上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司与杨婷、房磊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

/上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司与杨婷、房磊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】上海市第二中级人民法院【审理法院】上海市第二中级人民法院【审结日期】2020.02.18【案件字号】(2019)沪02民终11783号【审理程序】二审【审理法官】彭辰姚跃张常青【审理法官】彭辰姚跃张常青【文书类型】判决书【当事人】上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司;杨婷;房磊【当事人】上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司杨婷房磊【当事人-个人】杨婷房磊【当事人-公司】上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司【代理律师/律所】刘祎北京市惠诚律师事务所上海分所;李天翼北京市惠诚律师事务所上海分所【代理律师/律所】刘祎北京市惠诚律师事务所上海分所李天翼北京市惠诚律师事务所上海分所【代理律师】刘祎李天翼【代理律所】北京市惠诚律师事务所上海分所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司【被告】杨婷;房磊【本院观点】一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同关系是否成立等法律问题已作详尽分析，并无不当，本院予以认同。【权责关键词】代理合同直接证据证明力诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同关系是否成立等法律问题已作详尽分析，并无不当，本院予以认同。现骏丰嘉陆公司提起上诉，但未就其在一、二审中相关主张提交新的证据予以证明，故本院对骏丰嘉陆公司的主张，难以采纳。需要指出的是，骏丰嘉陆公司在本案中坚称其并无以111111元的价格出售系争车位的意思表示，但其既未提交证据证明丰悦公司、逸舒源中心认可系未经授权擅自实施发布相关广告及收取款项等行为，也未提交直接证据证明其已向丰悦公司、逸舒源中心追究相应法律责任。同时，骏丰嘉陆公司也未提交作为代销商的逸舒源中心在售相关房产过程中的已获授权范围及相应操作流程的证据。鉴此，结合已查明的相关公司人员混同的情况，骏丰嘉陆公司仅以其与丰悦公司、逸舒源中心系不同法律主体为由，主张其并未作出相关意思表示的主张，本院不予采信。此外，根据生活常理，作为购买方在未获出售方实地或书面展示的情况下是无法获知相关车位位置、面积、编号等客观状况。而作为购房者，先向出售方发出购买要约并支付部分款项然后等待出售方作出承诺，显然也不符合生活常理。本案中，相关证据显示杨婷、房磊欲购车位编号明确，可以与系争车位实际登记情况相匹配，因此可以推定杨婷、房磊对购买系争车位已经经过协商，故骏丰嘉陆公司关于《房屋认购订单》属于杨婷、房磊购买系争车位的要约的主张，本院不予采纳。综上所述，一审法院基于查明的事实及在案证据，所作认定并无不妥，相应判决，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹【更新时间】2021-10-3102:31:16【一审法院查明】综上所述，一审法院基于查明的事实及在案证据，所作认定并无不妥，相应判决，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。而审判人员则应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案中，微信公众号“骏丰玲珑坊"确实在2018年11月8日发布了双十一车位促销广告，骏丰嘉陆公司辩称其对丰悦公司擅自发布广告一事不知情，且丰悦公司、逸舒源中心的行为与其无关的意见，法院不予采纳，理由如下：1.浏览历史信息可知，双十一车位事件发生前后，该公众号均发布有优惠、促销信息，活动都指向玲珑坊售楼处，可见该公众号长久以来持续为玲珑坊楼盘的销售进行宣传、推广、导流；2.如确实系丰悦公司擅自发布，骏丰嘉陆公司理应积极制止以避免对其不利影响。尤其是引发双十一车位事件后，骏丰嘉陆公司极有可能遭受重大损失，在此情况下其称仅通过电话制止而未采取更为严谨、正式的维权手段，不合常理；3.双十一车位事件发生后，骏丰嘉陆公司已知晓该公众号的存在，更应予以必要关注。然而该公众号在2019年4月至7月期间仍频繁发布促销广告，骏丰嘉陆公司却从未制止；4.逸舒源中心作为骏丰嘉陆公司在玲珑坊楼盘的代销商，为开展销售活动必然需配备一定数量的工作人员。但是，逸舒源中心在本市未办理过社会保险登记，在社保中心查询不到该公司为任何员工参保的记录，那么该公司究竟如何安排用工？结合玲珑坊楼盘的销售人员张志浩、杨春霞、案发第一时间接待业主的高明涛均由丰悦公司缴纳养老保险，同时该两公司的经营范围也高度一致，足以说明丰悦公司与逸舒源中心在玲珑坊楼盘的工作人员严重混同。综合以上分析，再结合丰悦公司、逸舒源中心与骏丰嘉陆公司的法定代表人为同一人，实际办公地址亦相同，高明涛在案发第一时间代表骏丰嘉陆公司接待业主，诉讼中李爽得以员工身份代理以上三个公司等等事实可知，“筑巢引凤购房脱单"地产11.11光棍节活动系由骏丰嘉陆公司开展的促销活动，活动中的具体工作由丰悦公司及逸舒源中心负责实施。骏丰嘉陆公司又以《购房认购定单》不符合商品房买卖合同司法解释第五条的规定而否认就系争车位建立了正式的买卖关系，对此法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，《购房认购定单》已确定了双方当事人名称、标的及价款等具备了车位买卖合同的必要条款，故双方就系争车位成立了买卖关系。此外，双方还约定买方付清全部款项后签订购车位合同，至于未约定的诸如过户、交付等非必要条款可补充约定，即使达不成一致意见而发生纠纷，法院也可依据相关法律规定予以确定。现杨婷一方已支付了全部购车位款，根据诚信原则，骏丰嘉陆公司应将系争车位交付并过户给杨婷一方。据此，一审法院判决如下：一、杨婷、房磊应于判决生效之日起十日内支付上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司剩余车位款106111元；二、上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内将位于嘉定区康年路XXX弄XXX号地下一层161号车位过户到杨婷、房磊名下，并将该车位交付给杨婷、房磊。【二审上诉人诉称】骏丰嘉陆公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨婷、房磊的一审全部诉请。上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司与杨婷、房磊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书上海市第二中级人民法院民事判决书(2019)沪02民终11783号当事人上诉人(原审被告)：上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：刘祎，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李天翼，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：杨婷。被上诉人(原审原告)：房磊。委托诉讼代理人：杨婷(系房磊之妻)。审理经过上诉人上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司(以下简称“骏丰嘉陆公司")因与被上诉人杨婷、房磊商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初4082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人骏丰嘉陆公司的委托诉讼代理人李天翼，被上诉人杨婷(暨被上诉人房磊的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称骏丰嘉陆公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨婷、房磊的一审全部诉请。事实与理由：微信公众号上发布的双11活动广告不是骏丰嘉陆公司授权发布的，不代表骏丰嘉陆公司的真实意思表示。即便是由骏丰嘉陆公司发布，根据相关司法解释规定，该广告应当认定为要约邀请。在杨婷、房磊签订的商品房认购单买方承诺一栏有明确约定，及该签署的文件并非是双方的协议，而仅仅是对杨婷、房磊确认购买车位要约的书面确认，再由骏丰嘉陆公司对订购单进行审核来决定是否作出承诺，是否签订车位的买卖合同。在公司销售人员和杨婷、房磊沟通过程中，销售人员始终没有获得公司的授权来与杨婷、房磊签订车位买卖合同，其仅仅是招来客户促成购房者与开发商来签订买卖合同，根据杨婷、房磊一审提供的微信聊天记录，无法确认销售人员的姓名，或者是否是公司员工。综上，骏丰嘉陆公司和杨婷、房磊之间没有达成车位的买卖合意。二审被上诉人辩称杨婷、房磊辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告诉称骏丰嘉陆公司向一审法院提出的诉讼请求：判令骏丰嘉陆公司将位于嘉定区康年路XXX弄XXX号玲珑坊(东苑)小区地下室161号车位(下称“系争车位")交付给杨婷、房磊，并协助杨婷、房磊办理该车位的产权过户手续。本院查明一审法院根据当事人的庭审陈述以及经审查确认的证据，确认如下事实：嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX室房屋登记为杨婷、房磊所有，系争车位登记为骏丰嘉陆公司所有，该房屋及车位均位于骏丰嘉陆公司开发的玲珑坊楼盘。2018年11月8日，微信公众号“骏丰玲珑坊"上发布了主题为“筑巢引凤购房脱单"的地产11.11光棍节活动广告，载明：时间为2018年11月7日至2018年11月11日，其中车位特价优惠，原价人民币(以下币种均为人民币)20万元，现一口价111,111元，活动地点嘉定区马陆镇康丰路XXX号玲珑坊售楼中心，开发商为骏丰嘉陆公司，投资商为香港骏丰国际集团。杨婷、房磊现提供《房屋认购定单》照片打印件一份，载明：签订日期为2018年11月8日；买方为杨婷、房磊(同时登记有出生年月、身份证号码、联系电话等)；买方向骏丰嘉陆公司购买的车位号码为康年路208-6-161，车位原销售总价20万元，买方购买车位签约销售总价为111,111元；买方购买车位付款方式为，在本认购定单签订当日，买方向卖方支付5,000元作为购车位定金，签订购车位合同后转为车位款，不贷款：认购定单签订后20天内付清全部车位款，认购定单签订后30天内签订购车位合同；买方承诺项下第6点，本认购定单有效期自买方签字和按手印之日起生效，若买方没有按本认购定单约定付款和签订所有合同，则本认购定单终止日期为本认购定单生效之日起第30日。若买方按本认购定单约定付款和签订所有合同，则本认购定单有效期至买方履行完所有责任和义务后终止。本认购定单原件仅有一份，由买方签字、按手印(或盖章)后交卖方保管，本认购定单的复印件和照片均无法律效力。该认购定单落款处仅显示有杨婷、房磊签名捺印。当日，杨婷通过POS机刷卡方式支付5,000元，相应POS机签购单显示商户名称为骏丰房地产开发(上海)有限公司。杨婷并收到收款收据一份，载明：收款日期为2018年11月8日，付款单位名称为杨婷、房磊(208-6-车位161)，收款单位名称为骏丰嘉陆公司，收费项目定金，金额5,000元。但该收款收据上未有骏丰嘉陆公司盖章。2018年11月9日，众多业主前往玲珑坊售楼中心，要求骏丰嘉陆公司按照111,111元的价格继续履行车位买卖合同。当日，接待人员高明涛称其为公司的工作人员，现代表公司表示，对业主所称的其他情况不清楚，如果能接受20万的话交款签约，不能接受的话立即办理退款。2018年11月15日，骏丰嘉陆公司的代销商上海逸舒源营销策划中心(以下简称“逸舒源中心")向杨婷、房磊发送《车位意向金退款通知函》，载明：因您意向购买161号车位，双方就车位价格未达成一致，无法签订车位合同。现通知您在2018年11月30日前来办理退款手续，我司将您支付的5,000元意向金退回您的账户。若您在规定时间内未能办理退款手续，我司则视为您放弃退款。一审法院又查明，1.微信公众号“骏丰玲珑坊"的注册主体为上海丰悦投资管理有限公司(以下简称“丰悦公司")。本案纠纷发生后，丰悦公司已将该公众号上的“筑巢引凤购房脱单"地产11.11光棍节活动广告删除。现进入该公众号并浏览历史信息可知，该公众号曾于2018年1月发布有骏丰嘉陆公司的声明信息，2018年7月发布有玲珑坊楼盘的购房优惠活动信息，2019年4月至7月频繁发布玲珑坊楼盘的促销信息及回馈业主的活动信息，指向的活动地点均为玲珑坊售楼处。2.丰悦公司、逸舒源中心、骏丰嘉陆公司的法定代表人均为关惠勤。丰悦公司的经营范围为房地产经纪、商务信息咨询、市场营销策划等等。逸舒源中心的经营范围为市场营销策划、房地产经纪、商务信息咨询等等。3.在一审法院受理韩英诉丰悦公司劳动争议纠纷的(2018)沪0114民初8009号一案中，丰悦公司委托李爽以员工身份作为代理人参与诉讼，丰悦公司确认其送达地址为虹口区大连路XXX号XXX楼骏丰国际。4.在一审法院另受理的逸舒源中心诉张文华房屋租赁合同纠纷的(2019)沪0114民初3013号一案中，逸舒源中心委托李爽、高明涛以员工身份作为代理人参与诉讼，逸舒源中心确认其送达地址为虹口区大连路XXX号XXX楼。5.本案一审中，骏丰嘉陆公司亦委托李爽、高明涛以员工身份作为代理人参与诉讼，骏丰嘉陆公司确认其送达地址亦为虹口区大连路XXX号XXX楼。6.一审法院调查发现，丰悦公司、骏丰嘉陆公司在上海市社会保险事业管理中心(以下简称“社保中心")登记的地址均为虹口区大连路XXX号XXX楼。逸舒源中心未在本市办理社会保险登记，在社保中心查询不到该公司参加城镇社会保险基本情况。7.自2017年6月至2019年5月，高明涛的养老保险缴费单位为丰悦公司。杨春霞的名片显示其为玲珑坊楼盘的销售经理，至2019年6月，其养老保险缴费单位亦为丰悦公司。另案查明，2018年9月至2019年5月，玲珑坊楼盘的销售人员张志浩的养老保险缴费单位也为丰悦公司。8.杨婷、房磊于2019年8月28日向一审法院支付了剩余车位款106,111元。一审法院审理中，杨婷陈述：签订《房屋认购定单》当天，接待人员告知公司盖章后会向其提供《房屋认购定单》，故其当天只能拍照留存，然而次日双方便发生纠纷。现以《房屋认购定单》确定的付款时间为准。骏丰嘉陆公司称：在双十一车位事件后，骏丰嘉陆公司第一时间以电话方式制止丰悦公司擅自发布广告，但现无法提供证据。一审法院认为一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。而审判人员则应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断。本案中，微信公众号“骏丰玲珑坊"确实在2018年11月8日发布了双十一车位促销广告，骏丰嘉陆公司辩称其对丰悦公司擅自发布广告一事不知情，且丰悦公司、逸舒源中心的行为与其无关的意见，法院不予采纳，理由如下：1.浏览历史信息可知，双十一车位事件发生前后，该公众号均发布有优惠、促销信息，活动都指向玲珑坊售楼处，可见该公众号长久以来持续为玲珑坊楼盘的销售进行宣传、推广、导流；2.如确实系丰悦公司擅自发布，骏丰嘉陆公司理应积极制止以避免对其不利影响。尤其是引发双十一车位事件后，骏丰嘉陆公司极有可能遭受重大损失，在此情况下其称仅通过电话制止而未采取更为严谨、正式的维权手段，不合常理；3.双十一车位事件发生后，骏丰嘉陆公司已知晓该公众号的存在，更应予以必要关注。然而该公众号在2019年4月至7月期间仍频繁发布促销广告，骏丰嘉陆公司却从未制止；4.逸舒源中心作为骏丰嘉陆公司在玲珑坊楼盘的代销商，为开展销售活动必然需配备一定数量的工作人员。但是，逸舒源中心在本市未办理过社会保险登记，在社保中心查询不到该公司为任何员工参保的记录，那么该公司究竟如何安排用工？结合玲珑坊楼盘的销售人员张志浩、杨春霞、案发第一时间接待业主的高明涛均由丰悦公司缴纳养老保险，同时该两公司的经营范围也高度一致，足以说明丰悦公司与逸舒源中心在玲珑坊楼盘的工作人员严重混同。综合以上分析，再结合丰悦公司、逸舒源中心与骏丰嘉陆公司的法定代表人为同一人，实际办公地址亦相同，高明涛在案发第一时间代表骏丰嘉陆公司接待业主，诉讼中李爽得以员工身份代理以上三个公司等等事实可知，“筑巢引凤购房脱单"地产11.11光棍节活动系由骏丰嘉陆公司开展的促销活动，活动中的具体工作由丰悦公司及逸舒源中心负责实施。骏丰嘉陆公司以杨婷一方提供的《购房认购定单》、收款收据并非原件且未有公司盖章而否认其真实性，就此杨婷一方已在庭审中作出合理解释，同时符合该认购定单上“本认购定单原件仅有一份，由买方签字、按手印(或盖章)后交卖方保管"的记载，再结合杨婷一方当日以pos机刷卡付款5,000元(签购单显示有骏丰字样)，纠纷发生后收到骏丰嘉陆公司代销商发送的退款通知这些事实，故法院对骏丰嘉陆公司的该否认意见不予采纳。杨婷、房磊确实于2018年11月8日与骏丰嘉陆公司签订了《购房认购定单》，并且已向骏丰嘉陆公司实际支付定金5,000元。骏丰嘉陆公司又以《购房认购定单》不符合商品房买卖合同司法解释第五条的规定而否认就系争车位建立了正式的买卖关系，对此法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，《购房认购定单》已确定了双方当事人名称、标的及价款等,具备了车位买卖合同的必要条款，故双方就系争车位成立了买卖关系。此外，双方还约定买方付清全部款项后签订购车位合同，至于未约定的诸如过户、交付等非必要条款可补充约定，即使达不成一致意见而发生纠纷，法院也可依据相关法律规定予以确定。现杨婷一方已支付了全部购车位款，根据诚信原则，骏丰嘉陆公司应将系争车位交付并过户给杨婷一方。据此，一审法院判决如下：一、杨婷、房磊应于判决生效之日起十日内支付上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司剩余车位款106,111元；二、上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内将位于嘉定区康年路XXX弄XXX号地下一层161号车位过户到杨婷、房磊名下，并将该车位交付给杨婷、房磊。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同关系是否成立等法律问题已作详尽分析，并无不当，本院予以认同。现骏丰嘉陆公司提起上诉，但未就其在一、二审中相关主张提交新的证据予以证明，故本院对骏丰嘉