国旅游地产开发前景的探讨

国旅游地产开发前景的探讨

自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。

我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国内一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、中信、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者，例如意大利时代集团有限公司、美国IBM投资基金等。旅游房地产在中国的发展前景如何？这是众多企业经营者关注的问题，本文拟从优势与潜力的角度，对此问题作一初步探讨，以达抛砖引玉之目的。

一、

旅游房地产的类型

旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉及人气资源为开发契机，以休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心等方式开发的旅游置业项目。旅游房地产按其所有权和使用权的不同可以分为四种类型：

（一）

产权酒店

将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务。二是委托经营，与酒店签订一份《委托经营协议》，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天的免费入住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的入住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。

产权酒店在中国发展势头正劲。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”、北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、浙江钱王集团开发的“临安钱王大酒店”均是较成功的案例。

（二）

分时度假

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绝对保密

将酒店或度假村房间的使用权分时段卖给多个客人，使用期限可以是十几年甚至更长，顾客购买天一个时段的使用权。

目前，RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。

（三）

主题社区或景区住宅

在旅游开发区、旅游景区、休闲度假区等优越自然条件、地理位置的基础上开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目。这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼在一起，前者不出卖产权及使用权，后者实际就是商品住宅，可以购买完全产权。在美国的夏威夷、佛罗里达，瑞士的洛桑、卢森，许多景区周边开发的住宅项目很有特色。如洛桑大湖北面，环保住宅同风景区很美地配合，既适合人居，又很好地保护了环境。杭州宋城集团在杭州乐园景区开发的景观房产也取得了良好的效果。

（四）

房地产大盘或新城项目

在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。

二、

旅游房地产的优势特征分析

（一）

与传统房地产开发的比较

与传统房地产开发相比，旅游房地产从前期策划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。

1.优雅的环境资源。旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注重当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产出于价位的考虑，对自然环境的要求往往不是很高。

2.专业的物业管理与酒店管理。与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐活动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会。优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

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3.符合旅游度假的设计方案。旅游房地产开发的主要步之一便是满足人们的度假需求。旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化。使消费者脱离日常工作压力、复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩、青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统房地产开发对单纯住宿条件的要求。

（二）与旅游业其他领域的比较，其具有如下特点

1.投资回收率高。旅游