2022年关于加强非物业小区长效管理的调查报告

本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制第第页2022年关于加强非物业小区长效管理的调查报告近年来，随着城市建设快速进展，一批批环境美丽、功能齐全、管理规范的新建住宅小区为市区居民供应了极佳的居住环境。然而，作为展现XX城市建设和管理水平重要窗口的XX区，目前仍有相当一部分非物业小区环境脏乱，基础设施严峻缺失，与文明城创建形成了剧烈反差。改善非物业小区居住面貌，已成为我区亟待解决的民生问题。为此，区政协于五月份组成调研组，对我区非物业小区管理状况进行了专题调研。现报告如下：

一、非物业小区管理现状

我区共有83个社区，144个小区。其中，实行物业管理的小区38个，占26.4%；非物业小区106个，占73.6%。非物业小区主体构成简单，管理方式主要有以下三种：

二、非物业小区存在的问题及缘由

随着XX会召开和全国文明城创建，我区非物业小区综合整治工作取得了肯定成效，但由于历史遗留问题简单，目前管理上还存在一些困难和问题。

非物业小区建设之初主要是为了解决居民住房困难问题，规划设计标准低，整体布局先天不足，主要表现在：市政设施配套不到位、管理用房不够、绿化面积过小、没有机动车停车位、户型设计没有考虑贮存功能、缺乏体育设施和文化活动空间。小区长期建管脱节，虽然房改时按比例收取了设施维护费，但老旧小区房屋公、私产权混杂，很难统一业办法见，修理养护工作难以开展。目前全区有近70%的老旧小区公共修理资金仍在原售房单位，其中有60%改制等缘由，主体已不存在，很多问题由于受客观条件限制无法解决。此外，非物管小区产权形式多样，有商品房、单位房改房、回迁房、承租房等。绝大多数非物业小区建筑比较分散，多为开放式、半开放式，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出。房屋出租率普遍较高，居民身份简单，管理相对困难。

非物业小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。业主对小区管理的要求和经济承受力量差异较大，普遍存在管理单位“一低多高”（收费标准低、物价高、各种原材料成本高、人员工资高、公共设施水费高、电费高）的现实状况。目前非物业小区管理费收费标准0.15-0.35元/月.平方米，收缴率在40%～70%之间，个别小区甚至更低（荷花西苑小区17栋楼926户，每户收0.2元/平米/月，收费率45%左右；马家屯小区4栋楼210户，每户收1元/平米/月设施费，收费率仅为20%-30%）。以保洁员工资为例：2022年一个保洁员的工资为500元/月，到2022年已增长到1600元/月，工资待遇是过去的3倍多，而收费标准却十几年未变，导致管理单位在用工数量、人员工资标准上不能投入过多，低档次服务状况普遍存在。从对我区当前的物业管理成本分析看，单一的住宅小区，收缴率必需保持在85%以上，才能维持物业管理的基本运行。面对近年来物价飞涨，用工成本、原材料价格的大幅上扬，面对越来越大的资金压力，管理单位运转困难，举步维艰，难以维持高质量的服务，形成恶性循环的怪圈。

非物管小区普遍存在少数业主为一己私利，随便转变房屋使用性质（作餐饮、旅馆、服装店、棋牌室等），影响相关业主权益，造成业主投诉，并将冲突转嫁给服务主体现象，而服务主体不具备查处的职能权限，协调劝阻作用不大，造成管理难。近年来，很多居民违规装修、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、侵占公共部位等大事屡屡发生，也因政策法规不完善，职能部门之间职责不清，缺乏联动机制，造成执法难。调研的一项“住宅小区环境卫生方面”问卷中，对清洁状况反映最大的是：小广告乱贴占65.9%；乱围乱种占59.8%；停车占道常常发生占42.3%；垃圾随地弃置占15%。

多年来方案经济体制下的居民住房福利制度，使许多居民还存在无偿享受服务的传统观念，习惯了由单位的房管部门管理模式，认为实行准物业管理就是想多收钱，没有形成花钱买服务的思想意识。调查中，90%的居民对“要不要准物业管理”持确定态度，但60%的居民认为物业管理是政府的事，应有政府担当一切费用；35%的居民认为假如引进物业管理要花钱，还不如不引进，心里有抵触心情。

三、加强非物业小区长效管理的建议

非物业小区管理是百姓呼声很高却又难以满足解决的顽症，严峻影响着文明城创建，区政府要从解决居民最关怀的现实问题动身，加大对非物业小区的治理，彻底改善小区环境面貌。

遵循“重心下移、属地管理”的原则，加强非物业小区管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级网络体系。建议尽快成立推动区街物业管理工作领导小组，进一步明确住建、城管、公安、民政、环保、物价等部门管理职责，按职责分工，制定管理细则，做到不越位，不错位，不缺位。要充分发挥街道和社区在物业管理中的综合协调作用，将物业管理纳入日常管理工作，开展相关的宣扬、协调、检查、考核，确保工作正常运行。各乡镇、街道进一步完善工作机制，聘请工作力量强的人员，担当物业服务中心和应急修理站负责人，负责老旧小区长效管理推动工作。

建议区政府把非物业小区根据改造难度，由易到难来划分。

鉴于非物业小区难以达到物业化管理水平，为从根本上解决非物业小区管理难