某住宅区改造工程项目投资风险评估管理研究

某住宅区改造工程项目投资风险评估管理研究某住宅区改造工程项目投资风险评估管理研究PAGE某住宅区改造工程项目投资风险评估管理研究谨以此文献给我的导师教授2012级学生朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究学位论文答辩日期：指导教师签字：答辩委员会成员签字：独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得中国海洋大学或其他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：赵长辉签字日期：2016年2月16日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，并同意以下事项：1、学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。2、学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权清华大学“中国学术期刊（光盘版）电子杂志社”用于出版和编入CNKI《中国知识资源总库》，授权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到《中国学位论文全文数据库》。（保密的学位论文在解密后适用本授权书）学位论文作者签名：赵长辉导师签字：签字日期：2016年2月16日签字日期：年月日朱家庄住宅区改造工程项目投资风险管理研究摘要2013年2月，国家出台了要求稳定房价的调控政策。在多方调控及金融危机等多方因素的影响下，房地产价格依然呈现不断攀升和暴涨的趋势，这为房地产的开发带来巨大的利润和机遇。但即使在这样的“黄金发展期”同样经历了2008年的“地产萧条期”以及2013年下半年至2015年初的“停滞期”。“高空置率”、“高负债率”“鬼城”、“房地产泡沫”、“面粉贵过面包”“以价换量”等名词也同样为房地产行业的急速膨胀敲响了警钟。在这样的高机遇与高风险并存的形势下，房地产行业的转型升级已经成为必然趋势，以往投机性和粗放型的发展模式必然会遭到淘汰。住宅工程具有投资大，周期长，施工技术复杂的特点，与一般工程相比，具有更多的不确定的风险因素，且带来的危害性也越大。因此，在住宅日益增多及风险管理愈加受关注的大背景下，住宅工程的项目风险管理必须得到有效的实行，可以说，住宅工程的风险管理，刻不容缓，势在必行。本文在介绍工程项目管理相关理论的基础上，以朱家庄住宅区改造工程项目为例进行项目风险管理的研究通过分析提出该项目风险管理过程中需要主要的问题及准备工作，从不同角度总结出项目四类风险，包括项目进度风险、质量风险、成本风险以及安全风险，并进一步对风险指标进行确定，并通过层次分析法对设置的一级指标与二级指标进行风险评估，提出风险应对措施，希望为该项目更好的完成，以及国内相关企业的项目风险管理提供一定依据。关键词：项目风险管理；住宅改造；风险评估ResearchontheriskmanagementofZHUJIAZHUANGresidentialrenovationprojectAbstractSincetheeconomiccrisis,agrowingawarenessofrisk,andriskmanagement,andmoreattention.Engineeringconstructionprocess,oftenwillbeaffectedbymanyfactors,affectingthenormalprogress,evenbringcertaineconomicandsecurityissues,mustbecorrectandeffectiveriskmanagement,toensuretheprojectsmoothly.Residentialprojectwithlargeinvestment,longcycle,thecharacteristicsofthecomplexconstructiontechnology,comparedwiththegeneralengineering,hasamoreuncertainriskfactors,andleadtoharm.Therefore,intheresidentialareincreasingandriskmanagementunderthebackgroundofmoreandmoreattention,residentialengineeringprojectriskmanagementmustbeeffectivelyimplemented,itcanbesaidthattheriskmanagementofresidentialproject,itisurgent,isimperative.Thispaperintroducestheprojectmanagementonthebasisofrelevanttheories,withZhuGuzhuangresidentialrenovationprojectasanexampleofprojectriskmanagementresearchbasedontheanalysisputforwardtobethemainproblemintheprocessoftheprojectriskmanagementandpreparation,andsumsupfourtypesofriskfromdifferentangles,includingtheprojectschedulerisk,qualityrisk,cost,riskandsecurityrisks,andfurthertodeterminetheriskindex,andthroughtheanalytichierarchyprocess(ahp)tosettheprimaryindicatorsandsecondaryindicatorsofriskassessment,riskresponsemeasuresareputforward,hopeforbettertocompletetheproject,aswellastherelevantdomesticenterprisesprovidecertainbasisforprojectriskmanagement.Keywords：projectriskmanagement,homeimprovement,riskassessment目录摘要 4Abstract 5Keywords 50引言 10.1研究背景 10.1.1工程项目风险管理背景 10.1.2住宅区工程项目风险管理国内外研究现状 10.1.3朱家庄住宅区改造工程项目建设背景 60.2研究意义 70.3研究的主要内容 71工程项目风险管理理论 81.1工程项目风险概述 81.1.1风险的定义 81.1.2住宅工程项目风险的分类 81.1.3住宅工程项目风险的特征 101.2工程项目风险管理概述 111.2.1工程项目管理与工程项目风险管理的关系 111.2.2住宅工程项目风险管理的特点 121.2.3住宅工程项目风险管理的流程 131.2.4住宅工程项目风险管理的基本原则 152朱家庄住宅区改造工程项目 162.1朱家庄住宅区改造工程项目概况 163.2朱家庄住宅区改造工程项目设想 162.2.1项目风险管理过程控制 162.2.2项目建设生态环境问题 172.2.2项目风险管理的可持续性 182.3朱家庄住宅区改造工程前期准备情况 183朱家庄住宅区改造工程整体风险因素识别 193.1住宅区改造工程项目进度风险因素 193.2住宅区改造工程项目质量风险因素 203.3住宅区改造工程项目成本风险因素 213.4住宅区改造工程项目安全风险因素 224朱家庄住宅区改造工程项目风险评估 244.1风险评估的方法介绍 244.2.朱家庄项目的风险评估 254.2.1构建项目风险评估指标体系 254.2.2判断矩阵的建立 274.2.3指标权重的确定 284.2.4模糊隶属度向量的确定 324.2.5模糊综合风险评估结果 335朱家庄工程项目风险应对策略分析 355.1风险预防 355.2风险缓解 375.3风险转移 385.4风险自留 405.5风险利用 40结论 41参考文献 41致谢 43PAGE330引言0.1研究背景0.1.1工程项目风险管理背景19世纪30年代，风险管理在全球范围内得到了迅速发展，法国、德国、日本等国纷纷开始重视风险管理，并建立起全国性和地区性的风险管理协会。而在1983年，美国风险和保险管理协会年会上讨论和通过的“101条风险管理准则”更是标志着风险管理的发展步入新的台阶。随后，风险管理扩大到国际交流范围，由环大西洋地区向亚洲太平洋地区发展。2006年，我国国务院国有资产监督管理委员会发布了《中央企业全面风险管理指引》，对风险管理初始信息、风险评估、风险管理策略、解决方案等方面内容作了详细说明和阐述，这标志着我国企业的全面风险管理进入了新的阶段。2008年的美国金融危机，使全球经济进入低谷，严重地影响了我国对外贸易。给我国的经济带来了较大损失。国家开始把目光转向国内，出台了“四万亿”计划来刺激经济的增长。此时，住宅产业变得更加重要。由于住宅产业具有产业链长、拉动国内投资和刺激消费、创造多个就业机会等特点。住宅产业的发展能很好地刺激国内经济发展，扭转现状。并很好地配合新形势下我国经济的转型（即由外贸出口向扩大内需、刺激消费转变）。对于住宅开发项目开发期长，投资量大，过程复杂。加上住宅行业对外部政策环境变化非常敏感以及住宅市场竞争激烈的状况。使得住宅项目投资开发者在投资开发过程中面临很多风险。在开发过程中，无论是住宅房地产开发商、施工方、监理，他们的风险管理思想落后，风险管理手段都比较落后。在政府层面，相关预防、监管住宅项目开发风险配套政策也不够完善。所以我国的住宅开发项目的风险管理比较落后。稍有不慎就会使风险成为真正的损失。致使项目失败、土地抛荒等严重后果，给国民经济和社会带来不利的影响。0.1.2住宅区工程项目风险管理国内外研究现状（1）国外研究现状AlinaOprea在Theimportanceofinvestmentfeasibilityanalysis中提出房地产建设项目要进行前期论证，通过经济分析、技术测算、风险评估来提升项目管理的综合效益。BrejaSK，BanwetDK，IyerKC在Qualitystrategyfortransformation：acasestudy中把管理风险分成投资风险、可保风险和经营风险三类，应在可行性研究中加以重点考虑。同时，OECD（或L-M）、WB（或ST）、UNIDO、UNIDO-IDCAS等方法来测量投资、管理、经营风险，对风险进行量化计算。RichardReed，HaoWu在Understandingpropertycyclesinaresidentialmarket中认为在房地产市场中要按照项目管理原理和方法进行研究，依据市场规律和管理规律，这样才能提升房地产企业在市场经营中的竞争力。ProjectManagementInstitute中提出住宅项目管理要从项目建设的必要性、可行性、项目建设的经济性、综合效益方面研究，通过市场需求预测、项目建设开发、项目过程管理、项目效益评价几方面具体阐述。国外对房地产建设项目可行性研究十分重视，研究方向和顺序主要从房地产的区位选址、住宅项目建设条件、市场规律和技术测算方面着手研究。国外的房地产项目管理重视建设体系、建设目标项、全方位交流、过程和结果评价、风险管理和综合价值。MichealBall（2011）系统的研究了欧洲住宅市场，从欧洲住宅市场特点、抵押贷款率、市场投资现状、不同区域的住宅市场的发展情况入手，说明了欧洲各国的住宅市场正在衰退，但是各个国家的表现不一样的，它的前景仍然是不确定的。Sukulpat，Andrew，Raymond（2010）论述了美国住宅产业的流动性以及住宅贸易的相关因素。并指出了美国住宅市场的过度繁荣是主要由社会和经济及有升级需求的家庭数量的增多，同时伴随其他因素影响的结果。并指出现阶段美国住宅市场的问题必须通过改革来解决，管理者必须加强对金融业的监管，来避免房地产的动荡。指出投资者应该留意不同国家的地产制度背景，细节上的把握能使投资者降低投资风险同时提高投资收益。Graeme和James（1996）介绍了美国、澳大利亚、加拿大、英国、新西兰等五国的房地产、股票以及债券等发展情况。选取年至年之间的相关数据的基础上，分析了国际房产风险。提出这五个国家之间的房地产关系是相当重要的，而且评价曲线的平滑程度能很好的表征现实中的风险。同时，根据现实情况必须把房地产风险估提高。StephenA.Ross和Randall（1991）为了研究股票和债券对房地产的影响程度。选取了具有代表性的股票及债券指数。得出了在地产风险中股票和债券的所占比例为之间。在风险管理方面，Rao（1994）认为合理的风险管理，首先通过风险识别、风险评估构成的基本工具。对潜在风险因素分析，并列举和评估这些风险因素所造成的潜在后果，以及评估这些后果发生的可能性。然后根据风险识别阶段形成风险评估描述，使决策者能对风险管理现有决策应急方案作出评价并能选择最合适的方案最后阶段是风险调控和监测是风险管理。Uherand和Toakfey（1993）对风险水平如何进行监控，风险发生的善后问题进行了仔细的分析研究Raz（2001）等将过程论来描述项目风险管理，认为风险管理就是一个由项目的意向策划开始，经历组织、协调、控制，由最后完成项目的一个动态过程。ChapmanC（1997）指出项目风险管理过程应该首先对风险的按其规律进行分类汇总，然后进行评估，得出各种风险的评估值。风险调控然后制定项目风险的动态控制计划。Fairiey（1994）提出了七阶段的风险管理过程应该是从项目风险识别开始、再进行项目风险评估、然后制定详细的风险管理控制计划，包括风险的预防、监控风险、风险应对策略等等。Roger（2005）研究认为，为了将损失降到最低，必须知道怎么样找出风险应对手段。所以，前期的风险分析及风险应对措施的建立很关键。（2）国内研究现状许学强，朱剑如（2008）在现代城市地理学中提出城市住宅建设应该按照城市发展整体规划建设，项目的前期论证符合城市发展方向，按照经济地理学的理论去布局，同时配套设施应与城市资源环境相融合。秦鉴青和张蓓（2009）指出，项目管理开发建设标准、技术进步、市场预期和风险规避等方面实事求是的进行科学分析与论证。徐进（2010）指出组织设计没有最好，只有最合适。因为组织设计的过程实质上是一个组织改革的过程，它是把企业的任务、流程、权利、责任进行有效组合和协调，并依据市场和客户群体的变化，不断的进行优化和改革，从而达到大幅提高企业运行效率和经济效率的目的。房地产开发公司应依据自身实际和发展实际，采纳以上建议，建立良好的组织，进而实现简化流程、降低成本。陈竹杰（2008）在隆福国际住宅工程项目开发全过程管理研究中提出在房地产行业，房地产开发项目是从项目策划、项目设计管理、施工管理、销售管理和物业管理等过程为一个开发全过程。何平（2011）在西昌XX住宅项目施工过程管理研究提出项目施工过程管理是个全局的、全方位的系统管理，具体运用的管理办法涵盖到WBS分项管理办法、挣值方法，成本和进度集成控制管理等办法。单兴波（2009）在大型住宅项目全过程管理的几点体会中认为大型住宅项目要注重住宅项目的造价控制和耐久性设计。刘哲（2010）在高层住宅项目施工质量控制的方法研究中指出高层住宅项目质量的控制及影响建筑质量的因素，要使用全面质量管理等手段对高层住宅项目的施工全过程进行研究。刘丙福（2011）在论工程项目全过程管理中提出在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）、工程项目后评价等服务，根据业主委托对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。王军民（2011）在住宅项目投资效益综合评价指标体系的建立中提出了经济效益、社会效益、环境效益三大一级指标，就业、平均分配、投资利润率、速动比率、绿化率等二十四个二级指标。田灵江（2002）对我国的住宅产业的发展及其现状作了详细介绍，从它的起源、特点、以后的发展趋势以及所存在的问题都进行了深入研究。并对住宅产业健康发展提出看法。主张以科技来带动住宅行业的持久发展。并制定有效地住宅产业配套制度，逐步建立完善的住宅市场。带动有潜力的企业成为住宅产业的龙头，加速住宅产业现代化。龙奋杰，向肃（2006）通过对吸纳率的分析，合理得对住宅市场进行了评价。得出：在城市住宅市场中经济适用住房市场和商品房市场的的供需均衡状态是相互影响的。但是各个城市的住宅市场的供需状况不同，每个城市的吸纳率也不同。地方政府制合本地的经济适用住房政策时，不应该采用统一的吸纳率标准作为依据。而是充分考虑经济适用房的地域分布特点选取合理的指标，建立综合可靠的住宅市场评价模型。并进行综合分析基础上设定和实施适合该地域的经适房政策。向乔玉，刘鹏翱，李佳（2010）研究了住宅市场与城市经济的相互关系，指出住宅市场具有带动相关产业发展、增加社会投资的积极影响。同时也会带来高房价、储蓄效应、挤出效应等消极影响。提出政府应该合理有效对住宅市场进行监管，运用行政手段来制定住宅产业战略分布，使住宅市场带动城市经济的快速发展。郑思齐，师展（2011）简单介绍了我国的财税制度，并提出土地策略使居住用地和住宅的价格上涨。而且“土地财政”依赖性高的城市，土地购置费用相应的较高。针对此现象，运用个城市的数据对“土地财政”价格效应进行实证检验，建立个方程进行广义据估计检验，但是检验效果在统计意义上并不显著，这与两个市场不同的市场化程度有关。最后提出政府短期内调控房价并不能有效解决房价问题，而必须首先通过改革和创新制度，端正政府在公共财政和土地制度中的动机和行为。蔡健民（2008）针对目前房地产特征及房地产风险管理研究滞后地现状，深入系统地研究了房地产风险管理方法，来加强对房地产风险研究，提高风险管理的能力。主要对房地产投资项目风险的种管理方法进行详细地介绍、分析。即三维模型，价值链，模糊群体评估方法，系统动力学。以及在特定情况下运用哪种方法、这几种方法的结合使用进行了研究。这为后来的学者研究房地产风险全过程管理提供了依据。程传山（2007）根据我国房地产风险管理的现状，认为现阶段很有必要在理论和实践上加强房地产风险管理。仔细研究了此建造阶段风险管理流程：风险预测风险评估风险控制。对每个流程都进行深入仔细的研究，以及对风险管理的方法进行详细的论述。为了对论文中的理论进行验证，选取案例分析，从定性和定量的不同角度出发，得出了符合论文理论的结果。孟庆波（2009）在充分了解国内外房地产风险管理研究现状及最新理论基础上，深入研究了风险管理中的风险识别阶段，通过德尔菲诺法构建了房地产开发风险二级指标体系，并运用因子分析法对二级指标进行分析，生成了一级指标体系。再结合灰色系统理论构建评价模型。进行实证研究，通过定量和定性分析，得出了可靠的结论，充分证明了指标体系可以运用到评价工作中，评价模型的和可行性和实用性。为评价研究房地产投资风险提供了一整套理论和方法。在住宅项目风险管理方法方面，模糊层次分析法相关理论比较成熟，主要将其用于指标因素的分析评价、方案的选优等等。近年来，许多学者对模糊层次分析法的优化改进进行了不同程度的研究。在风险管理方面，模糊层次分析法运用于指标的评价。管学雷（2010）在其论文中了解了国内外房地产业发展状况以及国内房地产投资大背景。初步分析了房地产投资决策的风险。针对主要风险建立了评价决策模型，并运用模糊层次分析法进行验算。对投资方案进行评估。结合实例，对模型的实用性进行了检验。说明了模糊层次分析法运用于房地产投资决策中是科学的，它不仅可以在数学理论上解决了投资决策过程的模糊问题，而且也可以将决策者带有主观地模糊性质地经验量化以保证其在结论上是科学的。论文研究表明模糊层次分析法是适合复杂大型房地产投资项目决策选优中的。张金莹（2009）首先分析房地产投资风险特点以及归纳总结了几种风险评价方法。将法引入到基于的模糊综合评价法中建立房地产开发投资风险评价模型，有效的降低了风险评价的模糊性，优化了模糊层次综合评价法，并选取实例对模型的实用性和可行性进行了验证。验证结果表明，该模型在预测评估开发风险度方面可信度较高。李东晔，黄好杰，李延喜，高锐（2009）以我国座城市的数据，运用模糊层次分析法评价研究了我国房地产的泡沫程度。并在研究中综合了模糊层次分析法和冥法迭代的思想有效提高模型计算精度。通过研究得出：近几年来城市房地产泡沫程度呈升高趋势，具体城市的房地产泡沫程度跟该城市所处区域、经济发展水平关。赫岩，单峰，魏丹（2009）提出了自己的建筑火灾风险评价思想。首先借鉴物理学中的系统安全工程理论然后选取了建筑火灾风险的内在外在因素作为指标构建评价体系。并利用三角模糊函数建立判断矩阵，最后进行各个因素的单排序和总排序，以及最终目标的权重排序。通过实例研究，该模型能够提供能够必要的量化数据支撑建筑火灾风险客观评价对于建立建筑火灾风险防范机制有着积极的作用。通过中外研究文献可以看出，关于房地产开发项目的风险研究还是较多的，主要有房地产开发项目的各个阶段的风险研究，还有针对项目开发工作中遇到的某一类风险而进行的研究，如项目的融资、成本控制的风险等。运用的方法也较多，如专家调查法、层次分析法、模糊层次分析法、模糊评价法、系统动力学、模特卡洛分析法等。但是，房地产包括住宅产业、商业地产、工业厂房业等。而不同类别的项目风险不是完全相同的，处理的方法也可能不一样，房地产项目的风险管理研究在大层面上进行的，更进一步细化分类的项目的风险研究还是有所不同（不同类别的项目的相关政策、技术要求、市场情况不一样），或者只是针对某一类项目的某一方面、某一阶段的风险。因此，本论文着重写房地产项目中住宅改造项目的风险管理，并不仅仅针对住宅项目的某一阶段或某一类的风险，而是对住宅改造项目的整个开发过程中普遍遇到的风险进行研究。对房地产项目进行进一步的细化，对其中的住宅项目的风险管理的研究贡献微薄的一份力量。0.2研究意义（1）本课题研究运用经济学、管理学、统计学、建筑学等方面的理论知识，扩大了这些学科的研究范围和视角，具有一定理论意义。（2）通过对朱家庄住宅小区改造项目风险管理理论与实践的研究，并与其它房地产项目管理发展趋势联系起来，为完善所有房地产项目管理提供了一定的思路。（3）项目风险管理有助于我国相关房地产公司、建设公司把握市场脉搏，锁定目标市场，了解市场状况、消费者倾向、市场供需状祝、竞争对手情况，从而预测市场走势，为企业确定经营方向、制定发展战略、获取潜在市场份额提供数据支撑。（4）本项目还可为我国现时期居民住宅小区建设管理提供参考；论证该房地产项目的市场可行性、技术方案可行性和综合效益可行性是否真的切实可行，以及房地产项目开发中的风险防范、建设管理问题，为该住宅小区项目的改造及开发提供可靠的依据。0.3研究的主要内容第一章主要介绍课题的研究背景与国内外研究现状，为更好的理解论文打下基础。第二章主要介绍工程项目管理相关理论，提出工程项目风险管理的特点与流程等内容，为后文的深入分析做好铺垫。第三章进入文章核心部分，在介绍朱家庄住宅区改造工程项目的基础上，通过分析提出该项目风险管理过程中需要主要的问题及准备工作，并引入第四章和第五章文章最重要部分。第四章主要进行项目风险的识别，从项目进度风险、质量风险、成本风险以及安全风险四个方面提出项目开展过程中的风险指标，为第五章进行风险评估提供依据。第五章通过层次分析法对设置的一级指标与二级指标进行风险评估，得出本项目风险处于中等水平。第六章在第五章风险评估结果的基础上提出风险应对措施，通过风险预防、风险缓解、风险转移、风险自留以及风险利用几个方面进行。1工程项目风险管理理论1.1工程项目风险概述1.1.1投资风险的定义风险的基本含义是损失的不确定性。风险管理是对风险进行认识、估计、评价及采取防范和处理措施等一系列过程。风险管理的目的就是要避免或减少风险损失。1.1.2工程项目风险的分类住宅区改造工程项目风险分类与工程项目风险分类相同。为了深入、全面地认识工程项目风险，并有针对性地进行管理，就有必要将住宅工程风险进行分类。分类可以从不同的角度，根据不同的标准进行。通过分类人们可以进一步认识住宅区改造工程项目及其具有的特性。工程项目风险的分类方法主要包括以下几个方面。按照项目风险发生概率分类按照项目风险发生概率分类的方法，可以使人们充分认识住宅区改造工程项目风险发生可能性的大小。一般人们可以将住宅项目风险按照发生概率大小分成三级高中低、五级高、较高、中、较低、低或多级，以区分不同的住宅项目风险。某个风险因素在不同的住宅工程项目中发生的概率是不相同的。（2）按照项目风险后果的严重程度分类按照项目风险后果的严重程度分类的方法，可以使人们充分认识项目风险发生后的严重程度。一般人们可以将住宅工程项目风险按照后果严重程度分成三级高中低、五级高、较高、中、较低、低或多级，以区分不同的风险。（3）按项目风险引发的原因分类按项目风险引发的原因分类的方法，可以使人们充分认识造成住宅区改造工程项目风险的原因，以便人们可以有针对性地采取风险管理措施。人们可以将项目风险引发的原因按主观或客观原因分类，也可以按照组织内外以及行为的原因分类，还可以按照政治、技术、经济、运行或环境等原因进行分类。行为风险是指由于个人或组织的过失、疏忽、侥幸、恶意等不当行为而造成的财产损毁、人员伤亡的风险。经济风险是指在工程项目管理活动中，由于项目管理不善、市场预测失误、价格波动、供求关系发生变化、通货膨胀、汇率变动等所导致经济损失的风险。技术风险是指伴随科学技术的发展而来的风险。在工程施工过程中，安排的施工组织，采用的施工方法不合理，或者新材料、新技术、新工艺的不断创新给工程项目带来的工期、质量和成本损失。政治风险是指由于政局变化、政权更迭、罢工、战争等引起社会动荡以及相关政策法规不稳定而给工程项目带来的财产损失或损害以及人员伤亡的风险。组织风险是指由于项目有关各方关系不协调以及其他不确定因素而引起的风险。工程项目的规模巨大，技术复杂，施工周期长，项目参与各方的项目管理目标和要求不同决定了有效的项目组织对工程项目的重要性，也决定了工程项目的组织风险。（4）按照项目风险是否可管理分类按照风险可管理的程度，可将住宅区改造工程项目风险划分为可管理风险和不可管理风险。可管理风险是指可以预测，并可采取相应措施加以控制的风险反之，则为不可管理风险。风险能否管理，取决于风险不确定性是否可以消除以及活动主体的管理水平。要消除风险的不确定性，就必须掌握有关的数据、资料和其他信息。随着数据、资料和其他信息的增加以及管理水平的提高，有些不可管理风险可以变为可管理风险。（5）按照项目风险关联程度分类按照项目风险关联程度分类，可以使人们充分认识住宅区改造工程项目风险是独立发生的还是关联发生的。一般情况下，关联程度小的项目风险多数是独立发生的，它很少对项目的其他方面造成关联影响。关联程度大的项目风险则会对项目的其他方面造成关联影响，甚至引发一系列的项目风险。这种分类同样有助于人们对住宅区改造工程项目采取针对性的风险评估和管理措施。（6）按工程项目目标实现程度划分根据风险对工程项目目标实现程度的影响来分，住宅区改造工程项目风险可以分为质量风险、成本风险、进度风险、坏境风险和安全风险等。对于一些大型的、复杂的住宅区工程项目，具有特定的工期、成本和质量等方面的各种限制和严格要求，其目标能否实现对项目参与各方有重大影响，在住宅区工程项目发展的各个阶段和项目参与各方将面临目标能否实现的风险。（7）按工程项目风险管理的主体划分根据风险管理的主体来分，可分为业主的风险、承包商的风险和咨询监理的风险、设计单位的风险以及其他相关方的风险。很显然，住宅区改造工程项目中不同项目主体所面临的风险是不一样的，在不同阶段所面临的风险种类和严重程度是不一样的。业主的风险包括人为风险、经济风险和自然风险。承包商的风险包括决策错误风险、缔约和履约风险以及责任风险。咨询监理的风险包括来自业主的风险、来自承包商的风险和职业责任风险。1.1.3住宅工程项目风险的特征风险的特征是由风险的属性决定的，是风险的本质及其规律的外在表现。正确认识住宅项目投资风险的特征，对企业建立风险管理机制，减少风险损失，提高投资活动效率都具有重要意义。风险的全面特征可归为如下五点。（1）不确定性房地产投资时一项复杂的系统工程，同时投资的涉及面广。对特定的个体来说，庞大的系统工程会表现出种种的不确定性，即风险是否发生、何时何地发生、怎样发生，发生后导致的损失程度等都是不确定的。（2）客观性房地产风险是不以人的意志为转移的客观存在，这主要是因为导致风险的不确定性因素是客观存在的，并且这种不确定性是事物发展的特性，因此只能在一定程度改变风险的形成和发展的条件，尽可能降低这些不确定性因素发生的概率，而不能完全消除风险。（3）潜在性潜在性是风险存在的基本形式。风险是一种损失的可能性，并且这种可能是潜在的，并不是所有导致这种可能的因素都会发生，风险事故的发生是偶然的。·因此，随着风险的因素的变化，风险可能有量的增减，也可能面对质的改变，新风险产生时也常带有旧风险的消亡。（4）可测性风险具有不确定性，但这种不确定性可以根据以往发生的类似事件的统计资料，经过分析判断，对某种风险发生的概率及其造成的损失做出判断，进而对这种不确定性进行预测和衡量。（5）补偿性房地产投资的风险比较高，因此投资者大都要求在收益中对所承担的风险进行补偿，也就是要求风险回报。风险与收益是并存的，风险越高，收益一般越大。如果能正确认识和利用风险，不要消极地预防，`更不要惧怕，有时可以将风险当做一种机会，从而获得额外的风险补偿。1.2工程项目风险管理概述1.2.1工程项目管理与工程项目风险管理的关系《美国项目管理知识体系指南》（PMBOK第5版）对项目管理的定义是，项目管理是运用知识、技能、工具和技术来满足相应的项目需求。项目管理是通过相应的应用和整合47个逻辑分组项目管理过程来完成的，这些过程可以被分为5个步骤：启动、规划、实施、监视和控制以及结束（陈伟珂等，2008）。《中国项目管理知识体系》（CPMBOK2006）指出：“项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的专门的柔性组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合调与优化（王高航，2010）。”各种各样的风险伴随着工程项目的整个开发过程，威胁项目的成功和企业的长久发展，作为企业或项目的管理者必须扎扎实实地做好风险管理工作，明确目标和责任是首要工作。在工程项目中成本、质量、进度的控制就是风险管理的目标，责任范围的清晰界定、落实到人是风险管理成败的关键。本文主要阐述的住宅区改造项目，属于建设工程（ConstructionProject）范畴，主要指为形成特定的生产能力和使用效能，通过投资决策，建设形成满足预期需求的活动。工程项目的类别可以按照投资来源、建设性质、产业领域、功能效益等多种标准进行分类，不同类别的工程项目，有管理上的共性，但也有针对项目特点的特殊性。工程项目管理是项目管理在工程领域的应用。是工程项目管理者，为实现项目的功能、质量、费用等目标，系统运用现代科学管理理念、管理技术和管理手段，对工程项目的投资建设进行全生命周期的计划、组织、控制、协调和监督活动（李金海等，2008）。进行工程项目管理，需要根据科学的管理体系，选择适宜的管理方法，规范管理以保证项目的各个阶段顺畅、高效的实现。工程项目风险管理就是人们对工程实施过程中潜在的意外损失进行辨识、评估、预防和控制的过程。其理论和实践涉及到自然科学、社会科学、工程技术、系统科学、管理科学、数学、概率论等多种学科，可以说工程项目的风险管理是一种综合性的管理活动（Ben，2002）。工程项目管理风险就是在项目管理活动或事件中消极的后果发生的潜在可能性，每一个工程项目都必然伴随着一定的风险，工程风险不仅包括在整个建设工程项目施工的全过程中自然灾害和各种意外事故的发生而造成的人身伤亡和财产损失的不确定性，而且也包括技术性、管理性问题引起的经济损失的不确定性，只有通过对项目风险的识别，将其定量化，进行分析和评价，选择风险管理措施，以避免大风险发生，或在风险发生后，使得损失量降到最小程度，从而实现项目的总体目标，所以风险管理是工程项目管理不可缺少的一个部分。1.2.2住宅工程项目风险管理的特点（1）具体的工程项目风险具有特殊性。工程项目风险管理尽管有一些通用的方法，如概率分析方法、模拟方法、专家咨询法等。但一经要研究具体项目的风险，则必须与该项目的特点相联系。①该住宅区改造工程项目复杂性、系统性、规模、新颖性、工艺的成熟程度。②住宅区改造工程项目的类型，项目所在的领域。不同领域的项目有不同的风险，有不同风险的规律性、行业性特点。例如计算机开发项目与建筑工程项目就有截然不同的风险。③住宅区改造工程项目所处的地域，如国度、环境条件。（2）要全面有效地进行工程项目风险管理必须需要大量地占有信息，了解情况。要对住宅区改造工程项目系统以及系统的环境有十分深入的了解，并要进行预测，所以不熟悉情况是不可能进行有效的风险管理的。（3）住宅区改造工程风险管理很大程度依赖于管理者的经验。虽然人们通过全面风险管理，在很大程度上已经将过去凭直觉、凭经验的管理上升到理性的全过程的管理，但风险管理在很大程度上仍依赖于管理者的经验及管理者过去工程的经历，对环境的了解程度和对项目本身的熟悉程度。在整个风险管理过程中，人的因素影响很大，如人的认识程度、人的精神、创造力。所以风险管理中要注意专家经验和教训的调查分析，这不仅包括他们对风险范围、规律的认识，而且包括对风险的处理方法、工作程序和思维方式，并在此基础上系统化、信息化、知识化，用于对新项目的决策支持。（4）风险管理在项目管理中是一种高层次的综合性管理工作。它涉及企业管理和项目管理的各个阶段和各个方面，涉及项目管理的各个子系统，所以它必须与住宅区改造工程合同管理、成本管理、工期管理、质量管理联成一体。（5）风险因素不可能被全面消灭。风险管理的目的，并不是消灭风险，在住宅区改造工程项目中大多数风险是不可能由项目管理者消灭或排除的，而是在于有准备地、理性地进行项目实施，减少风险的损失。1.2.3工程项目风险管理的流程房地产企业风险管理的基本流程是由风险的识别、风险评估、确定相应风险管理策略、制定和实施风险管理方案和监督改进五步组成，并且在风险管理的过程中风险信息的沟通十分重要（林洁等，2012）。下面具体对房地产风险管理的步骤进行介绍。（1）风险信息的识别在全面风险管理的过程中，风险信息的识别是最为基础的工作，对房地产企业而言，开发过程中面临着诸多的风险，房地产企业要想实现风险管理目标和企业经营目标，就必须对所有的潜在风险因素进行全面的收集和分类整理，建立专门的风险事件库，为风险管理提供真实可靠数据依据，从而能更好的进行风险管理。否则，由于风险信息的缺失和失真，将影响整个风险管理工作作用的发挥甚至带来负面作用。（2）风险评估企业在完成风险的识别后，就需要对风险发生的概率，风险造成的影响进行科学而准确的评估，才能将风险控制在合理范围之内，即控制了风险又保证了项目经营目标的实现。风险的评估分为两个步骤；首先是风险分析，分析风险发生的概率和发生的条件。然后是风险评价，评估如果风险发生会对企业造成的危害及损失。（3）制定风险管理策略在对房地产企业所面临的风险进行识别评估之后，还要明确企业对不同风险的应对态度，制定相应的风险管理策略。制定正确的风险管理策略，首先确定风险偏好。企业对风险的基本态度，愿意承担哪些风险，承担多大的风险；其次确定风险承受度，衡量出企业的风险承受能力。然后确定风险管理有效性的检验标准。（4）制定和实施风险管理方案风险管理方案的制定，要针对具体问题制定具体的目标与解决措施，在制定解决方案的过程中，也应该将任务分解，由各职能部门结合自己的风险管理职能要求提出相应的解决方案。风险管理方案要有具体的风险管理目标和风险管理的组织、措施、手段、管理工具等。（5）监督与改进房地产企业的全面风险管理是一个持续的过程，需要对风险管理的过程进行监督，并总结风险管理的经验成果和教训，以此来改进和完善房地产全面风险管理。通过在房地产公司的业绩考核中增加有关风险管理的考核内容，能够增加风险管理的力度，提高企业各部门进行风险管理的主动性。房地产企业推行全面的风险管理，初步建立了正确的流程，只有按照正确的风险管理流程开展风险管理工作，才能保障风险管理工作的顺利进行和风险管理目标的实现。然而在房地产的全面风险管理还没有形成体系，缺乏系统全面的风险管理思想和措施，目前房地产风险管理有待进一步完善。1.2.4住宅工程项目风险管理的基本原则（1）稳健性原则全面风险管理体系框架的稳健性来自于框架的精简和系统高效风险管理方法（林洁等，2012）。要确保全面风险管理体系架构清晰、责权对等、信息通畅及可操作性才，能实现体系的稳健可靠，风险管理体系中应力求简单，体系越复杂，风险信息沟通的及时性及准确性越难以保证。（2）系统性原则全面风险管理框架并非建立一个或几个模型就能建成的，它需综合考虑住宅区改造地产开发企业的发展战略、经营安全、投资安全等多个目标；而且需要融合全部风险管理相关工作，包括风险的识别、评估、控制到效果评价等；同时保证在体系内风险信息的畅通。全面风险管理框架不仅把住宅区改造地产项目的风险管理视作一个系统，而且结合企业的整体运作和企业外部环境形成一个全面的系统。（3）分散性和集中性统一原则为保证风险管理的效率和水平，风险应分类细化，对风险实行分散管理，不同部门来处理不同类型风险。首先由各部门负责管理本部门风险，因为各部门在进行日常工作时能接触到最新的风险信息，并能高效快速地对风险做出处理。在风险分散管理发挥作用的同时，仍需要实行风险集中管理，需要有专门的风险管理部门负责统筹实现风险管理的战略目标，监督风险管理的执行情况，反馈风险管理的实施效果（汤海辉，2012）。协调在各个职能部门之间以及上下级各管理层级间的风险管理活动。（4）适度灵活性原则在风险管理框架的指导约束下，进行风险管理的同时，框架同样的需要具备一定灵活性，否则会限制全面风险管理体系的应变能力，使制定的风险管理措施无法紧跟客观环境的变化。因而要根据外界环境、企业发展需求的变化进行调整，建立动态的全面风险管理体系框架。2朱家庄住宅区改造工程项目2.1朱家庄住宅区改造工程项目概况朱家庄住宅区位于烟台市芝罘区，居住人口在20000左右，是烟台市主城区中较为典型的住宅区。与现状相比，改造项目利用了大部分的公共设施，如医院，小学，中学，技校，宾馆等，同时对一些设施进行了改造，如幼儿园，在两个主要的节点增加了部分的沿街商业。住宅区内部有少量停车场，但停车规模较小，多为摩托车停放场地，社会停车场有三个，有两个为近期修建的小区配备，。总的停车规模在200个左右。按住户计算，现状停车位对住区的发展来说严重不足，同时由于规范不足，多车辆都是散乱的停放在道路边缘，占道停车的现象十分严重。在新建住宅中，利用现状的高差建造地下车库，根据渐进式开发时序和停车场的分布半径综合考虑后布点设置，分散分布在住区的各个区域。本项目合同工期为18个月住区现在还保存着16栋60年代的2层小楼。规划区内现状建设用地面积共62822平方米，总建筑面积为78319平方米，建筑密度为28.4%，容积率为1.25。改造项目以多层建筑为主，1到3层低层共37栋，占住区总数的63.8%，4到6层共5栋，占住区总数的8.6%，7到8层共10栋，占住区总数的17.2%，9到10层小高层共5栋，占住区总数的8.6%，11层1栋，占住区总数的1.7%。住区平均层数为5.48层。现状住区在主要的两个沿街面上大量底商。在改造中增强原有的商业，保障居民使用，且可以提高收益。2.2朱家庄住宅区改造工程前期准备情况房地产项目建设周期长、建设过程复杂、涉及方面多，这就要求项目开发单位对整个建设过程进行严格控制，保证项目按照整体规划实施，按时完成整个项目预期目标。项目管理过程控制可以从这几方面入手。首先要确立过程控制标准，房产开发项目设计方面多，包括财务、技术、人员、质量、环境等等，针对每个方面要设立控制标准，财务要根据财务指标确定衡量标准，技术要根据国家规定和行业规定来把控，人员要运用人力资源管理标准，质量可以通过质量管理控制方法按照国家和行业对房地产建设质量的要求，环境要依据国家和区域的衡量指标，通过对这几方面的标准设立可以对过程中的指标进行准确判断；其次是要运用科学的方法衡量绩效，项目开发的不同阶段应该完成不同的任务，实现不同的预期目标，项目管理部门要根据项目规划目标，结合项目各方面的控制标准，运用过程控制方法、目标管理法、比率分析、滚动计划分析等方法对项目各阶段绩效进行衡量判断，通过比较、衡量可以发现规划目标的完成情况，达到的效果和效率，当然规划目标和实际效益肯定是有偏差的，这时就得去判断偏差的程度，如果在合理、可以允许的范围内时候可以接受的，但如果差距较大，无法达到预期标准，那就要进行偏差纠正；也就是最后要根据衡量结果纠正偏差，要分析偏差产生的原因，是规划制定的不合理还是执行过程中出现的问题，要是计划制定不切实际，那就得重新修改和调整项目规划，要是项目实施过程中出现的问题那就要重新进行项目建设的工作，严格按照规划要求完成工作任务，保证项目各个阶段的绩效。3朱家庄住宅区改造工程整体风险因素识别3.1项目投资风险的种类与来源3.1.1区位选择风险开发商在确定投资开发意向后，需要对投资开发项目的位置进行选择。这需要开发商充分调查和了解各个项目候选位置周边环境、当地的市场结构、竞争情况，当地的宏微观政策，如城市规划、土地政策、税收、产业政策等。以及了解人文风俗习惯和自然环境。同时了解当地的人均收入，生产总值等经济情况。这些因素直接影响开发商的后续开发和经营工作，甚至影响整个住宅行业的发展。因此，在前期选择项目的建设地的时候要充分考虑这些因素。将区位风险分为区位市场、区位政策、区位环境、区位经济个方面的风险。3.1.2项目选择风险开发商进行项目选择决策时，会遇到自身和客观条件的不确定性。比如，选择普通类住宅型项目会和经济适用房项目，会遇到来自市场、政策上不同的约束条件，对自身的要求也不经尽相同。选择不同规模的相同类型住宅项目，开发商自身开发经营策略也不一样。同时开发商自身的条件也决定了并不一定所有住宅项目都能给自己带来盈利，有些则会使开发商亏损甚至倒闭。因此，开发商在进行项目选择决策时，应该重视项目风险，充分考虑主客观条件。它分为：项目类型、项目规模、管理能力、技术水平这方面风险。3.1.3融资风险住宅项目开发需要大量的资金。虽然前期投资决策阶段，只是涉及住宅项目开发工作的一部分。开发商会在此阶段进行融资运作，提前储备资金。为后续的开发工作准备。但是开发商融资资金大、融资过程环节多、面对不同的利益方多。因此会面临相关的风险。稍有不慎，使自己的资金链断裂，使项目失败。融资风险分为：融资方式，企业信用、融资规模。3.1.4购地风险开发商购得土地使用权，是住宅项目开发工作的核心一步。房屋建立在土地上的，没有土地就没有住宅项目。但是土地使用权的购得需要大量的资金，批复周期长。土地使用权的获得也有多种方式，如协议出让、挂牌。每种方式受相关土地政策、产业政策、城市规划要求的约束条件不一样。因此，开发商在购土地使用权阶段要谨慎、小心。认真做好每个环节的工作。购地风险分为：购地方式、购地规模个方面的风险。3.1.5批文风险投资决策阶段开发商需要跟多个政府相关部门打交道。如：城市规划局、人防办、城市管理局、银行等。住宅项目开发工作需要制作多个项目资料手续，这些资料手续需要得到以上相关部门的批复，才能进行下个阶段的工作。这些资料普遍制作难度大、时间长、种类多，充分考验开发商的工作和沟通协调能力。此阶段相关政府部门的批复资料的周期也较长，由于相关资料认定标准和人理解上的差别，容易对资料产生分歧。也有可能相关事项得到同意但落实不到位的情况。增加批复工作的难度。拖慢开发商的开发工作，进而影响整个项目其他工作。批文风险分为：开发商能力、政策落实性。3.2住宅区改造工程项目风险识别3.2.1风险识别流程与方法简单阐述风险识别的过程，第一步是要明确风险识别对象，对房地产开发全过程主要作业进行分解。第二步是收集处理生成与风险有关的信息，风险识别建立在大量的数据基础上，很多风险就是因为数据和信息的不对称引起。第三步，明确各个阶段的不确定性因素，运用生成的信息结合风险管理人员的经验，对房地产项目不确定性进行分析。第四步，选择风险识别的方法，结合风险的特点选择适合的识别方式。第五步，将风险识别后确定风险分类，并确定风险属性。风险识别的方法和工具主要包括：检查表法，流程图法，头脑风暴法。情景分析法，德尔菲法，SWOT分析法等。在本项目上重点使用德尔菲法和SWOT法。德尔菲法，在对所要预测的问题征得专家意见之后，进行整理、归纳、统计，再匿名反馈给各位专家，再次征求意见，再集中，再反馈，直至得到稳定的意见。SWOT分析法是一种环境分析法，所谓的SWOT既是英文Strength(优势)、Weakness(劣势)、Opportunity(机会)、Threat(威胁)的缩写。SWOT分析的是对项目内部环境之优劣势的分析，在了解自身优劣势基础上，判明外部的机会和威胁，对环境做出准确的判断，继而制定项目的系统分析和战略决策。3.3风险识别结果分析本项目风险包括进度风险、质量风险、成本风险和安全风险四大类别。3.3.1进度风险因素（1）规划设计风险为符合城市整体设计风格，项目按照“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的要求。在降低资源和能源消耗，营造生态环保的居住环境的同时，建筑具有区域引领示范作用的、标杆性的样板工程，为朱家庄开发和城市环境保护奠定了坚实基调。（2）施工风险施工风险主要是由项目施工阶段不确定因素导致的风险，由于项目针对居住地人群的特殊设计，因此建筑标准较高，与一般建筑施工相比，施工难度较大，施工成本较高，面临的风险更大。（3）配套风险完善的配套设施是住宅区改造地产能提供优质服务的重要基础，由于生活水平的提高，居住地人群对居住生活、文化娱乐等各方面的需求都需要完善的配套设施来得以实现。配套缺失不完善将会严重影响项目的成功经营。（4）气候风险气候气象等条件，对门窗栏杆等金属建材的选择上提出了更高要求，恶劣气候会导致项目中断。（5）技术风险技术风险主要存在于工程的施工阶段，众所周知，施工阶段是工程的主要阶段，而由工程质量和工期故障树分析，技术风险与工程质量和工期等因素密切相关，是工程中存在的主要风险。（6）安装、装修工程的风险包括安装、装修原材料的质量不佳引起的工程质量问题装机械设备等使用不当引起的安全事故问题安装、装修工人技术不过关或责任心不够引起的工程质量和安全问题装修材料的环境污染及相应的防火问题装修、安装的各方之间的相互配合协调不善引起的工期延误问题等。（7）项目计划调整风险项目计划调整会打乱原有的施工组织计划，扰乱正常的施工方案的进行，不仅影响施工进度的正常进行，还会造成一定的经济损失。3.3.2质量风险因素住宅区改造工程项目质量风险来源于经营过程中各方面的不确定因素，包括住宅区改造地产经营管理者水平、服务质量等方面。（1）经营管理者水平地产改造经营管理者水平的高低，直接影响朱家庄住宅区改造工程项目的运营效率和经营目标，只有具有较高的管理水平，才能使项目的经营合理有序，更有利于项目经营目标的实现。（2）服务水平住宅区改造工程项目运营是否成功的关键因素之一就是项目所提供的服务是否能满足入住居住地人群的需求。服务水平较好能吸引客户入住提高入住率，而服务较差则可能造成客户流失。（3）勘察设计风险据相关资料调查显示，勘察、设计阶段对工程项目成本的影响程度达40%以上，由于设计变更或设计不当导致的工程质量事故占，因此，勘察、设计对项目投资有着重大影响，甚至有可能导致建筑物倒塌，使房地产开发商的蒙受巨大损失。（4）工程招标与发包风险工程招标与发包风险主要包括招标方式、发包方式风险以及合同风险。目前招标方式有公开招标和邀请招标两种，公开招标时面向全社会公开招标，邀请招标时邀请3-10家单位进行招标，不同的招标方式给企业带来的成本是不同的。房地产开发企业与设计勘察、施工、监理单位都是通过合同的形式来约束双方的权利义务关系。因此，不同的合同形式给开发商带来的风险程度是不一样的。（5）新技术的应用风险工人对新技术不熟悉，操作不熟练，引起工程质量问题，甚至导致工程安全问题。工程质量是根据国家现行的有关法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同，对工程的安全、使用、经济、美观和环境特性提出的综合性要求。在工程建设中，对工程质量影响的重要因素是人、材料、机械设备、方法和环境，要保证工程质量，就要对这些质量影响因素加以控制。项目安全风险包括施工人员不安全行为风险、控制物不安全状态风险、作业环境不安全风险三类。发生安全风险必能导致人身和财产损失，工期延误，效率下降。所以对安全生产进行控制，主要是督促项目施工单位落实安全生产法规的教育和实施，消除施工中的随意性和冒险性，做好各项安全技术措施，尽可能减少各类伤亡事故的发生。3.3.2成本风险因素（1）政策风险房地产开发过程中，指由于政府政策可能的变化导致企业潜在的一种经济损失就是政策风险。这种风险主要来源于房地产制度的变化、政治环境德的变化、经济体制改革的变化以及金融政策的变化、产业政策的变化等。政策风险对房地产开发企业的影响是全面，直接关系到房地产开发商开发的成败，因此，房地产开发企业应该积极做好风险的防范措施，密切关注并顺应相关政策的变化，主动地预测政策变化的趋势和影响，以尽可能减少由于潜在政策变化导致的收益下降，成本上升的损失。（2）可行性研究风险在可行性研究阶段，一般项目进行投资估算其准确率可以控制在项目总投资的±10%左右。房地产投资项目的可行性研究是在充分进行市场分析后，从市场、技术、法律、经济、财力、环境等方面对项目进行全面策划论证，以确定开发项目是否值得投资。可行性研究需要进行大量的调查研究，因此其科学性受到调查深度和广度的影响。另外，在可行性研究中，许多分析和研究是基于对未来情况的预测基础上的，而预测结果包含着很大的不确定性。这些不确定性，就为可行性研究带来了风险，并最终给开发商投资决策带来风险。因此，开发商在可行性研究时应特别注意数据采集的科学性，并尽可能选择与实际数据拟合程度高的预测模型。（3）融资风险当前资本市场上资金的融通方式有许多，每种融资方式的资金成本都不同。商品住宅开发所需资金量巨大、资金占用时间长，因此合理选择融资方式和渠道将有助于开发商减少融资成本从而降低融资风险。（4）采购风险在当前国际外部压力下，人民币大有重启升值通道态势。这就造成了一方面引发升值预期，人民币升值的外部压力将会重新引发升值预期，这将吸引更多热钱流入套利。另一方面在全球金融危机背景下，国家数字庞大的货币投放量给金融体系注入了充裕的流动性，使得国内通货膨胀压力巨大，物价持续上扬，相关建筑原材料价格上升，建材成本增加。（5）成本控制风险成本有效控制存在风险。由于该项目担负着区域内引领示范的社会责任，为建设出一流的产品，促进区域的建设开发，为区域聚集更多的人气，项目在建设中极有可能在选用更为优质的建材、资质更高、水平更高的设计院、总包商、分包商，使得项目突破原有的成本预算。3.3.2安全风险因素（1）建筑设计风险设计风险是指由于各专业设计建筑、结构、装饰、给排水、电气和通风空调等方案的设计依据、设计参数、方案选择不当，结构和设备器材选型不合理等，导致建筑工程不能满足适用、经济、美观、安全和可靠性要求，以及设计进度不能满足工程要求。如建筑设计中平面布局、户型的不合理性，引起房地产建成后不能得到消费者认同和满意，房地产租售不出去，房地产积压，导致投资商发生财务危机，期望的收益变成实际的损失。对于此类风险，投资商应通过招投标择优选择设计单位，严格审查设计单位的资质等级和业绩，通过详细的市场研究后再提出设计要求，避免频繁的设计变更，加强设计监理和设计审查，进行图纸会审等来防范。（2）事故风险导致质量问题的发生因素有很多，主要原因有设计失误、施工不善等等。虽然质量问题开发商可以将其转嫁到设计部门、承包商或保险公司身上，但是在房地产市场中形成的企业商誉的降低却是一个既定的事实，这对开发商来讲是一个极大的隐性损失。施工事故风险往往是与工程质量问题同步的，它是指因施工过程中出现各种事故而造成房地产商品破坏、人员伤亡飞机械设备损坏等。这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费。虽然这类事故的解决往往是在施工工人与承包商之间，但这会影响整体工作气氛且延迟工期，这些损失变成开发成本的增加。（3）设备故障或损坏风险设备风险是指由于设备老化而不能满足工期要求或容易造成人身伤亡以及由于新设备的质量问题或首次使用操作不当而造成的损失。在施工阶段或经营阶段，应注意设备的有机更新，同时对设备的采购应强化检测力度，对新设备的操作也应当规范化。（4）法律风险法律手续不齐全，业主后承包商在项目实施过程中违法法律法规，对工程安全造成影响。（5）环境损失风险环境损失主要由污染破坏与生态破坏行为造成，前者指废弃物排放引起的环境污染损失，后者指自然资源的非持续开发利用导致的生态退化损失。城市综合体开发项目对环境的影响具有双重性一方面项目在幵发建设过程中以及建成使用中自身产生的废弃物（废水、废气、噪声、固体废物等）排放造成对周边环境的破坏，是一个环境污染源；另一方面，城市综合体项目是人们居住、工作、休闲和娱乐的场所，需要舒适、安静、和谐的环境，又属于被保护的对象。因此城市综合体开发商必须具有前瞻性和思维严谨性，只有对环境损失具有很好的认知才能真正了解城市综合体项目开发所处的风险状况。4朱家庄住宅区改造工程项目风险评估4.1风险评估的方法介绍（1）模糊层次分析法概述1970年中期，托马斯赛蒂提出了一种定性与定量相结合的分析方法，层次分析法（Theanalytichierarchyprocess）简称AHP。它将系统的目标分解为多个因素层，并得出各个因素层之间的非系列关系，能有效解决决策问题。后来人们将模糊数学理论与其结合，形成模糊层次分析法（FAHP）。这种方法能很好的解决法中存在的一致性差异、一致性检验困难、过于主观性等问题。（2）模糊层次分析法特点①将决策过程中的模糊问题量化，来进行分析。解决其难以进行定性描述的问题。使分析结果具备科学性。②通过得出指标数值，将不同性质的事物进行比较。能够更好给决策提供依据。③强调由多个子因素层来构成总目标，以系统的观点来分析问题。④通过方案的科学评价和选优来进行决策。是科学、民主的价值观的体现。（3）模糊层次分析法应用步骤①建立梯阶层次指标体系。确定问题的解决目标，将影响因素分为多个层次的模型。②构建判断矩阵。根据建立的层次梯阶体系，将因素以合适的指标进行数字量化，构建判断矩阵。③模糊判断矩阵的一致性判定。④层次单排序，利用归一化求得排序权重向量，进而求出指标的权重。⑤层次总排序，求得每个子层因素对上一层目标层，直到总目标层的排序权重。⑥分析结果，做出决策。4.2.朱家庄项目的风险评估4.2.1构建项目风险评估指标体系根据以上章节对该项目各层级风险因素的识别，对项目进行风险分析得到的递阶层次结构风险指标体系可以归结如下。总风险集R={进度风险R1，质量风险R2，成本风险R3，安全风险R4}。进度风险R1={规划设计风险R11，施工风险R12，配套风险R13，气候风险R14，技术风险R15，安装、装修工程的风险R16，项目计划调整风险R17}。质量风险R2={经营管理者水平R21，服务水平R22，勘察设计风险R23，工程招标与发包风险R24，新技术的应用风险R25}。成本风险R3={政策风险R31，可行性研究风险R32，融资风险R33，采购风险R34，成本控制风险R35}。安全风险R4={建筑设计风险R41，事故风险R42，设备故障或损坏风险R43，法律风险R44，环境损失风险R45}。根据以上分析建立项目的风险评估指标体系，如下图所示。施工风险R12施工风险R12配套风险R13气候风险R14技术风险R15安装、装修工程风险R16项目计划调整风险R17服务水平R22勘察设计风险R23工程招标与发包风险R24新技术的应用风险R25可行性研究风险R32融资风险R33采购风险R34成本控制风险R35政策风险R31事故风险R42设备故障或损坏风险R43法律风险R44建筑设计风险R41环境损失风险R45进度风险R1质量风险R2成本风险R3安全风险R4规划设计风险R11图5-1风险总集的结构层次模型4.2.2判断矩阵的建立采用0-9标度法。即将风险的度量标准分为1-9九个标度，即同样重要、略重要、较重要、非常重要、绝对重要，将这五种重要程度分别赋予数值1、3、5、7、9，风险程度位于两个标准标度之间的则分别赋予数值2、4、6、8。根据邀请到的专家的打分情况进行因素之间的两两比较，从而确定各个风险的重要程度。表5-1一级指标两两比较判断矩阵项目风险R进度风险质量风险成本风险安全风险进度风险1523质量风险1/511/41/3成本风险1/2412安全风险1/331/21表5-2进度风险二级指标两两比较判断矩阵项目风险R1R11R12R13R14R15R16R17R111457386R121/41351/364R131/51/3141/453R141/71/51/411/61/21/2R151/334611/75R161/81/61/52711/3R171/61/41/321/531表5-3质量风险二级指标两两比较判断矩阵项目风险R2R21R22R23R24R25R2115243R221/511/41/21/3R231/24132R241/421/311/3R251/331/221表5-4成本风险二级指标两两比较判断矩阵项目风险R3R31R32R33R34R35R3111/41/554R32411/476R3354186R341/51/71/811/3R351/41/6331表5-5安全风险二级指标两两比较判断矩阵项目风险R3R31R32R33R34R35R4112651/3R421/21721/4R431/61/711/21/7R441/51/2211/6R4531/67614.2.3数据来源和指标权重的确定本文权重计算参照高等教育出版社2010年版《管理运筹学》（作者韩伯棠）中介绍的规范列平均法的方法来求各因素的权重。以阶段层指标向量的计算为例来进行说明。首先先求出阶段层两两比较矩阵每一列的总和，将上表两两比较矩阵中每一列的数相加，得到每列的和，得到一个新的矩阵。表5-6一级指标矩阵列总和项目风险R进度风险质量风险成本风险安全风险进度风险1.0005.0002.0003.000质量风险0.2001.0000.2500.333成本风险0.5004.0001.0002.000安全风险0.3333.0000.5001.000总和2.33313.0003.7506.333将表5-2两两比较矩阵中的每一元素除以其相应列的总和，所得的商作为新矩阵对应的数，所组成的新的矩阵成为两两标准矩阵。例如，新矩阵中进度风险对应的数为两两比较矩阵中的1除以列综合2.033，即为0.492。这样的矩阵成为标准两两矩阵。表5-7一级指标模糊判断矩阵标准矩阵项目风险R进度风险质量风险成本风险安全风险进度风险0.4920.3850.5330.474质量风险0.0980.0770.0670.053成本风险0.2460.3080.2670.316安全风险0.1640.2310.1330.158求出阶段层两两标准矩阵中每一行的平均值，所得的平均值就是阶段层中各指标的权重。例如第一行，进度风险对应的指标权重为0.492，0.385，0.533，0.474四个数的和，即为0.471，按照同样的方法求出阶段层其他几个阶段的指标权重值。表5-8一级指标各因素权重项目风险R进度风险质量风险成本风险安全风险行平均值进度风险0.4920.3850.5330.4740.471质量风险0.0980.0770.0670.0530.074成本风险0.2460.3080.2670.3160.284安全风险0.1640.2310.1330.1580.171根据以上计算步骤，求得阶段层的特征向量为（0.471，0.074，0.284.0.171）按照同样的方法，依据得出的指标层的两两判断矩阵，可以得出各指标层的特征向量。进度风险指标的特征向量为（0.345，0.159，0.105，0.029，0.191，0.115，0.056），质量风险指标的特征向量为（0.416，0.062，0.262，0.099，0.161），成本风险指标的特征向量为（0.125，0.25，0.491，0.027，0.178），安全风险指标的特征向量为（0.250，0.162，0.041，0.070，0.477）。本文中由于各层级的两两比较矩阵的元素是根据专家的主观判断，通过两个因素两两比较得到的。在比较的过程中，不可避免地会出现一些误差和错误，由于评分的指标较多，因此可能会得到一些比较结果之间不一致性的情况。以阶段层的评分过程为例，如果进度风险、质量风险和成本风险这三个阶段在项目开发中的重要性比较接近，在两两比较时，可能会得出进度风险比质量风险重要，质量风险比成本风险重要，而成本风险又比进度风险重要等矛盾的结论。当比较因素的数目较多时，这种不一致性发生的概率更大。在本论文的写作中可以允许在一致性上有一定的偏离，但不能偏离太大，否则会影响研究结果的准确性。为了保证计算结果的准确性，本文对两两判断矩阵进行一致性检验。引入RI自由度指标，CR一致性率，CI一致性指标三个概念来检验专家打分得到的阶段层及指标层两