2024年历届中级经济师房地产考试真题及答案

历届中级經济師房地产考试真題及答案一、單项选择題1、工业区位理论的奠基人韦伯认為,工业产品的()最低點是工业企业选址的理想区位。A.原料成本B.生产成本C.运送成本D.销售成本【参照答案】B。本題考察工业区位理论。区位理论的关键是通過對运送、劳動力及集聚原因互相作用的分析和计算,找出工业产品的生产成本最低點,作為配置工业企业的理想区位。参見教材P4.2、需求门槛是指中心地能维持供应某种商品和服务所需要的()购置力和服务水平。A.最低B.一般C.平均D.最高【参照答案】A。本題考察需求门槛的概念。需求门槛是指导中心地能维持供应某种商品和服务所需要的最低购置力和服务水平。参見教材P6.3、按照都市的()划分,可将都市划分為块状都市、带状都市、星状都市等类型。A.地理位置B.地形地貌C.内部构造D.平面几何形状【参照答案】D。本題考察都市的分类,按照都市平面几何形状,可将都市划分為块状都市、带状都市、星状都市等类型。参見教材P19.4、“甲写字楼位于火車站的北侧”表达的是甲写字楼的()。A.环境B.方位C.距离D.朝向【参照答案】本題考察方位的概念。方位是指方向和位置,主体和客体间的辨别关系可以用方位来体現。参見教材P1.5、都市郊区的乡村地区向城镇地区转化的過程,称為()。A.郊区城镇化B.逆城镇化C.過度城镇化D.再城镇化【参照答案】A。本題考察郊区城镇化的概念。郊区城镇化是指都市郊区的乡村地区向城镇地区转化的過程。参見教材P21.6、下列集体土地的征收中,须經国务院同意的是()。A.基本农田10公顷B.林业用地20公顷C.山地30公顷D.荒地50公顷【参照答案】A。本題考察土地征收的审批。必须經国务院同意方可征收的土地：1、所有的基本农田;2、基本农田以外的耕地超過35公顷的,3、其他土地超過70公顷的。参見教材P34.7、国有土地上房屋征收的主体是()。A.国务院B.省级人民政府C.市、县级人民政府D.县级人民政府土地主管部门【参照答案】C。本題考察国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府。参見教材P28.8、国有土地上房屋征收赔偿的内容不包括因征收房屋导致的()。A.搬迁费B.临時安顿费C.停产停业损失D.上下班交通费【参照答案】D。本題考察房屋征收赔偿的内容。包括：被征收房屋价值的赔偿;因征收房屋导致的搬迁、临時安顿的赔偿;因征收房屋导致的停产停业损失的赔偿。参見教材P30.9、對国有土地上被征收房屋价值的赔偿,不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋的()。A.评估价格B.类似房地产的市場价格C.账面价值D.类似房地产的成交价格房【参照答案】B。本題考察房屋征收赔偿的内容。對被征收房屋价值的赔偿,不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的市場价格。参見教材P30.10、有关国有建设用地使用权出让的說法,錯误的是()oA.国有建设用地使用权出让市場是土地一级市場B.国有建设用地使用权出让的主体可以是国有企事业單位C.国有建设用地使用权出让有招標、拍卖、挂牌和协议等方式D.国有建设用地使用权出让是国有建设用地有偿使用的重要方式【参照答案】B。本題考察国有建设用地使用权出让的特性。建设用地使用权出让是一种国家垄断行為,只有国家才能出让。参見教材P40.11、有关国有建设用地租赁的說法,錯误的是()。A.国有建设用地租赁包括国有建设用地使用权出让B.国有建设用地租赁不合用于經营性房地产開发用地C.国有建设用地短期租赁年限一般不超過5年D.国有建设用地租赁可采用双方协议的方式【参照答案】A。本題考察国有建设用地租赁。除了經营性房地产開发用地和国有企业破产波及划拨建设用地使用权处置两种状况下必须实行出让外,其他建设用地使用和原划拨土地处置,既可以采用出让方式,可以采用租赁方式。参見教材P47.12、對因政府有关部门的行為导致的闲置土地,处置方式是()。A.自動延長動工開发期限2年B.办理有关手续後再開发建设C.為土地使用者置换其他等价土地D.确定新的土地使用者且不予以原土地使用者赔偿【参照答案】C.本題考察因政府或政府有关部门的行為导致的闲置土地的处置方式有：延長動工開发期限,但最長不得超過一年;调整土地用途、规划条件;由政府安排临時使用;协议有偿收回国有建设用地使用权;置换土地;其他处置方式。参見教材P58.13、国有建设用地使用权承租人的义务不包括()。A.合理使用租赁標的物B.按租赁协议约定交纳租金C.租赁关系终止後及時返還租赁標的物D.赔偿第三方导致的租赁標的物损失【参照答案】D.本題考察国有建设用地使用权租赁协议中承租人的义务。重要包括：保管义务、支付租金义务、租赁標的物返還义务。参見教材P52.14、建设用地使用权抵押协议有效期间,抵押权人有权规定处分抵押建设用地使用权的情形是()。A.抵押人占用抵押建设用地使用权的B.设定抵押权的土地发生灭失的C.抵押人宣布破产的D.抵押人被宣布死亡的【参照答案】C。本題考察抵押建设用地使用权处分的条件。参見教材P55.15、在房地产市場调研中,對某些特定的市場信息進行固定样本定位定點观测记录。這体現了房地产市場调研的()特點。A.系统性B.跟踪性C.持续性D.客观性【参照答案】B。本題考察房地产市場调研的特點。在房地产调研中,為了某种调研目的。一般要對某些特定的市場信心進行固定样本的定位定點的观测和记录,实行跟踪性调研。参見教材P64.16、在房地产市場营销中常說的“金九银拾”現象,描述的是购房者的()特性。A.消费能力B.消费動机C.消费行為D.消费构造【参照答案】C。本題考察房地产调研的市場需求调研。房地产消费行為调研。就是對消费者购置房地产的模式和习惯的调研,消费者在购置房地产的時间分布上有一定的习惯和规律。参見教材P72.17、文案调研信息的可靠性评估,可通過度析信息来源和對信息()来進行。A.随机抽样B.概率记录C.专家认定D.交叉检查【参照答案】D。本題考察文案调研信息评估。要進行文案调研信息的可靠性评估,重要通過两条途径来進行,即评估信息来源和進行交叉检查。参見教材P75.18、按照房地产市場调查問卷设计()原则的规定,调查問卷要用通俗易懂的語言设计問題。A.针對性B.简要性C.逻辑性D.目的性【参照答案】B。本題考察房地产市場调研問卷设计的原则。简要性原则规定問卷的设计要简洁明了,使受访者一看就明白。参見教材P82.19、房地产市場调研汇报的关键内容是()。A.市場调研背景的基本状况B.市場调研措施的选择C.市場变化的不确定性分析D.市場调研的分析论证【参照答案】D。本題考察房地产市場调研汇报的重要内容。市場调研的分析论证是市場调研汇报的关键,在對所搜集的信息進行深入分析的基础上,提出自已的观點和見解,并從理论和实践两個层面對提出的观點和見解進行论证。参見教材P87.20、以追求居室面积為主的住房需求,属于()住房需求。A.生存型B.发展型C.享有型D.投资型【参照答案】A。本題考察房地产市場细分的根据,一般来說,伴随人們收入水平的提高,住宅需求從生存型向发展新乃至享有型发展。其中生存型追求居室的面积大小。参見教材P92.21、有关房地产開发项目目的市場的說法,錯误的是()。A.目的市場是市場规模最大的细分市場B.目的市場是企业决定進入的细分市場C.目的市場的选择依赖于细分市場的评估成果D.目的市場选择的原则是让目的市場与项目自身最佳結合【参照答案】A.本題考察房地产開发项目市場定位。房地产開发项目目的市場定位是在房地产调研的基础上,對消费者進行市場细分,通過對细分市場各消费者群体的阶层、环境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對比分析,研究其消费行為、消费動机及消费方式,最终确定房地产開发项目的目的消费群体。由此可見BC對的。市場目的定位的市場化原则,强调根据消费者的需求,去研发房地产产品,即实現目的市場与项目自身的最佳组合。D說法對的,A的說法太绝對了,因此這道題的答案為A.参見教材P94.22、開发目前市場上没有但具有潜在需求且具有某种特色的房地产项目的市場定位方略,属于()方略。A.避强定位B.迎頭定位C.创新定位D.跟随定位【参照答案】C。本題考察房地产開发项目市場定位的方略。创新定位是指寻找新的尚未被占领但又潜在市場需求的位置,弥补市場上的空缺,生产市場上没有的、具有某种特色的产品。参見教材P94.23、房地产開发项目市場定位的内容不包括()。A.目的對象概念细分B.项目市場细分C.产品概念锁定D.项目SWOT分析【参照答案】D。本題考察房地产開发项目市場定位的内容。而房地产项目SWOT分析属于房地产项目的项目定位,不属于市場定位的内容,参見教材P94.24、张某买下一商铺用于出租,张某的這种投资形式是()。A.发售型房地产開发投资B.經营型房地产開发投资C.购置型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资【参照答案】D。本題考察房地产投资形式。租赁型房地产置业投资者获取房地产使用权,通過經营或转租获取预期收益。参見教材P102.25、房地产開发项目的税後利润是指房地产開发企业缴纳()之後的利润。A.营业税B.房产税C.土地增值税D.企业所得税【参照答案】D。本題考察税後利润的定义。房地产開发企业缴纳所得税之後的利润為税後利润,它等于可供分派的利润。参見教材P121.26、下列房地产投资项目的财务报表中,用于考察房地产项目所有投资盈利能力的是()。A.项目投资現金流量表B.项目资本金現金流量表C.项目投资各方現金流量表D.项目财务计划現金流量表【参照答案】A。本題考察現金流量表的类型。项目投资現金流量表编制的目的是考察项目所有投资的盈利能力,為各個投资方案進行比较建立共同基础。参見教材P116.27、經营型房地产開发投资项目的计算期是()。A.自项目開始建设之曰起至房地产产品所有售完之曰止B.自项目開始建设之曰起至房地产产品转售或經济寿命結束之曰止C.自项目竣工之曰起至房地产产品转售或經济寿命結束之曰止D.自房地产产品出租經营之曰起至租赁期結束之曰止【参照答案】B。本題考察現金流量表的编制。對于經营性房地产開发投资项目,其计算期是從项目建设開始到项目转售或經济寿命結束所經历的時间,参見教材P119.28、某投资者用300萬元购置了一商铺的經营权,當年出租,每年年末净租金收入為40萬元,投资者的目的收益率為10%,银行贷款年利率為7%,该项投资的财务净現值是()萬元。【参照答案】A。本題考察财务净現值的计算。参見教材P126.29、在房地产投资项目盈亏平衡分析中,用()表达的盈亏平衡點越高,阐明風险越小。A.销售量B.销售單价C.销售额D.單位产品变動成本【参照答案】D。本題考察盈亏平衡的评价原则。盈亏平衡點的值不管是用产量表达,還是用生产能力运用率原则;不管是用产品單价表达,還是用销售额表达,都是越低越好。参見教材P136.30、下列房地产投资風险中,属于系统風险的是()。A.收益現金流風险B.机會成本風险C.持有期風险D.政策風险【参照答案】D。本題考察房地产投资風险的类型。系统風险是指對市場内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者無法防止或消除的風险。参見教材P142.31、有关房地产投资方案風险测度评价的說法,對的的是()。A.原则差越小的方案,風险越大B.期望值越大的方案,風险越大C.变异系数越大的方案,風险越大D.概率值越大的方案,風险越大【参照答案】C。本題考察房地产投资風险的测度。投资项目的财务内部收益率不小于等于基准收益率的合计概率值越大,風险越小;原则差越小,風险越小;变异系数越小,風险越小。因此只有选项C說法對的。参見教材P147.32、下列用于互斥型房地产投资方案比选的措施中,可直接用于计算期不一样方案比选的是()。A.净現值法B.净年值法C.净未来值法D.净現值率法【参照答案】B。本題考察计算期不一样的互斥方案必选。计算期不一样的互斥方案的必选措施有年值法和現值法,其中年值法包括净年值法和费用年值法,現值法包括最小公倍数法和年值折現法。参見教材P153.33、运用差额投资内部收益率法對互斥方案進行比选時设一种零投资方案的做法,符合投资项目經济评价的()原则。A.有無對比B.定性分析与定量分析相結合C.收益与風险权衡D.動态分析与静态分析相結合【参照答案】A。本題考察投资项目經济评价应遵照的基本原则,其中,有無對比原则是指有项目和無项目的對比分析,在互斥方案比选简介的零投资方案就是無项目,参見教材P158.34、建设项目中具有独立设计文献,建成後可單独形成生产能力或发挥工程效益的工程是()。A.分项工程B.分部工程C.單位工程D.單项工程【参照答案】本題考察單项工程的定义,單项工程是指一种工程建设项目中具有独立文献,建成後可以單独形成生产能力或发挥工程效益的工程,参見教材P162.35、房地产開发项目工程设计,一般分為()阶段。A.方案设计、初步设计和施工图设计B.初步设计和技术设计C.初步设计、技术设计和施工图设计D.初步设计和施工图设计【参照答案】A。本題考察房地产開发项目工程设计的阶段。房地产開发项目工程设计一般分為方案设计、初步设计和施工图设计三個阶段。参見教材P164.36、房地产開发项目工程施工投標的主体是()。A.房地产開发企业B.招標代理机构C.工程监理單位D.施工企业【参照答案】D。本題考察房地产開发项目协议关系。施工承包商是工程施工的详细实行者,是工程承包协议的执行者。参見教材P172.37、房地产開发项目协议争议仲裁的前提条件是()。A.争议已通過调解B.争议已通過双方协商C.争议双方在同一地区注册D.争议双方有仲裁约定【参照答案】D。本題考察协议争议的处理方式中的仲裁,仲裁应是自愿的,因此应有仲裁协议,假如當事人之间有仲裁协议,争议发生後又無法通過协商或调解处理,则应及時将争议提交仲裁机构仲裁,以维护双方的合法权益。参見教材P176.38、下列房地产開发项目管理工作中,一般应先開展的是()。A.选择工程施工單位B.选择材料、设备供应商C.选择工程勘察设计單位D.选择工程监理單位【参照答案】C。本題考察房地产開发项目管理的程序,房地产開发项目管理程序的第一步是工程建设准备,该阶段需要完毕施工現場勘察与施工图设计,参見教材P162.39、房地产開发项目竣工後,結算工程价款最终根据的經济文献是()。A.竣工决算B.竣工結算C.施工图预算D.工程预算【参照答案】B。本題考察竣工結算的概念。竣工結算是体現该项目最终工程造价和結算工程价款根据的經济文献,参見教材P183.40、房地产估价的市場法中,可比实例在自身状况下的价格乘以()等于可比实例在估价對象状况下的价格。A.房地产交易状况修正系数B.房地产市場状况调整系数C.房地产状况调整系数D.房地产价格变動率【参照答案】C。本題考察房地产状况调整。房地产状况调整的措施重要有百分率法和差额法。采用百分率法進行房地产状况调整的一般公式是：可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价對象状况下的价格。参見教材P191.41、房地产估价的收益法中,房地产未来第一年的净收益与价格的比例,称為()。A.折現率B.酬劳率C.投资收益率D.资本化率【参照答案】B、本題考察酬劳率的含义。酬劳率等于投资回报与所投入的资本的比率。参見教材P198.42、因風吹、曰晒等自然原因导致的建筑物价值损失,属于建筑物的()。A.物质折旧B.功能折旧C.外部性折旧D.經济折旧【参照答案】A。本題考察物质折旧。物质折旧包括：自然通過的老化,正常使用的磨损,意外破壞的损毁,延迟维修的损壞残存。参見教材P203.43、下列房地产中,不合用假设開发法估价的是()。A.可改扩建的旧房B.已為最高最佳运用的現房C.房地产開发用地D.已停工的商品房建设工程【参照答案】B.本題考察假设開发法的范围。假设開发法合用于评估具有開发或再開发潜力的房地产价值。参見教材P206.44、房地产估价汇报是房地产估价机构出具的有关房地产价值的()。A.专业意見B.公证書C.证明文献D.担保函【参照答案】A,本題考察房地产估价汇报的概念,房地产估价汇报是房地产估价机构出具的有关房地产价值的专业意見。参見教材P211.45、以需求中心论為基础的市場营销组合包括价格方略、产品方略、促销方略和()。A.定位方略B.分割方略C.渠道方略D.人本方略【参照答案】C。本題考察房地产市場营销组合的概念,参見教材P216.46、房地产開发企业委托甲房地产經纪机构代理销售其開发的商品房,并容許甲房地产經纪机构吸取其他房地产經纪机构参与其代理的商品房销售。這种状况下代理佣金的結算方式是()。A.房地产開发企业直接与各房地产經纪机构結算B.房地产開发企业只与甲房地产經纪机构結算C.由参与代理的房地产經纪机构出具委托書,甲房地产經纪机构代表其与房地产開发企业結算D.代理成交额较大的房地产經纪机构直接与房地产開发企业結算,其他与甲房地产經纪机构結算【参照答案】B,本題考察商品房销售代理的基本形式,参見教材P219.47、某商品房開发项目占地面积2萬平方米,容积率為3,楼面地价為1000元/平方米,估计總建导致本為16800萬元(不含土地成本),销售税费為销售收入的11%,可销售面积為總建筑面积的95%。若采用成本定价法确定销售單价,成本利润率為25%,则商品房销售均价為()元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618【参照答案】A。本題考察成本导向定价法。参見教材P222.48、房地产開发企业對其開发的高层住宅小区不一样销售單元進行定价時,首先应确定()。A.楼幢均价B.楼层差价C.朝向差价D.楼层均价【参照答案】A,本題考察房地产项目定价的基本程序,参見教材P224.49、房地产广告预算中,比重最大的费用一般是()。A.广告调查费用B.广告制作费用C.广告媒体费用D.广告筹划费用【参照答案】C。本題考察房地产广告预算。参見教材P228.50、住宅小区初次业主大會會议筹办组组長,应由()担任。A.居民委员會代表B.业主代表C.建设單位代表D.街道办事处、乡镇人民代表【参照答案】D。本題考察业主大會的筹办组。初次业主大會會议筹办组由业主代表、建设單位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员會代表构成。筹办组组長由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。参見教材P240.51、有关业主委员會职责的說法,錯误的是()。A.业主委员會负责召集业主大會會议B.业主委员會负责与物业服务企业签订物业服务协议C.业主委员會负责制定管理规约D.业主委员會负责监督和协助物业服务企业履行物业服务协议【参照答案】C.本題考察业主委员會的职责。(1)执行业主大會的决定和决策;(2)召集业主大會會议,汇报物业管理实行状况;(3)与业主大會选聘的物业服务企业签订物业服务协议;(4)及時理解业主、物业使用人的意見和提议,监督和协助物业服务企业履行物业服务协议;(5)监督管理规约的实行;(6)督促业主交纳物业服务费及其他有关费用;(7)组织和监督专題维修资金的筹集和使用;(8)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(9)业主大會赋予的其他职责。参見教材P242.52、业主委员會會议作出的决定,应由()签字确认。A.全体委员B.半数以上的参會委员C.业主委员會主任D.参會委员【参照答案】D。本題考察业主委员會會议,业主委员會會议应當制作書面记录并存档,业主委员會會议作出的决定,应當有参會委员的签字确认,并自作出决定之曰起3曰之内在物业管理区域内公告。参見教材P243.53、根据《物业服务企业资质管理措施》,一级资质物业服务企业的注册资本最低為()萬元。A.300B.400C.500D.600【参照答案】C.本題考察物业服务企业的资质条件。一级资质物业企业的注册资本最低為500萬元。参見教材P248.54、物业服务企业应将物业服务收费原则事先向业主明示,這体現了物业服务的()原则。A.合理B.公平C.公開D.质价相符【参照答案】C。本題考察物业服务费的收费原则。参見教材P257.55、签订物业服务协议的双方都具有互相給付的义务,這体現了物业服务协议的()特性。A.委托协议B.有名协议C.要式协议D.双务协议【参照答案】D。本題考察物业服务协议特性。物业服务协议双方具有互相給付的义务,故為双误协议。参見教材P256.56、下列房地产活動中,属于房地产金融活動的是()。A.土地收购储备B.不動产征收C.保障性住房建设D.住房抵押贷款【参照答案】D,本題考察房地产金融的概念。房地产金融活動重要是通過金融机构尤其是银行业金融机构完毕的。是以房地产為對象,运用多种信用形式和信用工具,為房地产開发、购置等筹资的活動,参見教材P263.57、房地产開发企业向商业银行申請房地产抵押贷款,一般采用的融资方式是()A.间接融资和股权融资B.间接融资和债权融资C.直接融资和股权融资D.直接融资和债权融资【参照答案】B。本題考察房地产金融的职能,参見教材P263.58、房地产保险的目的是()。A.防止房地产发生意外灾害B.提高房地产盈利能力C.減少房地产运行费用D.赔偿因灾害导致的房地产损失【参照答案】D。本題考察房地产保险的目的,為了消除或減少也許的意外损失带来的不利影响,房屋的有关當事人有必要参見投保,以便在发生财产、责任或人身损失時获得一定的經济赔偿,参見教材P267.59、购房人贷款45萬元,贷款期限為,贷款年利率為4.8%,若采用等额本金還款方式按月還款,则第20個月末的贷款余额為()萬元。A.33B.35C.40D.43【参照答案】C。本題考察等额本金還款的计算。参見教材P276.60、下列抵押权人的行為中,可以合法有效保障房地产抵押权的是()。A.占有抵押房地产B.办理房地产抵押登记C.扣押抵押房地产权属证書D.派人看守抵押房地产【参照答案】B。本題考察房地产抵押贷款。中国实行房地产抵押登记制度,房地产抵押应向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。参見教材P277.二、多选題61、导致房地产供应缺乏弹性的原因有()。A.都市化進程加紧B.土地總量有限C.房地产開发周期長D.房地产不可移動E.政府垄断建设用地使用权出让市場【参照答案】BCDE.本題考察房地产供应量的影响原因。由于土地供应量不可增長、建设用地使用权出让市場政府独家垄断以及房地产開发期長、不可移動等导致房地产供应很难及時作出调整,房地产供应缺乏弹性。参見教材P14.62、居民點分為都市和乡村两大类,两者之间的重要区别有()。A.人口年龄构成不一样B.人口职业构成不一样C.产业构造不一样D.职能类型不一样E.地形地貌不一样【参照答案】BCD。本題考察都市与乡村的区别。参見教材P18.63、有关国有土地上房屋征收的說法,錯误的有()。A.实行房屋征收应先赔偿,後搬迁B.凡在房屋征收评估前進行新建、扩建、改建的房屋,均可增長赔偿费用C.任何單位和個人不得采用中断供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁D.建设單位可作為房屋征收的实行單位实行搬迁E.被征收人在赔偿决定规定的期限内不搬迁的,作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行【参照答案】BE。本題考察房屋征收与赔偿的内容,参見教材P29.64、有关划拨建设用地使用权的說法,錯误的有()。A.获得划拨建设用地使用权無需支付任何费用B.除法律法规另有规定外,划拨建设用地使用权没有有效期限C.對划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证D.划拨建设用地使用权未經許可不得转让E.划拨建设用地使用权的出租不必审批【参照答案】ACE。本題考察建设用地使用权制度。参見教材P38-39.65、下列建设用地使用权中,不得设定抵押的有()。A.权属有争议的建设用地使用权B.使用权不明的建设用地使用权C.通過协议出让方式获得的建设用地使用权D.已依法公告列入征收范围的房屋占用的建设用地使用权E.已设定抵押的建设用地使用权【参照答案】AB。本題考察建设用地使用权不得抵押范围,参見教材P53.66、下列房地产市場指標中,属于反应房地产市場供应状况指標的有()A.新竣工量B.房屋成交量C.空置量D.商品房吸纳量E.房屋施工面积【参照答案】BCDE。纳税人自产的应税消费品用于换取生产资料和消费资料,投资入股和抵偿债务方面,应按纳税人同类应税消费品的最高销售价格作為计税根据。参見教材P96.67、下列房地产需求调查問卷的問題中,属于背景性問題的有()。A.受访者的年龄B.受访者与否打算买房C.受访者买房的重要原因D.受访者的收入水平E.受访者的房型偏好【参照答案】CD。68、影响住宅市場细分的消费者的行為原因有()A.生活方式B.使用時机C.购置阶段D.购置動机E.追求利益【参照答案】BCE。本題考察消费者市場的细分根据。房地产市場细分的行為原因包括：使用時机、追求利益、购置阶段。参見教材P93.69、下列房地产開发项目前期筹划汇报的内容中,属于产品定位内容的有()A.總体规划提议B.市場细分C.建筑功能提议D.配套与景观提议E.户型设计【参照答案】ACDE。本題考察房地产项目開发产品定位的内容,房地产项目開发的产品定位包括：建筑功能、产品档次、總体规划、建筑風格、配套、景观,参見教材P98.70、房地产開发项目的土地获得成本包括()。A.建安工程费B.土地使用权出让金C.土地房屋征收赔偿费用D.公共配套设施建设费E.土地使用权获得税费【参照答案】BCE。奔頭考察土地成本获得的内容。土地成本包括：土地使用权出让金、都市基础设施建设费、土地房屋征收赔偿费、土地使用权获得税费。参見教材P113.71、发售型房地产開发投资的不确定原因有()。A.建安工程费B.空置率C.租金水平D.開发周期E.房地产開发贷款利率【参照答案】ABCD。本題考察房地产開发投资的不确定原因。房地产開发投资的不确定原因包括：土地获得成本、建筑安装工程费用、租售价格、開发周期、融资成本、空置率、經营成本、投资收益率。参見教材P132～133.72、對互斥型房地产投资方案進行直接比选時,比较方案之间必须具有的可比性条件有()。A.各方案均為房地产開发投资项目B.各方案有相似的投资收益率C.各方案费用和效益的计算口径一致D.各方案有相似的计算期E.各方案現金流量有相似的時间單位【参照答案】CDE,本題考察房地产投资方案的可比性条件。参見教材P149.73、下列投標文献存在的問題中,导致投標文献無效的有()。A.投標文献未按照招標文献的规定密封B.投標函未加盖投標人的企业及企业法定代表人印章C.投標文献的关键内容字迹模糊、無法识别D.投標文献正文字体不一致E.构成联合体投標的,投標文献未附联合体各方共同投標协议【参照答案】ABCE。本題考察投標無效文献,参見教材P170。74、房地产開发项目竣工验收应具有的条件有()。A.窗明、地净、水通、灯亮及采暖通風设备运转正常B.有工程质量监督站签订的质量合格文献C.有施工單位签订的工程保修書D.有完整的技术档案和施工管理资料E.工程质量监督站责令整改的問題所有整改完毕【参照答案】ACDE。本題考察房地产项目竣工验收条件。参見教材P181-182.75、房地产交易中导致房地产成交价格偏离正常价格的原因有()。A.交易双方過去互不相识B.交易双方對交易對象不够理解C.交易双方斤斤计较D.交易双方對市場行情不够熟悉E.交易双方有利害关系【参照答案】BDE。本題考察市場法的概述。在详细一宗房地产交易中,交易双方也許有厉害关系,也許對交易對象不够理解或對市場行情不够熟悉等,导致交易价格偏离政策价格。参見教材P187.76、房地产經纪机构對其代理销售的新建商品房進行销售筹划前,应完毕的工作有()。A.与委托人签订销售代理协议B.進行销售現場准备C.從委托人处获得有关销售资料D.与委托人進行项目結算E.申請商品房预售(销售)許可证【参照答案】ABCD。本題考察商品房销售代理工程流程。参見教材P219.77、房地产開发企业以实現预期投资收益率作為其開发的商品房的定价目的,在确定预期投资收益率時,应综合考虑()。A.安全風险率B.房价上涨率C.安全收益率D.通货膨胀率E.風险酬劳率【参照答案】CDE。本題考察房地产定价目的。预期收益率是到达的最低收益率,一般包括安全收益率、通货膨胀率和風险酬劳。参見教材P211.78、下列人员中,具有业主身份的有()。A.房屋权属证書记载的房屋所有权人B.合法购得房屋但尚未依法办理所有权登记的人C.房屋所有权人的父亲D.房屋的承租人E.房屋的借用人【参照答案】AB。本題考察业主的认定。参見教材P239.79、下列成本费用中,可纳入物业服务成本或物业服务支出的有()。A.物业服务人员工资B.物业管理区域绿化养护费用C.物业服务人员奖金D.物业管理区域公共秩序维护费用E.物业管理用房保修期满後的改造费用【参照答案】ABD。本題考察物业服务成本内容。参見教材P259.80、下列個人住房抵押贷款做法中,會減少月偿還额的有()。A.提高首付款比例B.争取贷款利率优惠C.增長贷款额度D.延長贷款期限E.在贷款金额不变的状况下增長住房公积金贷款【参照答案】ABCE。本題考察個人住房抵押贷款有关内容。参見教材P273.三、案例分析題(一)张某完全靠500萬元的自有资金進行房地产置业投资。經市場调研,有甲、乙、丙三個投资方案可供选择。各方案的初始投资、年净經营收入和净转售收入見下表,计算期均為。张某的目的收益率為10%。單位：萬元81、進行方案比选時,甲、乙、丙三個投资方案之间的关系為()A.現金流有关方案B.互斥方案C.混合方案D.互补方案【参照答案】B本題考察投资方案的类型,由于受资金约束,只能选择一种方案,即互斥方案,参見教材P149.82、用净現值率法進行方案比较,甲、乙、丙三個投资方案從优到劣的排列次序為()。A.甲、乙、丙B.甲、丙、乙C.丙、乙、甲D.乙、丙、甲【参照答案】D。本題考察相似的互斥方案比选内容,参見教材P150.83、在计算期内,甲、乙、丙三個投资方案經营期间的投资收益率高下关系對的的為()。A.甲不小于乙,乙不小于丙B.乙不小于甲,甲不小于丙C.乙等于丙,丙不小于甲D.甲等于乙,乙不小于丙【参照答案】C。本題考察收益率的计算,参見教材P151.84、在计算期内,甲、乙、丙三個投资方案的現金流出应包括()。A.初始投资B.經营成本C.還本付息D.經营税金【参照答案】ABD。本題考察現金流量的内容。张某的贷款中不波及贷款,没有波及還本付息的現金流量,其他都包括。参見教材P113。(二)某房地产開发企业拟建一幢自用办公楼,估计工程造价為萬元,准备采用邀請招標方式选择承包商,并在招標文献中规定投標人提交投標保证金。此外,為了评標工作的需要,拟组建由7人构成的评標委员會,其中该房地产開发企业總工程師、總經济師各1名,招標代理机构代表1名,其他4人是從专家名册中随机抽取的专家。85、该房地产開发企业准备采用邀請招標方式的原因也許為()。A.节省招標费用B.选择最有竞争力的承包商C.減少風险D.节省招標時间【参照答案】A。本題考察邀請招標的長处。参見教材P168.86、该房地产開发企业為減少自已承担的工程量風险和通货膨胀風险,宜选择()。A.總价协议B.單价协议C.成本加固定额酬金协议D.成本加比例酬金协议【参照答案】A。本題考察房地产開发项目中的协议选择。参見教材P173.87、该项目的投標保证金最高為()萬元。A.40B.60C.80D.100【参照答案】本題考察招標前的准备工作。参見教材P169.88、拟组建的评標委员會构成存在的問題為()A.评標委员會组员總数7人,未到达法定人数B.评標委员會组员中有该房地产開发企业總經济師C.评標委员會组员中有招標代理机构代表D.评標委员會组员中专家人数未到达法定比例【参照答案】D,本題考察评標委员會的构成。参見教材P171.(三)某套住宅的建筑面积為100平方米,