惠州某酒店项目建设可行性研究报告

项目简介第一章酒店经营环境调查及分析(9)第二章酒店业调查及分析(17)第三章酒店式公寓调查及分析(25)第四章餐饮娱乐业调查分析(27)第五章产权式酒店调查及分析(30)第六章高星级酒店概述及分析(32)第七章高星级酒店经营状况和市场竞争力评估(37)本章广泛收集了惠州有关政府部门、行业权威人士和消费者对惠州酒店业的评第九章兴建五星级酒店的市场机会(43)本章借鉴深圳高星级酒店的发展历史，同时参照《2002年中国星级酒店统计公第十章高星级酒店的未来走势(45)第十一章酒店市场定位(50)第十二章酒店功能定位(56)对设备设施档次进行了定位。同时根据酒店产权分布情况和营业部门的经营变第十三章酒店设计布局和风格(61)第十四章酒店经营管理规划(65)第十五章项目财务决策(71)第十六章项目风险及防范措施(93)第十七章可行性研究结论和SA0建议(96)受惠州新世纪花园有限公司委托，我公司为新世纪花园酒店(暂定名)进行可行1.客观性2.前瞻性3.清晰度项目简介3项目名称：惠州新世纪花园酒店(暂定名)8建筑密度：建筑密度30%第一章酒店经营环境调查及分析1.1.2自然条件1.1.3交通条件1.1.4旅游资源1.2惠州经济发展调查及前景展望1.2.1历史等一批著名企业。国内生产总值年均增长18.3%,成功实现了农业市向工业市的1.2.2现状进入21世纪以后，随着全国最大的中外合资项目一中海壳牌石化项目进入据统计，2003年上半年，惠州投资增长率居全省之最，高达180.4%,远高于省内增长较快的韶关(67.8%)、东莞(52.7%)、云浮(52.7%)佛山(51.9%)。图1-2003年广东省部分城市投资增长情况1.2.3第三产业发展状况州第三产业发展缓慢，1988年，第三产业产值还占GDP比重39.2%,1993年降至34.7%,2002年降至27.7%,说明第三产业的发展速度明显滞后于第一产业和第比重平均为40.8%,其中广州为52.6%,深圳为46.4%,都超过了英格尔现代化标准(即45%以上)。惠州排在珠江三角洲九个第三产业发展滞后的问题从1993年起就引起了政府有关部门和各界有识人士的注意，惠州市政府也一直倡议加快第三产业的发展速度。惠州市政府办公室在图2-惠州产业结构比例图3-珠江三角洲各城市第三产业GDP比重情况1.2.4展望的增长速度将达到13%-14%。1.3惠州旅游业调查及前景展望2002年，惠州全市接待国内外游客次数比2001年增长21.9%;旅游总收入比2001年增长14.7%,两项皆保持了一定的增长速度。但总体而言，惠州的旅游业发展1.3.1.2接待人数少，收入水平低表1-惠州与其他城市旅游开发配套比较表城市比较项目城市景观12州22娱乐环境1223购物条件1122可通达性2333服务设施1333开发程度1222总体评价7注：1分为开发配套力度低；2分为开发配套力度中等；3为开发配套力度高。(摘至广东省社会科学院《惠州产业发展战略规划》)表2-2002惠州年与相邻地区旅游收入对比表1接待人次(万人次)605国际旅游收入(亿元3(资料来源：各地政府统计报告，惠州市旅游局)1.3.2惠州旅游业发展展望“二湖”(西湖、白鹭湖)“三山”(罗浮山、南昆山、象头山)的新旅游格局2)其他地区不具备大规模旅游开发的条件。这些地区或者旅游资源贫乏，没有可供大规模开发的资源(广州、深圳、珠海等地);或者交通条件落后，缺乏开发条件(粤北地区);或者缺乏经济增长点，缺乏对旅游开发的足够支持(粤西地区);3)惠州旅游资源丰富而且交通发达，具备较好的开发条件，工农业发展又可以酒店建设的可行性是由区域经济发展状况所决定的。惠州目前不乏经济增长热2.1.惠州星级酒店发展状况及分析表3-惠州市星级酒店分布图四三二区域五星数量星1星惠城区1721家0惠阳区716大亚湾区2.1.2惠州酒店业规模分析表4-2002年与相邻旅游发达地区星级酒店数量对比表区数量星星星星星深圳东莞珠海惠州17511385533819721198152.1.3高星级酒店规模2.1.4高星级酒店规模分析就高星级酒店(指四、五星级酒店)规模而言，惠州一个市甚至比不上东莞市的拥有龙泉国际酒店(五星)、豪门大酒店(五星)和汇源海逸大酒店(四星)等(有关资料来自SA0现场调查)2.1.5惠州及周边地区GDP与酒店数量比较2.2惠州星级酒店经营情况调查及分析图5-惠州酒店住房率增长情况图6-深圳、惠州酒店住房率对比2.2.2房价水平2.2.3房价变动情况2003年1-12月，深圳五星级酒店平均房价比2002年同期下跌1.91%,四星级酒店下跌6.88%,三星级酒店下跌11.2%,同期东莞星级酒店的房价也在下跌，但2003年惠州的星级酒店房价却在上升，其中四星级酒店上升10.66%,三星级酒店更是上升40.08%。酒店深圳景轩酒店火下以火下以44星银湖度假村4星头6924203标准3东莞55星尾980含含早6f星君爵酒店星厚街假日酒3准星惠州待4批5星580503620含含早含早88282636三阳酒店 标星2.2.4房价折扣情况深圳、东莞星级酒店住房折扣率一般比较高，有时高达4.5折(散客),但惠州星2.3惠州星级酒店淡旺季情况及分析1)惠州酒店业的主要客源是商务客人，春节期间他们有部分人回家休息，造成2)餐饮、娱乐对客房依赖程度并不高。2.4惠州星级酒店分类2.4.2特色经营酒店2.4.3政府接待酒店2.4.4行业接待酒店2.5惠州酒店客源分布情况及分析表6-2002年惠州酒店中外客源分布表海内外游客3019国外游6.0香港游17.台湾游5.386莞的71%,接待人数约为东莞的63%。但东莞拥有五星级酒店7家，四星级酒店第三章酒店式公寓经营情况调查及分析3.1酒店式公寓概述三房两厅等各种房型。房间售价普遍比较高，其中一房一厅(69平方米)折后价690元/天(含15%服务费，下同);两房一厅(119平方米)折后价1610元；两房三厅(205平方米)折后价2688元。由于酒店采取购买贵宾卡送住房，为所有顾3.2惠州酒店式公寓基本情况3.3康汇外商公寓情况周期，租赁价格6000—10000元不等，加15%服务费。3.4大亚湾假日酒店情况期在20%左右。但公寓出租率却达100%。公寓平均面积36平方米，作一卧室、3.5SA0结论第四章餐饮娱乐业调查分析低端市场指的是建筑和卫生条件比较差的简易餐厅，中端市场指的是有一定规4.1.2高端市场情况宴会人均消费在120元以上(不含酒水),如果菜单有鲍鱼、龙虾等高档菜式，则往往在200元以上。我们调查了大量的高挡餐厅，发现1800元(10—12人)以下4.1.3酒店餐饮情况4.2惠州娱乐业情况4.2.1经营方式4.2.2艺术氛围4.2.3装修水平4.2.4服务质量4.2.5价格水平4.2.6上座率情况4.3SA0结论5.1汤泉高尔夫度假公寓项目调查及分析小业主只需支付30%约6万元首期款(后涨为7万),办理7成20年按揭后即可获得反响热烈，销售业绩持续高涨，目前已销售80%,球会和房地产公司都获得了数5.2大亚湾康汇外商公寓项目调查及分析发商敢于承诺“返租8年，每年35%回报”,整个操作方案简单明了，开盘后不久就售出80%,几个月后尾盘也告售磬。购房者部分是惠州本地人士，部分来自第六章高星级酒店概述及分析6.1惠州高星级酒店基本资料家四星级酒店都是由三星改造而成的，无论设计布或在硬件设施都存在许多缺6.2惠州高星级酒店设备设施和配套情况评价6.2.1设备设施6.2.2配套情况总之，惠州酒店的高星级酒店与其挂牌星级或所申报的星级标准是有一定差距表7-惠州高星级酒店基本情况一览表项目星级投资性质待批五星国有管理集东方酒店管理有限公地理位置建筑规30000平方米模无四星私营无惠城区环城西二惠阳区陈江镇仲懂25000平方米25000平方米大厦层高31层6层开业时间2000年建筑风格现代高层房间数313间房间面积25.22平方米24平方米24平方米房间设备低档中档装修档次低档中档行政楼无无无层中餐2个、西餐厅1个会议设课堂式容纳250施人娱乐设卡拉OK施桑拿桑拿拿表8-惠州高星级酒店客房设备设施调查表项目高星级要求惠州宾馆三阳酒店店商务楼有无无无层标准间不小于1.351.1米1.1米床垫米床垫质偏软很软量家具质高级配套家一般配套较差配套一般配套家具家具4平方米4平方米4平方米卫生洁高级、品牌一般洁具较差洁具一般洁具注1:所谓高星级要求是由SA0结合国家星级评定标准和SA0酒店管理经验综合而成的注2:调查时间为2004年2月6.3惠州高星级酒店管理状况6.3.1高星级酒店相关管理资料和SA0评价6.3.2天悦大酒店管理状况6.3.3惠州宾馆管理状况6.3.4三阳酒店管理状况表9-惠州高星级酒店相关管理资料和SA0评价三阳酒酒店天悦大酒店惠州宾馆店国内酒店管政府行政部聘请总管理模式理公司门管理经理管理人员管理公司和自己培养自己培金钥匙成员电话接听客房操作清洁卫生维修保养市场营销招聘3人好较规范较好差养当地招聘无好较规范7.1天悦大酒店7.1.1经营现状表10-天悦大酒店2003年经营情况表年度总收年度总费税前利5701(万3310(万772(万元)元)元)正餐入座率人均消费毛利率73元48元7.1.2经营分析7.1.3竞争力评价7.2惠州宾馆7.2.2经营分析7.2.3竞争力评价惠州宾馆餐饮收入虽然比较高，但毛利率很低，对外部分也只有47%,这不排除表11-惠州宾馆2003年经营情况年度总收年度成本税前利3301(万3245(万56(万房价客房年收入220元毛利率收入40元注1:客房住房率为预估数注2:桑拿外包，不在统计范围7.3三阳酒店乏消费能力很高的团体和个人，也使酒店和餐饮、娱(康)7.3.2收入构成7.3.3竞争力评价第八章对酒店业的整体评价8.1政府有关部门8.2业内人士8.3消费群体8.4SA0结论第九章兴建五星级酒店的市场机会9.2投资高星级酒店经营效益更有保障一是档次越高，住房率越高。全国星级酒店平均客房住房率为60.15%,其中五星级酒店的客房住房率为66.33%;四星级为64.59%;三星级为60.84%;二星级为56.47%;一星级为49.68%。由此可见，酒店星级从低到高，客房住房率呈的住房率则分别高出16.65%和14.91%。间以上的酒店平均客房住房率为68.05%;客房数在300-499间的酒店平均客房住房率为63.99%;客房数在200-299间的酒店平均客房住房率为62.49%;客房数在100—199间的酒店平均客房住房率为59.61%;客房数在100间以下的酒店平均客房住房率为56.52%。可见，规模越大的酒店，其住房率越高。其中，500上述统计包括经济欠发达地区。以惠州的情况来看，这些特点更加明显。2003年，惠州的宾馆酒店平均住房率为55.5%,星级最高，规模最大的天悦大酒店住房率达65%,高出平均住房十个百份点。9.3SA0结论10.1老牌高星级酒店10.2涛景度假村10.2.1涛景度假村基本情况占地面积1350(亩),建筑面积45000平方米，建有1810.2.2接待功能差异10.2.2.2私密性10.2.2.3配套项目独立性10.3康帝国际酒店10.3.1康帝国际酒店基本情况“乙方(指惠州市投资管理有限公司)应提请惠州市政府作出如下承诺：在甲方级酒店(不含会所),以保障甲方的合法权益。”10.3.2新世纪花园酒店与康帝国际酒店的关系分析10.3.2.1相辅相成10.3.2.2相互竞争1)康帝国际酒店以五星级商务、旅游酒店定位，而新世纪花园酒店也将以五星2)康帝国际酒店有大型的会议中心和小型会议室，与新世纪花园酒店一样，都3)两个酒店都有较好的自然环境；4)康帝国际酒店将设计千人宴会厅，与新世纪花园酒店一样，将走大型餐饮的10.3.3两酒店的优势和劣势10.3.3.1资金压力10.3.3.2建设费用10.3.3.3建筑风格10.3.3.4周边环境10.3.3.5交通条件10.3.3.6项目拓展性10.3.3.7结论第十一章酒店市场定位11.1惠州酒店未来客户层构成及分析11.2酒店客户定位及消费构成11.2.1大、中型工业企业的团体消费表12-TCL消费分布表接待对各级政府海外人士象消费场高星级酒高星级酒接待对消费场高星级酒高星级酒国内合作企业国内合作独立酒楼销售人其他销售和其他独立酒楼源之一，除了为他们提供住宿、餐饮、娱(康)乐活动外，还要重点为他们商务11.2.2“三资企业”的高层管理人员与高级技术人员工业产值占全市规模以上工业总产值的92.7%。其中LG公司被评为2001年全国11.2.3壳牌项目的商务客源新世纪花园酒店距壳牌核心工程仅40分钟车程，可以吸引壳牌高层人员前来消11.2.4产权所有者和本地消费者1)2003年以来，惠州的房地产市场相当活跃。2003年1至9月，惠州商品房销售面积29.89万平方米，比2002年同期增长61.8%;2)有汤泉高尔夫项目和大亚湾康汇公寓项目的成功先例。11.2.5来自港、澳与珠三角其他城市的高端商务、旅游休闲人士务要求比较高。这部分客户的消费将集中在客房、餐饮和康乐部分。11.3酒店市场定位11.3.1园林式的酒店新世纪酒店依山而建，自然条件非常好，在经过专业设计之后，将成为深、港、惠一带高档次、有品味的园林式酒店，同时还是惠州城区的标志性建筑物。酒店自身带来强有力的竞争力。11.3.2商务型酒店即根据未来惠州市场需要，产品及营销方向主要针对企业的商务接待。分，酒店以他们为主要目标消费群，提供各种配套服务，并突出商务接待功能。11.3.3功能齐备的酒店即在以客房经营为核心的同时，充分考虑惠州餐饮、娱(康)乐市场，增加餐饮、娱(康)乐等配套功能。定位依据：目前惠州高档的餐饮、娱(康)乐场所比较少。酒店占地面积很大，餐饮、娱(康)乐完全可以以独立的形象出现，只要经营得当，营业收入将来自多个板块，避免经营结构失衡。11.3.4五星级酒店即酒店的设施、设备、服务、管理都达到国家五星级酒店评分标准。定位依据：惠州酒店业发展滞后，市场对高档、豪华酒店有较大的需求，建设五星级酒店，将在市场竞争中处于强势地位。第十二章酒店功能定位12.1住宿服务12.2商务接待12.2.1会议室12.2.2商务楼层12.2.3商务公寓12.2.4商务别墅12.3餐饮设计方案选择12.3.1.1方案一12.3.1.2方案二12.3.1.3方案三3)设燕、鲍、翅餐厅一个。12.3.2其他餐饮服务12.3.2.1西餐厅12.3.2.2风味餐厅12.3.2.3大堂咖啡厅12.4娱乐、康乐服务12.4.2卡拉0K12.4.3桑拿浴12.4.4其他康乐服务12.5银行和商品服务12.6酒店设备设施档次定位12.6.2客房和公寓1)选用1.35米以上的睡床，睡床质量要好，床垫软硬适中。床上用品选择高档3)选用品牌电器或质量较好的电器。12.6.3餐厅12.6.4娱乐和康乐12.6.5公共区域第十三章酒店设计布局和风格13.1主体建筑与自然环境心等)→辅助楼(包括中餐厅、桑拿、卡拉OK等)→公寓→别墅，形成层13.2环境改造2)建筑内部建议以林为主，不做大面积的园；3)在主体建筑外围设计园林灯光；4)夜晚对山坡进行照明，突出地标作用。13.3大堂和公共区域4)设置设备齐全的商务中心；7)设地下停车场，停车场可以通过不同通道直接进入大堂、客房、餐厅、卡拉13.4客房设计3)客房面向树林用大玻璃墙，洗手间使用半玻璃墙，使客人可以充分享受优美5)洗手间面积8-10平方米，采用东莞高星级酒店普遍用的设计布局，即中间为8)每一间客房都布置迷你酒吧，并在酒吧11)公寓作跃式或其他超前设计。13.5会议设施13.6餐饮设施1)中餐厅、西餐厅和风味餐厅有独立的名称、独立的VI形象；2)中餐厅一定要有独立的大门；4)风味餐厅暂定为韩国餐厅和台湾餐厅，餐厅设计一定要体现上述两个地区的13.7娱乐设施1)卡拉0K和桑拿都有独立名称和形象；2)卡拉0K和桑拿都有独立大门、在可能的情况下专设贵宾通道；3)卡拉0K借鉴东莞和深圳的成功模式设计，如深圳翡翠4)卡拉0K气势宏大；5)卡拉0K门面金壁辉煌，有足够的灯光效果；7)卡拉OK房间设计和布置别致，突出新颖性；8)卡拉0K一定要由专门公司进行设计和装修。13.8公共设施1)公共泳池规模较大，利用屋顶和阶梯地势，建大型雨膜，达到引人注目的效2)建园林公共泳池，用树荫挡住大部分阳光；4)公共泳池周围留空地建酒吧；5)公共泳池和酒吧周围留有足够的空地，用于日后召开大型池畔酒会和演唱会6)利用后面山林空间，设置登山慢跑和散步小路。第十四章酒店经营管理规划1)引入国外品牌管理公司；2)聘请独立总经理；表13-SA0推荐模式与其他商业模式比较国外管理公SA0推荐模司式有充分保证存在风险资源丰富资源匮乏资源丰富资源丰富资源丰富资源匮乏资源丰富资源丰富风险较高风险较低控制作用不明显无法联动作用明显服务方式较差很好较好成本极高成本低成本较低比价格价格价格14.2酒店的自然优势14.2.1社会环境14.2.2交通环境14.2.3自然环境14.3酒店的规划优势1)领先于惠州甚至珠江三角洲地区的设计布局。2)新颖和合理的设备设施。3)以独立形象出现而又相互补充、兼容性和拓展性较强的客房、餐饮、娱(康)14.4酒店经营战略14.4.1客务经营战略1)客房2)公寓3)别墅14.4.2酒店餐饮经营战略1)独立性2)品牌效应3)出品选择4)风味餐厅14.4.3酒店娱(康)乐经营战略卡拉0K和桑拿主要针对惠州本地娱(康)乐市场。要在惠州市场脱颖而出，除2)引进深圳地区和其他地区娱(康)乐业先进的接待程序和服务规范，在惠州14.4.4酒店会议经营战略14.5酒店市场推广及销售战略14.5.1规划14.5.2品牌14.6配套项目外包的利与弊14.6.1外包的好处酒店的餐饮、娱(康)乐配套项目是经营费用比较高，经营变数比较大的项目，14.6.2外包的弊端2)新世纪花园酒店作为惠州最高档的酒店之一，配套项目外包，不利于树立酒3)如果承包人经营不当，则不但租金难以收取，还会直接影响酒店其他部分的14.6.3建议第十五章项目财务决策15.1.项目投资估算2)资本化利息：6,000,000.00元；3)酒店开业物资：27,00,000.00元；4)筹备费用：12,000,000.00元；5)项目总投资估算：255,435,644.00元(项目建设投资总额+资本化利息+酒店开业物资+筹备费用)。15.2项目15年经营预算2)投资利润率(ROI)为：12.08%;3)净现值(NPV)为：18,239.84万元；4)净现值率(NPVR)为：73.49%;5)获利指数(PI)为：1.73。1)净现值NPV>02)净现值率NPVR>03)获利指数PI>14)不包括建设期的项目静态投资回收期PP’<经营期的二分之一5)投资利润率>行业基准投资利润率(8%)15.4.项目资金筹措及现金流量分析15.4.1资金筹措1)通过产权式酒店操作方案筹措资金11451万元(根据产权式酒店运作方案的指2)通过银行融资5000万元；3)其他负债4049万元；4)自有资金5000万元。15.4.2经营期现金流量5每年均可按时支付产权酒店按揭款及小业主返利，每年支付金额为967.69万元，15年累计支付金额为14,515.34万元。分配利润47,248.83万元。表14-惠州新世纪花园大酒店项目投资估算表计位数元)AB12的预算费用土建工程按土建面积计算外装修工按該部份外墙表面装装饰总面积计算000喷淋消防0平平0程备安装工程0按变压器容量计算，如仅为配电设备(按2,82负荷计算)2.40米5.后备电按变压器容量计算，如仅为配电，源、发电2280.4KW源、发电2280.4KW,乘以0.8的系数，则分成2台X2.00组040,3平消防控制系統按該部份建筑面积计算6给排水系弱电设备宇自控系统等90平方平方米台平方米元101112C1工程及安装工按面积计算为6吨，分4台1.5吨的锅炉程污水处理工程设施设计费用按总投资额的1.5%计算00002煤气工程按总投资额的0元3建设单位3内)等项项000其他配套D可行性报1施工图预2算及标底按设计费的0.2%计算按建设费的0.5%计算3工程质量按建设费的0.5%计算34报建费不可预见元项00设总投210,43资额：5,644.利息00用5、其他预见费000.00用额1)给排水系统计算方法：450间房*3套*5000元/套，另加夜总会、中餐包房房房收入餐饮收入娱乐收入份客康体收入以及公共地方150套*3000元/套。2)自来水和煤气工程之具体金额需根据当地政策以及结合项目实际情况而定。表15-惠州新世纪花园酒店15年营业额预测单位：万元人民币54637254637年其89合计09027.46总收入收入第3个5年在第2个5年的基础上减少20%;餐饮、娱乐、康体及其他收入第1个5年2)客房、公寓共450间(套),平均房价450元，第一年入住率65%;每间客房每3)中餐大厅共40围台，平均每围台10人，人均消费60元/人(包括茶市),翻台系数为1.2;包房共40间，每间平均消费1500元，翻房系数0.8。4)西餐餐位数为80位，每人平均消费100元，翻台系数1.5;风味餐厅餐位数为率75%。6)桑拿包房共40间，平均每间包房平均消费200元，翻房系数为2.5,其他康体表16-惠州新世纪花园大酒店15年经营预算预算/年份12345678910营业总收5客房收入减：客房成本住店成本餐饮收入减餐饮成1,31,41,41,51,51,51,51,51,51,56,121,餐饮毛利2,22,32,32,42,52,52,52,52,52,510,34,娱乐收入减娱乐成本娱乐毛利康体收入792815840经营毛利毛利率营业税金8行政办公535费用工资福利1,61,71,31,41,4费用78.64.其他费用113117121126131131131131131131525开办费摊销利息所产生的费用合计营业利润每年1%的速度递增。7)维修保养费头1,2年按总收入2%提取，3-5年按3%提取，6-10年按5%提取，10-15年按7%提取。9)广告宣传费用第1,2年按总收入5%核算，第3-5年按3%核算，第6-15年按10)固定水电暖等能源支出以每年650万计算，变动水电暖费用按总收入6%核11)固定工资福利费用每年按650万计算，变动工资及福利按销售额的9%计算；12)固定行政办公费用以每年300万计算，变动行政办公费用以总收入2%核算。13)折旧年限为15年，按直线法计提，预留10%残值，开办费按15年14)融资租赁税金为房地产项目资产转变为酒店资产产生的内部收入应交的税表17-惠州新世纪酒店投资项目财务评价合计经营期合计算期期现金流量5利润2000.0.1净现金4076604.4.7.,241)假设投资款分2年在建设期全部投入。1)投资回收期为：5.41年3)净现值为：18,239.84元5)获利指数为：1.73表18-惠州新世纪花园酒店产权方案现金流量预测表单位：万元人民币销售额首期销售额首期每套按揭每套支付支出返利金额月年累每累计酒店需支出按揭及返利金额年15年年客房公寓别墅,000.00002销售额小计费用税金7%合计5)产权客房为350套，均价5500元/平方米，平均面积45平方米/间，首期三6)产权公寓为100套，均价5500元/平方米，平均面积80平方米/套，首期三成，15年月供。按80%售出率计算。7)别墅8套，均价300万/套，不纳入酒店经营范围，但为之提供酒店式服务。按100%售出率计算。8)小业主15年返利总额为首期款的130%。表19-惠州新世纪酒店经营期现金流量预测表单位：万元人民币现金流量/项目经营期计算期项目投资财务评价下的净现金流量减：支付按揭款96967及小业主返利7..69减：支付利息300120合计合计减：归还贷款本1,550减：归还其他债1,11,1,5务减：项目投资方酒店年末现金789投资方累计分配利润项目总投资2.55亿元元，资金来源为：2)银行融资：5000万元15.5酒店盈亏平衡点分析(见表20)客房：2955.38万元娱乐：1217.78万元表20-惠州新世纪酒店年度盈亏平衡分析2保本点相应的主要营(消费水平按正常情约44%中餐大厅翻台率0.6风味餐厅翻台率0.7大堂吧翻台率公共酒吧营业额1000元/天翻房系数46%5包房翻房系数82%其他康体每日1500元61339.3721.8848614.5912.1648折旧及摊销24374163157145731.577441融资租赁所产生的税金固定成本合计营业利润1130218.99001业收入分配。2固定成本中的折旧及摊销、利息、税金按投资额分配。15.6酒店经营财务变动分析15.6.1酒店经营财务变动分析本报告对三种不同经营形势(乐观、正常、保守)进行财务比较。1)乐观指宏观经济环境比预期更好，市场消费能力大幅度提高，同星级酒店没2)正常经济形势如本报告所分析，市场消费能力逐步提高，经营环境正常，本3)保守指惠州经济发展达不到预期，同星级酒店形成恶性竞争或酒店周边交通表21-各种经营形势财务指标比较(一)经营项目乐观保守每年按11个月计算入住率55%大厅餐翻台系数1.5翻台系数1.2翻台系数1.2位400位包房平均消费1500元包房平均消费1500元包房平均消费1300元/包房40/间间间翻房系数1.1翻房系数0.8翻房系数0.7其他餐西餐人均消费100元饮翻台系数2翻台系数1.5翻台系数1.2西餐厅风味餐厅人均消费风味餐厅人均消费80风味餐厅人均消费80餐位80100元元元位翻台系数1.5翻台系数1.0厅80位翻台系数2.5翻台系数2.0翻台系数1.5大堂吧公共酒吧营业额每天公共酒吧营业额每天公共酒吧营业额每天40位2000元2000元2000元夜总会平均每间房按10人消平均每间房按10人消平均每间房按10人消包房50费计算，翻房系数费计算，翻房系数费计算，翻房系数为间每间包房平均消费每间包房平均消费每间包房平均消费180康体220元200元元桑拿包翻房系数为3翻房系数为2.5房40间其他康体收入每天其他康体收入每天其他康体收入每天3000元2000元2000元表22-各种经营形势财务指标比较(二)形势乐观指标15年累计营业232622.315年累计营业65816.65正常5万元保守利润营业利润率万元万元元累计净现金流66408.6545899.6029118.81万量投资回收期获利指数累计支付的利还清银行贷款还清其他债务时间第一次分配利润年度万元万元第二年万元万元630万元第三年元6.87年元第四年第五年累计分配投资67795.8747248.83方利润万元万元30252.03万元1)各部门的利润贡献度为：客房：38.84%餐饮：17.35%娱乐：17.09%康体：16.57%其他：10.15%2)酒店经营杠杆系数餐饮：3.12康体：1.58其他：1.79当酒店营业收入变动20%时，酒店的利润将变动52%,当酒店营业收入变动10%时，酒店利润将变动26%;各部门经营指标变动原理同上。表23-惠州新世纪酒店年度财务变动分析项目/指标客房餐饮娱乐变动成本营业成本377其他费用4变动成本率变动成本率9940052054水电暖费利息85融资租赁所产生的税16.2120营业利润营业收入变动(+20%)2.367.284营业收入增长影响利510.227.%15.7酒店各种经营模式财务比较本报告对项目作为在产权酒店和非产权酒店两种投资模式的财务指标进行了分通过表25计算可见，非产权酒店的财务投资评价指标优于产权酒店方式相关指15.9财务分析结论表24-酒店各种经营模式财务指标比较中餐、娱乐模式自主经营中餐外包娱乐外包外包指标投资额需向银行融资金额25500万23900万24000万元5000万元4049万元元4000万元3449万元元4000万元3549万元15年累计营业179302.4额5万元15年累计利润万元利润率25.81%累计净现金流45899.609万元万元3万元万元量投资回收期万元万元5.83年万元22400万元3000万元2949万元万元27623.49万元29213.32万元累计支付的利还清银行贷款时间还清其他债务时间第一次分配利润年度万元第三年第四年累计分配投资47248.83万元第三年第四年万元第三年第四年7699.29万元第四年第四年元表25-产权酒店与非产权酒店方式财务指标比较产权酒店非产权模需向银行融资金额15年累计营业179302.4元万元利润率25.81%累计净现金流45899.60量投资回收期净