工程管理工程部项目管理手册

大明公馆工程部项目管理手册淮安诚基房地产开发有限公司二○○七年十月目录TOC\o\h\z工程部质量目的 1工程部岗位职责 3工程部人员行为规范 21工程部招投标执行小组成员 23项目管理流程 24技术管理工作流程 25设备安装工程控制流程 26计划管理流程 27投资控制流程 28投资程序说明 29材料控制流程 33套餐装修管理流程 34地盘归档资料目录 35地盘文献管理说明 38技术工作平台 44设计及标准做法篇 46注意事项篇 55施工技术篇 56一期验收及交付问题总结 59附：新到学员培训大纲工程配合指引监理配合规定工程部质量目的月度工作计划完毕率100％；对项目进行有效监控，对施工现场巡视至少每日一次，问题解决率90％、及时率80％；记录公式：一周内解决完毕的问题数／一周内发现的总问题数×100％对工程质量进行有效监控，一般性偏差问题解决率90％，系统性偏差解决率100％；记录公式：出现系统性偏差并解决的次数／出现系统性偏差的次数×100％出现一般性偏差并解决的次数／出现一般性偏差的次数×100％交付前，房间验收率100％，发现问题解决率100％；记录公式：交付前验收的房间总套数／交付房间总套数×100％解决完毕问题数／发现问题总数×100％；工程部撤消前，顾客有效投诉的解决率100％，不超过2个工作日回复业主投诉解决意见率达98％，回复物业部不超过1个工作日；记录公式：有明确解决结果并获得业主认可的投诉次数／总投诉次数×100％；回复没有超过2个工作日的投诉次数／总投诉次数×100％；配合物业部完毕投诉解决工作率100％。

工程部岗位职责根据大明公馆项目管理的需要，以公司管理制度为依据，对工程部构架及各岗位职责进行调整和补充，规定工程部全体员工明确自己的职责，积极为项目管理体系的完善做出奉献。经理：负责贯彻贯彻公司各项规章制度、方针政策；代表公司履行各合约中甲方的相关责任义务，督促检查施工及供应单位责任及义务的贯彻情况；负责工程部事务的全面领导工作；负责对监理部及相关施工单位的管理工作；负责召集和主持项目管理办公会、协调会和专题会议；负责工程部权限范围内的分判委托的管理工作；保证工程部与其他部门在平常工作中进行良好的配合；指导、监督、协调、激励工程部员工的工作；协助合约部做好所属工程成本的分析、预测并配合公司进行分判合约的审核及对分判商的选择；初步审定工程部员工的考勤和休假申请；对工程部的费用报销进行审核。建立和维护与相关业务单位之间的公共关系；完毕公司领导交办的其它工作。副经理（一）在经理外出并授权的情况下，代行其职责；负责召集组织地盘周例会；负责设备施工单位进场的交底工作；负责组织零星工程的验收工作；负责协调配合人防、消防、环保、电梯、燃气、水电等专项工程的验收管理工作及相关资料归档的管理工作；负责设备工程的技术、材料管理工作。编制设备工程出图计划、材料供应计划、施工单位进场计划、施工计划调整审核等。配合设计部完善、补充设计变更的签发、组织设备工程图纸审核。协调监理部指导设备工程的实行，并对设备工程进行每周巡视检查及封闭贯彻；负责对整个项目重要设备工程施工单位后评估的管理工作；负责协助监理部对CI策划贯彻及现场安全文明施工的管理；负责工程临时水电的规划及开工前施工场地的规划布置和施工场地移交的组织工作；负责配合营销部、物业公司对交付、售楼处维护等配合协调工作，负责对营销、物业的移交工作；配合合约部对设备工程的成本分析。审定现场签证、权限范围内的分判委托、工程决算的管理工作；签署设备物资申请单及零星材料申请单；负责设备工程管理的总结工作；组织及管理工程部员工的培训工作；完毕公司领导和地盘经理交办的其它工作；副经理（二）负责总工期的控制，并与策划部、设计部、销售部协调项目发展进度计划，并且及时检讨和局部调整计划，提出进度预警通报，初审工程总进度计划；负责出图计划、分判计划、材料供应计划、工程进度计划的编制管理；对整个项目提出CI策划方案；负责土建单位进场的交底工作；负责编制建筑材料样板计划表，督促有关单位部门报送及审批；负责样板房施工中的各项现场配合工作；负责解决工程进行中的技术问题，实行工程样板的监控，对在建工程进行每周巡检，并记录封闭；负责套餐装修、维修管理的组织工作。召集主持套餐装修例会、工程验收、客户投诉等工作；配合物业部对售后维修队伍的培训工作；配合合约部对土建工程的成本分析。审定现场签证、权限范围内的分判委托、工程决算的管理工作；签署土建物资申请单及零星材料申请单；协助工程部经理组织项目竣工验收事宜，负责施工资料归档的管理工作，重要土建施工单位的后评估工作，工程管理内部总结工作；负责执行项目例行工作，涉及编写项目月报表、项目记录及项目会议记录等相关文献及报表；完毕公司领导和工程部经理交办的其它工作；结构工程师负责项目技术管理和实行工作：负责设计图纸及变更下发前的审核及核对工作；负责对公司设计部、装饰部的联络工作，参与各阶段、各专项图纸会审，审核图纸会审记要；配合公司组织有关部门、有关单位参与研讨并拟定重大技术方案；负责解决监理部报送的土建专业存在的技术问题，组织解决设计中土建与水电专业之间存在的矛盾和问题并审核重点部位和关键工序的施工方案；定期进行现场巡视，及时发现和解决建筑功能性问题，进行设计变更完毕情况的检查工作，对施工中存在的涉及到外立面、分户面积、使用功能方面的问题及时与公司请示和沟通，或将现场的解决意见及时反馈给设计部；根据现场实际情况，起草各类文献，及时解决工程中存在的各类施工或技术问题，并负责编制工程技术总结；结合工程实际情况编制各阶段、各专项设计的具体出图计划，配合并督促设计部跟进和贯彻相关出图时间；编制各阶段装饰材料样板及应由公司设计部或装饰部确认的施工样板的确认计划，并组织相关样板的确认工作；负责每周技术例会的组织工作；根据各阶段补充设计或设计变更，提出新增工程项目；完毕工程部经理交办的工作。材料工程师负责项目材料管理和实行工作；根据工程进度，配合材料使用情况，控制及调整甲供材料使用计划；组织施工单位进行甲供材料的计划申请工作，并负责组织甲供材料的进场验收和发放工作，根据协议对甲供材尾量提出预警通报；负责监督办理材料有见证送检工作，对于不合格材料退货解决并进行跟踪；负责编制材料付款申请书，并提供供应商供货评估及扣款资料；负责向已拟定的材料供应商采购零星材料；记录和协助解决项目废料及余料回收工作；负责项目固定资产管理，涉及验收、清点、保管、核数、安排维修、保养的工作；协助监理部进行文明施工的检查贯彻工作；管理项目备用金，负责一切钞票支付及报销，并进行分项账目记录；负责工程部人员考勤登记工作；完毕工程部经理交办的其它工作。造价工程师负责项目造价管理和实行工作；按照公司程序实行对工程部权限范围内的工程进行分判、委托的组织工作；负责总造价的控制，并与合约部协调项目成本控制计划，并且及时检讨和局部调整计划，提出造价预警通报；负责现场工程量的签证确认工作，复审监理单位确认的签证；负责工程款付款单建库及审核工作；负责项目协议及协议附件、委托的管理工作；负责将由设计变更或现场签证引起的造价增长量报告给合约管理部，并做好补充预算的初审工作；配合合约部向有关单位索赔、理赔工作。编制项目决算工作计划并报请项目经理审核组织实行；完毕工程部经理交办的其它工作。内业工程师负责工程部内业管理和实行工作；负责工程部工程部管理制度执行情况的检查工作；负责项目归档资料目录的编制和说明；负责工程部内部会议纪要的整理工作；负责工程部外发文献的编号整理工作和归档工作；负责工程部归档资料的封闭工作，定期对工程部归档资料进行检查并督促相关工程师进行整改；负责工程部印章的管理工作；负责工程部电脑的和内部网的维护工作；负责对监理部报送的《监理月报》进行审核，并将审核结果抄送监理部；10、完毕工程部经理交办的其它工作。总监理工程师在项目领导下负责现场质量、工期进度、安全、文明施工、资料归档的协调管理工作；拟定项目监理机构的组织形式，人员配备，工作分工及岗位职责；主持制定项目监理规划、签署专业监理工程师编制的监理细则；组织全面实行监理规划及监理细则，协调好工程实行过程中各方面的工作；对整个施工现场的质量、进度、安全负责；组织召开监理内部例会；组织对建筑实体工程的质量、进度、安全等联合大检查；在地盘的指导下，进行监理人员的行为管理：组织、检查、考核监理人员的工作，对不称职的监理人员及时进行调整，保证监理机构有序、高效地开展工作；安排监理人员对分包单位、材料供应商资质进行审查，签署审核意见；签署承包商提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文献；签署承包商提交的重要申请、计量支付证明文献和竣工结算；对施工单位的表现给予奖罚提出初步意见；主持或参与工程质量缺陷与事故的调查；主持开工预备会议及工程例会；签署监理对外发出的指令、文献、报表及报告；主持调解协议争议，解决索赔事宜，签署索赔解决意见；全面协调监理部与业主、承建商以及公司各部门的沟通和工作联系；签署分部分项工程质量的验收评估资料；审核承包商的竣工申请报告，主持工程项目的竣工初步验收；组织工程初验，并参与业主主持的工程竣工验收，签发工程移交证明书；签署监理档案资料；对项目发展中的工程监控进行总结；参与项目组织的后评估工作；23、总经理及地盘经理安排的其它工作。技术负责人熟悉设计图纸和变更规定，检查承建商按图施工情况；进行监理部图纸、变更和其他技术文献的解决、跟进；参与考察并审核分包单位和材料供应商资质，报总监审批；审核并汇总施工单位提交的施工组织设计、施工方案、进度计划等重要文献，报总监审批；负责监理部的技术管理工作，及时组织审查图纸和会审；负责与业主有关设计管理人员沟通联系，及时解决图纸和设计变更中出现的问题，监督贯彻设计变更实行情况；参与工程质量缺陷与事故的调查；对分部分项工程质量的验收评估资料进行审核，报总监审批；负责整理并审核监理档案资料，报总监审批；解决施工单位的技术文献，并同业主设计管理人员进行沟通；完毕项目总监（或代表）安排的其它工作。片区主管工程师（安装主管）制订专业监理细则和相关的监理报告，报总监理工程师审核；全面负责本片区的施工进度、协调、质量管理和经济文献的解决工作；负责初步审查承包商提交的与本专业有关的施工计划（月计划、周计划）、施工技术方案、申请及报告等，并向技术负责人提交审查意见；召开小组内部会议，协调片区监理组各监理人员的工作，及时掌握监理组的监理情况，定期向项目总监（或代表）报告本片区的监理情况；组织各分包单位的进场协调，涉及与主包单位的配合协议的签署；负责设计变更的贯彻和文献的封闭；负责对本小组人员的交底工作，定期检查小组成员监理日记；负责收集本专业的有关工程竣工验收资料；完毕专业工程师工作。专业监理工程师熟悉设计图纸规定，检查承建商按图施工情况；按照监理部既定的施工控制程序，具体组织实行专业监理工作，使监理工作有序，涉及：负责检查各分部分项工程质量、进度，如有质量或进度问题拟制整改告知单，经项目总监（或代表）签发后，督促承建商贯彻整改；负责分项工程验收及隐蔽工程验收；协调本专业队伍内部以及本专业队伍和相关专业队伍的问题；参与本专业图纸会审，并将问题提出，向设计院贯彻解决；在材料工程师和片区主管的统一安排下负责进场原材料、半成品、设备及构配件的进场验收、抽查、使用批准，并按规定进行有见证送检；及负责管理范围内的经济文献初步审核工作；及时、全面地向总监理工程师报告其负责的监理工作情况；及时记载监理日记，参与工地例会，向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大问题；进行水电表的计量，并按协议规定进行分摊扣款；（安装工程师）组织、检查和指导本专业监理员的工作；参与片区主管组织的内部会议，完毕片区主管安排的其他工作；完毕项目总监（或代表）安排的其它工作。测量工程师施工单位进场后，进行场地移交，将施工单位签字接受的场地移交记录交由项目总监（或代表）签字后存档；熟悉设计图纸和设计变更规定，检查承建商按图施工情况；施工单位开工前，对其测量放线仪器进行检查，保证仪器通过相应主管部门的检测；根据国家规范标准，按项目总监（或代表）的安排，负责检查复测各分部分项工程的标高、轴线尺寸、几何规格、垂直度、沉降观测等情况，向项目总监（或代表）提交质量监理情况报告，如有质量问题拟制整改告知单，经项目总监（或代表）签发后，督促承建商贯彻整改；对测量资料进行整理存档；及时记载监理日记，参与工地例会，向项目总监（或代表）反映监理中存在的重大问题；完毕项目总监（或代表）安排的其它工作。材料/安全工程师审查施工组织设计中有关现场安全文明施工的内容，涉及：施工单位安全组织机构是否健全，安全文明施工生产制度是否切实可行，有注册安全主任，区域安全负责人是否到位等，进行现场安全技术措施及安全技术操作规程交底；负责施工机械进出场的管理，对各单位特种作业持证上岗等进行检查、整理；审查确认业主是否在市安全监督站办理安全监督手续；对施工单位的CI策划进行检查、管理；定期巡视检查施工现场，定期检查承建商的安全管理内业资料，并将检查的结果记录在月报中，发现安全隐患应及时制止，并拟发《安全隐患告知单》，情况记录在监理日记中，定期上报现场安全文明施工情况；每周例会上检讨安全监督情况，针对施工中的不安全因素与安全中的薄弱环节提出整改措施，并督促承建商贯彻整改。对施工现场存在安全问题整改不及时或不合格，向承建商发整改告知单；评价承建商的现场安全文明施工情况，并提出奖罚意见；每月20日将《安全检查月报》报公司安委会；参与公司每月安全检查，收到《安全检查月报》后，就存在的问题及安全隐患拟发《安全隐患告知单》，并监督其准时整改完毕；对施工单位提出的物资进场计划进行审核、记录，每月25日将每月进场物资进行记录；组织材料进场验收，督促各主管工程师进行材料送检工作，并对送检结果负责跟踪贯彻、登记；完毕工程部经理安排的其它工作。文员认真完毕工程部与公司、总包商、分包商等图纸、资料、文献收发管理工作（涉及电子文献），使文献存档、发放体系（涉及电子文档）保持高效、对的运营；进行工程部重要文献的备份工作；进行会议告知；及时办理工程部内部传阅、复印手续，认真完毕文献、资料传阅及归档工作；及时完毕工程部内部文字打印工作；完毕工程部的接待工作；及时记录晴雨表；及时收集并记载工地大事记；协助完毕工程资料的整理；10、完毕工程部安排的其它工作。装饰维修组职责在工程部经理的领导下，代表工程部解决套餐装修前期策划、施工及维修阶段工程部内的各项事宜；根据项目发展计划和销售计划编制套餐装修项目进场移交计划及施工进度计划，甲供材计划等；负责进度计划的动态管理；根据现场实际条件，及时对装修单位的施工进度计划进行调整，保证套餐装修准时按量完毕；负责审核装修单位提交的施工组织设计、施工进度计划、申请、报告等，协调与土建总包及分包单位的工作；组织套餐装修图纸会审，负责向装饰部反馈设计图纸中存在的问题，对施工现场发生的口头变更做好记录，并及时反馈装饰部认可；负责套餐装修各专业监理细则和管理流程的编制；负责套餐装修甲供材料的收货、验收、发货等工作，并负责装修材料的产品合格证、检测报告等装修材料建档工作；负责套餐装修现场工程量的签证确认工作和补充预算的、粮单的初审工作；负责对整个项目工程的维修工作，并编制维修月报和品牌维修的行为管理规范。负责套餐装修竣工后的工程总结及后评估工作；负责交付后与经营销售部、物业公司的有关工程配合工作和已竣工程项目的改建工作；负责收集及解决地盘套餐装修工作所涵盖的市场和客户信息。装饰组人员岗位职责组长负责与装饰部沟通进行套餐装修前期的设计配合工作。负责审核装修单位提交的施工组织设计、施工进度计划、申请、报告等。全面负责套餐装修工作的工作面移交、工程管理、工程验收等各个环节。负责对已完套餐装修工程的维修工作。全面负责对已竣工程项目的改建工作。全面负责交付后与经营销售部、物业公司的有关工程配合工作。协调装饰组各成员的平常工作，及时掌握装饰组的工作情况，定期向地盘经理报告。工程师(土建)参与套餐装修的图纸会审，汇总图纸中存在的问题与装饰部贯彻解决。负责初步补充套餐装修专业方面的监理细则报装饰组长审批。熟悉设计图纸，按套餐装修控制程序具体贯彻专业的相关工作。根据现场实际条件，及时对装修单位的施工进度计划进行调整，保证套餐装修准时按量完毕。负责审核管理片区内的装修单位材料进场计划，甲供材、乙供材的验收工作，并负责装修材料的产品合格证、检测报告等的装修材料建档工作。负责管理片区内装修单位工程款的初审工作。负责收集、整理管理片区内的装修单位提出的设计变更意见及时与装饰组长协调沟通。负责管理片区内的总包单位协调沟通工作。负责完毕装饰组长交办的其它工作。维修工程师负责安排装修单位对接到投诉的套餐装修房间的质量进行维修。负责对装修单位的维修工作量进行记录，区别保修和维修的范围。负责对装修单位维修工作粮单的初审工作。负责装修单位维修后装修单位内部的回访监督工作。负责装饰组长交办的其他工作。

工程部人员行为规范工程部人员应服从领导，听从分派，对工作积极积极，认真负责。工程部人员应加强内部沟通，互相间工作积极配合，上下级间应时常检查、报告工作。工程部人员应严格遵守公司工作时间，公司实行每周工作五天半，天天工作七小时的工作制度。具体工作时间为：上午：8:30~12:00下午：14:00~17:30周六下午、周日和国家法定节假日为休息日，规定工程部人员因工作需要自觉加班。工程部人员在上班时间应佩戴工作牌。工程部人员在正常上班时间须提前十分钟到达工作岗位，做好办公前的准备，不准迟到早退。特殊情况不能准时上下班，必须事先向地盘经理（或总监）请假。工程部人员上班时，应注意着装、仪容整洁得体。工作时间应保持办公室肃静，不得大声喧哗，需与别人研究商议问题，请不要影响别人，使用电话要简明扼要，不得“煲电话”。办公室应保持整洁，写字台上的办公用品要摆放整齐有序。公共卫生要自觉清扫和维护，不准随地乱倒污物。工程部人员务必坚持勤俭办公司的精神，做到凡起草、打印、复印文稿及内部资料等要做到一张纸两面用。工程部人员天天下班前，要检查门窗和空调开关、电灯等电源是否关好。工程部人员应自觉保持守法、廉洁、诚实、自律的个人操守，不得从事违反国家法律法规、损害公司利益、有违社会道德的事情。工程部人员不得运用职权和工作之便索取或收受利益。工程部人员不得单独擅自接受施工单位的宴请，因业务需要接受对方宴请，须事先征得领导批准。

〔大明公馆〕项目管理流程说明根据我司ISO9000质量体系管理手册及程序文献，并参考相关施工协议条款，编制《大明公馆项目管理流程》。本流程将在新的工程实践中进一步深化和补充。

〔大明公馆〕技术管理工作流程无法解决无法解决联系设计部进行材料样板、施工样板的确认对施工单位进行交底组织设计部、质量部进行重大技术方案的研讨拟定，对重大技术方案进行交底组织设计部、设计院进行建筑功能和设计交底评审施工单位提交的施工组织设计、重大技术方案技术组组织建立《工程施工分项技术规定》、《监理细则》项目部内部进行研讨拟定和交底组织合约部、质量部、设计部进行建筑功能、标准做法、协议条款交底参与验收、编写工程技术总结技术组对施工组织设计、设计变更、工作联系单、工程联系单完毕情况进行检查，签署《设计变更完毕确认单》接受施工图纸、发放监理公司图纸接受及审核《设计变更》或《工作联系单》熟悉施工图纸、参与图纸内审组织水电拼图、组织图纸会审，督促及时下发《图纸会审纪要》图纸会审纪要、设计变更、工作联系单、工程联系单标注（小组、内业组、地盘）发给监理部及施工单位《设计变更》或《工作联系单》地盘结构工程师在《设计变更》或《工作联系单》上标注施工单位和有关事项无法解决施工单位上报《工程联系单》解决现场技术问题解决施工现场出现的技术问题监理部组长、技术负责人、总监解决下发地盘结构工程师2天内解决，下发工程联系单地盘结构工程师联系设计部、设计院3天内解决转交地盘开开工准备资料，〖施工组织设计（技术）方案报审表〗和施工组织设计在3个工作日审核下发，其他各项在5个工作日内审核下发。进场会议内容：1.拟定开工时间2.进行监理配合规定交底3.招标中部分技术规定明确提交开工准备资料资料：1.〖工程分包报审表〗四份及其附件一份：必须涉及分包商营业执照、资质证书、业绩证明、项目经理资格证明和特殊人员上岗证，进场会议后三天内提交2.〖施工组织设计（技术）方案报审表开开工准备资料，〖施工组织设计（技术）方案报审表〗和施工组织设计在3个工作日审核下发，其他各项在5个工作日内审核下发。进场会议内容：1.拟定开工时间2.进行监理配合规定交底3.招标中部分技术规定明确提交开工准备资料资料：1.〖工程分包报审表〗四份及其附件一份：必须涉及分包商营业执照、资质证书、业绩证明、项目经理资格证明和特殊人员上岗证，进场会议后三天内提交2.〖施工组织设计（技术）方案报审表〗和施工组织设计（原件四份），进场会议后7天内提交4.所有乙供材料的合格证、特殊产品准用证、产品检查报告等单独提交，我部按照招标文献审核5.设备部分需提供生产计划和进货计划与相关单位进行工作面移交内容：消防工程进行：电气管线移交管道安装土建工作面移交（地下室、楼梯间、天面）设备房移交（消防控制中心、通风机房）室外工作面移交燃气工程管道安装土建工作面移交（生活阳台、外墙、天面）室外工作面移交给水工程室外工作面移交设备房移交（水泵房）生活水池移交高低压配电工程设备房移交（配电房）室外工作面移交电话工程设备房移交（电话机房）电线管道移交室外工作面移交网络工程设备房移交（机房）电线管道移交室外工作面移交电视工程电线管道移交室外工作面移交社区智能化设备房移交（消防中心）电线管道移交室外工作面移交楼梯大堂和社区围墙移交发电机工程、环保工程设备房移交电梯工程设备房移交（电梯机房）电线管道移交电梯井移交上述资料根据审核意见3天内整改上报监理部存档工程开工材料进场按材料控制程序执行施工单位上报〖材料进场计划〗，设备部分补充说明设备生产规定期间〖工程材料工程材料/构配件/设备进场申报表〗、〖工程材料/构配件进场登记表〗、产品合格证、质量检查资料及政府主管部门颁发的使用许可证等质量证明文献及相关资料(相关资料需盖材料供应商公章)对照随机资料，按照物资协议，开箱验货安装完毕，单机运转验收系统验收施工过程进行关键工序的旁站监理，其他工序巡视检查乙供甲供 根据总施工进度计划编制甲供材进场计划根据总施工进度计划及样板确认计划根据总施工进度计划编制图纸交付计划根据总施工进度计划编制承建商进场计划设计部设计部合约部合约部项目发展计划施工图纸编制总施工进度计划总进度计划评审拟定总施工进度计划抄送相关部门将总进度计划下发监理部作为施工总控计划监理部根据总控计划审核施工单位上报计划，将审核意见下发施工单位根据总施工进度计划编制甲供材进场计划根据总施工进度计划及样板确认计划根据总施工进度计划编制图纸交付计划根据总施工进度计划编制承建商进场计划设计部设计部合约部合约部项目发展计划施工图纸编制总施工进度计划总进度计划评审拟定总施工进度计划抄送相关部门将总进度计划下发监理部作为施工总控计划监理部根据总控计划审核施工单位上报计划，将审核意见下发施工单位施工单位上报施工总计划通过例会、专题会等对计划的实行情况进行监控实行施工计划计划调整计划完毕情况后评估对计划延后情况提出预警报告

〔大明公馆〕成本控制流程非隐蔽类工程非隐蔽类工程施工隐蔽类工程14个工作日内审核完毕下发3天内下发7天内审核完毕14天内上报监理部7个工作日内审核完毕下发监理转发业主的〖工程联系单（委托类）〗或〖工程委托书〗（重要工序或部位）提交〖施工组织设计（技术）方案报审表〗和施工方案施工方案（原件四份），监理3个工作日内审核下发，按审核意见进行施工过程检查中间过程按照监理细则进行定期、不定期进行隐蔽检查（拍照存档）施工完毕施工完毕后拍照上报签证资料监理或业主口头指令3天内补发书面告知资料一：1.〖增长工程现场签证单〗（原件一份）2.〖工程联系单（委托类）〗或〖工程委托书〗原件3.照片资料二：1.资料一的所有资料2.编制的补充预算：内容必须涉及：编制说明、造价汇总表、分部分项工程计价表、工程量计算式、设计变更确认单（及相应的设计变更）、现场签证单（及相应的工程联系单）等。同时，还必须说明编制此预算的有关依据：如协议条款、所套用的定额条目的编号、取费等级、信息价期数、特殊价格来源等上报申请付款资料资料三：1.〖工程计量申请表〗2.〖工程款支付汇总表〗3.〖中间支付申请表〗4.资料二报业主出粮编制预算资料上报预算资料

〔大明公馆〕成本控制程序说明1、工程进度款的管理当施工单位进场时，主管工程师应将《每月完毕工程量申报表》提供应施工单位，并规定其按照此表每月在协议规定的时间上报工程进度款申请。此申请应先报予监理公司审核（审核完毕的工程形象进度及其质量），再由监理报予地盘初审。主管工程师核对有关工程项目的质量后，由主管工程师根据监理公司的审核情况按我司的制度编制付款申请单，并将监理公司上报的日期填在“报业主日期”栏中。主管工程师将打印好的“工程进度款申请书”、“完毕工程量清单”各两份经项目经理审阅批准后发送给施工单位负责人署名。此程序除非有特殊理由，应在4个工作日内完毕。施工单位负责人署名后，主管工程师在清单中的“主管工程师”一栏署名确认工程质量基本合格（最终质量评价以工程验收为准），并署名确认工程进度款的量，最后项目经理署名确认后将软盘一起送交公司合约部。除非有特殊理由，此程序应在1个工作日内完毕。公司由合约部、质量部、财务部审核，最后由主管副总经理签批。除非有特殊理由，以上工作应在5个工作日内审批完毕。现场变更确认及签证管理设计变更确认单：当一条设计变更完毕后3天内，施工单位应填写《设计变更完毕确认单》及相应工程量调整计算书，报相应监理工程师及业主确认。一般来说，监理工程师确认时只需要按照相应的设计变更文献确认完毕或未完毕的事实，但当无法根据设计变更文献直接结算出工程量（如标注尺寸不详、因变更引起的凿除工程量）或者相应设计变更文献的某条或某几条只完毕了一部分时，监理工程师及业主也可以直接在《确认单》中签认相应的工程量。现场签证：对于施工现场的一些非设计变更类的协议外项目，应当规定施工单位填写《现场签证》（建设局标准格式）报相应监理工程师及业主确认。监理工程师及业主应签认工程量或者工日数、机械台班等，用于编制增长的补充预算。这些协议外项目大体有：以《工程联系单》的形式发的零星小委托或者零星小变更、口头小委托或口头小变更、协议或委托书注明“按实测量”的工程量实测等。此外，原则上，监理公司只发不涉及造价的《监理工程师告知单》，涉及造价的均由项目部发《工程联系单》。流程及时限：项目部应督促施工单位及时填写确认单、签证单，并及时上报补充预算。一般来说，当每一份设计变更完毕后，施工单位应当在三天之内或相应的工程内容隐蔽前（若存在隐蔽工程）填写《设计变更完毕确认单》，先报监理公司审核（现场监理工程师及总监），然后由监理公司报项目部审核（主管工程师对非业主承担费用的签证应留底并下发相应扣款告知单）；如无特殊理由，监理工程师及业主应在一周内签署意见并返回施工单位。施工单位再据此在两周之内给项目部上报补充预算。《现场签证》的填写、审核、上报补充预算的时限参照上述过程。监理工程师在签证前必须认真核对签证工程的施工时间、工作内容、发生因素、发生的工程量、工日数、机械台班数以及签证所发生的费用应由何方承担等。特别是对发生的因素以及责任单位的交代应具体、明了。工程师应避免签署类似“情况属实”或“工程量属实”等模糊性内容，而必须实度实量后签字确认完毕或未完毕的事实或者工程量、工日数、机械台班等。原则上监理工程师不直接在签证上签认有关单价或总价。所有的确认单和签证单都需经项目负责人核准后方为有效，且必须加盖监理公司及项目部的公章。补充预算及工程结算补充预算：补充预算原则上采用“一事一预算”的原则，施工单位应及时上报，由主管工程师审核（同时施工单位应签字对初审结果给予认可）后编号，报项目经理核准，然后报合约部审定后方可付款。甲供材料：对于具有甲供材的协议，报送补充预算的同时应记录出甲供材量。结算采用两条线：应供量与实供量。应供量即为根据协议与补充预算计算出的理论数据；实供量则由两公司的材料员拟定。两者汇总后，形成《甲供材料结算清单》，作为结算资料。工程结算时，应规定施工单位整理从开工到竣工的所有结算资料，并列出具体的结算清单一览表。除协议已有明确规定需由政府做验收的外，其他一律要填写《工程验收报告》，涉及各方均要签字才干生效。同时，应对奖罚单、物资款项、总包管理费、质保金收费及其他所有款项、责任作出计算和说明，填写《结算协议书》和《结算协议书附件清单》，由项目部审核并录入电脑，打印后请施工单位签字盖章，上报合约部核准，最后由公司主管副总经理签字批准。结算中所有资料必须是原件，不能有任何复印件，且必须加盖公章才干生效。质保金的支付项目部提供《保固金支付申请表》，施工单位填写后，送物业公司管理处或楼宇使用单位、监理单位、工程部等签字盖章，附上原结算书复印件，送到合约部审核。合约部人员填写报销单请合约部经理及主管副总经理签字后复印留底，原件交施工单位去财务部领款。

〔大明公馆〕材料控制流程进场会议，进行监理配合规定交底进场会议，进行监理配合规定交底提交〖材料总计划〗阶段性提交〖物资进场申请表〗货到现场后，提交申请资料，由监理、施工单位联合验收，按规定抽检，并指定堆放场地，进行标示堆放上报〖工程材料/构配件使用报审表〗投入使用上报材料样板，由监理、业主确认，填写〖样板确认单〗，经批准后安排材料进场材料供应商上报材料样板，由业主向监理部进行交底，填写〖样板确认单〗填写〖工程材料、构配件退场登记表〗退场过程检查，如监理工程师对产品质量质疑，则现场抽检，重新按上述程序进行3天后将审核完毕的计划发回施工单位乙供材料甲供材料监理审核后当天下发抽检结果符合规定抽检结果不符合规定3天计划涉及：甲供、乙供所有材料的厂家、数量、大体进场时间（原件两份）说明：1.正常情况下，按照协议约定期间提前上报2.每月25日提交下月〖物资进场申请表〗3.设计变更引起的材料变更三天内上报监理部申请资料：〖工程材料工程材料/构配件/设备进场申报表〗、〖工程材料/构配件进场登记表〗、产品合格证、质量检查资料及政府主管部门颁发的使用许可证等质量证明文献及相关资料(相关资料需盖材料供应商公章)不合格部分指定临时办公室、仓库指定临时水电接驳点甲供材管理安排装修房测量放线按图纸规定进行水电改造水电线路调试门套制作安装天花工程原天花找平天花吊顶制作安装墙、地砖工程家具制作安装橱柜安装厨、卫吊顶安装门扇制作安装墙面、天花刮腻子墙面、天花乳胶漆不合格部分指定临时办公室、仓库指定临时水电接驳点甲供材管理安排装修房测量放线按图纸规定进行水电改造水电线路调试门套制作安装天花工程原天花找平天花吊顶制作安装墙、地砖工程家具制作安装橱柜安装厨、卫吊顶安装门扇制作安装墙面、天花刮腻子墙面、天花乳胶漆家具刮腻子、打磨、油漆涂料及油漆工程洁具、小五金安装灯具、电器安装窗台石、门槛石安装安装工程地板工程细部收口及施工单位自检打玻璃胶阴阳角平整墙地砖勾缝踢脚线磨边室内水管线试水打压组织装饰单位进场熟悉情况，作施工准备进行楼层试水及水管打压土建单位进行整改5天正式填写移交表进行移交合格部分全面清洁初验复验不合格整改合格向小业主移交入场技术交底eq\o\ac(eq\o\ac(○,1)见eq\o\ac(○,2)根据协议整理甲供材清单根据协议整理乙供材清单提前7天申报材料计划装修单位提供材料进场计划根据协议整理甲供材清单根据协议整理乙供材清单提前7天申报材料计划装修单位提供材料进场计划材料进场前报样审批材料进场验收甲供材乙供材退货重新进货不合格合格现场使用见eq\o\ac(○,1)eq\o\ac(○,2)装饰部提供样板装饰部提供样板图纸、技术、现场及安全交底参与样板房材料选用、设计、施工装饰部出图样板房材料样板同装饰部一起参与图纸会审施工期间书面提交意见和建议装饰组整理涉及材料样板、品牌、质量标准等整套技术资料〔大明公馆〕项目部归档资料目录卷号卷名类号文件类别编号说明备注01管理体系文献质量目的电子版地盘职责及人员架构电子版员工培训记录法律、法规文献清单电子版经济文献清单电子版02公司往来文献A政府文献公司来文B各部门来文电子版工作联系单COBSZ022/GZ/001电子版03工程管理资料A工程报建资料开工报告施工单位资格报审表B场地移交记录工程验收报告工程移交资料CCI资料电子版工程配合指引电子版工程月报电子版04协议管理A施工协议B监理协议物资协议C工程付款报告补充预算05工程签证A现场签证完毕工程量签证B工程往来扣款单C奖励、罚款告知单电子版06计划管理A项目发展计划电子版总进度计划及评审记录电子版样板确认、承建商及甲供材料进场、施工图交付计划电子版月工作计划及完毕情况电子版B施工总进度计划报表施工月进度计划报表施工周进度计划报表延长工期报审表07技术管理A施工组织设计报审表电子版施工方案报审表电子版B基准点座标测量报验资料沉降及变形观测记录08设计变更A图纸清单电子版设计变更清单电子版图纸会审记录B设计变更（设计院）电子版设计变更联系单（设计部）电子版09材料管理A使用单位材料需求计划材料月度使用计划汇总表收料单、付款申请书B物资订购协议项目材料样品清单C物资进场验收记录物资进货台帐10现场管理工程质量控制点目录电子版样板确认单现场巡视记录电子版工程形象进度电子版11会议纪要A公司工程例会纪要电子版监理周例会纪要电子版B地盘专题会议纪要COBSZ022/ZTH/001电子版监理专题会议纪要电子版12监理工作检查A监理月报及审核意见电子版监理规划细则电子版监理人员登记表及构架电子版B监理工程师告知单电子版13施工单位往来文献A施工单位来文B工程联系单COBSZ022/GC/001电子版14后勤管理考勤表员工报到表地盘固定资产登记表其它15保修、回访资料轻微遗留问题报告保修记录COBSZ021/BX/001服务回访记录COBSZ021/HF/001〔大明公馆〕项目部文献管理说明管理体系文献质量目的：随公司ISO9000体系文献及时更新。地盘职责及人员构架。员工培训记录：新员工到工程部需做相应培训。法律、法规、经济文献清单。公司往来文献政府文献、公司来文：收到后放入传阅夹传阅，一个月归档一次。各部门来文：收到后及时盖办文章，项目经理安排相关人员办理，并扫描成电子版，填《工作联系单解决情况登记表》，定期进行跟踪检查贯彻情况。工作联系单：项目部人员拟稿后，经项目经理（副经理）签发后，传真至公司相关部门（后补发原件），填《工作联系单解决情况登记表》，定期跟踪贯彻情况。工程管理资料工程报建资料：前期部完毕工程报建后传真至项目部备案。开工报告、资格报审、场地移交、工程验收报告：建立施工单位清单（只要有新单位进场，及时更新），对这几项资料的归档做好标记，如有缺项及时补齐。工程移交资料：前期的移交、交付时与物业公司的移交资料等。CI资料、工程配合指引：新的施工单位进场时发放给施工单位，并对其做好交底。工程月报：每月25日向公司提交工程月报。协议管理工程签证计划管理项目发展计划：收到策划部项目发展计划，扫描成电子版，归档。总进度计划及评审记录：根据项目发展计划、施工图编制施工总进度计划，经项目部讨论审定后，提交公司评审，并向监理部交底。样板确认、承建商及甲供材进场、施工图交付计划：根据施工总进度计划编制上述计划，经项目部讨论审定后，提交公司评审，并向监理部交底。月度工作计划及完毕情况：每月公司例会前填报月度工作完毕情况及下月度工作计划。施工单位计划报审：施工单位开工前上报总进度计划，每月25日上报下月月进度计划，每周例会上报周进度计划，提交监理部、项目部审核。延长工期报审表：施工单位提出延长工期申请，报监理部、项目部审批。技术管理施工组织设计报审：按第3项b）操作，电子版归入项目部主电脑。主包单位施工组织设计评审需形成会议纪要。施工方案报审：凡是关键、重要工序需报专项方案（如地下室、转换层、测量、外架、坡屋面等）经监理部审核，项目部备案（尽量有电子版）。基准点座标：国土局提供的红线图、高程基准点等。测量报验资料：测量工程师对施工单位测量情况进行复核。沉降及变形观测记录：施工单位提交的观测记录。设计变更图纸清单：设计部结构工程师负责向设计院索取全套施工图电子版，并做好图纸清单一并发给项目部，归入项目部主电脑备份。设计变更及变更清单：凡是收到设计院变更联系单，扫描成电子版，并做设计变更清单，及时跟踪变更执行情况。图纸会审记录：施工单位进场后（主体、装修、外墙、门窗等）应做好图纸会审工作，经设计部、项目部、监理、设计院、施工单位各方签字盖章后归档。设计部工作联系单：凡是收到设计部变更联系单，扫描成电子版，并做好目录清单，跟踪变更执行情况。材料管理现场管理工程质量控制点目录：工程开工前应制定工程质量控制点目录。样板确认单：完毕每项样板确认工作后，督促施工单位上报样板确认单，监理、项目部、设计部三方签字。工程形象进度：每月月底拍摄最能反映工程进度的照片，打印上墙。工程照片：监理过程中的工程照片各工程师拍摄后及时传入电脑，分类建立目录，文员负责定期整理。现场巡视记录：每周项目部人员协同监理部对施工现场质量、安全、进度情况进行巡视，而后以《现场巡视记录》的书面形式将需整改项发监理部，由主管工程师跟踪贯彻。会议纪要公司工程例会：每月收到公司工程例会纪要，扫描成电子版，归档。监理周例会：项目部人员参与每周召开的监理周例会，例会纪要在地盘备案。项目部地盘专题会议：项目部组织监理单位、施工单位召开的专题会议。监理专题会议：监理部组织施工单位召开的专题会议（项目部人员可参与），形成的会议纪要应在项目部备案，电子版文献存入项目部主电脑。监理工作检查监理月报及审核意见：每月月底监理部向项目部提交月报，项目部审核后，形成反馈意见至监理部。监理规划、细则：工程开工前，监理部应将《监理规划》提交项目部审核；各分项工程开工前，应将相关《监理细则》提交项目部审核。电子版在项目部备案。监理人员登记表及人员构架：监理部定期应向地盘提交现阶段监理人员情况及组织构架。监理工程师告知单：《监理告知单》均应在项目部备案，各工程师拟稿完毕并经总监签发后，将电子版文献存入项目部主电脑。编号按各施工单位分开依次编排。奖罚告知单：《奖罚告知单》均应在项目部备案，各工程师拟稿完毕并经总监签发后，将电子版文献存入项目部主电脑。施工单位往来文献施工单位来文：原则上施工单位来文先报送监理部，监理部签署意见后上报项目部，若有必要还应再送至公司相关部门签署意见。凡是牵扯到经济的文献应在项目部备案，其他文献可不备案。工程联系单：我司向施工单位发文以《工程联系单》的形式，原则上均应通过监理部发放。各工程师拟稿完毕并经项目经理（副经理）签发后，将电子版文献存入项目主电脑。后勤管理保修、回访资料注：以上各项凡是规定保存电子版的文档，在项目部主电脑上建立相应的文献目录，各工程师及时向项目部主电脑归档相应文献，由内业工程师定期整理，做好文献清单，建立相应链接，便于查阅；其他不需要保存电子版的文档也需定期打印出目录。所有归档资料存档前盖阅文章传阅。

〔大明公馆〕技术工作平台说明参考我司设计部、质量部等部门下发的有关资料，结合[大明公馆]一期的工程实践，编制《大明公馆项目部技术工作平台》。本技术平台将在新的工程实践中进一步深化和补充。

目录TOC\o"1-5"\h\z设计及标准做法篇 461、外立面分色图 462、住宅外墙墙根散水 483、阳台 494、首层户内半地下室（储藏室）防水做法 495、首层入户大堂台阶做法 506、屋面防水做法 507、标高设计 518、毛坯房做法及标高控制 519、毛坯房室内标高控制 5310、顶层地面 54注意事项篇 55施工技术篇 561、内墙 562、外墙 563、地坪 574、女儿墙及阳台的做法 575、预留洞封堵 576、门窗塞缝 587、凸窗台的抹灰 58

设计及标准做法篇1、外立面分色图分色图设计中考虑的几个原则：（1）、阳角一般不能变换颜色及材料（如图1、2、5阳角不变换颜色及材料，图3、4阴角变换颜色或材料）；（2）、大面积涂料、不同色彩涂料交界处、涂料及面砖交接处需采用分隔缝，面砖不做分隔缝（如图5、6）；（3）、大块涂料提成小块，分隔缝通常标高位于凸窗上下口（如图8），平面分布时需注意阳角兜通（如图5），变换高度需在阴角处进行。分隔缝需用木条嵌缝，不允许切割，并应保证分隔缝的挺拔与定位的精确；（4）、白色面砖用白色沙浆沟缝，灰色及兰色面砖用灰色沙浆勾缝。图1图2图3图4图5图6图7图8分色图典型节点大样如下：（1）、凸窗与分格缝平齐关系示意图见图①；（2）、分格缝的宽度为20mm，需用木条嵌缝并用防水材料抹成凹槽状，完毕面深度为10mm，详节点大样（3）、阳角转角部位面砖铺贴见节点大样⑤；（4）、面砖和涂料接口处设立分格缝，立面上不规定平齐，详节点大样③；（5）、由于面砖一般存在模数的问题，为保证外墙线条的外墙线条（涉及阳台线条、凸窗线条、雨蓬板线条等）的精致，外墙线条面层做法一般统一为涂料，线条下滴水统一为滴水槽做法，滴水槽可采用嵌成品木条或PVC管，详节点大样⑥；（6）、凸窗窗框外立面距窗台板外立面完毕面统一为8cm，室内凸窗窗台抹灰压窗框型材3mm，室外凸窗窗台抹灰压窗框型材5mm，详节点大样2、住宅外墙墙根散水住宅外墙墙根取消散水做法，同时为保证首层住户的墙体防渗规定，住宅首层外墙加作防水（详节点大样④）。3、阳台阳台采用我司统一做法。客厅阳台按梁式，主卧室阳台按板式。但应注意首层一般都带有私家花园，首层出私家花园阳台一般不应带有反沿。4、首层户内半地下室（储藏室）防水做法（1）、半地下室墙体由地基梁顶标高至地下室外围空间地坪标高范围内的墙体统一改为砼浇筑，砼强度等级及抗渗等级按C30S6,外加剂采用高效复合减水剂（如广州五山牌），配筋按φ6@150双排双向布置，墙体厚度不变；地下室外围空间地坪标高以上墙体材料不变；（2）、半地下室墙体迎水面需做一层柔性防水，柔性防水做法采用1.5mm厚柔性卷材（如“贴必然”）做法，外加120mm厚砖墙保护层。分隔两侧不同标高的墙体柔性防水层高度做至于标高较高一侧的地面结构层下30（3）、半地下墙体必须形成封闭的防水体系。施工中应根据以上原则对设计作相应调整，务必使半地下室墙体防水体系封闭。工程实例：附图中需按以上（1）、（2）将半地下室墙体地下部分改为砼墙并设立柔性防水，同时应根据实际情况按（3）在下半地下室楼梯一侧需增长地梁，地梁顶面标高至地下室外围空间地坪标高范围内的墙体统一改为砼浇筑，并按（1）、（2）作相应解决。5、首层入户大堂台阶做法在主体施工阶段，环境设计尚未明确时，可在连接台阶的柱上预留梁插筋以便此后浇注结构板，进而在结构板上作砼或砖砌台阶。因室外环境标高不明确，梁插筋预留位置可适当放低（按土建室外标高下400mm6、屋面防水做法（1）、凡室内外无高差的外墙（如顶层出屋面的外墙、内天井外墙等），如设计为砖砌体时，都规定墙根500mm高范围的墙体改为C20墙体，内配φ6@200（2）、为使屋面有效抵抗温度应力，达成防裂防漏的效果，屋面板（涉及屋顶、顶层屋顶露台、门厅入口顶板）配筋需按双层双向布置。底层双向钢筋不变，顶层双向支座负筋在本跨内均拉通；（3）、屋面、外门窗、外墙、卫生间及阳台、地下室及其他部位等防水做法按我司设计部防水设计（见附件1），需特别注意屋顶花池、外墙空调位、漏空室内花园或室内通廊、外墙门窗及螺杆洞等都应当做好相应的防排水措施。7、标高设计（1）、多层住宅楼梯间及小高层住宅电梯厅地面标高宜比室内地面标高低20mm，小高层住宅楼梯间地面标高宜比电梯厅标高地面标高低10～20mm；小高层住宅电梯轿箱处地面标高需抬高20～25mm（2）、厨房、卫生间采用结构降板方式，降板高度为50mm；阳台降板1008、毛坯房做法及标高控制（1）、多层住宅大堂、小高层或高层电梯厅及门厅大堂二次装修，按装饰部设计；（2）、多层或小高层楼梯间地面采用防滑地砖；（3）、小高层或高层楼梯间平台地面、踏步踢面、踏步踏面、踢脚均采用水泥砂浆，踏步踏面加转角陶瓷防滑条；墙面、顶棚为国产乳胶漆；剪刀型楼梯间沿墙设钢扶手。（4）、入户门采用高级木质防火防盗实木门并作清漆/豪华铁花门，配齐国产豪华门锁。（5）、室内部分（毛胚房交楼标准）：客厅、卧室、工人房等部位厨房卫生间阳台花园/露台墙面腻子磨光（除乳胶漆面层外，其它均做，余同）砂浆打底（搓毛）按照外墙设计按照外墙设计天棚腻子磨光结构面名露外墙涂料外墙涂料地面水泥砂浆收光（预留30的木地板做法）砂浆找平（搓毛）做到防水涂膜层。水泥砂浆找平（搓毛）砂浆找平（搓毛）门安装入户门及门框，户内门及门框均不安装。水每户安装一个水龙头（阳台洗衣机），其余用堵头封死。电穿线到位，室内安装普通白炽灯，阳台安装吸顶灯，开关盒、插座安装到位。其他有线电视/电话插座安装到位、客厅可视对讲及入户门铃、书房网络接口。注：涉及部分产品选样需送样拟定。（6）、地下车库墙面1000以下彩色（颜色另定）国产防水涂料，1000以上（涉及梁）白色国产防水涂料；天棚为砼结构层上刮腻子后刷白；地面为混凝土随打随磨光。9、毛坯房室内标高控制（1）、客厅、餐厅、卧室、储藏室等室内地坪按楼层控制线（楼层建筑标高上1m）下1（2）、阳台和户内花园按楼层控制线下1.13m控制并按规定找坡，如交楼时卫生间地面防水层上需作完找平层时，厨房入口标高按楼层控制线下1（3）、多层楼梯间及小高层、高层电梯厅地面装修完毕面按楼层控制线下1.02m控制，小高层、高层楼梯间装修完毕面按1.03～1.04m控制；（4）、入户门安装标高控制如下图：（5）、小高层、高层电梯厅装修二次装修完毕，墙面是否抹光或拉毛需根据装饰设计拟定，顶棚是否需抹灰需根据有无吊顶拟定，地面找平可由二次装修完毕。10、顶层地面由于顶层出屋面露台地面一般有防水及保温做法，建筑做法较室内高，建议将室内结构标高抬高200mm，或在出屋顶露台门下设200

注意事项篇1、楼梯级段变化处或大堂入口处需注意顶口梁是否应为反梁，保证出入口及公共通道净高满足规定；大堂顶盖如为屋面，因有防水需要，周边应设为反梁；2、应注意为满足销售的需要，部分楼层分户梁设计为反梁；3、住宅首层一般都带有私家花园，首层出私家花园阳台一般不应带有反沿，不得在门口留设检查井，也尽量不在私家花园内留设检查井。4、卫生间排气扇及厨房抽油烟机洞：卫生间排气扇一般采用吸顶式，厨房抽油烟机洞一般避免在窗上开洞，需特别注意卫生间及厨房相应部位的水电管线预埋及洞口预留，不宜采用事后抽芯的方式进行解决。5、需注意屋顶电梯机房平面是否较标准层电梯井扩大，是否满足操作空间的规定

施工技术篇1、内墙（1）、清理及甩浆，养护4天以上，钉钢丝网；（2）、水平线及方正线；（3）、螺杆洞的封堵；（4）、门窗洞口方正，分层成活：第一层薄一点，但要用力压实，浇水湿润；第二层一般水光或拉毛（宜拉毛）；（5）、预留的门窗洞口边留10cm——并将本条向门窗施工单位交底；（6）、浇水养护4天以上；（7）、要注意阴阳角的方正及垂直度、平整度。2、外墙（1）、清理；（2）、螺杆洞凿毛（喇叭口）、堵洞，分两次成活，并浇水养护；（3）、螺杆洞试水，按1‰抽检；（4）、甩浆，养护4天以上，不同材料处钉钢丝网；（5）、分层成活：第一层薄一点，但要用力压实，浇水湿润；第二层一般水光或拉毛，若墙面偏差大于5cm，必须挂钢丝网；（6）、浇水养护4天以上。3、地坪（1）、清理；（2）、试水24小时；（3）、地坪施工，一般压光，特别要注意收光时间；（4）、灌水养护4天以上。4、女儿墙及阳台的做法女儿墙阳台阳台阳台（阳台一般有以上三种做法，通常选用第一种即滴水槽做法）5、预留洞封堵（1）、凿毛；（2）、清理；（3）、分两次封堵：①浇2/3，并试水24小时；②浇1/3，并试水24小时；（4）、养护；（5）、特别要注意必须在下层顶棚抹灰前封堵，最佳不用铁丝吊模。6、门窗塞缝（1）、清洗；（2）、分两次塞缝，采用1:2.5干硬性砂浆（——不得掺膨胀剂，易引起窗框变形），要注意其干湿度；第一次塞框缝，第二次卸木楔后塞木楔洞；（3）、养护2天；（4）、JS防水层，厚度2mm。7、凸窗台的抹灰

〔雨景花园〕一期验收及交付问题总结说明根据[雨景花园]一期工程验收、小业主预验收时以及交付后提出的问题，总结出一期设计、施工中存在的一些局限性之处，希望能在此后工程管理过程中给予一些借鉴。

TOC\o"1-5"\h\z目录一、景观方面 61二、安全及防盗方面 62三、顶层复式方面 63四、规范方面 63五、其它 64六、施工质量及管理方面 64

一、景观方面由于设计的阶段性及专业性，社区环境设计滞后于室外工程设计，是正常的，但在室外工程设计中事前控制局限性，出现以下问题：污水井及电缆井设在首层私家花园内或重要入口及景观处（如图1和图2在主入口处，图3和图4在私家花园内）；图1图2图3图4室外环境地面的滤水及排水体系不完全通畅，因室内地面或室外地面设计标高调整，其它相关标高未相应调整，导致首层室内外高差不合适，部分部位室外排水管道埋设过浅，地面坡度无法对的设立。部分部位排水设施数量过少，导致路面积水。部分景观池未考虑动力循环体系，不便于清洁及保养等；首层私家花园未设立排水，导致积水，严重时易导致积水蔓延之至首层户内；部分部位室外环境照明局限性或过于明亮，应注意灯具数量及位置布置适宜，灯具选型合适；室外绿化等方面应注意总体效果，需搞好环境收口及细部解决（如图5阳台下漏空处用植物遮挡，细部解决较好；图6细部未解决好，垃圾易从缝隙进入景观池）。图5图6二、安全及防盗方面栏杆安装应注意根部反坎及栏杆间距，保证安全高度及安全距离；同时应注意应避免栏杆铁花成为儿童攀爬支点（如图7小学栏杆内侧设钢板网防止沿栏杆攀爬，图8幼儿园栏杆根部反沿作倒角解决防止反沿成为支点，图9楼梯栏杆立杆间距则偏大，图10阳台栏杆铁花易成为儿童攀爬支点）；图7图8图9图10图11图12幼儿园室内外阳角需作倒角解决，门窗玻璃、落地窗玻璃或落地玻璃在儿童活动高度以下部分均应作钢化解决，幼儿园不应设旋转门或弹簧门（如图11落地玻璃钢化解决，详见幼儿园设计规范）；凸窗部位应加设儿童防护网（如图12）；阳台及私家花园防盗方面需作相应的建筑解决（如图13相临两户私家花园间加设铁花分隔防止攀越；但图14两户阳台间有内天井连通，存在防盗隐患问题）。图13图14三、顶层复式方面顶层复式通窗应加设启动扇；复式客厅应按设计留设柜式空调洞。四、规范方面顶层电梯机房平面应扩大或有足够操作空间；强电与给水管应单独隔离安装；消防道路上不应布置大树或景观造型，以免影响消防车辆通行；厨房灶台设计不符合燃气规范；绿化乔木位置应避开室外燃气管道，小树距离管道至少80cm，大树距离至少120cm。五、其它通透电梯间或室内花园需加设地漏及排水；生活阳台门启动时与煤气表冲突。六、施工质量及管理方面入户木门及铝合金门窗成品保护不到位。由于工程工期较紧，原先策划未考虑交付前带套餐装修，工程收尾过程中土建收尾与套餐装修穿插施工严重。应从工序上研究木门及铝合金门窗施工的合理穿插时间，并应注意作好成品保护措施。墙体裂缝。应加强砌体工程的质量监控，严格执行工程部的工作流程，认真做好裂缝控制措施。私家花园样板制作及确认时间滞后。私家花园设计样式及定位反复更改次数较多，现场对私家花园样板拟定紧迫性结识局限性，使样板确认时间滞后。入户门钥匙和套餐装修内门钥匙管理。穿插施工多给钥匙管理增添了很大难度，给业主交付移交钥匙带来麻烦。移交物业及业主交付后钥匙问题更增添了质量整改的难度。弱电工程滞后。导致土建及园建收口困难，影响交付前的整体部署，影响交付进度。新到学员培训大纲雨景花园工程部目录TOC\o"1-5"\h\z思想、行为方面 1 虚心、乐观的工作心态 1 踏实、勤恳的工作作风 1 细致、彻底的工作方式 2 积极进取、敢于创新 3业务、技术方面 4 现场管理 4一、动力排水固结监理控制要点 4二、桩基工程监理控制要点 7三、钢筋工程监理控制要点 8四、模板工程监理控制要点 10五、混凝土工程监理控制要点 11六、电气工程监理控制要点 13七、装修工程基本做法及监理要点 13八、塑钢门窗塞缝做法及监理要点 14 内业管理 16一、熟悉图纸及设计变更 16二、仔细阅读施工协议 16三、方案评审 17四、整理睬议纪要 18五、施工单位发文 18六、文献管理 19 计划管理 21一、计划编制 21二、计划执行 22三、计划调整 23思想、行为方面虚心、乐观的工作心态作为刚刚从名牌大学走出校园的应届毕业生，我们拥有扎实的基础理论知识，然而我们欠缺的是项目管理方面的工作经验。从学校步入社会，从学生到工程师的转变，这是一个过渡，然而这只是角色的转换，更重要的是心态能迅速的调整过来。也许有时候我们心里会有一些想法，觉得公司没有给我们做我们应当做的事情，有点“大材小用”。自信固然好，但是我们还应记住，自信过头就是自负，自负是阻碍自身成长的一道重要障碍，由于太过于的自信会让我们失去冷静的判断，失去学习的欲望。看看那些成功的人士，听听他们成功的秘诀，就会发现他们成功的背后就是虚心的学习，不放过每一个学习的机会，而作为我们这些刚毕业的学生，拥有一个良好的心态才是事业成功的第一步。踏实、勤恳的工作作风地产行业是一个综合性比较强的行业，它涉及的方面很多，需要用到的知识也很多。因此我们应当结识到自己的局限性，然后进一步地学习和改善，争取将自己分内的工作做到最佳。退一步讲，假如一个人将自己的分内的工作都做不好，何以做好更加重要的事情呢？说到这里，就要给大家说踏实这个词了，相信作为高学历的我们都明白其间的含义，但是要做到最佳，却不是一件简朴的事情，它需要我们时常保持勤恳的工作作风，从基层做起，从小事做起。此外，我们还要做到高瞻远瞩，要知道我们现在所做的一切小事都是为了此后做大事而准备的，没有量变怎么会产生质变呢。细致、彻底的工作方式工作中要争取做到“无微不至”的限度。将工作做完了，还要想想怎么样才干做到最佳，是否事情已经贯彻到位了呢？每件小事情我们都有可推敲之处，每次工作中得到的领悟，要善于总结，才干有不断的提高。我们的工作其实是很多琐碎的小事情堆积起来的，这就很需要工作具有良好的计划性，安排好自己的工作，做到有条不紊、忙而不乱。此外，我们要加强责任心，对任何问题的贯彻要做到事必恭亲。对施工单位要树立自己的威信，一方面一些事情要替施工单位细致周到的想到，施工单位碰到的困难要尽量帮助解决；另一方面在一些关键问题上，要把好关，做到“当仁不让”，这样才干让施工单位信服。积极进取、敢于创新作为年轻的我们，年轻是我们的优势，年轻才会有创新的勇气，社会正是由于有了不断创新的人才会有不断的进步。我们在某种限度上应不满足于现状，要不断用进取、创新换来成功。在这里，给大家一句启示的话，“成功者想办法，失败者找借口”，希望能给大家一些帮助和借鉴。

业务、技术方面现场管理一、动力排水固结监理控制要点降水井的施工按照设计图纸规定布置降水井，井底穿透淤泥顶面不小于1.5m，平均井深为5.0m（降水井不得深达淤泥下卧砂层面）。监测点的埋设监测点的埋设涉及孔隙水压计、沉降板、十字剪切板、静力触探头的埋设。孔隙水压计的埋设按设计的平面坐标均匀布设测点，布设时应避开盲沟边沿5.0m为宜，埋设深度应穿透淤泥。采用φ127的钻具成孔，不得采用泥浆护壁工艺成孔。封孔采用干燥粘土球，一定要保证封孔质量，避免水压力贯通。沉降板的埋设按设计规定的坐标位置埋设沉降板，布设时应避开盲沟边沿5.0m为宜，埋设在淤泥顶部，需开挖埋设。板下应用2cm厚的中粗砂铺设平整，使板面水平，保证测杆与板面垂直。测杆用φ70塑料套管保护。十字板的埋设每处十字板的埋设按软土（厚度）分别在上、中、下三处进行实验，如有也许在少量孔中做6～7个点测试。静力触探头的埋设由于土质极软，静力触探实验精度规定高，应调整好率定系数。埋设深度以穿透淤泥层1.0m左右。夯点的测放夯点应按设计图纸测放准确，误差控制在5cm以内。按梅花形状布点，第一、二遍点夯点距为3.5m×7.0m，第三、四遍点夯点距为4.0m×8.0m，满夯则夯点搭接20cm。强夯应有规律、有顺序跳夯，避免不规则、紊乱的夯击。夯前土质情况分析夯前应对场地土质进行孔隙水压力、浅层沉降、十字板剪切、静力触探检测，每遍夯前，根据监测的孔隙水压力消散情况和土质情况（如含水率等）拟定强夯开始时间。各检测项目由现场取样室内实验。夯击能量的控制动力排水固结中的强夯施工应遵循“小能量、由小到大、少击数、多遍数”的原则。第1～4遍点夯夯击能量分别为1500、1800、2023、2500kNm，满夯夯击能量为1000kNm。夯击收锤标准夯击时单点击数可根据夯坑情况和孔压的增量情况来控制。施工时符合下列条件之一时，即可收锤：a、夯坑深度大于80～100cm；b、夯坑周边地面发生过大隆起；c、因强夯引起的动孔隙水压力接近峰值。抽排水保证抽排水是保证施工效果的重要环节，抽水规定在施工期间连续进行，使集水井与降水井积水深度小于1m，雨天应加强抽水，同时注意及时排除地表水。地下水应排放到夯区以外30m，且抽水时间应连续到强夯完毕后30天。监测的频率孔隙水压力观测在强夯施工前、施工中和施工后均要进行观测，观测频度视强夯施工过程而定，一般施工前一日三次，夯时需按5分钟、10分钟、30分钟、1小时、2小时、4小时、8小时、24小时的间隔进行观测，以后天天观测一次。沉降观测在强夯的整个过程都要进行，夯击前天天观测一次，夯击过程中天天三次（早、中、晚），以后天天一次。十字板剪切及静力触探实验共进行三次，即夯前实验一次，第二遍强夯间隔1～2周后实验一次，竣工后进行效果检查时再进行一次。点夯间隔时间的拟定每遍夯击的间隔时间由孔隙水压力消散85％以上来控制，基本上为1～2周。每遍点夯后的回填压实用推土机将夯坑填平，并采用压路机将表层松土进行碾压解决，并测量场地高程。雨后则对松软土采用回填石粉渣垫层来解决。二、桩基工程监理控制要点桩位的测放和校核派专人负责桩位的放线定位工作，打桩前复核桩位，误差不大于20mm预应力管桩的材料检查认真检查进场的预应力管桩，在吊装使用前采用泼水湿润法检查是否有裂缝，检查外表是否有破损，桩头是否完好。桩身垂直度控制管桩起吊时用吊锤法和长条水准尺校正桩身垂直度，规定偏差小于1%，需要接桩的第1节管桩的垂直度偏差应小于0.5%，每次接桩复核桩身垂直度，监理人员作到跟班检查。接桩的焊接质量焊接应符合《建筑钢结构焊接规程》有关规定，同时还要满足以下规定:接桩时,入土部分桩段的桩头高出地面0.5～1.0m下节桩的桩头处设导向箍以方便上节桩就位。桩对接前,上下端板表面用铁刷子清刷干净。焊接时先在坡口圆周上对称焊点不少于4点，待上下桩节固定后拆除导向箍再分层施焊,焊接层数不少于2层，第二次焊前清除焊渣，将焊缝焊满。焊好的桩接头自然冷却后才可继续锤击,严禁用水冷却或焊好即打，自然冷却时间为10分钟以上。收锤标准收锤标准按设计的最后三振平均贯入度来控制，当平均贯入度小于设计值时即可收锤。收锤时注意控制锤的落距，避免将桩头打坏。三、钢筋工程监理控制要点检查钢筋下料单，注意下料长度是否考虑到钢筋的搭接长度、加工时的预留量（比如对焊时的烧损、压力焊时的压缩量）以及弯钩部分。检查钢筋焊接（闪光对焊）质量，规定接头处不得有横向裂缝，轴线位移偏差不得大于钢筋直径的1/10，且不大于2mm，角度偏差不大于4°。对于弧形钢筋，弯曲成型前应先划线与试弯，在现场检查校对后再成批下料。绑扎钢筋前，应检查垫层是否抄平以及梁、柱、承台的放线工作。模板安装好后，检查钢筋保护层厚度，其偏差应符合附表1规定，并检查模内杂物是否清除干净。检查钢筋的级别、直径、根数、位置与间距，其偏差应符合附表1规定。附表1：钢筋允许偏差项目项目允许偏差1网的长度、宽度±102网眼尺寸±203骨架的宽度、高度±54骨架的长度±105受力钢筋间距±10排距±56箍筋、构造筋间距±207钢筋弯起点偏移208焊接预埋件中心线偏移5水平高差+3，-09受力钢筋保护层基础±10梁柱±5墙板±3对于钢筋的搭接，应检查搭接部位是否避开构件最大弯矩处，钢筋接头的位置是否错开，数量及搭接长度是否符合规范规定。检查箍筋的开口方向是否错开，检查箍筋弯钩角度及平直部分的长度，箍筋间距在主筋搭接处是否加密。检查梁、柱锚入承台的钢筋的锚固长度是否符合规范规定。注意检查钢筋绑扎顺序是否合理，特别是梁、柱、板、墙节点处，以避免返工。四、模板工程监理控制要点本工程模板分为砖胎模（限于基础梁）和木板摸。在控制这部分工程时，应当注意分别解决。复杂的模板应事先拟定放样方案。木模的控制应注旨在安装前清理模板面，并刷好脱模剂，脱模剂应涂刷均匀，不得漏刷。多层支设的顶撑，上下应设立在同一竖向中心线上。梁底的模板按设计标高调整支撑的标高，然后安装梁底模板，并拉线找平。竖向模板要注意控制垂直度。水平模板要注意控制平整度，保证不变形。超过4m模板必须逐层、逐块调整验收，不得从高空往下投掷，不得碰撞冲击组装好的模板。模板接缝处，接缝最大宽度不应超过规定的标准（附表2：允许偏差表）。水平结构待混凝土达成规定强度后（超过75％设计强度），再拆摸。外墙模拉杆应注意外斜，以利防水。砖胎模施工时注意砖体垂直度和高度应符合梁的规定。附表2：允许偏差表序号项目允许偏差1轴线位置52底模上表面标高±53截面尺寸基础±10柱、墙、梁+4，-54层高垂直全高≤5m6全高>585相邻两板表面高低差26表面平整度(2m57预埋钢板中心线位移38预埋管顶留孔中心线位移39预埋螺栓中心线位移2外露长度+10,-1010预留洞中心线位移10截面内部尺寸+10,-0五、混凝土工程监理控制要点所有现浇砼部位都必须进行钢筋隐蔽验收，经监理工程师签署砼浇灌令后方可进行施工。每次砼浇灌前，必须将模板湿润，砼的强度及用量提前半天与厂商预约。每次砼浇灌，砼厂商送到的第一车砼，必须进行塌落度的检测，是否满足规定规定？是否具有该批砼的配合比及各种材料的检查报告？否则不予接受。砼浇灌时，要分层振捣密实，每层高度不大于500mm，振动器要做到快插慢拔，间隔均匀，间隔不大于400mm，不能漏振或过振，以表面泛浆为宜。砼浇灌过程中，每隔2h抽查砼塌落度是否符合规定规定，每100m3所有预留施工缝、后浇部位时用快易收口网进行解