安徽白马湖国际大酒店项目申报可行性研究论证报告

1第一章概论安徽白马湖国际大酒店2.项目承办单位：长广工程建设有限责任有限公司广德分公司3.法定代表人：吴桂和4、项目拟选地址邱村镇新城规划区5、投资规模7000万元6、建设期限1.5年7、经营范围住宿、餐饮、娱乐、购物、中小型会议、展览与展示（二）项目背景1、上海通用汽车研发试验中心现已落户邱村镇，并将在2011年底竣工全面交付使用，该项目为安徽省“861”重点项目，具备强势的品牌效应车零配件和配套服务业的发展具有极强的辐射带动力。上海通用汽车研发试验中心项目建设工程，占地5.72平方公里，用地1.37平方公里，总投资164300万元，是我县招商引资落户邱村镇的重点工程之一。长广工程建设有限责任有限公司善于扑捉市场商机，将拟建“安徽白马湖国际大酒店”视为该工程的重要配套服务项目，为今后试验场的运营提供优越的吃住环境。2、广德，是安徽东南的门户，迎接东部经济西进的3、根据广德县房地产市场、投资环境和市场需求的变化，结合邱村镇市场环境、特征、构成，经分析认为：在邱村镇合理选址进行适应市场需求的商业、服务业、旅游业项目建设（如建设一家三星级酒店等）尚有一定的空间区位。因此，业主审时度势、把握机会、根据消费市场（三星级酒店为空缺）特点，确定企业的任务与目标，决定在邱村镇拟建三星级酒店项目，填补城郊中心集镇无星级酒店的空白，并通过高水平的经营管理将产生较好的3社会效益和经济效益。4（四）项目建设单位基本情况5（五）项目编制依据、指导思想、原则和内容1、编制的依据⑸国家《旅游涉外饭店星级的划分及评定（GB/T14308-6规划设计，突出协调、先进、实用、美观、舒适和多功能性。⑵项目建设既立足邱村镇经济建设需要，又兼顾外延发展空间。立足邱村镇经济建设需要就是要围绕发展集镇区域经济、知识经济、假日经济、县内旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章，并为邱村镇中心集镇发展搞好全方位服务。兼顾外延发展空间就是抓住我省即将实施的皖江城市带承接产业转移示范区规划建设这个机遇做好进一步扩大对外开放和迎接两个市场竞争的准备工作，为县内外商贸交流、文化交流做出贡献。⑶项目建设将按照广德县邱村镇集镇总体规划的要求，与周边集镇尤其是广德县城的城市建设相结合，与上海通用汽车研发试验中心项目建设相结合。通过该项目建设，进一步美化、完善周边环境和项目建设所在地的集镇中心区域功能，为邱村镇创造良好的投资环境和经营氛围，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。3、编制原则⑴酒店设计既要体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等又要体现具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动7镇域经济增长等）的功能。⑵做好项目的经济分析和财务分析，为项目建设单位（投资方）和项目建设主管以及审批单位提供科学的决策依据。4、编制范围与内容根据本项目的建设方案、承办单位的行业特点和未来经营策略要求，本报告主要研究的范围和内容如下：⑴概论⑵项目背景和建设的必要性⑶市场需求分析⑷项目选址与建设条件⑸拟建方案与拟建标准⑹项目拟建内容与拟建规模⑺环保、劳动安全与卫生⑻建设进度与资金使用⑼项目组织机构与劳动定员⑽投资估算与资金来源⑾经济效益评价⑿风险性分析通过对项目建设必要性、市场分析、建设规模、投资估算、效益评价、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比较规范的《项8工作和为项目立项审批提供相关决策依据。第二章项目建设的必要性（一）是推动邱村镇区域经济发展的需要改革开放以来，邱村镇经济发展持续增长，目前已经到了一个能否再上新台阶的关键时期。安徽白马湖国际大酒店建设将为邱村镇经济发展起到积极推动作用。（二）是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平的需要近10余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，一方面引进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。因此，继续在酒店业进行有选择的引入中外先进技术，重点引进软件管理，对继续深化我县流通体制改革、不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。（三）是实施行业精品战略，进行结构调整的需要目前邱村镇各类餐馆数量并不少，但软硬设施差、服务水平低，令消费者满意的精品及稍微上点档次的酒店并没有，饮服经营结构不尽合理矛盾较为突出。安徽白马湖国际大酒店的建设将对缓解此类矛盾起到应有积极作用，填补我县北乡无星级酒店的空白。9（四）是进一步推动对外开放，完善集镇功能的需要安徽白马湖国际大酒店适时建设，对增加集镇商业区和上海通用汽车（广德）研发试验中心服务设施、完善邱村镇集镇功能，对进一步推动各方面的交流合作，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定现实意义。（五）是优化土地资源配置，确保土地增值的需要邱村集镇是邱村镇的政治、经济、文化、商业中心地带，也是建设中的上海通用汽车（广德）研发试验市场交易活跃，彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，增值很快。该大酒店的建设，有利于房地产资源的优化配置，有利于房地产业的流动开发和确保土地增值。（六）是商务活动发展的需要（七）是进一步推动旅游业发展的需要(八)是发展项目自身优势的需要第三章市场需求分析第四章项目选址与建设条件（二）建设条件在11月4日，终霜日为3月21日，无霜期218天。极端最低气温9月份，而冬季风转换为夏季风一般在4月份。常年主导风向,最⑸降水高速公路、宣－杭铁路，交通方便，出行方便。5、社会经济条件可见，地理位置的优越性、完善的市政实施条件和良础。第五章拟建方案与拟建标准(ℴ)拟建方案A.前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面（二）拟建标准（三星级）1.服务功能完善基本合理，具有一定的外观特色。建设以客房、餐饮为主，辅助办公、会展、娱乐等功能齐全的综合性舒适酒店。既与周边建筑环境相协调，又能突出自身建筑风格，使其成为邱村镇有代表性的标志性建筑之一。确保硬件设施一流，使用功能齐全便利和舒适。⑵指示标志清晰，公共信息图形符号符合规定要求。⑶有空调设施，各区域通风良好，温、湿度适宜。⑷有与本星级相适应的计算机管理系统。⑸设施设备完善，使用安全，整洁、卫生和有效。⑹各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。⑺指示用和服务用中英文字规范。⑻对客能用普通话和英语提供服务。2、前厅⑴有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与酒店规模、星级相适应的总服务台；⑵总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；⑶提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；⑷提供信用卡结算服务；⑸提供酒店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；⑹24小时提供客房预订；⑺有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；⑻设门卫应接员，16小时迎送客人；⑼设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处；⑽有管理人员24小时在岗值班；⑾设大堂经理，18小时在岗服务；⑿在非经营区设客人休息场所；⒀提供代客预订和安排出租汽车服务；⒁门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。⑴不少于30间(套)可供出租的客房；⑵有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好；⑷标间有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；⑸有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付⑹可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；⑺有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；⑻具备有效的防噪音及隔音措施；⑼有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；⑽有遮光窗帘；⑾有单人间；⑿有套房；⒀有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊；⒁客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；⒂提供开夜床服务，放置晚安致意卡；⒃床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；⒄24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；⒅70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；⒆客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；⒇提供留言和叫醒服务；（21）提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；（22）有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；（23）提供擦鞋服务。4、餐厅及吧室⑴有餐厅，提供早、中、晚餐服务；⑵有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务；⑶有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；⑷餐具无破损，卫生、光洁；⑸菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。5、厨房⑴位置合理，紧邻餐厅；⑵墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；⑶冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；⑷粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；⑸有必要的冷藏、冷冻设施；⑹洗碗间位置合理；⑺有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；⑻厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；⑼采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。6、会议康乐设施有会议康乐设施设备，并提供相应服务。7、公共区域⑴提供回车线或停车场；⑵4层(含4层)以上的建筑物有足够的客用电梯；⑶有公用电话，并配备市内电话簿；⑷有男女分设、间隔式公共卫生间；品等商品；际长途电话等服务；⑺提供电脑出租服务。⑻有应急供电设施和应急照明设施；⑼走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。第六章项目拟建内容与拟建规模（一）项目建设内容拟建项目基本定位为三星级标准的舒适性大众式酒店，是城郊独立经营的经济型商务型酒店。经营范围宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、会展、购物为辅。主要建设内容为：客房部、娱乐中心、购物中心、会议中心、中小型展览与展示中心以及停车场所等，建设好环境绿化，是一座集中、舒适客房、餐饮、会议中心、商场、娱乐场所、停车场等为一体的现代化、智能化综合性商业服务设施。本三星级酒店项目旨在为客人提供十分愉快的旅居服务，包括三星级酒店可能具备的设施及服务。（二）项目拟建规模安徽白马湖国际大酒店是集旅居、餐饮、娱乐、商贸于一体的综合性建筑，拟建8层。初步设想：一楼为购物中心和接待大堂；2楼为餐饮；3-4楼为办公、娱乐中心；5-7楼为客房部；8楼为会务服务中心。客房（标大于10%。项目占地面积20亩，总建筑面积为12000m2。酒店各层建筑面积指标1、第一层（裙房1800㎡2、第二层（裙房1800㎡3、第三层：4、第四层：5、第五层：6、第六层：7、第七层：8、第八层：9、其它：300㎡第七章给、排水系统（一）给水生活用水量：约55立方米/d绿化等其他用水量：约2.5立方米/d最大日用水量：约85立方米/d（二）排水排污水量：约252立方米/d排雨水量：约84立方米/d（三）建筑防火根据《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）规定，本建筑为一类建筑，其耐火等级为一级。本建筑物利用集镇道路和建筑物本身车道构成环形消防车道。车道宽度大于3.5米，高度大于4米。本（GB50045-95）要求。⑴建筑功能及防火防烟分区①全楼均设喷淋灭火系统，防火区利用防火墙和设加密喷淋的防火卷帘门划分。②防烟分区：防烟分区的面积一般不超过500平方米，并且不跨越防火分区。防烟分区使用不小于500mm高的梁或挡烟垂壁划分。⑵建筑疏散走道、安全出口及防火门设置①本楼疏散楼梯宽度为14.5m，满足《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）第6.1.10条要求。②每个防火分区均设2个或2个以上安全出口，并有1个或1个以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房设有直通室外的安全出口。所有设地防火墙上的门均有耐火极限不低于1.2h的甲级防火门或设加密喷淋的丙级防火门。⑶消防给水与排水①消防用水量及火灾延续时间室外消防用水量为25L/s，室内消火栓系统用水量为25L/s，火灾延续时间为3h。自动喷火灭火系统用水量为30L/s，火灾延续时间为1h。水喷雾灭火系统设计喷雾强度为20L/(min·m），持续喷雾时间按0.5h。②室内消防给水设计a.消火栓给水系统：本建筑物设有一套消火栓给水系统，给水管道布置为环状，消防竖管通过水量不少于15L/s。本建筑物楼顶层的水箱间设有消防水箱，储水量为5立方米，确保火灾初期的消防用水。满足顶层消防水箱水压及自动喷水灭火设备水压的需要，设计中采用稳压泵增压措施。b.自动喷水灭火系统该建筑物为中等危险等级。在商场、餐厅及厨房、会议室、宴会厅、娱乐健身场所、饭店客房、饭店走廊及前厅、仓库等处设置自动喷水灭火系统。设计喷洒水量为15L/s，火灾延续时间为1h。消防泵与火灾报警装置联锁。每个自动喷水灭火系统装设湿式报警阀、控制阀、水火灾警铃、系统检验装置、压力表及水流指示器。平方米，喷头与墙、柱最大间距为1.8米，喷头间最大间距为3.6米。在防火卷帘和自动扶梯附近的喷头考虑适当加密。c.灭火器配置：在建筑物各层的人行通道、楼制室等处按建筑灭火器设计规范要求配置一定数量的移动式灭火器，厨房的灶台和吸油烟机部位设置厨房专用灭火系统。第八章环保、绿化、劳动安全与卫生（一）环保、绿化1.污染源1.1大气污染性生产企业，如食品加工、服装加工等相距一定距离，车速低、时间长，所以汽车尾气污染是大气主要污染源。1.2噪声污染项目区位于商业、住居较繁华区域，其主要污染源为交通噪声、人群噪声。车多、人多、噪声污染有一定影响。1.3水污染本项目建成后，水污染只有生活用水。1.4生活垃圾和相关废弃物污染。2.污染治理2.1大气污染治理汽车尾气自然消散，餐厅厨房均设机械排风，烟气排入竖井，然后由屋顶出口排出。2.2噪声污染治理本项目的主要噪声源为制冷机组、水泵、风机及空调器、冷却塔等。为了减少这些设备噪声对环境的污染，在设备选型上尽量选用低噪声音型。为了减少对环境的污染，设备安装位置和其墙面进行一定的吸噪处理，并采取隔振及减振措施，使噪声降到规范允许的范围内。2.3水污染处理本项目生活及卫生间污水经化粪池处理后排入城市污水管网。项目区产生的废水、污水汇集后经化粪池、隔油池初步处理后，经过地下管道网排出到城市污水管网。中水用于厕所冲洗、园林灌溉、道路保洁等。2.4固体废弃物治理的包装材料，顾客丢弃的废弃物等。总量估计0.5t/d左右。固定废弃物专人收集清理经袋装化收集后集中，然后由环卫部门运至公共垃圾处理场深埋或焚烧处理。3.环境绿化本项目规划设置公共绿地，种植观赏性花草树木，绿化面积不小于规定要求。（二）劳动安全1.土建施工安全一是工地工人须按施工规范要求作业，设专门现场安全员；二是保证工程施工质量，不留隐蔽工程隐患，质量监察人员时刻临场检查工程质量；三是该工程按抗地震8度设防；四是饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施按《建筑防火规范》要求设计。有关煤气工程安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有符合规定要求的保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。4.防雷措施2.0.3条规定，本项目为二类民用防雷建筑物，建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。（三）卫生防护本项目为职工设立职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设开水房、消毒设施，为服务人员设置厕所。会议及商场设立部分开水供应处。餐厅、厨房应符合加工流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防生水生食与熟食混杂，满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。（四）环境保护执行标准第九章组织机构、劳动定员及人员培训1、管理层董事会设董事长1名、总经理1名、副总经理若干名、总会计师1名、审计师1名2、机构设置总经理办公室、财务部、前厅部、客房部、餐饮部、工程部、促销与公关部、人力资源部、后勤保障部。（二）劳动定员该项目定员100人，人员配备比例为：中其他后勤人员占15%。（三）人员培训宾馆全体工作人员实行招聘和合同制，上岗前先经过培训。一般服务人员进行1-2个月的培训，对餐饮和特种娱乐项目的工作人员应进行2-3个月的培训。培训内容为：旅游常识，专业技术知识，接待礼仪，形体训练等。宾馆所有工作人员必须进行专业上岗培训，业务精通、气质高雅、形象大方、服务到位。聘请专业人员进行茶艺表演和风土民情的文艺表演，琴瑟琵音相闻，歌赋舞蹈相伴，使各层次客人按自己的喜好发挥特长，休闲娱乐健身，唱歌跳舞怡情。带来的是污垢、烦恼与疲倦，带走的是干净、愉快和健康、慕名而来，潇洒而去。第十章投资估算与资金筹措设想（一）投资估算本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似宾馆建筑工程估算参数，按照本项目提出的各项技术数据进行估算项目总投资价值为7000万元，其中流动资金300万元。1、固定资产投资（6700万元）酒店按照1.2万平方米建筑面积的投资进行估算，一次投入费用初步估算如下：⑴土建工程：1.2万平方米×1833元/平方米＝2200万元⑵给排水及锅炉工程：1.2万平方米×200元/平方米=240万元⑶强电工程：1.2万平方米×150元/平方米＝180万元⑷暖通空调工程：1.2万平方米×175元/平方米＝210万元⑹道路、围墙、场地硬化、庭院绿化：160万元⑺室内装修：1.2万平方米×600元＝720万元⑻质量监督及监理费：30万元⑼设计及咨询费：90万元⑽餐饮、健身、娱乐等设备设施费：400万元⑾不可预见费：250万元⑿土地费用：100万元×20亩=2000万元⒀其他费用：100万元2、流动资金：300万元（二）资金筹措设想本项目实施企业化的形式进行投资、经营、管理。本项目总投资为7000万元，建设资金筹措可考虑以下3种方案中的一种：1、自筹60%，寻求合资方出资40%。2、自筹50%，寻求合资方出资40%，贷款10%。3、自筹70%，申请银行贷款30%。第十一章项目建设进度安排由于本项目建设用地基础条件完备，建设条件好，因此，可以加快前期准备速度。本项目建设期预计为1.5年（不包括项目筹备时间）。其中：项目筹备期2个月；编制《安徽白马湖国际大酒店可研报告》1个月；规划设计1个月；土建工程期为12个月；室内外装饰5个月；设备采购2个月；安装调试2个月；注：项目进度应合理制定实施计划，部分项目可以同时交叉进行。见表-1《项目建设进度安排线条图》项项目建设进度安排线条图（月份）表-1项目筹备阶段可研报告编制项目立项规划设计建设施工设备采购安装调试竣工验收试运营9第十二章经济效益评价本项目建设期按1.5年考虑，预计营业1年后基本达到满负荷运营（注：鉴于多方面因素，平均入住率按75％计算）。项目效益计算期为18.5年。（一）营业收入本项目收入计算考虑六部分：酒店客房收入、餐饮收入、娱乐康体收入、商务收入、会议会展收入、商品及其他收入。考虑到本项目是新建酒店，运营后第一年入住率定在35％-45％之间，三年后达到75％左右。383.2万元宴席收入：800元/桌×20×365×3%=17.5万元康乐收入:桑拿中心(男/女)：25元/人×50人×365天＝45.6万元足浴：65元/人×20×365天=47.5万元棋牌室：5间×50元/天×365天×60%＝5.48万元美容美发：1000元/月×12月＝12万元其他服务收入：73万元营业收入合计：806.98万元。见表-2《安徽白马湖国际大酒店项目收入表》安徽白马湖国际大酒店项目收入表表-2序项目名称单位金额备注号（二）成本费用1、营业税金按现行财税规定，本项目应纳营业税、教育费附加、城市建设维护税、合并按综合税率5.0％估算，年应缴纳税金40.35万元。员工工资=1200元/月×90人=129.6万元管理层工资=2000元/月×10人=24万元福利=15.4万元（按工资总额10%计提）物料及低值易耗品=10元/标间.天×365天×70标折旧费=120万元（残值率5%，直线法。设备按15年、房屋建筑按30年折旧）维修费=9.65万元（按设备和房屋建筑折旧额的8%）燃料动力=250万元（水电、燃油等能源消耗费用）管理费=15万元餐饮成本=38万元（按其收入50%计入成本）见表-3《项目总成本费用表》。项目总成本费用表表-3其中管理人员（三）利润估算847.08－667.38=179.7万元179.71×25%）=134.78万元本项目所得税率为25不考虑减免因素。预计年利润（税后）为134.78万元。见表-4《利润估算表》。项目利润表表-4单位：万元金额