房地产商业街运营发展计划书

房地产商业街运营发展计划书DocumentnumberBGCG57-BTDO-0089-2022第一部分市场分析篇一、2006年西安市国民经济和社会发展统计(部分)：长%。其中，第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值2000年的倍。三次产业结构由2000年的::调整为2006年的::。“十五”期间三次产业年均增长速度分职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长%，别比上年增长%和%，其中食品消费支出占生活消费支出的市居民消费价格总水平比上年上升%，其中居住价格上涨%。商品零年国民经济和社会发展统计公报)民用于基本生活消费的比例在逐年下降，而用于休闲和改善居住条件的支出在不断增条件的不断提升，人们开始注重精神层面的享受，而不断提高的可支配支出为这些消费提供了保障的消费支出。的发展带给人们更多的物质实惠，更重要的是使人们的幸福感和自豪安休闲娱乐市场格局：(一)、西安休闲娱乐消费趋势：民的自豪感逐渐上升游、休闲、娱乐等方面的费用所占总支出的比例逐渐提于高档次的消费，这个群体有较高收入和学历，年龄集中在30—生活品质，追求高品位，他们对休闲娱乐消费要求很高，同时也是城市高品质休闲娱乐生活的意见领领，使得西安休闲娱乐消费趋势发生了稍许变化：酒吧不用闹哄哄，乌烟瘴气的样子；咖啡厅门外要喝上一杯纯正的咖啡；在最短的时间里到达目品质、缺乏软性的服务，正像一名老外所说的：“在西安喝上一杯纯正的巴西咖啡几乎不可能临一次软实力革命和重新洗牌，曾经闻名一时以“咖啡一条街”而闻名的德福巷已是昨日黄花的酒吧咖啡圈子已经没有了往日的繁荣。人们开始试着到远离城市喧嚣的地方去——(1)消费群体年龄段扩大；高端消费群注重恬静、品质、放松、回归，他们决定和引领着整个市场；(2)城内酒吧咖啡等娱乐场所经营开始走下坡，消费群目的地逐渐向城边及城外转移，以追求高品质消费；(3)以西高新、曲江为代表的新兴经济带因为高端群体的入住及自身所具备的位置、空间、交通、空气质量等因素，(二)现有休闲娱乐市场分析：济、于城墙内，是古都西安的中心。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金休闲娱乐场所主要集中在南大街(如babyface，mix慢摇吧，酷啦啦、中国城、帕兰朵等)、东大街(如1＋1，八点半校都坐落在小寨。如此巨大的人流量必然会带动形成了仅次于东大街的商业旺地。伴随着西安市城市建设和投资环境的不断改善，小寨地区后潮流街区借势发力，它们共同演绎了一首小寨商业升级交响曲，小寨的人脉再度提升。客位中，小寨商圈仅次于钟楼商圈，也是商家的必争之地，随着这些项目的相继建成投入使用，小3、曲江新区以唐文化为中心的商业地产开始“井喷”。。20000多平方米的商业配、招商，据说，总共只有100多个销售铺位，结果登记购买者超过500人；曲江新区的又一个重大商心、曲江植物博览园、大唐芙蓉园新天地、老西安博物苑、曲江艺术团、曲江高架观光览园、大唐六街以及青龙寺、乐游原文化公园，陕西民俗、戏曲、文学艺术大观园的建设，荟萃韵国际商业广场、立丰购物广场以及城北城市运动广场商、曲江商业现状描述：进，财富浪潮扑面而来。游项目的半数以上，而商为核心的理念指导下，曲江新区管理委员会决定进一步权利释放，将好项目给社会，让广个成熟项目：大唐不夜城、大唐新天地、大雁塔北广场商铺等文化、旅游、商业项目们要站在战略的高度看曲江，我们的工作重心是经营城市，完成对城市的配套服务，做大做强打造新的动力。”技术、管理和资本活力在曲江竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，这是曲江在有估计到曲江新区能够取得今天这样的成就。回顾曲江新区取得的空前成功，正府主导产业。曲江投资文化旅游产业，是政府拿钱，构筑基础业。如今，曲江环境的改变让其区内商业投资条件十分成熟，大项目所带动的相关产业蓉园等项目所带来的旅游、餐饮业；会展中心所带来的酒店、餐饮业；成熟社区所带来2、创财富机会难得，投资曲江刻不容缓。“以前。百十万资产的客户想在曲江投资个合适的项目，几乎没有，而现在不同了，曲江今年已经将所有的项目全面业齐头并驾，无论资金大小、无论那种投资方式，只要你看上曲江的项目，你都可以到招商中心去居住商圈的周边项目，几乎每天都有成十拨客商前往管委会去洽谈，而他们看中的也是改区域所文化旅游带来的强大人气和商业氛围让曲江商圈喷薄而出。更何况便捷的交通条件，四通八达的道路寨商圈、长安路文化教育商圈、长安商圈融为一体。创富积聚效应应进一步提升，在曲江你不想飞。让投资者尽快富起来，放心富起来，大胆富起来，要最大限度的挖掘曲江项目的潜力，使够富起来。不管你是何人，不管你来自何妨，只要投资曲江，必将是曲江文化财富的先行者和投资者的更本利益，曲江管委会对大型商业项目还设立了投资风险金，即对奉献较大项目进入正常的收益阶段后，曲江管委会会则全身中海地产将投资100亿元，承担曲江新区城中村改造和公共设施建设项目，全面参与文化产业项目建都是一个机遇，一件好事，也是现实财富价值的一次考验。曲江新区整体运营的成功，让所有发展前景，其区域内项目的投资潜力和提升空间已经得到众多投资者的认可。如今，曲江商业的战的火药味，嗅到了财富风暴的浪潮。伴随者大唐芙蓉园新安曲江会展中心、曲江南湖等重大商业项目隆重推出和开发建设，必将重新引发一场曲江新区的商“200亿打“200亿打造西部第一文化品曲江商业发展所具备的优势。设设 江30万一、街区背景概况:区之一，分为唐集市、贡品一条街和戏楼广场，位于大唐芙蓉园的最南部，西邻凤鸣九天临南门，是集观赏、游乐、消遣、体验、交流、消费为一体的反映“众商云集，内外通融”的化街”，内设有手工艺、民艺、百戏、饮食、茶酒文化、美术书法等特色项目,并且入住了。园、陕西电视台和西安万世宝藏文化发展有限公司联手，决定将唐市重新包装、重新规划、重唐市的建筑全部为仿唐风格，全现房精装修，总建筑面积为12,100平方米，共分为A、B区，商铺51个(其中B10、B11连通，B12、B13连通)，面积200平方米以上的12个(其中最大面积平)；面积超过100平方米的12个，其它为－平的独立：区的图腾，决定着一个街区的性格和气质，更决定着未来街区的发展方向和发展思路。我们感受、新生活、新信仰第一层：站在城市的角度。在西安十三朝古都之外，在西安泱泱古国流传的千年文明之外，街区给这个城市注入“流行、休闲、时尚、娱乐”。第二层：站在街区的角度。体验式商业步行街区，发现汇聚特色休闲娱乐吧、异域异国餐饮、时尚精品店三享受新天地，享受集“吃喝玩乐”为一体的最地道的异域异国特色美食(西餐、料理)、享受最特色的休闲娱乐文化(乡村音乐、爵士音乐主题酒吧、咖啡、茶艺馆、时尚精品店)，感受城市另一面的全新时尚娱乐生活。格调，爱上这里的虔诚，爱上这里没有浮夸的繁华，爱上这里“个体尊面彰显”的全新生活态度。在这里，追逐你的新信仰，在这里，追逐积极进取的新信仰。第三层：站在消费者的角度。尽显新天地园林式街区的婀娜身姿和风情万种。从街区形象雕塑旁的入口，灯红酒绿，霓虹闪烁，风格各异的各式主题酒吧、特色简约的西餐馆和东南亚餐馆，装修精再加上街区某个角落的艺术雕塑、墙面上的后现代涂鸦和浮雕或者悬挂的鲜花和绿色吊蓝，满透过玻璃，你可以看到酒吧里随意摇摆的身影，西餐厅里满脸洋溢着幸福的那对情侣，还有茶的漂亮女茶艺师。绿茶的淡淡清香、咖啡的醇醇香浓，极尽诱惑的意大利面香，艺术工作馆里伸，合着从酒吧里飘出来的乡村音乐，让街区的每个角落都散发着极具特色的异域风情，这里，你挽着你心爱的人，走进咖啡馆品味巴西咖啡的醇香，然后到那个摆满各种可爱一对毛毛熊，见证爱情的不老传说；到了晚上，一道品味浪漫的法国套餐，绝对是个不错的说，来这里应酬可以尽显品味与尊贵，或者法式、或者美式、或者越南美食，与朋友尽情分茶艺师现场精心泡制乌龙茶，最后再到红酒吧或者雪茄吧，挑一瓶法国波尔多庄园的上品红KTV准你恰巧碰到北戏楼广场正在举办摇滚音入到火爆的现场，合着音乐的节拍，找回年轻的感觉，彻底释放自我。对于年轻人来吧听自由懒散的爵士乐，喜欢动，你可以到摇滚主题酒吧在场下尽情热舞；如果厌倦的露天吧里，听着优雅的音乐，喝着冰爽的啤酒，或者欣赏街区三三两两的俊男美女离在繁华与宁静的边缘。……不管如何，在新天地除了繁忙发生，来这里让你的心灵远离都市的尘嚣，给你的生活增添市生活，让你渐渐迷失了自我，你已经被现代都市生活所同化，所迷惑。但是你仍然人为乐、与人为善这些最起码的道德底线，而你的灵魂却游离在城市上空，挫折、迷茫、彷时尚文化完美融合的新天地，在西方休闲生活理念充分展现的新天地，在西安第一国际娱乐这座城市的人文主张和生活态度，和谐共融，大同世界。在新天地，终于发现你的真实信仰内心的真正自我——位：(一)、街区目标消费群定位根绝街区的核心理念，分析消费心理需求，结合街区所处区域(西安曲江新区，一个具有文化加时尚元素的朝阳区域)，结合街区规划设计风格及其他硬件设施，结合对区域内商业环境竞争者的分析，我们将街区以下群体作为街区的：都市精英，城市骨干，小资阶层。，月收入人民币5000元以上，消费层次处于中高档，具有小资情调，崇尚高品质时尚休闲娱乐方品味，工作稳定，收入较高，包括出入各大高级商务写字楼的职业经理人和白领阶层，教授的力量，有房、容他们绝对不为过，也正是由于有点颓废、忧郁的倾向，所以追求属于自己的生活形态，吃西e真我个性)、Power(能力突出)。性。群：鲜事物，生活在潮流最前线，对时尚化的休闲娱乐生活方式存在顶礼(二)、街区商业性质定位商业地产大致分为以下六类：(1)商铺(含各种类型店铺)；(2)商场(含专业市场)；(3)商业街(含步行街)；(4)超市/大卖场(含仓储中心)；(5)购物中心(含shoppingmall)；(6)酒店式公寓。业街要火起来应具备：具有立体化、网络化的交通；行业结构应是购物，餐饮，休闲娱乐“三足鼎立”；具有独特商业魅力(环境魅力、商品魅力、功能魅力等)；有传统与现代相结合的文化气息；突出整因素的所有，其归属商业地产中的步行商业街类型，纵观西安目前商业步行街(电子城步行街、德福巷酒吧一条街、吉祥诚信商业街、大唐通易坊)，都处于定位不明晰、特色缺失、个性模糊、经营惨淡的现休闲商业街区。所以我们必须做西安市场上没有的、别人没作过的、国际上最流行的商业步行街质国际风情休闲娱乐商业步行街(三)、街区经营项目及功能定位：定位营项目定位，街区功能定位为——“吃喝玩乐购”一站式全体验享受。A君：45岁，企业老总，年收入50万元左右。他如是说：为了公司的发展前景，我操尽了心，整天会议开个没完，回家定个人发展规划；前些日子，有天好不容易忙完了，客户那边负责人拉我到一个城内酒吧，本想里怎一个“闹”字了得！坐落不到几分钟我就拉着客户负责人出门而去。经朋友介绍到了大唐芙一番洞天啊！虽不及蓬莱仙境，却比得上世外桃源。晚上先去吃个日本料理，然后到巴西咖啡馆有名的古巴雪茄，美美的享受！这里没有了城内酒吧周边的吵闹，里面优雅的音乐丝B女士：36岁，市房地产管理处某部门主任。她如是说：在这样一个部门，每天的工作都很多，倒不是很累，关键是一的情况我不说大家也很清楚。我需要有一个让我彻底放松的地方。还有，虽所每周都是双休，但务也需要人做，其实等于没有休息日。虽说没有那么累，但也希望有个放松的机会。有一天和老地，算是去对了地方。那里的情调很是优雅，充满了休闲和轻松的气息。我和老公在里面转悠的域风格。我和老公要了两杯红酒，在品尝的过程中欣赏着街区的美景，看着一对对青年男女，让—感觉自己的心灵得到了净化，我曾经所崇尚的追求和信仰又回到了我身边，我还是原来的C小姐：28岁，某美术学院油画系在读博士生。她如是说：现在的学习阶段并不是很辛苦，但到了构思创作的时候难得学的是油画，经常要接触和研究西方文化，在那里，我是真正找到了西方文化的装饰门面，法国咖啡的别致碟子，德国红酒店的莱茵河式地毯。。。。。。我不仅是这里的消和文化的鉴赏者。在那里，它给了我宽松的环境，给了我创作的灵感。随后，我成了那里的常D君：29岁，某知名企业销售部主管，月收入大约5000元人民币。他如是说：工作虽然忙，整天感觉睡不醒，但我却是滚乐的爱好者，几乎每天晚上都泡到12点以后！别人说我很有激情，我承认，别人说我崇尚我追求时尚潮流我也承认，但别人说我流于世俗，我则不承认！前几年，对于泡吧，对于我我对于酒吧的要求提高了很多，首先，要有格调，而不是灯红酒绿，其次，要提供高质量的有，要给人一种体验酒吧文化的机会和场所，我认为这一点很重要。而现在西安的大部分酒经朋友介绍我去了大唐芙蓉园新天地，我发现我找到了知己！那里的酒吧所具有的一切在西名度、装修，还是里面的气氛、服务，都让我感受到我所想象的一切。我心里在说：这就是(四)、街区商业业态规划下，配合街区商业功能定位，我们确定街区的商业经营业态，匹配休闲的概念，我们提出“吃特色休闲吧(酒吧咖啡茶楼)格局优势一：独特的核心理念新生活、新信仰”的核心理念，打造西安第一国际风情休闲娱乐街区和独一无二的一战式优势二：曲江新区的地理优势优势三：景区配套和网络化立体化交通优势四：具备强大消费能力的人流、优势五：陕西电视台全程参与运营优势六：现房现铺精装修优势七：周周不停、月月不断的街区活动优势八：国际化的商业街区运营模式(一)、街区业态布局图生活、新信仰”的核心理念，根据街区三大业态定位和433的业态格局，结合街区“L型”的布：(二)、街区规划设计一个个城市商业图腾，一张张城元素，地旋即掀起一股“新天地”的开发狂潮，中国高品质休闲商业地产的多米诺骨牌，在上海新天地、戏剧和现代舞演出、音乐展示及演出，彻底把一个废旧德经久不衰的商业项目，除了我们不能忽视的宏观商业环境和硬件设施外，无一例外的的商业定位、特色的商业经营项目定位、准确的目标消费群定位，并由此形成的项目核改造项目，其改造理念自然来源于街区的核心理念——1、街区开发(改造)理念：在日渐提高的都市人生活消费水平和精神文化追求中，主要依据是城市中产阶层随社会发。街区地处古城西安曲江新区核心地带，兼具文化与时尚元素，针对城市中精英和白领阶层将街区打造成一个具有国际风情的，集休闲娱乐时尚为一体的商业街区。唐风格建筑基础的影响，创新性的注入“流行、休闲、时尚、娱乐”的商业元素，开创盛唐文街区入口效果设计方案6、商铺结构与内外部实景图商铺样板间设计方案8、商户经营项目的装修方案原则三部分招商经营篇与经营：(一)、招商：严格遵循街区核心理念“新感受、新生活、新信仰”的核心理念开展，把它作为招商工作的行动纲领和指导原则，我2：严格执行项目的业态组合街区“特色休闲吧、异域特色餐饮、时尚精品店”的三大业态组合，并维持“433”业态组合：同业差异化、异业互补对于街区三大业态组合，在同一业态内，遵循差异化的原则，同一个商家绝对不能出现第二家(例如街区不能同时出现两个法式西餐)，避免街区内部的自身竞争；而在三大业态之间，遵循互补的原则，满足顾客消费体验的选择权，提高原则4：大品牌优先，特殊商户特殊对待的人气。格局吧(35家)乐酒吧、爵士音乐酒吧(8家)(8家)术工作坊2家餐厅，如音乐主题餐厅，茶餐厅等特色休街区商家品牌构成比例433格局、二线品牌16家、二线品牌12家、二线品牌12家——租赁期限为1-5年，灵活机动。4、招商优惠政策——进驻商户享受一定免租期。——进驻商户免物业管理费、保险费。——进驻商户享受享受工商、税务、卫生等优惠政策扶持。——进驻商户享受陕西电视台广告推广支持。(二)、经营则1：大品牌理念，商家赚钱优先围绕“新感受、新生活、新信仰”的核心理念，打造“新天地品牌”，绝对不会出现“招商招无二的“国际水平和文化品位的休闲街区品牌”的代表，通过街区的大品牌形象与：以特色赢取核心竞争力独一无二的集“吃、喝、玩、乐”为一体体验式步行街；西安稀有级生态园林免内部恶性竞争须通过自己特色的服务内容和特色的经营手段吸引顾客，杜绝街区内部低价竞争，否则新天地将无运营户经营项目的考核标准——审查项目经营计划书(含装修方案、风格定位、价格体系等)。营管理策划地进行系列运营管理，达到统一品牌管理、统一质量管理，统一商户管理、统一企划推国内外游客提供了一个国际化休闲娱乐场所。我们的目标是经过2-，通过1年时间，把新天地打造成西安第一个集餐饮、娱乐、休闲、购物和旅游、文化等，把新天地打造成西安具有历史文化特色和国际时尚元素的都市旅游景点，希望所有到西安的，新天地将会成为一个国际文化交流的场所，成为一个聚会的地点，成为西安乃至全国的一流计划响，增加亲和力和凝聚力，使街将共计投入24