办公楼、庭院、锅炉供暖包烧、院内下水清掏物业服务投标方案（技术方案）

办公楼、庭院、锅炉供暖包烧、院内下水清掏

物业服务投标方案

目录

第一章实施方案及服务措施.......................12

1.1.服务承诺...............................12

1.1.1.服务承诺.........................12

1.1.2.服务范围.........................12

1.1.3.服务要求.........................12

1.1.4.服务机构设置方案.................12

1.1.5.服务内容.........................19

1.1.6.服务期...........................22

1.1.7.服务地点.........................22

1.1.8.付款方式.........................22

第二章服务响应方案.............................23

2.1.服务方案及措施.........................23

2.1.1.项目概况.........................23

2.1.2.人员配置.........................23

2.1.3.项目组织结构图...................28

2.2.电供应保障方案.........................30

2.2.1.管理职责.........................30

2.2.2.运行检修.........................30

2.2.3.迅速安排处理.....................32

2.2.4.组织抢修.........................32

1

2.2.5.电梯系统管理维护方案.............32

2.5.2用户配合的安全管理工作.............34

2.5.3应急措施...........................35

2.3.消防维护实施方案.......................37

2.3.1.机电设备维护.....................37

2.3.2.工作制度.........................37

2.4.会务保障服务方案.......................46

2.4.1.会议室的管理.....................46

2.4.2.会议服务管理规定.................47

2.5.保洁方案...............................49

2.5.1.地面保洁.........................49

2.5.2.楼层公共区域保洁.................51

2.5.3.室内墙玻璃等清洁.................52

2.5.4.卫生间的保洁程序.................55

2.5.5.外围道路的保洁程序...............56

2.5.6.垃圾桶清洁.......................57

2.6.垃圾分类督导方案.......................59

2.6.1.垃圾的清运.......................59

2.6.2.垃圾的分类.......................60

2.6.3.作业后处理流程...................60

2.6.4.垃圾中转站的卫生标准：...........61

2.6.5.项目各项保障措施制度.............62

2.7.保安及泊车服务方案.....................65

2.7.1.院区常规管理.....................65

2

2.7.2.秩序维护.........................65

2.7.3.车辆停放管理措施.................66

2.7.4.对违章停车的处理措施.............67

2.8.绿化管理...............................68

2.8.1.修剪.............................68

2.8.2.灌水、排涝.......................78

2.8.3.中耕除草.........................84

2.8.4.施肥及土壤改良...................87

2.9.房屋建筑养护管理方案...................93

2.9.1.日常保养可采用以下流程...........93

2.10.安全保密管理.........................100

2.10.1.总则...........................100

2.10.2.管理人员保密规定...............101

2.10.3.护管人员保密规定...............101

2.10.4.维修人员保密规定...............102

2.10.5.保洁人员保密规定...............102

2.11.供暖管道服务管理方案.................104

2.11.1.维修保养项目及内容.............104

2.11.2.给水泵维修保养.................104

2.11.3.闸阀维修保养...................105

2.11.4.止回阀维修保养.................105

2.11.5.浮球阀维修保养.................105

2.11.6.液位控制器维修保养.............106

2.12.院内下水清掏服务.....................107

3

2.12.1.污水管网疏通清掏的内容.........107

2.12.2.污水管网疏通清掏的必要性......107

2.12.3.实地踏勘.......................107

2.12.4.封堵...........................107

2.12.5.排水(污水泵临排)...............108

2.12.6.高压射水疏通，流沙、淤泥外运...108

2.12.7.其他服务.......................109

2.13.“三防”结合的防范措施方案...........110

2.13.1.秩序员设置.....................110

2.13.2.各岗位职责.....................111

2.13.3.工作规程.......................115

2.13.4.安全护卫工作检验标准..........121

2.13.5.物防...........................123

2.13.6.监督考核机制...................136

2.13.7.服务优势.......................139

第三章管理服务体系............................141

3.1.治安管理措施..........................141

3.1.1.门岗管理内紧外松，疏而不漏.....141

3.1.2.治安巡逻全面覆盖，无一死角.....141

3.1.3.人、技防有机结合...............142

3.2.巡查方案.............................143

3.2.1.巡逻岗岗位职责..................143

3.2.2.巡逻内容.........................144

3.2.3.巡逻中需要注意的细节...........144

4

3.2.4.巡逻岗秩序工作标准及程序.......146

3.3.消防管理措施..........................152

3.3.1.建立落实三个系统的消防层级责任制152

3.3.2.建立日常巡检制度...............152

3.3.3.消防警报监视....................152

3.3.4.消防检查.........................153

3.3.5.消防培训.........................153

3.3.6.消防演习........................153

3.3.7.消防宣传.........................154

3.3.8.消防设施的维护保养.............154

3.3.9.施工车辆的管理..................154

3.4.监控中心管理措施......................155

3.4.1.管理规定.........................155

3.4.2.维护规定.........................156

3.5.交接方案.............................157

3.5.1.前期管理工作计划.................157

3.5.2.接管期管理工作计划.............158

3.5.3.正常期管理工作计划..............159

3.6.物业人员考核制度.....................160

3.6.1.职能类通道.......................160

3.6.2.管理类通道......................160

3.6.3.员工试用期考核...................161

3.7.其他..................................172

3.7.1.人员出入管理措施................172

5

3.7.2.消防安全.........................172

3.7.3.常态巡逻.........................175

3.7.4.守卫方案.........................181

3.7.5.调解纠纷.........................185

3.7.6.处置程序.........................186

第四章人员培训方案............................188

4.1.从业人员培训计划方案.................189

4.1.1.培训目标.........................189

4.1.2.培训方式.........................189

4.1.3.人员的培训内容..................190

4.1.4.服务语言标准.....................191

4.1.5.培训流程.........................193

4.2.岗前培训和继续培训计划...............195

4.2.1.具体培训计划.....................195

4.2.2.人员培训计划.....................196

4.2.3.接管后人员培训..................198

4.2.4.培训目标与方式..................199

4.2.5.新员工的培训.....................200

4.3.定期训练.............................203

4.3.1.培训内容及方式..................203

4.3.2.培训的时间安排.................203

4.3.3.培训内容........................204

4.4.新进员工培训方案.....................213

4.4.1.培训目的.........................213

6

4.4.2.培训内容.........................213

4.4.3.项目经理、经理助理培训.........213

4.4.4.部门主管培训....................214

4.4.5.一般管理人员培训...............215

4.5.安全教育培训..........................217

4.5.1.员工上下班期间的安全知识.......217

4.5.2.消防安全知识培训.................219

第五章设备维护方案...........................224

5.1.设备日常维护方案.....................224

5.1.1.设备管理.........................224

5.1.2.消防系统维护方案...............225

5.1.3.供暖系统的维修维护方案.........230

第六章人员管理规划方案.......................233

6.1.管理制度...............................233

6.1.1.管理体系.........................233

6.1.2.管理制度.........................238

第七章应急预案...............................270

7.1.停电应急预案.........................270

7.1.1.目的和依据.......................270

7.1.2.适用范围.........................270

7.1.3.停电后工作安排及措施...........271

7.2.停水应急预案..........................272

7.2.1.目的和依据.......................272

7.2.2.适用范围.........................272

7

7.2.3.停水后工作安排及措施...........272

7.3.停气应急预案.........................274

7.3.1.预案目的.........................274

7.3.2.解决方案........................274

7.3.3.注意事项.........................274

7.4.食物中毒事故应急预案.................275

7.4.1.对可疑食物的处理...............276

7.4.2.对轻微卫生事故的处理...........276

7.4.3.对重大事故的处理...............276

7.5.食材短缺应急预案.....................278

7.5.1.预案目的.........................278

7.5.2.解决方案.........................278

7.5.3.注意事项.........................278

7.6.虫害防治方案..........................280

7.6.1.虫害防治计划.....................280

7.6.2.大规模虫害现场处理程序.........281

7.7.其它..................................282

7.7.1.食品变质应急预案...............282

7.7.2.火灾事故应急预案................282

7.7.3.重大自然灾害应急预案...........284

7.7.4.煤气天然气泄漏应急预案.........285

第八章疫情防控和安全管控措施.................287

8.1.人员安排...............................287

8.1.1.疫情防控小组职责...............287

8

8.1.2.组长、副组长及其职责...........287

8.1.3.工作疫情防控小组职能...........287

8.1.4.各班组负责人疫情防控职责.......288

8.1.5.门卫及值班人员职责.............289

8.1.6.员工疫情防控职责...............289

8.1.7.消毒及清洁人员职责.............290

8.2.应急预案..............................291

8.2.1.应急响应.........................291

8.2.2.本项目卫生防疫应急指挥小组响应.291

8.2.3.项目部响应......................291

8.2.4.较大卫生防疫突发事故的响应.....292

8.2.5.重大卫生防疫突发事故的响应.....292

8.2.6.特别重大卫生防疫突发事故的响应.293

8.2.7.车辆方面防控措施...............297

8.2.8.防疫应急预案....................297

第九章保洁服务管理重点难点...................299

9.1.基础物业管理服务内容及范围............299

9.1.1.安防管理.........................299

9.1.2.保洁消杀绿化管理...............299

9.2.管理制度..............................303

9.2.1.内部管理制度...................303

9.2.2.财务机构与会计人员.............304

9.3.楼内保洁...............................305

9.3.1.办公室保洁.......................305

9

9.4.高位保洁..............................309

9.4.1.砖、喷涂、仿石和大理石墙面清洁.309

9.4.2.乳胶漆墙面的清洁...............310

9.5.室外保洁..............................311

9.5.1.备用工具、材料.................311

9.5.2.工作程序.........................311

9.5.3.标准.............................311

9.5.4.注意事项.........................311

9.5.5.玻璃门、窗的保洁程序...........312

9.6.垃圾分类收集与处理...................314

9.6.1.垃圾的清运.....................314

9.6.2.垃圾的分类.....................315

9.6.3.作业后处理流程.................315

9.6.4.垃圾中转站卫生标准.............316

9.6.5.项目各项保障措施制度...........316

9.7.工作管理制度、员素质管理.............320

9.7.1.《精神文明建设公约》.............320

9.7.2.《消防管理规定》.................322

9.7.3.《安全用电、用水管理规定》.....323

9.7.4.《交通管理规定》.................323

9.7.5.《清洁卫生管理规定》.............324

9.7.6.《物品出入管理规定》.............325

9.7.7.《治安管理规定》.................326

10

11

第一章实施方案及服务措施

1.1.服务承诺

1.1.1.服务承诺

我方承诺在中标后，除不可抗力因素外，若放弃中标或

不能履行合同的，磋商保证金予以赔偿采购人，给采购人造

成的损失超过磋商保证金数额的，供应商应当对超过部分予

以赔偿。

1.1.2.服务范围

2.1XXXXXX办事处办公楼、庭院、锅炉供暖包烧、院内

下水清掏

2.2面积：办公主楼：2025m²(建筑面积);食堂恻楼：

412.5m²(建筑面积);庭院：2076.6m²(建筑面积)+55m²

(车库)。合计：4569.1m²。

1.1.3.服务要求

服务人员满足招标文件规定10人及10人以上的要求。

1.1.4.服务机构设置方案

4.1物业人员服务管理模式

4.1.1组建一支专业化的物业人员队伍

物业人员管理的有效与否将直接影响区域的安全，甚至

影响贵方的社会形象。因此我司介入后，将以高标准、严要

12

求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、

服务一流”的专业化安检物业人员队伍。高素质的物业人员

队伍需要有严明的管理制度，完善的用人、培训制度和完善

的自我激励机制同自我约束机制，员工只有通过严谨的管理，

以及有效的培训、考核和监督，才能使个人素质得到保持和

提高，才能形成整个队伍的高素质。

4.1.2建立健全物业人员管理制度

物业人员管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度

和工作程序，为此，我司介入服务后，结合日常管理运作的

实际情况，建立健全切实可行且符合贵方的一整套完善的管

理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到

行为标准化、管理规范化。

4.1.3落实安全防范措施，加强配合与沟通

治物业人员卫工作占有极为重要的地位，是为保证服务

区域内的工作秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防自

然灾害等一系列的治安管理活动。我司将视“安全”为“命

脉”,结合服务区域内的实际情况，建立岗位安全责任制，

实行全天二十四小时对服务区域内进行全方位值岗，在执勤

工作时必须做到：统一着装、统一佩带标志、器械设备和通

讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明

用语、热情服务，自觉接受社会和院方的监督。坚持“预防

为主，防治结合”的治安管理方针，同时加强与院方的联络

13

沟通，在“群防群治”环境下做好区域的各项安全防范工作，

为贵方创造一个安全、舒适、文明、温馨的办公及就医环境。

4.1.4注重消防管理，确保消防安全

根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规

定》(公安部61号令)以及贵方的消防实际情况和消防安

全的要求，我司将把消防工作做为服务区域内的重点和难点

来抓，并制定一系列的消防管理方法和措施，坚持“预防为

主，防消结合”的消防工作方针，认真落实和贯彻“谁主管、

谁负责”的消防原则，做好防火安全检查，确保服务区域内

内的消防安全。

4.1.5维护公共秩序，规范车辆管理

以“安全”为重心，“服务”为目的，努力维护院内的

公共秩序，营造整洁、文明、舒适、安全的办公及就医环境。

服务区域内属于开放式场所，人员流动量大，进出的人员、

车辆相对较多，必须通过有效的措施，维护管理责任范围的

公共秩序，使其秩序井然、管理有序；做好各类交通设施和

标识的管理，严格按照指示，做好车辆的导泊和管理工作，

确保车辆停放、出入有序。

4.2岗位配置及定岗计划

注：1)除管理岗位岗位为每周做六休一外，其余岗位

均为每周7天工作制。

2)每班次按12小时计。白班：07:00-19:00;晚班：

14

19:00-次07:00。

3)每位物业人员队员每天上班时间不得超过12小时，

且符合国家法律规定。

4)按上述岗位要求，自行排班，确定物业人员人数。

5)不得缺岗，严禁一人多岗。

4.3质量控制措施

物业人员服务质量是物业人员日常管理工作的重中之

重。安全质量控制保障措施是单位的财产安全及员工的人生

安全的重要保证，由于本项目是服务区域内物业人员服务，

我们更要做好各方面的安全管理工作，提升物业人员服务质

量，并制定详细的质量控制保障措施，以保证区域人员的人

身及财产的安全。

质量控制保障措施主要包括三个方面，一是消防安全，

二是治安防范，三是及时处理和应对各类突发事件等活动大

环境下产生的各种情况。

4.3.1消防安全方面

强调方针为预防为主，防消结合，不断消除和整治各种

消防隐患。这个方针是消防安全经验的概括和总结，也是现

阶段和今后消防工作的根本指导思想。“预防为主”是指在

消防工作的指导思想上要把预防火灾放在首位，防患于未然。

要动员和依靠职工群众，认真贯彻落实各项防火的安全措施、

组织措施，发现和堵塞火险漏洞，消除发生火灾的因素和蔓

15

延条件，从根本上防火和减少火灾的危害。所谓“防消结合”,

是指要把同火灾作斗争的两个基本手段即预防和扑救有机

地结合起来，在做好防火工作的同时，必须积极做好灭火准

备，一旦发生火灾，便能够迅速有效地予以扑灭，最大限度

地减少火灾所造成的人身伤亡和财产损失。

4.3.2治安防范方面

根据特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用项

目先进的技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，将可

能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。制定详细紧急突发事件

应急预，在应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有

组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过

突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未然。

4.3.3工作管理措施

(1)提高福利待遇，减少人员流失

我们将提高工资福利待遇，增强员工职业素质培养，加

大各项奖励措施，减少人员流失率。另外我们还将通过专业

人才网站招聘、社会地方招聘、部队转业人员及校园招聘、

内部推荐等方式寻找高素质人员。

(2)落实管理制度，严格要求严格管理

物业人员部要求军事化管理，管理制度当然就是管好队

伍的依据。对要《物业人员人员守则》、《物业人员人员纪

律》、《物业人员人员执勤须知》、《岗位责任制》、《考

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核奖惩办法》要严格执行，强化物业人员队伍的管理。只有

严格的教育管理，加强思想政治工作和精神文明建设，才能

使物业人员人员树立起正确的人生观、价值观，职业责任感，

才能更好的完成物业人员服务工作。

(3)规范行为标准，注重自身形象

外在形象方面必须按规定穿着物业人员服装、戴帽、系

领带、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴胸卡等。物业人员人

员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。

穿大衣不准披在肩上，穿春秋套装内穿白衬衫，系好领带。

注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离物业人员

区域。另外，要加强内在思想素质，规范物业人员人员行为

标准，从内而外整治形象风范。

(4)注重安全管理，提高服务意识

建立安全管理责任制，主抓消防管理和治安防范管理，

制定紧急突发事件预案，定期聘请消防专业人员对全体物业

人员人员进行消防知识培训，每周对服务区域内消防设备设

施系统的检查两次，每月对服务区域内的所有安全防范设备

设施例行检查一次。加强队员的思想素质教育，让队员了解

自己的工作责任、义务，自觉主动的进行引导，耐心回答等

服务行为，从而形成耐心，热情，文明的服务意识。

(5)采取多渠道措施，增强员工积极性

组织队伍举行活动，发放流动红旗，卫生纪律，各班之

17

间的比赛等等!对好人好事、优秀员工进行嘉奖。

(6)完善系统管理，加强车辆管理

对安全防范设施建立安全检查、运行维护、应急处理等

制度，对公共安全图像信息系统的用途和摄像设备系统进行

有效的维护管理及使用制度。加强进出车辆、进出物资的管

理，确保主干道和地下室通道的畅通，禁止消防通道停车。

(7)加强职业技能，提高队伍素质

对职业技能组织不定期学习，讨论，鼓励队员之间互相

协调和学习，提高业务知识，在加上定期的全方位培训计划，

整体提高队伍的全面素质。

(8)规范管理程序，讲究管理方法

没有规矩不成方圆，管理有适当的程序才能更加有效。

建立逐级上报制度，逐级管理制度，是管好整个队伍的唯一

途径，做到管理上不产生脱节。执行制度的同时，需要更加

的人性化，用亲情管理方式，使每一位队员感受到来自集体

和公司的温暖，从而更加自觉主动的完成工作，增加工作效

率。

(9)加大监管力度，确保质量完成。

公司将安排品质督查人员，不定期对服务区域内物业人

员工作进行抽查。物业人员队长每天对物业人员工作至少不

低于2次巡查，确保按质按量完成每天的物业人员工作。

(10)树立责任心态，提高集体荣誉

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加强责任制度，实行责任划分，执行奖惩制度，用制度

划分责任，用责任制约行为。并通过绩效考核、例会讨论等

方式提高集体荣誉，增加队伍的凝聚力。

4.4服务过程相关记录资料的信息管理办法

为确保各岗位工作正常有序的展开，公司给每个项目点

配备了工作台账，学习、培训、会议、谈话记录簿，巡查登

记簿，值班巡逻记录簿，违纪记录单，要求队长及各岗位执

勤队员严格按照公司要求做好工作记录台账，对项目管理档

案进行全面的收集和管理，并且所有台账都要妥善保管，以

备随时检查。并根据标准考核工作台账的完成情况。

1.1.5.服务内容

5.1保安及泊车服务

5.1.1负责办公楼入口人员进出登记及外出物品的检

查；

5.1.2负责上访人员登记和群体上访人员的拦截工作，

并负责联系相关领导接待。

5.1.3负责办公楼夜间值班巡逻工作；

5.1.4负责协助甲方做好值班干部值班值宿提示工作；

5.1.5负责室外停车场机动及非机动车停放秩序的管

理。

5.2保洁服务

5.2.1做好办公大楼内部公共部位包括走廊、楼梯间、

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门厅、洗手间、会议室等公用部位及设施环境卫生工作，

做到及时清理；每日下班后或上班前将领导办公室的环境

卫生打扫干净，并随时随地对领导办公室进行清洁整理。

5.2.2负责干部值班室被、褥洗涤及环境卫生工作；

5.2.3垃圾的收集及外运。垃圾实行袋装密封处理，

并每日下班前将垃圾运送到环卫部门指定的场地；

5.2.4负责庭院的清洁工作，每周彻底清扫一次，雨

雪天及时清扫，保证庭院干净整洁。

5.3消防管理

5.4.1建立健全消防制度，定期对区域内消防安全情

况进行检查，包括消防设施、设备、动火作业及用电情况

等。

5.4.2做好消防设备的保养工作，定期对消防设备、

设施进行检查，发现达不到使用功能的及时告知甲方并尽

快更换。

5.4绿化管理。区域内的绿植和花卉由专业人员进行

常规性(保洁、浇水、修剪、施肥)养护和管理。

5.5会务服务

5.5.1根据甲方要求做好会议室的卫生、会场布置、

会务用品领用及摆放、音响调试等会务工作；

5.5.2对召开的会议严格履行会议登记制度；

5.5.3做好参会人员会前、会后的疏导工作。

20

5.3房屋建筑养护管理。包括屋面、墙面、地面、楼

梯间、走廊通道、门厅、设备间等公共区域的日常养护和

管理。

5.7设备、设施维护养护管理

做好区域内供电系统、给排水系统、弱电系统的日常

维修、养护；

5.8安全保密管理。

做好物业管理工作中各项安全保密工作，强化要害部

位、政府部门通讯的保密教育。

5.9办公主楼和食堂侧楼所有建筑面积供暖服务

5.9.1供暖前供热系统的安全检查、调试。

5.9.2锅炉设备的维护、保养、安全检查。

5.9.3供暖管网的维护、保养、安全检查。

5.9.4锅炉及其附属特种设备的定期检验。

5.9.5锅炉房及供热系统的普查，供热设备、设施的

维修，零部件的更新。

5.9.6按照《黑龙江省城市供热条例》的有关规定按

时供暖，保证达到供暖标准。根据市政府规定执行。

5.10院内下水清掏服务

5.10.1负责镇政府院内所有下水清理、疏通。

5.10.2及时清理下水道，保证不堵不溢。

5.10.3下水每次清理疏通后，应立即将周围垃圾清除

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现场并用清洁水冲洗干净。

5.10.4经常喷撒消毒药剂，不能破坏周围环境卫生，

井盖打开时应注意安全，做到操作安全第一。

5.10.5清理时要有专人监护，并应摆放警示牌，清理

完后要立即盖好井盖。

5.10.6负责管理，发现井盖松动、损坏、丢失、等情

况必须及时做好安全保护措施，并进行维修同时。

5.10.7负责下水清理作业范围内的安全。

5.11其他服务

5.11.1做好报刊、信件的收、分、发工作；

5.11.2负责区域内饮用水的收、发工作及更换领导办

公室用水；

5.11.3做好区域内钥匙的管理工作，保证各部门钥匙

不能私自交给他人使

1.1.6.服务期

我方满足招标文件规定的服务期为3年的要求。

1.1.7.服务地点

招标人指定的服务地点。

1.1.8.付款方式

验收合格后按月支付。

22

第二章服务响应方案

2.1.服务方案及措施

2.1.1.项目概况

项目编号：2021-20138

项目名称：XX办事处_办公楼、庭院、锅炉供暖包烧、

院内下水清掏物业服务项目

服务期限：3年

人员到位时间：自签订合同之日起2日内人员到位

2.1.2.人员配置

(一)保安及泊车服务

1、负责办公楼入口人员进出

登记及外出物品的检查；

2、负责上访人员登记和群体

XXXXXX上访人员的拦截工作，并负责

联系相关领导接待。

3人

2、负责办公楼夜间值班巡逻

XXXXXX

工作；

3、负责协助甲方做好值班干

XXXXXX

部值班值宿提示工作；

4、负责室外停车场机动及非

机动车停放秩序的管理。

23

(二)保洁服务

1、做好办公大楼内部公共部

位包括走廊、楼梯间、门厅、

洗手间、会议室等公用部位及

设施环境卫生工作，做到及时

XXXXXX

清理；每日下班后或上班前将

领导办公室的环境卫生打扫

干净，并随时随地对领导办公

室进行清洁整理。

2、负责干部值班室被、褥洗

XXXXXX

涤及环境卫生工作；

2人

3、垃圾的收集及外运。垃圾

实行袋装密封处理，并每日下

班前将垃圾运送到环卫部门

指定的场地；

4、负责庭院的清洁工作，每

周彻底清扫一次，雨雪天及时

清扫，保证庭院干净整洁。

(四)绿化管理。区域内的绿

植和花卉由专业人员进行常

规性(保洁、浇水、修剪、施

肥)养护和管理。

24

(三)消防管理

1、建立健全消防制度，定期

对区域内消防安全情况进行

XXXXXX

检查，包括消防设施、设备、

1人动火作业及用电情况等。

2、做好消防设备的保养工作，

定期对消防设备、设施进行检

查，发现达不到使用功能的及

时告知甲方并尽快更换。

(五)会务服务

1、根据甲方要求做好会议室

的卫生、会场布置、会务用品

领用及摆放、音响调试等会务

工作；

2、对召开的会议严格履行会

XXXXXX

1人议登记制度；

3、做好参会人员会前、会后

的疏导工作。

(八)安全保密管理。

做好物业管理工作中各项安

全保密工作，强化要害部位、

政府部门通讯的保密教育。

25

(十一)其他服务

1、做好报刊、信件的收、分、

发工作；

2、负责区域内饮用水的收、

发工作及更换领导办公室用

水；

3、做好区域内钥匙的管理工

作，保证各部门钥匙不能私自

交给他人使用。

(六)房屋建筑养护管理。包

括屋面、墙面、地面、楼梯间、

XXXXXX

走廊通道、门厅、设备间等公

共区域的日常养护和管理。

1人(七)设备、设施维护养护管

理

做好区域内供电系统、给排水

系统、弱电系统的日常维修、

养护；

(九)办公主楼和食堂侧楼所

有建筑面积供暖服务

1人

1、供暖前供热系统的安全检

查、调试。

26

2、锅炉设备的维护、保养、

安全检查。

3、供暖管网的维护、保养、

XXXXXX

安全检查。

4、锅炉及其附属特种设备的

定期检验。

5、锅炉房及供热系统的普查，

供热设备、设施的维修，零部

件的更新。

6、按照《黑龙江省城市供热

条例》的有关规定按时供暖，

保证达到供暖标准。根据市政

府规定执行。

(十)院内下水清掏服务

1、负责镇政府院内所有下水

清理、疏通。

2、及时清理下水道，保证不

XXXXXX

2人堵不溢。

3、下水每次清理疏通后，应

XXXXXX立即将周围垃圾清除现场并

用清洁水冲洗干净。

4、经常喷撒消毒药剂，不能

27

破坏周围环境卫生，井盖打开

时应注意安全，做到操作安全

第一。

5、清理时要有专人监护，并

应摆放警示牌，清理完后要立

即盖好井盖。

6、负责管理，发现井盖松动、

损坏、丢失、等情况必须及时

做好安全保护措施，并进行维

修同时。

7、负责下水清理作业范围内

的安全。

11人

2.1.3.项目组织结构图

项目组织结构完善，项目经理、各类人员配备齐全到

位，项目管理事项明确，严格执行企业规范的管理。

28

星

零维

修工

项目经理

节日环境布置

保洁管理员维修管理员

用

化

绿领

药

品

绿化养护

化

摆

绿放

圾

运

垃

清

清运

垃

圾

绿化工

清洗

业

作

水

电

洁

巡回

保

工

保

洁

绿

化

洁

保

清

扫

中

管

印

理文员

员

维修

工

29

2.2.电供应保障方案

为确保用电安全，规范用电行为，促进安全生产，提高

安全用电水平，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中

华人民共和国电力法》、国务院《电力供应与使用条例》、

《省电力设施和电能保护条例》等相关法律法规制定。

2.2.1.管理职责

2.2.1按照行业要求，架空线路T接的用户侧配电设备

产权分界点以T接线夹向负荷侧延长20厘米处为分界点；

由电缆分接箱T接的用户侧配电设备，以电缆T接头向负荷

侧延长20厘米处为分界点，负荷侧至用电设备由我处管理

和维护。

2.2.2水电处将及时掌握配电设备的运行状况，及时发

现缺陷和可能存在的安全隐患，按期进行巡视与检查。

2.2.3按安全用电等级和变压器容量，315KVA及以下配

备2-3名运行管理人员，变压器容量在315KVA以上配备3

名以上运行管理人员。运行管理人员应具备电器设备巡视、

维护、操作技能资质。

2.2.2.运行检修

2.2.1运行中的变配电设备每周至少巡视检查一次，巡

视人员应建立巡视记录本，记录巡视时间、范围及缺陷。巡

视中发现的缺陷或异常情况详细记录到“巡视记录本”中，

30

并及时汇总上报中心领导和单位领导。巡视检查时进、出配

电室必须随手关门，巡视完毕及时加锁，巡视检查内容有：

(1)检查低压配电装置上指示仪表及信号灯，均应齐

全完好，满足运行监视的需求

(2)检查三相负荷是否平衡

(3)检查低压配电装置内低压电器内部有无异味、异

声，配线及各部接线端子有无过热松动现象。

(4)雷雨过后检查有无漏水，电线、电缆沟是否进水，

瓷绝缘有无闪络、放电现象。

(5)设备发生故障后，应重点检查熔断器和各种保护

设备的动作情况，以及事故范围内的设备有无烧伤或毁坏情

况。

(6)变压器套管是否清洁，有无裂纹、损伤、放电痕

迹。变压器油温、油色、油位是否正常，有无异声、异味。

变压器呼吸器是否畅通，有无堵塞现象。变压器各部件螺栓

是否完整，有无松动。

(7)变压器各个电器连接点有无锈蚀、过热和烧毁现

象，一、二次熔断器是否齐备，一、二次引线是否松弛，绝

缘罩、绝缘线是否良好，相间或构件的距离是否符合规定。

(8)变压器外壳有无脱漆、锈蚀，焊口有无裂缝、缝

隙有无漏油现象，变压器铭牌及其他标志是否完好，变压器

上的其他设备是否完好。

31

(9)变压器应按规定要求进行预防性试验，日常巡视

中发现的缺陷和异常情况应及时消除。

2.2.3.迅速安排处理

2.3.1配电盘断路器跳闸、熔断器跌落。

2.3.2所供电低压线路倒杆、断线、发生火灾、触电伤

亡等。

2.3.3负荷侧报告停电或电压异常。

2.3.4变压器故障停电等。

2.2.4.组织抢修

2.4.1当配电设备发生故障或异常时，应迅速组织人员

对配电设备进行全面检查，直到查找到故障原因，检修人员

及时处理。

2.4.2