我国中部地区房地产金融发展存在的问题及对策研究

Ⅰ我国中部地区房地产金融发展存在的问题及对策研究摘要Ⅲ我国房地产金融的发展在金融市场中占据了重要的地位，要想实现更好的发展，必须要对房地产金融市场进行详细的了解，掌握其中的发展规律，针对出现的问题进行针对性的解决，提出合理科学的应对措施。面对现在的发展形势，我国房地产金融还需要进一步的完善，抓住市场的发展趋势，并且根据时代的方向做出正确的判断。目前我国中部地区房地产业从经济发展阶段看，正处于快速城镇化和高速工业化的进程中，在经济面临下行压力导致其他领域投资机会减少的背景下，资金涌入带动了中部地区房地产投资的高增长。本文通过主要分析我国中部地区房地产金融发展中存在的信贷、融资结构、金融监管等问题，有针对性地提供了一些促使房地产金融健康发展的对策建议。关键词：房地产金融；金融市场；中部地区目录TOC\o"1-3"\h\u第1章前言 1第2章房地产金融相关概论 12.1房地产金融的概念 12.2房地产金融形成机制的相关理论分析 12.2.1金融不稳定假说 12.2.2资产价格波动理论 22.2.3信息不对称理论 2第3章我国中部地区房地产及房地产金融发展现状 33.1我国中部地区房地产业发展现状 33.1.1中部地区房地产开发投资保持稳步增长 33.1.2中部地区房屋销售面积、销售额稳中有升 43.2我国中部地区房地产金融发展现状 53.2.1中部地区房地产资金来源增加 53.2.2中部地区房地产信贷投资总量过快增长 63.2.3中部地区房地产资金来源银行贷款比重高 7第4章我国中部地区房地产金融发展中存在问题 84.1中部地区个人住房贷款的违约风险逐渐加重 84.2房地产信贷结构失衡，贷款占比偏高 84.3房地产融资结构不合理，金融工具创新力不强 84.4房地产金融监管和调控体系不完善、政策一刀切 9第5章促进我国中部地区房地产金融健康发展的对策建议 105.1建立和完善个人信用制度 105.2促进融资渠道多元化，提高融资效率 105.3优化房地产金融宏观审慎管理 105.4加大房地产信贷监管力度，完善金融体系 11结论 11参考文献 12致谢 13保定理工学院本科毕业论文第1章前言随着房地产投资的持续增长，以及房地产资产的不断扩张，金融行业与房地产的紧密结合已经成为必然趋势，金融机构通过提供优质的金融服务，吸引外部资金，并利用金融产品的收益，为房地产开发提供资金支持，从而成为房地产行业发展的重要支撑。然而，作为金融市场的新兴势力，房地产金融的发展过程中仍然存在诸多挑战，因此有必要加以深入研究和解决。近几年我国房地产金融发展问题得到各行各业的关注，种种迹象都表明房地产行业已经急需防范和治理。由于房地产市场变化快，需要紧追时势进行研究。因此，本文对于我国中部地区房地产金融发展的问题研究，以及据此提出的可供借鉴的建议，对于我国房地产金融发展具有重要意义。第2章房地产金融相关概论2.1房地产金融的概念、房地产金融是指由于在房地产开发过程中，需要大量的资金支持，则需要合理利用金融的优势来为房地产的开发、流转、消费提供货币流通与信用渠道的金融服务。在我国房地产金融主要还是局限在房地产资金融通方面，主要包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融等。广义上来说房地产金融是包含与房地产有关的一切金融活动，就是说房地产金融不但有融资功能以外，同时具有其他的金融功能，像房地产保险、房地产信托等。近几年来，我国在不断探索创新房地产金融的相关业务，促进资金在房地产行业中实现良性循环，保障房地产再开发过程中的顺利推进。狭义上房地产金融主要是指以房地产信贷融资为主的与房地产有关的金融活动。本文讨论的房地产金融从狭义出发，所述的房地产金融发展问题与房地产信贷息息相关。2.2房地产金融形成机制的相关理论分析2.2.1金融不稳定假说金融理论认为房地产金融风险的最主要诱因房地产泡沫风险，而成熟的理论基础为房地产泡沫的产生提供依据，这种牵一发而动全身的金融风险也证明了金融体系与金融机构的脆弱特性，加之资产价格波动与行为人的有限理性，造成整个金融体系的不稳定性。金融危机很大程度上归于经济周期的波动，是金融自己内在的特征决定其稳定性，在一定程度也反映出金融制度的特点。根据这一理论，生产力的增长会限制盈利机会，但不会影响信贷的扩张，反而会导致投机性的支出，因为在经济周期的信用膨胀过程中，信贷并不一定能够满足实体投资的需求。市场经济中的投资热点通常是持续变动的，房地产投资则会在经济不断发展过程中成为新的投资热点，投机者会在满足信贷的基础上，对不是用于满足实物投资的房地产项目进行融资，这种投机性的支出容易放大房价泡沫，呈现出经济繁荣的景象，但是这繁荣是短期的、表面的，当投资者对市场的预期下降，就会导致房地产资产价格的大幅下降，房地产信贷的水平的降低，易到来不良贷款，产生房地产泡沫，阻碍了金融机构的流动性与发展，带来金融风险。2.2.2资产价格波动理论目前，货币媒介商品流动性逐渐削弱，金融业独特的性质使其金融资产价值也具有自己的独特属性，是因为金融业不依赖于实物经济的发展，而金融资产的价值也正是商品的现实价值与使用价值的差值，由于现实价值波动的不确定性会导致金融资产价值的不确定性，易带来金融风险的产生。大部分的金融危机都和资产价格波动相关，当资产价格大幅下降就会成为金融危机的一个重要指标。通过应用资产价格泡沫理论，我们能够更好地分析和预测房地产行业的风险。该理论认为，随着银行的信用政策的调整，房地产行业的供需状况也发生了巨大的变化。因此，我们应该重视银行对于房地产金融市场的影响，并采取措施来防止它的过度发展和过度流通。同时，我们也应该注重对于未来市场的预测，并采用恰当的方法来应对市场的风险。由于未来的资金来源未知，这些人通常采用债务违约的方式来降低自己的损失，但这样做却容易导致严重的金融危机。相反地，信贷规模的不断减少，会使得投资者可获得的信贷水平降低，增加投资者的不良贷款率，把风险转移向银行。无论是信贷的增加还是减少，都会对房地产价格造成影响，如果房价出现下降，那么房地产信贷就容易出现风险，从而对房地产金融市场的稳定造成不利影响。2.2.3信息不对称理论1963年肯尼斯·约瑟夫·阿罗首次探讨了信息不平等的概念，并将其作为一种重要的哲学思想。阿克洛夫（GeorgeAkerlof）于1970年代出版的《柠檬市场》（TheMarketforLemons）深入探讨了信息不对称的概念，这也成为当今微观经济学的重要基础。在古典经济学理论的假设中，市场参与者均可获得完全的信息，但这在实际中是难以实现的。信息不对称理论认为，市场经济活动的各方参与人员对相关信息的了解程度是存在差异的，具有信息优势的人员会在市场中处于优势地位，并通过向处于信息劣势的人员传递可靠消息来获取额外收益。而处于信息劣势的人员则会尽力从市场或处于信息优势的人员来获取所需要信息，这会使得拥有信息优势的人员通过传递虚假信息来侵害他人利益，这就产生了“逆向选择”与“道德风险”。三位经济学家阿克洛夫、斯彭斯、斯蒂格利茨他们分别从商品交易、劳动力和金融市场三个领域，分别解释了就业失业、信贷配给、商品促销等，是现代信息经济学的核心。具体到房地产金融风险，信息不对称主要体现在一下几个方面；一是存款者与房地产金融机构之间的信息不对称，主要是存款者对金融机构的经营状态和信用等级了解远远小于房地产金融机构对存款者的了解，这就是产生道德风险的主要原因。二是贷款者与房地产金融机构的信息不对称，贷款者对自己的还款能力以及经营的状况的了解大于金融机构对贷款者的了解，这样就使贷款者产生了逆向选择，这就增加了房地产金融机构的贷款违约风险。由于三方在房地产行业中存在着严重的信息不对称，使得监管部门无法充分了解到该行业的运作情况、财务稳定性和收益情况，从而无法有效采取有效的管控措施，从而导致了房地产行业的持续发展和潜在的风险。第3章我国中部地区房地产及房地产金融发展现状3.1我国中部地区房地产业发展现状从北到南，山西、河南、安徽、湖北、江西和湖南六个毗连的省份构成了我国的中部地带。中部地区的房地产业发展包括房地产开发投资稳步增长、房屋销售面积和销售额有所增加等方面的现状。3.1.1中部地区房地产开发投资保持稳步增长数据来源：《华经情报网》《房地产统计年鉴》图3.12019-2022年中部地区商品住宅开发投资金额统计图随着经济的不断发展，中部地区的房地产业也迎来了快速的变革，2022年，中部地区房地产开发投资达到26353.4亿元，较上一年增加了1105亿元，同比增长4.3%，这一成果得益于资金的涌入，以及经济面临的下行压力，使得中部地区的房地产投资得到了有效的推动。从2019年的21349.2亿元快速增长到2022年的26353.4亿元，如图3.1所示。在2022年，中部和东部的房地产交易市场都有所改善。其中，中部的房地产交易市场的年度销售额相对于去年有所上升，而东部的房地产市场则只有1.2%。然而，根据当前的统计数据，东部的人口数量已经超过了5.63亿，大大超过了整个国家的人口数量。相反，中部和西部的人口数量分别是3.82亿和27.12%。若是在中国的西南和东南部进行大规模的房地产开发，将面临着供大于求的情况，从而造成房地产市场的供需失衡，从而加剧了价格的飙升。3.1.2中部地区房屋销售面积、销售额稳中有升数据来源：《中国金融新闻网》图3.22019-2022年中部地区商品住宅销售面积统计图2022年，中国中部地区的房屋市场表现出色，总销量达到47131.0万平米，相对于2020年的水平，提升幅度达到4.2%。特别是，当年的现房销量达到4792.8万平米，相对于去年的水平提升至290.9万平米，提升幅度达到6.5%；而期房的销量则达到42338.2万平米，相对于去年的水平提升至2444.3万平米，提升幅度达到6.1%。如图3.2所示。数据来源：《房地产统计年鉴》图3.32019-2022年中部地区商品住宅销售面积统计图如图3.3所示，伴随着中部地区商品销售面积增长的同时必然带来商品房销售额的增长，2022年销售额达到25247.8亿元，比2020年的22660.8亿元增长了11%，再从不同地区看，销售额增长速度最快的是湖北省，达到了19.2%，其次是湖南、安徽和山西，也都达到了10%以上。3.2我国中部地区房地产金融发展现状3.2.1中部地区房地产资金来源增加随着金融市场的发展，中部地区的房地产公司的融资渠道正变得越来越丰富，从单一的政策性融资到更加灵活的融资方式，从而形成一种由政府、商家、公司和个人共同组成的融资模式。其中，商家提供的贷款、公司的融资、客户的订单和抵押物的质押，都是融资的重要组成部分。并且保障性住房融资也多元化，包括企业债券，公积金贷款及信托等方式，西部地区的一些主要的大城市，已经进入了要依靠企业自身能力和市场力量的发展阶段。数据来源：《房地产统计年鉴》《中国金融新闻网》图3.42018-2022年中部地区房地产企业资金来源情况数据来源：《房地产统计年鉴》《中国金融新闻网》图3.52018-2022年中部地区房地产企业资金来源情况从图3.4及图3.5分析中可以看出中部地区房地产开发资金在逐年升高的同时，国内贷款资金也在逐渐升高，所占实际到位资金的比例也在逐渐上升，平均比重在11%，与此同时利用外资的比例始终保持较少的比例；房地产企业也在不断提高自身的能力，自筹资金占实际到位资金的比例也在不断增加，占房地产开发资金年平均38.2%，年平均增长率22.2%，其中自筹资金中的自有资金也在增加；但是也发现个人按揭贷款比例成为房地产开发资金的一种新来源，占房地产开发资金年平均13.1%，年平均增长率32.3%，依靠个人按揭贷款的比例逐渐增加的同时，也超过了国内贷款比列，所以个人按揭贷款的猛势增长，代表着居民杠杆比例的上升，也必然带来房地产金融风险。3.2.2中部地区房地产信贷投资总量过快增长中部地区的房地产市场受到众多贷款机构的支持，其中商业贷款的数量最多，不仅仅局限于房屋抵押贷款，还包括住房贷款、房屋抵押贷款和房屋抵押贷款，这些贷款都能够有效支持房地产市场的正常经营。在2022年12月末，中部地区房地产贷款余额4.69万亿元，较年初增加了1.19万亿元，增长了20.8%。近年来，中部地区房地产贷款总额一直在增长，年均增长率为19.38%。其中，房地产开发贷款的增长率在上下波动，在2020年达到顶峰后出现回落，随后又出现上升。在2021年，由于国家政策的实施，房地产开发贷款的增长率有所放缓，最终达到1.46万亿元。在个人住房贷款中，2022年末，中部地区个人住房贷款余额4.85万亿元，较去年同期增长0.71万亿元，同比增长18.2%,2019年个人住房贷款的增速高达52.3%，年均增长率在23.6%。近几年中部地区房产抵押贷款平稳上升。3.2.3中部地区房地产资金来源银行贷款比重高数据来源：《中国区域金融运行报告》，经统计整理图3.62018-2022年中部地区房地产资金来源中国内贷款(单位:亿元)数据来源：2018-2022年各地区金融运行报告图3.7银行贷款占国内贷款比重如图3.6和3.7所示。中部地区各种各样房地产资金来源中，国内贷款占了相对重要比例，国内贷款中银行贷款又占了较大比重。银行贷款已经成为房地产开发的重要资金来源，其中银行贷款的比重达到83%，这表明，在房地产市场中，银行贷款仍然具有一定的风险，因此，在进行房地产投资时，应当特别注意银行贷款的安全性，以免出现不良的金融风险。第4章我国中部地区房地产金融发展中存在问题4.1中部地区个人住房贷款的违约风险逐渐加重随着金融市场的变化，个人住房抵押贷款的风险变得越来越明显，它的潜伏期越来越短，并容易随着市场的变化而变化。尤其是在我国中部地区，因为它的不良贷款的概率要远远小于其它形式的贷款，所以，房屋按揭贷款已被许多商业银行视作未来的主要投资方向。为了满足客户的需求，商业银行正在努力降低贷款的门槛，并且越来越注重客户的个性和诚实。然而，由于越来越复杂的信息审核流程，客户的失信风险也越来越大。特别是当客户没能充分理解和遵守相关法律法规，以便按期偿还债务的情况下，可能出现的问题就是。除了由于房屋质量、施工进度以及合同条约而引起的争议，若是借款人未能遵守相应的法律条文，将可能面临被监管部门依据相应的条例予以惩戒、被冻结资金的风险，从而使商业银行的利润受损。对于房地产公司来说，由于寻求融资的目的，他们常常通过一些非法的渠道来谋求贷款，例如，他们可能和其他公司勾结，共同欺诈“假个贷”，导致房屋抵押贷款的风险转嫁到个人消费者身上。商业银行在处理相关业务时，由于业务人员对“假个贷”的主要特征和防范要求缺乏充分的了解，没有严格遵守相关文件，违反规定，没有与客户进行面谈和面签，也没有认真核实个人信息的真实性，这些都导致了个人住房贷款的违约风险增加。4.2房地产信贷结构失衡，贷款占比偏高自2020年以后，中部地区房地产贷款的增速持续增长，到2022年，房地产贷款增速增长22.7%,中部地区房地产开发贷款主要来源于国内银行贷款。2022年房地产贷款新增3.91万亿元，占同期各项贷款增量的18.4%。以及通过非开发贷的途径获取的银行贷款，主要是指非银行金融机构贷款，例如通过房地产信托贷款，以及上市融资等方式获取资金。目前经济下行，产业结构调整加之产能过剩的背景下，金融机构在资金投向与结构的配置上愿意选择个人住房贷款，并且个人住房贷款相对于房地产开发贷款的资金安全性更高，这些年随着个人住房贷款的快速增长，信贷就会相对集中，导致信贷结构的失衡。在2019年中部地区的房地产贷款比的16.7到2022年末的38.6%，可以看出很大部分的贷款资源流入到了房地产领域，使得房地产信贷不断集中，挤占了部分金融机构对其他实体经济领域的资金需求，带来了房地产金融的风险产生，影响金融系统的稳定。4.3房地产融资结构不合理，金融工具创新力不强2021年，中部地区的融资状况明显落后，其主要融资渠道以银行贷款、外资、自筹资金和个人按揭贷款等形式。这些都是由于其投资主体结构的欠缺，以及过度依靠企业的贷款，使得其地区的经济发展水平远低于其他地区。中部地区房地产金融体系还有部分相对不完善的地方，在东部地区，房地产企业不但有商业银行的贷款的同时，还会有开发其他的各类融资工具，如股权融资、企业债券、债券融资、海外房产基金及房地产保险等相应的作为支撑，这也就为房地产企业转型依靠自身力量选择更多的融资方式。而中部地区在自有资金短缺的情况下，就要直接的或间接的依靠商业银行的各种贷款，从前文的数据统计可知，中部地区的房地产贷款占总贷款的比例在不断升高，但是可以发现不同的地区房地产贷款的所占比例也不尽相同，湖南，湖北等地的占比相对较高，而大部分贷款来源于商业银行贷款，若出现流动性相关的风险，银行必然会带来流动性的不足，导致房地产企业还款能力受到限制。影响商业银行安全的同时，也会影响金融体系的稳定。加上中部地区房地产企业信托融资较少，面临困难。目前信托产品制度的合理性有待在实践中加以验证，比如，法律政策在信托产品市场的局限性、确保流动性的前提下，信托的跨市发行与运用，导致了资金的管理和监管都有很大的苦难，阻碍了房地产信托的发展。房地产企业上市融资比较困难，就更进一步导致中部地区融资结构的不合理。总体而言中部地区房地产金融市场各个主体存在协调性低、效率低、比例不协调、各主体自成体系，导致整体管理机制不健全、不完善。4.4房地产金融监管和调控体系不完善、政策一刀切中部地区房地产的金融法律法规还不够健全，法治体系建设相对滞后，监管和调控体系也存在不足，即使目前已经出台了关于房地产抵押贷款的法律，和部分市场调控的法律。但是在总体的看来，目前的住房消费信贷相关的法律还不够完善，再具体的操作和实施上对，中部地区不同的省、市而言，操作性就会大打折扣。尤其是个人的住房按揭贷款，更是缺乏法律的有效保护，这将阻碍中部地区房地产市场的有序进行和健康发展。中部地区房地产在监管和调控体系方面，中部地区缺乏有效的监督管理体系，在房地产金融体系中没有规定明确的专门监管机构，以及房地产金融的运转中关于金融服务也缺少明确的规定。再者中部地区在探索增加房地产融资渠道多样化的进程中，开发出的各类融资工具也没有相配套的法律法规，与制度的明确规定，比如：开发出的融资工具的资产组合形式、如何流通转让、最后的收益主体利益分配等等，就会导致主体套利、市场无序的混乱局面。中部地区的房地产金融风险由于地区之间的差异，会导致房地产政策对于不同的地区所实施的效果也会不同，中部地区中的一二线城市相对较少，而三四线城市相对较多。第5章我国中部地区房地产金融发展问题的对策建议5.1建立和完善个人信用制度为了保证中部地区的房地产市场的稳步增长，必须完善和强化个人信用管理。具体来说，我们需要清楚界定和执行个人信息的披露和使用，并且针对触犯这些条款的犯罪行为，采取严厉的惩罚手段，以便给予他们合理的惩罚。为了更好地控制和防范金融市场的不良影响，应当设置具有公益性的、完全自治的金融服务体系，包括设置具有专业知识和技能的金融服务机构，并且严格执行金融服务标准，从而有效地识别和控制金融市场的不良影响。同时建立个人征信档案，以便对个人信用情况进行全面而准确的记载。除了收集和整理银行信贷信息外，还应该对个人的住房、存款等信息提供保障。5.2促进融资渠道多元化，提高融资效率尽管目前的融资渠道发生变化，但是房屋抵押贷款仍是最重要的金融工具，其影响力仍不容小觑。尽管最近几年的投资额度不断增加，但是其数额仍保持着相当高的水平。随着经济的发展，越来越多的金融机构和房地产基金加入到房地产投资领域，这些企业既有国有的资产管理公司，也有民营的借贷者，他们的参与为这一领域的发展提供了重要的支持。值得一提的是，从2014年的7000亿人民币的房地产信托，到2019的2.7万亿，这五年的发展速度几乎翻了一番。尽管过去几年的经济形势总的来说还算是较为稳定，让投资者有种被迫放缓的错觉，但是，与众多的投行机构相比，这家投行机构的规模依旧不容小觑，而它的投行业务更是借助于信托产品的强大功能而迅猛崛起。随着金融科技的广泛使用，当前的房地产市场正在寻找新的投资机遇。抵押贷款证券化正成为许多房地产公司的首选。尽管它们能帮助解决资金短缺的问题，但同时它们的使用必须考虑安全因素，以便为公司提供最佳的投资回报。因此，必须谨慎，避免盲目扩张，并且努力维护投资者的利益。5.3优化房地产金融宏观审慎管理在稳金融、稳预期的前提下，结合国内外实践及房地产市场宏观调控的目标，应进一步完善房地产金融宏观审慎管理，丰富宏观审慎管理工具，并建立风险预警体系。完善细化差别化信贷政策，例如可以考虑根据购房人的区域、职业、收入、购房动机等来确定首付比例。灵活组合多种政策调控工具，例如可将首付比例与债务收入比例相结合，解决首付比例可能存在的顺周期问题；将房地产资本要求与首付比例等工具相结合，或将首付比例与房贷利率反向结合使用，避免房价大幅波动。进一步完善房地产金融风险监测和压力测试技术，建立跨部门的定期信息交流与互换机制，将房地产市场数据和房地产金融数据相结合设计风险评估预警模型，结合宏观审慎指标和银行微观监测指标，从差别化信贷政策、贷款集中度、借款人偿债能力等多个方面进一步加强风险的主动管理能力。5.4加大房地产信贷监管力度，完善金融体系2022年监管部门发表声明，在加大对房地产市场的监督和监测之后，监管机构已经采取了一系列措施，避免了房地产贷款的过度集中。根据2022年的最新数据，7月份的房地产贷款增幅达到了8年的最高水平，其中，银行业的房地产贷款的同比增幅为8.7%，略高于其他领域的平均水平。为了避免次生金融危机的出现，必须更好地管理并促进房地产市场的健康发展、必须继续牢固树立监管的角色，在维护正常秩序的同时，采取不同的措施来管理住房，并加强对住房市场的风险的预警。要继续做好跨周期设计，衔接好信贷工作。为了应对近期的经济衰退，一些银行可能已经开始向市场发行新的贷款，从而维护经济的稳步发展。因此，我们必须保证金融市场的稳定，并且确保金融市场的安全和可靠。应当积极采取措施，严格控制预期，避免给房地产市场带来负面影响，同时，应当谨慎审慎制定相关政策，以确保其符合正常的市场规律。结论本文在参考国内外对房地产金融发展问题研究的成果上，搜集整理中部地区房地产金融市场的资料数据，尝试着对中部地区的房地产金融发展状况做一个深入分析。并取得了以下研究成果：本文首先对中部地区房地产市场现状进行介绍，接着重点阐述中部地区房地产金融的现状并概括出其发展中的主要问题。再者根据金融现状及问题发现了部分有利于房地产金融发展的相关对策。经过多年的努力，我国已经在中部地区的房地产领域取得了显著的成就。然而，我们也清楚地意识到，这里的房地产金融仍然存在许多挑战，包括：信贷结构的失衡、贷款的过度使用、融资的不均衡、金融工具的缺乏等。此外，由于房地产的过度投入，导致的住户部门的杠杆率也在迅猛增长。另外，由于相关的监管机制尚未健全，存在许多的漏洞。再者根据金融现状及问题分析了目前对于房地产金融发展的对策研究本文提出具体的房地产金融发展对策包括：控制信贷投资总量，对住户部门杠杆率予以严格把控；加大房地产信贷监管力度，完善金融体系；优化房地产金融宏观审慎管理，因地制宜施政策。同时，本文对中部地区房地产金融只有结合全国的和部分城市房地产金融的相关文献，进行探索。房地产体系相对复杂，在进行管理上有国家统计局、国土资源部、人民银行，国家住房等多个部门，因此在统计数据的统计口径也会存在偏差，因此在选取数据时，本人尽可能参考权威数据。本文研究不够深入，仍有不足之处，后续将会持续关注房地产金融的发展状况。参考文献朱红,臧晓伟.房地产金融宏观审慎管理:工具,效果及启示[J].新金融,2020(01):61-66.杨翩.优化房地产金融发展的路径探析[J].时代金融,2021(04)：64-66.韩广勇.房地产经济发展现状及