商业物业工程管理办法

商业物业工程管理办法（一）基本要求1、建立设施设备档案及设备台帐，设施设备管理制度健全，流程规范，责任人明确；根据设施设备特点按系统分类管理。2、按照国家相关规范及公司VI系统要求设置各类公共设施设备标识；保持完整统一规范。3、严格按国家规范、设施设备管理和保养制度对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业单位/部门负责的除外），记录齐全。4、对共用设施设备定期组织巡查，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主、业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、高压配电系统、后备电源发电机设备委托有资质的专业公司负责维护。6、各设备房及设备有明显警示标识，房内配置专用灭火器，做好防鼠防虫害措施，严禁吸烟、堆放杂物。7、各设备房、管井房天花、墙身、地面干净整洁，无积水、无积尘、无蛛网。8、各设备房通风良好，照明充足，温度、湿度达到设备供应商提供的技术参数要求。9、各设备表面干净、整洁，保持本色，无积尘、无污迹。10、商业物业设备设施按系统划分进行管理，具体管理标准如下。（二）装修管理1、成立装修管理小组开业前，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。2、项目装修设计规范1）吊顶为最大程度保障商业整体形象的协调、统一，项目吊顶装修设计原则为：项目均应采用与各楼层公共区域相协调的吊顶。如确因经营特点而需要变更设计的商户必须向商业运营中心书面申请，在与周边项目协调统一的前提下，方可能获得许可变更吊顶。项目吊顶的排布、色彩、规格必须接受商业运营中心的统一管理，如采用格栅吊顶者不得裸露管路。且应将项目与公共区域上方用石膏板封死，以控制项目内温度。本着有利于卖场内视觉上的整洁性的原则，各类吊顶天花必须与公共区域吊顶高度一致。吊顶天花内设施（烟感、温感、消防喷淋等公共设施）不允许拆除破坏。石膏板吊顶需在空调风管安装到位调试后运行正常，烟感，喷淋器安装到位调试正常的情况下开始进行施工。吊顶应先安装龙骨架，保留检修口。同时按照电路图所绘制的灯路位置进行灯线的铺设，所有线路都应按照配电箱的位置进行铺设，如有网络线，电话线，音响线应同时进行分线槽或线管铺设，有利于后期电源控制总开关的安装。2）地面地面应与公共区域的水平高度保持一致，衔接处不得有缝隙，且必须用不锈钢条填实或铝合金压条扣住。建议：如果非经营特殊需要，项目原则上均应铺装石材地面或地板，应尽可能选用与公共部位色彩一致（或协调）的材料。建议地砖尺寸为600MM×600MM。如采用地板铺装，应只限于复合地板或实木地板，禁止采用地板革、地板胶、纯毛/化纤地毯。其中，复合地板的铺设要注意地板材质的选择，应充分考虑地板材质的耐磨性，防水性，使用寿命等相关技术性能指标。商城为保证整体商业品质形象保留要求商家更换严重磨损、破损、起翘变形的地材的权利。同时还应注意铺设电源地插线、地插的安装，道具所用电线路的铺设。3）墙面项目墙面多采用轻钢龙骨外覆石膏板，因而禁止在项目墙面上悬挂或固定任何物品。不得在墙面上喷涂与涂鸦图形，不得张贴广告或宣传物。项目如果需要可以在自有区域内现有墙面的外侧，自行再制作墙面，满足经营需要。根据项目平面布置图，铺内所增加隔断墙的施工制作，应注意道具所用电路电线的铺设，不得在墙面上私自连接或铺设电源明线与网线。4）门面项目门面禁止搭建任何形式造型，玻璃上一律禁止粘贴指示牌、装饰物、广告或类似的设施，不得悬挂任何灯箱、安装霓虹灯、射灯。同时，项目玻璃朝向内通道的立面须有三分之二的立面宽度必须保持通透，禁止任何形式的遮盖（如喷涂、贴膜等）。铺门统一向铺内开启，不得私自改变铺门开启方向，同时不得拆改铺门把手（包括铺门把手的安装方向）与更换铺门把手。面积在100平米以下的项目原则上不允许改动铺门位置。如因品牌经营确实需要改动铺门位置，须提前向商业运营中心书面申请批准。5）门楣与铭牌项目门楣处应当只显示名称、字号和标志，不得安置除铭牌外其他含有其他商业性宣传内容。项目铭牌必须安装在指定位置，不得以垂直于门楣的方式安装或悬挂项目铭牌。项目铭牌长度控制在门楣长度的1/3不超过2/3的长度，取中间位置，两边各保持1/3的门楣长度。铭牌宽度上下距门楣两边缘保持100MM。铭牌的材质、厚度、固定方式等必须接受商业运营中心统一管理。铭牌材料不得选用苯板、KT板等低档材料，最低材料要求应为PVC或亚克力。铭牌的字体必须发光，应该是立体字，可以字体发光也可以是边缘发光。立体字字体高度要求5MM，如安装支架则支架高度要求5MM，不允许粘贴字、及时贴等。铭牌字体应当规范完整，字序应当遵守国家的语言文字排列顺序。同时，字体的材质、凸凹、色彩、字型、大小、组合等需要通过商业运营中心的规范。项目铭牌不得用霓虹灯、射灯、彩灯、反光灯、灯箱等来加强效果，或用彩带、旗帜、鲜花等来衬托。6）电力与灯光照明①电力供应：供电导线必须选用阻燃塑皮铜芯导线（导线上应有标注“ZR”记号），用电容量在5KV以上的工程必须选用双层阻燃塑皮铜芯线缆，相线为红、黄、绿三种颜色，零线为黑色，地线为黄/绿色，导线截面积需符合国家有关规范，并需配合其回路的保护开关容量与所承担的设备功率相匹配；导线驳接处须坚固可靠，并包扎阻燃绝缘胶布后再加套纤维套管。严禁超负荷用电。②灯光照明：项目公共区域照明条件为：色温3000K，照度600至700LUX。项目在照明设计时应充分考虑，公共区域照明情况。项目内应确保足够的照度与照明质量，在照明设计中要强调照明节能、照明安全、光照的均匀、柔和、无眩光、管理维护方便等。同时，有效管理项目内的照明投射方向，严禁通过项目玻璃投向项目公共区域。③在项目内使用的照明灯具，指定使用以下品牌和型号：日光灯：指定T5型日光灯支架，T8日型光灯架及灯盘。要使用电子式镇流器、电子式镇流器为欧司朗、飞利浦、松下，雷士，荧光灯管为飞利浦、欧司朗、雷士灯管，提倡使用T5节能型灯管。石英灯：指定为飞利浦或欧司朗12V灯杯；金卤灯：指定为飞利浦或欧司朗灯管；节能灯：指定为飞利浦或欧司朗；④禁止使用以下类型的灯具：220V石英灯杯、小太阳灯、碘钨灯、无产地、无合格证的灯具及光源。7）展柜（展架）展柜（展架）的设计应考虑顾客视觉，便于购物的配置，高度要与人体高度相适应，以方便顾客购物。不得在距离项目的入门处2米以内安置任何陈列用具，陈列用具的摆放不能影响通道的宽度。陈列用具应该注意多样化，要有高低、大小等各种式样的。大展柜或高展柜不得安置于靠近项目玻璃处，而应以低柜或低架的形式陈列商品。陈列用具不应过多。建议在展柜（展架）的下方最好安装照明。8）橱窗项目橱窗的设置位置必须经过商业运营中心审核通过，项目橱窗的设置位置应考虑到客流动线的布置,原则上相邻的项目橱窗的设置位置应当一致。同时，必须保证朝向通道的立面有三分之二的立面宽度通透，玻璃上一律禁止粘贴指示牌、装饰物、广告或类似的设施，不得悬挂任何灯箱、安装霓虹灯。采用的色彩要利于表现商品的陈列，橱窗的陈列设计不得使用滚动、旋转、振动的道具，不得发出声响。道具或商品的支架应隐蔽摆放，商品名称、企业名称或简捷的广告用语，统一安排在台架上。一个橱窗只做某一厂家的某一类产品广告。

对橱窗灯光的基本要求是光源隐蔽，色彩柔和，必须在色温、照度上与项目公共区域照明条件相协调。避免使用过于鲜艳、复杂的色光。同时，注意避免通过项目玻璃投向项目公共区域。9）试衣间应设置为封闭式独立试衣间，有条件的项目可分设男、女试衣间。试衣间应设有明显的标识或标志牌，其大小、形状、颜色及材质应相对统一。每间试衣间的内径尺寸1.2米x1.2米，高度以不低于2米为宜。试衣间门向内开,门宽度建议在800mm至900mm，试衣镜在进门正面和侧面，镜子宽度建议800mm×高1600mm。门上需有可内锁的门销，并配置挂物钩、衣架,置物台。照明安装位置应在顾客面向镜子的前面,灯光建议安装有滑轨射灯,试衣间内壁应保证光滑平整，并应标有“请您注意携带好自己的财物”等提示性的语言。试衣间内的地面应与卖场地面水平为宜，地面应铺地毯或地板砖。试衣间外配有品牌软包全长椅，不得选用普通办公椅凳或折叠椅。试衣间内必须有40W以上照明，如果试衣间内安装有空调开关时必须将所有线路隐藏于夹层内。10）食品操作间地面均应采用耐磨、不渗水、耐腐蚀、防滑易清洗的材料，并应处理好地面渗水。墙面、隔断及工作台、水池等设施均应采用无毒、光滑易洁的材料，各阴角宜做成弧形。窗台宜做成不易放置物品的形式。食品操作间的工作台边(或设备边)之间的净距：单面操作，无人通行时不应小于0.70米，有人通行时不应小于1.20米，双面操作，无人通行时不应小于1.20米，有人通行时不应小于1.50米。11）装修材料①板材：所有大芯板、木工板、胶合板、复合地板都必须采用优质产品，甲醛含量应符号国家规范；②面板：采用金属板（彩钢板、彩铝板、不锈钢板）、贴防火板或涂防火漆；③平板玻璃：采用浮法平玻。裸露部分的边缘必车边（r=2mm）；④照明设备、线路：必须使用有3C标志的合格产品；⑤油漆、防火涂料：必须使用符合消防规范的环保材料；⑥内部装修的隔墙和内墙的材料应为阻燃材料，并应有相应的材质证明。12）消防和安保标准①配置：a、商厦内设有全自动喷淋灭火体统；b、各层设有消防栓、水龙带及水枪；c、设有手动报警按钮和警铃；d、设有各类烟感探头、温感探头、可燃气体探测器（餐饮部分）；e、设有防火分区卷帘门、防火门、防火安全疏散通道及应急电源照明；f、设有消防电梯；②禁止：a、不得擅自更改铺内原本之消防系统；b、不得加装消防设施并介入商厦消防系统；c、如需更改消防系统，须向物业管理部申报，经批准后方可施工。3、商业装修申请需要提交资料明细及要求1）提交资料明细：ⅰ、《营业执照》或者名称核准通知书、《工程设计证书》、《工程施工证书》、《建筑业企业资质证书》等资质证明复印件盖鲜章。ⅱ、涉及消防改动的必须提交消防设计单位的《营业执照》、《工程设计证书》、《建筑业企业资质证书》等资质证明复印件盖鲜章。ⅲ、特种行业作业人员操作证（电工、焊工）复印件。ⅳ、涉及消防改动的须提交消防设计备案回执（必须体现备案号和验证码）。2）提交图纸资料要求：所有图纸尺寸应以公制标注（1:100比例），全部采用蓝图，图纸一式两份，按照统一的比例，统一的纸张大小（A3）按照下述顺序装订成册；每张图纸注明项目名称、设计/施工单位名称、工程地址、比例及必要的说明。所有设计图纸必须加盖设计公司公章并由设计人、审核人签字或盖章认定。业户必须在图纸上签字确认。3）图纸设计具体要求：1平面布置图要求平面尺寸标注清晰，明确轴线号。说明每个区域的用途。说明所有区域、场地、装置和家具等的尺寸及选用材料的规格。入口门旋转（如有）不得超过租赁范围及占用公共区域。不能阻塞消防逃生通道、逃生门和消防栓等。说明附加的卫生间及茶水间（如有）。标上保险箱、厨房设备或其他沉重的设备的位置（地面承重量不得超过3.5N/M2）2隔断图要求说明项目内现有的墙、新加的墙休和要拆除的墙（用虚线表示）。标上所有分隔墙的材质和高度。如果要在项目内拆除/新建砖墙/隔墙或安装沉重设备，租户应书面通知管理中心，并将申请图纸和注册工程师的证明一并提交。管理中心同意后，再提交政府有关部门审批。上述专业工程师的证明内容如下：“我，证明申请拆除/新建/安装的砖墙/隔断墙/设备是承重的/不承重的，现有的大厦上部构造、墙体和基础可以支持所申请装修工程的附加重量，并且是安全的，如平面图所示。我将监督此项装修工程，并于竣工时提交监理证书。”所有图纸应由租户和有关专业顾问签署。3地面材料图要求说明任何对地面的变更（租赁区域内的走廊按照租赁合同处理）。如有架高地板标上高度并说明使用的材料及固定方法。4综合天花图要求反映到顶的隔断和天花内工程的详细情况。说明吊顶材料，并标上高度。说明非标准吊顶材料及位置（例如：接待区）。说明所有灯具及配件的位置。报警铃、扬声器的位置及申请的变更（如有）。现有消防喷淋头和烟感器的位置及申请的变更（如有）。所有应急照明及安全出口指示灯的位置。库房内必须使用防爆灯具。注：吊顶内不允许使用易燃材料及裸露的电缆。5天花/照明连线图要求-标上灯位线路控制。6插座布置图要求-标上开关、插座等线路控制。7空调布置图要求-清楚说明所有现有的和新加的空调管道、出风口和回风口的准确位置，尺寸、规格及标高。-清楚说明新加风管与原系统风管的位置关节。-租户应聘用有资质的人士设计空调系统的增加/变更，以确保为分隔的房间提供足够的送风和回风。任何时候都不得封堵回风口。-清楚说明风机盘管/风口/温控器的任何增加、减少或移位。-如果租户申请安装风机盘管，隔断布置不得阻塞现有的空调系统。-当增加空调设备时，应清楚说明所有冷凝水排及防火的详细情况。-当增加新的空调管道时，应使用节气阀调整空气平衡。-租户应确保装修竣工后的空气平衡，所以图纸上需说明对于现有系统变更后，重新平衡供风量的方法。-清楚说明任何专用加热设备（如有）。8消防喷淋图9消防烟感图要求清楚说明所有现有的和新加的喷淋头/烟感器的准确位置。清楚说明消火栓系统的增加或变更。清楚标上烟感报警探头的位置。清楚标上喷淋头的位置平面尺寸与分隔墙之间的距离。租户应聘用有资质的人士对现有的自动喷淋系统进行增加/变更设计，以确保装修工程符合消防法规的要求。提交政府有关部门审批之前，应先得到管理中心的书面同意。所有图纸应由租户和专业工程师签署。该专业工程师的证明内容如下：“我，确认并证明对于现有的自动消防喷淋头/烟感器的增加/变更设计，符合消防法规。我将现场监督此项装修工程，并于竣工时负责取得消防局的消防验收合格证明。”10电路系统图要求提供配电系统图。清楚说明总配电盘和分配电盘的额定值、类型及准确位置和所有新的及现有的照明/电源/电话/传真等的准确位置。总电力接线示意图，标有数据。说明最大电力负荷计算。标上配电箱及额定值。说明所有照明及办公自动化电路。说明需要连接到项目备用供电系统的电路的详细情况。说明吊顶电缆线槽及地面数据电缆线槽系统（核心走廊按照租赁合同处理）。电缆管理系统及地面插座的类型和位置。主入口处电动门锁设备的详细情况。注意：这种门锁设备必须具有手动开锁功能及停电时的自动保险功能。按照有关部门的要求和规定，所有布线/电缆应穿入金属管或线槽内并隐藏。不允许将导管嵌入结构墙和楼板内。电力单线图应由有资质的电力承包商/工程师来完成，并提交管理中心书面批准。11给排水系统图要求清楚说明给排水点位的布置，管径及材料、污水泵系的详细情况，包括高位报警和螺线管阀门等。说明新增的管道路线。说明茶水间/厨房地面防水及门槛的详细情况。说明废水及油脂处理。租户应聘用有资质的人士对现有的给排水及卫生系统进行重新/增加/变更设计，并完全符合政府有关部门的要求和规定。工程应由有资质的管工施工，并完全符合有关部门的要求。不允许为了安装给排水及卫生设施面在结构墙和楼板上开孔。然而，如果非常必要，开孔的位置和方法，应先得到管理中心的书面批准。管理中心保留权利，批准或拒绝此项申请。如果管理中心允许，为了安装给排水及卫生设施而开孔，施工应由租户聘用的有资质工程师监督。租户应承担有关费用，包括修复由于开孔而产生的任何损坏，直到管理中心完全满意为止。12初级隔油箱13节点图要求-反映要清晰，要注明材料及防火涂料。14施工进度表要求-显示预计的开工和竣工日期及重要事件。15图纸封面要求-注明项目名称、设计/施工单位名称、工程地址、比例等信息。16目录要求-详细说明图集每一页的具体内容，并必须与实际一致。17设计说明要求-详细说明装修区域基本概况，设计依据标准，装修材料说明，装修具体要求等信息。18原始平面图要求-原始平面图必须与销售或租赁合同上的平面图一致，严禁擅自修改原始平面图。19强弱电系统图要求-标明强电线路系统图需标明用电总负荷、电气配电箱型号/规格及安装位置、线路规格及采用的保护方式、开关、灯具、插座等设施的型号、规格、功率和安装位置，并附设计说明。-标明所有电源输出点及电气设备的平面布置，应注明进户线、总开关、各回路开关、各回路规格、各回路的实际负荷。插座采用漏保空开。-电源线采用阻燃线穿镀锌管敷设，最小线径不得小于2.5mm2。配电箱的壳体和底板应采用A级材料制作。配电箱不应直接安装在燃烧性能等级低于B1级的材料上-标明弱电线路系统图和弱电点位平面图及弱电线路规格。20空调系统图要求-空调外机的安装应在原设计位置，标明空调排水具体位置。-新造或更改的通风和空调系统必须注明风管、出/回风口、空调主机的位置及风管、风口尺寸、标高、施工材料。-标明空调控制面板位置。-标明空调保温材料的规格。-图中应注明主要设备、管件规格和性能参数；-有关通风和空调系统的设计应参照《采暖通风与空气调节设计规范》，并遵守《通风与空调工程施工质量验收规范》。21消防系统图要求-标明消防设备（喷淋头、温感、烟感、安全出口、安全指示、应急灯、灭火器、消防广播、排烟、新风）的分布图。-喷淋烟感：喷淋保护半径1.8米、烟感保护面积60平方米、温感保护面积30平方米。-疏散门：疏散门距离不超过15米、大型项目不超过25米-灭火器配置：灭火器100平方米以下4公斤2具、100平方米以上4公斤4具22立面图要求-大门的材质、旋转方向、式样。-项目的橱窗、货柜、货架的材料及设计。-外墙立面。隔断立面，必须注明隔断高度及具体材质。形象墙立面。23店招图要求-店招设计细节图，包括尺寸、字体、店徽、色彩设计及安装方法。-彩色效果图。24隔油池图纸要求-标注隔油池的具体尺寸、施工工艺。25其它施工细节图：因业户的特殊原因导致的需要增加的其他图纸。4）装修流程图商户选定之装修商根据要求提供相应资料、图纸交物业公司。呈交有关重新补充的图纸需于7天内送回物业公司工程部。呈交有关重新补充的图纸需于7天内送回物业公司工程部。物业工程部将于7个工作日内完成图纸审核，提供防水意见及对公共部分接点审批，并发意见书通知，由客户服务中心转交商户及装修商。必须完成以下各项有关押金及费用：装修保证金临时水电费用必须完成以下各项有关押金及费用：装修保证金临时水电费用施工出入证押金装修垃圾清运费申请办理进场手续及使用货梯日期及时间，办理临时水电供应申请等。装修进行期间将由物业工程部及秩序维护部监督有关各项装修工程施工、安装规范及守则。商户装修完毕后通知物业公司进行验收。所有需更改、完善之有关项目工作，需由原装修商处理完成。商户及装修商通知当地有关消防处派员进行二次装修验收并取得消防验收合格证明文件。所有需更改、完善之有关项目工作，需由原装修商处理完成。押金归还（扣减押金款项需视完工后，有否损坏公共地方部分扣除）。押金归还（扣减押金款项需视完工后，有否损坏公共地方部分扣除）。商户将搬迁进场营业5）装修巡查a、进入新现场前仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数。b、进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意：ⅰ、隔墙：必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心砖等，严禁使用木板等易燃材料隔墙。ⅱ、墙面：可使用ICI等涂料或阻燃型材料，如防火板，阻燃墙纸等，使用面板装修时需在底板做防火处理。ⅲ、地面：不可损坏原地台，如有给排水管路经过，必须做好防水，并经工程部验收。ⅳ、天花：必须使用阻燃型材料，如石膏板、矿棉板等，严禁大面积使用木板，天花高度一般在2.5～2.7米之间，一般不接受不装吊顶之申请，如安装封闭型天花，则必须在天花上所有闸阀处留检修口。ⅴ、烟感：每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感（Net≤80平方米）。如间隔墙高度低于天花50厘米或以上，则可和附近之烟感共用，所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50厘米。ⅵ、喷淋：所有喷淋管道必须油红色防锈漆。用吊码稳固安装，不准使用铁丝、电线等悬挂。所有管路接口不得有渗、漏水现象。喷淋头必须离开石英灯等高温光源最少30厘米，以防过热爆裂（有效温度为68℃）。ⅶ、电气：所有线路需套PVC管。天花上线管需用吊码固定，不能用铁丝、电线等悬挂。更不能悬挂在消防管、空调管上。检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理，动力线路需有漏电保护，动力和照明必须分开，不得共用零线。ⅷ、中央空调：检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作。电气接线是否正确，保温是否全面。新加之风机盘管可否轻易抽出马达，以便于清洗。检查排水管之坡度是否利于空调排水。ⅸ、灯箱：灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时器。未经许可，不能悬挂招牌等在公共部分。ⅹ、大门：一般情况下，大门不能更换。如见有更换，需及时查明上报。c、任何违章工程必须尽快记录或拍照存档（如有需要），及时汇报上司做进一步行动。6）装修验收：a、验收时二次装修小组最少2位成员在场，其中有1位是初审核单元图纸之同事，验收时按装修审批之项目、要求并结合巡楼报告检查该户装修状况。如发现有不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再次验收，直到合格。b、联系消防、空调项目承判商，并同检查消防报警、联动系统，空调系统需开机运行24小时，检查是否运作正常；检查电力系统是否正常运作；给排水工程是否符合标准规定（如有）。c、管理处可作审批装修项目验收；涉及消防项目验收，惟以政府消防部门验收结果为准，并据此批核竣工/开业与否。（三）报修服务1、全天24小时受理报修。有值班记录和报修记录。2、报修15分钟内到场，小修项目24小时内修复(预约修理除外)，急修项目限时修复：如须说明维修责任或收费标准的，应予以说明。1）小修急修及时率100％；2）一次维修合格率>90％；3）维修服务回访率30％；4）有报修记录、回访记录、返修分析及处理记录；每月统计一次。（四）维护管理1、编制设备设施的年度维护保养计划及中大修计划，使用维修资金预算的，应事先报业主方审核批准后实施。2、房屋及附属设施维护要求：1）每年至少二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，发现损坏及时告知业主和使用人，修理并保持相关记录；2）保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响；3）墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损；4）定期对排水沟、排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；5）每半年检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时修复；6）保持道路路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损；7）休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。3、设施设备的系统维护应符合DB31/T361-2006《办公楼物业管理服务规范》的要求。4、对共用设备进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的影响。5、被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘/接地性能及水管（含配件）的承压能力等。6、定期做好设备设施的日常清洁、紧固、注油、检漏等维护保养工作，发生设备突发故障时应及时组织抢修、恢复。（五）供配电系统1、制定供配电设施设备管理规定、岗位职责、安全操作规程、应急处理规程等规章制度，相应的规章制度悬挂在各主要设备房明显位置。2、重点连接部位（插接母线、插接母线开关箱内各接头、电缆、开关），每月不少于一次安排测量温度，并做好记录存档。3、高压工具集中摆放整齐，按国家规范要求定期进行检测,检测记录按照要求做好留底备查。4、柴油发电机组常用工具及配件放置在控制室内，摆放整齐。5、发电机每月安排不少于2次的空载运行，运行时间严格按照发电机的操作要求设定(参考时间为10-15分钟)，每年安排不少于1次带负荷运行,市电转后备电源发电有条件设为自动，转电时间不超过设计要求（参考时间为10秒）；手动转电，全部操作完成不超过5分钟。6、供电高低压系统应配备高低压系统一次接线图，接线图中各开关状态应与实际开关的使用状态一致。供电电缆首尾两端设置标志牌，注明电缆型号、用途、编号；插接母线设置编号、用途，注明走向；所有配电箱按使用功能进行了编号，总开关、分路开关分别注明用途。7、制定合理的节电措施，不断优化，减小能耗，低压补偿功率因素保持在0.90以上；配合供电部门做好错峰用电工作。8、计划性的停电情况，应提前通知业主/使用人；故障停电情况，接报后5分钟内到位处理，视需要以口头或书面形式告知业主/使用人，均须做好应急准备。9、低压配电系统主要供电局回路，每年不少于一次除尘清洁，检查紧固接线端子。（六）紧急供电系统1、每日至少一次定期检查，检查发电机组的机油位、冷却液位、蓄电池液位、空滤指示器是否符合要求，水路、油路有无渗漏。2、制定发电机组管理规程，常备不低于8小时运行所需的油料，配置符合要求的消防器材。3、发电机每月安排不少于2次的空载运行，运行时间严格按照发电机的操作要求设定(参考时间为10-15分钟)。每年安排不少于1次带负荷运行,市电转后备电源发电有条件设为自动转电时间不超过设计要求。参考时间为10秒，手动转电，全部操作完成不超过5分钟。释放柴油滤清器中的水或沉积物检查皮带松紧程度。4、根据设备使用说明书要求，定期更换发电机机油、机油滤清器、柴油滤清器、空气滤清器、冷却液。5、发电机组手动及自动联机正常，保护功能完善，发生停电时能保证向重点设备、区域供电。6、应急照明柜工作正常，蓄电池放电工作时间不低于技术标准，蓄电池无漏液、腐蚀现象。7、定期对应急照明柜进行检查、维护、清洁和切换试验定期进行蓄电池组充、放电试验。8、制定双电源切换操作程序,做好备用电源切换准备。（七）广播与背景音响系统1、节目源设备工作正常。2、信号放大及处理设备工作正常、整洁,音量及音响调控效果完好。3、扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰。4、背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。5、每季度检测传输电压。6、每半年进行一次全面检查与调试。（八）安全监控系统1、监控室门上有明显警示标志，室内无杂物堆放，每日清扫一次。2、监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测。确保监控系统功能正常，保证通讯系统畅通，铃响三声内及时接听。3、传输线路应有良好的接地，并对干扰信号进行屏蔽。同轴电缆两端“地电压”应一致。矩阵工作正常，线路整齐，分组同步切换标识清楚。4、录像系统工作正常，显示准确、整洁。系统设置时间、日期准确，摄像机编号有逻辑性。5、监控室应24小时实施监控管理并保持相关记录完整。监控的录入资料，有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。录入资料应保持30天以上，并应有时间、日期及摄像机编号，现场录像时间误差不能超过2分钟。各地方公安部门有特殊要求的参照相关规定。6、摄像机安装牢固，位置正确，工作正常、整洁。室外摄像机应注意防水、防尘、防霜密封及散热，并应满足室外最低照度要求。7、监视器及画面分割器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。8、多媒体图形工作站应直观显示各监控点位置，对报警应及时响应。9、红外双鉴探测器、玻璃破碎探测器、周界报警装置应安装牢固，灵敏可靠，及时反馈报警信息。红外线报警设备工作正常，出现故障应在7个工作日内修复，故障期间及时安排监控。10、每季度对UPS电源进行一次完全代载放电，并充电检测。11、维修保养工作由专职工程人员或指定维保单位进行，非受权专业人员或维保单位不得擅自更改安防设置及对主机开盖检测箱内元件。维保单位人员进行维保时，必须有专职工程人员跟进维修过程及工作评估。12、每年至少对安全防范系统进行一次全面检查，对安全防范方面存在的漏洞、隐患等情况进行限期整改。13、制定应急处理程序，出现重大安全隐患时应采取必要补救措施。接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录。发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。14、对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等宜进行跟踪监视。15、对停止营业的区域进行红外线安全防范技术设防。对租户的设防进行确认，发现问题应及时采取措施。（九）巡更系统1、工作站工作正常、整洁。2、巡更器具工作正常，巡更点位置正确、安装牢固、工作正常,编制有巡更点布置图。（十）停车场管理系统1、服务器、UPS及工作站工作正常、通讯正常。2、出入口机、区域及车场车位计数显示器工作正常、整洁，数据准确。3、图像识别系统工作正常、摄像机工作正常，车辆及车牌号清晰，信息相对应及时存入、读出数据库。4、停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠。具有防砸车装置、压力电波、防撞胶条，道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识。5、执行计算机权限管理规定，不得私自改变计算机设置和更换计算机硬件、软件、使用外来软件和光盘。6、每月对车位进行一次系统数据和现场实际情况的校对，并及时调整区域及车场车位显示器数据。核对收费数据，每月定期备份系统软件及数据。（十一）消防报警与灭火系统1、消防系统应由具有相关专业资质的消防维保公司对其进行维护保养，监控中心工作人员应经消防培训考试合格，持证上岗。2、消防设备除检修外，必须处于正常运行状态。3、发生一般性故障，应即时通知专业维修公司在规定时间内到达现场进行维修。发生重大故障时，物业服务人员应及时采取相应措施应急处理，专业维修保养人员最迟应在30分钟内到达现场进行抢修。4、监督专业消防维护保养公司做好消防设备月、季、年度检查工作，按时段和设备数量比例，抽查、检测系统设备，全年覆盖所有系统设备。每年至少应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录。5、火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层、区域内。6、当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯，操作启动部件。手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示。报警功能能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号。当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位。7、室内消火栓每月检查一次，保证消火栓箱内配件齐全完好。阀杆每年加注润滑油并放水检查一次。每年检查1次消防水带。8、联动控制台工作正常、显示正确，系统误报率不超过3%。9、消防应急照明、疏散指示标志的应急时间应大于90分钟。10、消防泵每半年启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。11、火灾探测器至少每三年进行一次专业清洗，公共区域各类报警探测器完好率不能低于90%。12、消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆。13、保证消防用水的基本储备，确保火灾时不低于10分钟的消防灭火用水量。14、二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次。15、消火栓系统中有水、总阀打开、系统处在自动状态，随时能报警，有分区标记。地面消防栓的开启机构灵活无障碍，能及时打开。离车道近的室外消防栓有防护栏杆。16、建筑灭火器应按相关规定配备，每月检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压。17、防排烟系统应保证处于正常运行状态,火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态。18、防火卷帘门就地手动正常，门下有黄色严禁堆占警示标识，防火卷帘门联动正常。消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态。19、门警系统应保证在火灾等紧急情况下，释放所有门警装置，做好疏散门的畅通。20、消防电梯应保证24小时运行,火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常。21、当主电源断点时，消防备用电源应当能自动投入运转，当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态。22、制定消防应急预案，每半年进行一次消防演练。（十二）给排水系统1、泵房有明显标志，悬挂操作规程，管系色标分明，流向箭头清晰，按国家标准《建筑灭火器配置设计规范》设置消防灭火器材。2、每日定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门。定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀、集水坑、污水坑、室内外排水沟渠、井。设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。3、生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养，集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠，井每年至少定期2次疏通清掏排水畅通无堵塞。4、生活水箱、池入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气，要有防护设施。5、雨、污水分离，不得混排，污水排放达到国家相关规定要求。6、二次供水的贮水箱、池不得同其他用途的贮水设施混用。7、每半年应对二次供水水箱、池进行全面清洗消毒，物业服务中心提前四十八小时书面告知商户，清洗须由具备资质单位负责。清洗人员须持有效健康证，清洗后由物业服务中心和经营方共同验收，填写验收表格。水质抽样须于水池清洗后三至五天内进行，水质检验报告向商户公布。8、每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。9、制定停水、爆管及水污染等应急处理程序，计划停水按规定提前通知商家及客户。（十三）空调系统1、制定空调机操作规程、空调通风管理规程、空调水处理管理规定、空调系统维护办法、空调故障应急处理程序等规章制度。集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。2、建立完整的空调系统资料档案。冷却水系统、冷冻水系统、采暖水系统、燃料系统等等管道上喷/贴明显字样，以不同颜色标示其介质流向。所有设备、阀门挂上标示牌。带电、旋转部件，进出风口应有安全警示标志。3、供冷季节开机前对主机及辅助设备进行一次全面检查主机运行时间根据天气预报、开业时间、商户的要求确定。主机运行期间至少每隔2小时一次检查机组运行状况，检查并记录运行参数。4、冷却塔运行期间每班一次检查冷却塔进出水管阀开关位置，检查冷却塔风机运行情况。5、空调箱、新风机组根据开业情况适时开启，一般在开业前2小时逐步开启。6、每年至少清洗、维护保养冷却塔一次，冷却水不得检出嗜肺军团菌。5、每月定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养。6、每月定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加除湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。7、每月定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安全。8、每月定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。9、每月定期对风管系统进行清洗消毒，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫生规范》的要求。10、根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系统卫规范》的要求。11、压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。12、按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于26℃，冬季室内温度不高于20℃。定期对空调系统设施设备进行能耗、水、电、煤气、燃油等统计和分析，做好节能工作。13、在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段时间后又重新投入运行时。必须对系统所有设施设备，如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等�进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行。（十四）电梯、自动扶梯1、营业期间保证项目内至少一台电梯运行。正常情况下的维护保养、年度强制检测一律安排在夜间进行，不得干扰正常营业。特殊情况下的停梯维护一般应提前16小时以书面通知商户并公示。2、必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程。必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案。3、对机房实行封闭式专人管理，机房温度应保持在5-40度之间。机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。3、电梯必须经过国家核准的特种设备检验机构定期检验，检验周期为一年。取得安全检验合格标志，并在检验有效期内运行及张贴公示。4、电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮完好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。5、自动扶梯运行的基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。6、物业服务中心应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合同，不得使电梯脱离维修保养。物业服务中心应配有专人对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运行巡检记录。对维修保养单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录上进行签字确认。保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。7、物业服务中心应要求电梯维修保养单位设立24小时维修值班电话，保证接到故障通知后30分钟赶到现场。采取积极措施消除事故隐患，配合物业服务中心采取正确有效的救援方法。8、电梯维修保养单位应落实维修保养过程中的现场安全防护措施，保证施工安全。应当做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。9、电梯应急处理：应根据实际需要，配备电梯管理人员，落实每台电梯的责任人，配置必备的专业救助工具及24小时不间断通讯设备。在发生应急情况时，应在通知电梯维保单位的同时，由物业服务中心专业人员先行实施力所能及的处理。10、出现电梯困人、水浸电梯情况，5分钟内到位处理；发生火灾，3分钟内到位处理，按照《电梯应急指南》操作。（十五）照明系统1、每日按照节能控制规定定时开启/关闭，至少分为开业前清扫照明、开业前准备照明、开业照明、专柜照明、夜间维修照明、值班照明、安保照明等类型实施独立控制。2、外部广告灯箱根据天气状况实施开启，开启时间不得晚于市政路灯开启时刻，关闭时间根据打烊时刻确定。3、营业期间主动巡视公共区域，对损坏的灯具进行快速更换。完好率99%以上。4、专柜/项目内部照明，一旦发现损坏，应提醒商业公司及商户报修，提供有偿服务。5、路灯、梯灯每班检查一次，发现损坏当班修复，完好率为99%以上。（十六）避雷系统1、每年雨季前由防雷中心对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织客户对重要设施设备进行防雷检测。2、保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。3、每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决。4、每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对变配电设备接地装置、避雷器进行检查。保证所有机电设备、配电柜、箱、管道、金属构架物接地良好。5、项目建筑物，无特殊计设要求情况下，接地电阻标准：1）接地电阻≤4Ω；2）弱电设备接地电阻≤1Ω；（十七）公共设施日常维修服务公共设施进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的影响。被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘/接地性能及水管（含配件）的承压能力等。（十八）房屋本体公共部分维修养护周期及标准序号项目标准检查、保养内容与周期1地基基础观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位，墙体无严重裂缝等。每年进行一次全面观测，发现问题报告开发商和上级主管单位2梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝、无筋露等。发现问题随时修补，每年进行一次全面检查。3墙体、墙面、大理石、瓷面砖、喷涂墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补应与原色差、材质一致。每半个月抽查一次，每年全面检查一次。大理石条砖、瓷面砖墙体墙面5年清洗一次，室内楼道、楼梯墙面3~4年全面修补、粉刷或喷涂油漆一次。外墙涂料每8年翻新一次4顶棚抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂缝。发现问题按原样及时修复，每年全面检查修补刷漆一次。5楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋无锈蚀、变形、牢固，确保使用安全。木扶手面无明显龟裂和漆层脱落。发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。6公共门窗、自动门、旋转门牢固、平整、美观，无锈蚀、开关灵活、接缝严密、不松动、门窗及门窗配件齐全、窗户无渗水。每半个月抽查一次，发现问题按原样及时修复；每1年全面检查和保养一次；木门窗1年油漆一次。7层面隔热层、防水层层面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管、落水畅通、无积水，层面出入完好，隔热层无缺水现象。每半个月抽查一次，每年全面检查一次，每年雨季前须加检查一次，发现破损及时修补。8水箱、水池完好、无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有不锈钢纱网或塑料纱网密封每半月检查一次，发现问题及时修复；每半年清洗一次水箱。9天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形，无明显锈蚀每半月抽查一次；每年全面检查一次，发现问题及时修补；每两年油漆一次。10消防设施无损坏、开关自如、清洁、无渗漏现象，周围无堆积杂物，保持水压。消防管道每年检查一次，每2~3年油漆一次。11公用电器楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象。15天检查一次，发现损坏及时更换，属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。12电子对讲门对讲功能正常，标识显示清楚，声音正常，门锁、拉手完好。每月检查一次，每半年保养一次，每2年刷一次漆。13信报箱箱门、门锁齐全，开关自如，房号字体清晰，没有被明显损坏，完好率100%每月检查一次，每年刷一次漆，如需要。14安全、引导标志字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏。项目每层大堂应有项目导购示意图，电梯厅、车库、通道应有路标及安全指示牌，危险、隐患部位设置警示标志。喷涂