《论房屋承租人优先购买权（论文）》15000字

论房屋承租人优先购买权目录TOC\o"1-2"\h\u29663引言 引言房子自古在中国人心中就具有很重要的位置，它不仅代表着家的缩影，更是我们在外打拼奋斗以后回来停靠的温暖的避风港，对于许多中国人来说房子已经不仅仅是财产的拥有，它更多是一个心灵的栖息地和爱的符号。自改革开放以来，人们对幸福富裕的生活更加渴望，我们在享受国家逐渐发展壮大而给我们带来的诸多福利的同时，房价也是随之水涨船高，让人望而兴叹，这也使得越来越多的人，特别是正处在奋斗阶段的年轻人都选择租房来满足居住需求。（国发[2016]8号）文指出，中国未来要建立租购并举的住房体制，积极鼓励租赁消费，扩大住房租赁市场，提高城市新增人口容纳能力的重点工作就是不断完善住房租赁市场建设。在编撰《民法典》的背景下势必会考虑到当前关于住房租赁市场的各种矛盾，因此《中华人民共和国民法典》于第726条至728条三个条文中规定了承租人的优先购买权，最初的立法目的是为了解决当时中国社会存在的住房紧张问题，到现在逐渐发展成为以稳定房屋租赁市场为核心社会关系活动。《民法典》对这一规定的发展与完善不仅有利于维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用，进一步减少承租人再次寻找新的租赁房屋以及搬迁的麻烦，这就更好地降低了交易成本，从整体来看可以提高房屋的利用效率；而且还有利于保护承租人相对于房屋所有人而言处于的弱势地位。任何一项权利制度都不会是一直完美的，它必须时刻保持与现阶段社会生活、实践需要基本同步，但是法对于立法工作来说，它不太可能时刻应需要同步更新，因此在房屋承租人优先购买权的相关立法存在的一些不足也是如此。其实在最新生效的《民法典》中关于该项权利的相关“同等条件”问题等都没有进行明确的解决。完善该项权利任重而道远，但并不意味着我们不去进一步完善细化，如何既有效规范出租人履行义务又保护出租人在这其中的交易权利，这是值得我们进一步去研究的。一、房屋承租人优先购买权概述（一）房屋承租人优先购买权的概念优先购买权又称为先买权。在学理上关于先买权这一概念的表述存在不同的观点。我国台湾地区王泽鉴教授认为，“优先承买权者云，谓特定人依约定或者法律规定，于所有人（义务人）出卖动产或者不动产时，有依同样条件优先购买之权利。”[[]王泽鉴.民法学说与判例研究（第一册）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：505]孙宪忠教授也指出，“所谓先买权，是指依法律规定或者当事人之间的约定，来排除他人而优先购买的权利。”[[]孙宪忠.物权法[M].北京：社会科学文献出版社，2011：161[]王泽鉴.民法学说与判例研究（第一册）[M].北京：中国政法大学出版社，1998：505[]孙宪忠.物权法[M].北京：社会科学文献出版社，2011：161[]马俊驹.民法案例教程（上）[M].北京：清华大学出版社，2002：295在立法上，《中华人民共和国民法典》于第726条至第728条中较为详细的规定了该项权利的相关内容，并对该项权利的行使设定了同等条件、合理期限等的一系列的限制，在立法上更加完善了这一权利。房屋承租人优先购买权的特征房屋承租人享有的优先购买权具有法定性。[[]陶志敬.房屋承租人优先购买权研究[D].西安：西北大学，2018[]陶志敬.房屋承租人优先购买权研究[D].西安：西北大学，2018承租人享受主体专属化、行使对象具有特定性。该制度的设计考虑是维护社会关系的稳定，保护承租人的利益。在承租关系中承租人享受主体专属化是指这项权利只属于承租人且也只能由承租人来行使，承租人行使这项权利也当然的享有对其他人的排他性。除此之外承租人享有这项权利也必然会涉及到行使该权利，权利的行使必然会指向特定的对象，而在与承租人优先购买权行使中其指向的对象必须具有特定性。这个特定性特定性不仅指权利人只能针对其所租住的房屋行使该权利，还包括权利人行使优先购买权必须是对该租赁房屋的所有人也就是出租人行使。3、房屋承租人优先购买权对出租人和承租人的双方限制性。我们都知道权利与义务二者是相互对立统一、不可分离的，同样在房屋租赁关系中权利义务也是同样的。在《民法典合同编》中同样也对承租人规定了权利也设定了义务。虽然为出租人设立了义务，但同时也为保护房屋出租人的合法利益，《民法典》在条文中除了规定房屋承租人行使优先购买权需满足“同等条件”这一要求，还规定了房屋承租人行使优先购买权需在一定期限内。也就是说条文通过对出租人和承租人作出上述的相应限制，才能促进这一制度在我国更好地落实。4、房屋优先购买权具有附属性。我们在分析承租人享有的该租赁房屋的优先购买权的法律关系时可以发现，该项权利主要包括两层法律关系，分别是租赁关系和优先购买权，房屋优先购买权之所以具有附属性，就是在分析租赁关系和优先购买权之间的内容上总结而出的，不存在合法有房有效的房屋租赁关系，也就当然的没有出租人与承租人这两个主体，没有主体的存在，就更不会存在租赁关系中赋予承租人的优先购买权。（三）房屋承租人优先购买权的性质探求一项权利的性质，我们往往要从这项权利最初设立的初衷去考量。承租人优先购买权设立的初衷就是为了维护弱势一方的利益，并且在此基础上能够更好地保障交易秩序的稳定，从而加快交易效率，达到最初该项权利设立想要实现的保护各方合法利益，最大限度的保障在租赁关系中出于弱势地位的一方的合法利益。“优先承买者，在实务甚为重要，诉讼案件甚多，最高法院有甚多判例，其中最基本的问题，系关于优先承买权法律性质。”[[][]王泽鉴.民法学说与判例研究（第一册）[M].北京：北京大学出版社，2009：231物权说支持物权说的学者认为房屋承租人优先购买权是一种物权。[[]孙宪忠.物权法[M].北京：社会科学文献出版社，2011：163.]之所以将承租人优先购买权当成是一种物权，是因为该观点的支持者认为物权顾名思义有着绝对的排他效力能够对抗其他权利，而承租人的优先购买权虽未规定在《民法典物权编》，但《民法典合同编》也给予了其很高的地位使得其具有优先甚至是对抗的效力。但[]孙宪忠.物权法[M].北京：社会科学文献出版社，2011：163.请求说在司法实践中呼声很高的其实是赞同将承租人优先购买权认定为请求权。持请求说观点的学者认为，房屋承租人优先购买权是一种附强制缔约义务的请求权，这一学说其实是在总结了司法实践的相关经验的基础上得来的，目前在我国司法实务界普遍公认的就是房屋承租人请求权说。《民法典合同编》设立这项权利制度试图给予房屋承租人在优先购买权受到侵犯时，可以行使这一请求权，从而请求人民法院等公权力而获得救济，使得自己在同等条件下可以优先购买租赁的房屋的权利得到保护。3、期待权说我们依照法律享有某项权利时，自然而然就会有期待自己权利得到实现的那一天。在法律上我们通常将期待权定义为权利人对于未来权利的一种期待，对于房屋承租人优先购买权来说，支持将其定性为期待权说的人认为，[[][德]卡尔·拉伦茨：法学方法论[M].陈爱娥译，商务印书馆出版社,2003：321.]房屋承租人享有的这个优先购买权作为一种期待，在出租人还没有决定出卖房屋时仅仅只能作为一种还没有现实化的权利，只待出卖房屋时，这项权利才自然地从期待变为现实。这里我们所说的期待权中的“期待”有别于我们日常用语中使用的“期待”，[[][德]卡尔·拉伦茨：法学方法论[M].陈爱娥译，商务印书馆出版社,2003：321.[]幸颜静.德国民法典中先买权之法律技术的逻辑解读[J].比较法研究，2014,(3)4、形成权说形成权是指依照债权人的单方意图产生、变更或消灭法律关系的权利。[[]郑云瑞.民法总论[M].北京：北京大学出版社，2007：94]认同该学说的人都将优先购买权认为形成权比较合适。与物权说、请求权说和期待权说对比来看其实把承租人的优先购买权认定为形成权这种学说其实是更容易被不论是学者还是初学法律的人接受和认同的。他们之所以支持该观点是因为他们觉得，承租人与第三人签订房屋买卖合同但却并未履行作为一个出租人在出卖房屋时的通知义务，而是得承租人因为出租人的不通知而没有了解到该房屋出卖的相关信息而错失表达自己愿意购买的机会，这时出租人的意愿我们就可以不予考虑承租人直接就已经取得优先购买权，自然可以订立买卖合同。这种观点是是相对合理的。首先，因为房屋承租人优先购买权在本质上与形成权十分相似。形成权是指权利人依据单方意思表示就可以使自己与他人之间产生、变更或者消灭某种民事法律关系的权利。[[]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2016：268][]郑云瑞.民法总论[M].北京：北京大学出版社，2007：94[]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2016：268（四）房屋承租人优先购买权的立法现状1、我国房屋承租人优先购买权的立法现状新中国成立以后，我国一直在不断的发展完善我国的各项法律制度，特别是改革开放以后市场经济繁荣，民事领域的各项法律因为与我们生活息息相关更是得到不断发展。1990年颁布的《中华人民共和国合同法》作为规范我们日常各种与合同有关的处理规则自然也就不例外的考虑到了日渐繁荣的房屋租赁市场的矛盾，因此为了规范在租赁合同中的各项权利与义务便正式确立了房屋承租人优先购买权。但由于不断的实践，《合同法》对该权利的相关规定渐渐不全面，各种关于房屋租赁合同中出现的矛盾催生着相关法律法规尽快完善与发展，因此《房屋租赁合同司法解释》在2009年就对《合同法》中相关领域进行进一步的解释，其中第21条至24条应实践的现实需要和对该项权利完善的要求而将《合同法》中的有关房屋承租人优先购买权的行使、效力及限制等相关规定进行细化与解释。在中国编撰《民法典》的大背景下，2021年1月1日正式生效的《中华人民共和国民法典》在《合同法》第230条的基础上，于第726条规定了相关权利，同时还规定了不能对抗近亲属优先购买权的限制。在第二款规定了“合理期限”是承租人在接到出租人履行通知义务后的十五天内。同时在本条第一款但书和第二款又分别承袭了《房屋租赁合同司法解释》第24条的第1、2及3项的内容。《民法典》第728条规定了损害赔偿责任并且在本条还规定了如果不是法律还有其他规定，原则上不能对抗善意第三人的合同的有效性，这时参考了《房屋租赁合同司法解释》的第21条的内容；同样，在第23条的基础上，《民法典》于第727条规定了在拍卖情况下一些出租人的通知义务以及一些合理期限等有关该项权利的其他规定。由此可见，尽管《民法典合同编》应各种改革争议的强烈呼声对该项权利新增了相关规定，但是通过我们对比就不难发现关于该项权利的定义等都是直接将先前的《合同法》的相关规定编撰其中，对于有关该项权利的一些原则性的规定其实没有创新的规定和一个具体详细的解决方法。均没有做出实质性的改变。[[][]戴孟勇：论《民法典合同编（草案）中法定优先购买权的取舍》[J]东方法学,2018(4)2、域外房屋承租人优先购买权的立法现状研究一项制度的立法现状除了要研究我们国内的相关法律法规，还要对比域外对这项制度的立法现状，这样才可以了解其发展的背景与各个国家对该项权利的重视程度，从而反映一个国家的经济社会文化生活。其中《德国民法典》和《台湾民法典》不管是从内容上还是对前者的继承与发展的各个方面上都具有一定的参考和借鉴意义。在立法上对于承租人优先购买权规定的较为详细的是《德国民法典》，它可能设立这项权利的最终目的是为了保护他们国家的市民生活住房需要而较少的保护生产中承租人的利益，因为在其法典中并没有将商业性质的住房包括在保护范围之内。在台湾地区，通过《台湾民法典》的法律规定可以看出，因为台湾地区与我们物权的规定不相同，不属于“房地一体”，所以会存在房屋所有者和土地所有者不是同一个人，[[][]赵磊鑫：我国商品房承租人优先购买权制度研究[D].石家庄：河北经贸大学，2020房屋承租人优先购买权的成立及行使（一）房屋承租人优先购买权的成立要件1、存在合法有效的房屋租赁关系从名称上看，“房屋承租人”本身就带有租赁关系，也就是在租赁关系中向房东即出租人缴纳房租并获得房屋使用权的人，因此我们研究这一权利的成立的前提就是要存在合法有效的房屋租赁关系。要想确定这个关系是否真实有效，我们就要认定双方当事人签订房屋买卖合同时是否具有完全民事行为能力，这是我们自然人开展民事活动的重要前提条件，然后我们还要审查该租赁房屋是否未经政府、行政部门审批或者是与行政许可证上规划的不一致等情形，但同样也规定了例外情况，只要一审辩论之前这些情况不存在了就可以认定为该房屋符合要求；除此之外，这些行为必须是行为人真实的意思表示，并且订立的租赁该合同的内容不属于《民法典合同编》规定的合同法定无效情形。《房屋租赁司法解释》第七条对“一房数租”进行了规定，也即在实践中出现一房数租的情况，房屋租赁合同有效是前提，如果这时数位承租人都主张履行此前签订的合同的，人民法院要按照一定顺序确定，法律规定要优先考虑数位承租人中谁是已经合法占有该租赁房屋的，如果都满足就要考虑在其中谁已经办理了登记备案手续，如果还是不能确定，最后就要考虑是谁签订的合同成立在先。2、出租人出卖承租人租赁的房屋承租人享有优先购买权并不是随时任意的，他必须是要存在出租人出卖房屋时，如果出租人不打算出卖房屋，承租人这项权利自然也就无从谈起，也只有“出卖”租赁房屋时，房屋承租人的优先购买权才被激活，在实践中，房屋承租人可以依自己意愿处分该房屋从而转移房屋所有权，而通常这里的“处分”包括售卖、拍卖、赠与和互易等。我们知道赠与合同仍然属于无偿合同，因此这个“赠与”不属于《民法典合同编》对“出卖”范畴的规定。3、承租人必须具有和第三人购买房屋的同等条件在市场交易中最重要的就是公平，在出卖租赁房屋时也是如此。法律之所以规定同等条件，就是为了让房屋承租人与第三方买受人处于同一起跑线，这样还可以保障承租人出卖房屋可以最大限度的收益。提到“同等条件”我们最常想到的便是买受人与出租人达成关于转换该房屋所有权的合理价格，这既是为了保护其他的房屋购买者，让他们不至于因为房屋承租人的优先购买权而被剥夺购房的权利，也是为了避免承租人因为行使优先购买权而以较低的价格取得房屋所有权，从而使承租人遭受一定程度上的经济损失。这样才可以达到既不使房屋出租人的利益遭到损失，也可以保护出租人的经济利益的效果。其实就现如今立法情况来看，“同等条件”还缺乏一个统一的标准，虽然在《江苏房屋租赁意见》、《北京房屋租赁解答》等各地方规定当中有一些细微的规定，但是通过对这些地方规定的梳理发现，“同等条件”想要统一并非易事，因为每个纠纷都带有自己独特的特点，每个地区惯常的做法也有区别。但即使任重道远，我们也要尽快研究制定明确标准。4、承租人必须在一定期限内行使优先购买权除了要受“同等条件”的限制，还要满足一定时间的限制，即在出租人履行通知义务以后，承租人必须要在法律规定的合理期限内回复出租人是否购买房屋的决定。根据《民法典合同编》的规定，如果是房屋出租人出卖租赁房屋的，承租人要从知道自己的权利可以行使后的15天之内做出是否购买该房屋的决定；还有一种情况就是出租人打算拍卖这套租赁房屋的，那么出租人履行通知的义务就必须在拍卖日前五天。因此在考虑时间结束后，房屋承租人未回应出租人或未对该房屋进行竞标，以后承租人也就不能再次前来主张其他权利。（二）房屋承租人如何行使优先购买权1、房屋承租人优先购买权的行使不得对抗共有人的优先购买权在了解民法关于优先购买权的规定，还有一项也十分重要的便是规定在《民法典物权编》的按份共有人的优先购买权，虽然在规定内容上与承租人优先购买权存在差别，但不变的是都要满足“同等条件”这一规定。我们平时比较常见的情况是夫妻双方有一套共同拥有的房屋，出于收益的考虑会将闲置的夫妻共同财产也就是这套房产租赁出去，而在离婚时势必要进行夫妻共同财产的分割，这样可以在将该房屋折合成价款支付给另一方，这样也方便另外一方可以直接拥有该房屋的全部所有权。如果这时租赁该房屋的承租人也主张购买这套房屋，那么法律就规定承租人的优先购买权就不能与之对抗。法律之所以这样规定，是因为在立法的角度上这是对物权的保护，因为我们都知道物权是一种绝对权，它的效力如果不是法律规定例外的情况下，自然应该是优先于债权这个相对权的。综上我们可以得出当购房条件相同，房屋共有人的购房资格是必须要先于承租人的。房屋承租人优先购买权的行使不得对抗近亲属的优先购买权中国自古就崇尚儒家文化、注重纲常伦理，我们人在日常生活、与人交往的过程中是必要掺杂诸多人情因素，在我们与他人从事交易的时候也不可避免的掺入人情考量，这种情况就与那种纯粹的买卖或是交易关系不同，如果我们交易的另外一方是和我们有亲属、亲戚关系的人，那么对于亲属关系的考虑就会成为我们考量这笔交易的重要因素。承租人的优先购买权当然也不能与之对抗，这也是法律注重亲情从而将法律与人情关系进行权衡，更加符合中国的社会现实。最高人民法院民一庭负责人在就《房屋租赁司法解释》答记者问时谈到，《解释》的考量是立足于国情的，在规定中将出租人出卖房屋给近亲属这一情况单独列出，考虑到了其独特性，并且能够排除承租人优先购买权。[[][]“最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问”[J].人民法院报，2009(2)3、房屋承租人优先购买权的行使不得对抗善意第三人《民通意见》第118条曾对房屋出租人优先购买权作出规定，但其规定在废止之前曾一直使第三人在买房时处于不利地位，其中就规定即使承租人已经与第三人签订了房屋买卖合同，但该合同仍然不能对抗承租人的优先购买权而会被认定为无效，可见承租人优先购买权在当时享有的至高无上的地位。在这样的规定下，第三人除了向出租人要求承担缔约过失责任以外没有其他的途径救济，这也无外乎是对第三人的损失。星野英一教授在他的著作《私法中的人》中就曾谈起过“第三人之所以处于不利地位，是因为其无法确知所买标的物是否负有租赁权。如果信息披露充分，则出租人转让其所有权的交易就是一个科斯式的交易，毋庸法律操心。”[[][][日]星野英一，私法中的人[M]，王闯译，中国法制出版社，2004；754、房屋承租人优先购买权要在承诺期限内行使现实生活中，许多承租人向法院起诉要求赔偿侵害承租人优先购买权的损失时，都是发生在出租人已经明确告知了承租人，但承租人并未做出是否购买的决定，而是在出租人与第三人办理完登记手续后才去法院起诉，而这时法院都会以承租人已经通知到位为由不予支持其诉讼请求。因此房屋承租人行使优先购买权必须在合同的期限内。这个期限仅限于15天，超过15天承租人即使明确表明自己要购买套租赁房屋来主张行使自己的优先购买权；而在出租人拍卖该租赁房屋的时候，5天便是一个合理的考虑期限，同样超过5天这个合理期限，该权利就不能行使。我国房屋承租人优先购买权制度中存在的问题通过前文对房屋承租人优先购买权制度的分析与研究，我们可以发现我国承租人优先购买权制度虽然已经正式确立了近二十年，《民法典》的颁布、《房屋租赁司法解释》的规定也进一步完善和补充了该制度，但许多立法规定较为模糊，仍不够全面。因此完善该制度至关重要。次承租人是否享有优先购买权不明确如果曾有过租房经历你就会发现，由于租房预算的限制，或者出于个人租房的需要，往往一个人会将自己所租的整套房屋转租给他人（次承租人），甚至再次将该租赁房屋转租的情况也会出现，这时便会产生对次承租人是否享有该房屋优先购买权的疑惑。这就需要区别两种情形，一种是非法转租，一种是合法转租。未经出租人同意承租人就将房屋转租给他人，这样被称为非法转租，在这种情况下，通说一般都认为次承租人在同等条件下不享有对该租赁房屋的优先购买权。在实践中得到多数法院的认可。《民法典》及《房屋租赁司法解释》并未对此进行明确规定，但北京、江苏等地中的地方规定里都有提及在未经出租人同意的情况下的次承租人是否享有优先购买权，争议较大的是第二种情况，也就是当经过出租人同意的合法转租的情况下，次承租人是否享有同等条件下优先购买权。其中一些学者认为，[[]郎静.论房屋次承租人优先购买权[D].长春：吉林大学，2016：9.]我们要保障承租人有一个相对稳定的居住或生产经营场所，保障的这位权利人应该是该租赁房屋的实际居住人，而在合法转租的情况下，承租人既已合法征得同意就当然享有一切权利，当然也包括承租人的优先购买权，就应当归为次承租人享有。而有些学者却认为，承租人对出租房屋享有占有权、使用权和收益权。[[]郎静.论房屋次承租人优先购买权[D].长春：吉林大学，2016：9.[]化国宇.次承租人的优先购买权问题探究[J].学术纵横，2010（2）：105.同等条件的认定标准模糊法律法规中只规定了满足优先购买权要在“同等条件”下，但《民法典》和《房屋租赁司法解释》并未对“同等条件”的认定进行明确的规定。也正是因为立法上的模糊导致各地法院在审理相关案件时对“同等条件”的理解与认定参差不齐。有些地方法院由于没有对其认定的法律依据，又缺乏相应的指导意见，法官自由裁量权过大，法官的法律素质对法律案件理解的程度也不一，从而使各地法院对同一法律案件就可能有截然相反的判断，这显然不利于法律的统一适用，也不利于提高司法的公信力。然而，通过对各地相关案件的查找，发现司法实践中“同等条件”的认定存在相似之处。比如，确定同一房价或同一付款方式的“同等条件”应优先，但其他方面没有明确规定，在一些地方，“同等条件”的范围也包括出租人的要求，如出租人要求将租赁房屋与其他房屋一起“打包”出售，在实践中，一些出租人在出售房屋时，可能会向承租人增加一些“特殊”甚至“不合理”的要求，使房屋承租人在相同条件下不能有优先购买权。（三）出租人出卖房屋时通知义务的相关规定不清晰当出租人决定出卖房屋时，法律规定其必须履行通知义务，因此确定履行内容，通知时必须要告知的信息十分重要。一方面，房屋出租人通知的内容不明确。由于法律欠缺对这部分的规定，在实践中，承租人很难判断出租人是否完全履行了告知义务。通知的内容往往是承租人决定是否购买租赁房屋的关键。出租人通知内容不真实、不全面的，如为防止承租人的权利妨碍双方订立房屋买卖合同，对于承租人来说，面对这样的恶意串通，他要向法院起诉时必须承担举证责任，这无疑是非常困难的。另一方面，相关法律和司法解释并未对出租人通知的形式作出规定。在实践中，许多案件都是因为僵硬的书面或口头形式而导致诉讼。因为在很多实际案例中，是房屋出租人或者房地产中介带领第三人去出租屋看房。在这种情况下，承租人往往通过双方的对话，获得待售房屋的相关信息。在诉讼中，承租人总是以出租人未告知自己为理由，此时，出租人在提供证据方面往往存在诸多困难。（四）法律对于承租部分房屋的承租人优先购买权竞合处理规则缺失由于我国的现实背景，经济发展水平高的地方更需要也吸引年轻人着前去就业，但与之相关的就是大城市的房价也使较多年轻人望而兴叹，因此往往选择租房生活，而在司法实践中，年轻人也即承租人愿意选择合租的方式，这也就会产生承租部分房屋的承租人优先购买权竞合的情形。在对这种竞合进行研究时发现《最高法复函》曾将这种竞合分为了四种情形：首先一种情形是租赁房屋的每一位承租人都是独立使用其租用的部分，也就是说彼此都拥有相对独立的使用空间，在这种情形下，每一个承租人都只能对其所承租的独立使用的部分房屋主张优先购买权；第二种情形是各承租人所承租的房屋并不是可以独立使用的，而且在诸位承租人中存在某一个承租人自己独立租赁的部分就已经超过了这个租赁房屋这个租赁房屋整体面积的一半，而且这一半的房屋在结构上也与该房屋其他部分不可分割，在这种情形下，这个租赁面积超一半的便是真正的权利人；第三种情形下两位承租人都可以行使优先购买权，具体情况是如果该房屋只租赁给了两位承租人，并且这两位承租人共同使用该租赁房屋并且没有清晰明确划分二者的使用面积，二人都各支付该租赁房屋租金的一半，很明显双方都有自己各自独立的使用空间；第四种，两个承租人租赁房屋并且各自租赁了房屋的一半，二者支付的租赁费用也是各自一半，在这情形下，当出租人要出售该租赁房屋时，即使实际上各承租人只租赁了该房屋面积的一半，但仍然可以对整个房屋享有优先购买权。[[][]最高人民法院2005年7月26日作出的《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》法律对于损害赔偿范围的规定不明确《民法典合同编》关于其权利受到侵害时的的损害赔偿没有规定如何计算等的详细赔偿方法，这在司法实践中也在一定程度上增加了司法判断的难度，由于损害赔偿的规定不明确，不同法院对侵犯承租人优先购买权的赔偿范围存在较大差异，不同的标准使得“同案不同判”的情况十分严重。通过查阅相关案件判决书，发现在损害赔偿的认定上存在以下差异：有些人认为应该将在承租人被侵犯优先购买权到请求救济时这一期间内该租赁房屋所上涨的价格作为赔偿的一个方面；有的人还认为损害赔偿时应该对该租赁房屋进行评估，而如果这个评估价格与实际该租赁房屋出售价格存在差异的，就这一部分差额出租人也要承担对权利人的损害赔偿；还有的人认为如果该租赁房屋是被拍卖的，那拍卖价格与评估的有差异的，出租人也应当承租赔偿责任。这些有待于我们未来仔细研究从而找到解决争议的办法。四、完善我国房屋承租人优先购买权制度的建议正因为我们上文分析得出相关问题，才发现这一制度仍存在许多问题有待我们进一步完善。为了维护房屋承租人优先购买权这一重要的民事法律制度，让其更好地发挥保护在房屋租赁关系中处于弱势一方也即承租人的合法权益的作用，从而促进我们整个社会的和谐稳定发展，笔者针对前文对存在的问题所作的分析，提出自己的一些看法和建议。（一）要明确次承租人在同等条件下享有的优先购买权关于合法转租的的情况（经出租人同意），在这种情形下次承租人到底是否享有优先购买权我们还无法得知，这一问题，不仅相关法律和司法解释还未予以规定，而且无论是在理论界还是在实务界对此也均未达成一致意见，也正因如此，在司法实践中常常造成不同地方法院对同一身份主体的对待方式截然相反。面对这种亟需改变的现状，笔者结合现有研究，分析不同学者的观点，检索了大量相关案件判决书，从而认为在经过出租人同意的转租关系中次承租人享有优先购买权有存在的必要，并且它的存在符合该项法律制度的价值追求。首先，公平正义是法律和立法者一直以来的价值追求，赋予次承租人享有优先购买权能够较好地贯彻这一目标。在现实社会中之所以会出现转租的现象，就是存在一些房屋承租人用低价从出租人手中租赁到房屋后，为了在中间谋取利益而再以高价转租给次承租人，因此与承租人相比较，次承租人在房屋租赁中处于更加弱势的地位，因此本着公平正义、保护在租赁关系中处于弱势地位的一方的合法利益的理念，在笔者看来，法律应该赋予次承租人优先购买权。其次，次承租人的优先购买权对维护社会稳定具有重要作用。承租人优先购买权的存在和正式确认有一个重要的立法考量，即这一制度有利于保障承租人能够继续在租赁房屋内稳定居住或从事生产经营。相对于转租关系，租赁房屋的实际占有和使用属于转租人，因此法律也应保护转租人居住在租赁房屋内或者从事生产经营。最后，基于现实的需要，次承租人有必要享有优先购买权。现实中，转租现象在实践中大量存在，而且很可能长期存在，特别是在北京、上海、广州、深圳等经济发达地区，房价不断上涨，与转租人优先购买权有关的法律纠纷越来越多。因此，笔者认为转租人应当享有优先购买权。（二）细化同等条件的认定标准相关法律和司法解释对此规定模糊，理论界和实务界都有想要对其进一步明确和细化的呼声。但要明确“同等条件”的标准并不容易，因为如果“同等条件”的标准过于严格，会损害出租人的利益，如果过于宽松，也不利于保障承租人的利益。[[]谷海月.房屋承租人优先购买权制度研究[D].吉林：长春理工大学2019]以下将结合[]谷海月.房屋承租人优先购买权制度研究[D].吉林：长春理工大学2019首先，我们提及“同等”一词最先一定会想到的就是关于该房屋的价格是要相同的，因为在承租人看来，一个房屋的价格高低是否符合他现阶段的经济实力是他决定买房的重要因素。使承租人和第三方买受人“价格同等”，既维护了出租人的合法利益，也能体现法律的公平和公正。其次，房屋价款的支付方式，支付期限和税费承担比例的同等都应该纳入“同等条件”的考虑范畴。因为在实践中，买卖房屋涉及到的交易额数量普遍较大，因此对房屋价款的支付方式的选择、对其支付的期限的考虑都有一定风险，有些甚至可能损害一定的利益，所以笔者认为在房屋价款的支付问题上的“同等条件”要考虑的更为谨慎。最后，“同等条件”应该考虑房屋买卖合同中设定的其他附条件，当然也包括买受人需要具备的买卖该租赁房屋的交易方式、交易目的的一些特定的资质，也即只有考虑方方面面，才能全面的解释运用同等条件。承租人才能合理充分行使优先购买权。总而言之，对于“同等条件”的认定十分复杂，即使认定复杂，我们也不能一概而论，有些人强调“同等”是要在方方面面都要保持绝对的平等，其实这种观点是不对的。对于“同等条件”的认定，除了要考虑上述几种因素，当然也并不能完全排除法官的“自由裁量权”，应该综合起来合理运用，从而更好地维护承租人的合法权益。（三）完善出租人出卖房屋时通知义务的相关规定首先也是最重要的，就是要合理的确定出租人履行通知义务的期限。在这段期限内，承租人有足够的时间和机会去将出租人提供给其的信息进行全方位的了解也是为了15日承租人答复期内做出是否符合“同等条件”购买的决定。但对“合理期限”的具体明确依然需要全方面的考虑。由于在其中涉及到各种评估房屋价格，有些甚至要委托评估机构，因此“合理期限”的时间太短来不及更好地评估，但时间过长可能又会导致房屋价格产生较大的波动，笔者参考了学者的相关研究，结合各方面因素，认为将“合理期限”定为一个月较为合理。其次，要进一步明确出租人通知的内容。出租人附通知义务除了要求其在合理期限内通知到承租人，还要求通知的内容要进一步规范具体，也即要将相关的第三人买房的信息等相关情况一并告知承租人，通过前文的分析，笔者认为出租人通知义务的内容应该是与买卖合同的成立和生效能够产生直接影响的条件，比如说前文上部分表述的相关条件。最后，更要规范出租人通知的形式，即以何种形式才能给便捷规范地履行通知义务。实践中我们常见的通知方式可以分为口头通知、书面通知以及通过公告形式通知。在日常生活中口头通知和书面通知能够更直观地向承租人传达出售该租赁房屋的相关信息，而如果是以公告形式通知的方式，对于承租人来讲可能不能够及时获取相关的信息。（四）健全承租部分房屋的承租人优先购买权竞合处理规则租赁房屋可能存在数个承租人，根据前文的分析，当这数个承租人的优先购买权产生竞合时，需要对相应的处理规则加以健全。如何处理数个承租人之间权利竞合的问题，在相关的规则缺失的情况下，笔者觉得应该结合多方面进行考量，特别是从这一权利存在的的初衷来分析如何健全这一规则。一方面，根据前文提到的承租人优先购买权的设立的目的来看，维护相关权利人的利益、使承租人能够相对稳定的住有所居使其想要达到的最理想的效果，从这点来看，当承租人优先购买权出现竞合时，确定谁是最终的优先购买权的行使者最容易让人理解也可能是最公平的就是根据各承租人租赁该房屋剩余的期限的多少来决定。另一方面，承租人作为市场经济活动的重要主体，在市场经济的往来中起着重要作用，而且在日常生活或生产中,承租人租赁房屋势必会投入一些成本，因此在完善权利竞合时应当要考虑承租人的投入成本。即使其中一个承租人剩余的租期长，但根据其实际上的投入较小，而另外一个即使剩余租期长，但投入成本较大，也应当支持投入成本较大的承租人行使优先购买权。（五）统一承租人优先购买权损害赔偿范围我们在学习民法的时候就知道，民法的救济手段不同于刑法的惩罚性，民法更偏向于补偿，因此损害赔偿就是试图将权利人受到的侵犯恢复到其之前的圆满状态。但根据上文第三部分的分析，发现在有关救济承租人的优先购买权受到的侵害的规定并不明确，所以对这一损害赔偿的范围方法建立一个统一的标准对于保护承租人的权益来说至关重要。但我们对这一损害赔偿的范围规定又不应该是毫无限度的，出于补偿性，我们应当考虑在这个租赁关系中承租人因为优先购买权受到侵害而造成的损失的范围，对于这个损失的认定既包括承租人因无法实现优先购买权而所遭受的经济损失，还包括承租人遭受的预期可得利益的损失。因此