成本管理方案

成本管理方案1.1成本是项目经营思想的量化结果，通过执行实现。1.2所有开发项目的成本管理务必明确目标成本，并进行成本动态统计分析，确保项目成本操纵在规定的范围内。1.3为保证对实际发生成本的有效监控，所有与项目开发有关的工程成本务必经成本操纵部门审核，非工程成本务必经财务部门审核。1.4项目开发运作过程中，项目部(下属项目公司)应安排成本操纵部门人员持续参与各阶段工作，统计分析项目成本变化，调整成本细项，及时发现、纠正特殊成本情况，以保证对项目成本的有效操纵。2.1目标成本的编制务必按规定进行，在不一致阶段形成相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包含：1)可研目标成本：项目可研阶段，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部根据项目策划方案与经营思想及成本操纵要点编制投资估算，作为项目可研目标成本。原则上，以后不一致阶段形成的目标成本均应小于可研目标成本。2)目标操纵成本：项目经营策划书中间稿阶段，根据可研目标成本或者计划目标成本、批准的规划方案与建筑设计方案等条件，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)编制可研目标成本或者计划目标成本，形成目标操纵成本，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部组织审核。如目标操纵成本超出可研目标成本或者计划目标成本，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层联名签署意见后批准。3)目标成本：项目开工前，确定目标成本中非工程成本部分，根据已确定的目标成本中的工程成本与项目的经营期、销售价格及销售收入，确定非工程成本，形成项目实施的目标成本，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部与财务部组织审核，2.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)在制定项目部、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)等会签后，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层签署意见后批准，丽江金林置业投资有限公3.1丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)务必根据已批准的不一致阶段目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控，制定3.2项目施工过程中发生的现场签证(包含工程量变更与材料设备差价等)与设计变更(包含图纸会审),务必执行《现场签证操纵指引》与《设计变更操纵指引》,严3.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵部负责建立工程成本台账(合同台帐、设计变更台帐、现场签证台帐与成本预警台帐),3.4丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本动态操纵报表与材料设备信息表，应每季度次月5日前提交丽江金林置业投资有限公司(集团总根据，是评价丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操3.5丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)建立健全工4.1丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)每季度进行项目成本核算与经济活动分析，对目标成本的执行情况进行阶段性的检查与总结，分析成本发生的增减动态与趋势，并通过分析成本细项超支发生的原因，及时制定操纵成本4.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本核算与分析报告，作为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)《季5.1成本超支的处理措施由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下1)不使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，超出细项目标成本5%以内的(含5%),工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核；超出细项目标成本5%以外的，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部(或者财务部)审核后，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准。同时需在备注中明确超支部分成本来源(成本细项)。2)使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目部(下属项由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准，在《成本动态操纵表》中列出具体的调整明细。经批准后的工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部备3)调增目标成本，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目部(下属项目公司)须报送全面的有关根据资料。工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总5.2在项目实施过程中，因经营思想调整引起成本细项增加或者减少，应及时报丽6.1项目工程结算由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操纵部组织，工程部与总工办配合，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部随时抽查与监督。如结算值超细项目标成本，报丽江金林置业投资有限公司6.2项目结算完成后，丽江金林置业投资有限公司(集团总形成工程结算复核报告，经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后，抄7.1总成本操纵：根据可研目标成本及其限额指标，各阶段确定的项目总成本原则上不得超出可研目标成本，并优化与完善限额指标，围绕目标成本，设计优化、成本动如学校、幼儿园、物业管理用房、人防工程等政府法规强制要求建设的内容与地下室的7.3施工图结构设计指标操纵：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理确定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完成后的评7.5建筑立面、室内精装修与景观环境设计的操纵：目标成本是确定方案与评标的重要根据之一；投标文件应包含方案估算、要紧材料的选用与价格。《目标成本确定指引》1适用范围适用于项目可行性研究阶段、项目经营策划书编制阶段及各设计阶段。2项目成本构成及定义项目总成本是指作为成本核算主体的项目部(下属项目公司)开发一个房地产项目发生的全部成本。一个丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)开发数个项目或者一个大型项目分成几期开发时，每个项目或者每一期工程各自构成单独的项目总成本。项目总成本由下列成本科目构成：1.土地开发成本2.政府行政事业性收费1)前期工程准备费2)主体建筑(装修)工程费3)主体安装工程费4)社区管网工程费5)景观环境工程费6)配套设施费7)其他建设工程支出1.费用及税金2)营销费用3)财务费用4)各项税金2.其他成本2.1土地开发成本1)地价及市政配套费：土地出让金及其契税、向政府交纳的市政基础设施配套费、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途与超面积补交的地价等。2)红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气费用、通讯建造费、管线铺设费、接口补偿费等。3)拆迁补偿费：地上、地下建筑物或者附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。2.2政府行政事业性收费1)报批报建费：安检、质检、人防报建、散装水泥集资、白蚁防治、墙改基金、路口开设、规划管理、拆迁管理、招投标管理、其他支出等。2)增容费：水、电、煤气等。2.3前期工程准备费1)勘测丈量费：初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量等。2)规划管理费：可行性研究、规划设计(方案招标、方案评审)、交通影响分析、环境影响评价、建筑立面设计、装修设计、施工图1)给排水系统：给排水工程、直饮水工程、中水工程、虹吸雨排工程。2)采暖系统：散热器采暖、地热采暖工程。3)燃气系统：低压燃气工程(供餐饮用)、中压燃气工程(供设备用)。4)电气系统：低压干线安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程1)空调通风及其安装：制冷机组、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调3)发电机及其安装。4)擦窗机及轨道工程。2.5.3消防工程：水消防系统安装工程、防排烟系统安装工程、消防电工程、消防1)智能化工程、可视对讲及安防系统、家居智能化系统、楼宇自动操纵系统、综合布线系统、电话网络系统、停车场管理系统、卫星及有线电视系统、IDS信息公布系统、客房VOD点播系统、对讲机信号增强系统、背景音乐广播系统、电子巡更系统、灯光操纵系统、多媒体音视频会议系统、房控系统。2)电子显示屏安装工程。2.6社区管网工程费1)室外给排水系统：自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。2)室外采暖系统：管道系统、热交换站、锅炉房等。3)室外燃气系统：管道系统、调压站等。4)室外高低压系统：红线外电力线路安装工程、10KV(35KV)开闭所(环网站、分界室或者中心变电站)安装工程、高低压变配电安装工程、红线内电力线路安装工程，5)室外消防系统：消火栓外网、自喷外网。2.7景观环境工程费2)绿化建设费：区内绿化、区外绿化等。3)建筑小品等。6)大门围墙建造费等。指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿1)在开发小区内发生的不可能产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如2)在开发小区内发生的根据法规或者经营惯例，其经营收入归于经营者或者业主3)关于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或者人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性1)游泳池：土建、设备、设施等。2)会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构等。3)幼儿园：建安成本及配套资产购置等。4)学校：建安成本及配套资产购置等。5)儿童游乐设施等。6)网球场等。2.9.1其他工程建设支出包含工程监理费、造价咨询顾问费、市政管理费、工程保险费、施工合同外奖金等。1)前期开办费：指自商业管理公司、物业公司(管理处、管理中心)筹备成立到项目竣工验收之日止发生的费用，要紧包含：开业前人员工资福利费、办公房屋租赁费(与办公用房装修费)、固定资产及低值易耗品购置费、工程工具购置费、管理用具购置费、开荒费、行政办公费用与竣工验收前所发生的不可预见费用。包含职工工资、办公费用、业务招待费、差旅费、工资附加费、折旧及摊销、车辆费用、房屋租赁费用及其它支出等。包含项目销售过程中发生的媒介广告费、促销活动费用、销售中心与样板房设计及工程费用、销售人员的工资(含个人所得税)、销售人员的工资附加费(含福利福、工会经费、公积金、社会保险等)、销售人员的销售提成、销售部门的办公费(车辆费、折旧、低值易耗品摊销、房租租赁费等)、销售人员的差旅费、销售业务招待费、交易手续费、其他营销费用。销售部门中营销副总经理、部门经理(行政级别)的工资(含工资性支出),在“管理费用”中列支，纳入“管理费用”指标；销售部门其他员工的工资(含工资性支出)在“营销费用”中列支，纳入“营销费用”指标；营销副总经理、营销部经理及营销部员工因销售业务发生的支出(如办公费、招待费、差旅费等),均在“营销费用”中列包含：利息收支净额、汇兑净额、调剂外汇手续费、金融机构手续费及其它支出等。包含：营业税及附加、土地增值税及其它税金支出。包含基本预备费与涨价预备费。基本预备费是指难以预料的工程费用及建设期间不可预见的支出，涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于材料设备价格等变化引起工程造价变化的预留费用。各成本科目的具体设置参照《项目目标成本表》中执行，表中仅列出了常见的成本细项(表中第三级科目),各项目可根据实际情况进行增减项。3确定目标成本应遵循的基本原则3.1标杆瞄准在项目可研报告阶段与项目经营策划书编制阶段，项目开发筹建部门应通过市场研究找准销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，与非工程成本市场标杆。3.2竞争策略要求在项目可研报告阶段与项目经营策划书编制阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件与经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或者定性描述。在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。3.3倒逼成本1)通过项目可研报告阶段与项目经营策划书编制阶段的市场调查与可行性研究工作，根据市场标杆与项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确推断与取舍。2)用合理的预期税前盈利额倒逼项目可研目标成本，并用以指导“限额指标”与项3)用项目可研目标成本、计划目标成本层层倒逼目标操纵成本、预目标成本、目标成本。可研目标成本≥计划目标成本≥目标操纵成本≥预目标成本≥目标成本。《目标成本编制工作责任界定》1各阶段目标成本的责任界定阶段目标成本内容经办部门参与部门审核审批阶段投资有限公司(集团总部)业丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部、总工办、成本操纵部、公司(集团总部)领导层项目经营稿阶段投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总工办、工程部、成本目公司)负责司(集团总部)公司(集团总部)领导层项目经营策划书中间稿阶段目标操纵成本投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总工办、工程部、成本目公司)负责业投资有限公司(集团总部)公司(集团总部)领导层项目开工前目标成本投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总工办、工程部、成本目公司)负责司(集团总部)公司(集团总部)领导层1)完成时间：土地招拍挂前。2)经办部门：丽江金林置业投资有限公司(集团总部)业务进展部。3)审批：丽江金林置业投资有限公司(集团总部)领导层。4)职责分工与流程：a)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)业务进展部：负责项目定位(档次)、土b)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)营销部：负责项目行政事业性收费标准c)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)总工办：负责规划经济技术指标与项目d)丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部、进展部与财务部：编制投资估算(含非工程成本)。2)100万以上的工程项目(要紧指非总价包干项目)按提供齐全图纸及竣工资料后4)总承包工程项目按提供齐全图纸及竣工资料后120天内，成本操纵部负责完成。1)各单体工程分基础工程、土方工程、地下室工程、上部工程等分项确定工程造2)地上主体结构工程造价确定要求：务必按地上各单体自然层分别计算、统计工3)地下室按整体分区域(按沉降缝分区)与分层分别计算工程量，方便工程量的下列安装工程分单体(分地下部分与地上部分)按系统汇总确定工程造价。2)电气、动力、照明(强电)工程。3)通风(含防排烟工程)、空调工程。4)消防(包含消防喷淋、消火栓、消防报警器)工程。7)通讯(内线电话系统)工程。10)电视监控系统。11)防盗报警系统。12)巡更管理系统。13)综合布线系统。14)计算机网络系统。15)程控交换机系统。16)空调自控系统。17)虹吸雨排系统。18)背景音乐及紧急广播系统。19)停车场管理系统。20)楼宇自控系统。2.2社区管网工程费1)学校、幼儿园、会所、康体设施均按施工图用前述土建工程费、系2.1多级审核原则：至少要通过三级及以上的审核，第一级为监理公司与现场过控单位(现场工程师)【要紧是对实施情况进行描述与确认】;第二级为丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)成本操2.2.2工程部负责对引起现场签证的原因进行确认，同时对设计图纸以外的工程量2.2.3成本操纵部负责按照合同规定的原则，对经项目部上报的签证预算书进行复2.2.4丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)各部门下发的文件务必通过丽江金林置业投资有限公司(集团总部)工程部转交项目部、监理单位3.2.1特急类现场签证指：不能做到事前操纵，同时又务必立即执行，而且延缓实3.2.3特急类现场签证的界定：由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目有效签字人(共同签署)责任人(审批人)5万元及下列监理单位；丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)工程部、成本操纵部、工程副总经理项目部(下属项目公司)成本操纵部经理、5～10万元监理单位；丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)工程部、成本操纵部、工程副总经项目部(下属项目公司)工程副总经理、总10万元及以上监理单位；丽江金林置业投资有限公司项目部(下属项目公司)工程部、成本操纵部、工程副总经理、总经理；丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部经理司)总经理注：现场签证金额是指单位工程中单项签证的总金额。4.2特急类现场签证审批权限：丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总经理。4.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)应加强特急类现场签证管理工作，提高工程管理质量，尽量减少特急类现场签证的发生。一个单位工程发生特急类现场签证的次数，将与丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)及有关责任人的工作绩效考核挂钩。4.4为提高效率，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)与丽江金林置业投资有限公司(集团总部)可根据项目具体情况需要，在自身职权范围内进行授权，但授权人仍为责任人。5现场签证办理时间5.1现场签证实施前，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)审批权限范围内的现场签证，办理时间为3个工作日；需丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审批的现场签证，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)办理时间为3个工作日，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审批时间为2个工作日(报批资料须齐全)。5.2现场签证实施后，工程部、成本操纵部、监理单位、施工单位对每月25日前已实施完毕的现场签证进行确认，未经确认的现场签证在工程结算时不予考虑(此条款须在施工合同中明确)。5.3特急类现场签证应在施工完毕后5个工作日内完成确认。—xxx”(xxx为序号)。6.2.1.1提出人(能够是施工单位、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项6.2.1.4成本操纵部进行估算后，交工程部办理审批会签。审批会签按现场签证审6.2.1.7成本操纵部根据《现场签证确认单》的实施情况与施工单位确认签证结算6.2.2.1提出人(能够是施工单位、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)任何一方)口头通知工程部、监理单位、施工单位，并作相应的原始资料记录(文字与影像)。6.2.2.2施工单位得到丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项6.2.2.8成本操纵部根据《现场签证确认单》的实施情况与施工单位确认签证结算证，须报齐所需的原始签证原因根据、工程量计算过程及计算根据(包含但不限于施工图、有效的现场签认记录及简图、有效的文字说明材料等)、组价明细及根据(包含但不限于原合同清单、报价洽价、询价、信息价等)。7.4《工程联系单(签证)》现场签证审批单(专用栏)费用承担单位签证内容提出：□建设单位□施工单位口其他内容：1.签证内容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；建设单位审批会签栏项目部造价人员/下属项目公司成本操纵部：(明确计算根据、过程、结论，计算过程内容较多可用附件)日期：项目部负责人/下属项目公司总经理：日期：丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审现场签证通知单(专用栏)费用承担单位签证内容提出：□建设单位□施工单位□其他内容：1.签证内容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；监理单位确认的情况：(工期、质量、工程量)建设单位确认的情况：(工期、质量、工程量)应根据审批单意见现场签证确认单(专用栏)费用承担单位签证内容内容：1.签证内容需注明施工方法、工程量、工日、部位等；施工单位确认的情况：(工期、质量、工程量)监理单位确认的情况：(工期、质量、工程量)建设单位确认的情况：(工期、质量、工程量)工程联系单(签证)签证名称联系事项原因及内容发文单位：发出单位接收单位工程结算工作交接单我公司开发的下列工程项目，已竣工验收，完全符合办理结算的条件，请安排办理工程竣工结算。工程名称合同名称合同编号合同开竣工日期实际开竣工日期□工程竣工验收资料□施工组织方案、图纸会审记录□设计变更单、现场签证单□工程竣工图纸口其他与工程结算有关的双方确认的协议、备忘录等工程结算书其他项目部经办人(签字):项目部负责人(签字):工程部经办人(签字):工程部经理(签字):《成本细项超支报警范围与要求》1成本报警的适用范围1.1项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者者因管理不善，导致成本细项马上发生或者很可能发生超出目标成本时，由报警人向上一级总经理发出警讯，进行成本报警。1.2不可预见的事项范围，包含但不限于下列内容：1)发生工程事故或者其他经营活动中的事故。2)发生法律诉讼。3)因经济合同的对方不履行合同或者与我方在履行合同中有纠纷。4)因政府或者其他单位突然以行政手段(如制定法规、政策)调整收费、税率、税收优惠政策、利率标准。5)发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任。6)出现了未计划的对外捐赠。7)目标成本预测时信息不全导致不准确。8)发生重大设计变更。9)本经营期或者有关经营期变动，导致原分摊费用及税金不准确。1.3管理不善的范围，包含但不限于下列内容：1)作业现场管理松懈，导致物料被盗或者被抢。2)计算不精发生多余采购物资。3)为无效劳动支付了劳动报酬。4)工作质量低劣引起的返工开支。5)使用过程中的浪费。6)非必需的计划外开支。7)未能以市场最合理的价格采购或者价与质不匹配。8)工期拖延造成的费用增加。2报警操作要求2.1只要某个成本细项马上发生超支或者很大可能超支(如已订经济合同总价已超支，变更设计测算已超支等)就务必报警，而不是成本科目超支再报警。除非丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部总经理书面明确授权丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)总经理可在某个成本科目细项内挪项使用。经授权细项挪用时，某细项超支可不报警。2.2成本操纵部经理是工程成本超支的报警责任人，财务部经理(或者财务副总经理)是非工程成本超支报警责任人。2.3工程成本细项，针对每一开发项目由成本操纵部按施工计划将目标成本分解设置阶段操纵目标，若某个阶段成本超该阶段成本操纵目标，就等于超成本细项，成本操纵部进行成本报警。2.4非工程成本细项中，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)销售部对营销费用、丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)财务部对管理费用、财务费用、税金按经营计划设置阶段操纵目标，只要执行中突破该阶段操纵目标，就等于超过成本细项，财务部应报警至项目部(下属项目公司)经营管理委员会，由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)经营管理委员会报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)。2.5管理费用与营销费用目标值不同意突破。2.6所有成本报警均应填写《项目成本细项超支预警报批表》并按表中程序进行审成本细项的超支报警由丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项3.1使用预备费，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，超出细项目标成本10%以内的(含10%),工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核，非工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审核。超出细项目标成本10%以外的，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部(财务部)审核后，报由主管成本或者财务的副总裁批准，在《成本动态操纵表》中列出具体的调整明细。经批准后的工程类报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部备案，非工程类的3.3调增目标成本，需按《项目成本细项超支预警报批表》的要求，且项目部(下总部)成本操纵部审核，非工程类需报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)财务部审《项目成本核算与分析指引》资有限公司(集团总部)财务部经理/总监认为有必要时，能够按项目开发阶段(如前期工作完成、±0.00结构完成、结构封顶)进行成本核算及经济活动分析。1.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司成本操纵部经理/总监是工程成本核算与经济活动分析的责任人，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司财务部经理/总监是非工程成本核算与经济活动分析的主办人，其余各部门均是配合部门。最终由成本操纵部经理/总监汇总，形成完整报告。2工程成本差异分析表的编制方法2.1《成本差异分析表》是进行成本核算及经济活动分析的要紧文件，由成本操纵部根据《成本动态操纵表》于每季首月15日前完成。2.2丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司在完成《成本差异分析表》的同时，应提出上季度工程成本与非工程成本的成本核算意见，供经济活动分析使用。其1)工程成本与非工程成本各成本科目上季度的总体变动情况(超支或者节约)及2)工程成本与非工程成本在上季度发生较大变动(超支或者节约)的成本细项的变动情况及趋势推断。3)实际发生成本与目标成本的比较与说明及操纵成本的建议。3成本动态操纵表的编制方法3.1《成本动态操纵表》由《季度成本动态操纵总表》、《季度成本动态操纵表》、3.2根据签订的各类合同的内容确定《合同台帐》项目的分类明细划分，并可根据合同适当合并目标成本表中相应的分部分项工程；合同金额应为合同价款真实值，如签订合同时为暂定金额，按照有关制度，在规定时间内确定真实的合同价款，填入合同金额表内。3.3《设计变更台帐》与《现场签证台帐》的项目，按照《合同台帐》的分类明细进行划分，同《合同台帐》相应合同建立一一对应关系。4季度(工程或者非工程)经济活动分析的要紧内容4.5完成季度工程成本核算及经济活动分析报告，该报告应对要紧经济活动(如融资、销售等)对项目目标成本与效益的影响做出评估，并同时下达下季度成本管1适用范围及定义本指引适用于项目总承包工程结算、项目指定分包工程结算、项目指定材料设备供应结算、项目独立分包工程结算与工程结算监控与复核。1.1项目总承包工程结算指项目工程竣工之后甲方与施工单位进行的总承包合同工程竣工结算(结算编制要求同工程造价编制要求)。1.2项目指定分包工程结算与独立分包工程结算指甲方直接分包的专业分包工程与独立分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程结算。1.3项目指定材料设备供应结算指甲供的材料设备在实施完成后的结算。1.4工程结算监控与复核指丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)工程结算过程中的监控工作，与结算完成后的复核工作。2.1工程竣工验收合格后，工程部对项目部(下属项目公司)上报的竣工资料进行审核，填写《工程结算工作交接单》,经工程部经办人及经理签字确认后，成本操纵部签收，并接收有关资料。2.2工程部对结算所需资料整理，包含但不限于下列内容：2.2.1招标文件、招标文件答疑、中标通知书。2.2.2中标单位的投标文件与评标过程中的对清标文件确认与澄清。2.3成本操纵部(或者其委托的咨询单位)根据上述资料对施工单位的结算书进行3.1为真正实现成本动态操纵，对非总价包干招标的项目在施工图纸出齐后或者阶段性图纸完成后二个月内(或者丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部批准在施工前或者施工过程中要紧工程造价基本确定，竣工后的工程结算为结算资料的工程造价=合同价款+设计变更、现场签证+材料调差+扣减甲供材料+按合同执行的4工程结算监控与复核4.1工程结算监控丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对项目部(下属项目公司)的结算工作进行监控，视情况主持施工单位及上级主管部门与项目部(下属项目公司)共同参加的结算工作协调会，并可随时对结算资料与结算结果进行抽检。如结算值超细项目标成本，报丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部审核，经丽江金林置业投资有限公司(集团总部)分管领导批准后，方可完成结算手续。4.2项目竣工结算完成后，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对此进行复核。4.2.1如项目总结算值在目标成本范围内，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对所有的结算资料复核后，形成工程结算报告。4.2.2如项目总结算值超目标成本范围，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)分析成本超支的原因，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部组织审核所有的结算资料。假如超支原因充分，形成工程结算报告；假如超支原因不充分，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部对存在问题的结算资料，委托中介咨询机构审核，根据中介咨询机构的审核结果，形成工程结算报告，并要求丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)提出整改意见。5工程结算的审查要点5.1审查结算书编制说明是否完整、全面，其内容应包含：图纸名称、计费标准、人工补差、材料价格、未含项目等。5.2审查编制结算书的各类原始资料是否正确有效，与其它办理结算手续的有关资料是否完备。5.3结算工程量的审查，要求审查人员逐项审查工程量计算书，发现差错立即与对2)竣工图表达不清之处，成本操纵部人员应到工地现场实地测算，工程部、项目5.4严格按合同附件(经甲方审批的施工图预算或者投标文件)的单价逐一参照审按合同确定的结算方式计算结算总价。由造价人员负责审核结算书并与施工单位核对，并参照合同进行甲供材、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、水电费、扣款项目、配5.4.3审查工程价款调整(增加或者减少)是否严格执行了合同条件。如合同规定“唯有设计变更才能调整工程价款”,则凡不是设计变更的调整均不能计价。5.5为防止承包单位高估结算，应与承包单位在工程合同中约定操纵办法。丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)经理、成本操纵部与财务负责人可按照制度要求共同委托工程造价咨询单位审核竣工结算。在结算中应强调承包方报送的结算造价最终核减额在审核总价5%以内(含5%)的造价咨询酬金由甲方支付，若若承包单位报送的结算金额超出最终审定结算金额10%(含10%)时，承包单位除支付造价咨询酬金外，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属项目部(下属项目公司)可进一步扣款(扣款比例、金额各公司自定)。5.6严格审查施工单位的索赔要求(包含工期索赔要求与费用索赔要求)是否成立，1)充分熟悉合同条款，分析引起索赔的干扰事件(如未按规定提供设计文件、未按合同规定支付工程款、下达错误指令、设计错误造成返工等)是否符合合同条款规定6.1.2成本操纵部负责管理丽江金林置业投资有限公司(集团总部)集中采购与定向供方的合格评定，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)商业规划研究院负责规划设计类供方合格的评定，报丽江金林置业投资有限林置业投资有限公司(集团总部)所属公司成本操纵部、工程部、总工办、营销(策划)6.1.3供方合格评定务必按《供方合格评定指引》的规定执行，经评定合格的供方6.2.1各业务经办部门务必对供方的履约过程表现进行阶段性的监督与评价，按丽6.2.2竣工验收后，丽江金林置业投资有限公司(集团总部)所属公司对供方进行综1)结果为“优”的，满足其他项目入围标准的情况下，优先成为入围单位，且在串标、行贿等行为的投标单位，经总裁会批准后将列入黑名单，凡列入黑名单的供方不6.2.3丽江金林置业投资有限公司(集团总部)各部门及所属公司应每年一次(12月30日前)集中向丽江金林置业投资有限公司(集团总部)合约部报备合格供方名录。6.2.4丽江金林置业投资有限公司(集团总部)成本操纵部根据丽江金林置业投资有限公司(集团总部)各部门及所属公司合格供方名录，通过比较分析每年丽江金林置业投资有限公司(集团总部)合格供方名录，以供丽江金林置业投资有限公司《供方合格评定指引》6)近三年与丽江金林置业投资有限公司(集团总部)及所属公司无诉讼，没有超过1)集中采购供应商及总承包评定的组织部门为丽江金林置业投资有限公司(集团同执行部门负责集中采购供应商及其产品、总承包单位的评估，评估结果经办部门为丽江金林置业投资有限公司(集团总