房地产销售阶段风控要点解读

房地产销售阶段风控要点解读销售广告01目录0203040506销售现场管理销售依据及购房资格商品房签约付款规划设计变更买卖合同解除01销售广告销售广告NO1、未取得销售或预售许可证发布广告未见预售证信息销售广告NO1、未取得销售或预售许可证发布广告【优化建议】未取得商品房预售许可证之前，不应以公司名义发布任何广告。不应以内部认购、内部认订、内部登记、认筹、诚意金、VIP卡等名目发布房地产广告。不得在未取得预售证的项目上刊登已取得预售的其他项目的广告。除外情形：a、仅对项目名称、项目形象进行推广，不体现房屋具体信息的，比如仅在广告中体现项目名及项目地址，或宣传以楼盘冠名的明星表演等预热活动。而倘若发布“......地产诚意巨献、为你而来、96—120㎡豪景阔宅即将面世”等内容则会被认定为违法发布。b、以第三方名义在第三方平台上发布软广的，但应确保该广告明确标识作者为第三人，相关账户非以公司名义注册，不能以开发商作为第一人称或以公司的口吻发布，或暗示或可明显推断出该广告系受开发商的委托而发布，如满足前述任何一项，均应删除、撤回或调整该广告。如开发商转载上述文章的，也应当遵守上述原则。销售广告NO2、绝对化用语国家级最高级世界级第一铺王楼王唯一百分百王牌冠军填补国内空白独一无二绝无仅有空前绝后顶级工艺极致永久万能最大掌门人最好遥遥领先注：以上为不完全列举销售广告NO2、绝对化用语责令停止发布消除影响罚款20万元。销售广告NO2、绝对化用语1、原则：为免争议，能不用，就不用。2、除外情形：使用时也许尤其注意，避免被相关主管部门机械执法而认定为违法。形容客观、依据明确“本产品原料来源于我国最大的草原呼伦贝尔天然牧场”、“…超市是本市第一家综合购物中心”、“经…综合测算，…产品为全市2015年线下销量第一”客观描述产品认证、许可、获奖等状况或者固定搭配的用语本公司产品生产已获国家…认证，…”、“超级联赛”、“国家标准”、“获得XXX公司评比的2015年最佳家居体验奖”引用行业公认标准某产品的国家标准中“特级”这一等级分类，如经检验确实符合“特级”标准的，可以引用具体的国家标准名，并标注“特级”如实陈述企业内部分级某玩具厂生产了该厂研发的最新一代智能玩具可表述为“截至2016年我厂研发的最新一代智能玩具”。表达愿景“争创世界一流品牌企业”、“以质量第一为宗旨”、“顾客满意是我们最大的心愿”。有观点认为表达愿景也涉嫌违法，如“做中国最好的房子”【优化建议】销售广告NO3、封建迷信用语处罚结果：责令消除影响，并罚款10.15万不得使用销售广告NO4、时间表示距离处罚结果：责令绿城中交立即停止违法行为，并罚款10万不得使用项目30分钟直达市中心、十分钟车程范围内有三家三甲医院、步行十分钟直达地铁站……销售广告NO5、示意图要求白云机场广州火车站比例严重失真，大幅缩短了项目到市区距离，严重情况下可能会认定为虚假宣传。示意图应清楚、准确、比例恰当白云机场广州火车站【优化建议】销售广告NO6、价格、面积描述要求未注明建筑/套内面积价格未标注有效期无免责提示，未载明开发商、预售证责令停止发布罚款5.3万元。销售广告NO6、价格、面积描述要求价格免责广告涉及价格的应标注有效期，并且在免责提示处注明开发商有权调整折扣优惠并无需另行通知，价格最终以买卖合同约定为准。价格宣传广告中表现价格的，应当是实际的销售价格，并明示价格性质（比如均价、起价、某套房屋的具体价格等）、价格的有效期限。不得违反国家有关价格管理的规定。折扣信息涉及折扣宣传的，应明确注明全部折扣、折扣条件、折扣有效期；在原有折扣上再打折的，应分别注明原有折扣及新推出折扣。不得通过改变折扣方案等方式制造虚假降价，或让消费者误以为降价。面积要求涉及面积的应标注是建筑面积还是套内面积。【优化建议】销售广告NO7、规划、在建中的设施设备规划中未注明时间表示距离【优化建议】对尚处于规划或建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，宣传时应作备注说明。并在免责提示处注明：本宣传文件所列示周边环境、交通、公共配套设施及其位置仅供参考，如遇红线内外规划调整，最终以政府审批通过的文件为准，本宣传文件旨在提供信息，不代表开发商作出承（供参考）销售广告NO7、规划、在建中的设施设备罚款：违法所得三倍但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，处1万以下返款。销售广告NO7、规划、在建中的设施设备规划中未注明时间表示距离【优化建议】对尚处于规划或建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件，宣传时应作备注说明。并在免责提示处注明：本宣传文件所列示周边环境、交通、公共配套设施及其位置仅供参考，如遇红线内外规划调整，最终以政府审批通过的文件为准，本宣传文件旨在提供信息，不代表开发商作出承（供参考）销售广告NO8、融资、升值回报升值回报【优化建议】不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺销售广告NO8、融资、升值回报责令停止发布消除影响罚款1.12万元。责令停止发布罚款60万元。销售广告NO9、入户、就业、入学承诺【优化建议】不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺；对周边配套设施，如教育资源的情况要如实表述，不得误导消费者。不得承诺办理入学；不得出现“省级”、“市级”等表述；在建中、规划中未建成的教育资源需作出说明；做好免责提示说明。销售广告NO10、虚假宣传停止发布；罚款12万元停止发布；消除影响罚款30万元销售广告NO10、虚假宣传TIPS公司员工需对公司产品有充分了解，不做虚假陈述；广告发布前各部门需共同进行审核，审慎发布；宣传中需注明本文为要约邀请，双方的权利义务以签署的商品房买卖合同为准等免责信息。不得含有虚假或者引人误解的内容，不得使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的（使用真实的上述数据、排名的，应当准确注明出处或评选机构、时间。）不得对项目及房屋的性能、功能、用途、质量、销售状况、生产者、用户评价、曾获荣誉、使用效果等作虚假或者引人误解的宣传，欺骗、误导消费者。【优化建议】销售广告NO10、虚假宣传以下内容在广告中出现时，应特别慎重，确保真实，准确，能够履行：1)发展商、承建商、设计单位、监理单位；2)占地面积、总建筑面积、容积率、总户数；3)项目地块及房屋性质；绿地率、绿化率、绿地面积；4)户型（结构、进深与开间等尺度、露台、飘窗、阳台等）；5)景观、朝向、间距；6)价格（均价、起价、价格期间、某套房屋的具体价格）、优惠条件；7)设施、设备、材料（品牌/制造商、型号/规格、性能、数量）；8)附属花园（面积、交付标准、用途）；9)按揭（按揭条件、年限、金额）；10)会所（设施与具体功能）；11)停车场/库（车位比/数量）；12)篮球场、网球场、游泳池等体育娱乐设施；13)学校、托幼等文化教育设施（入学条件或资格）；14)医疗、邮局等；15)周边道路、环境、市政配套；16)交通承诺（班车，包括承运人、费用、期间等）；17)物业管理单位、费用、管理方法（分区分期管理，统一管理等），服务内容（安防等承诺）；18)营销礼品赠送、抽奖活动及奖品。销售广告NO11、侵犯第三方名誉权示例建议某项目广告捏造宣传隔壁竞品主体结构不合格抢客。某项目诋毁竞品资金链断裂，即将烂尾拦截客户，遭竞品起诉并索赔。不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，否则可能涉及不正当竞争、侵犯第三方权利。.不得有诋毁商誉和排挤、贬低竞争对手等扰乱社会经济秩序的行为。【优化建议】销售广告NO12、乱评比、乱排序【优化建议】不得出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容。所有涉及排行等数据的，必须应由权威机构发布且需注明出处。数据来源？依据是否充足？销售广告NO13、使用国家机关、国家领导人名称、形象使用中华人民共和国国旗变相使用中华人民共和国国歌销售广告NO13、使用国家机关、国家领导人名称、形象【优化建议】不得使用或者变相使用国家机关、国家机关工作人员的名义或者形象。对含有国家机关或政府工作人员信息的新闻报道、图片和证书，可以在销售接待现场展示，但应当注明新闻报道的出处。新闻报道来源应首选引用各级官媒报纸或网络门户的报道。报纸应具体到期数及版面，如深圳特区报XX年XX期第X版；网络新闻则应引用具体到链接及发布日期，如深圳特区报官网+链接+文章名+发布日期）停止发布；罚款1.5万元2019年1月10日，北京3W咖啡有限公司在经营场所内发布含有“总理同款咖啡”等文字及国家领导人形象的广告，被北京市工商局海淀分局处罚款20万元。罚款20万元销售广告NO14、使用中国驰名商标【优化建议】生产、经营者不得将“驰名商标”字样用于商品、商品包装或者容器上，或者用于广告宣传、展览以及其他商业活动中。否则由地方工商行政管理部门责令改正，处十万元罚款。销售广告NO15、物业性质不符停止发布；消除影响罚款113万元【优化建议】须严格按照政府批准的土地性质及房屋用途对外宣传：对土地性质及房屋用途的表述应与政府规划许可文件保持一致。不得使用让客户误解、混淆的用语指代相关产品，比如，不得以“商务”指代“商务公寓”或“商业”；办公/商业产品不得宣传为公寓，不得使用“寓”、“Apartment”、“Flat”、“House”、“Mansion”、“Residence”等可能会被理解为居住用途的字眼；住宅产品不得体现商业、经营功能；商业、办公产品不得体现居住功能；在同一广告中推介了不同性质/用途产品（比如既有公寓、又有办公）的，应分别明示产品性质/用途。销售广告NO16、配套设施的承诺停止发布；罚款75万元停止发布；罚款20万元销售广告NO16、配套设施的承诺【案件事实】宣传资料证明碧桂园承诺天麓山花园二期拥有游泳池。碧桂园解释该游泳池是天麓山一期的。且一期与二期两个楼盘之间存在一定距离。【业主主张】：按照总价款20%承担违约责任【法院认定】碧桂园公司在宣传、销售天麓山二期时明确说明和允诺有游泳池，并作为一个重要卖点。对买受人订立合同有重大影响，故构成要约。即便该说明和允诺未被记载于合同中，但仍构成合同内容。【法院判决】碧桂园公司未实现承诺，造成买受人生活品质的下降，法院酌定按照房屋总价款的1%赔偿损失。销售广告NO16、配套设施的承诺为避免承担违约责任，广告中不得对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体、确定的说明和允诺。（避免被认定为要约）在规划不确定的情况下，应使用含糊性表述，如“以政府最终批准为准。”内部核实相关配套的真实性，对配套设施的位置、指标、配置标准在宣传过程中不宜进行明确承诺，对仍属于规划／在建中的配套应向买受人明示。【优化建议】销售广告NO17、装修的承诺停止发布；罚款85.4万元【优化建议】如属于精装修交付的，样板间应尽可能和交付标准一致，存在不一致情况的应在该位置进行特别标明，广告宣传中避免以装修价值、装修成本价**进行宣传。各地对于业主要求退还精装修差价的案例裁判尺度不同。销售广告NO18、学位的承诺停止发布；罚款5万元某项目宣春享“江门市农林小学双朗小区省级名校”，但事后最终规划涉案房屋小区学位在“里村小学”不在农林双朗小学。业主主张赔偿合同总额20%违约金，法院酌定判决按照房屋总价15%承担违约责任按房价15%向业主支付违约金销售广告NO18、学位的承诺0

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3开发商宣传文件中允诺学校名称明确具体，且对合同的订立及房屋价格具有重大影响，构成要约，开发商需兑现承诺开发商对开发规划范围之外所做的学区承诺，且如业主无法举证证明该学校对于双方合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响的，该承诺不视为要约。明确项目所在学区；确认是否已经签订办学引进协议，并说明最终以政府决策为准；销售中避免可以明确获得“学位”的肯定承诺；尽量避免对学校具体信息（如名称、办学规模、条件等）的描述，主要可以用“知名”、“名牌”、“**集团办校”等形容办学质量的词汇吸引顾客。销售广告NO19、赠送空间的承诺停止发布；消除影响罚款80万元停止发布；消除影响罚款80万元销售广告NO19、赠送空间的承诺【法院认定】新城公司的广告宣传对购房人的购房决策存在重大影响，超享空间已构成要约，视为合同内容。新城公司的免责条款应为无效条款。新城公司交付的房屋与宣传不符已构成违约，应承担赔偿责任。【法院判决】考虑到新城公司宣传时有“仅供参考，非交付标准”的提示，买受人购买房屋后，也知道该空间并属不能利用的事实，酌情判决新城公司支付买受人85000元违约金。有生效判例显示，赠送超享空间对购房人的决策具有重大影响，且在宣传资料和样板房中都进行了明确说明，虽然开发商具有免责声明，但该声明为无效条款，应视为要约，构成合同内容。涉及飘窗、阳台、花园、露台等不计产权面积的部位，不得以“赠送”等词汇描述，如计容面积的可描述为不计产权面积，如未计容面积的可描述为自拓空间。销售广告NO22、侵犯他人知识产权艾影公司经授权在中国大陆境内享有“哆啦A梦”形象的著作权权益及对涉及侵犯“哆啦A梦”形象的行为进行诉讼等权利。富和公司在海岸城3期漠江壹号楼盘营销中心门前大量使用“哆啦A梦”形象用于商业活动。艾影公司起诉要求停止使用、消除影响、赔偿损失合计55万元，法院酌定判决赔偿5万元。任达华于2011年9月24日作为嘉宾受邀参加正大公司主办的活动。此后，任达华发现正大公司在未经其同意的情况下，将其巨幅照片悬挂于“正大豪庭”楼盘建筑外墙上作为商业宣传广告。任达华起诉要求赔偿经济损失、精神损失110万余元。法院判决赔偿20万元。NO23、侵犯他人肖像权销售广告NO22、侵犯他人知识产权NO23、侵犯他人肖像权不得未经第三人允许使用其拥有知识产权的图片、文字、音乐、视频、外观设计等。不得未经第三人允许以营利为目的使用其肖像（如将其用于广告设计）。不得侵害第三人姓名权、名誉权、荣誉权等其他人身权利，不得侵害第三人财产权利。宣传专利需标明专利号和专利种类。在注册商标上使用®标记的，使用的商标图样应当与注册商标图样一致，不能更换字体。使用他人肖像或姓名需取得他人书面同意。广告中使用字体、图片、书法、音乐，应当取得著作权人的书面同意。委托广告经营单位制作、发布广告的，应当要求广告经营单位提供合法使用的证明，并应当在合同中明确约定：因本广告引致的对任何第三方关于人身权和知识产权方面的侵权责任均由广告经营单位承担。销售广告NO24、侵犯他人生命权、身体权、健康权、名誉权【处理建议】大型广告牌、热气球、氢气球等户外广告，属于我方自有的，应当定期维护，防止发生事故；属广告商提供的，在合同中应当约定维护责任，并约定因户外广告载体发生意外事故导致的任何第三人的人身和财产损失，均由广告商承担【案件情况】2017年10月29日，原告丁莎和其子尹安辰在株洲市芦淞区沿江路8号大汉希尔顿商业广场，经过一处广告拱门时，因广告拱门忽然倒塌砸伤原告丁莎及其儿子尹安辰。法院判决赔偿原告经济损失共计人民币124584.45元。销售广告NO25、与广告发布方的权利义务约定不清【优化建议】委托广告发布代理机构发布广告的，应事先就广告形式、内容进行审查，并在合同中明确约定双方权利义务。【常见争议情况】发布内容侵犯第三人合法权益，对第三人赔偿责任的划分；结算争议，逾期付款纠纷；未经开发商审核确认，对外发布不实或不合适内容。……销售广告NO26、抽奖奖品金额过高【优化建议】奖金或实物价值不得超过5万元，否则违反反不正当竞争法。抽奖不得内定或谎称有奖，必要时采取现场公证。罚款25万元销售广告NO27、发布户外广告未报批【优化建议】发布户外广告的，应按照相关政府部门要求依法履行登记、审批手续。在与广告发布方的合同中约定该项义务的承担方。根据各地具体规定执行，通常未经报批发布户外广告的，可能会被处于数千至数万的罚款。销售广告NO28、其他不规范情形【优化建议】建筑设计效果图或模型照片未注明；使用数据、统计资料等应真实、准确、标明出处；涉及贷款的应载明银行名称、贷款额度、年期；不得明示或暗示提供首付贷、首付资金解决方案，或以非法手段规避有关销售政策。妨碍公共秩序妨碍公共秩序销售广告内容低俗内容低俗违反按揭政策图片未注明数据来源未注明NO28、其他不规范情形销售广告责令停止消除影响罚款（最高可达广告费10倍/200万，甚至高达数千万）停止其他业务吊销营业执照行政责任违约责任：对业主赔偿、退房侵权责任：对权利人的损害赔偿民事责任损害商业信誉、商品声誉罪虚假广告罪2年以下有期徒刑、拘役、罚金刑事责任列入信用记录影响信用等级、贷款、证件办理等信用问题小结：广告发布不规范的法律责任？销售广告小结：广告怎么发？免责要到位红线不能踩低俗、违反公序良俗类时间表示距离封建迷信类免责的形式要求免责不当然“免责”免责的实质要求虚假宣传入学、入户承诺赠送中国驰名商标侵权绝对化用语……销售广告NO20、免责条款的内容要求整体提示语“本宣传册（或楼书/单张/折页/广告）为要约邀请，买卖双方的权利义务以最终签订的买卖合同为准。本公司保留对宣传册修改的权利，敬请留意最新资料”。宣传册/楼书/单张/折页/广告平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，可能与实际存在一定差异，其细节以规划方案为准。在建设过程中可能因政府或其他有权单位要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。总平面图以上信息为截止于×年×月×日的情况”且应提示：“本资料对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，旨在提供相关信息，不作为本公司承诺，具体以政府规划及现场实际为准，请客户自行考察。”项目周边状况如地铁、轻轨、公园、公交线路等，应提示“以上信息来源于××（政府机构名称）XX号文，具体以政府实际实施为准”。政府规划中待建的项目本图为设计师空间利用及装修创意，所标尺寸、家具布置及摆设等仅供参考，不作为交付标准；相同户型因楼栋、单元、楼层等差别，局部开窗、阳台、结构、面积、尺寸、外立面等可能不同。户型图本项目宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育配套资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着本公司对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准介绍教育资源以上表述供参考，具体根据项目情况结合上述表述修改。免责条款本公司有权以同等品质的材料/设备替代，恕不另行通知。”此提示亦适用于材料/设备展示的现场。介绍所使用的设备、材料本资料所示物业服务内容供参考，不作为开发商承诺，具体以物业服务合同约定及项目实际实施为准。介绍物业服务应注明“效果图”使用非实景图片所有广告均应注明印制/制作时间“印制（或制作）时间：XXXX年XX月”制作时间注明是哪一期的宣传册/售楼书/折页/单张/广告，在广告宣传中注明（含分期开发可能带来的不利因素），并明确告知购房人。分期开发出卖人与买受人的权利义务及责任

均以本合同及本补充协议的约定为准。出卖人通过报刊杂志、电视、广播、……..宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。买卖合同约定以上表述供参考，具体根据项目情况结合上述表述修改。销售广告NO20、免责条款的内容要求免责条款销售广告NO21、免责条款的形式要求提示语位置要醒目，文字符号要特别标识，字体大小不能小于同一版面其他主要内容，内容要有针对性。02销售现场管理恒大南充公司与张某签订买卖合同，约定张兰所购房屋建筑面积为122.78m2，为2号户型。但工作人员不慎附图为1号户型，而1号户型面积为135.51㎡。收楼后，业主发现实物与户型图不符，但因急于入住，接受了开发商安排先入住其所购2号户型。后起诉要求恒大公司按照户型图交付，并且赔偿逾期交付违约金。张兰在恒大南充公司向其交房时即已发现该房与合同所附户型图不一致，仍然接受该房并缴纳相关费用，且该房屋的实际面积与合同主文约定一致，特别是其接收涉案房屋入住至今，加之张兰并未举证证明其在接房后曾向恒大南充公司主张按照户型图交房，应认定其已认可该房屋的实际户型，故张兰要求按照合同所付户型图交付房屋的主张不予支持。2法院观点合同所附户型平面图是合同的有效组成部分，恒大南充公司应按照户型平面图向张兰交付房屋。1但因恒大南充公司工作人员的失误，导致《商品房买卖合同》附件中的户型平面图与交付的房屋存在差异，恒大南充公司已构成违约。虽然张兰未举证证明该违约行为给其造成实际损失，但考虑到因户型图与实房不一致，致使张兰在签订合同时对房屋的户型及使用功能未能正确认知，可能对实际使用房屋造成一定影响，本院酌定由恒大南充公司向张兰赔偿8,000.00元。3案件情况说明：本案赔偿金额不高主要因为业主已经实际上接收了物业，否则本案结果可能会对开发商更不利。销售现场管理NO29、算错房屋价格NO30、图纸附错NO29、算错房屋价格NO30、图纸附错人为失误【优化建议】正确计算价格，附上分户户型图。采取多轮复核，确保无误。如错误已出现，在与业主有协商空间的前提下，务必促使业主尽快重新签字确认正确的金额、图纸，加以补救。杜绝销售现场管理NO31、一房二卖【案件情况】聂某与鸿基公司签订买卖合同，购买了6701号商品房。聂某通过按揭方式付款，银行放款后，在办理抵押时发现该物业已被抵押，遂要求聂某提前还清所有贷款。聂某才发现开发商早已将该物业出售予罗某，罗某也是采用按揭方式付款并已备案。聂某遂起诉，认为开发商“一房两卖”，要求开发商退还所有购房款、利息及承担434252元的（总房价）赔偿责任。【法院判决】退还全部购房款，赔偿损失13万元。主要理由如下：虽然上述司法解释规定，购房者可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但具体赔偿金额的确定属于法院行使自由裁量权的范围。三都县鸿基伟业房地产开发有限公司提供的证据不足以证实本案“一房二卖”仅是其工作人员的失误，也不足以证实其不具备“一房二卖”的主观故意，故承担损害赔偿责任。销售现场管理NO31、一房二卖行政责任在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处２万元以上３万元以下罚款；民事责任如导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。刑事责任构成犯罪的，依法追究刑事责任签约后及时更新销控表，杜绝将已经售出的房源“二次销售”。销售现场管理NO32、代签约、代付款不规范【案情简介】李某代其子小李某（已成年）签订认购协议、支付定金，购买了某项目一套房源。后其子小李某以不同意其父李某代理行为为由，起诉要求确认认购协议无效，要求开发商退回定金及利息。后经法院调解，开发商退回定金本金。【优化建议】严格执行“谁购房、谁签约、谁付款”的要求，切忌私自允许非购房人代购房人签约、付款。在本人签约确有困难的情况下，需由代签人持经公证的授权委托书前来办理签约手续。确需代付款的情况下，需由付款义务人和代付款人共同签订代付款声明。销售现场管理NO33、特申不规范【案情简介】某项目客户李某提出将所购的两房某单元换成三房某单元，销售人员张某未履行公司特殊申请相关审批规定，在客户李某认购书上自行手写“同意换到**房”，并签名。后客户办理三房某单位认购手续时，发现该单位已售，且拒绝更换至其余三房单位。客户虽起诉开发商要求双倍返还定金。【优化建议】对购房人提出的加名、减名、更名，换房、退房，代付款、代签约等特殊事项申请，严格按照公司规定的流程办理，切勿私自对业主做出承诺。销售现场管理NO34、不利因素未提示销售现场管理2013年8月18日2014年3月2015年1月签订置业指南确认有关购买商品房前对所购商品房建设工程规划红线内、外的不利因素知悉，该《置业指南（宸北花苑）》中特别提示：“因受条件所限和不同主体之间的认知差异，本公司未必能对所有不利因素一一作提示，敬请您在选择购买房屋前，亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策”。签订买卖合同约定“出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，双方不受其约束”。发现高压电线距离所购商品房房屋东侧约100米处，沿通益路架设了一条高压输电线。张晓洁经向电力部门了解和申请政府信息公开得知，该高压输电线系2007年就已经规划批准建设的220kV育苗-石南输变电工程。业主提起诉讼1、将原合同总房价下调15%，即由万泓公司向张晓洁退还部分购房款人民币205056.15元；2、本案诉讼费由万泓公司负担。2013年8月张晓洁与杭州万泓置业有限公司商品房预售合同纠纷NO34、不利因素未提示说明：万科不利因素提示对于高压线这一明显会影响业主购买的因素没有披露，本身存在一定瑕疵，但案件完胜原因主要在于：销售文件的规范设置（主观原因）+政府信息公开（客观原因）。销售现场管理法院认为双方合同中明确约定对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明和介绍仅为参考，不作为合同内容。依据上述提示和告知，张晓洁更应对会影响其购买决策的规划建设范围外的因素尽审慎的注意义务。判决结果张晓洁作为完全民事行为能力人，其在签订商品房买卖合同时对影响其作出购买决策的因素应该尽到合理的注意义务。万泓公司在置业指南中明确告知其未必能对所有不利因素一一提示，特别提示购房者需要对所购房屋周边环境仔细考察再作购买决策。案涉高压线工程在案涉商品房销售之前业已公示，信息已公开，张晓洁在签订合同之前亦可以通过政府网站查知，万泓公司对于已公开的信息也没有隐瞒的条件。（重要因素）驳回业主诉讼请求现场公示内部交底沙盘提示现场公示不利因素并作出说明，对红线内外，包括但不限于电梯间、配电、消防设施间等可能对居住产生不利影响的设施，要准确标注；不利因素文件应注明受到主观、客观因素影响，开发商对不利因素无法一一穷尽列举，购房者需要对所购房屋周边环境仔细考察再作购买决策；对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明和介绍仅为参考，不作为合同内容。设计、营销、客服等部门应做好沟通交底，尽可能详细列明不利因素，并销售现场公示同时向购房人作出提示。不利因素/设计缺陷库沙盘应并在显著位置以醒目字体标明“本模型依据规划方案制作。因工艺、材质和比例所限，与实景存在一定差异。周边环境、交通、公共配套设施及其位置仅供参考，如遇红线内外规划调整，最终以政府审批通过的文件为准，模型旨在提供信息，不代表开发商作出承诺。”红线范围内，道路、绿地、景观等标识应准确注明。红线范围外，后期开发用地、市政规划道路、市政配套设施等，应就可能发生的变更进行特别提示。沙盘应准确标识小区及车库出入口、变电室/配电室、水泵房、中央空调冷凝塔、高压线等可能造成噪声污染、空气污染的部位；因沙盘大小限制无法直观体现的，置业顾问在介绍时应对购房人作特别说明。销售现场管理【优化建议】不利因素提示非常重要！！！NO34、不利因素未提示常见不利因素情形：室内天花顶根据规划审批可能设有消防喷淋管、喷淋头、烟感器、电器桥架和结构梁等。房屋套内因结构设计的需要，如框架柱、梁等可能对套内空间尺寸和天花板的利用产生不利影响。室外垃圾房、水泵房、地下车库出口以及室外箱变以政府规划为准。部分地下室/一层有配电间、弱电电机房、水泵房、消防泵房及管道等。对于无餐饮功能的商业，需注明该等商业房屋不得开设餐饮，其他用途须符合环境评价、业主委员会同意及政府相关政策要求。餐饮功能公寓通常无燃气，不能明火。燃气商铺室外按消防法规须设置防火栓，乙方不得拆除。消防栓就商业、办公类项目与住宅不同的特点应予以明确列明向购房人明示，包括房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、公用能源费收费标准与居住类项目的差异性，以及配套建设指标等情况。物业性质销售现场管理【优化建议】NO34、不利因素未提示销售现场管理NO35、销售人员说辞及承诺【案情简介】陈某为雅居乐某楼盘销售副经理。2014年12月20日，陈某在某客户的认购单中承诺：“从本认购单签订之日起三个月内，若同户型高于本楼层的房屋促销、打折等优惠幅度超过本认购单元时，销售方需基于认购客户优惠补差”，认购单中有销售员、销售主管签名，并有被涂改擦除的售后签名痕迹，无雅居乐公司盖章；其后，雅居乐公司以公司名义与购房者正式签订认购单，并盖有公司印章，此认购单中并无上述承诺内容。2015年初，雅居乐公司因经营问题下调了同类型房屋的销售价格。2015年9月8日，购房者依据此前没有雅居乐印章的认购单向法院提起诉讼；2015年12月9日，雅居乐公司与购房者达成调解并于2016年1月22日支付调解赔付款65000元。【优化建议】销售人员应充分了解项目情况及《认购协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等法律文件，避免说辞与实际情况或约定不符。不得擅自就未来不确定的规划、配套设施等向购房人作明确、具体的承诺。进行项目推介时需严格按照销售说辞口径进行，对购房人提出的暂无统一说辞的问题，应注意收集并及时向公司反馈，由公司商讨统一的应对措施，不应私下随意承诺。不得私自在合同文件上手写任何购房人要求增加的内容，不得留下任何计算、勾画等笔记。买卖合同约定：出卖人雇佣或委托的任何人员(包括但不限于销售人员、代办人员)所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该商品房及该商品房买卖有关的内容，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。销售现场管理NO36、离职交接不当【案情简介】某项目售后人员离职，未交待某楼栋未归档的认购书存放情况。后办公室搬迁，该楼栋认购书全部遗失，后续发生的诉讼需提供认购书作为证据，但无法找到。【优化建议】不得为了追求业绩，故意贬低其他置业顾问的购房人看中的房源。NO37、贬低其他销售【案情简介】销售人员A故意贬低销售人员B推介的房源，造成客户流失。【优化建议】离职前应按照公司制度要求移交购房人资料，确保购房人资料不发生错漏、遗失。销售现场管理NO38、销售代理机构越权【案情简介】某项目销售代理公司擅自向部分客户承诺买房送电视机，并向部分客户派发1万元车位抵用券。前述促销手段均不在开发商授权范围内。后因客户要求兑现承诺，为维护商誉，开发商不得不额外采购了九台电视及兑现了客户的车位抵扣，造成了十多万的损失。后因开发商与代理公司发生争议诉讼，开发商要求代理公司对该项损失进行赔偿，因证据不足，法院予以驳回。（“被告并无证据证实其已经向客户给付了电视机和车位抵用券，也无证据证实向客户给付电视机和车位抵用券，是原告的原因造成的，故被告的该主张本院不予采信。”）【优化建议】委托销售代理机构的，应事先就代理权限，无权代理及越权代理的法律后果进行约定，并记载于代理合同。现场需根据合同相关约定从严管理。销售现场管理NO39、购房人录音经中介公司介绍，李某购买了张某所有的一套房屋，并签订了买卖合同。因房价大涨，张某反悔，不予办理后续卖房手续。李某遂诉至法院，请求判令解除买卖合同及卖方支付违约金。诉讼过程中，李某向法庭提交了录音证据。该录音证据中，张某明确向中介公司表示因其个人原因不再出售约定的房产，并声称同意原额退还定金后解除合同。张某认为该录音未经其同意，是非法证据。【一审法院】非法证据的判断标准在于证据的取得是否侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，对于录音资料而言，“是否经对方当事人同意”不能作为判断证据合法性的标准和依据。卖方无证据证明本案中介公司未经其同意所作的录音系违反了社会公共利益和社会公德侵犯他人隐私或者违反法律禁止性规定的手段（如擅自将窃听器安装到他人住所进行窃听）取得的，故能够作为认定本案事实的依据。因此，该案一审支持买方诉求，后卖方上诉。【二审法院】卖方虽签订了买卖合同，但却又表示不再出售约定的房产，对此，买方提供了电话录音予以证实。该录音为卖方与中介公司通过电话联系时所录制。录音虽未经过卖方同意，但未扭曲其意思表示，未侵犯卖方的合法权益，故该录音证据来源合法，依法可以作为定案证据。卖方虽称该录音证据经过剪辑处理，但并未就此申请鉴定，应视为对该证据真实性的认可。二审法院维持一审判决。【案情简介】证明录音的非法性。即证明录音是以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的。从法院作出的判决来看，不再将一般情况下通过随身携带录音设备获得的录音视为非法证据。合法性证明录音存在疑点。抗辩过程中，我司应要求对方出示录音的原件或者原物，并搜集证据证明该录音存在疑点（如所录声音与真实声音有差异，录音有后期合成的迹象，录音未能体现时间、场所或体现的时间、场所与客观情况不符等）……真实性出示证明力比录音更高的其他证据。录音的证明效力低于物证、档案、鉴定结论、勘验笔录和经过公证、登记的书证证明力避免使用“保证”、“承诺”等过于绝对性的表述。避免绝对对小区规划方案、配套设施等尚未完全确定的事项，应使用“以政府部门最终批复为准”等表述.留有余地在买卖合同中增加规避录音作为不利证据的免责条款：“买卖双方在履约过程中的信息确认、承诺变更等均应当以双方书面确认的为准，任何一方以未经相对方同意的方式获取的录音、录像材料不得作为对相对方不利的证据免责条款【优化建议】在买卖合同中增加员工夸张承诺的免责条款：双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员(包括但不限于销售人员、代办人员)所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该商品房及该商品房买卖有关的内容，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。销售现场管理NO39、购房人录音销售现场管理NO40、项目名称使用不规范“大洋怪重”销售现场管理NO40、项目名称使用不规范汕头市中海宏洋地产有限公司与汕头市中海房地产有限公司侵害商标权纠纷【侵权情况】被告于2009年10月19日将与中海集团商标中显著标识文字“中海”登记于企业名称作为字号经营，在相同或类似的经营领域使用该企业名称对外经营，并在其项目开发现场、售楼展厅、办公地点、微信公众号等处突出使用“中海”字样，此等行为造成相关消费者误认为被告与原告存在某种关联关系，进而对二者产生混淆。诉讼请求判决情况被告在其企业名称中立即停止使用“中海”字号不支持，但被告必须使用完整企业名称被告立即停止使用任何带有“中海”字样的招牌、横幅、微信公众号、广告等进行经营支持被告在媒体上公开赔礼道歉，澄清事实不支持被告赔偿原告50万元（包括原告为制止侵权行为的合理支出律师费及公证费共计82900元）部分支持40万被告承担全部诉讼费用大部分支持，原告承担1760元，被告承担7040元销售现场管理NO40、项目名称使用不规范TIPS不得侵权项目名称（包括推广名和标准地名）及标识，使用前（标准地名在申请前）需先查询并确保第三人对该名称及标识不享有在先权利（注册商标权、著作权、外观设计专利权等），在营销物料中注明各个地块的备案名、基本情况使用备案名买卖合同等正式交易文件，应当使用经核准的备案名，同时可在补充协议中备注推广名。专属配套对于专属于某个地块的配套设施、学校及其他公共资源进行特别的提示与说明；在买卖合同中，也应当对非专属于该合同所在小区的公共资源进行提示与免责。使用推广名可以采用推广名，但应当同时对备案名进行披露与提示。【优化建议】销售现场管理NO41、样板房免责提示不到位【案件情况】原告孟某收楼时发现主卧空调和样板房空调虽属同一品牌（东芝），但与样板房主卧空调属于不同产地、不同品质，起诉要求开发商对该问题进行整改。【鉴定情况】杭州国立公证处公证的样板房照片与涉案房屋主卧空调比对，司法鉴定报告意见指出两者不是同一厂家同一系列产品且空调噪声不合格。【判决情况】凯德新运公司交付给孟凡丽的涉案房屋内主卧室空调虽系双方《商品房买卖合同》中约定的东芝品牌，但根据《商品房销售管理办法》第三十一条的约定，房地产开发企业未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。本案中，凯德新运公司并未提供证据证明在孟凡丽参观样板房以及在双方缔约过程中向孟凡丽表明样板房只是参考。判决开发商赔偿孟凡丽更换空调费用21398元及检测费用650元，承担鉴定费3万元。群体影响销售现场管理NO41、样板房免责提示不到位在样板房展示区入口处摆放重要信息公示，例如样板户型所在楼栋、安全防范措施和提示、样板房参观须知、户型不利因素公示、室内交付标准等。对样板房入口及样板房内各部位的布局、特别说明、免责条款等进行拍照、摄像存档，有条件的建议进行公证。销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。【优化建议】销售现场管理NO41、样板房免责提示不到位置业顾问说辞应向购房人说明：样板房的建筑形式、建筑材料、外立面、园区景观以及室内装饰装修仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，具体以实际交付为准。若样板房对户型进行了改造的，应向购房人说明：样板房展示的户型与购房人购买户型相比所做的变更、改动、改造均不作承诺，仅供风格及装修效果的参考，不作为交付标准，具体以实际交付为准。样板房内部样板房内，对不作为交房标准的装饰材料、家具、家电等物品，应逐个放置或黏贴明确、显眼的非交标提示标签，置业顾问应充分告知实际交付标准。样板房质量管理加强对样板房的质量管理，避免购房人在参观时造成财产或人身损害，减少损耗、折旧等减值损失。样板房门口应在样板房入口处醒目的位置公示《非交房标准清单》，《非交房标准清单》须完整、准确地记载所有不作为交房标准的装饰材料、家具、家电等物品；以及没有样板间的户型配置差异提示，特别是厨房和卫生间等设施设备、柜体较多的房间；高层项目可能存在避难间，如果避难间的户内门和外窗较其他户内门窗存在差异，应在样板房中做差异示。样板房门口的户型图应与实际交付标准一致，不宜对改造后效果进行直接表达，否则如果后期无法实现改造后效果，开发商存在较大的无法兑现“承诺”的风险。【优化建议】未就所有户型都设置样板房的，置业顾问介绍户型时应将不同户型之间的设计差异告知购房人。样板房没有设置在实际交付的楼栋内的，应告知购房人实际交付的楼栋大堂、装饰装修不尽一致，实际交付的房屋方位、朝向、采光、通风等也存在差异。样板房与实际交付的商品房质量、设备及装修不一致的，应在商品房买卖合同（《认购须知》、《商品房买卖合同》及补充协议）中说明。置业顾问在签约时应将包括样板房免责条款在内的法律文件向购房人进行逐条说明和解释，确保其知悉、认可。销售现场管理NO42、样板房销售注意事项【案件情况】2009年8月14日，沈某购买A公司某项目样板房。2011年6月24日，涉案房屋所在项目经竣工综合验收备案，2011年6月30日，沈某签收涉案房屋钥匙、住宅质量保证书等；2012年初沈某出具了一份交房同意书。2012年5月沈某发现质量问题，A公司已于2012年9月修复，双方达成了“确认书”，明确双方无其他纠纷。2016年5月26日，沈某以房屋主体结构质量存在严重问题、排水系统质量严重不合格、水流倒灌、多处渗水问题不能修复、无法正常居住为由，向人民法院提起诉讼，要求解除该《商品房买卖合同》，退还购房款8816678元，并赔偿银行贷款利息、首付款存款利息、契税、违约金、物业费等费用。一审判决认定事实不清发回重审。二审判决涉案房屋为精装修房屋，A公司对涉案房屋装修部分的保修义务也属于主要合同义务。又因房屋存在的雨水倒流及地下水积水严重等问题已严重影响正常居住使用，且A公司无法提供鉴定所需图纸材料，导致无法查明上述问题是否系房屋质量问题引起，也无法查明质量问题的原因以及可否进行修复，故由A公司承担举证不能的责任，判决退房。一审判决沈某已对房屋的质量维修问题提出鉴定申请，但因A公司未能提供相应鉴定材料，致鉴定不能，难以确认症结所在。A公司对房屋的结构、装修的管道图纸等的举证更为方便，且参照产品质量法的规定，举证责任倒置，故应当承担不利的后果。判决驳回上诉。重审二审判决同一审判决。重审一审判决【判决情况】销售现场管理NO42、样板房销售注意事项【优化建议】如实称述加强对销售人员的管理和培训，如实向买受人陈述，不得进行额外承诺。对于非交付标准的物品、摆件、软装（如有）等，需作出特别提示并告知业主。特别约定交付的现状（包括装修、装饰、设施）在补充协议中予以明确约定。若样板房存在瑕疵的，应予以披露，做出不利因素说明并由买受人签字确认。房屋总价已考虑相关软装、硬装的折旧及不利因素，买受人对此予以认可。若提前签订买卖合同，待样板房保留期限届满后交付的，建议约定“乙方清楚知悉该物业系样板房，且将在保留期限届满前作为样板房对外展示，由此引起的合理损耗与折旧买受人予以接受，并已在房价中予以折让”。可约定鉴于该物业特殊情况，开发商仅对样板房主体结构承担保修责任，装修、电器、物品等不予保修，并已在房价中予以折让，买受人对此予以接受。验收维保在样板房验收时，除签订相关常规验收文件外，开发商还应对交付状态拍照留存并由买受人签字确认，并妥善保管好相关装修图纸，以便区分买受人是否在交付后自行改造过样板房。样板房验收时，验收确认书中，带格式条款性质的免责条款，应当作解除说明，并提醒对方注意。必然要可以增加“装修可能存在质量问题，买受人对此明知仍同意按现状接受”之类的条款。买受人反映质量问题之后，第一时间进行详尽的现场勘察，以确认样板房是否被改建，并进行相应的证据保全工作。在买受人尚愿配合的情况下，尽可能发现发现质量问题的原因，并从根本上进行修复，避免只进行表面修复工作，导致质量问题进一步扩大。销售现场管理NO43、沙盘红线、分期未标注某项目现场沙盘未标注红线情况，让业主误以为红线外的某规划幼儿园在项目范围内，引发投诉。【优化建议】红线范围外用地性质应准确表达，与规划用途一致。规划中、在建中的必须明确标记。NO44、沙盘周边用地属性某项目沙盘显示红线北侧为绿色的草地，实际上该用地为工业用地，业主认为受到欺骗向开发商索赔。【优化建议】沙盘上应标注用地红线。分期开发的，应标注每期的开发范围；每期开发范围变更的，应马上调整标注。销售现场管理NO45、模型标注与实际不一致【案件情况】在一期楼盘销售期间，开发商在88平方米户型商品房的宣传册、户型模型、样板房以及其他形式的宣传中，被告将88平方米户型商品房外采光井部位，标注并实物展示为一个小房间，该小房间为赠送的“百变空间”（面积约6平方米）2016年9月被告通知原告交房；2016年12月，“百变空间”才搭建好。2016年10月，栖霞区城市管理行政执法局接举报有人在青秀城小区搭违建。经调查，在被告开发销售的青秀城小区一期已建成的六幢楼中，因涉及改变规划容积率、增建采光井楼板，栖霞区城市管理行政执法局分别于2016年10月12日、2016年12月29日，采取了查封施工现场、冻结xx城一期88平方米户型578户产权登记手续的行政措施。经法院现场勘验，涉案房屋的楼板已搭建，并未拆除，且一期绝大部分业主均已实际改造使用“百变空间”。【诉讼请求】赔偿经济损失56万元销售现场管理NO45、模型标注与实际不一致【法院观点】宣传文件、户型模型均体现了“百变空间”为小房间，且对买卖合同的订立及价格有重大影响，应认定关于赠送“百变空间”的承诺构成合同内容。因该部分空间并未取得相关部门的建设许可，违反了相关法律法规的强制性规定，被告关于赠送“百变空间”的承诺虽构成合同内容，但依法应认定为无效。涉案房屋的楼板已搭建，并未拆除，且一期绝大部分业主均已实际改造使用“百变空间”，故原告实际并无面积减少、房屋价值减少等损失。“百变空间”延期三个月交付，酌定赔偿该部分损失5000元。【优化建议】模型上应准确标注整体布局、朝向、间距、外立面、窗户、阳台、花园、地平标高等建筑物基本信息。对于非标层的阳台、窗栏杆、屋檐、屋顶等需作出特别提示。添加提示语：本模型仅为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构、面积等可能有所不同，具体以商品房买卖合同约定为准。销售现场管理NO46、平面图错误【案件情况】2013年9月30日，原、被告就恒大城第34幢16层16-1号房屋签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告按约支付首付款及向贷款银行支付按揭款，至2015年12月31日，原告接房时，被告要求原告将持有的合同原件交回公司对比确认。待被告通知原告接房时，销售人员将原告带到原合同中标注的16-2号房，原告不同意，坚持要求被告按约交付16-1号房，但被告称现合同上载明的16-2号房就是原告所购买的16-1号房，同时，16-1号房在双方签订合同前就已经出售给他人。待原告收回交给被告的合同原件时，发现户型图被更换，将16-1号房与16-2号房互换了。【诉讼请求】要求返还购房款、利息、物维、管理费、燃气开户费，并承担房价一倍的赔偿，合计110万元。【法院判决】本案中，由被告提供的合同中所附房屋平面图与经房管部门登记备案的房屋平面图不一致，导致原告陷入错误认识而签订合同并支付款项；被告辩解系因平面图变更后工作人员失误未更换合同内平面图导致销售错误，但其并未提交证据证明平面图变更事实以及在房管部门登记备案时间，其辩解无证据支持，本院不予采纳；且从签订合同至交房超过两年的时间内，被告均未积极核对处理，直至交房时才收回原告所持合同并更换合同中的房屋平面图。支持了退回房款、物维、管理费、燃气开户费及承担房价一倍赔偿。【优化建议】平面图应注明比例及长、宽数，图纸数据应准确无误，并在醒目处注明“该平面图及数据仅供参考，准确的平面图及数据以政府批准文件和《商品房买卖合同》及其附件的约定为准”。销售现场管理NO47、沙盘、模型、平面图相关免责未在买卖合同约定【免责被认为是格式条款】华纺置业将该沙盘摆放在售楼处的显要位置，目的是希望他人在全面了解情况后购买其房屋。这种展示对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定将产生重大影响，应视为要约，作为合同的内容。现华纺置业在沙盘所示董善俊所购房屋西侧墙体与车辆入口处间的实际情况虽与规划设计相一致，但与沙盘展示的内容不符，实属违约，应承担相应的责任。华纺置业认为《补充协议》第十四条约定了沙盘（小区模型）与建筑模型不属于交付标准。该条款为格式条款，且华纺置业未予以特别说明和提示，依据《合同法》规定，该格式条款免除己方义务，加重对方责任，一审法院据此认定该格式条款无效并无不当。扬州华纺置业有限公司与董善俊商品房销售合同纠纷二审民事判决书判决结果：开发商赔偿10万元。【免责得到法院认可】本院认为，宣传资料中虽载明B-1户型面积约为128.35平方米，赠送面积约15.68平方米，但宣传资料中同时载明“具体面积及户型以政府最后批准之法律文件及双方签订合同为准”，而诉争合同约定的面积也为128.35平方米，本院认定宏宝公司关于赠送面积的宣传行为并不构成欺诈。至于陆志明主张诉争房屋与销售宣传规划的方案不一致故其受到欺诈，本院认为，陆志明以诉争房屋的外墙涂料、阳台栏杆工程的外立面效果、空中花园模型、楼宇屋顶效果等作为影响其购买房屋与否的决定性因素难以令人信服。陆志明与江苏宏宝置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书判决结果:驳回业主全部诉讼请求。销售现场管理NO47、沙盘、模型、平面图相关免责未在买卖合同约定《认购协议》、《商品房买卖合同》及补充协议，应作“沙盘模型平面图等宣传资料仅作为示意，不构成交房标准”的说明。置业顾问应将包括沙盘模型平面图等宣传资料免责条款在内的法律文件向购房人进行逐条说明和解释，确保其知悉、认可。合同约定

存档要求免责条款通过加粗、下划线等方式加以特别提示，降低被认定为格式条款的风险。形式要求对沙盘、模型、平面图及相应的特别说明、免责条款等进行拍照、摄像存档。【优化建议】销售现场管理NO48、业主自行参观样板房【案件情况】程雪祥看房后对郁玺区块样板房不甚满意，得知A区块还有样板房。程雪祥及家人又沿郁金香郡外面道路行走至方晨公司承建的A区块看清水样板房。程雪祥等人进入A区块后，经过12号楼、13号楼通道，到达14号楼；沿途设有“新湖·郁金香郡五层花园叠排清水样板房欢迎品鉴”、“花园叠排14幢清水样板房由此进入”等广告指示牌。程雪祥等人走上14号楼平台后，又从正面绕行到14号楼后面、从西单元往东单元样板房方向行走。期间，程雪祥所踩的平台板材断裂，导致程雪祥从14号楼后面的平台上坠落到车库地面受伤。【诉讼请求】索赔205619.06元【法院判决】程某本人也有过错，法院认定开发商、施工单位应当对程雪祥的损失承担75%的赔偿责任，计人民币154214.30元。【优化建议】置业顾问应陪同购房人参观样板区、样板房。样板区、样板房位于施工现场内部的，还应要求购房人签订安全参观告知文件。销售现场管理NO49、通过施工现场未做好安全防护【案件情况】2012年12月1日下午4时许，王晓春到翠岭华庭参观样板房。当日，该楼盘外围脚手架拆除工程正在施工，从一楼直接进入样板房的原有参观通道停止使用。合强公司的销售人员带领王晓春通过地下室上楼去看样板房。王晓春参观完样板房下楼离开时，从一楼通往地下室的楼梯上坠落到地下室地面并受伤。【诉讼请求】赔偿医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、交通费、残疾赔偿金、后续残疾辅助器具费、康复治疗费、后续交通费、后续护理费、后续治疗费、取钢板等后续手术治疗相关费用、除疤痕治疗、精神损害抚慰金共计3021178.84元【法院判决】赔偿667170.71元。【优化建议】通过施工现场时，购房人须佩带安全帽，禁止触碰设备材料，禁止逗留；不得擅自进入非参观区域。有随行老人和小孩的，应督促购房人照看好老人和小孩，尽量要求其在特定区域休息。销售现场管理NO50、安全免责缺失【法院认为】被上诉人程雪祥进入A区块参观样板房，施工单位、开发商并未阻止。可供参观样板房区域存在安全隐患，两上诉人未加强管理，未尽必要安全防护措施保障看房安全，致使被上诉人程雪祥不慎行走在14号样板房后面平台上搭建的用于通行的木板道路上时，因板材断裂不慎摔伤。因建筑物、构筑物或其他设施倒塌造成他人损害的，建设单位与施工单位应承担连带赔偿责任。【优化建议】通过施工现场时，购房人须佩带安全帽，禁止触碰设备材料，禁止逗留；不得擅自进入非参观区域。有随行老人和小孩的，应督促购房人照看好老人和小孩，尽量要求其在特定区域休息。销售现场管理NO51、销售代理不具备资质【法院认为】对于被告超出经营范围签订该合同是否导致合同无效的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”之规定，被告虽然超出其经营范围签订《商品房独家代理销售合同》，但是并未违反相关法律、法规的禁止性规定。故，原告以此主张合同无效于法无据，本院不予采纳。【优化建议】委托的销售代理机构，未审查其是否具备销售代理资质，导致销售代理行为违反监管规定。应注意在销售方案与合作方选择提报审批时，应附合作方资质证明，审查合作方资质情况。行政处罚合同有效销售现场管理NO52、销售代理公司违约【案件情况】在房屋代理销售过程中，深度公司虚构团购优惠的事实，将其股东陈爽与他人设立泸州斐丽体育运动有限公司的POS机安装在房屋销售处，向购房者收取5000-10000不等的服务费，仅国美公司提供的证据即可确认该服务费累计超过400000元以上，该服务费并未作为购房款支付给国美公司。其行为已经违反商业诚信，扰乱商业交易秩序，给国美公司造成损失，违约金除具有弥补守约方损失的作用外，还具有对违约方的惩罚功能，法院根据双方合同约定、深度公司违约情况以及国美公司的损失情况，判决深度公司支付国美公司违约金1000000元。泸州深度房地产营销策划有限公司、泸州国美房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书【优化建议】销售代理公司违反合同约定的价格或销售方式销售房屋，导致销售偏离公司预定的规则，影响项目整体销售安排。建议在合同中对项目销售的价格区间及销售方式予以明确约定，并约定销售代理非经公司同意，无权擅自调整价格及销售方式。销售现场管理NO53、销售佣金结算【未到结算条件起诉，被判驳回】鼎汇公司（代理公司）与万隆公司（开发商）双方签订的合同明确约定只有在客户签署《商品房买卖合同》且按约定支付了楼款的情况下，鼎汇公司才能向万隆公司收取相应的代理服务费。客户签订认购书未签订正式买卖合同，代理公司起诉要求结算佣金，法院认为代理公司未完成约定的销售义务，要求支付佣金缺乏合理依据，予以驳回。深圳市鼎汇房地产投资顾问有限公司、中山市万隆房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书【达到结算条件不付款，被判违约金】《销售代理合同》约定，当中原地产销售成交单位的认购者签订《商品房买卖合同》并付清全部房款的，则该单位视为符合结算并支付代理佣金之条件。现客户签订了线下纸质合同，未网签，中原公司起诉要求支付佣金。法院认为客户已经签订线下纸质合同，且无证据证明代理公司不予配合办理客户网签手续，故判决结算条件已达成，开发商应向代理公司支付佣金及违约金。湖北金凯达置业有限公司、湖北中原地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷二审民事判决书VS销售现场管理NO53、销售佣金结算【优化建议】引进销售代理公司时，需报批结佣条件（如收齐全款且网签合同备案后结佣），并根据结佣条件确认佣金。未达支付节点的，严禁提前结佣；到达支付节点的，应及时结佣，避免产生违约责任。结佣条件服务合同中需明确约定如客户发生退房的，销售代理公司需无条件退回已结算佣金，开发商有权在后续未结算款项中直接予以扣除。佣金回溯销售现场管理NO54、销售代理公司虚假宣传金友都公司与新景祥公司签订销售代理合同约定，新景祥公司独家代理《东城小镇》项目。新景祥公司对案涉金东城世家47幢楼盘所作的宣传彩页中“买一层送一层”、“楼下不贵，楼上免费”等广告用语与所销售房屋中夹层应计入房屋总价款的情况不符，且未在商品房预售合同中用文字条款载明夹层建筑面积及夹层建筑面积应计入合同价款等内容，导致法院判决金友都公司将本应收取的夹层建筑面积购房款的60%退还给业主，新景祥公司对此存在过错。案件情况金友都公司向案涉128户业主所退还的购房款7648442.59元，属于其本该获得的收入丧失所导致的损失，综合双方的过错程度，法院酌定由新景祥公司承担50%的赔偿责任，即3824221.30元。法院判决销售代理公司为取得销售佣金，擅自向买受人做虚假宣传，或擅自变更合同内容导致买受人基于销售承诺或合同内容要求公司承担责任。建议在销售代理合同中约定此种情形的违约责任，在合作过程中加强对销售代理公司的约束和监管。优化建议销售现场管理NO55、返本销售《商品房销售管理办法》本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。NO56、售后包租《商品房销售管理办法》本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。销售现场管理NO55、返本销售NO56、售后包租【行政处罚】警告；责令限期改正；并可处以１万元以上３万元以下罚款。《办法》第四十二条【优化建议】禁止返本销售；禁止售后包租未竣工商品房；如需确需售后包租的，必须销售前应提出具体售后返租方案，方案中应涵括返租年限，租金，返租商铺规划，返租由第三方主体实施，业主需对开发商出具关于其自愿委托第三方代为出租的相关确认文件，并且在宣传上需审慎输出。销售现场管理NO57、包销商品房包销是指开发商与包销商订立合同，约定开发商将其开发建设的商品房交由包销商以开发商的名义销售的民事行为。包销特征包销商必须以开发商的名义进行销售包销商有权获得包销基价与销售价格之间的溢价部分的全部或部分，开发商不得对包销的商品房另行处分，合同另有约定的除外在约定的包销期限到期后，未销售完毕的商品房由包销商按照包销基价购买销售现场管理NO57、包销常见问题包销方以开发商名义对外销售，需具备销售代理资质包销方资质包销方对外以开发商名义发布广告，进行虚假宣传，后果通常是开发商和包销方承担连带赔偿责任。虚假宣传包销方通常有独家代理权，如开发商另行委托第三方对外销售，侵犯包销方独家代理权，可能构成违约。独家代理权溢价部分支付问题、结算条件、违约金等。结算争议【优化建议】包销形式原则上不允许，如确需使用，需要注意确定包销前必须经过严格的报批，报批内容包括但不限于包销方、包销底价、包销期限、包销方式等。经审批后方可执行。销售现场管理NO58、售价与备案价格偏差【行政处罚】责令改正；没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照《价格法》第十四条【民事争议】业主认为受到“欺诈”。【案例一】2019年6月11日，杨某认购某开发商项目商品房，该商品房备案价为人民币3,424,995.00元。认购协议约定，该商品房销售原价为人民币3,531,451.00元，优惠后商品房成交价为人民币3,167,816.00元。认购协议签订后一周，杨某以开发商宣传商品房销售原价高于备案价为由向当地市场监督管理局进行投诉。2019年9月5日，杨某仍以优惠后成交价人民币3,167,816.00元与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》。2019年11月21日，当地市监局作出行政处罚决定，认定开发商存在“利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其交易的事实”并处罚款50,000.00元。后业主以开发商存在价格欺诈为由，起诉要求开发商赔偿其多支出的首付、组合型贷款本金及利息支出款3倍金额共计人民币395,781.21元。法院认为，从合同签订的过程来看，双方在签订认购协议和商品房买卖合同前均会对各项打折优惠进行协商，在达成一致意见后才确定成交价。即使存在价格欺诈，因该欺诈行为并不导致双方基于真实意思表示订立的商品房买卖合同撤销或变更，原告主张被告以“销售原价”作为打折基础构成价格欺诈并要求被告赔偿损失，无法律依据，本院对此不予支持。面价总价高于备案价销售现场管理NO58、售价与备案价格偏差【案例二】杭州某房地产有限公司开发的“山水悦府”项目楼盘，在商品房售楼处公示的商品房价目表中，对部分可售商品房标示的销售单价高于政府价格主管部门备案的销售单价，如：4号楼2602室，售楼处现场明码标价标示的销售单价为17280.58元/平方米，而该商品房的备案价格为17103.04元/平方米。该公司在销售过程中以价目表中标示的价格以“优惠98折，在此基础上再优惠99折”向消费者进行销售。杭州市物价局认为，属于不正当价格违法行为，责令该公司纠正上述价格违法行为，并对其罚款人民币10万元整。【案例三】在2017年5月6日至2017年6月27日期间，东莞市运河某房地产开发有限公司存在与购房者签订的《某项目认购书》中标示的原价高于向价格部门备案总价，再通过各种名目的虚假优惠折价后以低于备案总价签约的行为和事实。东莞市发展和改革局上述行为违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项的规定，构成了不正当价格行为，责令东莞市运河某房地产开发有限公司改正上述价格违法行为，并对其作出罚款人民币5万元的处罚决定。面价单价高于备案价销售现场管理NO58、售价与备案价格偏差开发商以高于商品房备案价的价格进行现场公示、宣传或者销售时，购房者投诉的方式进行维权，部分还会以“合同欺诈”为由向法院提起诉讼，要求开发商赔偿损失。虽开发商是否合同欺诈不一定成立，但是也势必会造成开发商不必要的诉讼