上东庭院Ⅱ2012年全年总结2013年全年计划 41P

上东庭院Ⅱ项目组2013年1月12日上东庭院Ⅱ2012年全年总结--2013年全年计划2012年全年工作总结2013年全年工作计划目录第一部分2012年市场小结2012年，房地产市场的主旋律是调控，纵观全年，调控声音不断，调控政策频频出台，调控力度之大前所未有。在政策的打压下，各地房地产市场或多或少都受到一定程度的影响。在调控政策影响下，10年楼市起伏跌宕，到2009年2月份开始全国掌声一片，一直持续到2012年，2012年市场经历了1、2月份相对来说是淡季，3、4月份达到了涨幅的最高潮，几乎所有的公司都是在那个阶段取得最好业绩的阶段。经过了4月份的调控，5月份创造了一个低谷，成交量骤降50%以上。到了6月份相应的调整，从7月份下旬开始，我们又经历了7、8、9快速的上升。之后又迎来了九·二九的政策，11、12月份持续了相对平稳的状态，并没有出现大的变化。

2012全国楼市成交数据分析中国指数研究院1月6日发布的报告显示，2012年全年监测的30个主要城市中，一线城市楼市总体成交量相比2009年下降40%；二线城市楼市总体成交量同比下跌21%。造成如此差距，主要集中于新政出台后的4个月，5-8月，单月同比跌幅在50%-80%之间。9月成交量大幅回升，接近同期水平，二次调控使10月成交量环比下跌27%，10-12月单月同比跌幅在10%-35%之间，相比4月17日新政，二次调控对楼市成交情况的影响较为缓和。12月10日，国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况。数据显示，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%，环比上涨0.3%。

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央企豪赌与退市

3月初的北京，主业并非房地产业的众多央企不断斥巨资入市拿地。3月17日，中国兵器装备集团以17.6亿元拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块，此前入市拿地的央企还包括中国电子、中国烟草等一大批不以房地产开发为主业的企业。财大气粗的央企一掷万金，不断刷新着北京新地王的纪录。3月19日，国资委召开部分中央企业会议，16家以房地产为主业和78家不以房地产为主业的中央企业主要负责人参加会议。会议要求，78家不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。很快，中远集团披露将在半年内退出远洋地产8%股权，成为首先宣布退出房地产行业的央企。但一个尴尬的事实是，截至年底仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让不足20家地产子公司的股权，余下71家央企至今未见退出迹象。2

新国十条

4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被业界称为“新国十条”。“新国十条”连续打出了一系列政策组合拳——实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于3成；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。

2012全国楼市关键词

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三套房停贷

4月17日，国务院发出通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。9月29日，央行再发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；11月13日，中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。

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保障房

4月13日，住建部召开会议称，加快保障性住房建设，其中公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点。今年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。5月4日，住建部、民政部、财政部，三部委联合下发关于加强廉租住房管理有关问题的通知。各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。6月12日，住建部等七部门联合发文，倡导大力发展公租房，解决“夹心层”住房问题。6月18日，七部委发布《关于做好住房保障规划编制的通知》，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

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物业税

5月25日，《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》公布，其中“开征物业税”再次纳入。近年来，国务院每年转发的该文件均提到物业税。《意见》明确提出，今年研究开征物业税，该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。市场分析认为，国家逐步推进物业税改革的目的主要在于抑制房地产市场中的投机、投资需求，遏制房价过快上涨，这对市场中投机性等需求打击压力很大，也将对投资、投机者的心理产生很大影响，并将影响楼市预期。

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严打开发商囤地

8月2日，国土部将一份涉及1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查，其中80%可能被收回。

9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国十条”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。《通知》明确规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。

7新国五条为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展，即“新国五条”，被业内冠以“二次调控”的名号。其措施主要包括：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；贷款购买首套商品住房的首付款不得低于30%；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

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限购令

9月29日二次调控的出台，使得限购令成为各地细则制定的第一准则。9月30日，深圳紧急出台楼市限购令，随后，厦门、上海、宁波、杭州等十余个城市相继出台包含限购令在内的多项实施细则，加上早已开始限购的北京，房地产市场的第二轮调控在各地全面展开。

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加息自10月20日起，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。根据加息方案，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其它各档次存贷款基准利率均相应调整。公积金购房贷款利率也随之上调。这是央行时隔3年后的首度加息，最近一次加息是在2007年12月。3年之后重启加息意在控制通货膨胀，但对于贷款购房者来说，利息支出的增加无疑会加重购房成本。榆次房地产市场简析整体均价：2012年全国房地产一直处在政策调控的阴影下生存，可在三线城市的楼市价格确依然坚挺。随着太原城市扩展“南移西进，北展东扩”的口号，在今年楼市上体现得淋淋尽致。榆次今年的楼市价格明显上扬。2009年榆次房地产市场整体均价在2850元/㎡，而2012年年初整体成交均价从2950元/㎡，直线上升至今年年底已达到3350元/㎡左右。

市场项目竞争分析：2012年初开始，榆次整体市场从近十余个项目惭惭趋向于稳定的几家较大规模的楼盘在售：如书林世家、金潞苑、银海心悦、龙湖国际、上东庭院等；而今年以“领秀铭筑”为代表的新楼盘相继年底开盘，销售较好。其各楼盘均分布榆次各地段，并以不同主题进行分割有限客源；如以学区为主打社区，以榆次北部新城为主推，以大社区为主题，以成熟市政配套吸引眼球等等，让榆次楼市接近白热化竞争状态；而今年榆次楼市整体市场销售状况好于09年，各家楼盘开盘当天均能达到50-80%的销售率，近三年来史无前历。

建筑形式：从今年开始，榆次市场新开盘均以“18F以上高层”为主要建筑形式，小高层则逐渐稀少，多层更是稀缺之物；尤其是上东庭院二期，该项目多层个别房源在今年成交均价已达3400元/㎡，可称为榆次楼市多层稀缺珍藏版！另，榆次楼市小高层代表项目“上东庭院二、书林世家”等；高层代表项目“龙湖国际、领秀铭筑”等。201226%榆次市场：三室二厅（121～135㎡）23%榆次市场：二室或小三室（106～120㎡）19%榆次市场：三室或四室以上（136㎡以上）32%榆次市场：二室一厅（70～105㎡）

户型面积：在2012年新增的各项目中，户型面积均已达到目标客户的需求；以中、小户型为主，面积在70～105㎡之间的二居，总价在30～35万之间销售速度为最快；其次，户型面积在110～120㎡之间的小三居为主力户型产品，总价在38～42万之间，销售速度相对较快；而户型布局则成为阻碍快速销售的最大问题；最后，以面积在121～135㎡之间的三居，总价在42～45万左右为主，其销售速度制约主要以户型布局，周边配套等多种因素为主。在今年与去年相比，目标客群购买面积已从小三居开始降为二居，同时也是受价格控制因素，面积小、总价低且单位较高。经上述对榆次市场整体简要分析，得出榆次楼市仍以刚性需求为主；其次，以改善性居住为辅；最后，以投资和二次置业的客群最少；因今年国家出台一系列抑制房地产相关政策（如：“套数认定不以是否发生过贷款为标准

”、“贷款买二套房首付不得低于50%”、“暂停发放第三套房贷”、“限制外地人在当地购房”等等），严重影响投资客、多次置业客户和外地人在本地购房的目标客群，同时刚性需求也使客户在选择购房上更加趋于理性。虽说这些相关政策抑制一线城市和少部分二线城市的房价，但对刚性需求的三线城市，仍是以稳中有升的房价一路飘红。就榆次本区域楼市来讲：仍以价格战为第一要素，其次以学区房、景观房、距单位较近等因素为购房目的较多，无形中弹丸之地的榆次楼市也已形成了地域的划分：北部新城一派、南部老城区一派、中轴安宁区一派等；因此今年榆次楼市则是盆满钵满！小结第二部分2012年营销工作总结一、本案销售情况分析（一）2012年销售汇总表

2012年计划任务与实际完成情况汇总单位：平米万元完成套数完成面积计划金额完成金额现金回款按揭回款逾期未签数退户房屋362车位：2444639.62880014164.7984房款7777.18车位87.1036241872012年库存情况汇总（不含回迁户）库存套数库存面积（㎡）库存金额（万元）未回款（应收、贷款）81013.93350应收：136贷款：2888截止时间：2012年12月31日库存情况：四栋小高层电梯洋房10＃12＃13＃14＃楼存量房：共计5套面积666.25平米三栋多层洋房8＃9＃11＃楼库存：可售：3套，347.68平米回迁：30套，3406.23平米以上数据截止时间2012年12月31日（二）销售面积及总价区间去化速度的分析

户型面积（㎡）完成套数（套）成交总价区间（万元）二室93㎡～102㎡81套22万～37万三室一卫117㎡～126㎡84套29万～47万三室二卫127㎡～138㎡197套29万～51万分析1、面积和成交总价区间均未分多层和小高层；但今年销售主力为小高层，而小高层二室面积为101～102㎡，其去化速度最快，其成交单价则在3200元/㎡；2、客户还是对小三居，能满足日常生活起居的户型接受较多；其次，因价格因素，三居127㎡和134㎡的户型单价稍低于小三居，而总价相对于小三居持平；最后，以小高层中楼层较高，面积较大，单价较高的房源消化速度稍微缓慢；3、小三居成交均价为3180元/㎡；而三室二卫成交均价则在3015元/㎡。（三）成交客户的分析

成交客户区域分析表一地区太原晋中市山西省周边城市外埠合计榆次左权和顺昔阳寿阳榆社平遥太谷介休灵石祁县吕梁长治阳泉临汾大同运城忻州数据1825316168752346161351115362截止时间：2012年12月31日成交客户职业分析表二职业事业单位公务员专业人士私营个体企业职工退休农民集团职员合计数量2334561111154217362成交客户职业分析表三媒体DM短信工地户外朋介老带新老客户加买路过网络集团合计数据1857412910748829520362从上表得出本案成交客户的分析客户年龄：客户群体集中于25～40岁；客户区域：据表一中得出70%来自榆次；省城太原占5%，比去年提高1%；晋中市周边地区占19%，去年提高6%；客户需求：二居80㎡～102㎡最多；其次小三居110㎡左右；最后三居130㎡左右，对户型布局挑剔。客户职业：据表二中得出，个体和职工各占31%；其次为专业人士占15.6%；公务员占9.5%；事业单位占6.4%；购买目的：自住为主，投资客少，与政策调控相关；承受价格：总价在28万～40万之间是客户较能接受的价格，45万以上则稍有吃力。注关因素：最关注是价格，其次为地段、户型、市政配套、附近学区等等；认知途径：据表三中得出，朋友介绍是今年销售最高的媒介，占30%；其次是短信媒介，占16%；第三是老客户加买和老带新，占15.6%（四）2012年按揭情况汇总

项目银行总套数放贷未放贷备注套数金额套数金额锦绣新城中行112800上东二期工行289205433084214329个等待放款，41个正办预抵押，14个等待通知办抵押建行6055114951153个正办预抵押，2个等待通知办抵押兴业5632762245864个正办预抵押，20个等待通知办预抵押合计40629362691132844截止时间：2012年12月31日任务明细一二三四五六七八九十十一十二小计计划任务套数66142357282823282395250面积70470417612818704535223522281835222818105770931000金额20020050080020001000100080010008003002008800回款13774656531270769550660144090084064070010264实际完成套数191445352737152170422413362面积2238.551638.035569.354167.423312.514731.911892.102644.088589.645142.143117.291596.6044639.62金额671.7476482.33781639.28351244.4228987.66591493.9156616.7020846.83512821.95611782.32941046.9080530.694714164.7984回款840.7273709.04471057.69421588.4561747.46471295.47461055.9167900.20921566.10061344.4999975.3684823.372413904.3287截止时间：2012年12月31日表二（五）2012年计划与实际任务各月对比明细

二、2012年度项目推广分析

报纸短信户外网络制作类派单/夹报活动其他小计1月1000030000

25003300

458002月125002700013582250019085

80003504861713月1500051000

250032300

1200027431155434月2000054000401222500349523360700013161632505月245005700044553250014756

153641586736月200004800047150250013750

395901709907月210005400022522250013750

211401349128/p>

250025900

109781683789月2600018000026740250010780631000

5948043352610月125001290003010725009805015000

400229115911月100004800021500250082505500