住宅小区房屋装修指导手册(3)【物业管理经验分享】

物管从业二十年，本文极具参考价值，如若有用请打赏支持，谢谢！住宅小区房屋装修指导手册（3）【物业管理经验分享】住宅小区房屋装修指导手册（3）

第三篇工程技术指导

保证您所装修、改建的工程质量标准，如何才能安全、可靠、实用、节俭？希望您重视以下要点：

一、建筑部分1、相关法律：民法通则第一百二十六条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外；

2、如何确保建筑物的结构安全？

房屋的主体结构包括房屋的基础、柱、梁、板、墙、屋盖等承重构件。拆改基础、梁、柱；在梁、柱凿洞或损坏梁、柱钢筋保护层，都会影响结构安全。

3、如何改动原设计间隔？

当您满怀信心准备将您的家居进行一番改建时，是否首先考虑改变原间隔以满足您的使用功能呢？如果是这样的，请您注意：目前民用住宅都是框架结构，单元内的间墙原则上是可以拆改的。但由于楼板的设计多采用有梁楼盖，既设计中凡室内间墙均有梁承重，楼板不承担间墙作用下的集中荷载，如果用实心砖直接在楼板上砌墙，则可能会导致楼板开裂、渗漏水、下层批挡层脱落。因此，在楼板上间隔应采用轻质结构（如：铝合金间隔、夹板间隔、石膏板间隔、轻质砖间隔等）4、如果您需要在间墙、楼地板、楼面板作业时应注意哪些事项？为什么？

根据前面所述分户墙、楼地板、楼面板是属共用部位，如果您在装修、改建的过程中不注意施工方法，则可能导致侵害他人的民事权益。

其中分户墙、楼地板是两户或以上套间相连的部分，与邻里的关系最密切，根据异产毗连房屋管理的一般规定：相连的共有墙、相连结构等属各方共有，其权利义务适用按份共有的原则，任何一方需要进行修缮、改建，除需经城市规划部门批准外，还需征得其他共有人的书面同意，且不得损害毗连各方的利益。即使是在分户墙、楼盖板属己方一侧进行装饰工程，也应考虑噪音的影响；凉台堆放物品应注意事项另外，由于分户墙通常砖墙厚度为18公分、楼地板的设计厚度一般为8—10公分，如果钻孔直径超过8毫米，深度超过6公分，容易造成墙面、楼面裂缝，使下一层住户利益受到损害。为避免侵犯他人的民事权益，上述部位在进行作业时，请使用冲击钻钻头直径不超过8毫米，钻孔的深度也不超过6公分。

5、厨、厕改建应注意事项：

家居装修、改建最容易引发邻里纠纷的是：改建后厨厕墙、地面以及管道口出现渗漏。那么厨厕的改建应注意哪些事项呢？通常厨厕分普通式和沉箱式两种，沉箱式最容易造成渗漏且造成渗漏后不容易查到漏水源，维修时间长，给业主造成直接经济损失最大。预防厨厕渗漏，应在装修过程中处理好以下几个环节：（1）要预防由于本单元的施工引起上层单元原防水层被破坏，造成的渗漏水。震动是造成这种情况的主要原因，避免造成此种状况，正确的施工方法是：在进行厨、厕吊顶施工时，不直接使用冲击钻或水泥钉在天面固定装饰材料。而是先在四周墙面上固定用于承重的木方（或其它材料），然后纵横布置用于吊装天花的骨架，将天花固定在这种骨架上就不会对上层的防水层造成损坏；

（2）毛坯房或需要更换原墙面、楼板饰面砖的厨厕，应使用手凿凿开，不能用铁锤直接敲击地面或墙面，否则，必然造成相邻的墙面或楼面批挡开裂，甚至脱落。凿开面层后，应注意保持楼地面的干燥，因为这时候楼地面已没有防水功能，任何水源都可能渗到下层；

（3）在铲去原饰面层时，由于振动使楼地板产生无数细微裂纹，原防水层已不复存在，因此防水处理的工艺标准要比直接在毛坯面进行施工的标准高：A、应彻底清除基层中松散结构；B、贯穿楼板的供、排水管道在与混凝土接缝处留置凹槽，嵌填密封材料；C、使用合成高分子防水涂料在整个板面涂刷，通常要反上墙身20CM；D、试水。事先和下层住户协商，在整个层面浸水不少于24小时；E、墙、地面1:2.5——1:3水泥砂浆找平,找平层厚度一般为1.5——2CM；F、地面找坡应向地漏方向，坡度为1%——3%，地漏口标高应低于地面标高不小于20MM：G、纯水泥砂浆贴饰面砖，注意做好的地面标高应低于门外地面标高不小于20MM。二、门窗部分

1、窗的位置、形状、材料能否更改？为什么？

窗是构成建筑物外观的重要元素，改变窗的位置、形状、材料将破坏建筑物的整齐美观，影响楼宇的保值、增值，损害了公众利益。2、安装防盗门应注意什么？为什么？

防盗门的安装应考虑打开时是否会阻碍邻里进出方便，否则，会因为影响消防安全而被邻里投诉，同时将不能通过管理处的验收；

三、给排水1、根据《城市异产毗连房屋管理规定》第六条“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所、以及院落、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得损害他方利益的行为。”

2、暗铺供水管道要注意哪些事项？

暗铺的供水管道由于很大程度会受潮腐蚀，如果不注意材料的选用，快则一、二年，慢则十年、八年必然会引起漏水。在目前的装饰材料中，您最好选用新型的铝塑管，这种管材最大的优点是耐腐蚀，且内管面光滑、抗腐蚀。3、改动给排水管管井会引发哪些问题？

给排水管管井在拆除管井墙时，很可能使主立管受到震动而导致管道上层或下层楼板的接口松动，容易产生渗漏水。另外，拆除管井，将破坏墙面与楼地面整个防水体系。还有各别住户将主立管管井改小，不但会造成上述危害，而且会造成今后维修困难甚至无法维修。

4、排水管管井检查口的作用是什么？排水主立管属公共设施，设计上每隔两层有一个检查口，是便于以后管道的检查和疏通，如住户自行封闭，则会使管道出现问题时，无法快速检查及处理，造成住户的利益受损。

5、没有砌筑管道井的供排水管能否自行封闭？为什么？

没有砌筑管道井的供排水管，原则上是不能封闭的，这是由于封闭了管道会导致日后管道检修、维修会有困难，且增加了维修费开支。如您确有必要封闭时，应向管理处书面承诺：同意管理处在有需要时随时检修、维修，并且愿意承担封闭管道造成的费用增加部分。四、煤气管网部分

1、相关法律依据：

（1）根据民法通则第一百二十三条规定：从事高空、高压、易燃易爆、巨毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；煤气属易燃易爆品，正确使用煤气不但是您和家人安全的保证，同时是关系全体业主生命财产的安全。

（2）根据《城市燃气安全管理规定》第二十六条使用燃气管道设施的单位和个人，不得擅自拆

、改、迁、装燃气设施和用具，严禁在卧室安装燃气管道设施和使用燃气，并不得擅自抽取或采用其他不正当手段使用燃气。

（3）根据《安徽省燃气管理条例(新)》第二十七条规定：燃气用户及其他单位、个人不得实施下列行为：

（一）盗用燃气;

（二）损坏、擅自安装、改装、拆除燃气设施，将燃气管道作为负重支架、接地引线，或者从事其他危害燃气设施安全的活动；

（三）擅自移动或者操作公用燃气阀门等公共燃气设施；（四）擅自转供燃气、改变燃气用途；

（五）擅自倾倒燃气残液或者用钢瓶相互倒灌；

（六）法律、法规禁止的其他行为。2、武汉市煤气公司规定：未经武汉市煤气公司批准，任何单位和个人不得改装、拆除、截封和启用燃气供气设备；用户私自拆管接驳，不经表用气，或私自启用已截封的管道（表具）用气是盗用气的行为。一经发现立即停止供气，待调查、结论和根据情节作出处理后才能考虑是否恢复供气。

3、用户私自迁改煤气表、管道、阀门等燃气设施和安装热水器，除负责承担恢复设施原状所需的工、料费外，还应根据违章情节罚款。

4、用户私自“点火”，是严重违反用气安全管理和计量收费规定的行为，除进行处罚外，由此引发的安全事故将被追究法律责任。5、用户需要对户内供气设备进行改装、拆除，必须向所属市政营业所提出书面申请（填表），经审核同意后，由营业所组织施工，用户支付工、料费。

6、属下列情况之一的用户，应申请改装供气设备；

（1）房屋改建、重新设置居室单元，需要改装供气设备的；（2）更新或增加燃气用具，需要更改管道和煤气表的；

7、属下列情况的改装申请，不予批准：

（1）不符合安全用气的；（2）使用的燃气具未经武汉市燃气认可的；

（3）需改装供气设施的房屋属违章建筑的；

8、小区管理处在对您的家居装修、改建进行验收时，如发现您未按上述要求进行操作，则不获通过。五、电装部分

1、供电管线改装注意事项：

供电管线安装要求的技术性较强，您有必要委托持有专业技术资格单位和个人进行设计、安装，并监督施工人员严格遵守行业规范操作，一般来讲应注意的事项有：（1）由于暗敷的管线容易受水、虫、钉、钻等影响，所以敷设时管线应加套管（套管以铁管为佳，也可使用合成塑料管）；

（2）检查将选用的电线规格是否与电器负荷相匹配；

（3）最好分类、分区设计电器线路，这样可以避免当某处短路时导致其它电器遭到破坏；（4）当室内用电负荷超出本单元的设计负荷时，如果不对室外供电线路进行改装则可能因超载导致火灾，因此应向管理处申报更改室外线路，改装费用由业主自行负责。

2、装修工具用电应注意哪些事项？

装修工具用电不能超过住宅室内用电负荷（一般为30A），因为超负荷用电不但损坏电气设施，引起电路故障，严重时容易引发火灾及破坏大厦电路系统，所以装修工具用电超过住宅室内用电负荷时，业主应提前三天到管理处申请，经批准后到指定电源接线，电缆自备。六、通讯

１、基本情况介绍：小区都已预设了通讯线路管道，楼内预设了通讯线路上升管，各楼层也相应预留敷设了通讯线路管道直至各单元门口。建设单位已按一户一线的标准敷设了通讯管线，通讯线路的敷设费用是由建设单位承担的。

２、如果您有需要敷设两条或以上的通讯线路时，怎么办？目前，电信业务仍是由政府部门专营。如果您有需要增加通讯管线，则应按规定到市电信局申请并由电信部门统一敷设管线。在这里需提醒您注意的是，一般地电信部门是不负责室内管线的敷设，为保证您今后通讯的质量和日后的维修，室内通讯管线的敷设应穿套管，且不应与供电线路搭接在一起。

第七节有线广播电视设施

1、住宅小区内有线广播电视设施是指有线广播电视系统使用的光缆、放大器、分支分配器。2、有线广播电视设施是国家财产，受法律保护，任何单位或个人不得侵占和破坏。

3、擅自移动、调赊安装分支分配器和用户终端盒的行为是损害有线广播电视设施工作效能的行为。

4、通常有线电视天线是按每户一线的标准设计安装的，且每条线路的信号只适合一台电视，如果您需安装两台或以上的电视，则应向有线广播电视公司提出申请，否则会因为信号弱影响收视效果。八、防盗设施

自己可以安装防盗网吗？

1、安装内置式防盗网；2、任何楼层不得安装外置式防盗网；

业主也可自行选择其制造厂家按照指定式样制作

九、防火设施、消防安全1、怎样储运易燃、易爆、易腐蚀物品？为什么？

根据中华人民共和国民法通则第一百二十三条规定（上述第（四）条已引用），以及《中华人民共和国消防条例》和广州市有关消防规定，瓶装石油气、香蕉水、汽油、油漆、烟花爆竹等易燃易爆品不能用电梯运输，这是因为当有意外发生时处于电梯轿箱内的人是无法逃生的。另外由于家居装修场所使用的电动工具较多，特别是插座处很容易产生电火花，如果不注意易燃易爆品的堆放，则很容易引起火灾。因此，易燃易爆品应堆放在阴凉处且远离电源、火源。为了大家的生命安全，请严格遵守本规定。

2、在走廊、大堂堆放装修杂物、垃圾有什么问题？走廊、大堂是公共空间，而且是消防通道。根据国家消防条例及广州市有关消防规定：消防通道必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。所以为了大家的安全，任何装修单位或个人都不得在走廊、大堂堆放装修杂物、垃圾。

3、动火作业应注意那些事项？为什么？

（1）电弧焊是利用电极短路产生的高温电弧来对金属进行焊割加工的作业方法。装修工程由于使用的材料多为易燃易爆品，如果电焊作业中忽视消防安全则极有可能导致火灾和爆炸事故。动火作业注意事项有：（2）检查配电系统的开关、熔断器、配电线截面积、网路电源功率、电压等是否与电焊机的功率、电压相匹配；

（3）电焊机应放在避雨、干燥的地方，使用时焊机应接地；

（4）电焊机使用时周围不能存放易燃易爆危险品，不能和氧气瓶、乙炔钢瓶、液化汽瓶放在一起，作业时应检查电焊火焰有可能跌落的地方是否有易燃易爆物品；（5）电焊机、电焊钳、焊接导线应符合安全标准；

（6）作业人员应持证上岗，作业范围内应备

有灭火器，且保证工作人员不少于三人（作业一人、二人监护）；

十、选择装修企业

1、选择装修企业有什么要求？

依据建建（1997）92号文《家庭居室装饰装修管理试行办法》第六条规定：凡承接家庭居室装饰装修工程的单位，应当持有建设行政主管部门颁发的具有建筑装饰装修工程承包范围的《建筑业企业资质证书》。

对于承接家庭居室装饰装修工程的个体装饰装修从业人者，应当持有所在地乡镇以上人民政府有关部门出具的务工证明、本人身份、暂时居住证，向工程所在地的建设行政主管部门或者其指定的机构登记备案，实行“登记注册、培训考核、技能鉴定、持证上岗”的制度。具体办法由处、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制订。为了保证您家庭居室装饰装修工程的质量和维护小区全体住户的合法权利不受侵犯，请您务必选择有资质的装修企业。

2、您应如何与装修企业签订委托合同？

与装修企业签订委托合同是自我保护的重要环节，装修委托合同应包含以下内容：（1）工程内容；

（2）工程造价及付款方式；

（3）双方责任；（4）违约责任；

（5）保修期限；

十一、装修材料1、如何选择、存放装修材料？

相关法律根据中华人民共和国民法通则第一百二十二至第一百二十六条规定：因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。运输者、仓储者对此负有责任的，产品制造者、销售者有权要求赔偿损失。

2、材料堆放应注意什么？（1）相关法律根据中华人民共和国民法通则第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外；

（2）如果堆放杂物太重且高度超过阳台护栏面，不但不美观，还可能导致楼面产生裂缝，造成渗水和使下层批挡脱落，严重时可能导致外挑阳台崩塌，对业主的人身安全构成威胁。有些装饰材料是易燃品（如油漆、松香水等），如果楼上有人扔烟头、烧焊，则可能会引起火灾，因此易燃易爆物品不能堆放在凉台。

（3）如果物品放置在凉台护栏面上，则容易掉下或被大风吹落而使楼下行人受伤，所以凉台护栏面上堆放的物品其高度不应超出栏板。十二、工程款的支付建议

家居装修有许多隐蔽工程是不容易发现其媲陋的，特别是厨、厕的防水层施工以及水电安装工程，因此，建议您在支付施工单位工程款时，分三个阶段来支付：

第一阶段：装修委托合同签定后一周内，可支付工程款总额的30%；第二阶段：工程进度达50%，可再支付工程款总额的30%；

第三阶段