的投入产出情况，(3)外业调查人员以行政村为单位，对影响该村土地质量的自然因素、经济基础设施状况和区位状况等情况通过现场勘察及询问的方式进行了解并填写相应(4)对从相关部门无法获取的资料及现势性差的资料通过现场勘察的方式获(1)各行政村样点定级单元近3年的投入--产出调查表；(2)农用地市场交易资料，如近几年的征地价格和租地价格等；(四)确定定级因素及权重定级因素指对农用地质量差异有显著影响的自然因素、区位因素和社会经济(1)主导原则：选取本地区对级别影响起主导作用的因素，突出主导因素对(2)差异原则：定级因素对不同区域的影响应有较大差异，因素因子指标值(3)相对稳定性原则：所选取的因素应有相对稳定性，避免选取易变因素。(4)可行性原则：农用地定级工作的深度应与当地现有资料和技术水平相协遵照以上原则，根据福贡县农用地的实际情况，结合《农用地定级规程》上推荐的农用地定级备选因素，再与相关专家充分研究并结合特尔斐法测定的基础上，最终确定了福贡县农用地定级因素因子，共选取了3个一级因素、7个二级因素，17个三级因子建立了福贡县农用地定级因素因子体系，具体见表2-2。表2-2福贡县农用地定级因素因子表一级因素二级因素自然因素有效土层厚度剖面构型地形坡度灌溉保证率路网密度耕作距离田块大小田块形状区位因素区位条件中心城镇影响度交通条件农用地定级因素权重的确定，主要有特尔斐法、层次分析法、主成分分析法云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告和回归分析等多种方法。福贡县农用地定级因素权重的确定采用较为普遍的特尔斐法，它是以一种客观的综合多数专家经验与主观判断的技巧。具体操作步骤如第一步：选择专家选择长期从事农业生产、土地资源、土地利用方面研究和管理的人员组成专家组，主要人员构成为技术专家、管理专家、研究人员、情报专家和高层决策人员，组织专家组对因素因子进行权重打分。本次调查过程选取20位专家进行打分。第二步：专家征询和轮间信息反馈向专家发放权重征询表，并说明本次农用地定级的任务，内容、各项定级因素的含义、打分原则及技术规定等要求，由各位专家进行独立打分。在每轮征询之后，需要进行数据处理，我们求出各定级因素所有专家打分的均值和标准差，用均值表示最可能的权重值，用标准差表示不同意见的离散程度，根据均值和标准差就可以了解总体意见的趋向和离散程度，再将结果反馈给专家，专家根据第一轮的均值和标准差修改自己的意见，从而使意见的分散程度越来越小。经过两轮打分之后，各因素权重标准差均达到限差范围之内，说明专家意见已基本一致。定级因素权重的均值和标准差的计算公式如下：E——权重赋分均值n——邀请专家人数第三步：权重的确定：根据第二轮打分的结果确定最终的定级因素权重，具体情况如表2-3所示：表2-3福贡县农用地定级因素权重表一级因素二级因素综合权重自然因素有效土层厚度剖面构型地形坡度灌溉保证率路网密度耕作距离田块大小田块形状区位因素区位条件中心城镇影响度交通条件(五)计算因素分值并编制因素分值图根据各定级因素对农用地质量的影响方式不同，将其划分为扩散型影响因素和非扩散型影响因素两种，根据各定级因素指标值的表现形式不同，将其划分为数值型和语言型两种，根据《农用地定级规程》的要求，不同的因素采用不同的(1)土壤有机质含量分值的计算土壤有机质含量是影响农用地肥力的重要因素，有机质含量越高，土壤肥力越高，其土地质量也越高，反之，则土地质量越低。有机质含量是农用地自然质1)指标值的获取云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告福贡县土壤图进行扫描，把扫描后的影像添加到arcmap中进行影像配准纠正。在影像图上找到18个均匀分布并有明显标识的控制点，对照福贡县农用地二调数据获取这些控制点的实际坐标并录入，检查这些控制点坐标的残值及均方差，对控制点进行修改直到符合要求，增加完所有控制点后，对影像进行矫正，采用双线性内插法对影像进行重采样，将处理好的影像进行矢量化，并参考《福贡县土壤志》赋上属性。再将福贡县定级单元与矢量化后的土壤图进行叠加分析，从而获取福贡县定级单元土壤条件的相关指标值。2)分值的计算利用上述获取的指标采用最大最小值法计算土壤有机质含量分值。f;——第i个图斑土壤有机质含量分值x₁——第i个图斑土壤有机质含量Xmax——所有图斑中土壤有机质含量的最大值(4.6%)Xmin——所有图斑中土壤有机质含量的最小值(2.3%)根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。(2)有效土层厚度分值的计算土壤有效土层厚度是影响农用地肥力的重要因素，土壤有效土层厚度越大，越有利于耕作，土壤肥力越高，其土地质量也越高，反之，则土地质量越低。有效土层厚度是农用地自然质量好坏的重要指标。1)指标值的获取有效土层厚度指标值获取的原理与方法可参照有机质含量的方法。2)分值的计算根据获取的有效土层厚度指标值采用最大最小值法计算土壤有效土层厚度分值。云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告f;——第i个图斑土壤的有效土层厚度分值x₁——第i个图斑土壤的有效土层厚度Xmux——所有图斑中土壤的有效土层厚度的最大值(72cm)Xmin——所有图斑中土壤的有效土层厚度的最小值(25cm)根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。(3)表层土壤质地分值的计算1)指标的获取表层土壤质地指标值获取的原理与方法可参照有机质含量的方法。2)分值的计算表层土壤质地是农用地自然质量好坏的重要指标。表层土壤质地的指标值是属于语言型没有具体的数值来表示，根据《农用地定级规程》,语言型的因素可选取与各均值区有较高相关程度的土地质量指标，通过对该土地质量指标的计算来求取不同表层土壤质地的分值。但是，项目组通过多次商讨，发现无论是农用地的产量还是农用地的经营效益跟表层土壤质地的相关程度都不是直接的高度相关，因为农用地经营效益或者产量的高低是自然、社会、区位等多种因素共同作用的结果，在一定程度上土地的产量或者经营效益是土地综合质量的代表。如果选择经营效益或者产量作为表层土壤质地的相关性指标，那么计算出来的分值并不能合理反映表层土壤质地之间的差异，故根据定级规程的要求，对无指标值表示的因素因子，可根据定性的判断按各区域的因素因子状况赋予一定分值，分值体系采用(0,100)的半封闭区间。《农用地分等规程》中根据不同类型的表层土壤质地已对表层土壤质地划分了级别，参考规程中“云贵高原区土壤指标分级及其分值表”的赋分情况，再结合福贡县的实际情况，福贡县表层土壤质地的赋分情况和“定级因素—质量分”关系表如表2-4所示：表2-4表层土壤质地“定级因素—质量分”关系表级别1级3级(4)土壤剖面构型分值的计算1)指标的获取2)分值的计算土壤剖面构型是农用地自然质量好坏的重要指标。土壤剖面构型的指标值也分等规程》中根据不同类型的土壤剖面构型已对土壤剖面构型划分了级别，参考规程中“云贵高原区土壤指标分级及其分值表”的赋分情况，再结合福贡县的实表2-5土壤剖面构型“定级因素—质量分”关系表级别剖面构型1级2级3级4级5级砂粘砂、壤砂砂6级粘砂砂、通体砂7级(5)土壤pH值分值的计算1)指标的获取2)分值的计算云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告土壤质量最优、分值最高，大于或者小于此适度区间，土壤质量由优向劣方向发展，分值逐渐递减。不同地类不同作物对土壤pH值的适宜程度不同，福贡县的农用地定级对象为耕地。根据外业调查，耕地主要以种植粮食作物为主。根据土壤对土壤pH值划分的级别，并参考规程中“云贵高原区土壤指标分级及其分值表”“定级因素—质量分”关系表，具体如下表2-6所示：表2-6耕地土壤pH值“定级因素—质量分”关系表级别1级2级3级4级5级(6)海拔条件分值的计算1)海拔指标值的获取后将高程图和定级单元底图进行叠加，获得各单元内的最大海拔、最小海拔、海2)海拔分值的计算海拔是影响农用地质量的重要指标，不同地类不同作物对海拔的适宜程度不同，福贡县的农用地定级对象为耕地。根据外业调查，耕地主要以种植粮食作物为主。耕地质量分值与海拔高低的关系呈逆向型，即海拔指标值(即海拔高度)第一步：将海拔的指标数据进行聚类分析，选取分界点值，确定均质区级别数，并计算出各均值区海拔的均值，具体取值如表2-8所示；云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告p:——第i级均值区海拔的作用分值b我——海拔最优均质区原始数据的均值b劣——海拔最劣均质区原始数据的均值b;——海拔第i级均质区原始数据的均值根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。表2-8耕地海拔均值区及其分值表级别均值区间(米)1级2级3级4级5级(7)地形坡度分值的计算1)地形坡度指标值的获取利用福贡县土地利用现状图上的等高线生成TIN,TIN再转换成坡度图，最后将坡度图和定级单元底图进行叠加，获得各单元内的最大坡度、最小坡度、坡度变动范围及其平均值四个属性，将平均值作为单元的坡度指标值。2)地形坡度分值的计算及质量分关系表的编制地形坡度是影响农用地耕作的重要指标，坡度越小，耕作越方便，地形坡度的分值越高，反之，则分值越低；坡度属于逆向型的非扩散型因素，采用均值度法计算其计算分值，计算的步骤如下：第一步：根据云南省土地二次调查坡度分级的标准，将福贡县的坡度划分5个均值区间，并计算出各均值区间坡度的均值，具体取值见表2-10;第二步：根据上述所确定的均值区，利用公式计算作用分值：p₁——第i级均值区坡度的作用分值根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土表2-10坡度“定级因素—质量分”关系表级别地形坡度1级3级5级(8)排水条件分值的计算排水条件是农业耕作的重要影响要素，排水条件的好坏受田块的地形坡度、田块的排水设施完善程度、当地雨季的降雨量等因素都有关系。故排水条件不能以某一个单一的指标作为其排水条件好坏的指标值，他是多种要素共同作用的结1)指标值的获取排水条件的指标值主要是通过外业的实地踏勘和访问两种方式来获取。具体的操作为：以行政村为单位，向有经验的农技人员询问该村范围内在雨季时(特别是丰水期),是否受到洪涝灾害，及不同区域受洪涝灾害的严重程度，并将其情2)排水条件分值的计算排水条件无数值型指标值表示，对排水条件的表示只有定性的文字说明。鉴于此，根据规程要求该种因素可以直接按其因素状况赋予一定分值，分值体系采用[0,100]的半封闭区间。参考《农用地分等规程》排水条件的分级标准和福贡县的实际情况，福贡县排水条件的赋分情况和“定级因素一质量分”关系表如表表2-11排水条件“定级因素—质量分”关系表排水健全，有健全的干、支、斗、农排水沟，无洪涝灾害。备注：根据《农用地分等规程》排水条件的分级标准，排水条件分为4级，包括：排水健全、基本健全、排水一般、无排水体系；结合福贡县的实际情况，大部分地区都属于山区和半山区，坡度也较大，不会出现完全无排水的情况，故福贡县的排水条件分级只涉及3个级别。(9)灌溉保证率分值的计算水是农业耕作的血脉，没有水农作物就无法生长。灌溉保证率是农业耕作的重要指标，也是农用地质量好坏的重要影响因素。灌溉保证率的高低与水资源分布状况，灌溉基础设施的配套程度、农田与水系或干渠之间的高差等因素都有关系。灌溉保证率为扩散型因素因子，在适合的海拔范围内，灌溉保证率的分值随1)灌溉体系的确定及相应规模指数和影响半径的确定根据各类型水系的平均宽度，采用如下两个公式分别进行计算各类水系规模指数及影响半径，并结合外业调查综合修正确定各类型水系的规模指数及影响半径，具体的取值见表2-12。云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告影响半径的计算公式如下：表2-12灌溉各类型水系规模指数及影响半径表灌溉水系类型规模指数影响半径(米)主要河流干渠支渠3)灌溉保证率分值的计算①灌溉有保障区域的确定农田能否灌溉，不仅取决于是否有水资源，还有一个重要的方面即是农田与灌溉水系之间的海拔关系，当农田位于灌溉水系海拔以下的为有灌溉有保障的农用地；当农田位于灌溉水系海拔以上的为灌溉无保障的农用地(即农田灌溉靠天然降雨)。具体的确定方法如下：采用ArcGIS的地理空间分析功能，分析出灌溉水系与田块之间的海拔高程差，以此为依据判断出农田是否有水系保障灌溉。②灌溉有保障区域分值的计算灌溉保证率分值采用线性衰减公式进行计算：M——第m类水系的规模指数云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告各定级单元灌溉保证率分值的取值原则：定级单元若受多个不同级别水系影响，取其最大作用分值。③灌溉无保障区域分值的确定灌溉无保障的区域，也不能视为其灌溉保证率为零，其农田的灌溉主要是靠天然降雨，这类型区域灌溉保证率的分值，参考灌溉有保障区域的最低分值，且低于该最低分，结合当地实际情况综合确定。(10)路网密度分值计算区域内路网密度反映某一地域范围内单位面积上拥有的各级道路的比例状况，路网密度分值是反映该比例大小的相对数。路网密度的大小代表着对外交通便利程度。根据地理分析计算得到路网密度，采用最大最小值法计算得到路网密度的分值。a)路网密度指标值的计算路网密度的计算以行政村为单位进行，计算公式如下：p——第i个行政村的路网密度l,——第i个行政村的所有道路的长度s;——第i个行政村的辖区面积b)路网密度分值的计算f;——第i个行政村路网密度分值x;——第i个行政村的路网密度Xx——所有行政村中路网密度的最大值(3.38公里/平方公里)云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告Xmin——所有行政村中路网密度的最小值(0.02公里/平方公里)根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。(11)耕作距离作用分值的计算耕作距离指定级单元即田块距村庄的距离，耕作距离的大小反映出农产品实现交通运输的方便程度。1)耕作距离指标值的计算采用Arcgis量算出各田块到村庄的距离。2)耕作距离作用分值的计算耕作距离越大，其农产品实现交通运输越不方便，耕作距离分值越小。耕作距离属于逆向型面状影响因素，耕作距离作用分值采用均值度法进行计算，计算第一步：将耕作距离的指标数据进行聚类分析，选取分界点值，确定均质区级别数，并计算出各均值区耕作距离的均值，具体的取值情况如表2-13所示；第二步：根据上述所确定的均质区，利用公式计算作用分值：p:——第i级均值区耕作距离的作用分值b我——耕作距离最优均质区原始数据的均值b劣——耕作距离最劣均质区原始数据的均值b₁——耕作距离第i级均质区原始数据的均值根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告表2-13耕作距离均值区及其分值表级别均值区间(米)1级2级3级4级5级(12)田块大小作用分值计算田块大小是代表农用地耕作便利程度的一个重要因子，也是农业能否实现规模化耕作的重要指标。田块面积越大，耕作越便利，为实现规模化耕作创造良好的条件，田块大小的分值越高；反之，则分值越低。田块大小属于正向型面状影响因素，田块大小采用最大最小值法进行分值的计算。具体的计算步骤如下所示：1)指标值的获取采用Arcgis量算出田块的面积。2)田块大小分值的计算f;——第i个图斑田块大小的分值Xmux——所有图斑中田块面积的最大值(100.00公顷)Xmin——所有图斑中田块面积的最小值(0.08公顷)根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由经验法确定。(13)田块形状作用分值计算田块形状是代表农用地耕作便利程度的一个重要因子。田块形状为正方形时即田块形状的系数为1时，最有利于耕作，田块形状的分值最高；当田块形状系数大于或者小于1时，耕作的便利程度都将下降，田块形状的分值也随之下降。田块形状属于适度型影响因素，其分值采用峰型函数模型进行计算。具体的计算云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告1)指标的获取采用如下公式计算田块形状系数作为其指标值。k——田块形状系数L——田块的周长2)作用分值的计算若田块形状系数k>1,则田块形状的作用分值若田块形状系数k≤1,则田块形状的作用分值f=k×100(14)利用方式作用分值计算土地利用方式指不同的土地利用类型，不同的土地利用类型其价值高低有所差异，这种差异是土地综合质量差异的体现。土地利用方式的指标值是属于语言型没有具体的数值来表示，根据《农用地定级规程》,语言型的因素可选取与其有较高相关程度的土地质量指标，通过对该土地质量指标的计算来求取土地利用方式的分值。经项目组商讨，不同地类的经营效益是不同地类综合质量的体现，故选择不同地类的经营效益作为其相关指标，直接将经营效益标准化后作为利用方式的作用分值。具体的计算步骤如下：1)指标值的获取根据外业调查收集到的农产品投入——产出资料，确定出不同地类的经营效益。具体取值情况见表2-14。2)作用分值的计算计算公式如下所示：f;——第i个定级单元的土地利用方式的分值云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告表2-14土地利用方式“定级因素—质量分”关系表经营效益(元/亩·年)水田(15)人均耕地作用分值的计算人均耕地代表的是农业作业耕作的精细程度，一般来说，人均耕地越小，农业作业耕作越精细，人均耕地越大，农业作业越粗放；同时人均耕地也代表着土地资源的稀缺程度，人均耕地越小，其资源稀缺程度越大，反之亦然。在全县范围内各行政村的人均耕地差异较大。1)人均耕地指标值的计算以行政村为单位，收集各行政村人口数，通过面积台帐得到各行政村辖区耕地面积，以此为依据计算得到各行政村人均耕地。计算公式如下：R——第i个行政村人均耕地r——第i个行政村人口数S;——第i个行政村辖区耕地面积2)人均耕地作用分值计算人均耕地越大，分值越小，人均耕地属于逆向型面状影响因素。人均耕地作用分值采用均值度法进行计算，计算的步骤与公式如下：第一步：将人均耕地的指标数据进行聚类分析，选取分界点值，确定均质区级别数，并计算出各均值区人均耕地的均值，具体的取值情况见表2-15;第二步：根据上述所确定的均质区，利用公式计算作用分值：根据《农用定级规程》的要求，对最末一级的分值不按零考虑，而是根据土级别均值区间(亩/人)1级2级3级4级5级(16)中心城镇影响度分值的计算中心城镇作为工农业产品的消费和集散地，具有服务中心和消费中心的双重功能，它不仅直接影响农产品的销售，而且为农业生产提供农业生产资料、技术1)中心城镇体系及其指标值的确定福贡县共有7个乡镇，依据各中心城镇的功能和规模，将中心城镇分为2级：各乡镇规模指数的确定遵循定量分析与定性分析相结合的原则，以各级最大规模为基准，比较各级别内乡镇的相关经济指标、集镇人口及集镇面积，根据相应的数学模型，结合调查到的各乡镇辐射能力的大小，最终确定各乡镇的规模指云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告表2-16中心城镇影响规模的指标数据表级别乡镇名(万元)集镇土地面积(公顷)一级二级鹿马登乡匹河怒族乡架科底乡石月亮乡子里甲乡马吉乡中心城镇规模指数的计算公式：M;——第i个中心城镇的规模指数Ajmax——同级中心城镇第j个指标值的最大值中心城镇规模指数按上述公式计算出初步值，再根据调查到的各乡镇辐射能力的大小，综合分析最终确定各乡镇的规模指数。其中，地区生产总值所占比重为0.6,集镇面积为0.4。各乡镇规模指数见表2-17。第二：确定各级别乡镇的最大影响半径各级别乡镇最大影响半径的确定遵循定量分析与定性分析相结合的原则，具体操作步骤如下：a定量计算公式如下：云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告d;——第i级中心城镇的影响半径；n——第i级中心城镇的数量。b定性分析的条件如下：(a)县级中心城镇最大影响范围近似于县级政府的最远行政管辖距离。(b)乡镇级中心城镇的最大影响范围近视于各乡镇的最大服务影响范围。根据上述公式及定性分析的条件计算得到各级别乡镇的最大影响半径。各级别乡镇规模指数及最大影响半径如下表2-17:表2-17福贡县各级别乡镇规模指数及最大影响半径表级别乡镇名影响半径(KM)一级二级鹿马登乡匹河怒族乡架科底乡石月亮乡子里甲乡马吉乡中心城镇影响度属于点状扩散性因素，根据其相应的计算原则和计算方法进行计算。根据现场实地勘察的情况分析得到各定级单元不止受一个中心城镇的影响，一般情况下都会受多个中心城镇的影响，而且这些城镇可能是同级别的也可能是不同级别的，鉴于此在计算中要遵循其计算原则“同级别取最大值、不同级别叠加”,即一个定级单元若受同级别不同乡镇的影响，其作用分值取其最大分值；若受多个不同级别乡镇的影响，其作用分值为不同级别作用分值叠加。中心城镇影响度分值计算方法采用指数衰减法进行，具体的计算如下：fm——第i个定级单元第m级中心城镇影响度分值dm——第m级中心城镇到第i个定级单元的最短实际距离(由arcgis地理信息系统自动量算)(17)道路通达度分值计算道路通达度是指到达村庄居民点的交通运输条件，便利的交通条件有利于提根据全县道路的类型、质量和功能，将道路分为三个级别，即主干道、次干各级别道路最大影响半径的确定遵循定量分析与定性分析相结合的原则，将相应的数学公式计算的结果结合实地勘察的情况最终确定各级别道路的影响半云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告各级别道路规模指数及最大影响半径如下表2-18:表2-18福贡县各级别道路规模指数及最大影响半径表道路级别影响半径(KM)主干道6次干道3交通通达度属于线状扩散性因素，根据其相应的计算原则和计算方法进行计般情况下都会受多条不同类型道路的影响，这些道路都在不同程度上对农产品的销售和生产资料的购买起到各自的作用，农用地的交通条件的好坏是不同类型的道路共同作用的结果。鉴于此在计算中要遵循其计算原则“同级别取最大值、不同级别叠加”,即一个定级单元若受同级别不同道路的影响，其作用分值取其最M,——第m级道路的规模指数d——第m级道路到第i个定级单元的最短实际距离以上所述均为福贡县17个农用地定级因素的计算过程。(1)采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；(2)将定级因素分值标注在工作底图上；(3)标注定级因素、图名及图例等制图要素；(4)用计算机系统生成定级因素分值图。(六)划分定级单元及定级单元定级因素分值的计算(1)单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱(2)单元边界不应跨越地块边界；(3)单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、干渠、道叠置法：将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为有一定地形特征，土壤性质和耕地类型的定级单元。若图斑小于最小上图地块法：以工作底图上明显的地物界线或权属界线为界，将主导特性相对均一的地块，划分为农用地单元。也可直接采用土地利用现状图中的图斑作为定级云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告网格法：用一定大小的网格作为定级单元。网格大小以能区分不同特性的地块为标准，可采用固定的网格，也可采用动态网格。网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显地区。多边形法：将所有因素分值图进行叠加，最终生成的封闭多边形即为定级单元。多边形法适用于所有定级类型和地区。根据福贡县的实际情况，采用地块法划分定级单元。即直接以土地利用现状图上的耕地图斑作为定级单元，全县共有10576个定级单元。3、计算定级单元定级因素分值将定级单元图叠置在定级因素分值图上，采用计算机手段读取定级单元中心点所在指标区域的作用分值，得到定级单元定级因素分值。(七)计算定级指数及初步划分土地级别1、计算定级指数在确定了定级单元各定级因素分值后，按照各定级因素对土地质量影响程度的权重采用加权求和法，计算得到定级单元的定级指数，再通过GIS中的多边形叠加处理生成定级单元定级指数图。计算公式如下：H——第i个单元的定级指数w,——第j个定级因素的权重f₁——第i个定级单元第j个定级因素的分值2、初步划分土地级别(1)划分土地级别的原则①农用地级别的高低与土地质量相对优劣的对应关系基本一致②各级别之间的收益应该有明显的差异；③级别之间应渐变过渡、相邻单元之间土地级别不宜过大；④应尽可能保持土地权属单位即宗地的完整性；⑤级别边界应尽量采用具有地域突变特征的自然界线与人工界线。云南省怒江州福贡县农用地定级估价总报告(2)划分土地级别的方法划分土地级别的方法根据规程的要求，有三种即等间距法、数轴法、总分频率曲线法。结合项目的实际情况，本项目采用“总分频率曲线”来初步划分福贡县定级范围内的农用地级别。总分频率曲线法划分土地级别的基本思路：将每个定级指数作为样本，对其进行频率统计，并绘制相应的曲线，然后按土地优劣实际情况，选择若干频率曲线突变处，结合野外调查与定性分析，确定土地级别间的界线值和总级别数。土地级别界线应划在频率分布的空白区或频率分布的低值区，不能将土地级别界线划在频率分布的最高点或相对最高点。(3)划分土地级别的过程依据定级单元指数，利用Arcgis的分析功能，绘制定级指数频率曲线图，如图2-2所示。0易留%定级分值定级分值0图2-2福贡县农用地定级单元定级指数频率曲线图根据“总分频率曲线”法划分土地级别的基本思路可以得知，土地级别的划分也是定量分析与定性分析相结合最终确定的。选择若干频率曲线突变处，结合根据“福贡县农用地定级单元定级指数频率曲线图”结合福贡县农用地在土地利用上存在着的差异。综合考虑将福贡县农用地级别划分为4级，初步划分结果如表2-19:表2-19福贡县农用地定级划分区间表农用地级别一级二级三级四级定级指数区间(1)野外实测法检验在福贡县所有定级单元中随机抽取不超过总数5%的单元进行野外实测，将实测结果与定级结果进行比较。福贡县所有定级单元数有10576个，分别从不同的级别不同的地类抽取了505个定级单元，将初步划分的定级结果带到野外进行实测比较，发现有个别定级单元与实际稍有不符，但与实际不符的单元数小于抽取单元数的5%。根据规程的要求，可以认为计算结果总体上合格，对个别不符合实(2)级差收益法检验通过测算各级别的土地纯收益，比较不同级别土地收益的差异程度来校核划表2-20福贡县农用地级差收益测算表农用地级别一级二级三级四级纯收益(元/亩)级间差收益从表2-20可以得知：初步划分的定级结果各级别之间存在着明显的差值，高级别的收益比低级别的收益高，符合土地级别作用的一般规律。可见，初步划分综合上述两种方法对福贡县农用地定级结果进行检验，检验结果表明初步划初步划分的农用地级别通过了上述检验之后，邀请相关专家及当地土地管理部门领导、技术人员对级别初步划分的结果进行反复论证，最终确定农用地级别(一)农用地定级结果检验将农用地定级单元的定级指数与对应的定级单元经营效益进行相关性分析，首先，从全县四个级别抽取共176个定级单元作为检验样点，将各定级单元的定级指数与该单元的经营效益作为两组基础数据，通过采用SPSS中的Correlations的功能如表2-21所示：定级指数经营收益定级指数PearsonCorrelation1N经营收益PearsonCorrelation1N②当roo<|r|≤r₀时，则认为两變量之间通过上表可以看出：定级指数与经营效益存在正相关关系，相关系数|r|(PearsonCorrelation)为0.952。查相关系数显著性检验表得，当样本数为176≤0.05,所以定级指数与经营效益间的线性相关关系是特别显著的。系数为105.9。经经营收益(元一亩年)定级指数与经营收益线性回归模型综上所述，可以证明福贡县农用地定级指数与经营效益之间存在相关性，即(二)农用地定级结果与土地利用效益比较分析福贡县农用地存在2种利用类型，即水田和旱地。根据调查不同的利用类型在利用效益上存在差异，且同一种利用类型内不同地块之间在利用效益上也存在差异，因此农用地定级成果应该要反映出农用地在利用效益上的差异，这样农用地级别才能客观真实的反映土地质量的差异。鉴于此，在对农用地定级成果进行级差收益检验时，要考虑各利用类型在利用效益上的差异。检验的结果表如2-22单位：元/亩一级二级三级四级水田由上表可以看出，各级别在不同的利用类型之间存在明显级差收益；在同一种利用类型不同级别之间也存在明显的级差收益，可见福贡县的农用地级别反映出了土地质量的差异，农用地定级结果符合福贡县农用地的实际情况。水浇地的(三)农用地定级结果与分等成果比较分析(一)面积统计以全县定级对象的面积作为总控制，根据由下往上统计，自上而下平差的原则，开展各级别面积统计和汇总工作。面积量算结果表如表2-23、表2-24所示：表2-23福贡县各级别农用地数量统计表级别一级二级三级四级面积(公顷)比例(单位：公顷)乡镇乡镇级别比例一级二级三级四级面积比例二级比例面积比例面积比例鹿马登乡匹河怒族乡架科底乡石月亮乡子里甲乡马吉乡(二)定级结果分析及整理(1)全县各级别农用地数量分布情况图2-4福贡县农用地级别分布图所示。根据上图可以看出，福贡县农用地一级地数量较少，所占比重不大，三级地比重最大，二级和四级地次之。福贡县农用地级别数量分布呈现出了“两头小中间大”的正态分布规律，质量最好的农用地数量不多，相对而言质量最差的数福贡县少数农用地分布在土壤肥力高，经营效益好，地势平坦，耕作方便；土壤肥力相对低，排灌条件满足程度较差，受中心城镇的影响不大，交通便利程度较低。另外，福贡县还有少数农用地分布在海拔高、坡度大的地区，且远离城(2)乡镇各级别农用地数量分布状况按表2-24“福贡县各乡镇各级别农用地面积统计汇总表”所示，全县四个级布很少，与鹿马登乡和上帕镇相差很大；二级地以上帕镇居多，鹿马登乡次之，其他各乡均有分布且比较均匀；三级地各个乡镇均有分布，以马吉乡最多，鹿马登乡最少，其余乡镇相差不大；四级地各乡镇均有分布，以石月亮乡和马吉乡居(1)一级农用地空间分布特点全县一级地数量较少，共576.41公顷，仅占全县定级对象总面积的5.04%。如图2-5所示，全县7个乡镇一级地以鹿马登乡最多，其次为上帕镇，其余乡镇分布很少，与鹿马登乡和上帕镇相差很大。这两个镇交通便利，水利设施基本满主要分布在区位条件最好的地方，且大部分位于主干道沿线，交通便利，便于农(2)二级农用地空间分布特点图2-6福贡县二级农用地乡镇分布图全县二级地共2809.00公顷，占全县定级对象总面积的24.55%。如图2-6所示，二级地在全县7个乡镇中以上帕镇居多，鹿马登乡次之，其他各乡均有分布且比较均匀。二级地的分布区域地势也相对平坦，土壤肥力中等，产量较一级地相对偏低；排灌条件基本满足，受中心城镇的影响一般，主要受次干道的影响较(3)三级农用地空间分布特点图2-7福贡县三级农用地乡镇分布图全县三级地共5819.46公顷，占全县定级对象总面积的50.86%,所占比例最大。如图2-7所示，三级地三级地各个乡镇均有分布，以马吉乡最多，鹿马登乡最少，其余乡镇相差不大。三级地主要分布在海拔及坡度相对较大，耕作不便，土壤肥力偏低，排灌条件一般满足，或者很难满足的地区。这些农用地受主次干道的影响较小，受支路的影响较大。中心城镇对农用地的影响甚微，农户对农产(4)四级农用地空间分布特点全县四级地共2238.16公顷，占全县定级对象总面积的19.56%。如图2-8所示，四级地各乡镇均有分布，以石月亮乡和马吉乡居多。四级地土壤质地差，光热条件不足，作物产量低，经营效益差；四级地大多分布在坡度大的山区，区位条件差，耕作不便，农民从事农业生产的积极性不高，土地利用方式粗放。此级通过对福贡县农用地定级成果的分析和研究，得出福贡县农用地级别呈现出(1)农用地级别受海拔高度和地形坡度的影响很大，海拔越高，坡度越大，(2)以中心城镇为中心农用地级别呈圈层递降，呈圈层式分布。离中心城镇(3)以主次干道为轴，农用地级别呈带状向两侧递降，呈带状分布，距公路(4)以主干的水系为轴，农用地级别呈带状向两侧递降，呈带状分布，越接近主干的水系，其灌溉条件越好，土地质量越高，土地级别越高。反之，则土地与级别成正相关。例如水田的经营效益比旱地的经营效益高，水田的级别比旱地(一)文字成果(二)图件成果及数据库成果(三)数据表格成果(一)基准地价内涵界定土地价格是土地收益状况的综合反映，它是由各种自然条件和社会经济发展农用地基准地价是指县(市)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。农用地基准地价反映的是一个区域内不同级别的农用地在收益状况上的差异，是各级别农用地在现时土地条件下所产生的经济效益的价值表现，而不是某一地块的具体价格。同时，所评估的农用地基准地价，是农用地无限年期的使用权价格，是同一级别农福贡县农用地基准地价测算是根据当地土地管理工作的实际需要，依照《农计算样点地价并建立定级指数与样点地价关系模型，利用此模型计算所有单元的单元地价，并利用单元面积进行加权平均，计算各级别、各利用类型农用地的基本次农用地基准地价评估基准时点为2010年1月1日，根据2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农基准地价评估基准日：2010年1月1日；土地用途：农业生产(水田、旱地)开发程度：农用地开发水平设定为农用地宗地实际具备的基本灌溉条件、通(二)估价原则根据《农用地估价规程》(TD/T1006-2003)的是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格作为参考，经比较修正后估算出待估农用地的是指在技术不变，其他因素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量(边际报酬)迟早会出现下降。这一规律在农业4、贡献原则是指农用地的总收益是由土地、劳动力、资本、经营管理等各种投入要素共是指在一定的社会经济条件下，农用地的利用方式应能充分发挥其土地的效用，产生良好的经济效益，而且要保持土地质量不下降，并对其周围的土地利用是指农用地价格是由各种价格影响因素互相作用而形成的，这些价格影响因7、供需原则是指农用地估价应以农用地市场供需决定农用地价格为依据，同时充分考虑(三)估价技术方法的技术规范要求，农用地基准地价评估方法有样点地价平均法，定级指数模型法和市场交易样点资料，并计算样点地价，以各样点地价的平均值评估并确定农用易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地块的平均地价作为该均质地域定级指数模型法具有有效性和可操作性强的特点，可直接用于农用地宗地地价评估。针对福贡县自然、社会经济条件和现有资料掌握情况，认真分析比较三种农用地基准地价评估方法后，最终确定此次农用地基准地价评估采用定级指数(四)估价技术程序定级指数模型法是在农用地定级基础上，根据定级指数、农用地市场交易资(8)、对计算出的基准地价进行校验后，确定各级别不同利用类型的农用地收益还原法合理图3-1估价技术程序图(五)估价基础图件的制作与确定福贡县估价工作采用定级指数模型法进行基准地价的评估。福贡县农用地基准地价评估的对象和范围与农用地定级的对象和范围一致，故福贡县农用地基准地价评估采用福贡县农用地级别图作为基础图件，针对农用地不同级别，按照不同利福贡县农用地级别图由我公司在开展定级工作阶段按相关规程的要求进行编制，将编制好的1:1万农用地级别图作为福贡县农用地基准地价评估的基础图件。(一)农用地估价资料的收集和整理(1)农用地定级成果资料：包括福贡县农用地级别图、福贡县农用地定级工作报告、技术报告及其他能用于农用地估价的定级成果及资料，这些将作为估价(2)农业生产资料：包括福贡县种植结构、投产水平、农副产品价格，及云南省2009年5月公布并在7月1日执行的福贡县统一年产值补偿标准，农用地承包、转包、出租、联营入股等交易资料，农用地征用的补偿标准文件及实际支付(3)社会经济及土地利用资料：包括农村经济发展状况资料，2007—2010年福贡县农业和社会经济发展统计资料，土地利用现状、土地利用总体规划、土地(1)把收集的资料以土地级别为单位，按土地级别进行归类整理；(2)把调查收集资料选择的样点地块按照实际位置标注到估价工作底图上，(3)农用地承包、转包、出租、联营入股等交易资料和农用地收益资料中的(4)样点调查应符合数理统计要求。(二)确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑规划分区和土地用途管制，并结合第二次全国土地调查云南省土地分类，确定各级别的主要用地类型。根据福贡县农用地级别划分结果并结合当地实际情况，将福贡县各级别农用地的土地利用类型确定如下表3-1:表3-1各级别土地利用类型土地级别用地类型I级水田水田Ⅲ级水田IV级(三)投入产出样点资料的调查与整理(1)调查单位为一定面积的地块；(2)样点抽样按用地类型分别进行抽样调查；(3)选择有代表性、分布均匀的样点，调查2007—2010最近三年连续的投投入产出样点资料的调查按用地类型分别采用抽样调查方式进行。选择有代收集各样点2007—2010连续三年的基本情况、投入费用和产出情况，并采用(1)基本情况，包括利用类型、样点面积、种植的主要作物及熟制、套种作物(如蔬菜、烤烟、豆类、薯类等)。(2)样点的投入费用主要包括物化投入和活劳动投入及其它费用。物化投入主要有种籽、农药、肥料(农家肥、化肥)、水电、机械作业、固定资产折旧费用(3)样点的产出情况主要包括主要农作物的年产量、副产品年产量、套种作将所有调查数据按要求分别填写到《农用地投入--产出效缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况又不容易补充的样点进行剔除；将审查合格和补充调查合格的样点分别按照土地级别、土地用途等在样点资料的收集过程中，严格遵照样点资料的调查要求，通过询问、座谈的方式向农技人员、种植经营户等了解当地实际情况，并实际走访了样点田块。结合收集到的该县自然、经济、区位等资料，认真整理样点资料，确保样点资料(四)利用投入产出样点资料测算样点地价样点地价测算采用农用地宗地估价的方法。根据中华人民共和国国土资源部市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区，应用的前提是有大量的交易行为中还存在一些致使成交价格偏离正常价格的特殊因素，故此次农用地估成本逼近法是指以新开垦农用地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上