新一轮城中村改造的逻辑及影响

行业背景控风险、拼运营、活下去快周转、高杠杆、大扩张2013年2021年2018年2030年2013年2021年2018年2030年2010年2011年2010年2011年户均1套停止分房住房货币化城市分化户均1.1套户均1套停止分房住房货币化城市分化户均1.1套城镇化率60%增量峰值存量开启人口峰值城市化快速期结束人口红利消失单位分房黄金十年供不应求高速增长供需平衡供过于求行业背景人口背景伦敦都市圈都市圈都市圈纽约都市圈西海岸都市连绵区伦敦都市圈都市圈都市圈纽约都市圈西海岸都市连绵区人口背景多数都市圈经济人口比值大于多数都市圈经济人口比值大于1宏观背景约束条件严格控制大规模拆除城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%严格控制大规模增建城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2严格控制大规模搬迁城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%确保住房租赁市场供需平稳城市住房租金年度涨幅不超过5%综合对比综合对比十四个五年规划和《“十四五”新型城镇化实施方案》《关于在超大特大城1)要坚持稳中求进、积极稳妥,优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多部《开展低效用地再开实现项目资金平衡。”2)完善征地办法:“明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定。”3)探索不同类型用地置换模式:“探索集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地或价值相当、双方自愿、凭证置换'原则,经批准后进行置换,依法办理登记。”建设保障性租赁住房。”7《关于规范土地储款项用于偿还先期一级开发投入；采取捆绑、非正“一二级联动”是指土地在一级开发环节，不经过招拍挂程序而直接锁定、指定8会议和目标导向,以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算、钱怎么用、地地方政策地方政策《草案》指出，城中村改造包括3种方式：（一）拆除新建，是指除法律、法规明确需要保留的在公共设施方面，城中村改造应当根据周边地区功能以及实际需查律、法规有关规定进行公告，听取被征收土地的农在征收补偿标准上，《草案》指出，征收农民集体所有土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准以及征收土地涉及的村民住宅、其征收集体土地涉及非村民合法产权住宅的，征收补偿一律按照经依法批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高地方政策地方政策n1月4日，n1月4日，由广州市规划和自然资源局组织编制的《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。n1月5日，广州市荔湾区发行了广州市第一批房票，标志着广州市房票政策正式落地。n下一步，广州市将会在全市推广“房票安置”。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后不是。“房票安置”是现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式，被征收人被征收人可以自主灵活选择复建安置、产权调换、货币补偿、房票安置等其中一种补偿方式，也补偿方式的组合形式。“房票安置”极大地拓宽了安置渠道，增加了有。为鼓励被征收人选择“房票安置”，按规定在基础补偿额以外给予被征收人一定房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的房屋。增加了被征收人选择安置房源的范围，化解了的不确定风险，可以让被征收人根据自身需求和喜好，在规定的时业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元和可以。房票的使用人为被征收人本人及其直系亲属（配偶、父母、子女购房时，优先全额使用房票支付购房款后，尚不足以支付总房款的差额部被征收住宅位于限购区的，使用房票购房不计入家庭限购套数；被征收住宅位于非限购区的，使有。房票使用期限自房票核发之日起计算，最长使用期限为18个月，到期后，未使用部分被征收人可向核等具体情况，整个征收安置过程清晰透明，让被征地方政策地方政策任，有助打通“堵点”分类别、编规划、做标准、抓统筹、强监管的职《实施意见》将四类城中村用地优先纳入拆除新建范的；3、位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；4、存在公共卫生安全风险大、房屋安《实施意见》明确，深圳拆除新建类城中村改造需经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意后方可实施。相较此前“单一地块需经专有部分面积占比75%以上的物业权利人且占总人数75%以上的物业权利人住宅区地块更是要求双95%多个地块还需物业权利人同意更新的面积不少于总用地面积的8《实施意见》提出，整治提升（含拆整结合）类项目，“局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%”。这可能意味着拆除新建有望加速“物业进村”《实施意见》提出，“区政府引导村股份公司引进或自行成立物业服务企业，采用菜单式物业管理、村股份公司兜底等多种加强整治提升成果后续管理运营及维护更新”。根据克而瑞的数据，深圳市于19年末启动“物业城市”试点，截至23年5月已有37个街道进行物业城市项目招标，覆盖率达到50%，多家头部物管公司皆有地方政策3)及时下达土地一级开发成本,市财政局以征收(预征收)补两级国有土地使用权出让收入分配和拨付办法的通知》(筑财预〔2022〕45号)规定,及时将土地一级开发成本及房屋补偿安置办法》(征求《关于印发促进我市房地产市《关于进一步促进房地产市场《关于推进相城区房屋征收搬房票购买房源库中商品房的购房奖励比例不低于5%。要加快推进重点任务,强化重点项目建设,稳步推动城中村改造,加强历史文化传承,做《关于支持建设“千亿镇街”资料来源：各城市政府官网、住建委官网、发改委官网，上海证券报，长沙晚报，金茂华北资地方计划地方计划金融政策金融政策资金来源官方近期表态及文件解读中央财政资金根据住建部2020年数据,2016年-2020年,国家发展改革委、财政部安排下达各类棚户区改造中央补助资金约8000亿元,占棚改7万亿总投资的11.4%。预计规模有限,棚改时期规模占比也不高地方财政资金根据上文测算,地方财政在棚改时期占比就不高目前地方财政压力较大,预计规模有限专项债9月,据21年世纪经济报道,符合条件的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围,新增专项债可能明年开始发行。在当时棚户区改造优先采用货币化安置的政策环境下,难免专项债资金流入楼市从而推升房价,也前置了居民的购房需求,因此在2019年9月各地开始进行2020年地方债项目申报时,棚改专项债被叫停。虽然2020年下半年重新恢复了发行,但明确要求仅支持已开工项目且不得用于货币化安置,棚改专项债的发行规模也逐年降低。将符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围,其根本作用仍在于依靠财政的支持带动民间资本的投入,保障城中村改造顺利推进重要启动资金,但根本作用仍在于依靠财政的支持带动民间资本的投入,明年城中村改造专项债规模将受多重因素影响,包括专项债总额度、城中村改造项目储备情况及项目质量等。PSL专项贷款2023年8月,中国人民银行、国家外汇管理局召开会议,指出将城中村改造纳入金融支持范围。11月,央行行长在2023金融街论年会上指出,要为城中村改造、保障性住房等‘三大工程"建设提供中长期低成本资金支持。作为棚改时期绝对主要资金,可作为资本金撬动项目推进预计仍为主要来源之一,但在倡导资金来源多元化的基调下,预计占比将小于棚改时期。商业银行贷款人民银行、金融监管总局、证监会8月18日联合召开的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议提出,要注意挖掘新的信贷增长点,大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域,积极推动城中村改造、“平急两用公共基础设施建11月,央行行长在2023金融街论年会上指出,要为城中村改造、保障性住房等‘三大工程"建设提供中长期低成本资金支持。央行23Q3货政报告强调金融机构应加快保障性住房等“三大工程"建设,构建房地产发展新模式。商业银行贷款在一级开发和二级开发均可参与,项目及相关配套基础设施建设将带来大规模融资需求,给商业银行带来一定增量业务空间。一二级开发均可参与,或以二级开发参与为主,以项目二级开发收入作为还款来源。后续作为重要的长期资本参与,除贷款外,还有多种综合金融服务提供。民间资本2023年7月,国常会审议通过《关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,指出要坚持城市人民政府负主体责任,多渠道筹措改造资金,积极创新改造模式,鼓励和支持民间资本参在财政化债压力较大的背景下,参考广州在10月19日审议通过的《广州市进一步促进民建投资高质量发展若干政策措施》,鼓励民间投资参与城中村改造,鼓励和引导民营企业发挥业态策划、产业导入等优势,积极创新改造模式.高效综合利用土地资源,加快城中村改造,稳步推进城市更新,推动区域发展能级提升。并率先放开城投平台在城中村改造项目中的非标融资。作为项目推进速度较快的省份,广州政府的态度证明城中村改造项目对社会资本的参与保持一定依赖性但结合当下实际情况,大部分民营房企资金链较为紧张,而城中村改造又具备一定的公益属性,前期的土地开发需要大量的资金投入,预计民间资本短期内参与有限,城中村改造周期较长,更关注民间资本在长期维度上的资金支持。预计民间资本短期内参与有限,城中村改造周期较长,更关注民间资本在长期维度上的资金资料来源：银行财报，21世纪经济报道，中国政府网，国家开发银行，农业发展银行，国家金融监督管理总局注：2020年国开行投放数据是根据官方新闻披露口径与历年财报数据相结合计算而得，可能存在偏差三大模式三大模式nn第一类是以政府为主导的模式，主要将城中村改造为民生公益类n第一步，政府确定净地方案，完成前期土地整理工作。政府确定城中村改造专项规划，拆迁补偿安置方案，政府再确定做地主体，一般是政府平台或国企。n第二步，根据城市规划，政府引入市场化主体落地改造项目。这个过程中，引入开发商只参与项目前期管理、勘察设计、开工准备、工程建设、竣工交付、运营管理等各个环节，提供项目全生命周期管理服务，获得代建费。nn政府主导模式中，改造项目公益性质更高，拆除新建比例相对较低。这种模式下，撬动得到的固定资产投资量有限，商品住房市场影响也较为有限。n该模式中，公益性质相对更高，对投资回报要求较低。一二级开发资金压力主要由政府承担，项目建设由政府主导。n项目对商品房销售回收投资的依赖相对较低，拆除新建比例相对可控，对当地房地产市场的外溢影响也相对较小。实践中不乏一些项目属于纯公益性质项目，不产生任何新增的商品住宅。n该模式的约束是政府资金压力大，工程改造周期较长。该模式下政府需要承担一二级开发费用，耗费的资金量较大，且公益性质高的项目，还需要政府补贴资金，对于财政实力相对薄弱的地区而言，短期内难以快速大规模推行。三大模式三大模式），政府通过土地交易中心采取招拍挂方式（或定向招拍挂将土地使用权进行出让。房地产开发商竞拍，如完成一级净地工作的权，则前期投入的拆迁补偿安置资金和约定利润可冲一级净地工作的开发商未能竞得土地使用权，则土地出让货币化安置部分由参与一级净地工作的开发商垫付，这种改造模金压力在开发商，而不在地方政府开发商。为保证安全回收资金于安置的配套房屋外，还会增加大量商品房和租赁房供给，拆除新建比住宅销售回款或是租赁住房运营收入。社会资金有带动周边房价和租金同步拾升的风险。三大模式三大模式微棠在元芬新村的项目收入主要依赖租金，其次还依店、超市、餐饮等商业配套产生。凭借租金和运营收难以吸引社会资金参与，只能依赖财政或政府资金投元芬新村的特点是外来常住人口多，且常住人口绝大部分是租户。根据新华社报道，元芬村位于深圳市龙华区，占地面积约10万平。元芬新村，常住居民约1.5万人，户籍人口仅565人，共有259栋楼房。2018年，元芬新村和愿景集团旗下的深圳微棠公司展开合作，业主将房屋整栋租给愿景集团，愿景集团针对社区室内外环境、公共空间规划以及社区运营管理等方面进行规模化整改，打造租赁社区一微棠新青年社区，对外出租。元芬新村改造资金来源主要国企平台+银行贷款。深圳市人才安居集团（国企）和愿景集团（市场化租赁机构）分别持有深圳微棠公司51%、49%的股权。除两家企业按股权比例额对项目进行投资外，深圳市人才安居集团还可以为项目带来银行授信和政府补贴。三大需求三大需求城中村改造有三重价值发现：城中村改造有三重价值发现：提升老旧小区住宅品提升老旧小区住宅品民生公益类项目模式 满足租赁需求满足住宅需求市场化项目运作模式市场化运作+民生保障模式社会资本重点关注三大改造需求衍生出三种不同的改造模式： 满足租赁需求满足住宅需求市场化项目运作模式市场化运作+民生保障模式社会资本重点关注三大改造需求衍生出三种不同的改造模式：建造为新的优质商品住宅，满足城市新增住房需故而这种模式不依赖财政补贴。只不过这种模式两大关注两大关注n城市套户比大于n城市套户比大于1的有9个城市：佛山市、成都市、西安市、青岛市、武汉市、昆明市、郑州市、重庆市、长沙n城市套户比小于等于1的有12个城市：深圳市、北京市、东莞市、上海市、广州市、大连市、南京市、天津市、济南市、杭州市、沈阳市、哈尔滨市。n当下9个城市的城镇居民套户比>1，说明这些城市当前并不太缺住房。若当下进行城中村改造，采用棚改旧模式进行大规模拆除重建，意义将极为有限。n考虑东三省城镇化推进更早且较快，人口在净流出，沈阳、大连、哈尔滨的老宅数量也更多，并不急需对城中村进行拆迁重建，因此我们重点关注其余9个城镇居民套户比资料来源：《2020年人口普查分县数据》、国家资料来源：《2020年人口普查分县数据》、国家层次一人口持续流入，那么这9大城市核心区域的拆建空间仍值n第一类，租赁热度较高的城市（租赁住房占比>50%）：深圳市、东莞市、广州市。n第二类，租赁热度适中的城市（租赁住房占比>30%，但小于50%北京、上海、杭州。n第三类，租赁热度较低的城市（租赁住房占比<30%）：大连市、南京市、天津市、济南市、沈阳城中村拆除重建之后，可重点考虑保障性资料来源：《2020年人口普查分县数据》、国家nn其一，城中村是否需要拆除重建，关键是要判断当前城市存量住宅供需以及未来人口流入趋势。n若当前城镇居民套户比已经大于1，这些城市当下城中村改造重点应该落在老旧住宅修复，而非拆除重建。忽略人口和住宅总量供给，而延续棚改旧模式的大拆大建，只会进一步恶化商品房供需错配。n针对当前城镇居民套户比<1的城市，存量供应仍并不十分饱和。即使不考虑后续人口流入带来的红利，盘活存量土地资产增加住房供应也有较强必要性。n在充分考虑住房供需的现状，不是所有城市都有大拆大建的必要，这也就意味着不同城市城中村改造的规模和体量不能一概而论。nn其二，针对存量住宅供给不足、人口尚在持续流入城市，城中村有拆除重建必要，但拆除之后重建成怎样的住宅类型，即城中村改造的最终用途也会不同。n对于有住房供应需求的城市而言，究竟是采用商品住宅模式还是保障性住房模式，需要考虑当地人口结构、租房人口比例等等多重因素。影响影响nn拉动内需主要涉及四大方向：一是新建商品房销售和投资，包括为拆迁户提供的安置商品房、货币化安置的业主非定向再置业、改造地块腾退后供应的新建商品房、腾退后新增保障性住房；二是住房租赁消费，供给端有村民将富余的安置房出租，需求侧有异地安置期间村民阶段性过渡租赁和原有租户再租赁；三是房地产相关产业链的消费和投资，带动建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等房地产上下游产业；四是配套基础设施建设投资，包括教育、医疗等公共服务设施，公共交通、水电气热、污水垃圾处理等城市基础设施。体量估算体量估算21个城市城中村业主总人数为639.0万人，其次；本轮城中村改造总建筑面积为5.4亿平方米体量估算体量估算21个特大超大城市城中村改造改造期内对每年的销售拉动作用测算35城2023-2027年累计对商品住宅拉动规模测算n测算结果为：2023年至2027年，21城城中村改造对住宅销量的拉动规模占当年全国商品住宅需求的比重，在乐观情形下分别为8.2%、16.4%24.7%、22.3%、13.5%,5年累计占比为17.0%：在谨慎情形下分别为2.4%、4.8%、7.1%、6.4%、3.9%,5年累计占比为4.9%。21城城中村改造每年对住宅销量的拉动规模占当年全国商品房需求的比重，在乐观情形下分别为7.3%、14.5%、21.8%、19.6%、11.9%,5年累计占比为15.0%；在谨慎情形下分别为2.1%、4.2%、6.3%、5.7%、3.4%，5年累计占比为4.3%.资料来源：Wind，国家统计局，财政部，中体量估算体量估算n2023年至2027年，21城城中村改造拉动的房地产建安投资占全国房地产开发投资的比重，乐观情形下分别为1.7%、11.6%、20.1%、22.5%、15.7%，谨慎情形下分别为1.1%、4.5%、7.5%、7.9%、5.3%，5年累计占比为5.3%。n如果按照房地产投资比例将范围扩大到含I型城市的35城，2021年21城、35城房地产投资额分别为55293、74214亿元，该比例为1.34倍，由此系数推算乐观、谨慎情形下改造期内累计拉动房地产投资分别为12.1、4.4万亿元，分别占全国房地产投资总量的19.5%、7.2%。资料来源：Wind，国家统计局，财政部，中体量估算体量估算n配套基建主要包括城中村的道路、水电气热、绿化、照明、物业服务等基础设施，教育、医疗卫生等公共服务设施，及直接相关的道路和公共交通、通信、水电气热、停车场、污水与垃圾处理等城市基础设施。根据《保障性安居工程配套基础设施建设2016年中央预算内投资分配办法》规定：保障房中央预算内投资分配中，保障房基础设施工程量因素占比20%，奖罚因素占10%。因此扣除掉奖惩因素后保障房基础设施工程量因素占比22%，安置投资（包括安置房建设投资和货币化安置金额)和配套基建投资比例大致为7：2。n本次测算假定此比例维持不变，拉动的基建配套投资颜=拉动的房地产开发投资颜*2/7。测算结果为：在乐观情形下，预计2023-2027年共计拉动配套基建投资25717亿元：在谨慎情形下，预计2023-2027年共计拉动配套基建投资9442亿元。n如果扩大至35城，在预计乐观、谨慎情形下2023-2027年累计拉动配套基建投资规模分别为3.4、1.3万亿元。资料来源：Wind，国家统计局，财政部，中n新一轮城中村改造短期是为了给低迷的宏观预期带节奏，长期是与经济高质量发展和房地产发展新模式高度一致。n城中村改造目的是优化既有城