资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第六章考点讲义版

第六章资产评估报告与档案

【考情分析】

本章考客观题，分值•般在15分左右。主要考核资产评估报告的主要内容；国有资产评估报告

的正文、评估说明（重难点）；编制评估报告书的步骤与技术要点；资产评估报告档案编制、归档

及管理。

【主要考点】

1.资产评估报告书的种类

2.资产评估报告的主要内容

3.国有资产评估报告的正文

4.国有资产评估报告的附件

5.国有资产评估报告的评估说明

6.编制资产评估报告书的步骤与技术要点

7.资产评估报告档案编制、归档及管理

【本章内容】

第一节资产评估报告基本概念及制度

第二节国有资产评估报告的基本内容

第三节资产评估报告的编制和使用

第四节资产评估档案的概念与内容

第五节评估工作底稿的编制与归档

第六节资产评估档案的管理

第一节资产评估报告基本概念及制度

一、资产评估报告的概念及制度概述

二、资产评估报告的种类

三、资产评估报告的内容要求

一、资产评估报告的概念及制度概述

（一）资产评估报告的概念

资产评估报告是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则,

根据委托履行必要的评估程序后，由资产评估机构对评估对象在评估基准日特定目的下的价值出具

的专业报告。

（二）资产评估报告的制度

1.国际资产评估报告的制度

《国际资产评估准则》（IVS）和美国《专业评估执业统一-准则》（USPAP）以及《英国皇家特

许测量师学会评估专业准则》（RICS红皮书），对资产评估报告的规定都是从报告的要素和内容来

进行规范。

2.我国资产评估报告的制度

我国2007年发布的《资产评估准则一一评估报告》，并于2017年进行了修订，主要是从内容

要求方面对评估报告进行规范。。

2008年发布的《企业国有资产评估报告指南》及2010年发布的《金融企业国有资产评估报告

指南》，均于2017年予以修订，是从国有资产评估报告的基本内容与格式方面,对评估报告的标题、

文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明等方面进行了规范。

二、资产评估报告的分类

（一）按法律定位划分

1.法定评估业务评估报告

评估机构开展涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的法定评估业

务，所出具的评估报告，比如国有资产评估报告。

2.非法定评估业务评估报告

除法定评估业务评估报告以外开展的评估业务所出具的评估报告为非法定评估业务评估报告。

（二）按评估对象划分

分为整体资产评估报告和单项资产评估报告

整体资产评估报告的内容不仅包括资产，也包括负债和所有者权益。

单项资产评估报告除在建工程外，一般不考虑负债和以整体资产为依托的无形资产等。

（三）按报告的繁简程度划分

完整型评估报告、简明型评估报告和限制型评估报告；

注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估报告的类型。

（四）按评估基准日划分

过去将来

“现在

追溯性I预测

现亲型

如某法院委托进行司法诉讼评估，法院欲了解诉讼标的在三年前某时点的市场价值，委托评

估机构进行评估，此时出具的评估报告即是追溯性评估报告。

又如某银行发放抵押贷款，银行欲了解抵押物在两年后某一时点的市场价值,委托评估机构进

行评估，此时出具的评估报告即是预测性评估报告。

三、资产评估报告的内容要求

（一）资产评估报告的主要内容

根据资产评估报告准则，资产评估报告的主要内容通常包括：

（1）标题及文号；（2）目录；

（3）声明：（4）摘要：

（5）正文；（6）附件。

（二）资产评估报告声明

1.本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执

业准则和职业道德准则编制。（编制依据）

2.委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使

用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,

资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。（使用范围及责任）

3.资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行

政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能因得到资产评估报告

而成为资产评估报告的使用人。（使用对象）

4.资产评估机构及资产评估专业人员提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结

论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。（正确

理解评估结论）

5.资产评估机构及资产评估专业人员遵循独立、客观和公正的原则，遵守法律、行政法规和资

产评估准则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。（原则及法律责任）

6.提醒资产评估报告使用人关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用

限制。（提醒注意假设、特别说明及适用限制）

7.其他需要声明的内容。

（三）资产评估报告摘要

通常提供资产评估业务的主要信息及评估结论。

（四）资产评估报告正文

所有则依据Q以法律为保障

务通航程序―保证质量

［谁需要=>委托人及其他资产评估报告使用人

评估目的=>动机决定价值不同

估

坪

本

基评估客体—评估对象和评估范围

事

项

假设=>任何理论都有假设

价值类型=价值的性质规定

j基准日一什么时间的价值

实施==>评估方法

r评估结论

特别事项说明

结论

与报哥评估报告使用限制说明

资产评估报告日

I资产评估专业人员签名和资产评估机构印章

（五）资产评估报告附件

i.评估对象所涉及的主要权属证明资料；

2.委托人和相关当事人的承诺函；

3.资产评估机构及签名资产评估专业人员的资格证明文件:

4.资产评估汇总表或明细表。

第二节国有资产评估报告的基本内容

国有资产评估报告的构成

二、标题、文号、目录、声明和摘要

评估报告正文

四、评估报告附件

五、评估说明

六、评估明细表

国有资产评估报告的构成

国有资产评估报告主要包括企业国有资产评估报告、金融企业国有资产评估报告、文化企业国

有资产评估报告、行政事业单位国有资产评估报告等。

根据《资产评估准则-评估报告》，2008年11月28日，中国资产评估协会发布了《企业国有

资产评估报告指南》，并定于2009年7月1日起实施。2010年颁布了《金融国有资产评估报告指

南》。

《企业国有资产评估报告指南》所指企业国有资产评估报告，由标题、文号、目录、声明、摘

要、正文、附件、评估明细表和评估说明构成。

二、标题、文号、目录、声明和摘要

（-）标题、文号和目录

资产评估报告标题应当简明清晰，一般采用“企业名称+经济行为关键词+评估对象+资产评估报

告”的形式。

资产评估报告文号包括评估机构特征字、种类特征字、年份、报告序号。

目录应当包括每一部分的标题和相应页码。

（-）评估报告声明

《企业国有资产评估报告指南》规定的评估声明的主要内容基本参考资产评估报告准则的要求。

资产评估师需要注意的是，准则的要求仅是一般性声明内容，资产评估师在执行具体评估业务

时，还应根据评估项目的具体情况，增加或细化声明内容。

（三）评估报告摘要

资产评估报告摘要应当简明扼要地反映经济行为、评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、

评估基准日、评估方法、评估结论及其使用有效期、对评估结论产生影响的特别事项等关键内容。

对影响评估结论的特别事项，无需将评估报告正文的“特殊事项说明”的内容全部反映在评估

报告摘要中，而应主要反映在已经确定评估结论的前提下，所发现的可能影响评估结论但非资产评

估师执业水平和能力所能评定估算的有关重大事项。

在资产评估实践中，对资产评估结论影响程度较大的判断标准,评估师可以根据事项本身的性质

和事项影响评估结论的金额进行判断＜

例如，一笔涉诉的、正处于审理阶段的大额应收款项，评估报告出具日无法判断其可回收的可

能性和回收的具体数额，尽管以账面值列示，但其存在较大的不确定性，应提醒评估报告使用人注

意，所列示的账面值（评估值）不能替代未来的法院裁定结果。

对评估结论影响重大、可能直接导致评估结论使用时不确定的“评估基准H期后重大事项”,

资产评估师也应在摘要中提醒报告使用人注意，评估结论未反映该期后事项的影响。

评估报告摘要应当采用下述文字提醒评估报告使用人阅读全文：“以上内容摘自资产评估报告

正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。”该提示

性文字旨在明晰，尽管摘要反映了评估报告的关键内容和主要信息，但它还不足以使评估报告使用

者全面理解评估结论,因此需要提示评估报告使用人应当按照评估报告正文的内容正确理解评估报

告和合理使用评估结论。

三、评估报告正文（比《资产评估准则-评估报告》仅多“绪言”一条）

（一）绪言

（-）委托人、被评估单位（或者产权持有单位）和资产评估委托合同约定的其他资产评估报

告使用人概况

1.基本要求

（1）所有描述应客观、真实，并有依据来源，例如一些经营统计资料、获奖情况、行业地位、

名次、排位等数据，因资产评估师并未对这些信息进行尽职调查和核查，原则上应在评估报告中谨

慎出现；

（2）篇幅应适度，占评估报告的比重不宜过大；

（3）不得带有任何诱导、恭维和推荐的陈述，也不得出现评估机构介绍性内容；

（4）需简要说明本次评估所对应的经济行为。

2.关于委托人、评估委托合同中约定的其他评估报告使用人（评估合同中约定、评估报告中明

通）

3.关于被评估单位（或者产权持有单位）

资产评估报告应当介绍评估对象的产权持有单位，当评估对象为股权或所有者权益等整体资产

权益时,还需要介绍相应的被评估单位。

产权持有单位的完整表述为“评估对象的产权持有单位”。现行国有资产评估项目备案文件格

式明确采用了这个提法。

评估对象为股权或所有者权益等整体资产权益时，产权持有单位是指股权或所有者权益等整体

资产权益的拥有者，与相关股权或所有者权益等对应的被投资单位则被称为被评估单位。

例如评估A公司持有B公司70%股权价值时，评估对象是70%股权，产权持有单位为A公司，被

评估单位则是B公司，企业价值成本法评估、以被投资企业为基础进行收益法评估等，针对均为B

公司。因此，被评估单位需要介绍B公司的相关情况。国有资产评估项目备案表的评估对象应填写

B公司的全称，显示的也是对B公司的评估结论。

4.关于交叉持股的情形

应当列示交叉持股图并简述交叉持股关系及是否属于同一控制的情形。

存在关联交易的，应当说明关联方、交易方式等基本情况。

5.关于繁简程度

对象具体内容

委托人和合同约定的其他

一般包括名称、法定住所及经营场所、法定代表人、注册资本

评估报告使用人（简单介

及主要经营范围等

绍）

单项资产

或者资产同“委托人和合同约定的其他评估报告使用人”

组合评估

被评估单位（或（1）名称、法定住所及经营场所、法定代表人、主要经营范围、

者产权持有单注册资本、公司股东及持股比例、股权变更情况及必要的公司

位）企业价值产权和经营管理结构、历史情况等；

评估（2）近三年资产、财务、经营状况；

（3）委托人和被评估单位（或者产权持有单位）之间的关系（如

产权关系、交易关系）。

【说明】委托人与被评估单位（或者产权持有单位）为同一企业,按对被评估单位的要求编写。

（三）评估目的

资产评估师应当在评估报告中清晰、明确地说明评估目的、评估所对应的经济行为以及该经济

行为获得批准（相应机构和单位按照权限签发的批爱文件）的相关情况。

（四）评估对象和评估范围

1.基本概念

（1）企业价值评估

评估对象

企业整体

涉及的资产及负债

价值

股演益评估对象为：股东全部权益价值或股东部分权益价值

价值采用资产基础法或以被投资企业经营为基础采用收益法对其评估时，股东全部

（全部或权益或股东部分权益对应的法人资产和负债属于评估范围，本身并不是评估对

部分）£

（2）单项资产评估

评估对象

金融不良资产可能是债权资产，也可能是用以实现债权清偿权利的实物类资产、股权类

评估资产和其他资产

无形资产评估为单项无形资产或者无形资产组合。

专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益

不动产资产评

小动产对应的全部或者部分权益。

估

实物期权主要包括增长期权和退出期权等

【说明】企业国有资产评估报告说明评估对象时，应根据已经发布施行的相关评估准则中关于

评估对象的规范，描述评估对象的相关信息。

2.国有资产评估项目不同情形下的评估对象和评估范围

评估对象

企业价值最终分析确定评估结论时，应当考虑国有资产评估项目管理对审计的要求、引

评估项目用其他专业评估机构评估结论的情况等

（1）描述评估对象的法律权属状况、经济状况和物理状况等基本情况外；

（2）对委托评估资产的数量内容等情况进行描述；

单项资产（3）评估对象和评估范围的信息披露

或者资产包括资产类型、规格型号、结构、数量、购置（生产）年代、生产（工艺）流

组合程、地理位置、使用状况、企业名称、住所、注册资本、所属行业、在行业中

的地位和影响、经营范围、财务和经营状况等；

（4）应当特别了解有关评估对象权利受限状况

3.评估对象和评估范围与经济行为的一致性

委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围的一致性，一般不应由资产评

估师来确认，而是由委托人和相关当事人根据其经批准拟实施的经济行为确认并提供给评估机构。

资产评估师一般应要求委托人和相关当事人在申报表或申报材料上以签名盖章等符合法律规定

的方式，确认评估对象和评估范围。

企业价值评估报告应当在“关于进行资产评估有关事项的说明”中说明“委托评估对象和评估

范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致，不一致的应当说明原因"o

（五）价值类型和评估基准日

（六）评估依据

1.法律法规依据和评估准则依据（列出与评估项目相关的）

2.权属依据（说明评估对象的权属依据）

由于资产的价值与其法律权属状况有着密切关系，资产评估准则要求资产评估专业人员在执业

过程中应当关注评估对象法律权属状况，收集评估对象的产权资料，对委托人和相关当事人提供的

评估对象法律权属资料进行必要的核查和验证，并对资产评估专业人员履行相关资产评估程序情况、

评估对象产权情况以及所存在瑕疵对评估结论和评估报告使用的影响等进行必要的披露。

资产评估基本准则还要求资产评估专业人员在评估报告中对评估对象的法律权属及其证明幽

来源予以必要说明。

权属依据通常包括国有资产产权登记证书，投资人出资权益的证明文件，与不动产、知识产权

资产、资源性资产、运输设备等动产相关的权属证书或其他证明文件，债权持有证明文件，从事特

定业务所需的经营许可证书等。需要根据资产评估对象、资产评估项目涉及的具体资产类型等有针

对性地选用。

3.取价依据（应当说明）

取价依据通常包括：

资料提供者取价依据资料

企业提供的企业本身的财务会计和经营，资产购建、使用及管理等

国家有关部门发布的统计资料、技术标准和政策文件等

评估机构自行收集并依据的市场交易、专业资讯、研究分析等

【说明】评估取价依据应当列示相关资料的名称、提供或发布的单位及时间等信息。

4.经济行为依据（应当说明）

经济行为依据包括两个方面：一是（规定权限签发）有效批复文件,二是其他文件资料。

经济行为的其他文件资料是可以说明经济行为及其所涉及的评估对象与评估范围的其他文件资

料。例如：

（1）中央企业涉及经济行为决策的党组会议纪要；

（2）国有独资公司董事会决议，国有资本控股公司、国有资本参股公司股东会、股东大会或者

董事会决议；

（3）资产转让、置换合同协议；

（4）人民法院发布的有关当事方的破产公告；

（5）国有企业在诉讼过程中以及民事强制执行中，由人民法院委托资产评估机构评估涉诉国有

资产价值的情形，人民法院出具的委托函；

（6）其他文件资料。

【说明】资产评估委托合同是资产评估机构评估执业的行为依据，不是评估目的对应的“经济

行为依据”。

5.需要注意的问题

（1）评估依据的表述方式应当明确、具体，具有可验证性

使任何评估报告阅读者可以根据报告中披露的评估依据的名称、发布时间或文号找到相应的评

估依据。

例如，取价依据应披露为“XX省建筑工程综合预算定额（XX年）”，而不是“XX省及XX市建

设、规划、物价等部门关于建设工程相关规费的规定”。

（2）评估依据具有代表性，且在评估基准口是有效的（相关、合理、可靠和有效）

相关是指所收集的价格信息与评估对象具有较强的关联性；

合理是指所收集的价格信息能反映评估对象的特点，不能简单地用行业或社会平均的价格信息

推理具有明显特殊性质的资产价值；

可靠是指经过对信息来源和收集过程的质量控制，所收集的资料具有较高的置信度；

有效是指所收集的资料能够有效地反映评估基准日评估对象在模拟条件下可能的价格水平。

（七）评估方法

1.基本披露要求

（1）说明所选用的评估方法及其理由

简单说明总体思路和主要评估方法及适用原因:

按评估对象和所涉及的资产（负债）类型逐项说明所选用的具体评估方法。

（2）披露评估方法运用实施的过程

运用实施的过程披露

成本

介绍估算公式，并对所涉及资产的重置价值及成新率的确定方法作简要说明

法

简单介绍参照物（交易案例）的选择原则、比较分析与调整因素等

法

赢介绍采用收益法的技术思路，主要测算方法、模型或计算公式，明确预测收益的类

法型以及预测方法与过程、折现率的选择和确定等

2.关于企业价值评估两种以上方法的披露

（1）相关法规

《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）规定，

“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进

行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结论作为评估

报告使用结果”。

《企业国有资产评估报告指南》规定，未采用两种以上评估方法进行评估的，评估报告应当披

露其他基本评估方法不适用的原因或所受的操作限制。采用两种以上方法进行评估的，还应当说明

评估结论确定的方法。

（2）具体披露要求

①应说明两种以上方法及其选取的理由，以及最终结论如何形成

其主要内容是说明评估方法选取的依据和理由，所选方法的总体思路和基本模型，在两个以上

初步结果的基础上是如何得出最终评估结论的。

评估实践中，通常是在综合考虑不同评估方法和初步评估结果的合理性及所使用数据的质量和

数量的基础上确定其中一个评估结果作为评估报告的评估结论。

②采用两种以上评估方法对所涉及的长期股权投资的评估

采用两种以上评估方法对所涉及的长期股权投资的评估，也应当说明两种以上方法选取的理由

以及评估结论确定的方法。同时，按长期股权投资清单，列示各股权两种以上评估方法以及确定最

终评估结论的方法。

（八）评估程序实施过程和情况

评估报告应当说明自接受评估项目委托起至出具评估报告的主要评估工作过程，一般包括以下

内容：

1.接受项目委托，确定评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日，拟定评估计划等过程；

2.指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料等过程；

3.选择评估方法、收集市场信息和估算等过程；

4.评估结论汇总、评估结论分析、撰写报告和内部审核等过程。

评估报告中的评估过程内容，主要说明评估程序实施过程和评估的总体情况，而不是详细说明

如何评估的。

（九）评估假设（合理使用，并在报告中披露所使用的假设）

（+）评估结论（以文字和数字形式清晰说明）

1.评估结论的表达方式

（1）资产评估项目核准文件和备案表的重要作用

国有资产监督管理机构下达的资产评估项目核准文件和经国有资产监督管理机构或所出资企业

备案的资产评估项目备案表，是企业办理产权登记、股权设置和产权转让等相关手续的必备文件。

（2）评估结论的表达方式的法规

①《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委第12号令）

企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结论为作价依据.当

交易价格低于评估结论的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机关同意后方可继续交易。

②《企业国有产权转让管理暂行办法》

第十三条规定：”在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构

依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或者备案后，作为确定企业国有产权转让价格的

参考依据。在产权交易过程中，当交易价格低于评估结论的90%时，应当暂停交易，在获得相关产

权转让批准机构同意后方可继续进行"

③《中华人民共和国企业国有资产法》

第四十二条规定：“企业改制应当按照规定进行清产核资、财务审计、资产评估，准确界定和

核实资产，客观、公正地确定资产的价值。企业改制涉及以企业的实物、知识产权、土地使用权等

非货币财产折算为国有资本出资或者段份的，应当按照规定对折价财产进行评估，以评估确认价格

作为确定国有资本出资额或者股份数额的依据，不得将财产低价折股或者有其他损害出资人权益的

行为。”

第五十五条规定：“国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履

行出资人职责的机构报请本级人民政府核准的价格作为依据，合理确定最低转让价格。”

（3）评估结论的表达方式种类

।使用情形及具体规定

评估结论是一个确定的作为企业国有资本出资额或者股份数额的依据（评估确认价格）

数值

《企业国有资产评估项目备案工作指引》对境外评估或估值报告

的评估结论采用区间值的，要求应当在区间之内确定一个最大可

采用区间值的，并在区

能值，并说明确定依据。

间之内确定一个最大可

金融企业国有资产评估报告指南也规定，特殊情况下，在与经济

能值

行为相匹配的前提下，评估结论可以用区间值表示，同时给出确

定数值评估结论的建议

金融不良资产评估指导意见规定，债权资产价值分析结论可以是

以上两种情况都可以明确的数值，也可以是区间值，采用区间值时应当确信区间值的

合理性并予以充分说明

2.企业价值评估和单项资产（或者资产组合）评估结论披露的不同要求

应当以文字形式说明资产、负债、所有者权益（净资产）的账面价值、评

资产基础法进行

估价值及其增减幅度，并同时采用评估结论汇总表反映评估结论；

企业价值评估

资产评估结论表是国有资产评估项目备案表的主要内容之一

单项资产或者资

应当以文字形式说明账面价值、评估价值及其增减幅度

产组合评估

3.采用两种以上方法进行企业价值评估的披露要求

采用两种以上方法进行企业价值评估的，除单独说明评估价值和增减变动幅度外；

应当说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。

（十一）特别事项说明（程序受到的限制、评估特殊处理、评估结论瑕疵以及期后事项）

1.评估资料不完整的情形

2.权属资料不全面或者存在瑕疵的情形

（1）说明法律权属瑕疵和设定产权前提的事实：

（2）说明本次评估处理的方法及处理结果；

（3）说明此种处理可能产生的后果；

（4）提出企业做出的承诺和声明的责任；

（5）资产评估师披露此种处理不影响评估结论合理性。

3.引用其他机构出具报告结果的披露要求

资产评估报告应当披露引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责任。

4.评估程序受到限制的披露（实地勘查受限在第4章第5节已讲解）

存在特殊的资产置放方式时，应披露的内容为：

首先，说明特殊的资产置放方式、资金金额和占总资产的比例以及采取的清查方法；

其次，说明这种处理对评估结论的影响及程度；

最后，说明此种处理不影响评估结论的合理性。

5.评估基准日存在的法律、经济等未决事项

首先，说明重大合同、重大诉讼事项的情况；

其次，说明本次评估处理的方法及处理结果；

再次，说明此种处理可能产生的后果；

最后，提出此种处理的责任。

6.关于担保、租赁及其或有负债（或有资产）的披露

评估报告应当说明该类事项的性质、金额及与评估对象的关系

并提示评估报告使用人注意该事项对评估结论可能产生的影响。

7.关于期后事项的披露

资产评估中的期后事项，通常是指评估基准日至评估报告日之间发生的、可能对评估结论产生

影响的事项。例如国家调整税收政策、中央银行调整存贷款利率等，都会对评估结论产生影响。

资产评估师应当在切实可行的情况下，在评估报告中充分披露“评估报告评估基准日期后重大

事项”，说明其内容、估计其对资产价值的影响；如无法作出估计，应当说明其原因。

8.关于经济行为对评估结论的影响

某些情况下，企业拟实施经济行为的进度和安排与评估工作的进度安排衔接不紧密，可能影响

到评估工作甚至评估结论。因此，企业国有资产评估报告指南要求披露本次资产评估对应的经济行

为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形。

例如：某企业重组改制评估项目，根据经济行为实施的安排，在股份公司设立前，将全部纳入

改制范围的房屋土地办理产权证，但在评估报告出具时，部分房产和土地仍未办理产权证。该部分

房产、土地在办理权证时，可能与评估申报的信息不同，从而影响评估结论。

9.总体要求

评估报告应当说明对特别事项的处理方式、特别事项对评估结论可能产生的影响，并提示评估

报告使用人关注其对经济行为的影响C

对于客观存在的特殊事项，资产评估师不同的处理方式对报告使用人的决策有直接影响。例如,

房屋所有权所载明的面积与实际面积不一致时，实务中存在按实际面积或按证载面积处理两种不同

的方式，根据单位面积估算房屋价值也会因此而不同。

尽管资产评估处理的一般原则是根据证载面积确定评估价值，但当企业按测绘机构测量的面积

重新确权，并正在办理房屋所有权证时，资产评估师可以按照测绘机构测量的面积进行估算；

当企业中报的面积明显比证载面积更为符合实际情况时，也可以按中报的面积确定其评估价值。

但不论进行何种合理的处理，资产评估师都应当对事项本身以及对事项的处理方式作出说明，

以使报告使用人全面了解评估信息。

（十二）资产评估报告使用限制说明

1.关于评估报告的法律效力

（1）国有资产评估报告是“核准文件”和“备案表”形成的基础文件

（2）国有资产评估报告需要经核准或备案后，与核准文件、备案表一起使用。

核准文件是相关经济行为中涉及资产和产权价值的确认文件，是国有资产产权交易重要的参考,

也是企业办理产权登记、股权设置等相关手续的必备文件。

国有资产评估项目备案表是企业依法履行法定资产评估的有效证明，是相关经济行为中涉及资

产和产权价值的确认文件，是国有资产产权交易的重要参考，也是企业办理产权登记、股权设置等

相关手续的必备文件。

（3）最终直接作为交易参考、企业办理产权登记、股权设置等使用的文件

除了国有资产评估报告，还应包括报告的“核准文件”和“备案表”。

2.关于评估程序受限时评估报告的使用限制（应当披露）

3.关于报告的摘抄、引用和披露

未征得出具资产评估报告的资产评估机构同意，资产评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披

露于公开媒体，法律、行政法规规定以及相关当事人另有约定的除外。

4.关于使用人和使用范围（第3章已经说明）

评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其他评估报告使用人和国家法律、行政法规规定

的评估报告使用人使用；

除此之外，任何机构和个人不能由于得到评估报告而成为评估报告的使用人。

委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使注范围使用评估报告；委托

人或者评估报告使用人违反前述规定使用评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。

5.关于评估结论的理解和使用有效期

评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现的价格，评估结论

不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

委托人或者评估报告使用人应当在评估报告载明的评估结论的使用有效期内使用报告。

（十三）资产评估报告日和签名盖章

资产评估报告应当载明资产评估报告日。

资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签发日。

资产评估报告正文应当由至少两名承办该评估业务的资产评估师签名，并加盖资产评估机构印

章（以下一节的表述为准）。

声明、摘要和评估明细表上通常不需要另行签名盖章。

四、评估报告附件

（一）基本要求

1.评估报告附件内容应当与本评估项目的评估目的、评估方法、评估结论相关联

（1）评估报告附件应当列示评估目的对应的经济行为文件和资产评估委托合同；

（2）与实际相符的评估主体合法有效的资格文件；

（3）与评估对象一致的相关资产的权属文件资料；

（4）评估中实际所依据的重要的取价依据文件资料。

2.评估报告附件的签章应当清晰、完整。附件为复印件的，应当与原件一致。

3.附件的相关内容应当与评估报告的摘要、正文一致。

（二）评估报告附件的内容与构成

评估报告附件通常包括下列内容：

1.与评估目的相对应的经济行为文件；

2.被评估单位专项审计报告；

3.委托人和被评估单位法人营业执照；

4.委托人和被评估单位（或者产权持有单位）产权登记证；

5.评估对象涉及的主要权属证明资料；

6.委托人和相关当事人的承诺函；

7.签名资产评估师的承诺函；

8.资产评估机构资格证书；

9.资产评估机构法人营业执照副本；

10.负责该评估业务的资产评估师资格证明文件；

1L资产评估委托合同：

12.其他重要文件。

（三）关于审计报告作为附件的要求（评估必须要审计报告吗，并作为附件）

《企业国有产权转让管理暂行办法》（财政部、国资委令第3号）规定，“在清产核资和审计

的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估”。

《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号）规定，企业提出资产评估项目核准申

请时，应当向国有资产监督管理机构报送与经济行为相对应的审计报告。

《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）规定，

对企业进行价值评估，企业应当提供与经济行为相对应的评估基准日审计报告。同时该文件附件“国

有资产评估项目备案表”、“接受非国有资产评估项目备案表”填报说明中提出，“当评估对象为

企业产权（股权）时，账面价值应当为审计后账面值”。根据国有企业改制的相关规定，在资产评

估前应聘请有资格的中介机构进行独立的财务审计。

企业价值评估准则提出，“企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资

产负债表为基础，合理评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方

法”。资产基础法的评估结论，也是通过资产负债表的形式表示的。因此，有关资产负债账面记录

的合规性、真实性等的财务会计资料，是作为表明资产评估范围极其重要的依据之一，同时它们也

有助于资产评估师合理规避评估执业风险。

国有企业改制设立公司，通常情况下，财务审计的对象包括改制企业母公司及所属境内外全资

子企业、控股子企业以及其他需要审计的企业、单位。审计的内容为改制企业（包括其下属子企业）

一定期限内的会计报表。受托会计师事务所在对改制企业（包括其下属子企业）的财务状况、经营

成果、现金流量、资产质量等基本经营情况进行全面审计的基础上，形成审计结论，对企业编制的

会计报表及其附注发表客观公正的审计意见。

改制审计报告是改制方案的依据，是改制资产评估的基础，未经审计不得实施改制资产评估。

审计报告除一定程度上是评估的对象和范围依据外，还对主要报表项目在比较会计期间的重大变动

情况作出说明。资产评估师利用审计报告时，需关注审计报告披露的可能对评估处理产生重要影响

的相关事项，包括：土地使用权、探犷权、采矿权等重大资产使用或处置情况说明；改制过程中涉

及的债权债务处置等重大事项的说明；改制企业应付工资、应付福利费、职工教育经费余额的处理

情况；企业改制清产核资清查出的损失的处理情况及各项资产减值准备计提情况的说明；按照国家

有关规定计提的各项资产减值准备的政策依据、披露以及资产减值准备的财务核销情况的说明等。

因此，《企业国有资产评估报告指南》规定，“按照法律、行政法规规定需要进行专项审计的，

应当将企业提供的与经济行为相对应的评估基准日专项审计报告（含会计报表和附注）作为资产评

估报告附件。”

（四）关于引用其他机构报告附件的处理

企业国有资产评估报告指南规定，“如果引用其他机构出具的报告结论，根据现行有关规定，

所引用的报告应当经相应主管部门批准（备案）的，应当将相应主管部匚的相关批准（备案）文件

作为评估报告的附件”。

比如，与评估经济行为相关的划拨土地使用权处置等土地使用权估价报告、矿业权价款处置等

矿业权评估报告需经相关国土资源行政主管部门备案，需将已取得的相关批准（备案）文件作为评

估报告的附件。

五、评估说明

（一）评估说明的构成

1.评估说明的内容

包括①评估说明使用范围声明;②委托人和被评估单位（或者产权持有单位）编写的《企业关

于进行资产评估有关事项的说明》和③资产评估师编写的《资产评估说明》。

2.评估说明使用范围的声明

应当写明评估说明使用单位或部门的范围及限制条款。

3.《企业关于进行资产评估有关事项的说明》

（1）可以共同或分别编写

委托人和被评估单位（或者产权持有单位）可以共同编写或者分别编写《企业关于进行资产评

估有关事项的说明》。

委托人单位负责人和被评估单位（或者产权持有单位）负责人应当对所编写的说明随、加盖

相应单位公章并签署日期。

（2）《企业关于进行资产评估有关事项的说明》的内容包括：

①委托人、被评估单位（或者产权持有单位）各自概况；

②关于经济行为的说明；

③关于评估对象与评估范围的说明；

④关于评估基准日的说明；

⑤可能影响评估工作的重大事项说明；

⑥资产负债情况、未来经营和收益状况预测说明：

⑦资料清单。

4.《资产评估说明》是对评估对象进行核实、评定估算的详细说明，主要内容包括：

（1）评估对象与评估范围说明；

（2）资产核实总体情况说明；

（3）评估技术说明；

（4）评估结论及分析。

（二）评估对象与评估范围说明

1.基本内容

（1）评估对象与评估范围说明的内容包括：

①委托评估的评估对象与评估范围；

②委托评估的资产类型、账面金额；

③委托评估的资产权属状况（含应当评估的相关负债）。

（2）说明的编写应当注意

①评估对象与评估范围为非股权单项资产或者资产组合时

应简要介绍具体内容，如资产的类型、数量、特征及相关权属状况，以便报告使用人简明了解。

②评估对象为企业价值时

评估范围如包含下属独立核算企业，应介绍公司产权、管理架构图，按母公司会计核算口径简

要介绍各级次报表单位，涉及多家单位时应以列表方式介绍。

③与评估对象存在密切关系而不在评估范围内的资产，应予特别说明

如房屋构筑物所占用的土地情况及是否在评估范围内等。

④如委托人另行委托其他专业评估机构对土地使用权、矿业权等资产进行评估

应对此事项进行说明，同时应关注其所出具报告中评估对象的价值定义；

当评估对象存在土地出让金、矿业权价款等预计负债时，需根据经济行为方案内涵所确定的拟

支付主体，恰当考虑本评估范围是否应包括这部分负债。

⑤委托评估的资产账面价值

应特别说明是否经过审计以及所发表的审计意见类型及简要情况。

⑥资产权属状况应重点介绍评估范围内房产、工地、矿业权等办证情况。

2.实物资产的分布情况及特点

实物资产的分布情况及特点的说明应包括实物资产的类型、数量、分布情况和存放地点；实物

资产的技术特点、实际使用情况、大修理及改扩建情况等。

3.企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况（介绍其基准日基本情况及形成过程）

4.企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量

应说明企业申报的表外资产的类型、数量等，并介绍其在评估基准日的基本情况及形成过程以

及企业提供的相关资产权属资料。

5.引用其他机构出具的报告的结果所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）

应当详细说明所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）：同时应当说明所引用其他

机构出具的报告载明的评估范围、评估目的、评估基准日以及评估报告的批准情况。

（三）资产核实总体情况说明

1.资产核实人员组织、实施时间和过程说明

主要说明参加资产评估工作核实的人员情况、人员专业和地域分组情况、时间进度以及核实的

总体过程。

具体阶段说明的主要内容

审核企业申报的明细表

现场核实工作准备阶安排调整完善现场工作计划

段进入现场前的准备工作

选择适当的进场时间

说明评估专业人员进行的询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等工

作情况

现场核实工作阶段说明获取评估业务需要的基础资料

了解评估对象现状

关注评估对象法律权属等

2.影响资产核实的事项及处理方法

（1）影响资产核实的事项一般包括

资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全的限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家

秘密以及评估基准日时正在进行的大修理、改扩建情况等。

（2）不能采用现场调查方式直接核实的资产应当说明

原因、涉及范围及处理方法。

（3）影响资产核实情况应该说明的内容

首先，都需要对资产是否存在、存在状态、权属资料三个方面采取的措施。

其次，有两种情形需要说明资产技术状态

资产性能的限制、涉及商业秘密和国家秘密时，对资产技术状态应说明查阅技术档案、检测报

告、运行记录等历史资料情况以及是否利用专业机构的检测结果对资产技术状态作出判断。

（4）如果采用抽样方法对资产进行核实

应当说明所采取的抽样方法，并说明抽样方法对作出“是否存在、存在状态”总体判断结果的

可靠性。

（5）采取任何非现场核查方法，均应在此部分作说明。

3.核实结论

（1）核实结论应当说明资产核实结果是否与账面记录存在差异及其程度。

通常核实结果不应与账面记录有差异，在审计评估同时进行的项目中，对于不一致的情形，应

当要求被评估单位作出解释，查明情况后在评估值中作处理。

也可以根据评估实物清查的结果，与企业、审计师协调进行追溯至评估基准日的调整，以做到

账、表、实相符。

（2）对权属资料不完善的

应说明查验权属资料的截止日，并说明企业提供的有关权属证明的情况。

（3）对企业申报的账外资产

应说明核实情况、相关当事人确认的情况。

（四）评估技术说明（了解）

（五）评估结论及分析（了解）

六、评估明细表

（一）基本要求

评估明细表可以根据企业国有资产评估报告指南的基本要求和企业会计核算所设置的会计科目，结

合评估方法特点进行编制。

1.单项资产或者资产组合评估、采用资产基础法进行企业价值评估，评估明细表包括

被评估资产负债会计科目的评估明细表和各级汇总表。

2.采用收益法进行企业价值评估

可以根据收益法评估参数和盈利预测项目的构成等具体情况设计评估明细表的格式和内容。

3.采用市场法进行企业价值评估

可以根据评估技术说明的详略程度决定是否单独编制符合市场法特点的评估明细表。

（二）格式和内容要求

1.资产、负债会计科目的评估明细表格式和内容基本要求

（1）表头

应当含有资产或负债类型（会计科目）名称、被评估单位（或者产权持有单位）、评估基准日、

表号、金额单位、页码。

（2）表中

应当含有资产负债的名称（明细）、经营业务或者事项内容、技术参数、发生（购、建、创）

日期、账面价值、评估价值、评估增减幅度等基本内容。

必要时，备注栏对技术参数或者经营业务、事项情况进行注释。

（3）表尾

应当标明被评估单位（或者产权持有单位）填表人员、填表日期和评估人员。

（4）评估明细表内项目的顺序

①按会计明细科目、一级科目逐级汇总,并编制资产负债表（方式）的评估汇总表及以人民币

万元为金额单位的评估结果汇总表。

②会计计提的减值准备

在相应会计科目（资产负债类型）合计项下和相关科目汇总表中列示。

③评估结果汇总表应当按以下顺序和项目内容列示

流动资产、非流动资产、资产总计、流动负债、非流动负债、负债总计、净资产等类别和项目。

2.采用收益法中的现金流量折现法进行企业价值评估

评估明细表通常包括以下内容：

（1）资产负债、利润调整表（如果有调整时）；

（2）现金流量测算表；

（3）营业收入预测表；

（4）营业成本预测表；

（5）营业税金及附加预测表：

（6）销售费用预测表；

（7）管理费用预测表；

（8）财务费用预测表；

（9）营运资金预测表；

（10）折旧摊销预测表；

（11）资本性支出预测表；

（12）折现率计算表；

（13）溢余资产和非经营性资产分析表。

收益法评估明细表表头应当含有评估参数或预测项目名称、被评估单位（或者产权持有单位）、

评估基准口、表号、金额单位等。

3.被评估单位（或者产权持有单位）为两家以上的

评估明细表应当按被评估单位（或者产权持有单位）分别归集,自成体系。

第三节资产评估报告的编制和使用

一、编制资产评估报告的步骤

二、编制资产评估报告的技术要点

三、资产评估报告的使用

一、编制资产评估报告的步骤

（一）整理工作底稿和归集有关资料

（二）评估测算表的数字汇总

（三）评估初步数据的分析和讨论

（四）编写评估报告书

编写评估报告又可分两步：

第一步，在完成资产评估初步数据的分析和讨论,对有关部分的数据进行调整后,由具体参加

评估的各评估小组负责人员草拟出各自负责评估部分资产的评估说明，同时提交全面负责、熟悉本

项目评估具体情况的人员草拟出资产评估报告。

第二步，就评估基本情况和评估报告初稿的初步结论与委托人交换意见,评估专业人员在听取

委托人的反馈意见后，在坚持独立、客观、公正的前提下，认真分析委托人提出的问题和建议，考

虑是否应该修改评估报告，对评估报告中存在的疏忽、遗漏和错误之处进行修正，待修改完毕即可

撰写出资产评估正式报告。

（五）资产评估报告书的签发与送交

注意：资产评估专业人员撰写出资产评估正式报告书后，经审核无误，应当由至少两名承办该项业

务的资产评估专业人员签名并加盖评估机构印章。

法定评估业务的评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产

评估机构印章。

资产评估报告签发盖章后即可连同评估说明及评估明细表送交委托人“

二、编制资产评估报告的技术要点

1.文字表达方面的技能要求

文字表达必须准确清楚,又要提供充分的依据说明,还要全面叙述评估的具体过程,不得带有任何

诱导、恭维和推荐性的陈述。

2.格式和内容方面的技能要求

按照现行政策规定，应该遵循资产评估报告准则涉及企业、金融企业国有资产评估的，还应该分别

遵循企业国有资产评估报告指南和金融企业国有资产评估报告指南的有关规定。

3.评估报告书的复核及反馈方面的技能要求

对资产评估报告必须建立起多级复核和交叉复核制度，明确复核人的职责，防止流于形式的复核。

4.撰写报告书应注意的事项

（1）实事求是,切忌出具虚假报告。

（2）坚持一致性,切忌出现表里不一。

（3）提交报告书要及时、齐全和保密。

（4）评估机构应当在评估报告中明确评估报告使用人、报告使用方式、提示评估报告使用者•合

理使用评估报告。

（5）评估师应该关注对评估对象的法律权属,但是不得提供保证。

（6）评估师应该明确披露受到的限制、无法履行的评估程序和采取的替代措施。

三、资产评估报告的使用

1.国有资产在转让过程中，通常将评估报告所确定的资产评估价格作为底价或最低成交价格。

例如企业国有资产法规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或

者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格；

拍卖法规定,拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的.应当经依法设立的评

估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价；

公路法规定，国道等公路收费权的转让，必须进行资产评估，国道等公路收费权出让的最低成

交价，以国有资产评估机构评估的价值为依据确定。

委托人或者评估报告使用人应当按照上述法律规定使用评估报告。

2.在评估报告中，评估报告的使用范围（评估报告限制使用），通常应明确下列事项：

第一，评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

第二，评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；

第三，除法律规定及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告

的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；

第四，评估报告在载明的结论使用有效期内使用。

第四节资产评估档案的概念与内容

一、资产评估档案的基本概念

二、评估工作底稿的内容（管理类和操作类）

一、资产评估档案的基本概念

资产评估档案是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估

结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。

工作底稿是资产评估专业人员在执行评估业务过程中形成的，反映评估程序实施情况、支持评

估结论的工作记录和相关资料。

工作底稿是判断一个评估项目是否执行了这些基本程序的主要依据，应反映资产评估专业人员

实施现场调查、评定估算等评估程序，支持评估结论。

二、评估工作底稿的内容（管理类和操作类）

（一）管理类工作底稿

管理类工作底稿通常包括以下内容：

1.评估业务基本事项的记录；

2.评估委托合同；

3.评估计划；

4.评估业务执行过程中重大问题处理记录；

5.评估报告的审核记录及其他相关资料。

以企业价值评估为例，上述5项内容可以细化为12个方面（了解）,

（二）操作类工作底稿

1.操作类工作底稿的主要内容

（1）现场调查阶段收集的现场调查记录与相关资料

内容一般包括以下几方面：

①委托人、相关当事人中报的资产明细表及相关资料；

②通过询问、核对、勘查、函证等方式获得的评估业务需要的基础资料；

③核实评估对象的存在性和完