芜湖县城南地块规划建议

芜湖县城南地块规划建议方案南京和普置业2010.07.23.1目录

项目基础认知芜湖县地产宏观经济调研精要项目商业市场分析Part.1Part.2Part.3项目业态定位及规划布局Part.4.2一、项目基础认知.3项目基础认知从项目地理位置来看，项目处于芜湖县湾沚镇城南，离老城区大约1.5公里，属于县政府向南跨越皖赣铁路发展规划的新城区范围内。（芜湖县城市发展方向：向南跨越皖赣铁路继续发展和完善新城区，向东跨越芜宣高速发展机械工业开发区，向北跨越东湖发展居住区）项目区位区位价值发现项目属于城南新区，目前尚属城市边缘地带，周边商业配套匮乏，仅能满足附近区居民基础生活需求，但因项目属于政府大力发展的行政文化功能片区，芜湖县的行政中心正向南延，因此该区域的发展潜力较大。行政文化功能片区东部工业园片区机械工业园片区老城及滨河居住功能片区老城商业中心行政文化中心本案.4项目基础认知地图位置项目位于湾址镇城南电信机房以西，南湖路以北。处于芜湖南路与南湖路的交叉口地带，周边湾沚镇政府、芜湖县政府等行政机构林立，毗邻惠民医院、市民广场、芜湖县一中、芜湖双语学校等。周边小区有：云森国际（在建）、书香名门、现代家园以及部分安置房小区。本案.5经济指标项目基础认知项目指标用地总面积8315㎡总建筑面积约25000㎡规划用地性质商业用地容积率≤3.0建筑密度≤40%绿地率≥30%出让年限40年建筑要求主体建筑高度不得低于11层，集中商业面积不得小于4千平方。.6项目界定：初看项目，项目作为商业地块不利条件较多，深挖项目，项目尚有较多资源未被挖掘？项目突破点：通过对市场的研究，寻找项目发展出路！.7市场分析要回答的核心问题Q1：芜湖县房地产市场未来的发展趋势？Q2：在所处市场竞争中寻找到突破口!趋势研究.8

二、芜湖县地产

宏观经济调研精要1、城市发展2、土地市场3、小结.9芜湖县长江三角洲的中心腹地城市概述

芜湖县区位独特，交通便捷。地处泛长三角腹地，承东启西，连南接北，通江达海。境内青弋江直通长江黄金水道，皖赣铁路、宁安城际高速铁路、104省道、205国道在境内交汇而过，沪渝高速、宁芜高速以及正在建设的铜芜宣高速、溧芜高速在县域均设有出入口，构成了芜湖县到江浙地区3小时高速公路网。

随着经济的发展，目前芜湖县正按照“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市战略定位高速发展。.10人文之乡，旅游胜地，皖江城市带先进装备业制造基地

芜湖县人文景观底蕴丰厚，历史文化源远流长。旅游资源类型有：融城镇建设、商务和会展之趋向的经贸旅游；集自然、农业观光为一体的生态旅游；独具开发潜质的文物古迹景点旅游，正在发展建设中的工业、科技旅游等。

芜湖县以“芜湖市的新城区，皖江城市带的先进装备制造业基地，长江三角洲地区的重要旅游休闲地”的城市发展战略定位。力求将芜湖县打造成为：芜湖市副中心；滨江园林城市；现代装备制造业基地；现代商贸物流基地；汽摩配出口基地；休闲旅游度假基地。

芜湖县产业导向：机械装备及电子电器制造业；现代自然、文化一体式旅游业；现代物流商贸业；园林艺术及花卉、苗木种植业；现代金融、文化、教育、居住等服务业。城市概述.11现辖六镇，湾沚镇为主城区

芜湖县西北毗邻芜湖市，西南接南陵县，东南邻宣城市，东北与江苏高淳隔河相望。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥6个镇，总面积717.5平方公里，人口38.37万人。

芜湖县规划空间结构为：两廊两心四片区。1.两廊：滨江绿化廊道和自然生态廊道。滨江绿化廊道：以赵家河和青弋江两岸滨水绿化带为主，形成滨江绿化廊道。自然生态廊道：以芜宣高速公路两侧防护绿带和自然水系保护绿化为主，形成自然生态廊道。2.两心：老城商业中心和行政文化中心。老城商业中心：位于老城区，发展零售商业，形成传统特色商业中心。行政文化中心：位于南部新区，承担县域行政、文体、娱乐职能，形成行政文化中心。3.四片区：老城区及滨河居住功能片区、行政文化功能片区、机械工业园片区、东部工业园片区行政区划.12城市经济

至2009年芜湖县全县可实现地区生产总值80.5亿元，比上年增长19.5%。完成全社会国定资产投资120.0亿元，比上年增长42.O%。全年城镇在岗职工年平均工资35737元，比上年增长10.0%；农村居民人均纯收入7366元，比上年增长15.0%；年末居民储蓄存款余额38.08亿元，比上年增长18.2%。

规模工业量增速高，招商工作成效显著。全年实际利用外资5291万美元，比上年增长30.8%；实际利用内资105.3亿元，比上年增长35.9%。实现招商固定资产投资103.7亿元，比上年增长31%，开发区建设加速推进。

开发区大力推动大项目建设，优化产业结构，促进泰德光伏、富山重工、全兴机械等优质企业开工建设和投产。在汽车部件、数控机床、成套设备、电子电器的基础上，发展了太阳能、风能等新能源产业；优化了装备制造业产业结构。全年新增开工企业68家，累计在建企业158家；新增投产企业78家，累计投产企业278家；实现工业总产值66.5亿元，比上年增长61.8%；全年规模以上工业可实现增加值38.0亿元，比上年增长53.1%。.13城市化进程同比安徽其他县城，芜湖县城市化速度明显较快不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。

芜湖县坚持以”工业向园区集中、农民向城市集中、土地向能人集中“的发展理念，初步实现了由农业大县逐步向工业强县的转变，连续6年荣登全省县域经济综合实力“十强县”，多次跻身全省县域经济动态“十佳县”。工业化的演进导致产业结构的转变，必然带动城市化程度的提高，而城市化所提供的聚集效应又必将反过来促进工业化发展。

近年来，芜湖县社会消费需求不断高涨，随着房地产市场的持续升温，居民教育、旅游、汽车等消费支出的明显增加，2009年内消费需求一直较为旺盛。全年可实现社会消费品零售总额22.40亿元，比上年增长23.3%。.14地址面积（㎡）用地性质湾址镇世纪大道以东、县二中以西33949居住（配套商业）湾址镇城南电信机房以西，南湖路以北8315商业、办公、服务业湾址镇快速通道以东，皖赣铁路以南53235商业金融业（汽车修理市场）湾址镇世纪大道以北，规划中火龙岗路以西1号地25470居住2号地10000商业、服务业湾址镇世纪大道以西，皖赣铁路以北9516居住兼容商业湾址镇快速通道以东，南湖路以北105965商业金融业（家装市场）土地市场供应情况2010年芜湖县湾沚镇土地供应表：2010年上半年芜湖县湾沚镇土地出让6宗，出让土地面积24.65万㎡，其中商业用地17.75万㎡，占总出让面积的72%；由此可见，芜湖县商业土地集中放量，未来商业地产市场竞争激烈；芜湖县商业市场开始向集中化、规模化、专业化方向转变；土地出让均价1054.36元/㎡，土地出让楼面地价为506.09元/㎡，容积率2.1；由此可见，政府鼓励高层建设，未来高层将会成为芜湖县市场主流。.15小结城市经济快速发展，虽然受到金融危机的冲击，其发展速度并未减缓。宏观环境良好。固定资产投资持续增加，城市发展动力十足。房地产投资额占比增加，行业发展处于较快时期，未来商业地产市场竞争加剧。产业结构不断优化中，第二产业的壮大为城市发展奠定了基础，第三产业的发展为城市经济发展注入活力。城镇居民收入不断增加，生活水平不断提高，购买力加强，需求较为旺盛。城市化进程的不断进行，带来了大量新的城市人口，城市住房需求将不断扩大。随着城市“两个中心”的发展趋势，城市行政文化中心向南发展，城南片区将成为未来重点发展区域。.16

三、项目商业市场分析1、商业市场分析3、区域板块商业发展方向2、重点案例研究.17商业市场现状老城商业中心老城商圈主要业态服饰购物、生活服务、生活零售、餐饮家居建材装潢家电数码、休闲娱乐新区商圈尚未形成规模化商业市场，仅能满足周边居民日常生活需要新区商圈目前，芜湖县的商业主要集中在铁路桥以北，芜湖中路一段，呈长方形分布。从商圈的业态构成来看，老城区商业业态虽适度集中但缺乏一定的专业性和档次性，如：虹安建材一条街管理混乱；四海商城，以鞋帽批发为主但档次较低；沿荆江东路餐饮一条街，以大排档为主。而城南新区商圈仅能满足周边居民日常生活需要。从商圈的发展状况来看，老城区相对成熟，人气较旺，而新城区地势相对较偏，人气略淡一些。.18重点案例研究开发商：芜湖晟鑫房地产开发有限公司总用地面积：12451㎡总建筑面积：33620㎡商业建筑面积：约17000平米商业共四层，1、2层为百货商场；3、4层计划引进超市；肯德基已与其签订进驻协议。1层与3、4层由商场统一管理，2层为业主自营区。时代广场总建面（㎡）套数均价（万）销售情况业态布局销售政策一层3005.4322.5-2.9已售17套品牌服装，音像数码、珠宝首饰等全部出售，开发商不自持物业经营二层4823.9231.6-1.8已售19套男女服装、饰品鞋帽等.19时代广场一层商铺面积（红色为已售）二层商铺面积（蓝色为未售）重点案例研究从目前销售情况来看，二层商铺明显好于一层，主要销售面积集中在50-80㎡；其中一层主力套型销售总价约为150-210万，二层主力套型销售总价约为87-154万。时代广场位处芜湖中路老城商业核心地段，为芜湖县重点在售商业项目，其业态规划及销售状况走向对本案具有参照意义。而且由于其商业类型与本案部分相似，则意味着本案未来潜在客户有被分流的威胁，因此需作为本案重点竞争项目持续观察研究。40415455.20区域板块商业发展方向芜湖县老城商业中心是目前城区档次最高、人气最旺、租金最高的商圈，规划中为保留的城区主要商业中心。城南新区为规划中的行政文化中心，虽然目前商业氛围较淡，但由于具备众多行政服务机构，而且随着县一中的迁入，以及云森国际等社区的建成，其已具备发展成为芜湖县商业副中心的条件。本案位处城南新区，因此我们力求将本项目打造成符合新区发展的集餐饮、购物、文化娱乐、休闲观光为一体的城市商业副中心带。.21

四、项目业态定位及规划布局1、项目定位思路2、项目业态定位3、业态规划及布局.22项目定位思路项目的区位使本地块商业难以向其他商圈借势，但却可以辐射周边区域。.23项目定位思路可能业态总体市场区域市场销售率项目环境综合评价商业街一般较好好一般较好综合大型商业好不好不好不好不好商务公寓一般不好一般不好不好酒店式公寓好无好一般好写字楼不好无不好不好不好酒店好好好一般好可能的业态总体对比：.24项目定位思路总体定位原则把握城市规划发展方向，寻找市场空白点，满足区域消费市场需求。.25项目定位思路城市发展定位：行政文化中心周边现有消费群体地块经济技术指标平衡点城南新区城市商业副中心业态规模确定业态的合理布局目标商户的市场价格区域商业市场空白点.26项目定位思路本项目主题定位：以娱乐、文化、休闲、餐饮为主题特征的商业形态，与区域内行政服务中心规划形成配套关系，共同构建城南新区商业副中心。.27项目业态定位根据“城南新区商业副中心”这一定位，本案的业态规划大致可以分为：商场主力店+开放式商业步行街+酒店式公寓打造城市商业副中心提升城南片区商业形象填补区域市场空白点满足周边人群消费需求符合城市发展定位方向宜居宜办公，投资性强.28项目业态定位项目物业占比：根据项目经济技术指标，主体建筑高度不得低于11层，商业面积不得低于4000平米。项目收益估算表由上表估算得出，商业面积占比越大则项目收益越高；由此估算，当商业与公寓建筑面积比达到4：1时，本项目利润达到最大化。商业面积（㎡）估算单价（万）总价（万）酒店式公寓面积（㎡）估算单价（万）总价（万）总收入（万）500015000200000.480001300010000110000150000.460001600015000115000100000.44000190002000012000050000.4200022000.29物业划分示意图主力店按上下3层估算，每层约为3000㎡，共9000㎡。商铺由两部分组成，共约1.1万㎡，上下2层。酒店式公寓1栋，共约5000㎡，12层（一层为大堂，层高5米）；可设计为挑高户型，主力户型面积40-80㎡（含公摊），每层约7间，共约77间。平面布局原则动静分离原则酒店式公寓需要相对安静的环境，靠项目地块北侧布置；南区以商业步行街、主力店组成，人流量较大，区域以动为主要特征。业态关联原则商业业态的安排主要注重形成区域性主题，并相互协调，使业态关联性强。交通流线合理原则人车分流，主要购物区域在主力店与内街，便于两处互动，增强商业的集聚效应，使购物环境人性化。步行街业态规划及布局酒店式公寓.30主力店酒店式公寓内街商铺内街商铺沿街商铺酒店停车场业态规划及布局餐饮娱乐休闲区主打餐饮：美食一条街，上下两层主力面积控制在120㎡左右，单层户型面积约60㎡，4米开间，15米进深，部分户型可适当扩充。中高档餐饮区匹萨、半岛咖啡等中高档餐饮挑高型，宜居宜办公层高5.2米，不设隔层，面积40-80㎡一层：精品商场、珠宝饰品、中高档服饰、鞋帽等，铺位面积区间约20-150㎡二、三层：大型综合超市防守型防