商业及住宅项目前期物业管理服务拟采取的物业管理方式

商业及住宅项目前期物业管理服务拟采取的物业管理方式一、前期介入管理内容（一）从后期物业管理的角度协助开发商完善以下工作配套设施的完善。水、电供应容量的控制与布置及第三路电源的合理配置。安全保卫系统的完善。垃圾处理的方式。消防系统的设置。电梯、扶梯系统设置。停车场管理方案及设备配置。通讯设施的容量预留。智能化设施的选型、配置。参加大型设备的招标、投标工作，协助确定购买合同相关条款。（二）协助开发商参与工程监理的工作内容参加各专业施工图纸交底会审，提出修改意见。审查承建单位提供的材料和设备清单及所列的规格与质量是否与设计相符。督促检查承建单位的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议。检查工程施工进度，参与有关工程联系会议。督促承建单位严格执行承包合同。督促施工人员做好对楼宇材质方面的保护，不留下因施工对材质造成的损伤。参与检测工程质量，验收分部分项工程。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确秩序装质量，提前熟悉楼宇中的各种设备和线路。参加现场大型设备的开箱检验工作。提出遗漏工程项目的建议。（三）物业管理前期介入软件建设的工作内容以国家和政府有关行政管理部门制定颁布的法律、法规和规范性文件为依据，结合物业管理的实践，制定一些必要的、适用的制度和管理细则。制定物业管理内部管理制度。如：各级员工手册、员工岗位职责及考核指标体系、内部管理制度及服务规范等。制定物业管理外部管理制度。如：委托管理合同、物业验收与接管标准、楼宇入伙手续文件、装修管理规定、商家及业主临时规约、商家及业主手册、商家及业主管理委员会章程等。人员培训。（四）配合销售工作在销售过程中对商家及业主（客户）进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。物业形象推广：售楼部服务形象、物业礼仪展示、样板房管理。与商家及业主签订《商家及业主临时规约》。（五）工程预验收、接管、成品保护工作认真参与中间验收、检验，及时根据相关信息提出专业意见。按上级要求，及时接管部分重要设施设备。认真参与各成品保护工作，降低各相关方风险。二、管理服务基本内容及要求项目内容与要求（一）基本要求服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。根据商家及业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。按合同约定规范使用住房专项维修资金。每年至少1次征询商家及业主对物业服务的意见，综合满意率80%以上。（二）房屋管理对商业及住宅共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。根据商业及住宅实际使用年限，定期检查商业及住宅共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向商家及业主大会或者商家及业主委员会提出报告与建议，根据商家及业主大会的决定，组织维修。每日巡查1次小区商业及住宅、共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。按照住宅装饰装修管理有关规定和商家及业主公约（商家及业主临时规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核商家及业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日抽查1次装修施工现场，发现影响商业及住宅外观、危及商业及住宅结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。对违反规划私搭乱建和擅自改变商业及住宅用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各项目、栋、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共用设施设备维修养护对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向商家及业主大会或商家及业主委员会提出报告与建议，根据商家及业主大会的决定，组织维修或者更新改造。消防设施设备完好，可随时启用。设备房保持整洁、通风（有条件时），无明显跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路平整，主要道路标志齐全、规范。路灯、景观灯完好率不低于95%。容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）协助维护公共秩序小区1个主出入口1名人员24小时值勤。对重点地面区域、重点部位每2小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施监控记录。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务在适当位置设置垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无明显异味。合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。小区道路、小区、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖帚1次；一层共用大厅每日拖帚1次；楼梯扶手每日擦1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏。二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理有专业人员实施绿化养护管理。草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害。三、客服工作概述（一）特定服务管理1.费用的收缴管理负责物业管理费的收取负责有偿服务费用的收取负责水、电、气等费用的代收代缴负责各种费用的催收负责收费单据的保管及协助财务人员进行帐务处理2.物业交付负责参与物业接管验收负责物业交付验收负责办理入伙手续负责建立商家及业主档案3.装修管理负责装修要求的宣传与解释负责对商家及业主装修申请的审批负责商家及业主装修过程中的管理负责组织装修验收负责装修按金的管理、清退（二）特约服务管理1.特约服务内容管理负责特约服务项目的确定负责收费标准的制定2.特约服务项目处理负责受理客户需求负责根据项目分类处置客户需求负责回访与验证（三）投诉报事管理1.投诉处理负责商家及业主投诉的受理负责商家及业主投诉的处理负责投诉处理的回访2.报事处理负责商家及业主报事的受理负责商家及业主报事的处理负责商家及业主报事的回访（四）内务管理1．成本控制负责执行成本控制方案2.与商家及业主的交流负责定期对商家及业主进行访问负责商家及业主满意度的调查负责向商家及业主传递公司或客户服务中心的信息（五）工作质量管理负责服务质量管理负责服务规范的管理3.负责服务技能的管理4.负责所属员工劳动纪律的管理（六）培训管理负责制定所属员工培训计划负责所属入职员工的培训负责组织专业基础知识的培训（七）业绩考核管理负责本部门业绩评定负责本部门考评结果实施（八）有关服务工作的外部联系1．小区教育联络2．水电气等供应部门的联络3．其它相关联络四、安全管理概述安全工作是小区物业管理的一个非常重要的方面。安全工作具有第一位的意义，只有小区的安全有了切实的保证，商家及住户才能放心地在小区内生活。因而安全管理也是住宅小区管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。（一）治安管理1．治安工作的特点及主要任务特点：（1）以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是安保工作的根本目的，也是衡量安保工作绩效的主要标准。（2）小区安全管理与社会治安紧密联系。一个小区的安全状况是整个社会治安工作的一部分，因此小区的安全工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是安全管理工作最明显的一个特点。（3）服务性强。从本质上看，安全管理就是服务，即提供安保服务。作为安全管理人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要具有公安人员的警惕性，又要保持服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。（4）软件与硬件同时抓。一个小区安全工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高安全管理队伍的素质，另一方面要抓好安全设施的建设，建立完善的安全防御系统和消防报警系统。主要任务：（1）门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，为客人咨询指引小区内方位等，同时应注意进出人员中的可疑人员，防止各类案件的发生。（2）安全巡检。定时或不定时地对小区内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行处理和解决。（3）协助公安机关进行案件处理。对小区内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件及时报告公安机关，并协助处理。（4）消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防队伍，定期进行消防训练和演练。（5）与其他部门搞好配合工作。2.相应的治安防范措施（1）组建机动快速应急分队快速应急分队直属客户服务中心管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：小区内外巡逻、快速支援、机动。（2）实行24小时巡视巡逻人员实行24小时巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。（3）加强重点区域巡逻为加强对治安重点区域的巡逻检查，保证巡逻到位。（4）治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。（二）消防管理消防安全责任重大，消防管理的关键环节在于下列四个方面。1.宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向商家及业主宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应是小区全体人员的共同职责，对于小区的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1）小区防火工作的各项有关规定；（2）手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3）消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；客户服务中心员工还应懂得以下两点：（1）遇到紧急情况时自己的职责任务；（2）重要物资（货币、文件等）的转移及办法。2.日常检查防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。消防栓是否完好，水压是否符合要求。3.让商家及业主参与小区的消防管理组织小区人员开展消防演习。请消防支队做有关知识讲座。成立义务消防检查小组，对小区消防设施进行检查。五、环境卫生及绿化管理概述物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为商家及业主提供整洁、舒适、优美的生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在某金都项目，我们将对小区的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境。（一）环境管理主要任务和组织结构1.环境管理主要任务：（1）负责小区各区域和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；(2)负责制定清洁绿化设备、用具的采购、使用意见，合理掌握清洁绿化费用的支出；(3)负责对清洁工、绿化工的业务培训，使他们不断提高业务素质；(4)负责接受商家及业主的委托清洁、绿化业务。2.隐性保洁制度每日的卫生全面清扫在人流量最小时进行，尽量减少对商家及业主的影响。（二）垃圾处理（1）垃圾收集袋装化：生活垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装处理；（2）设置多功能的垃圾箱，进行分类处理。（三）消杀工作小区内经常性的消杀工作主要包括以下几个方面的内容：（1）主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。（2）聘请专业队伍进行消杀工作。（3）专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。（4）双方签订合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。（5）在小区内定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作。（6）实行重点防治，配电房、仓库、消防控制中心、总机房、电梯机房、食堂等部位以灭鼠为主，其他设施和场所以杀虫为主。（7）杀虫灭鼠工作通常安排在下午或夜间进行。杀虫灭鼠实行施工记录卡管理，做好签字验收工作。（8）对由市、区、街道办事处爱卫会布置的除四害活动或专项检查工作予以配合。（四）清洁卫生工作流程和质量标准工作项目作业频率质量标准楼道清洁每日清扫一次，清运垃圾两次，每周拖抹一次杂物、黑尘、蜘蛛网、乱贴广告、乱堆放<5处/1万M2楼梯扶手、栏杆的清洁扶手每日擦抹一次，栏杆每周擦抹二次杂物、黑尘、蜘蛛网、乱贴广告、乱堆放<5处/1万M2大厅清洁每日拖扫两次垃圾杂物、泥沙、污渍、黑尘及时清除，无死角电梯清洁每日两次污迹、灰尘杂物及时清理，光面不锈钢表面清洁墙面、开关按钮清洁每周二次无广告纸，蜘蛛网、积尘、污迹<5处/1万M2电子门、信报箱清洁每日擦抹一次黑尘、无污迹等及时清理消防栓、消防管道、配电箱等清洁每周一次蜘蛛网、无积尘、污迹等<5处/1万M2灯具清洁外抹每月二次，内抹每月一次灯具、灯管灰尘，灯具内蚊虫，灯盖、灯罩蜘蛛网，保持明亮洁净，不符合<5处/1万M2宣传栏、标识牌不锈钢表面清洁宣传栏、标识牌每日清洁一次，不锈钢表面每日一次宣传栏、标识牌无污迹、无斑点、积尘，表面光亮可映出人形天面、平台清洁每周一次无垃圾、无积水、无死皮青苔、无杂物、无堵塞自行车棚（房）、停车场清洁每日两次，停车场每周冲洗一次无垃圾、果皮、纸屑、杂物、灰尘、积水，自行车摆放整齐，汽车停放有序，及时处理油块油迹，不符合<5处/1万M2公共场地和马路的清洁每日二次泥沙、垃圾杂物、积水、污迹、杂草<5处/1万M2垃圾房（池）、垃圾桶的清洁每日一次清扫，每周一次消杀无滴水、无蚊虫孳生垃圾中转站清洁每周冲洗，每月消杀一次内外墙干净。无明显垃圾排水沟、排污管、污水井、楼宇内供地方消杀每月一次少蚊、蝇、蟑螂，无鼠，消杀率达90%以上商家及业主消杀每年发药两次少蚊、蝇、蟑螂。消杀率达90%以上督导方式分片包干，班长天天巡查，客户服务中心天天抽查，管区经理不定期抽查，公司按计划考评。（五）、园林绿化工作流程和质量标准 工作项目作业频率质量标准达标率草地清洁养护每天清洁一次，春夏秋每月修剪一次，冬季每两月修剪一次枯萎、落叶、垃圾、饮料罐、石块杂物<5处/1万M2，少见杂草生长高度8-12公分，成活充达90%以上，杂草控制在2%以下绿篱花球修剪养护每月修剪一次长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、少见杂草生长高度80公分以上，100公分以下。达标98%以上乔灌木的整形修剪养护乔木每年1-2次，灌木每年6次造型美观，形态逼真，长势良好，无干旱缺水、少见杂草新长枝条不超过20厘米花卉盆栽管理不定期剪枝、修理叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶少尘、少见杂草成活率达90%以上植保管理定期巡查、浇水、施肥少见病虫害成活率达90%以上病虫害的防治每周抽查，每月普查保证无病虫危害，一旦发生，十天内得到控制完好率98%以上防风防暴加强预防，及时处理及时清理、及时扶植把损害减少到最低施肥草地每季一次（阴雨天施），乔灌木每半年一次保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡六、设施、设备的维修与维护概述小区物业对机电设备维护管理要求甚高，为保障小区的设备运行的安全、高效，我们将结合某金都项目的实际情况，在管理运行中建立一套有效而完善的设备管理模式。此外，我们将在组团项目的设备管理中导入环保、节能的管理理念，在降低运作成本的同时，尽可能为商家及业主创造一个舒适的生活环境。为此，我们对小区设备管理与维护制定了以下管理方案。（一）机电设备管理的基本原则1.设备设施的管理采用安全而高效的管理模式（1）建立完善的设备管理维护体系。使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由项目工程管理中心负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。（2）制订高标准的设备维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，均由项目工程管理中心负责。设备的维护保养根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作，并作相关记录。（3）实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大、中修。维修均应有记录，其中主要设备将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。对变、配电设备以及发电机组、电梯等特种设备进行专业化管理，对高压开关柜以及低压配电柜和无功补偿柜由项目工程管理中心负责进行中修、大修以及年度保养。柴油发电机组由项目工程管理中心专业人员对发电机组进行中修、大修维护。2.建立完善的设备编码及标示方案（1）根据小区图纸资料的有关图则及通用图则，制定《设备编码规则》（2）制定含有设备编码编号的《设备总览表》。（3）依《设备总览表》设立设备管理卡《设备卡》执行设备责任人制度。（4）对于标贴明显的将导入视觉标示系统。（5）机电设备的编号编码由项目工程管理中心统一进行。3.主要设施设备建立设备台账（1）设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。（2）项目工程管理中心建立内部例会制度，创造学习、讨论、督促、建议的平台，以便各项工作均朝良性方向发展。4.建立完善的质量记录体系（1）任何工作做到有据可查。（2）以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。（3）适度贮备零配件，软件备份二份以上，确立先换后修原则，并以此作备件数量的依据，以确保各设备系统长期可靠运行。（4）完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项。5.技术资料的管理（1）对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。资料室掌握所有的一手资料，项目工程管理中心对于需要的技术资料以复印件（或原有两套则可留一套）存档于本部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。（2）项目工程管理中心资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。6.有关设备类钥匙的管理（1）定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。（2）设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。（3）设立与本小区相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。7.技术工种的管理因小区机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职，一岗多能，既提高工作效率和应急处理能力，作到人力资源的合理配制。（二）设施、设备的维护管理小区的公共设施、机电设备的维护管理采用的管理模式。1.设备的日常运行和使用由服务使用部门负责，消防中心、停车场及小区周围由秩序部负责，其余功能性设施、设备由项目工程管理中心负责日常的运行管理，并严格遵守各项制度和规程。2.设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养，由项目工程管理中心具体负责。并根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。3.对电梯及扶梯进行专业化管理，维护保养由专业公司负责。4.建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据小区的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》，并设立设备管理人和设备管理责任人。5.对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入某市某物业管理有限公司VI视觉标示系统，充分显示某市某物业管理有限公司的规范化管理模式。6.接受行政人事部的综合性督导，指导、纠正管理中存在的问题，并协助解决。7.项目工程管理中心组织召开工程例会，并形成制度，创造学习、讨论、建议、纠正的平台，使各项工作不断形成良好的氛围。8.建立质量记录体系。根据项目工程管理中心内部管理有关制度，设施、设备的各项管理规定和设施、设备的作业指导书要求，认真细致地做好各种记录，任何工作均做到有据可查，有制度可依。（三）增收节支，不提高管理水平1.增收节支措施（1）经常对员工进行艰苦奋斗、励行节约、勤俭办企教育，增强节约意识，在管理中，自觉地从一滴水，一度电做起，努力降低维修维护成本。（2）努力学习业务技术，不断提高专业素质，提高维修技术服务水平。（3）加强成本控制，原材料控制，在确保服务质量的前提下，引进现代化的设备和手段，减少人力投入，减少人员开支。（4）加强各类消耗品的管理和控制，做到计划采购，专人保管，合理领用。（5）小区内外路灯、景观照明采取措施，节约用电，减少公用电费支出。2.提高公共设施，机电设备管理水平的新设想。（1）提高主要技术人员的素质，加强项目工程管理中心工作的领导。（2）配备先进的维修工具和管理设备，实现管理微机化。（3）维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优标准进行运作。（4）建立激励机制，每季度、年度评选优秀员工，并给予精神和物质奖励，提高员工的积极性。（5）实行公司工程例会制度，及时沟通解决工程中的技术难题。（6）成立训练有素的专业技术应急小组，以处理紧急情况下的设备故障。（四）商业及住宅本体共用部位日常维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分日常维修计划方案标准实施效果1商业及住宅承重及抗震结构部位1)局部受损;2)施工质量原因造成的结构问题日常每周巡查一次,特别是入住装修阶段要每天巡视,发现问题立即处理、维修1）由于使用不当造成结构部受损较轻，由屋村工程维修部门按商业及住宅修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2）如因施工质量原因造成结构问题，应报请开发单位处理。1）商业及住宅修缮标准；2）有关工程施工技术规范。1）安全、正常使用；2）功能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补，2）外墙面渗漏；3）外墙面的全面维修(2-5年周期)每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部门按有关修缮规程实施。1）商业及住宅修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。无鼓无脱、无渗水无违章、整洁统一。3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。每天检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部门按相应作业规程实施维修；维修费用按逐年递增20%。1）商业及住宅修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水、无渗漏；2）隔热层完好无损；3）避雷网无间断。4电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测每天巡视一遍，发现问题，及时同公司电梯维护人员联系维修。由专业电梯维护人员实施维修（全保）。电梯维修保养专业标准。1）安全正常运行、平稳；2）机房、轿厢整洁；3）电梯各组成部分完好率100%5机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。每天巡视检查，发现问题及时维修。由工程技术部组织实施。各项机电设备维修保养规程。1）无故障停电；2）保障安全运行。6公共防盗监控及邮政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护。每周检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部门负责组织实施。1）防盗监控及智能系统维护保养规程；2）邮政信箱维修作业规程。1）系统完好，无故障，使用正常有效；2）邮政信箱及防盗监控设施完好，无损坏；3）线路无乱搭接。7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每周检查一次，发现问题及时维修。由工程技术部门按照相应作业规程实施维修。1）公用照明维修保养规程。1）线路无乱搭接；2）照明灯具正常有效。8本体消防设施1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程技术部门按相应作业规程实施维修。1）标识制定及维护管理规定；2）消火栓维修操作规程；3）消防报警系统维护保养规程。1）设施有效、标志清楚，完好无损；2）灵敏、准确报警。91）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护每周检查一次，发现问题，及时维修。由工程技术部门按相应技术作业规程实施维修。1）相应建筑部分修缮技术规程；2）商业及住宅修缮标准。1）整洁，无缺损、无霉迹；2）扶手完好，无张贴痕迹。共用排烟管道1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。商家及住户随报随修。由工程技术部专业人员负责维修。变压式排烟管道安装技术规范。1）排烟通畅；2）不回烟，不串烟，不漏烟上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。每天检查一遍，发现问题及时维修。由工程技术部专业人员负责维修。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。上、下水通畅，无渗漏。（五）商业及住宅本体共用部位定期维修养护计划及实施方案序号项目维修类别划分定期维修计划方案标准实施效果1商业及住宅承重及抗震结构部位1）局部受损；2）施工质量原因造成的结构问题。1）每年对商业及住宅基础进行一次检查，防止白蚁及腐蚀性液体的侵害。2）及时了解商家及住户家庭有无白蚁情况。做到早发现，早处理。1）由工程技术部负责实施；2）维修费用每年递增10%。1）建筑物白蚁防治标准；2）建筑物完好等级标准。1）结构安全，正常使用；2）结构性能完好。2外墙面1）外墙面起鼓脱落的修补；2）外墙面局部渗漏；3）外墙面大面积渗漏；4）外墙面的翻新（25年周期）。1）每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部翻新防止面积继续扩大及污染墙面；并清洗一次；2）每年雨季前对商家及住户外窗台进行一次密封维护检查，杜绝雨水侵入。1）由工程技术部门负责实施；2）外墙面每年全面维修一次。1）商业及住宅修缮标准；2）外墙面修缮作业规程。1）外墙平整，无渗水；2）整洁统一。3公共屋面1）隔热层破损；2）防水层破损造成屋面渗漏；3）避雷网脱焊、间断；4）屋面积水。1）避雷网每年刷一次油漆，防止锈蚀；2）每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝、修补；3）每半年疏通一次屋面雨水口；4）每年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分。1）由工程技术部门负责实施；2）屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。1）商业及住宅修缮标准；2）相应修缮作业规程。1）无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；2）隔热层完好；3）避雷系统完好。4电梯1）曳引绳张紧度的调整维护；2）导轨、安全钳的工作情况维护；3）转动、滑动部的维护；4）各项安全装置的维护；5）电脑控制板等的维护检测。1）每月检查一次曳引绳张紧度一次；2）每月定期对滑动、转动部分加一次油；3）每季检查一次导轨，安全钳工作情况；4）每半年进行一次全面安全检查。1）由专业电梯维护人员负责实施定期维护（全保）；2）每3.5年更换一次。电梯维修保养专业标准。1）减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行；2）确保顺利通过安全监督部门年检。5机电设备1）发电机及水泵等机电设备的维护保养；2）日常机电设备的零部件易耗品维修、更换；3）制冷系统的维护保养。1）月检制控设备一次；2）季检开关灵敏度及开关坚固件完好情况；3）年检电源切换及自动保护装置；4）每季检修一次发电机设备。1）由工程技术部门负责实施；2）重大设备如柴油发电机等每2.5年大修一次；3）风机、水箱等每15年更换一次。各项机电设备维修保养规程。1）运转正常，安全；2）设备完好率99%以上。6共用防盗监控及邮政信箱等1）系统的维护保养；2）线路的检修；3）防盗门及邮政信箱的维修养护；1）每月对系统进行一次维护检修（含线路）；2）每年对防盗门维护一次；3）每年对防盗门及信箱进行一次紧固维护。1）由工程技术部门负责实施；2）每20年更换一次。防盗监控及智能系统维护保养规程。1）系统持续有效使用；2）系统线路正常。3）设施美观，整洁。7公用照明1）线路的检修维护；2）灯具的维修及更新。每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。1）由工程技术部门按照相应保养规程实施；2）照明器具每15年更换一次。公用照明维修保养规程。1）线路无老化；2）灯具正常使用照明完好。8本体消防设施1）疏散标志的维修及维护；2）室内消火栓（箱）的有效维护及检修；3）烟、温感报警系统故障的排除和维护。1）每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；2）每半年进行一次烟感试验；3）每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；4）每年对消防疏散标志进行一次维护。1）由消防、机电、维修专业人员对其负责实施；2）消防系统主要设施设备每20年更换一次。1）消防设施保养规程；2）消防报警系统维护保养规程。1）设施完好率100%；2）报警系统灵敏有效。91）公用地面的维修改造；2）公共通道、门厅的墙、天棚维护；3）楼间墙面、扶手、踏步的维护1）每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地砖；2）每二年全面维护一次通道门厅及梯间墙壁天棚、护手及栏杆；3）每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等进行修复。1）由工程技术部门按相应技术作业规程实施；2）每20年铲除抹灰翻新一次。1）商业及住宅修缮标准；2）相应建筑部分修缮技术规程。美观完好，整洁、清爽。共用排烟管道1）由烟道内横隔板损坏及导流板安装不当造成的回串烟；2）排烟口封闭不当造成漏烟。每半年对屋面出烟口盖板及防护罩进行一次维护。由工程技术部按相关作业规范实施。变压式排烟管道技术规范。排烟通畅；安全正常使用。上、下水主管1）接口及砂眼漏水；2）管道堵塞、破裂；3）固定码松脱。1）每年对管道油漆、维护一次；2）每年检修一次，并紧固管道固定码；3）每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程技术部门按相应作业规程实施。1）排水管维护修缮标准；2）给水管维护修缮标准。1）美观完好；2）上、下水通畅；3）无渗漏。（六）公共设施日常维修计划及实施方案序号类别项目日常维修计划方案标准设施效果1区内道路砼路面、人行道每天检查，随坏随修。由工程技术部门专业维修工按项目维修规程实施1）路面修缮质量标准；2）人行道铺设修缮标准。干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。缓路径、砼道牙2室外照明道路灯每天检查，随坏随修。由工程技术部门专业维修工按专业操作规程实施1）电气作业安全操作规程；2）灯具施工技术标准；灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。庭院灯投光灯其他照明灯3沟渠池井雨水口每周检查，，发现问题，及时维修。由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修。1）井内无积物，井壁无脱落；2）井盖上标志清晰。1）井盖完好率达100%；2）无缺损，少污积；3）无堵。雨水井污水井阀门井4园林绿地绿化每天检查，发现问题及时维修。环境管理部进行绿化补种，园艺维修。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化管理设施、设备齐全完好；2）雕塑小品等园艺完好率达98%以上；3）绿化及时补种率达99%以上。雕塑小品、花池5文娱场所商家及住户会所每天检查，发现问题及时维修。由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施。1）设施完好；2）正常使用1）整洁、安全、场所功能正常有效；2）各项设施、设备完好，正常使用。社区活动中心室内停车场6停车场（含高层）地面停车场每天检查，随坏随修。由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施。1）砼路面修缮质量标准；2）停车场地面修缮标准。平整、无积水、无缺损、完好率99%以上。室内停车场7消防设施及排水管网排水管每周检查，发现问题及时维修。由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施。1）排水管施工技术标准；2）消防设施施工技术标准。1）管道畅通，无堵塞；2）无泄露；3）消防设施正常有效。室外消防栓水泵结合器8公用标志设施标识牌每周检查，发现问题及时维修。由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施。1）标示清楚，无污积，破损；2）安放牢固。1）标志设施完好率100%；2）标志无损坏。警示牌其他公共设施垃圾转运站用三合一垃圾集中站每周检查，发现问题及时维修。由工程技术部门专业维修工按相关维修规程实施。1）无破损；2）无脱落；3）泄水通畅。1）确保围栏、挡土墙安全使用；2）确保垃圾转运站正常使用。围栏公共智能化系统摄像监控系统1）每天对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观及控制性能检查；2）每天对巡更系统读卡机外观安装联接及性能进行检查；3）各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能，软件及数据的运行情况等检查。由工程技术部门按相关维修保养规程实施。智能化系统维护保养标准。1）系统性能良好，正常运行；2）设施完好，整洁有序，无破损。巡更系统智能控制中心管理及商业用房管理用房每周检查由工程技术部门按相关维修保养规程实施。1）相应建筑部分维修保养规程；2）相应电气、设备维修保养规程。1）正常安全使用；2）各项设施、设备完好；3）无改建。（七）公共设施定期维护计划及实施方案序号类别项目定期维修计划方案标准设施效果1区内道路砼路面1）进住装修期及中高层、高层施工期杜绝车辆挤压人行道及道牙，严禁在路面上拌制砼或砂架污染路面。2）每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。3）路面翻新面积应控制在1‰每年内，其它控制在5‰每年内，逐年递增10%。1）由工程督查加强装修督查，严禁中高层施工车辆进入区内道路；2）翻新工作由工程技术部门自行组织专业维修工或委托有关施工单位实施。1）屋村道路使用管理规定；2）路面施工质量标准；3）人行道铺设技术标准。1）减少不必要的路面受污损和破坏；2）使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。人行道缓路径2室外照明道路灯1）灯杆每年维护一次；2）每月清洁灯具一次；3）每季检修线路一遍。1）由工程技术部门按相关作业规程维护；2）对于破损灯具及老化线路进行更换。1）线路无老化；2）照明设施清洁完好；3）灯具施工技术标准。1）实施良好的灯具外观；2）照明系统正常有效启用；3）照明设施线路完好率达99%以上。庭院灯高杆灯投光灯其他照明灯3沟渠池井雨水口1)井盖板每年刷一次漆,防止锈蚀；2）每季清理井内杂物一次；3）每年全面维修完善一次。由工程技术部门专业维修工按作业规程实施维修。1）井盖刷防锈漆作业规程；2）井内无沉积物。1）井盖正常使用，密合；2）流水通畅。雨水井污水井阀门井4园林绿地绿化1)春夏季各补换3‰--6‰绿地一次，树木补种春夏各一次，每次3%；2)花木每半月修剪一次；3)草坪每月修剪一次;4)乔木每月修剪一次;5)循环水每周更换一次;6)每周清洁园林小品,雕塑一次;7)根据病虫害发生规律,每年进行三次大消杀和四次日常消杀.1)由环境管理部按照相应作业规程实施；2）自第10年起按10%更换绿地草坪。1）绿化工作标准；2）园林工作标准。1）绿化丛丛，树木青青，剪切整齐；2）雕塑、小品完整清洁。雕塑小品、水池花池5文娱场所商家及住户会所会所内墙二年粉刷一次，其他每年维护一次，设备设施线路检修及其建筑部分维护修理。由工程技术部按相关作业规程和施工规范实施。1）有关建筑部分按修缮质量标准；2）有关电气、机械、设备维护标准。1）各类文娱场所能正常有效使用；2）场所内设施、设备等能发挥正常运转，环境设施完好。社区活动中心6停车场（含高层）地面停车场1）每年对车场侧局部道牙损坏多次修补进行更新一次；2）对因施工质量问题造成的局部沉陷损坏，5年翻新一次，翻新量应控制在5‰。1）由工程技术部组织实施或委托相关施工单位；2）维护费用逐年递增10%。1）砼路面施工质量标准；2）停车场地面施工技术标准。1）停车场地面均衡，有效发挥功用；2）使局部损坏严重通过翻新延长其使用寿命；3）场地平整，无积水。室内停车场7消防设施及排水管网排水管1）消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；2）消防栓每半年排一次水，检修一次。由工程技术部组织实施。1）开启灵活；2）不渗漏。1）正常有效使用；2）外观完好。室外消防栓水泵结合器8公用标志设施标识牌1）每月清洁标志一次；2）每半年对标志安放基础稳固情况进行检查维护；3）每半年对标识进行维护一次。1）由工程技术部负责实施；2）每15年更换一次。商场及住宅区标识、警示牌制作安装及管理规定。1）标志清洁美观；2）安放稳固；3）标示清晰警示牌其他公共设施垃圾转运站用三合一垃圾集中站每年全面维护一遍；2）每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况；3）每季度检查一次泄水孔疏通情况。由工程技术部按相关作业规程实施。1）挡土墙维护标准；2）围栏维护标准。1）设施安全正常使用；2）美观完好。围栏挡土墙公共智能化系统摄像监控系统对各系统的设施，设备性能及连接运行与运输，显示情况进行月检、季检和年检。1）由工程技术部按相应维护保养规程实施；2）本系统设备每20年更换一次。智能化系统维护保养标准。1）系统良好运行；2）设施、设备及传输线路完好；3）软件及数据完好正确保存。巡更系统智能控制中心管理及商业用房管理用房1）每月检修一次设施、设备；2）每半年检查一次电气线路；3）每二年内维护粉刷一次；4）每年对其他建筑部分维护一次。由工程技术部按相应维护保养规程实施。1）相应建筑部分维修保养规程；2）相应电气设备维修保养规程。1）整洁、安全、正常使用；2）设施、设备完好。商业用户七、入住装修管理实务物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与商家及业主服务功能的重要阶段，由入住装修阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。入住装修阶段，我们将装修管理和治安管理确立为这一阶段的工作重点。装修管理上，实施装修管理的“一把手工程”，由物业公司总经理亲自挂帅，主抓装修管理，向开发商和商家及业主负责。实行公司、客户服务中心层层承诺，对装修管理人员绩效实行奖励与惩罚相结合的管理方式，对商家及业主装修实施严密的监管，确保装修管理总体目标的实现。治安管理上，我们将依据入住期的治安形势和商家及业主的心理需求，实施“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理方式，加强对装修队、外来人员、搬运队等流动因素的监管，确保“管理无盲点，治安无事件”。（一）前期措施介入、合理规划针对小区实际情况，提前准备管理方案在前期介入工作中，我们一方面参与小区规划建设，另一方面，紧密结合小区的实际情况，提前准备管理方案，提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对小区的物业管理进行准确定位，并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。利用商家及业主讲座提前对商家及业主装修管理进行宣传为了更好地实施将来对小区的管理，我们把对商家及业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识，并组织部分商家及业主参观学习，以求取得良好的社会效果，为日后管理工作的开展打下基础。做好验收接管工作通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应紧急事件的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。验收与接管程序如下：成立验接小组成立验接小组制订验收标准及处理方案制订验收标准及处理方案接管移交手续书接管移交手续书审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改。审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，发现问题，做好记录，督促整改。签订移交书面手续，做好遗留工程备案签订移交书面手续，做好遗留工程备案签订物业保修方案签订物业保修方案（二）入住装修阶段的管理措施1.交房手续（1）办理入住手续流程，根据商家及业主与开发商在交房时，出具交房（入伙）通知单才能办理：商家及业主接房《交房通知单》；《交房通知单》；产权人身份证或其他有效证件复印件2份，核对原件；若为代理人接房，需提供产权人《接房委托书》及委托代理人身份证或其他有效证件复印件2份，核对原件。物业处向商家及业主发放文件资料1.《业主手册》；4.《装修特别提示》；1.《业主手册》；4.《装修特别提示》；2.《业主临时规约》；5．《区域防火责任协议书》3.《物业管理服务协议》；商家及业主填写、签订相关表单、文件填写《业主基本情况登记表》；填写《业主基本情况登记表》；签订《物业管理服务协议》一式两份；签订《区域防火责任协议书》一式两份。商家及业主交纳相关费用综合物业管理费；综合物业管理费；水电周转金；其它代收费用（如二次装修垃圾清运费）。与商家及业主进行商业及住宅验收交接查验配套设施；4.查验土建、门窗；查验配套设施；4.查验土建、门窗；2.查验配电箱系统、安防系统；5.抄记水、电、煤气表底数。3.查验给排水系统；钥匙交接、建档签署《房屋验收交接确认单》、《收楼承诺书》；签署《房屋验收交接确认单》、《收楼承诺书》；房屋钥匙交接；建立业主档案。（2）办理入住手续采取的便利措施办理入住手续，我们将坚持八字方针：热情、周到、高效、便利。我们采取的便利措施是：设立办理入住专用接待服务室，由专职人员提供周到的一站式服务。精心安排入住程序，商家及业主随到随办，正常情况下，从进入办事大厅到领钥匙验房30分钟内办毕。提前与供电局、自来水公司、电信部门、有线电视签订代办业务协议书，代办有关业务，方便商家及业主，减少麻烦。同时，为商家及业主提供多项免费咨询和维修服务。提供有偿上门维修服务项目。2．装修管理，确保无违章装修为维护外观形象的统一、美观，保障小区智能系统的正常使用功能不被破坏，我们将从实际出发，以小区景观设计、露台搭建、阳台封闭为装修工作的监管重点，根据以往的装修管理经验与教训，为打好装修管理的攻坚战，公司在小区的装修管理上实施“一把手工程”，由项目经理亲自抓装修管理，着重“装修宣传——装修审批——装修跟踪监管——违章装修即时处理——装修全程验收”五个环节的工作，力争“服务在一线，监管在一线”。为正面引导商家及业主装修，物管公司将联络几家名牌装修公司为商家及业主提供免费装修咨询、装修设计服务。拟采取的违章装修控制流程：业主办理入住手续对业主、装修施工队提供装修特别提示业主办理入住手续对业主、装修施工队提供装修特别提示申报装修，严格审核装修方案，签订装修合约，缴交装修押金申报装修，严格审核装修方案，签订装修合约，缴交装修押金楼管员、治安巡逻员、消防管理员、工程人员交叉监督各部门经理监管楼管员、治安巡逻员、消防管理员、工程人员交叉监督各部门经理监管+发现违章装修发出通知，上门工作，以理服人，说服业主，让业主整改发出通知，上门工作，以理服人，说服业主，让业主整改采取劝阻措施向职能部门反映情况以取得行政上的支持经济手段、法律手段解决采取劝阻措施向职能部门反映情况以取得行政上的支持经济手段、法律手段解决装修宣传，切实到位为加强装修宣传的力度，我们将在入住初期策划一项大型活动，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起客户服务中心与商家及业主的桥梁，真正提高商家及业主按章装修的自觉性。装修审批，严把“三关”依据我们多年管理的经验，在审批过程中，将会出现一些不良现象，例如某些觉悟较低商家及业主为了个人利益，利用人情关系，或者在装修方案上制造模糊概念，以达到违章装修的目的。针对小区物业管理上可能出现的特殊情况，以及装修管理上对智能设施管线，公共管线保护的特殊要求，我们将一方面采取对商家及业主申报的装修方案进行严格审批，一方面加强装修审批人员的内部管理，以确保装修审批严把人情关、金钱关和技术关。装修审批重点如下：保证商业及住宅设施的正常使用功能。审核重点：商业及住宅结构、智能化设施及管线；供水、供电管线。保证商业及住宅外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台（跃层房）、空调安装及管线走向。装修材料符合防火规定。（3）建立细致严密的装修跟踪监管体系商家及业主装修施工，指定客户中心客户主管、客服助理、实施“全过程”追踪监管，每天巡视施工现场不少于1次，通过现场巡查与商家及业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在初始阶段。工程维修中心专门设置有装修检查组，对商家及业主装修进行巡回检查，可在违章初期发现制止违章。同时协调秩序维护员、客服人员也要对装修进行监管。形成立体式的装修监管网点，维护好智能设施管线、公共管线，杜绝违规搭建，把违章装修消灭于萌芽阶段。此外，在加强监管的同时，在商家及业主入住装修高峰期，对楼前绿地加以保护，使之不被破坏。商家及业主装修实施袋装化，指定地点投放，确保小区绿化完好。（4）处理违章装修的四个手段说服手段。商家及业主出现违章装修，管理人员在2小时内，上门做好商家及业主的思想工作，礼貌地向商家及业主解释装修规定，耐心地向商家及业主说明违章装修造成的危害。做到以理说服商家及业主，以情感化商家及业主，争取商家及业主的支持和谅解，让商家及业主自觉接受整改要求。经济手段。在商家及业主装修申报时，按规定交纳装修押金，出现违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，针对违章情况，采取扣除装修押金、等经济手段控制，从经济上控制商家及业主的违章装修。行政手段。对有一定身份的人士，装修监管人员在实施监管时有心理压力。我们将通过规划局、建委、房管局，在商家及业主一意孤行的情况下，向他们反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整改，同时将采取其他方法，制止违章装修施工。法律手段。商家及业主装修申报手续中，客户服务中心分别与商家及业主、装修施工单位签订具有法律效力的“装修协议书”和“装修责任书”，分清客户服务中心、商家及业主、装修施工单位之间的责、权。同时，根据建设部110号令，对住宅装修进行法制管理。对违章装修并无视一切的商家及业主，我们通过法律途径予以解决。通过上述管理措施的实行，我们深信一定能做好装修管理的工作。入住期治安管理（1）秩序队伍建设——建立一支高素质的治安队伍。治安队伍建设，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。秩序员选聘退伍的优秀军警战士，这批战士具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。秩序员管理引入轮换制和淘汰制，由公司秩序管理中心统一调度，对服役一年的秩序员，进行轮换上岗，在年终考评中，实行未位淘汰制，淘汰率不大于10%，保持秩序员的高素质和战斗力。（2）确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控：人流控制对来访人员须通过门岗，与商家及业主通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续。对装修、搬运人员采取出入证管理，并交装修管理保证金，对他们的活动范围进行一定限制；经常配合派出所查户口，把可疑分子清出小区；对可疑陌生人，采取追踪