【我国房地产企业融资策略探究：以万科为例13000字（论文）】

我国房地产企业融资策略研究—以万科为例TOC\o"1-3"\h\u16448摘要 116448一、绪论 221817（一）研究背景及意义 215677（二）国内外研究现状 3151901.国外研究现状 388712.国内研究现状 32074（三）研究内容和方法 320874二、相关理论概述 41550（一）融资的概念及分类 531610（二）融资管理的概念 520990（三）融资管理的原则 56923三、万科集团融资管理的现状分析 518249（一）万科集团简介 69428（二）万科集团融资管理的现状 715376（三）万科集团融资管理存在的问题 888821.缺乏科学融资规划 9302032.资本结构有待完善 105123.融资渠道选择不合理 11148494.治理结构不完善 1229884四、万科集团融资管理的优化对策 1230595（一）制定科学的融资规划 131204（二）完善资本结构 1320802（三）降低融资成本 1312585（四）完善公司治理结构 146896结论 14摘要：在企业的发展进程中，充足的资金来源和完善的资金链是十分重要的。房地产企业作为资金密集型企业，资金需求量大，项目运营周期长，因此，融资对企业来说既重要又困难。本论文对房地产行业融资的基本状况进行了分析，并总结了其中存在的一些问题，对国内知名的房地产企业万科企业股份公司进行了典型案例分析，通过万科融资相关的财务指标分析及融资特点，对其融资策略进行了评价，就优化房地产企业的融资策略提出较为可行的对策建议。关键词：万科集团；融资管理；融资策略一、绪论（一）研究背景及意义1.研究背景房地产企业的经营模式发展，需要很多的可流动的资金加以支持，这一问题对于现阶段的房地产企业的未来发展带来了一定的挑战。我国房地产行业的发展，作为国民经济重要发展支柱性产业之一，对实体经济发展起到了决定性的作用。随着房产限购政策出台，房地产开发企业的规模又逐渐壮大，此行业开始出现供大于求的高速增长状况，形成了非常严重的市场泡沫。为了遏制我国房价的飙升，政府出台了很多政策，例如限购令等政策，此后房地产销量明显减少，这会导致企业出现流动资金困难的情况发生，而房地产开发时需要大量的流动资金，如果单凭出售房子的利润，很难满足企业运营所需的资金，必须加大流动资金投入。2.研究意义本文将以万科集团为例，分析企业融资管理的现状，找出存在的问题，并结合万科的实际，提出几点针对性的融资管理优化的对策。本文将以万科为例进行案例研究，希望可以丰富学术界有关融资管理方面的理论体系，具有一定的理论意义3.现实意义本文的研究还可以为万科提供融资管理的策略指导，确保其融资管理水平的提升，从而促进其融资难题的解决以及资金需求的满足，为企业的可持续发展服务，也为更多的房地产企业提供融资管理的参考作用，还具有一定的现实意义。（二）国内外研究现状1.国外研究现状国外对中小企业房地产融资的研究起步较早，收获颇丰。BaldwinA于2016年通过建构经济学模型来分析房地产融资产业流动性及投资风险，认为商业银行对于房地产贷款渠道及金额，均有别于房地产贷款范围内三个因素之优点。2015年，NelsonA在对房地产市场历史由来的考察中发现，房地产能够直接获得长期按揭房屋抵押贷款。在二线城市按揭房屋贷款市场和金融保险行业中，联邦房贷和保险亦应运而生。BregmanA（2006）则是基于房地产行业的特性提出了房地产间接融资理论。LevinbergJ.（2014）认为中国的住房制度改革使房地产成为一个重要的经济增长点。MwathiJK在2016年还对房地产市场与金融有关的侧面进行了研究，认为根据我国房产的类型可把融资模式划分为两类：一类是住宅地产项目融资模式，另一类是收益较大型地产项目融资。SokoliY在2016年的研究中，就房地产通货紧缩与房地产开发市场商品价格之间的关系和影响进行了分析，发现在20世纪80年代，我国房价的涨跌变化幅度基本一致。与此同时，通过分析发现我国房价和房地产投资呈现着正相关关系，并且该相关性随时间的推移而加强。我国房地产目前房价依旧处于高位且持续上涨趋势明显。并且近年来国家宏观调控政策的力度逐渐加大，房地产行业也受到了较大冲击。所以文章认为目前房地产价格的波动有其必然性。但是，并不完全是市场调节的结果。2.国内研究现状国内将所有关于房地产融资风险管理相关的研究主要集中于企业筹资过程中的风险控制、管理模式、策略等几个方面，此外还针对企业筹资风险管理展开深入研究，并再次取得了一定的收获。但是对于房地产行业来说，因自身业务特点在融资过程中会遇到许多不确定性因素的影响，所以如何合理、高效的管理房地产公司融资是当前有待解决的重要课题。甘桂佳（2016）在综合调研房企上市公司融资的风险相关研究和现状的基础之上，发现了大量房企在其融资流程的过程中存在一定的问题，虽然研究内容不具有科学性和系统性，但是融资有必要充分利用组合评价法和人工神经网络以及灰色模糊综合评价法，合理客观地评价房企在融资流程风险方面所存在的问题。另外，蔡雅莎（2015）在对房地产行业的金融情况调查后，总结了房地产企业在融资的过程中存在着风险管理法律的不完善以及管理体系不足的缺点。并且其融资方式简单、集团企业财务风险高的融资管理难题。最后提出了集团企业应该提高企业的可持续力以及开展多元化的融资服务渠道和企业外部直接融资比例、并寻求集团企业外部融资的清晰对策。最后，朱运璇（2015）提出在研究有关于我国中小型企业管理的集团融资风险当中，发现缺乏科学规的划企业的融资管理体系，企业的资金结构和融资渠道都不完善的问题，大部分企业都存在上述问题。这些问题对企业来说是致命的，应进一步结合企业的实际状况，提出一套完善的融资管理策略进一步加强对集团民营企业的融资风险的把控。总的来看，国内外对融资问题已有较多研究，但是对融资管理问题和个别的案例研究缺乏。目前我国的房地产行业，在融资管理这个大项目上存在着，融资风险的把控不行、融资方式不合理以及融资结构化不足等。这些问题严重阻碍了融资理论在房地产行业的当中的实践行动。另外，与此同时房地产行业也是一个资金密集型的行业，融资渠道很成本高并且形式也很单一，这使万科集团在未来的发展过程中将面临着相当庞大的压力。因此，对万科集团在融资方面存在的问题及原因分析具有重要的意义。（三）研究内容和方法本论文一共划分成为五个部分，一绪论主要阐述的是论文的研究背景和研究方向以及意义。另外，融资管理的国内外研究现状，以及具体的研究内容和方法。同时对采取的研究思路与技术路线进行了解说，对本论文可能的创新点进行简单总结。最后，提出有待完善之处。二是对融资理论进行综述，主要说明国内外有关融资的一些基本概念与分类，以及融资管理方面的一些基本概念与含义，从而为下文有关论文的撰写与研究打下理论基础。第三步是以万科房地产企业融资管理出现的状况以及针对这一状况提出的对策，介绍了万科集团近几年在融资管理方面取得的成绩和存在的问题，并分析了万科集团最近几年在融资管理上所做的努力以及其在融资管理中存在的问题。第四部分提出完善和优化万科融资管理结构的建议以及对我国商业银行融资结构进行总结描述分析，指出了其中存在的融资管理重点和难点。第五部分则是论述针对问题给出建议，例如我国商业银行融资结构应采取哪些对策。最后为全文的结语，主要总结全文。本文所使用的研究方法有：(1)文献法：搜集国内外有关企业融资及有关企业实施融资风险管理方面的大量文献，经过深入地阅读，整理，分析及研究等，并且归纳出大量有关学术文献理论材料，从中发现企业融资中的一些基本概念，以及有关企业在融资过程中实施风险管理方面的一些基本概念及其意义，为本论文持续深入地研究撰写及研究结论打下坚实的基础理论基础。(2)案例研究法：以万科公司为例，在对其基本状况进行分析的基础上，指出其财务管理现状，进而对其中所存在问题进行剖析，最后针对其实际状况，提出优化资金管理，提升其财务管理水平，减少融资风险等建议。二、相关理论概述（一）融资的概念及分类企业在考虑生产经营发展状况时，需要向指定的人或者固定的投资者申请筹备资金，使募集到的流动性资金用于生产和经营。这种融资方式称为企业内部融资。企业通过内部融资可以提高资产质量，降低筹资成本，增强市场竞争力，实现资源合理配置。企业内部融资有两种类型：一种是内生企业融资，一种是单独外生。内生企业融资是指企业本身所拥有的资源。而外源企业融资则是由企业的股东通过发行股票或者债券进行筹资。这两者都属于企业的内生性融资。这种内生性融资，主要表现为某些企业把自有资金投向本国或对外进行投资。外部融资，主要指一般企业或者公司通过现有的方式与手段，在除公司以外的经济实体范围内募集资金的行为，其主要融资手段有商业银行贷款，发行股票以及公司债券等。（二）融资管理的概念融资管理是指企业向企业外部有关单位或个人以及从企业内部筹措和集中生产经营所需资金的财务管理活动。融资管理的蛀主要内容1.明确具体的财务目标以实现企业价值最大化为最终目标，企业在具体经营管理过程中必须确定具体的财务目标，这样才能对有效实施财务的融资管理职能具有直接指导作用。这一具体的财务目标会受到企业当期的经济环境、法律环境、税收环境和金融环境的影响，在确定目标时一定要充分考虑企业内部和外部的各项财务关系，以保证在协调有效的基础上实现这一目标。2.科学预测企业的资金需求量企业的财务部门必须根据企业具体的经营方针、发展阶段和投资规模，运用科学合理的预测方法，正确地测定企业在某一时期的资金需要量。资金不足或资金筹集过量都不利于企业的正常发展。在企业进行资金预测过程中，必须掌握正确的预测数据，采用正确的预测方法，如果发生预测错误，可能会直接使企业财务管理失控，进而导致企业经营和投资的失败。3.选择合理的融资渠道和方式融资渠道是指企业取得资金的来源；融资方式是企业取得资金的具体形式。在实务中，同一渠道的资金可以采用不同的方式取得，而同一融资方式又可以适用于不同的融资渠道，二者结合可以产生多种可供选择的融资组合。因此，有必要对二者的特点加以分析研究，以确定合理的融资组合。4.确保资金结构的合理性简单地讲，资金结构就是指企业负债资金和权益资金的比例关系，有时也被称为资本结构。由于不同的融资方式会带来不同的资金成本，并且对应不同的财务风险，因此，企业在将不同的融资渠道和方式进行组合时，必须充分考虑企业实际的经营和市场竞争力，适度负债，追求最佳的资本结构。（三）融资管理的原则企业与投资者在直接融资与管理中多要遵守的原则如下：（1）开放性原则。已经发行上市的公司，要按要求将其公司发行的证券公之于众，帮助其公司企业规避融资的骗术，防止投资者对金融市场的破坏。（2）坚持公正对待原则与平等互利原则相结合。在证券发行和交易过程中，必须遵守相关的法律、法规。这样有利于保护广大投资者的权益，维护证券市场的公平、公开、公正，促进我国市场经济的发展。（3）保护中小投资者的原则。在进行直接发行时，要充分尊重广大投资者的意愿，使其参与到整个金融市场中来，这样才能保证证券发行顺利进行，促进整个金融市场得到好的发展。另外，直接融资也同样是保护中小投资者合法权益的手段之一。一旦利益受损，就会带来巨大损失甚至会危害整个市场稳定。（4）坚持公平交易原则。在直接金融市场内，投资者们具有相同的金融市场条件和相同的买卖交易证券的机会，完全享有交易权和其应履行的义务，这些都很好地制止了投资者违反信托、操纵和“内幕”购买、出售等活动。三、万科集团融资管理的现状分析（一）万科集团简介万科集团有限公司（以下简称万科集团）创立于1984年5月，公司总部设在我国广东省深圳市。现为我国大陆规模较大的房地产及专业私人住宅房地产开发服务公司之一。公司现有资产300亿，业务涉及地产、物业、金融等多个领域。万科集团历经20余年，已成为我国房地产业中最具实力、最具影响的上市公司。万科集团公司已在国内66座大城市成立分公司，并从2013年起进一步扩大海外房地产业务。先后在中国香港，新加坡，纽约，伦敦等地累计推出房地产开发管理服务项目10余项。深圳万科地产物业经营管理服务有限公司一直以来都把一流的地产物业经营管理、优良的住宅楼宇清洁养护作为首要的服务基础，为来住的顾客及开发商提供更优质的产品及服务。1988年，通过股份制公司的转型，万科正式进军住宅房地产领域。万科房地产开发公司（以下简称“万科物业”）于1997年经香港联交所批准上市，并成为香港上市公司中第一家在主板市场成功上市的地产公司。一九九三年，本署着手致力公共住宅租赁房屋的研发。历经多年，逐步在我国住宅房地产行业领域建立起自身品牌优势。2016年度，万科全年房地产出售住宅建筑面积为2765.4万平方米，销售额为3647.7亿，较上年同期分别上涨33.3亿、39.3亿。万科对国内住宅商品房销售市场的占有率进一步提升，达到了新的高度。不管是万科每年的销量总额，还是市场份额，均创二手房行业产品质量史新高。（二）万科集团融资管理的现状万科一直以来都以现金为主的净利润融资结构为基础。这使万科企业形成了具有多元化且温和的净利润融资结构。随着公司的不断发展和壮大，公司面临着越来越大的内部资金需求压力。在内部资金的管理和分配方面，万科也采取了多种措施来提高资金的使用效率和安全性。但从外净利润的融资结构来看，由于公司在2014-2015年间采取了较为激进的股权再融资政策，导致企业面临较大的财务风险。因此，有必要对万科内部净利润融资结构进行分析。从内部净利润筹资结构来看，万科以净利润留存收益筹资方式，迅速募集资金，从某种程度上大大增加了与万科内部净资产等价的资金，削弱资产负债率，综合体现财务资金杠杆作用。从表3.1可以看出，万科内部净利润与留存收益之比，虽然2016年后开始下降，但是仍保持高位，这说明万科内生净利润融资情况还算好，这给其他融资方式打下良好条件与基础，公司能够较好地主动应对目前市场经济条件改变。表3.1万科公司2010年-2021年净利润与发放红利以及红利占净利润百分比数值时间净利润（亿元）发放现金红利（亿元）现金红利占净利润百分比（%）201072.8311.0015.10201196.2514.2914.852012125.5119.8115.782013151.1945.1629.572014157.555.1935.042015181.579.543.802016210.287.241.482017280.599.3535.422018337.711834.942019338.711834.91202041514534.932021225112.850.1数据来源：同花顺（1）银行贷款长期以来，银行是支撑万科集团融资的最主要动力。所以，万科和其他银行始终保持了良好战略合作伙伴关系。目前，万科和其他的银行已展开了大规模的融资债券等金融商业化的服务合作，受到万科与银行的关注与支持。而随着万科融资能力的提高，越来越多的银行开始关注并参与到万科的融资活动中。截至2014年12月底，共有15家商业银行向万科发放过贷款。这些银行对万科的关注与扶持，有效地缓解了万科的银行资金周转紧张问题，同时也为万科能够尝试开发其他的融资方式提供了大量的资金支持。但在政府宏观调控的力度加大的背景之下、货币政策收紧以及银行信贷条件日趋紧缩等因素影响下，银行贷款仍然是制约万科发展的重要因素之一。另外，万科也面临着自身资金链紧张，融资成本高以及其他银行融资渠道不畅等问题。而银行融资又是公司获得外部资金支持，实现发展战略和经营目标的主要途径之一。所以，万科现在还在继续探索新的途径与方法，帮助万科走出对其他银行融资的束缚与依赖。银行贷款仍是融资的主要渠道。不过，万科2022年一季度的季报显示，该公司的财务费用65.2万元，而去年同期则为193.1万元，降低60％多。由于财务费用主要由利息构成，该数据很大程度反映了企业的贷款规模。（2）股权融资万科1991年上市之后，凭借着自身的发展业绩和信誉，运用发行股票等各种途径强化了自身的股权市场进行融资。通过股票市场融资获得了丰厚的投资收益；同时通过资本市场融资，为其快速扩大规模奠定了基础。随着房地产行业进入成熟期后。企业面临着诸多问题和挑战。如何解决这些难题是万科必须要面对的一个重要课题。资本市场是实现公司价值最大化和降低企业融资成本最有效的途径之一。在这样的背景下，万科的资产结构和负债比例发生了很大变化，其融资能力得到了提高；随着资本市场的不断完善，以及政府对房地产业政策的调整，房地产行业的竞争日益激烈。房地产企业为了能取得更好的收益，越来越重视自身的品牌建设和营销活动。品牌成为房地产企业重要的无形资产。随着我国股权市场的发展，越来越多的企业开始进入到股权市场中去，这些企业也逐渐形成了自己独特的“万科”品牌。同时，随着公司业务的拓展，万科的品牌影响力也在不断增强。万科集团近5年通过经营活动积累的现金流量净额都是正数，表明盈利的情况较好，但数值变化很大。投资活动产生的净现金流量在2016-2019年均小于0，特别是在2016-2018年融资活动净现金流量为正数，表明在这一时期万科集团进行了大量投资，快速占据房地产市场，好在2020年终于改变了投资活动现金流量入不敷出的局面。自2019年开始，万科集团运营和投资活动的净现金流有所增加，而筹资活动的净现金流却明显下降为负值，说明万科集团认识到仅仅依赖经营现金流量补偿投资不算长久之计，正在逐渐重视运用筹资手段。我国房地产上市公司一般选择银行贷、信托、股票等几大主流融资渠道，近年来，具有规模性的房地产上市企业，其融资结构中银行贷款通常能达到40%的比例，如此大的依赖性会使企业对资金管控丧失主动权，无形中加大财务风险。万科集团就采取了以依靠银行贷款为主的融资模式。虽然向银行借贷审批手续相对简单，资金到账较迅速，但企业会面临到期还本付息的巨大压力，其背后风险不言而喻，这在一定维度上表明万科集团缺少行之有效的融资渠道。（3）房地产信托房地产信托是指以房地产项目开发商的名义，通过信托方式使用并被权威信托机构和负责任的公司所持有的信托。在制定投资计划时，应充分考虑到房地产的特点和风险，选择合适的信托计划贷款额度及期限，并根据不同类型的信托计划对房地产进行分类。在房地产市场日益激烈竞争环境下，房地产信托业务已成为商业银行新的利润增长点。合理充分利用房地产开发项目可以让客户顺利获得可靠投资收益。2015年，万科集团公开征集并在国内发布了公募债券基金“鹏华前海”（reits），具有固定收益性。完备的前期资金是一个由筹集到撤出的链条，这一投资模式可以有效地帮助万科实现由重资产到轻资产转变。对这个时候的万科来说，项目早期大量的土地、资金来自前期开发银行，所以早期地价已经预交。在施工期间，还很容易得到开发银行贷款先期资助。因此，万科在这个时候不需要在早期承受太多早期资金撤出压力。这也就意味着，如果没有足够的资金做支撑，任何一个投资机构都不可能完成对整个项目的销售。在房地产行业的发展过程中，房地产企业所需要的资金往往来自外部。所以，鹏华前海工程中后期，万科资金能够迅速将前期资产资本化，万科以资本化reits形式，能够有效确保后期用地、资金迅速上市，以达到迅速向轻资产过渡。海外融资国内房地产融资地随着门槛的日益增高成本也随之提高。这一现象决定了海外房地产资金的涌入发生。我国经济在经过了多年的高速增长，也进入经济的快速发展时期。人们对于房产投资和保值增值的需求也越变越高。房地产业已经成为我国国内拉动内需、促进消费、以及带动周边产业发展的核心力量。同时也成了我国的国民经济支柱性产业之一。另一方面，随着房地产资本市场不断发展，很多企业开始选择通过海外房地产融资来获取资金支持自身的发展，这就为国内房地产开发企业在海外进行房地产融资提供了新的思路。（三）万科集团融资管理存在的问题1.缺乏科学融资规划对房地产开发企业来说，为了能确保自身企业利润在短时间内获得稳定而持久的利润增长，就需要有效地做好房地产融资工作，同时也需要将自身资金问题摆在显著地位。万科进入中国较早，因此从它资本市场运营以及从它融资方式选择上来看，万科都做得优于国内其他房地产企业以及开发商。在具体融资方式选择之上，万科并不只靠在国内A股资本市场运营中可以直接融资，而是可以利用自身优势，在国内开展大量持续性、高效率的房地产资金市场募集及配套工作。截至目前，万科拓展房地产资本市场发展之路，已援引大量资金。其筹资途径主要有：房地产银行贷款，股权转让筹资，房地产投资信贷信托和海外房地产筹资。表3.2万科2019年制定未来5年融资战略规划数据指标项目未来1年未来2年未来3年未来4年未来5年融资额度新增10亿15亿20亿25亿30亿直接融资比率提高到2%5%7%10%12%长期负率比率提高到20%25%30%35%40%负债率降低到79%78%77%76%75%利润率提高到10.5%10.75%11.0%11.5%12%应收账款周转天数9080706050流动比率提高到931.401.451.501.55速动比率提高到0.350.400.450.500.55平均融资成本降低到11.0%10.5%10%9.5%9.25%数据来源：万科官网、东方财富网2.资本结构有待完善坚持政策平稳，资本管理结构良好，对万科今后的成败起到了关键的决定作用。当前万科正逐步向多元化企业筹资的途径这一方向进行多元化发展，但同时又结合市场及企业本身条件，制定并出台符合自身条件的多元化筹资方案，坚守政策，稳定资金管理结构。在公司融资关键时刻，严格控制公司融资成本，以免公司最终出现财务危机，直接影响到公司债权人及其他股权投资人等切身经济利益。因此，在为企业融资时，要时刻将一个企业实际资产负债率水平时刻保持在成本可控范围内。由下表可以明显地看到，从万科当前的财务和风险评估指标看，虽然没能达成未来财务数据的指标，但是财务数据分析指标和现在比较没有太大的差距。所以万科在资产经营、财务融资的这两个方面上只需进行升级就可以。当前，万科财务融资方式呈现多样化趋势，其中最重要的是拓宽了政府融资渠道；万科负债结构较为单一，短期负债率偏高，长期负债率偏低。万科目前主要使用的是银行借款和商业信用。银行贷款目前已成为政府筹资和借贷的主要方式，政府债券很少直接使用。其主要原因是政府直接发行债券，贷款审批流程过于繁琐，虽然所发行万科债券满足政府发行债券需求，但是债券杠杆还比较低，进一步严重制约当前万科向政府融资渠道，资本流动结构调整优化，造成资本流动结构不尽合理，负债率过高，风险防范地区不到位等系列问题。与此同时，万科也在考虑继续降低向银行贷款占比，然而，在房地产市场调控政策以及万科资本市场链条收紧现实之下，房屋交易规模及数量持续下降及下滑，银行借贷规模萎缩，或许在一定程度上令的万科地产资本市场链条始终处于紧绷状态，这也大大增加了万科资金链条易被切断概率。房地产投资行业本身就是属于资金密集型行业，启用资金量大，同时融资收益期较长，所以启用资金对于房地产而言同样至关重要，融资对于房地产投资企业而言更是不可缺少的重要环节，同时，唯有稳定的内部资本与股权结构，才能为房地产融资提供基础与前提，万科历经数次资本与股权之争，尤其主要表现在2008年与宝能发生过资本与股权之战，在这场争斗中，万科控制权几乎易主，管理层跌宕起伏，因此，唯有内部资本与股权结构稳定，才能为房地产打造多元化融资方式与制度完善做出贡献。表3.3万科2019资本结构现有数据和战略规划数据对比表项目现状未来1年未来3年未来5年主营业务利润率10%10.5%11.0%12%应收账款周转天数103908070资产负债率69.62%69%57%55%流动比率1.31541.331.371.45速动比率0.32480.330.370.45资料来源：万科官网、东方财富网3.融资渠道选择不合理集团在内部融资的过程当中，所产生的费用是由内外两部分构成。内部融资成本可分为直接融资和间接融资两类。直接融资包括股权融资和债务融资两部分，间接融资主要包括银行贷款，股票融资以及商业信用和政府担保等；外部融资成本主要是指市场流动资本在外部融资中所占用的比例，它与负债融资相比具有更高的风险，而与股本或投资收益相比则相对较低。融资成本如何，直接关系着企业集团能否生存与发展。如果外部融资成本过高，则会使整个企业集团处于不利地位。企业集团公司作为一个整体，其内部成员之间存在着相互联系与制约关系，这种关系既体现在纵向上，也反映在横向上。因此，如何减少企业集团整体融资成本和加强企业集团的融资费用管理，以及实现企业集团的融资活动中的融资费用协调具有重要意义。现有的万科外部融资方式及渠道多是基于万科集团银行贷款业务，负债在银行融资中占有大约比例，同时辅之以信托，债券及基金，尽管部分信托融资这种模式虽能在短时间内给投资者带来一些高额收益，但费用比较昂贵，对万科集团的资金长期运用非常有利。具体情况见下表，和保利地产相比，融资渠道平均融资利率和保利地产无显著差异。而从万科整体的角度来看，其融资成本却远高于保利地产。可见，万科集团的资金利用效率不高。在这种情况下，如何降低融资成本成为当前万科需要解决的问题之一。造成万科融资渠道成本居高不下的主要因素有：(1)外部因素导致了融资市场的环境发产生了变化。房地产行业对我国经济发展起到了至关重要的作用，但是房地产行业本身所具有的高风险也同样使得房地产行业面临着更多的风险。由于万科集团资金市场环境的变化多数受国家宏观经济与货币影响较大，资金市场环境越来越窄，而严厉的宏观货币政策又极大地固定着融资的费用生成，与之相伴随的是万科集团对外部融资渠道的管理模式受利率上升等融资渠道与费用增加等严重因素的制约。(2)万科集团在资金管理方式上。其实万科集团目前还不具备一个对内和对外融资渠道管理的有效平台。万科集团从资金管理方式来看。采取的是一种“以房养老”模式，即通过“借壳上市”的方式来解决企业发展中所面临的资金不足问题。这一模式也被业界称为“借壳上市+资金集中管理”模式。其实万科集团目前暂没有有效的内外部融资渠道管理平台。外部融资渠道管理混乱、与下属企业之间存在较大的资金间隙及大量的冗余是造成万科集团无法获得最佳融资渠道的主要原因之一，也是导致本企业集团经营困难的重要因素。(3)从融资渠道上看，短期票据、中长期票据以及低成本公司债都是直接进入的，准入门槛都比较高。以万科票据为例，万科票据能够充分满足上述渠道资金流入需求，但受多种重要财务指标制约。表3.42021年万科和保利地产融资成本对比表融资渠道平均利率万科地产行业平均值保利地产银行贷款7%9%8%公司债券8%8%7%上市融资2%3%2%信托融资12%13%13%基金融资10%10%10%资料来源：国家统计局、同花顺4.治理结构不完善公司治理结构对融资非常重要，如果想要保证融资问题能够得到解决，首先必须要完善其公司的治理结构。然而，对万科集团整体来说，因为分支多，企业仍是股东多，地域资源分布广，成本管理链长。与此同时，万科集团内难以有效地协调各部门的利益和股东们的整体利益。并且由于万科集团的股权治理体系架构较复杂，股东权力也过于复杂，股权太过集中，管理是难题。这严重妨碍了股东权力掌控以及资产负债表编制与设立，导致了公司大股东在融资风险决策方面可能出现失误。另外，管理人员在万科集团融资过程中，缺少风险与成本管理这两种理念进行有效的把控。在企业融资风险管理中，万科集团各分支机构董事长，总经理往往期望企业股东得到收益，并向万科集团争取企业财务支持，很少注意融资成本管理。此外，由于股权集中度过高而带来的控制权与现金流权分离也是影响公司价值最大化目标实现的重要因素之一。因此，在万科集团中进行股权集中化改革具有非常重大的现实意义。万科作为大型集团公司，对资本市场战略竞争风险认识薄弱，部分企业经理人眼光短浅，缺乏长远战略融资计划，从而管理者忽视自身融资成本，致使在短期内虽然选择了高利润的成本及融资险管理渠道，但是集团内部的成本和管理成本依然处于较高水准。总的来说，残缺的万科集团治理体系结构及其股权太过复杂，太过集中，这与万科集团没有行之有效的管理及激励机制有直接关系。四、万科集团融资管理的优化对策（一）制定科学的融资规划制定科学的融资规划，须结合集团当前的经济水平，财务状况、将来的融资率和实际融资风险等各方面的因素，选择最能满足万科集团经营发展需要的有效融资渠道，从而实现股东价值最大化。万科集团在组建完成之后，仍需进一步强化其财务管理基础与实践工作，并制定出一整套实时财务计划，从而更好地将保障经济与财务合理化有效落实，进一步为万科集团实现经济与财务可持续，良性发展打下坚实基础。又要结合实际情况，加强融资理论基础与实践工作，对现实融资方案进行调整，使现实融资方案更符合万科集团经营发展战略融资范围与现实融资需要，增强万科集团融资管理决策科学性，筛选最优现实融资策略与最优现实融资渠道，并决定是否采取缩减现实融资方式来缩减融资与风险。（二）完善资本结构企业资本管理结构既对万科企业资本管理与发展有很大影响，也对万科企业重大投资项目以及企业投资资本量增加有很大决定作用。万科依据其实际资本管理情况，结合目前行业发展趋势，制定其企业资本管理结构，一方面从本质上明确万科企业今后资本管理方向与重点，同时也从本质上加速万科企业快速、平稳、健康地发展。同时也为其他房地产上市公司资本管理提供参考依据。本文首先介绍了万科的基本概况以及万科的资本管理现状。然后通过分析万科的资本管理结构来揭示其存在的问题并提出相应建议。好的公司资本管理结构，既决定了能有效地推动万科公司快速，健康地发展，也决定了企业在这样状态下激烈的房地产市场中处于高于市场竞争位置的地位。所以万科有必要对自身资本结构进行调整，从而保证资金运用能够在投资期间取得较大经济利益。（三）降低融资成本万科集团现有融资方式主要有内外两种，逐步实现筹资方式多样化，助力集团融资。但观察万科融资成本就会发现万科融资成本整体偏高。从目前融资政策来看，万科在融资过程中一定要选择适合自己的融资渠道模型来减少资本利息成本、以及融资过程中资本风险的发生，在促使经济利益最大化。由于可转换股权融资成本小于可转换债券股权融资成本，且不需要万科负担可转换债券利息，偏向万科投资者可理性选择这种融资模型。另外，万科还须妥善通过利用还款，转账，提前到期还款等资金变化，对旗下金融机构进行进一步优化。另外，随着市场上可转换债券发行数量的增多，万科可以从可转换债券中获得更多的收益，从而提高了万科的经营业绩。交换条件成熟时，普通股可以通过变换债券变换成1股。也可通过增减可转换债务等股权融资规模与比例，显著降低股权融资成本。（四）完善公司治理结构目前来看万科集团的管理治理结构需要改善。其中的问题主要表现在股权的结构非常集中，限制了企业的融资行动。因此，万科目前非常有必要改善自己公司的治理结构和融资管理所存在的问题。另外一方面，万科对自身股权结构有必要进行改进，良好的参与架构是公司治理结构完善的基础。利用股权分散化，可以减少代理的成本从而降低控股的股东们对经理层的监督力度。另一方面万科也必须充分运用激励机制来构建多元化激励薪酬机制来调动管理者积极性。万科应实现经理人奖励机制多样化以进一步对管理人员进行有效激励并改善公司财务业绩。结论房地产开发融资需要大量的土地开发资金，但房地产企业自身拥有的土地开发资金并不能支撑企业整体的土地开发运用需求。因此，房地产企业本身也要通过融资来为企业筹措更多地土地开发资金。房地产企业筹资，必须考虑筹资的费用与回报。在选择合适的融资渠道之后，根据实际情况来制定具体的融资方案，并且要做好相关的风险控制工作，从而降低房地产企业所面临的各种风险。此外，还要建立起完善的融资管理制度。房地产企业在发展过程当中，最重要的就是要解决好融资这个问题。在我国房地产当中融资管理企业本身就存在很多问题，有些融资管理混乱，使房地产企业陷入资金缺乏困境。由此可见，融资对于房地产企业非常重要。通过本文对万科的分析，目前即使万科发展状态很平稳的情况下，在房地产融资的管理方面仍旧存在